VRP avond 2 april 2014. 'Regelgeving sociale last vernietigd: een praktisch overzicht van de gevolgen voor ontwikkelaars en overheden' Ive Vangiel en Els Empereur (DLA piper)

De "sociale lasten" vernietigd door het
Grondwettelijk Hof: een praktisch overzicht
van de gevolgen voor ontwikkelaars en
overheden
VRP-avond – de Vierde Zaal (Gent)
Els Empereur en Ive Van Giel, 2 april 2014

AGENDA
1. De sociale lasten uit het Decreet Grond- en Pandenbeleid
2. De aanleiding tot vernietiging door het Grondwettelijk Hof en
inhoud van het arrest 145/2013
3. De rechtsgevolgen van het arrest 145/2013
4. Recente standpunten
2 april 2014De sociale lasten vernietigd door het Grondwettelijk Hof 2

1. SOCIALE LASTEN UIT HET DGP
 Doelstelling DGP= voeren van een gronden pandenbeleid dat
bestaat uit de aansturing, de coördinatie, de ontwikkeling en
de aanwending van ruimtelijke en sectorale beleidsstrategieën
en instrumenten om de gronden pandenmarkt te faciliteren,
te stimuleren, te bevorderen en desnoods te corrigeren.
"Directe overheidsinterventie in de gronden pandenmarkt is evenwel
gerechtvaardigd en noodzakelijk wanneer private actoren niet, of niet
alleen, bij machte zijn om de gestelde publieke doelen te bereiken, of
wanneer zulks noodzakelijk is om kwetsbare maatschappelijke groepen
gelijke kansen te bieden om vrij aan die markt te participeren. Dergelijke
directe overheidsinterventie is eveneens gerechtvaardigd indien het
optreden van de overheid ten opzichte van private initiatieven kennelijk
sociale, economische, financiële, ruimtelijke of milieugebonden
voordelen of minderkosten inhoudt." (Artikel 2.1.1 DGP- missie)

1.1 Definitie sociaal woonaanbod
 Sociaal woonaanbod =
het aanbod aan huurwoningen, koopwoningen en kavels dat
voldoet aan beide hiernavolgende voorwaarden:
a) zij zijn volledig onderhevig aan de reglementering aangaande het
sociale huurstelsel of de overdracht van onroerende goederen door de
Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW) en de sociale
huisvestingsmaatschappijen ter uitvoering van de Vlaamse Wooncode;
b) zij worden bestemd tot hoofdverblijfplaats, respectievelijk tot
oprichting van een woning die tot hoofdverblijfplaats zal worden
bestemd; (artikel 1.2, lid 1, 16° DGP)
 Actor-gerichte definitie: het sociale huurstelsel of overdracht
door de VMSW en sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM)

1.1 Definitie sociaal woonaanbod (2)
 Bescheiden woonaanbod =
het aanbod aan huurwoningen, koopwoningen en kavels (met
uitsluiting van het sociaal woonaanbod) dat voldoet aan:
a) kavels met een oppervlakte van ten hoogste 500 m²;
b) eengezinswoningen met een bouwvolume van ten hoogste 550 m³;
c) overige woningen met een bouwvolume van ten hoogste 240 m³, te
verhogen met 50 m³ voor woningen met drie of meer slaapkamers;
(artikel 1.2, lid 1, 1° DGP)
 "Ruimtelijke" definitie, in tegenstelling tot de actorgerichte
definitie van het sociaal woonaanbod.

1.2 Toepassingsgebied sociaal woonaanbod
Normen waren van toepassing op:
1. verkavelingen van ten minste tien loten bestemd voor woningbouw, of met
een grondoppervlakte groter dan een halve hectare, ongeacht het aantal
loten;
2. groepswoningbouwprojecten waarbij ten minste tien woongelegenheden
ontwikkeld worden;
3. de bouw of de herbouw van appartementsgebouwen waarbij ten minste
vijftig appartementen gecreëerd worden;
4. verkavelingen, groepswoningbouwprojecten en projecten voor de bouw of
de herbouw van appartementsgebouwen die niet voldoen aan de
voorwaarden, vermeld in 1°, 2° of 3°, en waarvoor een
verkavelingsvergunning of een stedenbouwkundige vergunning wordt
aangevraagd door een verkavelaar of een bouwheer wiens project aansluit
op andere, door dezelfde verkavelaar of bouwheer te ontwikkelen gronden,
die samen met de gronden waarop de aanvraag betrekking heeft, een
oppervlakte van meer dan een halve hectare beslaan.
(artikel 4.1.8, lid 1 DGP)

1.3 Normen sociaal woonaanbod
 Gewestelijke normen (Hoofdstuk 2 van titel 1):
1. minimum 20 en maximum 40 % van het aantal te
verwezenlijken woningen en/of kavels, indien de gronden
eigendom zijn van Vlaamse besturen of Vlaamse
semipublieke rechtspersonen;
2. minimum 10 en maximum 20 % van het aantal te
verwezenlijken woningen en/of kavels, indien de gronden
eigendom zijn van overige natuurlijke of rechtspersonen.
(artikel 4.1.8, lid 2 DGP)
 Mogelijkheid voor gemeenten om hier van af te wijken door
een gemeentelijk reglement sociaal wonen (en in bepaalde
gevallen door een RUP)

1.4 Sociale lasten in de vergunningen
 Van zodra een project onderworpen was aan norm als bepaald
in DGP  van rechtswege verbinden van sociale last aan de
verkavelingsvergunning, respectievelijk stedenbouwkundige
vergunning.
 Sociale last maakt een last uit in de zin van artikel 4.2.20
VCRO.
 Vergunning diende te worden geweigerd indien het
aangevraagde onverenigbaar was met normen en
percentages sociaal woonaanbod (artikel 4.3.1, §1, eerste lid
VCRO).

1.5 Steunmaatregelen
 Boek 3:
 Subsidies voor activeringsprojecten (artikel 3.1.2 DGP);
 Jaarlijkse belastingsvermindering voor een kredietgever die een
renovatieovereenkomst sluit (artikel 3.1.3 DGP);
 Vermindering van de heffingsgrondslag voor de registratierechten ten
behoeve van de activering van panden (artikel 3.1.10 DGP);
 Boek 4:
 Vermindering van registratierechten van 10% naar 1,5% (artikel 4.1.20, §3
DGP);
 Vermindering van de btw van 21% naar 6% (artikel 4.1.20, §3 DGP);
 Overnamegarantie voor in natura verwezenlijkte sociale huurwoningen
(artikel 4.1.21 DGP);
 Infrastructuursubsidies (artikel 4.1.23 DGP).

2. ARREST 145/2013
 All Projects & Developments e.a. (36 bouw- en
vastgoedpromotoren)
 Tussenarrest Grondwettelijk Hof nr. 50/2011 van 6 april 2011:
12 prejudiciële vragen aan het Europese Hof van Justitie
 Arrest van het Hof van Justitie 8 mei 2013 (Libert e.a., C-
203/11): zie volgende slides

2.1 Arrest van het Hof van Justitie
 Beoordeling of de steunmaatregelen verboden staatssteun
uitmaken in de zin van artikel 107 VWEU (Verdrag betreffende
de werking van de Europese Unie) aan de hand van 4
voorwaarden:
1. Maatregel van de staat/ bekostigd met staatsmiddelen;
2. Het handelsverkeer tussen de lidstaten ongunstig kunnen
beïnvloeden;
3. De begunstigde een voordeel verschaffen;
4. De mededinging vervalsen/dreigen te vervalsen.
(Het Grondwettelijk Hof legde de tweede en derde voorwaarde voor
aan het Hof van Justitie)

2.1 Arrest Hof van Justitie (2)
 Tweede voorwaarde staatssteun:
 Voldoende dat steunmaatregel handelsverkeer ongunstig kan
beïnvloeden en mededinging kan vervalsen
 Niet noodzakelijk dat begunstigde onderneming zelf aan het
intracommunautaire handelsverkeer deelneemt
 Er kan niet worden uitgesloten dat maatregelen DGP de
begunstigde ondernemingen versterken
 Wel mogelijkheid dat maatregelen de- minimissteun uitmaken
(verordening nr. 1998/2006= toepassing van verdrag betreffende
de- minimissteun)
 het komt aan nationale rechter feitelijk te beoordelen of het
handelsverkeer tussen de lidstaten ongunstig kan worden beïnvloed
en of de verordening 1998/2006 van toepassing is

2.1 Arrest Hof van Justitie (3)
 Derde voorwaarde staatssteun:
 Geen voordeel in de zin van artikel 107 VWEU, indien maatregel
moet worden beschouwd als compensatie voor prestaties die de
begunstigde onderneming heeft verricht om
"openbaredienstverplichtingen" uit te voeren.
 Altmark criteria:
1. Onderneming daadwerkelijk belast met uitvoering van
openbaredienstverplichting;
2. Objectieve en doorzichtige parameters (Hof: niet het geval)
3. Compensatie niet hoger dan nodig om kosten van
openbaredienstverplichting te dekken
4. Compensatie vastgesteld op basis van analyse van kosten die een
gemiddelde onderneming zou hebben gemaakt
 het komt aan nationale rechter om te beoordelen of sprake is van
staatssteun in de zin van artikel 107 VWEU

2.2 Redenering Grondwettelijk Hof
Arrest Grondwettelijk Hof 145/2013 dd. 7 november 2013
 Tweede middel (steunmaatregelen schenden artikel 107-108
VWEU) eerst te behandelen, want heeft mogelijke impact op
andere middelen:
1. Ongunstige beïnvloeding intracommunautaire handelsverkeer,
tenzij de- minimissteun
 artikelen 4.1.20, §3, 4.1.21 en 4.1.23 DGP géén de- minimissteun
 artikelen 3.1.3 en 3.1.10 wel
2. Er wordt niet voldaan aan Altmark- criteria
 Staatssteun in de zin van artikel 107 VWEU

2.2 Redenering Grondwettelijk Hof (2)
3. Aanmeldingsplicht bij Commissie van elk voornemen tot
invoering of wijziging van steunmaatregelen (artikel 108
VWEU): geen aanmelding gebeurd
4. Vrijstelling van aanmeldingsplicht op grond van DAEB-
beschikking? (=betreffende staatssteun in de vorm van compensatie
voor de openbare dienst die aan bepaalde met het beheer van Diensten
van Algemeen Economisch Belang belaste ondernemingen wordt
toegekend)
 Criteria vergelijkbaar aan Altmark- criteria
 Aangezien eerder geoordeeld werd dat hieraan niet werd voldaan, ook geen toepassing
van de DAEB- beschikking.
 Uit 1-4 volgt: Vernietiging steunmaatregelen

 Beoordeling overige middelen
1. Sociale last houdt een beperking op eigendomsrecht in: niet
gewaarborgd dat de bouwheer/verkavelaar een inkomen kan
krijgen en winst is in elk geval lager dan wanneer vrije markt kan
spelen;
2. Ongelijkheid van behandeling: private actoren zijn verplicht
sociale huurwoningen over te dragen tegen maximumprijzen,
terwijl de SHM die woningen vervolgens zonder beperking kan
doorverkopen;
3. Beperking vrij verkeer van kapitaal: kan gerechtvaardigd worden
door eisen betreffende het beleid inzake sociale huisvesting:
beoordeling aan de hand van evenredigheidscriterium

 Beoordeling evenredigheidscriterium:
 Gelet op de vernietiging van de steunmaatregelen, dienen de
private actoren de sociale last te dragen zonder enige
compensatie;
 Niet evenredig met de doelstelling die met de artikelen 4.1.16 tot
4.1.26 van het Grond- en pandendecreet wordt nagestreefd.
 Volgt: vernietiging van de sociale lasten

2.3 Retroactieve vernietiging
 Vlaamse Regering verzocht het Hof om de rechtsgevolgen die
de vernietigde bepalingen in het verleden hebben gehad, te
handhaven:
Afgewezen omwille van rechtspraak van het Hof van Justitie:
beginselen van de voorrang en van de volle werking van het
recht van de EU verzetten zich tegen een voorlopige
handhaving van nationale maatregelen die in strijd zijn met het
rechtstreeks toepasselijke recht van de Unie.

2.4 Beschikking tot verbetering
 Beschikking tot verbetering dd. 18 december 2013
 "de duidelijkheid en de rechtszekerheid vereisen dat de hierna
vermelde bepalingen worden vernietigd, teneinde te vermijden dat,
in strijd met het absolute gezag van gewijsde van een
vernietigingsarrest, de vernietigde sociale last alsnog aan een
stedenbouwkundige vergunning of een verkavelingsvergunning
zou worden gekoppeld, of dat rechtsonderhorigen een sanctie
zouden oplopen omdat zij de vernietigde sociale last niet hebben
uitgevoerd".
 Volgt: vernietiging van de gewestelijke en gemeentelijk normen,
normen in plangebieden, gebiedsspecifieke typebepaling sociaal
woonaanbod, artikel 4.3.1, §1, eerste lid, 3° en 4.6.2, §2 en §3
VCRO

3. RECHTSGEVOLGEN ARREST
Overzicht:
1. Bindend sociaal objectief
2. Bescheiden wonen
3. Vergunningen
1. Reeds afgeleverde vergunningen
2. Toekomstige vergunningen
4. Uitvoeringen van de sociale lasten

3. RECHTSGEVOLGEN ARREST (2)
Overzicht (vervolg):
5. Gemeentelijke reglementen
6. RUP's
1. Eerder vastgestelde RUP's
2. Toekomstige RUP's
7. Vorderingen tot schadevergoeding

3. RECHTSGEVOLGEN ARREST: Algemeen
 Vernietiging geldt ex tunc: vernietigde bepalingen worden
geacht nooit te hebben bestaan
 Absoluut gezag van gewijsde: vernietiging geldt erga omnes
vanaf bekendmaking in Belgisch Staatsblad (10/2/2014)
 Rechtsplicht tot herstel:
 lidstaten zijn verplicht om "alle algemene of bijzondere maatregelen te
treffen welke geschikt zijn om de nakoming van de krachtens het
gemeenschapsrecht op hen rustende verplichtingen te verzekeren.
Hiertoe behoort ook de verplichting de onwettige gevolgen van een
schending van het gemeenschapsrecht ongedaan te maken" (HvJ 19
november 1991, C-6/90 en C-9/90, Francovich, Jur. 1991, p. I-5357).
 Geldt voor alle overheden (↔ artikel 159 Gw.)

3. RECHTSGEVOLGEN ARREST: Algemeen (2)
 Bijzondere Wet Grondwettelijk Hof:
 Artikel 16: Mogelijkheid tot intrekking van een in kracht van gewijsde
gegane beslissing van een burgerlijk gerecht en mogelijkheid tot nemen
van een nieuwe beslissing door de rechter binnen de grenzen van de
intrekking (binnen 6 maanden na publicatie op 10 februari 2014)
 Artikel 17: Mogelijkheid vordering tot intrekking van een arrest van de
Raad van State (binnen 6 maanden na publicatie op 10 februari 2014)
 Artikel 18: Mogelijkheid tot instellen van elk administratief of rechterlijk
beroep dat openstaat tegen de handelingen en verordeningen van de
verschillende bestuursorganen, alsook tegen de beslissingen van andere
gerechten dan bedoeld in artikel 16 van deze wet;
 voor zover die gegrond zijn op een bepaling die vervolgens door het
Grondwettelijk Hof is vernietigd, of op een verordening ter uitvoering
van zodanige norm, al naar het geval;
 binnen zes maanden na de bekendmaking van het arrest van het
Grondwettelijk Hof in het Belgisch Staatsblad (op 10 februari 2014)

 Intrekkingsleer: impliciete of uitdrukkelijke rechtshandeling
waarbij een administratieve overheid de beslissing die zij heeft
genomen, met terugwerkende kracht, tenietdoet ("ex tunc")
 Administratieve rechtshandeling die geen rechten heeft doen
ontstaan ten voordele van derden: kan steeds worden ingetrokken;
 Administratieve rechtshandeling die wel rechten heeft doen
ontstaan:
 Regelmatige handeling: geen intrekking mogelijk
 Onregelmatige handeling:
 Ten allen tijde intrekking mogelijk 1) wanneer en voor zover de intrekking het
voorwerp uitmaakt van een wettelijke regeling (bvb. artikel 264 Nieuwe
Gemeentewet) en 2) wanneer het gaat om een "onbestaande
rechtshandeling" (geen evidentie !);
 Ook mogelijk binnen de termijn voor het instellen van beroep bij de
administratieve rechtscolleges tot aan de sluiting der debatten (thans: termijn
van 6 maanden op grond van artikel 18 Bijzondere Wet Grondwettelijk Hof ?)

 Onbestaande rechtshandeling?
 "dergelijke rechtshandeling (kan) enkel op rechtmatigheidsgronden
worden ingetrokken, hetzij binnen de termijn bepaald voor het instellen
van een annulatieberoep bij de Raad van State en, indien een
ontvankelijk annulatieberoep is ingesteld, tot de sluiting van de debatten,
hetzij te allen tijde, als die handeling door bedrog is uitgelokt of door een
zodanige onregelmatigheid is aangetast dat zij voor onbestaande
moet worden gehouden.” (RvS nr. 217.087, Stad Izegem, 29 december
2011)
 Zonder meer van toepassing omwille van vernietiging grondslag
door Grondwettelijk Hof?
 Intrekking ten allen tijde mogelijk

3.1 BSO (Bindend Sociaal Objectief)
BSO= sociaal woonaanbod dat in de periode 2009-2020 ten
minste moet worden verwezenlijkt
 Samengesteld uit:
1. het gemeentelijk objectief voor sociale huurwoningen
(Vlaamse Gewest);
2. een objectief voor sociale koopwoningen (Provincie);
3. een objectief voor sociale kavels (Provincie) (artikel 4.1.3 DGP)
 BSO is pas bereikt als de gemeente de 3 deelobjectieven
afzonderlijk heeft bereikt.

3.1 BSO (Bindend Sociaal Objectief) (2)
 Niet vernietigd:
Te bereiken zonder sociale lasten aan vergunningen (en zonder
hogere normen in RUP's voor herbestemming van gronden tot
woongebied)
Door actieplan voor activeren van (semi-) overheidsgronden voor
sociale woningen (artikel 4.1.7 DGP)
 Haalbaar?

3.2 Bescheiden wonen
 Geen middelen gericht tegen het bescheiden wonen
 Blijft van toepassing
 Reguliere procedure ex. artikel 4.7.1, §2, 2° VCRO:
"aanvragen voor vergunningen waaraan een (sociale) last verbonden
moet worden ingevolge artikel 4.1.16, respectievelijk 4.2.5 van het
decreet van 27 maart 2009 betreffende het gronden pandenbeleid."

3.2 Bescheiden wonen (2)
 Wat met de aftrekmogelijkheden uit artikel 4.2.1 DGP?
In de betrokken projecten dient een bescheiden woonaanbod te
worden verwezenlijkt dat gelijk is aan:
1° voor wat betreft gronden die eigendom zijn van Vlaamse besturen of
Vlaamse semipublieke rechtspersonen: veertig procent, verminderd met het op
grond van het bij of krachtens het gemeentelijk reglement Sociaal Wonen
opgelegde percentage inzake de verwezenlijking van een sociaal woonaanbod;
2° voor wat betreft gronden die eigendom zijn van overige natuurlijke of
rechtspersonen: twintig procent, verminderd met het op grond van het bij of
krachtens het gemeentelijk reglement Sociaal Wonen opgelegde percentage
inzake de verwezenlijking van een sociaal woonaanbod.
 kan niet meer worden toegepast

3.3 Vergunningen
1. Toekomstige vergunningen
 (Voorlopig) geen sociale lasten meer verbinden aan
vergunningen
 Wel: artikel 4.2.20, §1, tweede lid, 2° VCRO:
"Buiten het voorzien in de nodige financiële waarborgen, kunnen lasten ondermeer
betrekking hebben op: (…) 2° de bewerkstelliging van een vermenging van kavels
die tegemoetkomen aan de behoeften van diverse maatschappelijke groepen op
grond van de grootte van de kavels, respectievelijk de typologie, de kwaliteit,
de vloeroppervlakte, het volume of de lokalenindeling van de daarop op te richten
woningen of op te stellen vaste of verplaatsbare constructies die voor bewoning
kunnen worden gebruikt.
 Toch nog opleggen sociale last door overheid:
↔ gezag van gewijsde arrest Grondwettelijk Hof, redelijkheid lasten
en te realiseren "door enig toedoen" aanvrager

3.3 Vergunningen (2)
 Retroactief reparatiedecreet?
 Afbreuk aan voorrang en volle werking Unierecht
 In strijd met gezag van gewijsde arrest Grondwettelijk Hof
2. Reeds afgeleverde vergunningen
 Vergunningen blijven bestaan, maar rechtsgeldigheid
vergunning en/of last betwistbaar?

3.3 Vergunningen (3): Afsplitsbaarheid
van de sociale last?
 Visie 1: de sociale last vormt een onafsplitsbaar geheel met de
vergunning
 Cfr. rechtspraak RvVb 21 november 2012: evenwel omwille van
automatisch opleggen sociale last ex DGP en VCRO (thans vernietigd)
 Visie 2: de sociale last is wel afsplitsbaar van de vergunning
 Lasten DGP zijn vernietigd
 Parlementaire voorbereiding artikel 4.2.20 VCRO: "Het beginsel dat lasten
geen deel uitmaken van hetgeen door de vergunning vergund wordt, blijft
aangehouden. Dat betekent ondermeer dat de lasten geen deel uitmaken van
het openbaar onderzoek waaraan de aanvraag gebeurlijk moet worden
onderworpen. Eén en ander houdt tevens in dat het niet uitvoeren van een last niet
strafbaar is ; de uitvoering van de last kan ook niet bij wege van herstelmaatregel
worden opgelegd." (Parl. St. Vl. Parl. 2011/1, 118)
 Onderscheid tussen voorwaarde en last
 Beoordeling ad hoc – impact op ruimtelijke beoordeling /
bescheiden woonaanbod?

 Verplichting tot rechtsherstel overheid
1. Intrekken van sociale last (alleen)?
 Ruimte Vlaanderen: "De vergunning zelf wordt in dat geval niet
heroverwogen"
 Binnen 6 maanden na publicatie arrest ? Of onbeperkt
("onbestaande rechtshandeling") ?
 Hangt samen met afsplitsbaarheid ? Volstaat Bijz. Wet als
grondslag voor loutere intrekking sociale last ?
 Wat als aanpassingen van de bouwplannen noodzakelijk zijn?
 Ruimte Vlaanderen: Nieuwe vergunning aangewezen
 Intrekking van sociale last en nieuwe wijzigende
(deel)vergunning aanvragen voor het gedeelte dat voorheen
voor sociale woningen voorzien was

 Mogelijkheden vergunninghouder
1. Niet uitvoeren van sociale lasten procedure in
overheidsaansprakelijkheid / schadevergoeding? (cfr. infra)
2. Overheid vragen om intrekking sociale last
 Intrekking van sociale last (alleen)? Hangt samen met afsplitsbaarheid
3. Binnen 6 maand na publicatie BS: Administratief beroep bij
Deputatie/ RvVb op grond van artikel 18 Bijzondere Wet
Grondwettelijk Hof
 Beroep tegen sociale last alleen op grond van Bijz. Wet ? Risico op
onontvankelijkheid ? Devolutieve werking ?
 Kan Deputatie sociale last vernietigen en meteen oordelen over de
heroverweging van de bescheiden last?
4. Aanvragen nieuwe vergunning/vergunningswijziging

 Artikel 18 Bijzondere Wet Grondwettelijk Hof (beroep
voorzover beroep gegrond is op vernietiging regelgeving
sociale last)
VS. artikel 4.7.21 VCRO (devolutieve werking administratief
beroep bij Deputatie)
 Mogelijkheid tot beroep instellen tegen sociale last alleen ? Wat
met de devolutieve werking van beroep bij Deputatie (cf. VCRO) ?
 Kunnen ook derden, leidende ambtenaar e.d. opnieuw optreden
tegen de (gehele) vergunning ("devolutieve werking" administratief
beroep) of enkel tegen de last...?

3.4 Uitvoeringen van de sociale last
1. Uitvoering in natura (bouwheer/verkavelaar realiseert sociaal
woonaanbod zelf, -conform attestering door VMSW- en verkoopt nadien
conform prijsreglement Vl. Reg.)
A. Uitvoering nog niet gebeurd
 Sociale huur: Geen verplichting meer tot verkoop volgens
cascadesysteem; geen verplichting meer voor VMSW om aan te
kopen
 Sociale koop: Geen aanbieding meer door SHM
 Vrij verkopen of verhuren door bouwheer/verkavelaar ?
B. Uitvoering reeds gebeurd
 Ruimte Vlaanderen: Verkoopovereenkomsten met sociale
woonorganisaties (sociale huurwoningen) en sociale kopers (sociale
woningen en kavels), evenals huurovereenkomsten (sociale huur)
blijven "in principe geldig" (juridische grondslag?)

3.4 Uitvoeringen van de sociale last (2)
B. Uitvoering reeds gebeurd
 Indien specifiek op grond van vernietigde bepalingen:
Ongeoorloofde/geen oorzaak?
 Vordering tot ontbinding en evt. schadevergoeding voor burgerlijke
rechter
 Brief VMSW: Voorstel tot dading (cfr. infra)

3.4 Uitvoeringen van de sociale last (3)
2. Verkoop van gronden aan een sociale woonorganisatie
A. Overdracht nog niet gebeurd
 Geen verplichting meer tot verkoop volgens cascadesysteem; geen
verplichting meer voor VMSW om aan te kopen
 Vrij verkopen of verhuren door bouwheer/verkavelaar ?
 Vrijwillig afsluiten koopovereenkomsten mogelijk
B. Overdracht reeds gebeurd
 Ruimte Vlaanderen: Verkoopsovereenkomsten met SHM blijven
"in principe geldig" (juridische grondslag?)
 Vordering tot ontbinding en evt. schadevergoeding voor
burgerlijke rechter mogelijk

3.4 Uitvoeringswijzen sociale last (4)
3. Verhuring van woningen aan een sociaal verhuurkantoor
A. Verhuring nog niet gebeurd
 Vrij verhuren door bouwheer/verkavelaar?
 Vrijwillig afsluiten overeenkomsten met sociaal verhuurkantoor
mogelijk
B. Verhuring wel reeds gebeurd
 Ruimte Vlaanderen: huurcontracten met sociale verhuurkantoren
en sociale huurders blijven "principieel geldig" (juridische
grondslag?)
Vordering tot ontbinding en evt. schadevergoeding voor burgerlijke
rechter mogelijk

4. Storting van een bijdrage aan de gemeente (forfaitaire bijdrage van
50.000 euro per kavel/woning)
A. Storting nog niet gebeurd
 Geen juridische grondslag meer
B. Storting wel reeds gebeurd
 Terugvorderen op grond van onverschuldigde betaling ten
aanzien van vergunningverlenende overheid (10 jaar verjaring
"quasi-contract" ; quid 5-jarige termijn Gewest
buitencontractuele aansprakelijkheid (zie verder))
 Ruimte Vlaanderen: kunnen pas worden teruggevorderd "nadat
door de vergunninghouder stappen (…) werden ondernomen om
de sociale last weg te werken"

 Quid met overeenkomsten zonder verwijzing naar de vernietigde
bepalingen (in uitvoering van vernietigde bepalingen) ?
 Quid impact op contracten die dateren van voor het DGP /
"vrijwillige" contracten ?

3.5 Gemeentelijke reglementen
 Rechtsgrond (artikel 4.1.9 DGP) vernietigd
 Verdwijnen niet automatisch uit rechtsverkeer
 Buiten toepassing laten (artikel 159 Grondwet)
 Intrekking door de overheid vergunning en/of last ? - binnen een
termijn van 6 maanden (of onbeperkt – "onbestaande
rechtshandeling") ?
 Beroep indienen binnen een termijn van 6 maanden
 Op grond van artikel 18 Bijzondere Wet Grondwettelijk Hof
 Bij de Raad van State

3.6 Ruimtelijke Uitvoeringsplannen
 Rechtsgrond (artikel 4.1.12-13 DGP) vernietigd
A. Bestaande RUP's op grond van het DGP
 Voorschriften verdwijnen niet automatisch uit rechtsverkeer
 Buiten toepassing laten (artikel 159 Grondwet)
 Intrekking door de overheid van RUP en/of deel over sociale last ? -
binnen een termijn van 6 maanden (of onbeperkt – "onbestaande
rechtshandeling") ?
 Beroep binnen een termijn van 6 maanden
 Op grond van artikel 18 Bijzondere Wet Grondwettelijk Hof
 Bij de Raad van State
B. Bestaande RUP's van vóór het DGP en toekomstige RUP's
 Opnemen van zones voor sociaal wonen, zonder expliciete
grondslag?
 Artikel 7.3.10 DGP voorzag géén overgangsmaatregel voor RUP's
en BPA's van voor het DGP

3.6 Ruimtelijke Uitvoeringsplannen (2)
 Dienstorder RWO 2006/1 (G. Braeckman):
"Planvoorschriften of voorschriften in verordeningen die zonder meer een zone
reserveren voor "sociale woningen" of realisatie van een aantal "sociale woningen"
opleggen, kunnen niet als wettig beschouwd worden in de mate dat of voor zover ze
impliciet of expliciet verwijzen naar de definitief van sociale woningen in de Wooncode
actorgerichte definities(…)
Bij de advisering van voorontwerp- en ontwerpplannen wordt erop toegezien dat in de
voorschriften geen gronden worden gereserveerd voor "sociale woningen" zonder dat
in de voorschriften zelf en louter ruimtelijk bepaald wordt wat onder "sociale
woningen" moet worden begrepen."
 RvS nr. 173.942 (9 augustus 2007, provincie West-
Vlaanderen e.a.)
"de litigieuze “dienstorder” op het eerste gezicht niets meer beoogt dan de bestaande
reglementering uit te leggen, en de concrete modaliteiten te bepalen voor de
toepassing ervan, en in dit opzicht niet beoogt eigen rechtsgevolgen te sorteren of
iets aan de rechtsorde toe te voegen;"

 Nota bij Besluit van 11 april 2008 tot vaststelling van nadere
regels met betrekking tot vorm en inhoud van RUP's:
"De rechtspersoon die de bestemming realiseert of zou moeten realiseren wordt niet
bepaald in een stedenbouwkundig voorschrift daar dit geen bepaling van ruimtelijke
ordening is. Zo kan een voorschrift voor een woongebied waarin men sociale
woningen wenst gerealiseerd te zien, niet louter bepalen dat (een deel van) het
gebied gereserveerd is voor sociale woningen omdat/voor zover de Wooncode
aangeeft dat onder "sociale woning" begrepen wordt een woning opgericht door een
sociale huisvestingsmaatschappij (of een gemeente of O.C.M.W.). Wel kan
naargelang de beoogde vermenging van woningtypologieën een gebiedsspecifieke
bepaling toegevoegd worden over kavelgrootte, typologie, bouwvolume,…"

 Parlementaire voorbereiding VCRO- inhoud RUP's:
"Dit punt relateert het DRO aan het ontwerpdecreet betreffende het gronden
pandenbeleid. In dat ontwerpdecreet worden de voorwaarden omschreven waaronder
RUP’s sociale percentages met het oog op de uitbouw van een sociaal woonaanbod
kunnen omvatten. Aangezien dergelijke percentages een “extra-stedenbouwkundig”
gegeven uitmaken (in tegenstelling tot bvb. percentages die te maken hebben met de
uitbouw van een – ruimtelijk gedefinieerd – “bescheiden woonaanbod”), worden zij
uitdrukkelijk aan de mogelijke inhouden van RUP’s toegevoegd." (Parl. St. Vl. Parl.
2008-09, 2011/1, p. 39)

 DGP voorzag decretale grondslag voor typebepaling "sociale
woningbouw" in ruimtelijke uitvoeringsplannen, evenals hogere
normen sociaal woonaanbod in plangebied (Artikel 4.1.12-
4.1.13 DGP): thans vernietigd

 RvS 209.557 en 209.558 van 7 december 2010 (Mahieu en nv
Holvoet Bouwmaterialen e.a.): voorzien van 12 sociale woningen
verspreid over 2 zones, zonder exclusieve realisatie door sociale
huisvestingssector
"Het voorzien in een bestemmingsvoorschrift van de realisatie van een
aantal sociale wooneenheden kadert binnen een van de doelstellingen van
de ruimtelijke ordening, zoals deze zijn verwoord in voormeld artikel 4 DRO,
waar wordt gesteld dat tevens rekening dient te worden gehouden met de
sociale gevolgen van de ruimtelijke ordening. De argumentatie van de
verzoekers dat de voormelde stedenbouwkundige voorschriften van het
bestreden GRUP geen verband houdt met de stedenbouwkundige
bestemming, geen ruimtelijke relevantie heeft en een onverantwoorde
detaillering is van de bestemming kan dan ook niet worden bijgetreden."

 RvS 211.058 van 7 februari 2011 (Stad Hoogstraten): woningen die
door de private sector zelf (in samenwerking met gemeente) werden
aangeboden, waarbij prijs per m² in de verkavelingsvoorschriften
was bepaald
"Een overheid die zich over een verkavelingsaanvraag uitspreekt, dient
bijgevolg, gelet op artikel 4 DRO, ook oog te hebben voor de sociale
gevolgen van het project. De verzoekende partij vermocht dan ook de
bedoelde sociale voorwaarden aan de verkavelingsvergunning te
verbinden."

Besluit:
 Indien zone voor "sociaal/betaalbaar" wonen: ruimtelijke vertaling
nodig (vloeroppervlakte, volume woningen, typologie, kwaliteit,…)
 Dienstorder Braeckman (en arrest RvS), parlementaire voorbereiding
VCRO en voorbereiding Besluit Vl. Reg. 11 april 2008
 Rechtspraak RvS: stedenbouwkundige voorschriften mogen niet leiden tot
handelingsonbekwaamheid eigenaars (bvb. RvS nr. 112.565)

 Artikel 1.1.4 VCRO als rechtsbasis voor actorgebonden
bestemmingszones sociaal wonen?
"Art. 1.1.4. De ruimtelijke ordening is gericht op een duurzame ruimtelijke
ontwikkeling waarbij de ruimte beheerd wordt ten behoeve van de huidige generatie,
zonder dat de behoeften van de toekomstige generaties in het gedrang gebracht
worden. Daarbij worden de ruimtelijke behoeften van de verschillende
maatschappelijke activiteiten gelijktijdig tegen elkaar afgewogen. Er wordt rekening
gehouden met de ruimtelijke draagkracht, de gevolgen voor het leefmilieu en de
culturele, economische, esthetische en sociale gevolgen. Op deze manier wordt
gestreefd naar ruimtelijke kwaliteit."
 Voorwaarden?
 Grondige behoeftestudie
 Ontbreken van gronden in eigendom van geëigende actoren
 Beperking in tijd

3.7 Vordering tot schadevergoeding
 Overheidsaansprakelijkheid: Vordering op grond van
buitencontractuele aansprakelijkheid (artikelen 1382 en
volgende BW) t.a.v. Vlaamse Gewest
1. Fout
 Schending van een wettelijke, reglementaire of supranationale
norm die rechtstreekse werking heeft in België en die haar een
bepaalde gedraging of een bepaald verbod oplegt
 Bij afwezigheid van een bepaalde rechtsnorm: zich niet
gedragen als een normaal, zorgvuldige en voorzichtige
overheid
 Uit een vernietigingsarrest van het Grondwettelijk Hof blijkt een
fout.
 Beoordelingsmarge ?

3.7 Vordering tot schadevergoeding (2)
2. Schade
 Uitvoering in natura: aantonen van gederfde inkomsten door
verkoop aan kostprijsplafonds,…
 Uitvoering door overdracht van gronden: aantonen dat winst
voor de geplande bouw niet kon worden gerealiseerd, vertraging
bij realisatie van projecten,…
 Verhuring aan sociaal woonkantoor: aantonen dat woningen met
een hogere winstmarge hadden kunnen worden verhuurd
 Storting forfaitaire bijdrage
 Vergelijking toestand door toepassing normen DGP met toestand
in afwezigheid van toepassing normen DGP

 Wat indien last werd "afgewenteld" op kopers/andere actoren?
 Standpunt minister Van Den Bossche (13/11/2013 - 16/1/2014)
 Rechtspraak Europees Hof: "vermoeden of bewijsregels die de
bewijslast, dat de onverschuldigd betaalde heffingen niet op anderen
zijn afgewenteld, bij de contribuabele leggen" zijn onverenigbaar met
het Europees recht (HvJ 9 november 1983, C-199/82, San Giorgio),

3. Oorzakelijk verband
 equivalentieleer: een oorzakelijk verband veronderstelt dat de
schade zoals ze zich in concreto voordeed, niet zou zijn ontstaan
zonder de fout (bvb. Cass. 14 december 2006, Pas. 2006, afl. 12, 2667)
 Geen verder onderscheid tussen de verschillende oorzaken van het
schadegeval: ook wanneer een fout slechts onrechtstreeks heeft
bijgedragen tot de schade, staat zij in oorzakelijk verband tot deze
schade.

Verjaring:
 Gewest en gemeenten:
 Algemeen
 buitencontractuele verjaringstermijn beheerst door art. 2262bis BW
 Verjaring na 5 jaar vanaf de dag volgend op die waarop de benadeelde
kennis heeft gekregen van de schade of van de verzwaring ervan én
van de identiteit van de daarvoor aansprakelijke persoon.
 Opgelet: tot 31 december 2011 t.a.v. Gewest:
 Artikel 100, lid 1, 1° Gecoördineerde Wetten op de Rijkscompatibiliteit
 Verjaring 5 jaar na eerste januari van kalenderjaar in de loop van jaar
waarin vordering ontstond

 Provincie:
 Bijzonder verjaringsregime van artikelen 1-2 van de Wet van
6/2/1970
 Verjaring 5 jaar vanaf eerste januari van begrotingsjaar waarin het
vorderingsrecht ontstond
 Hof van Beroep Brussel, 2 oktober 2008 (TFR 2009, afl. 364,
548)
 Verjaringstermijn voor vordering op grond van schade ten gevolge
van een ongrondwettige wetsbepaling vangt aan op het ogenblik
dat een arrest van het Grondwettelijk Hof wordt gepubliceerd
 Geen uitspraak van het Hof van Cassatie terzake

4. RECENTE STANDPUNTEN
 Standpunt Vlaamse Gewest (website, Omzendbrief
aangekondigd, "technische aanpassingen" regelgeving,
gesprekken met Europese Commissie over mogelijke
instrumenten tbv de sector mbt de stimulering van een sociaal
huisvestingsbeleid, nieuwe regeling voor nieuwe legislatuur)
 Brief VMSW aan projectontwikkelaars
 Enkel voor projecten in natura
 Voorstel tot dading
 Afstand doen van elke schadeclaim
 Zekerheid van afname onder dezelfde voorwaarden
 Sociale koop: BTW
 Standpunt sector?

4. RECENTE STANDPUNTEN (2)
 "Voka opgelucht over vernietiging van verplicht aandeel sociale
woningen", website Voka, 7 november 2013.
 "ACW dringt aan op engagement van Vlaamse overheid om sociale
doelstellingen Grond- en Pandendecreet toch te realiseren", website
ACW, 7 november 2013:
"ACW vraagt de Vlaamse overheid krachtdadige engagementen om de 43
000 sociale huurwoningen en 21 000 sociale koopwoningen toch te
realiseren. De doelstellingen kunnen onder andere gehaald worden door
voldoende middelen te geven aan sociale huisvestingsmaatschappijen. Ook
de lokale overheden moeten hun engagementen verder opnemen om de
doelstellingen van het sociale woonbeleid te realiseren, door bijvoorbeeld
gronden in erfpacht aan sociale huisvestingmaatschappijen ter beschikking
te stellen."

 Minister van Wonen Van Den Bossche, Handelingen Vl.
Parlement:
"De simpele aanmelding is wellicht niet de intelligentste piste, laat het mij zo
zeggen. Een simpele aanmelding kan, puur vormelijk. Maar ik neem aan dat
wij daarmee terug naar huis worden gestuurd en dat ons dan wordt verteld
dat wij niet voldoen aan de Altmark-criteria. Een alternatief is dat wij de
criteria aanpassen en dat wij ervoor zorgen dat de meerkost van de
openbare dienstverplichting zeer exact wordt becijferd, en dat ook exact
wordt becijferd op welke manier die openbare dienstverplichting wordt
gecompenseerd. Dat kan perfect. Wij zouden in die zin kunnen oordelen."

 VVSG, website:
"De regelgeving moet natuurlijk in orde zijn met de Grondwet, maar de
gemeenten blijven vragende partij om in grotere projecten de
mogelijkheid te hebben om de realisatie van sociale woningen af te
dwingen. Dat is een goede manier om 'gemengde' wijken te krijgen.
We vragen daarbij wel minder regels dan vroeger; zodat de
vergunningverlenende overheid maatwerk kan leveren. Géén sociale
woningen opleggen bij zeer kleine projecten of projecten waar sociale
woningen op die plek niet wenselijk zijn."

NOG VRAGEN?
Bedankt voor uw aandacht
Els Empereur en Ive Van Giel
DLA Piper UK LLP
Brusselstraat 59/5
2018 Antwerpen
els.empereur@dlapiper.com
ive.vangiel@dlapiper.com
03/287.28.29

VRP avond 2 april 2014. 'Regelgeving sociale last vernietigd: een praktisch overzicht van de gevolgen voor ontwikkelaars en overheden' Ive Vangiel en Els Empereur (DLA piper)

Recomendados

Recomendados

Más contenido relacionado

La actualidad más candente

La actualidad más candente (17)

Similar a VRP avond 2 april 2014. 'Regelgeving sociale last vernietigd: een praktisch overzicht van de gevolgen voor ontwikkelaars en overheden' Ive Vangiel en Els Empereur (DLA piper)

Similar a VRP avond 2 april 2014. 'Regelgeving sociale last vernietigd: een praktisch overzicht van de gevolgen voor ontwikkelaars en overheden' Ive Vangiel en Els Empereur (DLA piper) (10)

Más de Els Brouwers

Más de Els Brouwers (20)

VRP avond 2 april 2014. 'Regelgeving sociale last vernietigd: een praktisch overzicht van de gevolgen voor ontwikkelaars en overheden' Ive Vangiel en Els Empereur (DLA piper)