4. PRESUPOSTO D’IMPOSTA (casi particolari)
SITUAZIONE SOGGETTO PASSIVO
CONTRATTO COMODATO PROPRIETARIO
MULTIPROPRIETA’ AMMINISTRATORE CONDOMINIO
DECESSO TITOLARE DIRITTO EREDI DALLA DATA DECESSO
CONTITOLARI CIASCUN SOGGETTO PER LA PROPRIA
QUOTA DI TITOLARITA’
7. IMMOBILI SOGGETTI A PATRIMONIALE
FABBRICATI SITUATI ALL’ESTERO
L’IMPOSTA E’ DOVUTA ANCHE SUGLI
IMMOBILI SITUATI ALL’ESTERO. PER
VALORE DELL’IMMOBILE SI ASSUME IL
PREZZO INDICATO IN ATTO O IN
ASSENZA, QUELLO DI MERCATO.
L’IMPOSTA NON SARA’ DOVUTA SE IL
SUO IMPORTO NON SUPERA € 200,00.
ALIQUOTA 0,76%
8. BASE IMPONIBILE
• FABBRICATI ISCRITTI IN CATASTO:
rendita catastale al 1 gennaio dell’anno
d’imposizione;
• AREE FABBRICABILI: valore venale al 1
gennaio dell’anno d’imposizione;
• TERRENI AGRICOLI: reddito dominicale
risultante in catasto al 1 gennaio dell’anno
d’ imposizione.
9. BASE IMPONIBILE
CATEGORIE CATASTALI COEFFICIENTE
A (escluso A10), C2, C6, C7 160
B, C3, C4, C5 140
D5 , A10 80
D (escluso D5) 60 (65 dal 2013)
C1 55
10. VALORE IMPONIBILE AI FINI IMU
• FABBRICATI ACCATASTATI
RENDITA CATASTALE x 1,05 x COEFFICIENTE
• TERRENI
REDDITO DOMINICALE x 1,25X130
• AREA FABBRICABILE
VALORE VENALE (viene dato dai comuni )
11. DETERMINAZIONE IMPOSTA
• MESI DI POSSESSO
L’imposta è dovuta proporzionalmente ai
mesi dell’anno in cui si è protratta la
titolarità del diritto.
Il mese è calcolato per intero qualora la
titolarità si è protratta per almeno 15
giorni
12. DETERMINAZIONE IMPOSTA
ALIQUOTA A CHI SI APPLICA MINIMO/MASSIMO
0,40% Abitazione principale e Min 0,20%
pertinenza Max 0,60%
0,20% Fabbricati rurali Min 0,10%
strumentali
0,76% Fabbricati diversi dai Min 0,46%
precedenti Max 1,06%
Terreni Agricoli
Aree fabbricabili
14. DETERMINAZIONE IMPOSTA
ALIQUOTA AGEVOLATA – CASI PARTICOLARI
CASISTICA APPLICABILITA’ ALIQUOTA 0,4 %
COMODATO GRATUITO A PARENTI PER I NO
QUALI COSTITUISCONO ABITAZIONE
PRINCIPALE
CASA CONIUGALE NON ASSEGNATA AL SI
SOGGETTO PASSIVO, A SEGUITO
SEPARAZIONE ecc
ANZIANO O DISABILI CHE TRASFERISCONO SI
RESIDENZA IN ISTITUTI DI RICOVERO, SE
NON LOCATA
15. DETERMINAZIONE IMPOSTA
PERTINENZE DELL’ABITAZIONE PRINCIPALE
TIPOLOGIA
C/2 – Magazzini e locali di deposito; cantine Aliquota ridotta e detrazione
e soffitte solo per una di ciascuna
C/6 – Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse categoria
C/7 – Tettoie, posti auto su aree private,
posti auto coperti
17. AGEVOLAZIONI - REGOLE
DETRAZIONE BASE
• RAPPORTATA AL PERIODO DELL’ANNO
• RAPPORTATA AL NUMERO DI SOGGETTI
PASSIVI PER I QUALI SI VERIFICA IL
REQUISITO ABITAZIONE PRINCIPALE IN
PARTI UGUALI A PRESCINDERE DALLA %
DI POSSESSO
18. AGEVOLAZIONI - REGOLE
DETRAZIONE AGGIUNTIVA
€ 50 PER FIGLIO CHE ‘DIMORA E RISIEDE’
NELL’ABITAZIONE PRINCIPALE E DI ETA’
NON SUPERIOREA 26 ANNI ANCHE SE
NON A CARICO (anni imposta 2012 – 2013)
E’ facoltà dei comuni elevare la detrazione fino a
concorrenza dell’imposta dovuta.
19. ESENZIONI
FABBRICATI DI CATEGORIA E (sepolcri,
tombe di famiglia…)
TERRENI AGRICOLI RICADENTI IN AREE
MONTANE O DI COLLINA (elenco allegato alla
Circ. Min. delle Finanze 14/6/93 n.9)
20. VERSAMENTO DELL’IMPOSTA
MODALITA’ PER ANNI SOLARI PROPORZIONALE ALLA QUOTA E AI
VERSAMENTO MESI DI POSSESSO (0-14 giorni = 0 mesi)
IMU DUE RATE DI PARI IMPORTO
16 GIUGNO (per il 2012 è il 18 in quanto il 16 è sabato)
16 DICEMBRE (per il 2012 è il 17 in quanto il 16 è domenica)
UNICA SOLUZIONE
16 GIUGNO
OBBLIGO DI UTILIZZARE ESCLUSIVAMENTE MODELLO F24
(possibilità di compensare con altre imposte)
21. SOCI DI COOPERATIVA
''Quarantunomila famiglie”proprietarie di
case di cooperativa, appartenenti alla
fascia economicamente piu' debole ed
esposta della societa' italiana, rischiano di
pagare da giugno di quest'anno un onere
per l'Imu nettamente superiore a quello
che si applica ai normali proprietari di
“prima casa”
22. SOCI DI COOPERATIVA
Il precedente regime Ici riconosceva agli
alloggi locati appartenenti alle
cooperative a proprieta' indivisa e mista il
medesimo trattamento previsto per le
unita' immobiliari destinate ad abitazione
principale. In particolare, un'aliquota
agevolata e le relative detrazioni (200
euro per ogni nucleo familiare).
23. Successivamente, l'esclusione delle abitazioni
principali dal pagamento dell'Ici introdotta dal
Governo Berlusconi era stata esplicitamente estesa
anche agli alloggi locati di proprieta' delle
cooperative indivise e miste. Ora invece il Decreto
istitutivo dell'IMU non equipara piu' gli alloggi
sociali delle cooperative di proprieta' indivisa e
mista alle abitazioni principali dal punto di vista
dell'aliquota ridotta (0,4%), pur riconoscendo le
detrazioni previste per la prima casa.
Questo perche’ l’attuale configurazione dell’Imu
assimila l’assegnazione di alloggi in godimento alla
locazione tra terzi, senza tener conto del legame
organico che esiste tra il socio e la cooperativa
24. Il socio assegnatario di un alloggio in cooperativa e’ a
tutti gli effetti titolare di prima abitazione, non potendo
possedere altri immobili e avendo l’obbligo di residenza
in quell’alloggio, senza esserne pero’ il proprietario.
Inoltre gli alloggi assegnati in godimento a termine sono
quasi sempre convenzionati con l’amministrazione
comunale; applicano, cioe’, canoni di locazione
concordati”.
Ma ad oggi questa norma non essendo stata modificata,
equipara questa tipologia di soggetti ai proprietari di
seconda casa.
25. Domande e risposte:
Ho acquistato un appartamento dove vivo stabilmente; tuttavia,
ho la residenza anagrafica in un Comune diverso. Ho diritto alle
agevolazioni Imu concesse per l'abitazione principale?
L'articolo 13, comma 2, del decreto legge 201/2011 (convertito dalla
legge 214/2011) stabilisce che per abitazione principale deve
intendersi «l'immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio
urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore
dimora abitualmente e risiede anagraficamente». Pertanto, nel caso
specifico, non è possibile usufruire delle agevolazioni previste per
l'abitazione principale, poiché non basta più la sola dimora abituale,
ma è necessaria anche la formale iscrizione all'anagrafe della
popolazione residente nel comune in cui è situato l'appartamento.
In pratica, non si può usufruire più dell'Imu agevolata senza avere la
residenza; soprattutto, non si ha più diritto all'Imu agevolata senza
abitare realmente nell'appartamento acquistato.
26. Sono un coltivatore diretto e svolgo tale attività da circa 20 anni. Nel
2001 ho costruito un deposito agricolo con regolare concessione
edilizia rilasciata dal Comune. Il deposito non è mai stato
accatastato presso l'agenzia del Territorio, perché la normativa
non prevedeva che andassero accatastati i fabbricati rurali. Oggi,
alla luce delle nuove disposizioni, che cosa è cambiato?
Per i possessori di fabbricati ancora iscritti come rurali al catasto terreni, privi
di rendita, l'articolo 13, comma 14-ter, del decreto legge 201/2011
(convertito dalla legge 214/2011) prevede l'obbligo della iscrizione nel
catasto edilizio urbano entro il 30 novembre 2012, mediante incarico da
affidare a un tecnico professionista, iscritto all'albo dei geometri,
ingegneri, architetti, dottori agronomi, periti edili, agrari e agrotecnici. Per
il pagamento della rata di giugno 2012, i contribuenti dovranno effettuare il
versamento determinando l'imposta dovuta facendo riferimento ad una
rendita presunta. Infatti, l'articolo 13, comma 14-quater, dispone che «nelle
more della presentazione della dichiarazione di aggiornamento catastale di
cui al comma 14-ter, l'imposta municipale propria è corrisposta, a titolo di
acconto e salvo conguaglio, sulla base della rendita delle unità similari già
iscritte in catasto. Il conguaglio dell'imposta è determinato dai comuni a
seguito dell'attribuzione della rendita catastale con le modalità di cui al
decreto del Ministro delle finanze 19 aprile 1994, n. 701
27. . In caso di inottemperanza da parte del soggetto obbligato, si
applicano le disposizioni di cui all'articolo 1, comma 336, della legge
30 dicembre 2004, n. 311, salva l'applicazione delle sanzioni previste
per la violazione degli articoli 20 e 28 del regio decreto-legge 13
aprile 1939, n. 652, convertito, con modificazioni, dalla legge 11
agosto 1939, n. 1249, e successive modificazioni».
Il conguaglio dell'imposta è determinato dai comuni a seguito
dell'attribuzione della rendita catastale con le modalità di cui al
decreto del Ministro delle finanze 19 aprile 1994, n. 701. In caso di
inottemperanza da parte del soggetto obbligato, si applicano le
disposizioni di cui all'articolo 1, comma 336, della legge 30 dicembre
2004, n. 311, salva l'applicazione delle sanzioni previste per la
violazione degli articoli 20 e 28 del regio decreto-legge 13 aprile
1939, n. 652, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 agosto
1939, n. 1249, e successive modificazioni».
28. Io e mia moglie abbiamo acquistato un appartamento da una
cooperativa a proprietà indivisa, da adibire ad abitazione principale.
Come dobbiamo comportarci per quanto riguarda l'Imu?
In questo caso, l'articolo 13, comma 10, del decreto legge 201/2011 (convertito
dalla legge 214/2011) prevede la detrazione di 200 euro per l'abitazione
principale, rapportata al periodo dell'anno durante il quale si protrae tale
destinazione, e la maggiorazione di 50 euro per ciascun figlio di età non
superiore a 26 anni, purché dimorante abitualmente e residente
anagraficamente nell'unità adibita ad abitazione principale. La detrazione
e la maggiorazione vanno suddivise in parti uguali tra i due
comproprietari. Dal tenore letterale della norma, si evince che all'unità
immobiliare spetti unicamente la detrazione e non anche l'aliquota
ridotta per l'abitazione principale (pari al 4 per mille); l'imposta
sull'appartamento dovrebbe avere una aliquota base pari allo 0,76%, che
il Comune può variare di 0,3 punti percentuali in aumento o in
diminuzione. Tuttavia, su quest'ultimo punto, va ricordato che alcuni
Comuni - fra cui quello di Bologna, con ordine del giorno del 15 febbraio
2012 - hanno chiesto al Governo di ridurre allo 0,4% l'aliquota Imu sugli
alloggi a proprietà indivisa, equiparandoli alla cosiddetta prima casa.
29. Per i fabbricati inagibili o inabitabili esiste una deduzione del 50% anche per
l'Imu, così come avveniva con l'Ici?
Per i fabbricati inagibili o inabitabili l'Ici era ridotta alla metà, ai sensi dell'articolo 8,
comma 1, del Dlgs 504/92. La normativa Imu non prevede nulla e si è limitata a
disporre l'abrogazione dei poteri regolamentari comunali in merito alla disciplina
delle caratteristiche di fatiscenza sopravvenuta dei fabbricati (
art. 13, comma 14, lett. b). Ciò potrebbe significare che l'agevolazione non è
concessa nella nuova imposta municipale sugli immobili. Tuttavia, a rigor di logica,
si potrebbe richiamare quanto previsto dall'art. 59 comma 1 lett. h) del
decreto legislativo 15 dicembre 1997, n. 446, secondo cui l'imposta comunale sugli
immobili può essere ridotta della metà, purché le condizioni di fatiscenza di un
fabbricato siano considerate non superabili con interventi di manutenzione. In
proposito, si può citare l'intervento della Confedilizia che ha pubblicato sul suo
sito web alcune considerazioni interpretative, favorevoli alla riduzione del 50%
dell'imposta per i fabbricati inagibili o inabitabili. Infine, va citata anche la Corte di
Cassazione, la quale ha evidenziato che, per ottenere la citata agevolazione, è
necessario "vi sia una dichiarazione di inagibilità o inabitabilità, cui consegua non
la non utilizzabilità in astratto, bensì l'inutilizzabilità in concreto" dell'immobile. In
conclusione: in assenza di un intervento chiarificatore da parte del legislatore, è
bene consultare l'ufficio tributi del Comune in cui è situato l'immobile, onde
evitare qualunque errore.
30. La parte residua della detrazione spettante per l'abitazione principale può
essere detratta dal pagamento per le pertinenze?
Come stabilito dalle norme in vigore, se l'agevolazione Imu per l'abitazione
principale non trova totale capienza (cioè, non viene completamente
sfruttata) nell'imposta dovuta per la prima casa, essa dev'essere
computata, per la parte residua, sull'imposta dovuta sulle pertinenze.
Anche su questo punto, però, vi sono importanti novità rispetto alla
disciplina della vecchia Ici: la nuova normativa stabilisce che "per
pertinenze dell'abitazione principale si intendono esclusivamente quelle
classificate nelle categorie catastali C/2 (cantina, solaio o magazzino), C/6
(autorimessa) e C/7 (posto auto), nella misura massima di un'unità
pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate, anche se
iscritte in catasto unitamente all'unità ad uso abitativo".
Quale socio di una cooperativa a proprietà indivisa, ho avuto assegnata una
unità immobiliare che ho adibito ad abitazione principale. A quali
agevolazioni Imu ho diritto?
31. Nel caso specifico, l'articolo 13, comma 10, del decreto legge 201/2011
(convertito dalla legge 214/2011) prevede la detrazione di 200 euro per
l'abitazione principale, rapportata al periodo dell'anno durante il quale
l'unità immobiliare è adibita ad abitazione principale, nonché la
maggiorazione di 50 euro per ciascun figlio di età non superiore a 26 anni,
purché dimorante abitualmente e residente anagraficamente nell'unità
immobiliare adibita ad abitazione principale; questa maggiorazione, da
sommare alla detrazione di base, non può superare l'importo massimo di
400 euro. L'aliquota, però, è quella ordinaria ed è pari a 0,76%; il Comune
può modificarla fino allo 0,3% in aumento o in diminuzione.
Possiedo un terreno divenuto edificabile, ma il mio appezzamento non ha le
dimensioni necessarie per l'edificabilità. Devo comunque pagare l'Imu
con l'aliquota prevista per le aree fabbricabili?
In questo caso, la disciplina dell'Imu non ha introdotto cambiamenti rispetto
a quella che regolava la vecchia Ici. Il terreno in questione va considerato
edificabile a tutti gli effetti fiscali e, in particolare, ai fini dell'applicazione
della nuova Imposta Municipale Unica.
32. Infatti, in base all'articolo 36, comma 2, del decreto legge n. 223 del 2006
(cioè il cosiddetto Decreto Bersani, convertito dalla legge n. 248 del
2006), "un'area e' da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo
edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal
comune, indipendentemente dall'approvazione della regione e
dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo".
Naturalmente, la circostanza che si tratta di un lotto con dimensioni inferiori
al minimo consentito per l'edificabilità si riflette sulla determinazione
della base imponibile. Infatti, poiché la stessa base imponibile è
rappresentata dal valore venale in comune commercio, il valore catastale
del terreno sarà sicuramente di modesto ammontare (in proposito, si può
consultare la sentenza n. 25506 del 30 novembre 2006 emessa dalle
sezioni unite civili della Corte di Cassazione, nella quale si afferma, tra
l'altro, che "è naturale che le imposte patrimoniali siano commisurate al
valore del patrimonio cui si riferiscono" e che "l'Ici deve essere dichiarata
e liquidata sulla base del valore venale in comune commercio, tenendo
anche conto di quanto sia effettiva e prossima la utilizzabilità a scopo
edificatorio, e di quanto possano incidere gli ulteriori eventuali oneri di
urbanizzazione").
33. Notizie fresche
Dai giornali e dalle notizie ad oggi 2 aprile 2012 sembra che:
CAMBIA L'IMU AGRICOLA. Ritorna al 25% l'abbattimento della base
imponibile a favore degli imprenditori agricoli professionali e viene
incrementato il moltiplicatore (da 130 a 135) applicato ai fini della
determinazione della base imponibile Imu dei terreni posseduti da
soggetti diversi dai coltivatori diretti e imprenditori agricoli.
ACCONTO LEGGERO PER I FABBRICATI RURALI. Per i fabbricati rurali
strumentali è previsto il versamento dell'Imu in due rate pari al 30% in
acconto e al 70% a saldo, rispettivamente entro giugno e dicembre, e non
dunque due rate di uguale importo.
34. Notizie fresche
Dai giornali e dalle notizie ad oggi 2 aprile 2012 sembra che:
• ESENTATI I FABBRICATI RURALI DI MONTAGNA. Sono totalmente
esentati i fabbricati rurali strumentali nei Comuni di montagna, oltre i
1.000 metri di altitudine.
• FABBRICATI INAGIBILI, SCONTO 50%. La base imponibile ai fini Imu per i
fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e per gli immobili riconosciuti di
interesse storico o artistico viene ridotta del 50%. Viene però abrogato il
regime di favore degli immobili di interesse storico e artistico quando
producono un reddito.
NO QUOTA ERARIO SU IMU COMUNI E COOP EDILIZIE. Cancellata la
quota erariale dell'Imu sugli immobili di proprietà dei Comuni, siti nel
proprio territorio, e sugli immobili ex Iacp e delle cooperative edilizie a
proprietà indivisa. Dall'esenzione deriva una perdita di gettito su base
annua di circa 366,9 milioni di euro.
? ? ? ? ? ? Cosa succederà prima di giugno ? ? ? ? ? ?
Notas del editor
PROPRIETA’: DIRITTO DI GODERE E DI DISPORRE DELLA COSA IN MODO PIENO ED ESCLUSIVO NEI LIMITI E CON L’OSSERVANZA DEGLI OBBLIGHI STAB.ORDIN GIURIDICO USUFRUTTO: DIRITTO DI GODERE DELLA COSA E DI GODERNE I FRUTTI RISPETTANDO DESTINAZIONE ECONOMICA USO: SERVIRSI DELLA COSA E SE FRUTTIFERA GODERE DEI FRUTTI X SE E X FAMIGLIA DIRITTO ABITAZIONE: CONIUGE HA DIRITTO DI ABITARE CASA ADIBITA A RESIDENZA NUCLEO FAM ENFITEUSI: DIRITTI DEL PROPRIETARIO CON OBBLIGO DI MIGLIORARE E DI PAGARE CANONE PERIODICO SUPERFICE:DIRITTO DI COSTRUIRE IMMOBILE SU AREA EDIFICABILE
