législation commerciale algérienne en matière des baux commerciaux (fonds de commerce)

1. 4. LES BAUX COMMERCIAUX
11)) .. Définition .
Quant le commerçant n’est pas propriétaire de l’immeuble ou du local dans lequel il exploite le
fonds, il occupe ce dernier en exécution d’un bail.
Le bail est alors défini comme un contrat (authentique) par lequel le propriétaire d’un immeuble,
appelé "bailleur" donne la jouissance de ce bien à une personne appelé "locataire" ou preneur
moyennant le versement d'un prix appelé loyer.
22)) .. Principes généraux et formes
Le bail commercial est en principe est un contrat régi par le droit civil. Il peut porter également sur
des immeubles exploités, pour une activité commerciale à un local commercial, industriel ou
artisanal. On appellera alors "bail commercial".
33)) .. Domaine de l'application des statuts des baux commerciaux
Toutes les conventions conférant la jouissance d'un bail commercial ne sont pas nécessairement des
baux commerciaux. Ainsi deux conditions sont nécessaires :
 Un bail d'immeuble (existence d’un local ou d’un immeuble).
 L'exploitation d'un fonds de commerce, propriété du locataire ou commerçant.
a) . Existence d'un immeuble ou d'un local (nature de la chose louée)
C'est l'espace suffisant pour que la vente puisse s'exerce. Cet espace doit être délimité. L’article 169
du code de commerce exclu du champ d'application des baux commerciaux les terrains nus sauf s'ils
ont fait l'objet d'une édification avant ou après le bail, des constructions à usage commercial
industriel ou artisanal sous réserve du consentement expresse du propriétaire.
b) . Existence du contrat de bail (nature du contrat)
Cette condition parait évidente et pourtant elle donne lieu à de nombreuses difficultés, car tous les
contrats par lesquels un commerçant occupe un immeuble ne sont pas soumis au statut des baux
commerciaux ; soit par ce que l'occupation du local n'a été autorisée qu'à titre précaire, soit par ce
que l'occupant le trouve régi par un autre système de protection. Il convient de distingué alors le
bail des autres conventions voisine qui ne s'auront lui être assimilés :
Cas de la convention d'occupation précaire : Cette convention diffère du bail par le caractère
provisoire et fragile du droit de jouissance, ce cas permet au propriétaire de cesser l'occupation à
tout moment soit à son gré, soit à la suite d'un événement prévu (attente de travaux de démolition,
projet de reconstruction, imminence d'une expropriation.)
Cas des baux commerciaux de court durée : Il est admis que les parties qui peuvent déroger au
droit commun des baux commerciaux (c'est-à-dire 9 ans et possibilité de renouvellement), si elle
prévoie de signer un bail dont la durée totale sera au plus égale à deux années.
Cas des baux emphytéotiques ; Quoique rarissime en matière commerciale ces baux sont passés
pour une durée allant de 18 ans à 99 ans ? Article 171 du code de commerce algérien ne reconnaît
que ses mécanismes notamment en matière de révision du loyer.
11)) .. Forme du contrat : Le bail commercial est passé entre les deux parties pour une durée
conventionnelle ; habituellement de 9 ans (3, 6, 9), il doit faire l'objet d'un acte authentique.

2. 22)) .. Fin de contrat : Le bail commercial cesse par l'effet d'un congé (lettre recommandée
adressée par le bailleur au locataire pour le prévenir de l'expiration du bail consenti. Ce
locataire, protégé par une diversité de textes est informé de la fin du contrat 6 mois avant son
expiration du contrat (les dates de correspondance est respectivement faite le 15/01, 15/04,
15/07 ou bien le 15/10).
A défaut d'un congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la
demande soit dans les 6 mois qui précède l'expiration du bail soit à tout moment au cours de
sa reconduction (dans ce dernier cas on parlera de bail reconduit par clause de tacite
reconduction).
c) . L'existence d'un fonds de commerce
Il faut tout d’abord que le locataire soit commerçant inscrit au registre de commerce. Cela exclu les
activités civiles telle que les professions libérales soumettent à la législation dite des baux
d'habitation et d'usage professionnel.
Il faut que l'activité soit commerciale (commerçants et par extension, les artisans, les établissements
ou personnes morale de droit public à caractère industriel et commercial).
Il est indispensable que le locataire justifie de l'exploitation d'une clientèle propre à lui pour
prétendre bénéficier de la propriété commerciale. Ne bénéficie donc pas du droit au renouvellement
celui dont l'exploitation est dépendante de l'activité du bail.
Exemple :
Commerce installé dans un terrain de sport, boutique installé dans un hall de gare, d'hôtel
ou
D’aéroport.
Dans ce dernier cas, il faut retenir que le statut des baux commerciaux est fait pour protéger le fonds
de commerce et donc la clientèle du commerçant, si celui-ci se limite à exploité la clientèle d’autrui
article 173, article 176.
II. LE DROIT ET OBLIGATION DES PARTIES
Les relations des parties entre elles doivent être examinées à deux moments important, pendant le
bail et a son expiration.
a) . Relation pendant le bail
Le locataire commerçant qui joui de droit plus étendu que le locataire à usage d'habitation, mais en
contre partie il paie un loyer plus élevé.
11)) .. Les droits du locataire : Le locataire bénéficie de trois (3) facultés :
 La faculté de rupture : La durée minimale du bail étant de 9 ans elle s’impose
seulement au bailleur. Le locataire peut mettre fin au bail à l'expiration de chaque
période triennale.
 La faculté de déspécialisation : Le Bailleur cherchant toujours a éviter l'exercice d'un
commerce gérant par le locataire. Ce dernier doit respecter en principe la destination des
lieux, cependant le commerçant peut avoir besoin de se convertir. Le législateur est
intervenu pour l’autoriser à modifier voir à transformer son activité. Cette possibilité est
connue sous le nom déspécialisation (une déspécialisation partielle ou total, elle est

3. partielle pour une activité connexe ou complémentaire à l'activité principale et totale pour
une activité différente de celle prévue au bail).
 La faculté de cession : Ici le locataire a le droit de cédé son bail à l’acquéreur du fonds
de commerce (cas de la vente du fonds de commerce). La cession du bail est
indispensable à la cession du fonds. A défaut de l'accord du bailleur, le locataire ne peut
pas céder son bail a quelqu'un qui ne serait pas le continuateur de son commerce.
22)) .. Le paiement du loyer (obligation du locataire) : Le loyer est librement débattu entre les
parties lors de la conclusion du bail. Mais cette liberté s’arrête au cours et à la fin du contrat.
 La révision du loyer : la demande est généralement faite par lettre recommandée avec
accusé de réception, avec précision du montant demandé ou offert. A défaut d'accord sur
le nouveau prix, le litige est porté devant le tribunal.
Trois révisions sont possibles :
 La révision légale : Cette révision est soumise au réajustement tous les trois (3)
ans.
 La révision conventionnelle : Sans attendre les trois ans, elle est débattue et
prévue conventionnelle.
 La révision liée au facteur local de commercialité : Cette révision est du à une
incidence sur la valeur du fonds (disparition commerce concurrent, baisse de la
population, percement d'une voie, etc.)
 Le renouvellement du bail : à l’exception du bail, il est normal de procéder à un
réajustement du loyer si le locataire demande a bénéficier du renouvellement. Le loyer
du nouveau bail ne doit en principe être supérieur soit à la valeur locative soit à un
montant déterminé en appliquant un loyer initial, un coefficient de variation publié au
journal officiel chaque année ou chaque trois ans.
b) . Relation des parties à l'expiration du bail.
Le locataire commerçant peut bénéficier du renouvellement de son bail a son expiration, mais il ne
s'agit que d'une faculté dans la mesure ou le propriétaire puisse si opposer en lui versant une
indemnité d’éviction.
11)) .. Les conditions de renouvellement : Le renouvellement ne peut être demandé que par le
propriétaire du fonds de commerce qui est exploité dans les lieux cependant quelques
difficultés peuvent apparaître :
 En cas de cession ou de vente du fonds, seul le cessionnaire peut agir.
 En cas de location gérance le locataire gérant doit s'adresser au propriétaire du fonds de
commerce pour que ce dernier agisse auprès du propriétaire du local.
22)) .. Procédure de renouvellement :
 Tacite reconduction : Le renouvellement du bail ne s’effectue pas de plein droit, il
importe que les parties expriment leurs volontés. Dans le cas contraire, le commerçant
continuant d'occuper les locaux et le propriétaire acceptant le loyer, on a à faire à une
tacite reconduction du bail pour une durée de 9 ans.
 Congé du bailleur : Le bailleur peut délivrer à son locataire un congé avec offre de
renouvellement on précisant quel sera le nouveau loyer (comme il peut demander un
congé avec paiement d'indemnité), ce congé doit être adresser par voix officielle.

4.  La demande du locataire : La demande de renouvellement peut se présenter dans
trois cas
 Accord du bailleur : Le bailleur est d’accord sur le principe et les modalités.
 Désaccord du bailleur : Dans ce cas il y a accord sur le principe de
renouvellement, mais non sur les modalités.
 Refus du bailleur : Dans ce cas précis le bailleur refuse le principe et les modalités
pour les considérations suivantes :
 Le refus légitime : Il est fondé
 soit la faute du locataire tel que le manquement du locataire à ses
engagements pour le paiement du loyer, la cessation du fonds sans raison
sérieuse, etc.
 Soit par des raisons indépendantes du comportement du locataire ;
(Immeuble à démolir) par ce qu’en état d'insalubrité reconnu, mauvais état.
 Soit une reprise pour construction ou reconstruction.
 Refus illégitime : quoi que pesant lourdement sur le propriétaire, une indemnité
d'éviction doit être payée en cas de refus illégitime. Toute fois en laisse les soins
au propriétaire de revoir sa position de refus en lui attribuant un droit de
repentir.

5. ANNEXE DU COURS
I. LE RENOUVELLEMENT DU BAIL :
 Le droit au renouvellement ne peut être invoqué que par les locataires, leurs cessionnaires
ou leurs ayants droit justifiant de l’exploitation d’un fonds de commerce personnellement
ou par intermédiaire de leurs préposés.
 En cas de cession de fonds, les cessionnaires peut se prévaloir des droits acquis par le
cédant (vendeur) pour compléter la durée de l’exploitation “article 172 du code de
commerce”.
 Les baux commerciaux ne cessent que par l’effet d’un congé suivant les usages et en
moins 6 mois à l’avance à défaut du congé, le bail fait par écrit se poursuit par tacite
reconduction au-delà du terme fixé par le contrat.
 Le bail dont la durée est subordonnée à un événement prévu au contrat autorisant, le
bailleur à demander la résiliation ne peut être faite que par une notification donnée par
acte extra judiciaire six mois à l’avance mentionnant les motifs pour lesquels il est donné
“article 179 du code de commerce”.
 Dans les trois mois de la signification de la demande en renouvellement, le bailleur doit
dans les mêmes fermes faire reconnaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en
précisant les motifs de ce refus. A défaut de réponse de celui ci dans ce délai de trois
mois, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement “article 174 du
code de commerce”.
II. LE REFUS DU RENOUVELLEMENT :
a) . De l’indemnité d’éviction : le bailleur peut refuser le renouvellement du bail et doit payé
au locataire évincé une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de
renouvellement.
Cette indemnité comprend également les valeurs marchandes du fonds de commerce
déterminer suivant les usages de la profession augmentée éventuellement des frais de
déménagement et de réinstallation ainsi que les frais et droit de mutation à payer pour un
fonds de même valeur sauf dans le cas ou le propriétaire fait la preuve que le préjudice est
moindre “article 176 du code de commerce”.
b) . Des motifs du refus de renouvellement : Le bailleur peut refuser le renouvellement du
bail sans
être tenu au paiement d’aucune indemnité si :
 Il justifie d’un motif grave à l’encontre du locataire gérant sortant.
 Il s’agit de l’inexécution d’une obligation
 Cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds de commerce.
Dans ce cas l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle a été
poursuivie plus d’un mois après une mise en demeure du bailleur effectué par acte extra
judiciaire mentionnant les motifs suivants :
 Il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant
en état

6. d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative
 Ou s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état
“article 177 du code de commerce”.
c) . Du droit de priorité :
* en cas de reconstruction par le propriétaire ou son ayant droit d’un nouvel immeuble
comprenant des locaux commerciaux, le locataire a droit de priorité pour louer dans
l’immeuble reconstruit.
* Le bailleur, refusant le renouvellement du bail pour construire ou reconstruire l’immeuble
existant, doit
Payer au locataire évincé l’indemnité telle que prévue à l’article 176. il peut toutefois se
soustraire de cette obligation en offrant au locataire évincé un local correspondant à ses
besoins et possibilités situées à un emplacement équivalent.
Ainsi le locataire perçoit, le cas échéant, une indemnité compensatrice de suprisation
temporaire de la jouissance et de la moins value du fonds. Le bailleur peut soustraire du
paiement de l’indemnité si de nouvelle condition de location peuvent ainsi être négocier et
portés à la connaissance des locataires dans un délai de trois mois par note extra judiciaire. En
cas de la juridiction compétente étant saisie (article 178 du code de commerce).
* Le propriétaire doit aviser le locataire qu’il est prêt à lui consentir un nouveau bail avant de
louer ou d’occuper lui-même un nouveau local. Le locataire dispose d’un délai de trois mois
pour se prononcer ou saisir la juridiction compétente. En cas de non-respect des dispositions
sus cités, le bailleur est tenu sur demande de son locataire, de réparer le préjudice prévu
(article 179 du code de commerce).
* lorsque l’immeuble reconstruit possède une superficie supérieure à l’ancien immeuble, le
droit de priorité est limitée à des locaux précédemment occupés ou susceptibles de satisfaire
aux même besoins commerciaux que ces derniers, en cas de pluralité d’occupants et à défaut
d’espèces, la priorité est donnée aux locataires titulaires des baux les plus anciens qui ont fait
connaîtrais une intention d’occuper les lieux (article 130 du code de commerce).
d) . Des locaux d’habitation, des droits de reprise et des baux concernant les immeubles
appartement à l’Etat.
* le propriétaire peut différer, pendant une durée maximum de trois ans, le renouvellement du
bail s’il se propose de sur élever l’immeuble et cette sur élévation rend nécessaire l’éviction
temporaire. Une indemnité doit être donc versée égale au préjudice subi sans Qu’elle puisse
excéder trois ans de loyer (article 181 du code de commerce).
* le bailleur peut refuser le renouvellement du bail exclusivement sur la partie concernant les
locaux d’habitation accessoires des locaux commerciaux pour y habiter lui-même, son
conjoint, ses ascendants ou de désaccord son conjoint, à condition que le
bénéficiaire de la reprise ne dispose pas déjà d’une habitation, la reprise peut ne pas être
exercée si le locataire prouve le risque de trouble grave à l’exploitation du fonds ou lorsque
les locaux commerciaux et les locaux d’habitation ferment un tout indivisible.

7. * le renouvellement des baux concernant les immeubles appartenant à l’Etat, aux wilayas, aux
communes et aux établissements publics, ne peut être refuse sans que les collectivites
propriétaires. Sont tenu au paiement de l’indemnité d’éviction même et son refus est justifie
pour une raison d’utilité publique (article 185 du code de commerce).
-LES SOUS-LOCATIONS.
* toute sous-location totale ou partielle est interdite sauf stipulation contraire au bail ou
accord du bailleur. La sous-location est mentionnée à l’acte.
Lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale le
propriétaire a la faculté d’exiger une augmentation correspondante au loyer de la location
principal (article 188 du code de commerce).
* le sous locataire peut demander le renouvellement de son bail au locataire principale dans la
mesure des droits que le dernier tient lui-même du propriétaire (article 185 du code de
commerce).
- LE LOYER.
* le montant du loyer des baux à renouveler ou à réviser doit correspondre à la valeur locative
équitable. celle ci peut être déterminer d’après.
 La surface totale réelle affectée à la réception du public ou à l’exploitation en tenant
compte, d’une part, de la vétuste et de l’équipement des locaux, de leurs accessoires et de
leurs dépendances. Il peut être tenu compte de la surface des ouvertures sur rue rapport à
la surface totale de local.
 La surface totale réelle des locaux annexes éventuellement affecte à la l’habitation de
l’exploitation ou de ses préposés.
Les éléments commerciaux ou industries en tenant compte de l’importance de la ville, du
quartier, de la rue et de l’emplacement d'une part et d’autre part, de la nature de l’exploitation
et des commodités offertes pour l’entreprendre. (Article 190 du code de commerce).
III. DISPOSITION DIVERSE.
* la faillite et la liquidation judiciaire n’entraînent pas, de plein droit, la résiliation du bail des
immeubles affectés à l’industrie au commerce ou à l’artisanat du débiteur y compris les
locaux dépendant de ces immeubles servant à son habitation ou à celle de sa famille (article
201 du code de commerce).
* Lorsqu’il est à la fois propriétaires de l’immeuble loué et du fonds de commerce qui y est
exploité et que le bail porte en même temps sur les deux (location gérance et bail
commercial), le bailleur devra verser au locataire à son départ, une indemnité correspondante
au profit qu’il peut retirer de la plus value apportée soit au fonds, soit à la valeur locative de
l’immeuble par les améliorations matérielles effectuées par le locataire avec l’accord du
propriétaire (article 202 du code de commerce).