1. 1
‫לדירות‬ ‫הביקוש‬‫הרצויה‬ ‫המסים‬ ‫ומדיניות‬ ‫מגורים‬
‫מאמר‬‫בדיור‬ ‫בתחום‬ ‫הצעדים‬ ‫חבילת‬ ‫על‬ ‫בכנסת‬ ‫הצפויים‬ ‫הדיונים‬ ‫לקראת‬ ‫עמדה‬
‫ד"ר‬‫שראל‬ ‫מיכאל‬1
msarel10@gmail.com
1‫ב‬‫יוני‬4112
‫מאמר‬‫זה‬ ‫עמדה‬‫ע‬‫ו‬‫תוך‬ ,‫האחרונות‬ ‫בשנים‬ ‫מגורים‬ ‫דירות‬ ‫לרכישת‬ ‫בביקוש‬ ‫הגידול‬ ‫בניתוח‬ ‫סק‬
‫בחינת‬‫במיסוי‬ ‫העיוותים‬ ‫של‬ ‫ההשפעות‬,‫של‬‫הריבית‬‫ו‬‫של‬.‫העבודה‬ ‫שוק‬‫ה‬‫מאמר‬‫מסביר‬
‫ש‬‫התגברות‬‫הביקוש‬‫למגורים‬ ‫הנדל"ן‬ ‫בשוק‬‫האחרונות‬ ‫בשנים‬‫העלייה‬ ‫על‬ ‫רבה‬ ‫במידה‬ ‫השפיע‬
,‫הדירות‬ ‫במחירי‬ ‫החדה‬‫והקשיחות‬ ‫המחסור‬ ‫רקע‬ ‫על‬ ‫במיוחד‬‫ב‬.‫ההיצע‬ ‫צד‬‫ה‬ ,‫כן‬ ‫כמו‬‫מאמר‬
‫מ‬‫פרט‬‫את‬‫הטבת‬‫ה‬‫מס‬‫כיום‬ ‫הקיימת‬‫ל‬‫רכי‬‫שת‬‫מגורים‬ ‫דירות‬‫עצמי‬ ‫לשימוש‬‫את‬ ‫וסוקר‬
‫זו‬ ‫הטבה‬ ‫של‬ ‫השליליות‬ ‫ההשפעות‬‫דירות‬ ‫לרכישת‬ ‫יתר‬ ‫לביקוש‬ ‫הגורמת‬‫מחירי‬ ‫ולעליית‬
‫הדירות‬,‫המקרו‬ ‫היציבות‬ ‫את‬ ‫המסכנת‬-‫החברתיים‬ ‫הפערים‬ ‫את‬ ‫והמחריפה‬ ‫כלכלית‬.‫ה‬‫מאמר‬
‫מ‬( ‫כעת‬ ‫המוצעים‬ ‫הצעדים‬ ‫מדוע‬ ‫סביר‬"‫מע‬"‫אפס‬ ‫מ‬"‫מוטבת‬ ‫לאוכלוסייה‬ ‫חדשות‬ ‫דירות‬ ‫על‬,
‫גם‬ ‫רבה‬ ‫ובמידה‬‫מבצעי‬"‫מטרה‬ ‫מחיר‬"‫לכי‬ ‫מנוגדים‬ )‫המסי‬ ‫במדיניות‬ ‫הרצוי‬ ‫וון‬‫צפויים‬ ‫לא‬ ,‫ם‬
‫ויקרים‬ ‫מסורבלים‬ ‫פיקוח‬ ‫מנגנוני‬ ‫יצריכו‬ ,‫הדירות‬ ‫במחירי‬ ‫לירידה‬ ‫לתרום‬(‫ש‬‫סרבולם‬ ‫למרות‬
‫ועלותם‬‫הנדל"ן‬ ‫ויזמי‬ ‫הקבלנים‬ ‫לכיסי‬ ‫מההטבה‬ ‫ניכר‬ ‫חלק‬ ‫העברת‬ ‫למנוע‬ ‫יוכלו‬ ‫לא‬).,‫זאת‬
‫לנזקים‬ ‫מעבר‬‫הרב‬‫י‬‫ם‬‫שכרו‬‫כים‬‫בפרט‬ ‫המע"מ‬ ‫והטבות‬ ‫בכלל‬ ‫המס‬ ‫הטבות‬ ‫בהרחבת‬‫הרחבה‬ ,
‫ל‬ ‫תגרום‬ ‫אשר‬‫הציבור‬ ‫בכלל‬ ‫וגוברת‬ ‫הולכת‬ ‫פגיעה‬‫ואשר‬‫א‬ ,‫ם‬,‫הכנסת‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫תאושר‬‫יהיה‬
.‫בעתיד‬ ‫לבטלה‬ ‫אפשרי‬ ‫בלתי‬ ‫כמעט‬‫ה‬ ,‫לסיכום‬‫מאמר‬‫מ‬‫מדיניות‬ ‫של‬ ‫הרצויים‬ ‫הכיוונים‬ ‫על‬ ‫צביע‬
‫העיוותים‬ ‫להקטנת‬ ,‫למגורים‬ ‫הנדל"ן‬ ‫בתחום‬ ‫המסים‬‫הפערים‬ ‫לצמצום‬ ,‫המס‬ ‫במערכת‬
‫החברתיים‬‫הביקוש‬ ‫לחצי‬ ‫ולהחלשת‬‫הנדל"ן‬ ‫בשוק‬.
,‫הפותח‬ ‫בסעיף‬,‫המפורט‬ ‫הניתוח‬ ‫הצגת‬ ‫לפני‬‫ה‬‫מאמר‬‫מ‬‫תייחס‬‫כלכלה‬ ‫לנושאי‬ ‫בקצרה‬
‫פוליטית‬,‫מ‬‫אפשרי‬ ‫הסברים‬ ‫ציע‬‫לצעד‬ ‫ים‬‫המדיניות‬ ‫י‬‫המו‬‫עלים‬‫ו‬ ‫כעת‬‫דן‬‫על‬ ‫המוטל‬ ‫בתפקיד‬
.‫זה‬ ‫בהקשר‬ ‫הכלכלנים‬
1.‫כך‬ ‫כל‬ ‫הצעה‬ ‫הועלתה‬ ‫איך‬?‫ציבורי‬ ‫לדיון‬ ‫גרועה‬
‫פ‬ ‫למתן‬ ‫ההצעה‬ ‫של‬ ‫בחינה‬‫ממע"מ‬ ‫טור‬‫מוטבת‬ ‫לאוכלוסייה‬‫דירת‬ ‫רכישת‬ ‫על‬‫מגורים‬‫חדשה‬
‫מעלה‬‫הרבה‬‫בכל‬ ‫וחמורים‬ ‫מהותיים‬ ‫כשלים‬‫מה‬ ‫אחת‬‫גזרות‬‫ה‬‫נבחנות‬‫ב‬‫מאמר‬‫הפטור‬ ‫מתן‬ .‫זה‬
‫צפוי‬‫היתר‬ ‫בין‬;‫אותו‬ ‫לצמצם‬ ‫ולא‬ ‫הנדל"ן‬ ‫בשוק‬ ‫המשבר‬ ‫את‬ ‫להחריף‬‫לפגוע‬ ‫גם‬ ‫צפוי‬ ‫הוא‬
‫מכך‬ ‫וכתוצאה‬ ‫המס‬ ‫במערכת‬‫לה‬‫עלויו‬ ‫שית‬‫והוא‬ ;‫הציבור‬ ‫כלל‬ ‫על‬ ‫גבוהות‬ ‫ת‬‫בהכרח‬‫י‬‫לווה‬
‫רבים‬ ‫ציבוריים‬ ‫משאבים‬ ‫הקצאת‬ ‫תחייב‬ ‫איתן‬ ‫שהתמודדות‬ ,‫היישום‬ ‫בשלב‬ ‫חמורות‬ ‫בבעיות‬
.‫והחברתיים‬ ‫הכלכליים‬ ‫העיוותים‬ ‫את‬ ‫ותחריף‬ ‫ויקרים‬
1
‫מאד‬ ‫מועילות‬ ‫הערות‬ ‫על‬ ‫מאיר‬ ‫אשר‬ ‫ולד"ר‬ ‫המאמר‬ ‫בכתיבת‬ ‫סיוע‬ ‫על‬ ‫קהלת‬ ‫לפורום‬ ‫מודה‬ ‫אני‬
‫ובאחריותי‬ ‫שלי‬ ‫הן‬ ‫זה‬ ‫במאמר‬ ‫המובאות‬ ‫והעמדות‬ ‫הדעות‬ ‫שכל‬ ‫כמובן‬ .‫המאמר‬ ‫של‬ ‫קודמת‬ ‫לגרסה‬
.‫הבלעדית‬

2. 4
" ‫היא‬ ‫זו‬ ‫בחינה‬ ‫לאור‬ ‫להישאל‬ ‫שצריכה‬ ‫הטבעית‬ ‫השאלה‬‫הצ‬ ‫הועלתה‬ ‫איך‬‫גרועה‬ ‫כך‬ ‫כל‬ ‫עה‬
?‫ציבורי‬ ‫לדיון‬."
‫לתמיכה‬ ‫זכתה‬ ‫אף‬ ‫אלא‬ ,‫והשיכון‬ ‫האוצר‬ ‫שרי‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫לדיון‬ ‫שהועלתה‬ ‫רק‬ ‫לא‬ ‫ההצעה‬ ‫כי‬ ‫אזכיר‬
‫לדיון‬ ‫בקרוב‬ ‫להגיע‬ ‫שצפוי‬ ‫חוק‬ ‫לתזכיר‬ ‫גובשה‬ ‫ולאחרונה‬ ,‫הדיור‬ ‫בקבינט‬ ‫החברים‬ ‫השרים‬ ‫של‬
.‫בכנסת‬2
.‫זו‬ ‫לשאלה‬ ‫אפשריות‬ ‫תשובות‬ ‫שתי‬ ‫אציע‬
‫הראשונה‬ ‫האפשרית‬ ‫התשובה‬‫נכשלו‬ ,‫למהלך‬ ‫הגורפת‬ ‫התנגדותם‬ ‫למרות‬ ,‫שהכלכלנים‬ ‫היא‬
‫כמה‬ ‫עד‬ ‫האוצר‬ ‫לשר‬ ‫להסביר‬ ‫בתפקידו‬ ‫נכשל‬ ‫האוצר‬ ‫במשרד‬ ‫הראשי‬ ‫הכלכלן‬ .‫בתפקידם‬
‫לראש‬ ‫להסביר‬ ‫בתפקידו‬ ‫נכשל‬ ‫לכלכלה‬ ‫הלאומית‬ ‫המועצה‬ ‫ראש‬ .‫ופסולה‬ ‫גרועה‬ ‫הזו‬ ‫ההצעה‬
‫נגידת‬ .‫גרועה‬ ‫כה‬ ‫הצעה‬ ‫תקדם‬ ‫שהממשלה‬ ‫נכון‬ ‫ולא‬ ‫ראוי‬ ‫שלא‬ ‫הממשלה‬‫נכשלה‬ ‫ישראל‬ ‫בנק‬
‫ההצעה‬ ‫כשלי‬ ‫את‬ ‫הדיור‬ ‫לקבינט‬ ‫להסביר‬ ‫בתפקידה‬‫נגדה‬ ‫להצביע‬ ‫השרים‬ ‫את‬ ‫ולשכנע‬‫גם‬ ‫כך‬ .
‫אלו‬ ‫כולל‬ ,‫באקדמיה‬ ‫הכלכלנים‬ ‫רוב‬,‫התקשורת‬ ‫באמצעי‬ ‫קבע‬ ‫דרך‬ ‫המתבטאים‬‫נכשלו‬
‫טובת‬ ‫את‬ ‫משרתת‬ ‫אינה‬ ‫זו‬ ‫שהצעה‬ ‫הרחב‬ ‫ולציבור‬ ‫ההחלטות‬ ‫למקבלי‬ ‫להסביר‬ ‫במאמציהם‬
‫הציבור‬.‫הקבלנים‬ ,‫מנגד‬‫הנדל"ן‬ ‫יזמי‬ ,‫הפוליטיים‬ ‫היועצים‬ ,‫הציבור‬ ‫אנשי‬ ‫של‬‫מהפעילים‬ ‫וחלק‬
‫ואפקטיביים‬ ‫כבדים‬ ‫לחצים‬ ‫הפעילו‬ ‫החברתיים‬‫מאד‬‫האוצר‬ ‫במשרדי‬ ‫ההחלטות‬ ‫מקבלי‬ ‫על‬
‫ושהכלכלנים‬ ‫וראוי‬ ‫נכון‬ ‫שהצעד‬ ‫אותם‬ ‫לשכנע‬ ‫והצליחו‬ ‫ובממשלה‬ ‫והשיכון‬‫המתנגדים‬‫להצעה‬
.‫טועים‬
‫בהחלט‬,‫כן‬ ‫אם‬ .‫נכונה‬ ‫זו‬ ‫שתשובה‬ ‫יתכן‬‫מאמציהם‬ ‫את‬ ‫להגביר‬ ‫הכלכלנים‬ ‫את‬ ‫מחייבת‬ ‫היא‬
‫לשכנע‬ ‫יכולתם‬ ‫ככל‬ ‫ולעשות‬ ,‫ההצעה‬ ‫של‬ ‫והחברתיות‬ ‫הכלכליות‬ ‫המגרעות‬ ‫את‬ ‫ולנמק‬ ‫להסביר‬
.‫הרחב‬ ‫הציבור‬ ‫את‬ ‫ובמיוחד‬ ‫התקשורת‬ ‫את‬ ,‫הכנסת‬ ‫חברי‬ ‫את‬ ,‫הממשלה‬ ‫חברי‬ ‫את‬ ‫בכך‬
‫מ‬ ‫את‬ ‫לשכנע‬ ‫סיכוי‬ ‫שום‬ ‫מראש‬ ‫היה‬ ‫לא‬ ‫שלכלכלנים‬ ‫היא‬ ‫השנייה‬ ‫האפשרית‬ ‫התשובה‬‫קבלי‬
‫ההחלטות‬ ‫שמקבלי‬ ‫מכיוון‬ ,‫זאת‬ .‫ההחלטות‬‫מבינים‬‫היטב‬‫שהצעת‬‫ה‬‫גרועה‬ ‫היא‬ ‫מדיניות‬
‫מהותית‬ ‫מבחינה‬,‫מרובים‬ ‫והחברתיים‬ ‫הכלכליים‬ ‫ושנזקיה‬‫אבל‬‫שהיא‬ ‫גם‬ ‫מבינים‬‫נשמעה‬
‫בפיתוי‬ ‫לעמוד‬ ‫מסוגלים‬ ‫לא‬ ,‫נכונה‬ ‫נראית‬ ‫ראשון‬ ‫ובמבט‬ ‫הרחב‬ ‫לציבור‬ ‫מצוין‬,‫את‬ ‫ובוחרים‬
.‫המהות‬ ‫פני‬ ‫על‬ ‫הנראות‬
‫במקר‬‫צעירי‬ ‫לזוגות‬ ‫ממע"מ‬ ‫לפטור‬ ‫ההצעה‬ ‫של‬ ‫ה‬‫לנ‬ ‫יש‬ ,‫מגורים‬ ‫דירת‬ ‫על‬ ‫רכישת‬ ‫על‬ ‫ם‬‫ראות‬
‫קדימה‬‫המהות‬ ‫פני‬ ‫על‬ ‫עצומה‬‫שקיימת‬ ‫מכיוון‬ ,‫זאת‬ .‫תחושה‬‫הציבור‬ ‫בקרב‬‫עלות‬ ‫שאין‬
‫זו‬ ‫שתחושה‬ ‫כמובן‬ .‫הפטור‬ ‫למתן‬ ‫אמיתית‬‫שגויה‬‫לח‬‫ל‬‫נוח‬ ‫היא‬ ‫אך‬ ,‫וטין‬‫פוליטית‬ ‫מבחינה‬ ‫ה‬
‫ההחלטות‬ ‫למקבלי‬:
,‫מצוין‬ ‫נשמעת‬ ‫ההצעה‬‫אותה‬ ‫להסביר‬ ‫קל‬‫קצר‬ ‫במשפט‬‫המע"מ‬ ‫("איפוס‬ ‫וקליט‬ ‫פשוט‬ ,
)"‫לזכאים‬ ‫דירות‬ ‫על‬‫מהציבור‬ ‫ניכר‬ ‫חלק‬ ,‫אותה‬ ‫להבין‬ ‫קל‬ ,‫מקווה‬‫באופן‬ ‫ממנה‬ ‫ליהנות‬
‫ישיר‬‫אז‬ ,‫לא‬ ‫ואם‬ ,‫אולי‬‫ב‬‫של‬ ‫והנכדים‬ ‫הילדים‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫ההטבה‬ ‫ניצול‬ ‫(תוך‬ ‫עקיף‬ ‫אופן‬
.)‫צעירים‬ ‫אינם‬ ‫שכבר‬ ‫הזוגות‬
‫האינטואיציה‬‫הפשוטה‬‫שה‬ ‫אומרת‬‫שמחיר‬ ‫ברור‬ ‫(כי‬ ‫הנדל"ן‬ ‫מחירי‬ ‫את‬ ‫תפחית‬ ‫גם‬ ‫הצעה‬
,‫מע"מ‬ ‫עם‬ ‫מחיר‬ ‫מאשר‬ ‫יותר‬ ‫נמוך‬ ‫מע"מ‬ ‫ללא‬.)?‫יירדו‬ ‫לא‬ ‫הנדל"ן‬ ‫מחירי‬ ‫איך‬ ‫אז‬
2
ww.mof.gov.il/Lists/List26/Attachments/792/TAZKIR.pdfhttp://w
‫ב‬ ‫האוצר‬ ‫משרד‬ ‫של‬ ‫האינטרנט‬ ‫באתר‬ ‫שפורסם‬ ‫כפי‬-12‫במאי‬4112.

3. 3
‫מס‬ ‫הטבת‬ ‫שמתן‬ ‫היא‬ ‫מהציבור‬ ‫חלק‬ ‫של‬ ‫התחושה‬–‫מענק‬ ‫למתן‬ ‫בניגוד‬–‫בהכרח‬ ‫לא‬
‫לא‬ ‫ההטבה‬ ‫את‬ ‫לממן‬ ‫שיצטרך‬ ‫שהציבור‬ ‫כך‬ ,‫כלשהי‬ ‫בעלות‬ ‫מלווה‬‫ממש‬.‫לכך‬ ‫מודע‬
‫בין‬ ‫הקשר‬ ‫את‬ ‫לדמיין‬ ‫מאד‬ ‫קשה‬‫חלומם‬ ‫את‬ ‫להגשים‬ ‫הצעירים‬ ‫הזוגות‬ ‫על‬ ‫להקל‬ ‫הניסיון‬
‫כלל‬ ‫על‬ ‫מסים‬ ‫העלאת‬ :‫זה‬ ‫צעד‬ ‫של‬ ‫העקיפות‬ ‫הפיסקליות‬ ‫התוצאות‬ ‫לבין‬ ‫דירה‬ ‫לרכוש‬
‫(או‬ ‫הציבור‬‫מ‬ ‫הימנעות‬,)‫מסים‬ ‫הפחתת‬‫פגיעה‬‫הגדלת‬ ‫או‬ ,‫לאזרח‬ ‫הממשלה‬ ‫בשירותי‬
‫הציבו‬ ‫החוב‬.‫הבאים‬ ‫הדורות‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫שישולם‬ ,‫רי‬
‫התועלת‬‫המוצע‬ ‫הצעד‬ ‫של‬‫ברורה‬,‫חדה‬‫ומיידית‬.‫רחוק‬ ‫הוא‬ ,‫כזה‬ ‫יש‬ ‫בכלל‬ ‫אם‬ ,‫הנזק‬,
,‫וודאי‬ ‫לא‬.‫ייפול‬ ‫הוא‬ ‫בדיוק‬ ‫מי‬ ‫על‬ ‫ברור‬ ‫ולא‬
‫יגיע‬ ‫התשלום‬ ‫מועד‬ ‫כאשר‬ ‫גם‬‫המדינה‬ ‫תקציב‬ ‫הכנת‬ ‫בעת‬ ‫נניח‬ ,‫הבא‬‫הסיכויים‬ ‫רבים‬ ,
‫לא‬ ‫הגירעון‬ ‫את‬ ‫להגדיל‬ ‫או‬ ‫הוצאות‬ ‫לקצץ‬ ,‫מסים‬ ‫להעלות‬ ‫הממשלה‬ ‫של‬ ‫שהחלטה‬
‫ממע"מ‬ ‫הפטור‬ ‫על‬ ‫להחלטה‬ ‫הציבור‬ ‫בעיני‬ ‫תקושר‬‫דירות‬ ‫על‬‫כלכלנים‬ ‫גם‬ ‫בוודאי‬ ‫ימצאו‬ .
‫ה‬ ‫כי‬ ‫שיסבירו‬‫צורך‬‫ב‬‫הכואבים‬ ‫צעדים‬‫מהמצב‬ ‫או‬ ‫האירו‬ ‫בגוש‬ ‫בצמיחה‬ ‫מהירידה‬ ‫נובע‬
,‫הפיסקלי‬ ‫במצב‬ ‫שיפור‬ ‫של‬ ‫במקרה‬ .‫העדיפויות‬ ‫בסדרי‬ ‫שינויים‬ ‫שמחייב‬ ‫הביטחוני‬
‫בהוצ‬ ‫קיצוץ‬ ‫או‬ ‫מסים‬ ‫מהעלאת‬ ‫להימנע‬ ‫שיאפשר‬‫עוד‬ ‫המצב‬ ,‫הגירעון‬ ‫הגדלת‬ ‫או‬ ‫אות‬
‫יותר‬‫פוליטית‬ ‫מבחינה‬ ‫נוח‬‫קשה‬ ‫באמת‬ :‫אי‬ ‫בין‬ ‫הקשר‬ ‫את‬ ‫לראות‬-‫אחרים‬ ‫מסים‬ ‫הפחתת‬
‫ע‬ ‫ממע"מ‬ ‫פטור‬ ‫על‬ ‫ההחלטה‬ ‫לבין‬ )‫המע"מ‬ ‫שיעור‬ ‫מהפחתת‬ ‫הימנעות‬ ‫(נניח‬ ‫בעתיד‬‫ל‬
.‫דירות‬
‫יוכלו‬ ‫ממע"מ‬ ‫הפטור‬ ‫על‬ ‫ההחלטה‬ ‫מקבלי‬ ,‫הקרובה‬ ‫בשנה‬ ‫יירדו‬ ‫הנדל"ן‬ ‫שמחירי‬ ‫במקרה‬
‫לזק‬‫הישג‬ ‫לעצמם‬ ‫וף‬‫אדיר‬‫הצליחה‬ ‫שמדיניותם‬ ‫ולהסביר‬‫צעירים‬ ‫לזוגות‬ ‫לעזור‬ ‫רק‬ ‫לא‬
‫על‬ ‫איים‬ ‫אשר‬ ‫הנדל"ן‬ ‫בתחום‬ ‫המשבר‬ ‫את‬ ‫לפתור‬ ‫גם‬ ‫אלא‬ ,‫חלומם‬ ‫את‬ ‫להגשים‬ ‫רבים‬
‫והמקרו‬ ‫הפיננסית‬ ‫היציבות‬-‫כלכלית‬.
,‫מאידך‬,‫שהם‬ ‫לציבור‬ ‫להסביר‬ ‫יוכלו‬ ‫ההחלטה‬ ‫מקבלי‬ ,‫לעלות‬ ‫ימשיכו‬ ‫הנדל"ן‬ ‫מחירי‬ ‫אם‬
,‫לפחות‬‫וחסר‬ ‫דרמטי‬ ,‫נועז‬ ‫משהו‬ ‫לעשות‬ ‫שביכולתם‬ ‫כל‬ ‫את‬ ‫ניסו‬-‫זה‬ ‫בעניין‬ ‫תקדים‬,
.‫הציבור‬ ‫ומרגשות‬ ‫הנדל"ן‬ ‫מבעיות‬ ‫המנותקים‬ ‫להצעה‬ ‫למתנגדים‬ ‫בניגוד‬
‫ואף‬ ‫הגיונית‬ ‫המהות‬ ‫פני‬ ‫על‬ ‫הנראות‬ ‫את‬ ‫לבחור‬ ‫ההחלטות‬ ‫מקבלי‬ ‫של‬ ‫זו‬ ‫שנטייה‬ ‫להיות‬ ‫יכול‬
.‫אבולוציונית‬ ‫מבחינה‬ ‫נמנעת‬ ‫בלתי‬,‫זמן‬ ‫לאורך‬‫שתורת‬ ‫כפי‬‫תכונות‬ ,‫אותנו‬ ‫לימדה‬ ‫האבולוציה‬
‫המינים‬ ‫בהישרדות‬ ‫שתומכות‬‫ו‬ ‫לדומיננטיות‬ ‫הופכות‬‫דוחקות‬‫הצידה‬‫שאינן‬ ‫התכונות‬ ‫את‬
‫בהישרדות‬ ‫תומכות‬‫טבעית‬ ‫ברירה‬ ‫של‬ ‫בתהליך‬ ,,‫ציבור‬ ‫ואנשי‬ ‫פוליטיקאים‬ ‫של‬ ‫במקרה‬ .
‫שמסייעת‬ ‫תכונה‬ ‫אינה‬ ‫הנראות‬ ‫פני‬ ‫על‬ ‫המהות‬ ‫את‬ ‫ולבחור‬ ‫בפיתויים‬ ‫לעמוד‬ ‫היכולת‬
‫להישרדו‬‫הבאות‬ ‫בבחירות‬ ‫ייבחר‬ ‫כזה‬ ‫שפוליטיקאי‬ ‫הסיכוי‬ :‫תם‬‫של‬ ‫הבחירה‬ ‫מסיכויי‬ ‫יותר‬ ‫נמוך‬
.‫פופוליסטי‬ ‫פוליטיקאי‬
‫מאד‬ ‫קשה‬ ‫זו‬ ‫בעיה‬‫לפתרון‬‫ש‬ ‫בטוח‬ ‫ולא‬‫בכלל‬‫קיים‬ ‫אם‬ .‫הקצר‬ ‫בטווח‬ ‫לפחות‬ ,‫פתרון‬ ‫לה‬ ‫יש‬
‫ו‬ ‫כלכלנים‬ ‫של‬ ‫משמעותית‬ ‫התגייסות‬ ‫דורש‬ ‫בהכרח‬ ‫הוא‬ ,‫פתרון‬‫של‬‫רבים‬ ‫תקשורת‬ ‫אנשי‬
‫ואול‬ ,‫וטובים‬‫גם‬ ‫י‬‫של‬‫ב‬ ‫להיבחר‬ ‫ביכולתם‬ ‫מפגיעה‬ ‫חוששים‬ ‫שלא‬ ‫פוליטיקאים‬ ‫כמה‬‫ב‬‫חירות‬
‫כלכלית‬ ‫מדיניות‬ ‫בנושאי‬ ‫הציבורי‬ ‫השיח‬ ‫רמת‬ ‫את‬ ‫להעלות‬ ‫יוכלו‬ ‫הם‬ ,‫ביחד‬ ,‫אולי‬ .‫הבאות‬-

4. 2
,‫חברתית‬‫הפער‬ ‫לצמצום‬ ‫לתרום‬‫שצעדים‬ ‫ההחלטות‬ ‫מקבלי‬ ‫את‬ ‫ולשכנע‬ ‫למהות‬ ‫הנראות‬ ‫בין‬
.‫הציבור‬ ‫תרועות‬ ‫את‬ ‫מבטיחים‬ ‫בהכרח‬ ‫אינם‬ ‫ומזיקים‬ ‫פופוליסטיים‬
2.‫הדירות‬ ‫במחירי‬ ‫המגמות‬
,‫לסטטיסטיקה‬ ‫המרכזית‬ ‫הלשכה‬ ‫פרסומי‬ ‫פי‬ ‫על‬ ,‫הדירות‬ ‫מחירי‬‫האחרונים‬ ‫בעשורים‬ ‫רשמו‬
:‫ומתמשכים‬ ‫משמעותיים‬ ‫מחירים‬ ‫שינויי‬ ‫של‬ ‫גלים‬ ‫שלושה‬
‫תחי‬ ‫עם‬‫ה‬ ‫שנות‬ ‫בתחילת‬ ‫לשעבר‬ ‫בריה"מ‬ ‫ממדינות‬ ‫המאסיבית‬ ‫העלייה‬ ‫לת‬-01,‫נוצר‬
‫ניכר‬ ‫עודף‬‫של‬‫ו‬ ‫ולדירות‬ ‫דיור‬ ‫לשירותי‬ ‫ביקוש‬‫שיא‬ ‫ורשמו‬ ‫במהירות‬ ‫עלו‬ ‫הדירות‬ ‫מחירי‬
‫ריאליים‬ ‫במונחים‬3
‫בתחילת‬1001.
‫תחילת‬ ‫בין‬1001‫לתחילת‬4112‫ריאלית‬ ‫ירידה‬ ‫רשמו‬ ‫הם‬‫לאורך‬ ‫אך‬ ‫מתון‬ ‫בקצב‬ ,
‫ארוכה‬ ‫תקופה‬.
‫תחילת‬ ‫בין‬4112‫לתחילת‬4112‫הדירות‬ ‫מחירי‬‫נסקו‬‫ריאלית‬‫ב‬-66.‫אחוזים‬‫עלייה‬ ‫זו‬
‫עם‬ ,‫במיוחד‬ ‫חדה‬ ‫ריאלית‬‫של‬ ‫ממוצע‬ ‫שנתי‬ ‫שיעור‬0.‫אחוזים‬
3
‫ו‬ "‫ריאלית‬ ‫"ירידה‬ ,"‫ריאליים‬ ‫"במונחים‬ ‫בביטויים‬ ‫הכוונה‬ ,‫המאמר‬ ‫ובהמשך‬ ‫כאן‬-‫היא‬ "‫ריאלית‬ ‫"עלייה‬
‫את‬ ‫בתוכו‬ ‫כולל‬ ‫שאינו‬ ‫ייחוס‬ ‫במדד‬ ‫הבחירה‬ ."‫הדיור‬ ‫סעיף‬ ‫ללא‬ ‫לצרכן‬ ‫המחירים‬ ‫במדד‬ ‫השינוי‬ ‫"בניכוי‬
‫בינואר‬ ,‫ראשית‬ .‫סיבות‬ ‫משתי‬ ‫נובע‬ ‫הדיור‬ ‫סעיף‬1000‫בשי‬ ‫משמעותי‬ ‫מתודולוגי‬ ‫שינוי‬ ‫חל‬‫המדידה‬ ‫טת‬
‫הדיור‬ ‫סעיף‬ ‫כלל‬ ‫זה‬ ‫מועד‬ ‫לפני‬ .‫לסטטיסטיקה‬ ‫המרכזית‬ ‫הלשכה‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫לצרכן‬ ‫המחירים‬ ‫מדד‬ ‫של‬
‫וחוזים‬ ‫מתחדשים‬ ‫(חוזים‬ ‫השכירות‬ ‫מחירי‬ ‫את‬ ‫כולל‬ ‫הוא‬ ‫זה‬ ‫מועד‬ ‫ולאחר‬ ,‫הדירות‬ ‫מחירי‬ ‫את‬ ‫במדד‬
‫הוא‬ ‫לצרכן‬ ‫המחירים‬ ‫במדד‬ ‫הדיור‬ ‫סעיף‬ ‫של‬ ‫המשקל‬ ,‫שנית‬ .‫הדירות‬ ‫מחירי‬ ‫את‬ ‫לא‬ ‫אך‬ ,)‫קיימים‬
‫השכירות‬ ‫שמחירי‬ ‫מדווחים‬ ‫כאשר‬ ,‫למשל‬ ,‫כך‬ .‫השנים‬ ‫פני‬ ‫על‬ ‫השתנה‬ ‫וגם‬ )‫מהמדד‬ ‫(כרבע‬ ‫משמעותי‬
‫ב‬ ‫עלו‬-41‫משמעותי‬ ‫חלק‬ ‫מהווים‬ ‫עצמם‬ ‫שהם‬ ‫לזכור‬ ‫חשוב‬ ,‫לצרכן‬ ‫המחירים‬ ‫ממדד‬ ‫יותר‬ ‫אחוזים‬
‫מ‬ ‫יותר‬ ‫הרבה‬ ‫גבוה‬ ‫בשיעור‬ ‫עלו‬ ‫הם‬ ‫ולכן‬ ,‫מהמדד‬-41‫והשירותים‬ ‫המוצרים‬ ‫ליתר‬ ‫יחסית‬ ‫אחוזים‬
‫במ‬ ‫הנכללים‬‫ובמחירי‬ ‫הדירות‬ ‫במחירי‬ ‫לשינוי‬ ‫להתייחס‬ ‫רצוי‬ ,‫מתודולוגית‬ ‫מבחינה‬ ,‫לכן‬ .‫המחירים‬ ‫דד‬
‫בהמשך‬ ,‫המתודולוגית‬ ‫האחידות‬ ‫למען‬ .‫הדיור‬ ‫סעיף‬ ‫את‬ ‫כולל‬ ‫שאינו‬ ‫מחירים‬ ‫למדד‬ ‫יחסית‬ ‫השכירות‬
,‫מונחים‬ ‫באותם‬ )‫שכיר‬ ‫למשרת‬ ‫הממוצע‬ ‫הריאלי‬ ‫השכר‬ ‫(למשל‬ ‫אחרים‬ ‫משתנים‬ ‫גם‬ ‫מדדתי‬ ‫זה‬ ‫מאמר‬
‫חילקתי‬ ‫כלומר‬‫המחירים‬ ‫במדד‬ ‫ולא‬ ,‫הדיור‬ ‫סעיף‬ ‫ללא‬ ‫לצרכן‬ ‫המחירים‬ ‫במדד‬ ‫הנומינלי‬ ‫המשתנה‬ ‫את‬
.‫הדיור‬ ‫סעיף‬ ‫כולל‬ ‫לצרכן‬

5. 5
‫בתחילת‬4112‫ב‬ ‫הגבוה‬ ,‫הזמנים‬ ‫כל‬ ‫של‬ ‫בשיא‬ ‫נמצאים‬ ‫הריאליים‬ ‫הדירות‬ ‫מחירי‬-43‫אחוזים‬
‫לפני‬ ‫שנרשם‬ ‫הקודם‬ ‫מהשיא‬12‫בתחילת‬ ,‫שנים‬1001.
‫ממה‬‫נבע‬‫ה‬‫האחרונות‬ ‫השנים‬ ‫בשש‬ ‫הדירות‬ ‫במחירי‬ ‫החדה‬ ‫העלייה‬?‫האפשריות‬ ‫התשובות‬
‫ה‬ ‫התגברות‬ :‫הן‬‫בהיצע‬ ‫מחסור‬,‫ע‬‫ב‬ ‫לייה‬‫ביקוש‬‫הש‬ ‫של‬ ‫שילוב‬ ‫או‬ ,‫ת‬‫יים‬.‫ה‬‫בהמשך‬ ‫שתוצג‬ ‫טענה‬
‫סעיף‬‫ד‬ ‫לרכישת‬ ‫הביקוש‬ ‫התגברות‬ ‫כי‬ ‫היא‬ ‫זה‬‫היא‬ ‫האחרונות‬ ‫בשנים‬ ‫מגורים‬ ‫ירות‬‫ה‬‫גורם‬
‫ה‬‫דומי‬‫במחירי‬ ‫החדה‬ ‫לעלייה‬ ‫שאחראי‬ ‫ננטי‬.‫ם‬
‫בהש‬ ‫תומכים‬ ‫מרכזיים‬ ‫ממצאים‬ ‫שני‬‫ע‬‫ל‬ ‫הביקוש‬ ‫התגברות‬ ‫כי‬ ‫רה‬‫הגורם‬ ‫היא‬ ‫דירות‬ ‫רכישת‬
:‫הדומיננטי‬‫ו‬ ‫האחרונות‬ ‫בשנים‬ ‫ההיצע‬ ‫בצד‬ ‫ההתרחבות‬ ‫מגמת‬‫מגמת‬ ‫בין‬ ‫הפער‬ ‫התרחבות‬
.‫השכירות‬ ‫מחירי‬ ‫למגמת‬ ‫הדירות‬ ‫מחירי‬
‫המחסור‬ ,‫בהיצע‬ ‫במחסור‬ ‫התגברות‬ ‫הייתה‬ ‫לא‬ ‫אם‬ ‫שגם‬ ‫לציין‬ ‫כדאי‬ ,‫זאת‬ ‫עם‬ ‫יחד‬‫שנוצר‬
)‫הארץ‬ ‫במרכז‬ ‫ביקוש‬ ‫באזורי‬ ‫(בעיקר‬ ‫לבנייה‬ ‫ומוכנות‬ ‫מתוכננות‬ ‫בקרקעות‬ ‫קודמות‬ ‫בשנים‬
)‫הנבנות‬ ‫הדיור‬ ‫יחידות‬ ‫מספר‬ ‫את‬ ‫במהירות‬ ‫להגדיל‬ ‫היכולת‬ ‫(חוסר‬ ‫ההיצע‬ ‫של‬ ‫והקשיחות‬
,‫גמיש‬ ‫ולא‬ ‫מוגבל‬ ‫הדירות‬ ‫היצע‬ ‫שכאשר‬ ‫מכיוון‬ ,‫זאת‬ .‫הדירות‬ ‫במחירי‬ ‫המהירה‬ ‫לעלייה‬ ‫תרמו‬
‫חדה‬ ‫עלייה‬ ‫מתחוללת‬‫יחסית‬ ‫דירות‬ ‫לרכישת‬ ‫בביקוש‬ ‫נתונה‬ ‫התרחבות‬ ‫עבור‬ ‫במחירים‬ ‫יותר‬
.‫הביקוש‬ ‫להתגברות‬ ‫להגיב‬ ‫ויכול‬ ‫יותר‬ ‫גמיש‬ ‫הדירות‬ ‫היצע‬ ‫בו‬ ‫למצב‬
2‫האחרונות‬ ‫בשנים‬ ‫ההיצע‬ ‫בצד‬ ‫ההתרחבות‬ ‫מגמת‬ .‫.א‬
‫הראשון‬ ‫הממצא‬‫הגורם‬ ‫היא‬ ‫דירות‬ ‫לרכישת‬ ‫הביקוש‬ ‫התגברות‬ ‫כי‬ ‫בהשערה‬ ‫התומך‬
‫הדומיננטי‬‫במחי‬ ‫לעלייה‬ ‫שהוביל‬‫הדירות‬ ‫רי‬‫ההת‬ ‫מגמת‬ ‫הוא‬‫בשנים‬ ‫ההיצע‬ ‫בצד‬ ‫רחבות‬
.‫הלאומית‬ ‫החשבונאות‬ ‫בנתוני‬ ‫מוצאים‬ ‫לכך‬ ‫עדות‬ .‫האחרונות‬4
‫הגולמי‬ ‫המקומי‬ ‫התוצר‬ ‫נתוני‬
4
‫לשנים‬ ‫הלאומית‬ ‫החשבונאות‬ ‫נתוני‬ ,‫לסטטיסטיקה‬ ‫המרכזית‬ ‫הלשכה‬4116-4113‫הראשון‬ ‫ולרבעון‬
‫של‬4112,12‫במאי‬4112.
80
90
100
110
120
130
140
150
‫תרשים‬1:‫הריאליים‬ ‫הדירות‬ ‫מחירי‬
(‫הדיור‬ ‫סעיף‬ ‫ללא‬ ‫לצרכן‬ ‫המחירים‬ ‫מדד‬ ‫במונחי‬)
‫אינדקס‬(1002=111);‫שנה‬ ‫בכל‬ ‫ינואר‬ ‫לחודש‬ ‫מתייחסים‬ ‫הנתונים‬

6. 6
‫הייצור‬ ‫בצד‬ ‫כוללים‬‫מהווה‬ ,‫קבועים‬ ‫במחירים‬ ,‫זו‬ ‫סדרה‬ .‫הדיור‬ ‫שירותי‬ ‫תוצר‬ ‫סדרת‬ ‫את‬
‫היקף‬ ‫לסך‬ ‫אינדיקטור‬‫שטחי‬.‫הבית‬ ‫למשקי‬ ‫דיור‬ ‫שירותי‬ ‫המספקות‬ ‫למגורים‬ ‫הדירות‬
‫מתודולוגית‬ ‫מבחינה‬ ‫יותר‬ ‫נכונה‬ )‫הדירות‬ ‫למספר‬ ‫(ולא‬ ‫הדירות‬ ‫שטחי‬ ‫להיקף‬ ‫ההתייחסות‬
,‫חדש‬ ‫בניין‬ ‫בונה‬ ‫קבלן‬ ‫כאשר‬ ,‫למשל‬ ‫כך‬ .‫למגורים‬ ‫הנדל"ן‬ ‫בשוק‬ ‫ההיצע‬ ‫צד‬ ‫את‬ ‫בוחנים‬ ‫כאשר‬
‫למס‬ ‫או‬ ,‫גדולות‬ ‫דירות‬ ‫של‬ ‫קטן‬ ‫למספר‬ ‫אותו‬ ‫לחלק‬ ‫יכול‬ ‫הוא‬‫תוך‬ ,‫קטנות‬ ‫דירות‬ ‫של‬ ‫גדול‬ ‫פר‬
‫הבנייה‬ .‫הפוטנציאליים‬ ‫הרוכשים‬ ‫העדפות‬ ‫את‬ ,‫היתר‬ ‫בין‬ ,‫בחשבון‬ ‫הלוקחים‬ ,‫עסקיים‬ ‫שיקולים‬
‫יחידות‬ ‫של‬ ‫מספר‬ ‫לאיזה‬ ‫הקבלן‬ ‫של‬ ‫ההחלטה‬ ‫לא‬ ,‫ההיצע‬ ‫את‬ ‫המרחיבה‬ ‫זו‬ ‫היא‬ ‫הבניין‬ ‫של‬
.‫הבניין‬ ‫את‬ ‫לחלק‬‫שזוג‬ ‫נניח‬ .‫הביקוש‬ ‫צד‬ ‫את‬ ‫בוחנים‬ ‫אם‬ ‫גם‬ ‫מגיעים‬ ‫דומה‬ ‫למסקנה‬‫צעיר‬
‫של‬ ‫דירה‬ ‫לרכוש‬ ‫מתכוון‬111.‫בפיס‬ ‫הגדול‬ ‫בפרס‬ ‫זכה‬ ‫הוא‬ ‫לרכוש‬ ‫שהספיק‬ ‫לפני‬ ‫עוד‬ ‫אך‬ ,‫מ"ר‬
)‫אחרים‬ ‫רבים‬ ‫מוצרים‬ ‫לרכישת‬ ‫(וגם‬ ‫דירה‬ ‫לרכישת‬ ‫הזוג‬ ‫של‬ ‫הביקוש‬ ,‫מהזכייה‬ ‫כתוצאה‬
‫של‬ ‫דירה‬ ‫לרכוש‬ ‫מעוניין‬ ‫הוא‬ ‫ועכשיו‬ ,‫מתרחב‬411‫למספר‬ ‫רק‬ ‫מתייחסים‬ ‫היינו‬ ‫אם‬ .‫מ"ר‬
‫הדיר‬ ‫לגודל‬ ‫ולא‬ ‫הדירות‬.‫בפיס‬ ‫הזוכים‬ ‫מצד‬ ‫בביקוש‬ ‫הגידול‬ ‫את‬ "‫"מפספסים‬ ‫היינו‬ ,‫ות‬
‫הסדרה‬ ‫את‬ ‫מחלקים‬ ‫כאשר‬‫הדיור‬ ‫שירותי‬ ‫תוצר‬ ‫של‬‫האוכלוסייה‬ ‫בגודל‬‫מהשנים‬ ‫אחת‬ ‫בכל‬
‫בתרשים‬ ‫המוצג‬ ,‫קבועים‬ ‫במחירים‬ ,‫לנפש‬ ‫הדיור‬ ‫שירותי‬ ‫תוצר‬ ‫את‬ ‫מקבלים‬4.
‫על‬ ‫מצביעים‬ ‫בתרשים‬ ‫הנתונים‬‫שה‬ ‫כך‬‫יקף‬‫שטחי‬‫לנפש‬ ‫למגורים‬ ‫הדירות‬‫ה‬‫במידה‬ ‫תרחב‬
‫האחרונות‬ ‫בשנים‬ ‫ניכרת‬‫שנת‬ ‫(למעט‬ ‫שנה‬ ‫כל‬ ‫נרשמה‬ ‫משמעותית‬ ‫התרחבת‬ .4110‫בה‬ ,
‫השנים‬ ‫במהלך‬ ‫נרשם‬ ‫הכול‬ ‫בסך‬ .)‫מזערי‬ ‫גידול‬ ‫נרשם‬4116-4113‫של‬ ‫מצטבר‬ ‫גידול‬41
( ‫אחוזים‬‫תוך‬‫של‬ ‫גידול‬36‫ב‬ ‫האוכלוסייה‬ ‫גדלה‬ ‫במקביל‬ ‫כאשר‬ ,‫הדיור‬ ‫שירותי‬ ‫בתוצר‬ ‫אחוזים‬-
11.)‫אחוזים‬
,‫הדירות‬ ‫בשטחי‬ ‫לגידול‬ ‫בנוסף‬‫ה‬ ‫גם‬,‫האחרונות‬ ‫השנים‬ ‫מרשים‬ ‫בשיעור‬ ‫גדלו‬ ‫הבנייה‬ ‫תחלות‬
‫מ‬ ‫עלה‬ ‫ומספרם‬-31‫בשנים‬ ‫שנתי‬ ‫בממוצע‬ ‫אלף‬4115-4111‫ל‬-36‫בשנים‬ ‫אלף‬4112-4111
‫ול‬-25‫בשנים‬ ‫אלף‬4111-4113.
10.9
11.7
12.0 12.0
12.4
12.8
13.0
13.1
9
10
11
12
13
14
4116 4111 4112 4110 4111 4111 4114 4113
‫תרשים‬4:‫לנפש‬ ‫הדיור‬ ‫שירותי‬ ‫תוצר‬
(‫לנפש‬ ‫שקלים‬ ‫אלפי‬,‫משורשרים‬ ‫נתונים‬,‫מחירי‬4111)

7. 1
‫השנים‬ ‫במהלך‬ ‫ניכרת‬ ‫עלייה‬ ‫על‬ ‫מצביעים‬ )‫לנפש‬ ‫(במ"ר‬ ‫בנייה‬ ‫סיום‬ ‫נתוני‬ ,‫מכך‬ ‫חשוב‬
‫האחר‬:‫ונות‬
‫ה‬‫האחרונה‬ ‫בשנים‬ ‫ההיצע‬ ‫תרחבות‬‫נידו‬‫נה‬‫גם‬‫ישראל‬ ‫בנק‬ ‫של‬ ‫האחרון‬ ‫השנתי‬ ‫בדו"ח‬5
:
‫משקי‬ ‫במספר‬ ‫הגידול‬ ‫על‬ ‫עולה‬ ‫הבנייה‬ ‫התחלות‬ ‫של‬ ‫מספרן‬ ,‫האחרונות‬ ‫השנים‬ ‫שלוש‬ ‫"לסיכום‬
‫הבנייה‬ ‫בסיומי‬ ‫הגידול‬ ‫כי‬ ‫להניח‬ ‫ניתן‬ ... ‫לעלות‬ ‫מוסיף‬ ‫הבנייה‬ ‫סיומי‬ ‫של‬ ‫מספרן‬ ‫גם‬ ... ‫הבית‬
‫את‬ ‫מגדיל‬‫את‬ ‫מגדיל‬ ‫הבנייה‬ ‫בהתחלות‬ ‫שגידול‬ ‫בשעה‬ ,‫הדיור‬ ‫שירותי‬ ‫של‬ ‫הנוכחי‬ ‫ההיצע‬
‫מוגבל‬ ‫היה‬ ‫הדירות‬ ‫היצע‬ ‫בהן‬ ‫שנים‬ ‫הרבה‬ ‫אחרי‬ ,‫אחרות‬ ‫במילים‬ ."... ‫שלהם‬ ‫העתידי‬ ‫ההיצע‬
‫את‬ ‫סותר‬ ‫אשר‬ ‫שיפור‬ ,‫בנייה‬ ‫ובסיומי‬ ‫בהתחלות‬ ‫ממש‬ ‫של‬ ‫שיפור‬ ‫יש‬ ‫האחרונות‬ ‫בשנים‬ ,‫וקשיח‬
‫הדיר‬ ‫במחירי‬ ‫לעלייה‬ ‫שהסיבה‬ ‫ההשערה‬‫במחסור‬ ‫נעוצה‬ ,‫האחרונות‬ ‫בשנתיים‬ ‫לפחות‬ ,‫ות‬
.‫ההיצע‬ ‫בצד‬ ‫חמור‬
2‫השכירות‬ ‫מחירי‬ ‫למגמת‬ ‫הדירות‬ ‫מחירי‬ ‫מגמת‬ ‫בין‬ ‫הפער‬ ‫התרחבות‬ .‫.ב‬
‫השני‬ ‫הממצא‬‫הדומיננטי‬ ‫הגורם‬ ‫היא‬ ‫דירות‬ ‫לרכישת‬ ‫הביקוש‬ ‫התגברות‬ ‫כי‬ ‫בהשערה‬ ‫התומך‬
‫הדירות‬ ‫במחירי‬ ‫לעלייה‬ ‫שהוביל‬‫הדיר‬ ‫מחירי‬ ‫מגמת‬ ‫בין‬ ‫הפער‬ ‫התרחבות‬ ‫הוא‬‫למגמת‬ ‫ות‬
.‫השכירות‬ ‫מחירי‬‫צוין‬‫תחילת‬ ‫בין‬ ‫כי‬4112‫לתחילת‬4112‫נסקו‬‫הדירות‬ ‫מחירי‬‫ריאלי‬ ‫בשיעור‬
‫של‬66.‫אחוזים‬‫תקופה‬ ‫באותה‬‫השכירות‬ ‫מחירי‬ ‫עלו‬6
‫של‬ ‫ריאלי‬ ‫בשיעור‬46.‫בלבד‬ ‫אחוזים‬
‫מחירי‬ ‫בין‬ ‫היחס‬ ‫זו‬ ‫תקופה‬ ‫במהלך‬‫הדירות‬‫ה‬ ‫למחירי‬‫שכירות‬7
‫עלה‬‫ב‬-34‫לרמת‬ ‫והגיע‬ ‫אחוזים‬
‫שיא‬.‫היסטורית‬‫העלייה‬‫ב‬‫השכירות‬ ‫למחירי‬ ‫הדירות‬ ‫מחירי‬ ‫בין‬ ‫יחס‬‫תחילת‬ ‫בין‬4113‫(נקודת‬
‫לתחילת‬ )‫השפל‬4112‫ב‬ ‫מסתכמת‬-30.‫אחוזים‬
5
‫וחשבון‬ ‫דין‬ ,‫ישראל‬ ‫בנק‬4113‫(מרץ‬4112‫עמוד‬ ,)161.
6
‫מ‬‫מינואר‬ ‫החל‬ ,‫נמדדים‬ ‫השכירות‬ ‫חירי‬1000.‫לצרכן‬ ‫המחירים‬ ‫במדד‬ ‫הדיור‬ ‫בסעיף‬ ,
7
‫דיור‬ ‫שירותי‬ ‫של‬ ‫הממוצעת‬ ‫לתשואה‬ ‫ההופכי‬ ‫מספר‬ ‫הוא‬ ‫השכירות‬ ‫למחירי‬ ‫הדירות‬ ‫מחירי‬ ‫בין‬ ‫היחס‬
.‫מגורים‬ ‫דירות‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫המונבת‬
0.80
0.82
0.85
0.93
0.99
0.7
0.8
0.9
1.0
1.1
4110 4111 4111 4114 4113
‫תרשים‬4‫א‬:‫בנייה‬ ‫סיום‬(‫מ‬"‫לנפש‬ ‫ר‬)

8. 2
‫למחירי‬ ,‫ובמהירות‬ ‫בחדות‬ ‫שעלו‬ ,‫הדירות‬ ‫מחירי‬ ‫בין‬ ‫נתק‬ ‫כן‬ ‫אם‬ ‫נוצר‬ ‫האחרונות‬ ‫בשנים‬
)‫רובה‬ ‫(או‬ ‫כולה‬ ‫הייתה‬ ‫הבעיה‬ ‫אילו‬ .‫במתינות‬ ‫שעלו‬ ,‫הדיור‬ ‫שירותי‬‫ו‬ ,‫ההיצע‬ ‫בצד‬‫לדוגמה‬‫היה‬
‫מגורים‬ ‫בשטחי‬ ‫חמור‬ ‫מחסור‬ ‫נוצר‬‫של‬ ‫הדמוגרפי‬ ‫הגידול‬ ‫של‬ ‫בקצב‬ ‫עומד‬ ‫שלא‬ ‫מהיצע‬ ‫כתוצאה‬
,‫האוכלוסייה‬,‫זאת‬ .‫השכירות‬ ‫במחירי‬ ‫וגם‬ ‫הדירות‬ ‫במחירי‬ ‫גם‬ ‫עלייה‬ ‫לראות‬ ‫מצפים‬ ‫היינו‬
‫בשכירות‬ ‫למגורים‬ ‫בבעלות‬ ‫בדירה‬ ‫מגורים‬ ‫בין‬ ‫מסוימת‬ ‫תחלופה‬ ‫שקיימת‬ ‫מכיוון‬‫בק‬ ‫לפחות‬ ,‫רב‬
‫מהציבור‬ ‫חלק‬‫השכירות‬ ‫ממחירי‬ ‫בחדות‬ ‫יותר‬ ‫הרבה‬ ‫עלו‬ ‫הדירות‬ ‫שמחירי‬ ‫העובדה‬ ,‫אולם‬ .
‫בביקוש‬ ‫כללי‬ ‫באופן‬ ‫ולא‬ .‫הביקוש‬ ‫בצד‬ ‫אלא‬ ,‫ההיצע‬ ‫בצד‬ ‫בהכרח‬ ‫לא‬ ‫היא‬ ‫שהבעיה‬ ‫מעידה‬
‫דירות‬ ‫לרכישת‬ ‫ספציפי‬ ‫באופן‬ ‫אלא‬ ,)‫מגורים‬ ‫(לשטחי‬ ‫דיור‬ ‫לשירותי‬)‫נדל"ן‬ ‫בנכס‬ ‫(השקעה‬.
‫מח‬ ‫בין‬ ‫שהיחס‬ ‫להדגיש‬ ‫חשוב‬‫ניכרת‬ ‫ריאלית‬ ‫עלייה‬ ‫עקב‬ ‫עלה‬ ‫השכירות‬ ‫למחירי‬ ‫הדירות‬ ‫ירי‬
,‫הם‬ ‫גם‬ ‫עלו‬ ‫הריאליים‬ ‫השכירות‬ ‫(מחירי‬ ‫השכירות‬ ‫במחירי‬ ‫ירידה‬ ‫בגלל‬ ‫ולא‬ ,‫הדירות‬ ‫במחירי‬
,‫מגורים‬ ‫דירות‬ ‫לרכישת‬ ‫בביקוש‬ ‫אמיתית‬ ‫בעלייה‬ ‫כאן‬ ‫מדובר‬ ,‫לכן‬ .)‫יחסית‬ ‫מתון‬ ‫בשיעור‬ ‫כי‬ ‫אם‬
‫מצד‬ ‫יותר‬ ‫נמוך‬ ‫תשואה‬ ‫ביחס‬ ‫בהסתפקות‬ ‫רק‬ ‫ולא‬‫הירידה‬ ‫עקב‬ ,‫(למשל‬ ‫הדירות‬ ‫בעלי‬
.)‫בדירות‬ ‫השקעה‬ ‫על‬ ‫לתשואה‬ ‫אלטרנטיבה‬ ‫שמהווים‬ ,‫האחרונות‬ ‫בשנים‬ ‫הריבית‬ ‫בשיעורי‬
‫יכול‬ ,‫ההיצע‬ ‫צד‬ ‫של‬ ‫היחסית‬ ‫הקשיחות‬ ‫רקע‬ ‫על‬ ,‫מגורים‬ ‫דירות‬ ‫לרכישת‬ ‫המוגבר‬ ‫הביקוש‬
‫במחירי‬ ‫מקבילה‬ ‫בעלייה‬ ‫לוותה‬ ‫לא‬ ‫אשר‬ ,‫הדירות‬ ‫במחירי‬ ‫החדה‬ ‫העלייה‬ ‫את‬ ‫להסביר‬
‫השכיר‬‫לרכישת‬ ‫הביקוש‬ ‫האחרונות‬ ‫בשנים‬ ‫גדל‬ ‫מדוע‬ ‫כמובן‬ ‫היא‬ ‫המתבקשת‬ ‫השאלה‬ .‫ות‬
‫אוכלוסייה‬ ‫מגזרי‬ ‫באיזה‬ ,‫דירות‬)‫שוק‬ ‫מגזרי‬ ‫(או‬‫ה‬ ‫הזה‬ ‫הגידול‬‫המדיניות‬ ‫ומה‬ ,‫תמקד‬
.‫מכך‬ ‫המתבקשת‬
3.‫דירות‬ ‫לרכישת‬ ‫הביקוש‬ ‫אפיון‬
80
85
90
95
100
105
110
115
120
1000 4111 4111 4114 4113 4112 4115 4116 4111 4112 4110 4111 4111 4114 4113 4112
‫תרשים‬3:‫הדירות‬ ‫מחירי‬ ‫בין‬ ‫היחס‬(‫נכס‬ ‫שווי‬
‫הנדל‬"‫ן‬)‫השכירות‬ ‫למחירי‬(‫הדיור‬ ‫שירותי‬ ‫שווי‬)
‫אינדקס‬(1000=111);‫שנה‬ ‫בכל‬ ‫ינואר‬ ‫לחודש‬ ‫מתייחסים‬ ‫הנתונים‬

9. 0
‫ל‬ ‫הביקוש‬ ‫את‬ ‫לחלק‬ ‫מקובל‬‫רכישת‬:‫אוכלוסייה‬ ‫מגזרי‬ ‫לשני‬ ‫למגורים‬ ‫דירות‬‫המעוניינים‬‫לרכוש‬
‫לקבלת‬ ,‫בעצמו‬ ‫הקונה‬ ‫מצד‬ ‫בדירה‬ ‫שימוש‬ ‫(כלומר‬ ‫עצמיים‬ ‫מגורים‬ ‫לצורך‬ ‫מגורים‬ ‫דירת‬
‫דיור‬ ‫שירותי‬‫עצמי‬ ‫לשימוש‬‫עצמיים‬ ‫מגורים‬ ‫לצורך‬ ‫שלא‬ ‫מגורים‬ ‫דירת‬ ‫לרכוש‬ ‫והמעוניינים‬ )
)"‫("משקיעים‬‫הראשונה‬ ‫דירתם‬ ‫את‬ ‫הרוכשים‬ ‫אלו‬ :‫לשניים‬ ‫מתחלק‬ ‫הראשון‬ ‫המגזר‬ .,‫כלומר‬
‫בעב‬ ‫בבעלותם‬ ‫הייתה‬ ‫שלא‬‫בבעלותם‬ ‫הייתה‬ ‫שכבר‬ ‫ואלו‬ )"‫צעירים‬ ‫("זוגות‬ ‫אחרת‬ ‫דירה‬ ‫ר‬
‫שתימכר‬ ‫אחרת‬ ‫דירה‬ ‫בבעלותם‬ ‫יש‬ ‫הרכישה‬ ‫ביצוע‬ ‫שבעת‬ ‫או‬ ‫שנמכרה‬ ‫אחרת‬ ‫דירה‬ ‫בעבר‬‫על‬
‫ידם‬.)"‫("משדרגים‬ ‫קצר‬ ‫זמן‬ ‫תוך‬‫השני‬ ‫המגזר‬‫(ה‬-)"‫"משקיעים‬‫אל‬ :‫לשניים‬ ‫הוא‬ ‫אף‬ ‫מתחלק‬‫ו‬
‫ה‬ ‫של‬ ‫הגדול‬ ‫(רובם‬ ‫שלישי‬ ‫לצד‬ ‫הדירה‬ ‫את‬ ‫המשכירים‬-‫"משקי‬)"‫עים‬‫ואל‬‫ו‬‫הדירה‬ ‫על‬ ‫השומרים‬
‫קטן‬ ‫(מיעוט‬ ‫שימוש‬ ‫ללא‬ ,‫ריקה‬‫ה‬ ‫בקרב‬-"‫"משקיעים‬.)8
‫ו‬ ,"‫"משדרגים‬ ,"‫צעירים‬ ‫("זוגות‬ ‫הנ"ל‬ ‫במונחים‬ ‫השימוש‬-‫האחרונות‬ ‫בשנים‬ ‫נפוץ‬ )"‫"משקיעים‬
‫גם‬ ‫והשתרש‬ ‫ההחלטות‬ ‫ומקבלי‬ ‫התקשורת‬ ,‫הכלכלנים‬ ,‫הנדל"ן‬ ‫בתחום‬ ‫העוסקים‬ ‫בקרב‬
‫אלו‬ ‫במונחים‬ ‫השימוש‬ .‫הציבורי‬ ‫בהשיח‬‫הם‬ "‫הצעירים‬ ‫("הזוגות‬ ‫ערכית‬ ‫בקונוטציה‬ ‫מלווה‬
‫ה‬ ,‫הטובים‬-‫הרעים‬ ‫הם‬ "‫"משקיעים‬‫זה‬ ‫שימוש‬ .)‫ובראש‬ ,‫בתחום‬ ‫המדיניות‬ ‫על‬ ‫מאד‬ ‫השפיע‬
‫על‬ ‫וראשונה‬‫גיבוש‬‫מסים‬ ‫מדיניות‬,‫הקבוצות‬ ‫שלוש‬ ‫בין‬ ‫ברורה‬ ‫הבחנה‬ ‫תוך‬‫ו‬‫השתת‬ ‫תוך‬
.‫מהקבוצות‬ ‫אחת‬ ‫כל‬ ‫על‬ ‫שונה‬ ‫מס‬ ‫משטר‬9
‫נקודות‬ ‫לשתי‬ ‫לב‬ ‫לשים‬ ‫כדאי‬ ,‫ברם‬‫מהותיות‬( :1‫משקף‬ ‫בהכרח‬ ‫אינו‬ ‫הנ"ל‬ ‫במונחים‬ ‫השימוש‬ )
‫את‬‫וג‬ ‫הכלכלית‬ ‫התיאוריה‬( ;‫החברתית‬ ‫המציאות‬ ‫את‬ ‫לא‬ ‫ם‬4)‫נוספת‬ ‫נרחבת‬ ‫קבוצה‬ ‫קיימת‬
‫רביעית‬ ‫קבוצה‬ ,‫באוכלוסייה‬-."‫"השוכרים‬ ‫קבוצת‬,‫לכן‬‫שלוש‬ ‫כלפי‬ ‫הנהוגה‬ ‫המדיניות‬
‫הקבוצות‬‫הראשונות‬‫מול‬ ‫אל‬ ,‫יחסי‬ ‫באופן‬ ‫להיבחן‬ ‫צריכים‬ ‫עליהן‬ ‫המושת‬ ‫המס‬ ‫ומשטר‬
‫כלפי‬ ‫הנהוגה‬ ‫המדיניות‬"‫"השוכרים‬–‫הבית‬ ‫משקי‬‫שי‬ ‫מקבלים‬ ‫אשר‬‫תשלום‬ ‫תמורת‬ ‫דיור‬ ‫רותי‬
‫ל‬ ‫חודשי‬-.‫דירתם‬ ‫את‬ ‫המשכירים‬ "‫"משקיעים‬‫והסעיף‬ ,‫הראשונה‬ ‫בנקודה‬ ‫ידון‬ ‫זה‬ ‫סעיף‬ ‫המשך‬
.‫השנייה‬ ‫בנקודה‬ ,‫היתר‬ ‫בין‬ ,‫ידון‬ ‫הבא‬
‫הכלכלית‬ ‫התיאוריה‬ ‫פי‬ ‫על‬‫המקובלת‬‫בהווה‬ ‫מוצרים‬ ‫רכישת‬ ‫משמעותה‬ ‫פיזי‬ ‫בנכס‬ ‫השקעה‬ ,
.‫בעתיד‬ ‫תמורה‬ ‫מהם‬ ‫לקבל‬ ‫מנת‬ ‫על‬‫של‬ ‫עתידי‬ ‫בתזרים‬ ‫ביטוי‬ ‫לידי‬ ‫לבוא‬ ‫עשויה‬ ‫התמורה‬
‫(למשל‬ ‫להשקעה‬ ‫או‬ )‫למאכל‬ ‫פירות‬ ‫שמניב‬ ‫עץ‬ ‫(למשל‬ ‫לצריכה‬ ‫המשמשים‬ ‫ושירותים‬ ‫מוצרים‬
8
‫הקודמת‬ ‫דירתם‬ ‫את‬ ‫מוכרים‬ ‫אינם‬ ‫אך‬ ‫החדשה‬ ‫לדירתם‬ ‫שעוברים‬ "‫"משדרגים‬ ,‫זו‬ ‫חלוקה‬ ‫פי‬ ‫על‬
‫ל‬ ‫הופכים‬-‫ל‬ ‫נחשבים‬ ‫בישראל‬ ‫דירות‬ ‫שקונים‬ ‫זרים‬ ‫ותושבים‬ "‫"משקיעים‬-‫הם‬ ‫אם‬ ‫גם‬ ,"‫"משקיעים‬
.‫ריקה‬ ‫עומדת‬ ‫היא‬ ‫השנה‬ ‫ימות‬ ‫וביתר‬ ‫שנה‬ ‫בכל‬ ‫קצרה‬ ‫תקופה‬ ‫עצמי‬ ‫לשימוש‬ ‫בדירה‬ ‫משתמשים‬
9
‫ה‬ ‫האחרונות‬ ‫בשנים‬‫הנדל"ן‬ ‫על‬ ‫המיסוי‬ ‫במערכת‬ ‫פעם‬ ‫לא‬ ‫המדינה‬ ‫תערבה‬–‫ליצור‬ ‫כדי‬ ‫בעיקר‬
‫ו‬ "‫דיור‬ ‫"משפרי‬ ,"‫"משקיעים‬ :‫רוכשים‬ ‫סוגי‬ ‫בין‬ ‫אבחנה‬-‫מס‬ ‫מדרגות‬ ‫יצירת‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ,"‫צעירים‬ ‫"זוגות‬
‫נע‬ ‫הרכישה‬ ‫מס‬ .‫צעירים‬ ‫זוגות‬ ‫לעומת‬ ‫למשקיעים‬ ‫הדירות‬ ‫מחיר‬ ‫את‬ ‫המדינה‬ ‫העלתה‬ ,‫שונות‬ ‫רכישה‬
‫של‬ ‫במדרגות‬1-5‫ב‬ ‫אחוזים‬‫ו‬ "‫צעירים‬ ‫("זוגות‬ ‫יחידה‬ ‫דירה‬ ‫של‬ ‫לרוכשים‬ ‫הדירה‬ ‫לשווי‬ ‫התאם‬-
‫ו‬ )"‫"משדרגים‬-5-11‫ל‬ ‫אחוזים‬-‫מ‬ ‫החל‬ ,‫בנוסף‬ ."‫"משקיעים‬-4112‫דירות‬ ‫מכירת‬ ‫על‬ ‫שבח‬ ‫מס‬ ‫הושת‬
.)"‫"משקיעים‬ ‫של‬ ‫(כלומר‬ ‫יחידות‬ ‫לא‬

10. 11
‫מהווה‬ ,‫הכלכלית‬ ‫ההגדרה‬ ‫פי‬ ‫על‬ ,‫מגורים‬ ‫דירת‬ ‫רכישת‬ .)‫קידוח‬ ‫מכונות‬ ‫שמייצר‬ ‫מפעל‬
‫לקבל‬ ‫מנת‬ ‫על‬ ‫בהווה‬ ‫נדל"ן‬ ‫נכס‬ ‫של‬ ‫ברכישה‬ ‫כרוכה‬ ‫שהיא‬ ‫מכיוון‬ ,‫השקעה‬‫עתידי‬ ‫תזרים‬ ‫ממנו‬
‫ידי‬ ‫על‬ ‫או‬ ‫הנכס‬ ‫בעל‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫להתקבל‬ ‫עשויים‬ ‫הדיור‬ ‫שירותי‬ .‫דיור‬ ‫שירותי‬ ‫של‬( ‫שלישי‬ ‫צד‬‫שוכר‬
‫הנכס‬ ‫מבעל‬ ‫הנכס‬ ‫את‬ ‫ששכר‬)‫בכל‬ ‫בקלות‬ ‫למצוא‬ ‫ניתן‬ ‫לכך‬ ‫סימוכין‬ .‫לצריכה‬ ‫ייחשבו‬ ‫והם‬ ,
.‫הכלכלה‬ ‫מקצוע‬ ‫ללימוד‬ ‫רציני‬ ‫ספר‬10
‫גם‬ ‫ביטויה‬ ‫את‬ ‫מוצאת‬ ‫הזו‬ ‫הכלכלית‬ ‫ההגדרה‬‫ב‬‫סיווגי‬‫ם‬
‫ובעולם‬ ‫בארץ‬ ‫הסטטיסטיקה‬ ‫גופי‬ ‫של‬‫רכישת‬ ‫שם‬ ,‫הלאומית‬ ‫החשבונאות‬ ‫בהגדרות‬ ‫היתר‬ ‫בין‬ ,
‫נחשבת‬ ‫אינה‬ ‫מגורים‬ ‫דירת‬ ‫רכישת‬ ‫אך‬ ,‫פרטית‬ ‫לצריכה‬ ‫נחשבת‬ ‫בית‬ ‫משק‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫דיור‬ ‫שירותי‬
.‫נכס‬ ‫רכישת‬ ‫אלא‬ ,‫צריכה‬
‫מש‬ ‫הוא‬ ‫והרוכש‬ ,‫השקעה‬ ‫תמיד‬ ‫היא‬ ‫בית‬ ‫משק‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫הנרכשת‬ ‫חדשה‬ ‫מגורים‬ ‫דירת‬ ,‫לכן‬,‫קיע‬
‫שלו‬ ‫להשתייכות‬ ‫קשר‬ ‫בלי‬,‫האחרונות‬ ‫בשנים‬ ‫שהשתרש‬ ‫המינוח‬ ‫פי‬ ‫על‬ ,‫הקבוצות‬ ‫לאחת‬
.‫לעיל‬ ‫שנידונו‬,‫כולם‬‫גם‬"‫הצעירים‬ ‫הזוגות‬"‫גם‬ ,"‫המשדר‬‫גי‬‫ם‬"‫וגם‬"‫המשקיעים‬",‫בהווה‬ ‫רוכשים‬
,‫עצמי‬ ‫באופן‬ ‫דיור‬ ‫שירותי‬ ‫קבלת‬ ‫של‬ ‫בצורה‬ ,‫בעתיד‬ ‫תמורה‬ ‫ממנו‬ ‫לקבל‬ ‫מנת‬ ‫על‬ ‫נדל"ן‬ ‫נכס‬
‫שלישי‬ ‫צד‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫דיור‬ ‫שירותי‬ ‫קבלת‬)‫דירה‬ ‫(שכר‬ ‫תשלום‬ ‫תמורת‬‫מכירת‬ ‫או‬ ,‫לשירות‬ ‫הזכות‬‫י‬
.)‫הדירה‬ ‫(מכירת‬ ‫בעתיד‬ ‫אלה‬ ‫דיור‬11
‫מתזרי‬ ‫נהנים‬ ‫וכולם‬ ,‫משקיעים‬ ‫הם‬ ‫הדירות‬ ‫רוכשי‬ ‫שכל‬ ‫מכיוון‬‫ידי‬ ‫על‬ ‫המסופק‬ ‫הדיור‬ ‫שירותי‬ ‫ם‬
‫אם‬ ‫ובין‬ )‫הדיירים‬ ‫בבעלות‬ ‫(דירה‬ ‫בעצמם‬ ‫בדירה‬ ‫משתמשים‬ ‫הם‬ ‫אם‬ ‫בין‬ ,‫הדירה‬ ‫על‬ ‫בעלותם‬
,‫שלישי‬ ‫לצד‬ ‫הדירה‬ ‫את‬ ‫משכירים‬ ‫הם‬‫כעיקרון‬‫המס‬ ‫משטר‬ ‫מבחינת‬ ‫הבדל‬ ‫להיות‬ ‫צריך‬ ‫לא‬
.‫עליהם‬ ‫החל‬,‫לדוגמה‬‫אין‬"‫"משדרגים‬ ‫לעומת‬ "‫"משקיעים‬ ‫של‬ ‫לרעה‬ ‫באפליה‬ ‫כלכלי‬ ‫הגיון‬‫או‬
‫הם‬ ‫הדירות‬ ‫רוכשי‬ ‫שכל‬ ‫ראינו‬ ‫הרי‬ ‫(כי‬ "‫"משקיעים‬ ‫היותם‬ ‫מעצם‬ ,"‫צעירים‬ ‫"זוגות‬ ‫לעומת‬
.)‫משקיעים‬‫צעירים‬ ‫זוגות‬ ‫על‬ ‫החל‬ ‫המס‬ ‫משטר‬ ‫מבחינת‬ ‫הבדל‬ ‫להיות‬ ‫צריך‬ ‫לא‬ ‫כעיקרון‬ ,‫כן‬ ‫כמו‬
‫לעומת‬ ‫מגורים‬ ‫דירת‬ ‫שרוכשים‬.‫בשכירות‬ ‫שגרים‬ ‫צעירים‬ ‫זוגות‬ ‫על‬ ‫החל‬ ‫זה‬,‫בפועל‬ ,‫אולם‬‫כפי‬
,‫בהמשך‬ ‫שנראה‬‫מש‬ ‫בין‬ ‫מהותיים‬ ‫הבדלים‬ ‫קיימים‬.‫השונות‬ ‫הקבוצות‬ ‫על‬ ‫החלים‬ ‫המס‬ ‫טרי‬
‫ו‬ "‫"משדרגים‬ ,"‫הצעירים‬ ‫"זוגות‬ ‫במונחים‬ ‫השימוש‬-‫את‬ ‫תואם‬ ‫בהכרח‬ ‫לא‬ ‫גם‬ "‫"משקיעים‬
‫יותר‬ ‫זול‬ ‫לנכס‬ ‫עוברים‬ "‫"משדרגים‬ ‫קרובות‬ ‫לעיתים‬ .‫החברתית‬ ‫המציאות‬‫אילוצים‬ ‫בגלל‬ ‫(אולי‬
)‫כלכליים‬‫"זוגו‬ ."‫"משנמכים‬ ‫הם‬ ‫בעצם‬ ‫כלומר‬ ,‫ולא‬ ,‫זוגות‬ ‫לא‬ ‫קרובות‬ ‫לעיתים‬ ‫הם‬ "‫צעירים‬ ‫ת‬
10
:‫הבאה‬ ‫הפסקה‬ ‫מופיעה‬ ‫האחרונים‬ ‫בעשורים‬ ‫ביותר‬ ‫המוכרים‬ ‫הלימוד‬ ‫המספרי‬ ‫באחד‬ ,‫למשל‬
N. Gregory Mankiw, Macroeconomics, 2nd
edition, p. 25: "Investment consists of
goods bought for future use. Investment … is divided into three subcategories:
business fixed investment, residential fixed investment, and inventory investment. …
Residential investment is the purchase of new housing by households and
landlords."
11
‫מקרו‬ ‫מבחינה‬ ‫נטו‬ ‫חדשה‬ ‫להשקעה‬ ‫נחשבת‬ ‫לא‬ ‫ישנה‬ ‫מגורים‬ ‫דירת‬ ‫על‬ ‫בעלות‬ ‫העברת‬-,‫כלכלית‬
,‫במיקרו‬ ,‫אולם‬ .‫המוכר‬ ‫של‬ ‫השקעתו‬ ‫חיסול‬ ‫עם‬ ‫מלא‬ ‫באופן‬ ‫מתקזזת‬ ‫הקונה‬ ‫של‬ ‫שהשקעתו‬ ‫מכיוון‬
‫בהשקעה‬ ‫מדובר‬ ‫הקונה‬ ‫של‬ ‫מבחינתו‬‫מדובר‬ ‫כי‬ ,‫חדשה‬ ‫דירה‬ ‫של‬ ‫במקרה‬ ‫כמו‬ ‫ממש‬ ,‫דבר‬ ‫לכל‬
.‫בעתיד‬ ‫דיור‬ ‫שירותי‬ ‫של‬ ‫תזרים‬ ‫תמורת‬ ‫בהווה‬ ‫בתשלום‬ ‫מבחינתו‬

11. 11
"‫"משקיעים‬ .‫צעירים‬‫הדירה‬ ‫אם‬ .‫הילדים‬ ‫לשימוש‬ ‫דירה‬ ‫שקונים‬ ‫מבוגרים‬ ‫הורים‬ ‫לפעמים‬ ‫הם‬
‫שם‬ ‫על‬ ‫נרשמת‬ ‫היא‬ ‫ואם‬ ."‫משקיעים‬ ‫של‬ ‫"דירה‬ ‫נחשבת‬ ‫היא‬ ,‫ההורים‬ ‫שם‬ ‫על‬ ‫נרשמת‬
‫זוגות‬ ‫של‬ ‫"דירה‬ ‫נחשבת‬ ‫היא‬ ,‫ההורים‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫במלואה‬ ‫שמומנה‬ ‫למרות‬ ,‫הילדים‬."‫צעירים‬
‫כלכליים‬ ‫אמצעים‬ ‫כל‬ ‫חסר‬ ‫שהוא‬ ‫זוג‬ ‫של‬ ‫דימוי‬ ‫לעיתים‬ ‫מעלה‬ "‫צעירים‬ ‫"זוגות‬ ‫המינוח‬ ,‫בנוסף‬
‫האכזרית‬ ‫בחומריות‬ ‫הקשה‬ ‫בהתמודדותם‬ ‫אותם‬ ‫מחזקת‬ ‫לזה‬ ‫זה‬ ‫הזוג‬ ‫בני‬ ‫של‬ ‫אהבתם‬ ‫ורק‬
‫כלל‬ ‫כזה‬ ‫צעיר‬ ‫זוג‬ ,‫למעשה‬ .‫החיים‬ ‫של‬‫אינו‬‫העצמי‬ ‫ההון‬ ‫בגלל‬ ,‫מגורים‬ ‫דירת‬ ‫לרכוש‬ ‫מועמד‬
‫הנדר‬ ‫המשמעותי‬‫בדעתו‬ ‫יעלה‬ ‫ולא‬ ,‫דירה‬ ‫ישכור‬ ‫בוודאות‬ ‫כמעט‬ ‫כזה‬ ‫זוג‬ .‫הרכישה‬ ‫בעת‬ ‫ש‬
.‫כך‬ ‫לשם‬ ‫מיסוי‬ ‫הטבות‬ ‫יקבל‬ ‫אם‬ ‫גם‬ ,‫דירה‬ ‫לקנות‬‫או‬ ‫שרוכשים‬ ‫צעירים‬ ‫זוגות‬‫ש‬‫לרכוש‬ ‫שוקלים‬
‫הכנסתם‬ ‫מבחינת‬ ‫הצעירים‬ ‫הזוגות‬ ‫של‬ ‫הגבוהים‬ ‫לעשירונים‬ ‫כלל‬ ‫בדרך‬ ‫משתייכים‬ ‫דירה‬
‫יכולים‬ ‫שהם‬ ‫הסיוע‬ ,‫שצברו‬ ‫החסכונות‬ ,‫השוטפת‬‫לאורך‬ ‫הצפויה‬ ‫והכנסתם‬ ,‫מהוריהם‬ ‫לקבל‬
.‫החיים‬
4.‫המס‬ ‫משטר‬–‫האפליה‬‫כיום‬ ‫הקיימת‬‫מגורים‬ ‫דירת‬ ‫רוכשי‬ ‫לטובת‬
‫לניטר‬ ‫לשאוף‬ ‫צריכה‬ ‫טובה‬ ‫מס‬ ‫מערכת‬‫א‬.‫שונים‬ ‫השקעה‬ ‫אפיקי‬ ‫בין‬ ‫ליות‬‫נסביר‬ ‫זה‬ ‫בסעיף‬
‫דירות‬ ‫בעלי‬ ‫לטובת‬ ,‫המס‬ ‫במשטר‬ ‫משמעותית‬ ‫אפליה‬ ‫כיום‬ ‫שקיימת‬‫עצמי‬ ‫לשימוש‬‫ולרעת‬ ,
‫שוכרים‬.
‫בבעלות‬ ‫ודירה‬ ‫מושכרת‬ ‫דירה‬ ‫בין‬ ‫במיסוי‬ ‫והשוני‬ ‫מגורים‬ ‫ודירת‬ ‫פיננסי‬ ‫נכס‬ ‫בין‬ ‫במיסוי‬ ‫השוני‬
‫המשקיעים‬ ‫של‬ ‫ההחלטות‬ ‫את‬ ‫מעוותים‬ ‫הדיירים‬–‫בנכס‬ ‫או‬ ‫פיננסי‬ ‫בנכס‬ ‫להשקיע‬ ‫ההחלטה‬
‫נדל"ן‬,‫מגורים‬ ‫דירות‬ ‫ולשכור‬ ‫להשכיר‬ ‫ההחלטה‬,‫עסקאות‬ ‫לבצע‬ ‫ההחלטה‬.
‫לפ‬ ‫תורם‬ ‫גם‬ ‫זה‬ ‫שוני‬‫ובגמ‬ ‫בניידות‬ ‫גיעה‬‫העבודה‬ ‫כוח‬ ‫ישות‬,‫מערכת‬ ‫של‬ ‫התמריצים‬ ‫רקע‬ ‫על‬
.‫חלופית‬ ‫דירה‬ ‫של‬ ‫ורכישה‬ ‫למכירה‬ ‫גבוהות‬ ‫עסקה‬ ‫ועלויות‬ ‫בבעלות‬ ‫בדירה‬ ‫למגורים‬ ‫המס‬
,‫בנוסף‬‫ממונפת‬ ‫השקעה‬ ‫באמצעות‬ ‫ארוך‬ ‫לטווח‬ ‫חיסכון‬ ‫מעודדת‬ ‫הקיימת‬ ‫המיסוי‬ ‫שיטת‬
‫בנדל‬"‫ן‬.‫הפרט‬ ‫ברמת‬,‫היא‬ ‫התוצאה‬‫נזילה‬ ‫לא‬ ‫השקעה‬,‫גבוהות‬ ‫עסקה‬ ‫עלויות‬ ‫עם‬‫סיכון‬ ‫ועם‬
‫ולקיזוז‬ ‫לפיזור‬ ‫ניתן‬ ‫שלא‬ ‫גדול‬‫בר‬ .‫ה‬ ‫מת‬‫קיימת‬ ,‫משק‬‫ופגיעה‬ ‫ריאליות‬ ‫השקעות‬ ‫במימון‬ ‫פגיעה‬
‫בצמיחה‬.‫זאת‬‫מכיוון‬ ,‫ואגרות‬ ‫מניות‬ ‫(למשל‬ ‫פיננסיים‬ ‫באפיקים‬ ‫המושקעים‬ ‫חיסכון‬ ‫שכספי‬
‫העסקי‬ ‫המגזר‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫במשק‬ ‫ריאליות‬ ‫להשקעות‬ ‫ותורמים‬ ‫לחברות‬ ‫המימון‬ ‫את‬ ‫מגדילים‬ )‫חוב‬,
‫לצמיחה‬ ‫והתורמות‬ ‫העובדים‬ ‫פריון‬ ‫את‬ ‫המגדילות‬‫בדירת‬ ‫המושקעים‬ ‫חיסכון‬ ‫כספי‬ ,‫לעומתם‬ .
‫אף‬ ‫אלא‬ ,‫העסקי‬ ‫המגזר‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫ריאליות‬ ‫השקעות‬ ‫למימון‬ ‫תורמים‬ ‫שאינם‬ ‫רק‬ ‫לא‬ ‫מגורים‬
‫מתח‬‫נקנות‬ ‫מגורים‬ ‫דירות‬ ‫(כי‬ ‫הבנקאית‬ ‫מהמערכת‬ ‫אשראי‬ ‫קבלת‬ ‫על‬ ‫העסקי‬ ‫במגזר‬ ‫רות‬
‫הח‬ ‫של‬ ‫העצמי‬ ‫בהון‬ ‫רק‬ ‫לא‬ ‫כלל‬ ‫בדרך‬.)‫הבנקאית‬ ‫מהמערכת‬ ‫משכנתא‬ ‫לקיחת‬ ‫תוך‬ ‫אלא‬ ,‫וסך‬
‫של‬ ‫האלטרנטיבה‬ ‫(לעומת‬ ‫מגורים‬ ‫דירת‬ ‫על‬ ‫בעלות‬ ‫עידוד‬ ‫של‬ ‫שהמדיניות‬ ‫טענה‬ ‫קיימת‬ ,‫מנגד‬
‫המדינה‬ ‫עתיד‬ ‫עם‬ ‫היחיד‬ ‫של‬ ‫ההזדהות‬ ‫ואת‬ ‫הקהילתי‬ ‫המרקם‬ ‫את‬ ‫מחזקת‬ )‫בשכירות‬ ‫מגורים‬
‫תועלת‬ ‫עם‬ ‫ספק‬ ‫אך‬ ,‫כזו‬ ‫מדיניות‬ ‫של‬ ‫התועלת‬ ‫את‬ ‫לכמת‬ ‫קשה‬ .‫ופריחתה‬‫כישראל‬ ‫במדינה‬ ‫ה‬
‫קולקטיביים‬ ‫זעזועים‬ ,‫בצה"ל‬ ‫שירות‬ ,‫ציונות‬ ‫כגון‬ ‫אחרים‬ ‫לגורמים‬ ‫יחסית‬ ,‫משמעותית‬‫(כולל‬
‫שלום‬ ‫והסכמי‬ ‫מלחמות‬)‫לבעלות‬ ‫(יחסית‬ ‫בשכירות‬ ‫מגורים‬ ‫על‬ ‫המוטל‬ ‫הקנס‬ ,‫מכך‬ ‫יתירה‬ .‫ועוד‬
‫עלול‬ )‫מגורים‬ ‫דירת‬ ‫על‬"‫נדל‬ ‫נכס‬ ‫לרכוש‬ ‫ברצונם‬ ‫אין‬ ‫או‬ ‫ביכולתם‬ ‫שאין‬ ‫צעירים‬ ‫על‬ ‫להקשות‬‫ן‬
‫בישראל‬ ‫עתידם‬ ‫את‬ ‫למצוא‬‫אחרות‬ ‫למדינות‬ ‫אלו‬ ‫צעירים‬ ‫של‬ ‫להגירה‬ ‫בעקיפין‬ ‫ולגרום‬.
4.‫ההטבה‬ ‫מהות‬ .‫א‬

12. 14
‫ניקח‬ .‫דוגמה‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫המס‬ ‫הטבת‬ ‫מהות‬ ‫את‬ ‫נדגים‬‫של‬ ‫מקרה‬‫זוגות‬ ‫שני‬‫מאפייניהם‬ ‫כל‬ ‫אשר‬ ,
,‫שעשו‬ ‫הצבאי‬ ‫השירות‬ ‫סוג‬ ,‫הכנסתם‬ ,‫מגוריהם‬ ‫עיר‬ ,‫מקצועם‬ ,‫הזוג‬ ‫בני‬ ‫גילאי‬ ‫(כולל‬ ‫זהים‬
‫מוסדות‬‫ומיד‬ ,‫למדו‬ ‫בהם‬ ‫הלימודים‬‫ת‬‫אח‬ ‫כל‬ ‫שלרשות‬ ‫נניח‬ .)‫לזולת‬ ‫לעזור‬ ‫שאיפתם‬‫ד‬‫מה‬‫זוגות‬
,‫זהה‬ ‫חיסכון‬ ‫סכום‬ ‫עומד‬‫של‬1,‫שקלים‬ ‫מיליון‬‫הזוג‬ ‫בן‬ ‫של‬ ‫מסבו‬ ‫בירושה‬ ‫קיבלו‬ ‫חלקו‬ ‫את‬ ‫אשר‬
.‫בעצמם‬ ‫חסכו‬ ‫חלקו‬ ‫ואת‬12
‫ב‬ ‫ולהשקיע‬ ‫מגורים‬ ‫דירת‬ ‫לרכוש‬ ‫החליט‬ ‫הראשון‬ ‫הזוג‬‫רכישתה‬‫את‬
‫הונ‬ ‫כל‬‫ו‬‫החליט‬ ‫השני‬ ‫הזוג‬ .‫את‬ ‫ולהשקיע‬ )‫הראשון‬ ‫הזוג‬ ‫רכש‬ ‫אותה‬ ‫לדירה‬ ‫(זהה‬ ‫דירה‬ ‫לשכור‬
‫כל‬‫החיסכון‬ ‫כספי‬‫של‬‫ו‬(1)‫שקלים‬ ‫מיליון‬‫ב‬ ‫נניח‬ ,‫ההון‬ ‫בשוק‬.‫חוב‬ ‫ובאגרות‬ ‫מניות‬
‫נ‬‫עכשיו‬ ‫קפוץ‬41‫ו‬ ,‫בזמן‬ ‫קדימה‬ ‫שנים‬‫ש‬ ‫נניח‬‫ששווי‬ ‫נגלה‬‫שרכש‬ ‫הדירה‬‫(בניכוי‬ ‫הראשון‬ ‫הזוג‬
'‫וכו‬ ‫מתווך‬ ,‫עו"ד‬ ‫כגון‬ ,‫ומכירה‬ ‫קנייה‬ ‫הוצאות‬)‫ע‬‫על‬ ‫ומד‬4‫שקלים‬ ‫מיליון‬‫ו‬‫בשוק‬ ‫ההשקעה‬ ‫שווי‬
‫ה‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫שבוצעה‬ ‫ההון‬‫השני‬ ‫זוג‬(‫ב‬‫אחזקת‬ ‫על‬ ‫אחרות‬ ‫ועמלות‬ ‫מכירה‬ ,‫קנייה‬ ‫עלויות‬ ‫ניכוי‬
‫גם‬ ‫עומד‬ )‫ערך‬ ‫ניירות‬‫על‬ ‫הוא‬4‫שקלים‬ ‫מיליון‬‫כן‬ ‫כמו‬ .‫חסכו‬ ‫לא‬ ‫שהזוגות‬ ‫נניח‬‫מאומה‬
‫התקופה‬ ‫במהלך‬ ‫השוטפת‬ ‫מהכנסתם‬‫ו‬‫אפס‬ ‫הייתה‬ ‫התקופה‬ ‫במהלך‬ ‫שהאינפלציה‬ ‫נניח‬‫נניח‬ .
‫שהעלות‬ ‫גם‬‫המצטברת‬‫ה‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫ששולם‬ ‫הדירה‬ ‫שכר‬ ‫של‬‫השני‬ ‫זוג‬,‫התקופה‬ ‫לסוף‬ ‫מהוונת‬ ,
‫על‬ ‫עומדת‬1.6‫מיליון‬‫ו‬ ‫מהמניות‬ ‫שקיבל‬ ‫הדיבידנדים‬ ‫ושווי‬ ,‫שקלים‬‫מ‬‫א‬‫החוב‬ ‫יגרות‬,‫שרכש‬
‫עומד‬ ,‫התקופה‬ ‫לסוף‬ ‫מהוון‬‫על‬ ‫הוא‬ ‫גם‬1.6.‫שקלים‬ ‫מיליון‬‫הראשון‬ ‫הזוג‬‫לא‬‫שילם‬‫דירה‬ ‫שכר‬
)‫שרכש‬ ‫מהדירה‬ ‫כספית‬ ‫עלות‬ ‫ללא‬ ‫דיור‬ ‫שירותי‬ ‫(קיבל‬ ‫התקופה‬ ‫במהלך‬‫קיבל‬ ‫לא‬ ‫גם‬ ‫אך‬
‫של‬ ‫הבנק‬ ‫לחשבון‬ ‫דיבידנדים‬‫ו‬.‫אח‬ ‫כל‬ ‫עתה‬‫הזוגות‬ ‫משני‬ ‫ד‬‫השקעת‬ ‫את‬ ‫לממש‬ ‫מחליט‬‫ו‬‫(הזוג‬
,)‫הערך‬ ‫ניירות‬ ‫את‬ ‫ימכור‬ ‫השני‬ ‫הזוג‬ ,‫הדירה‬ ‫את‬ ‫ימכור‬ ‫הראשון‬‫גדולה‬ ‫דירה‬ ‫לקנות‬ ‫מנת‬ ‫על‬
,‫משפחתי‬ ‫בעסק‬ ‫להשקיע‬ ,‫יותר‬,‫לעולם‬ ‫מסביב‬ ‫לטיול‬ ‫לנסוע‬‫מטרה‬ ‫לכל‬ ‫או‬‫לגיטימית‬.‫אחרת‬
‫כעת‬ ‫הוא‬ ,‫התקופה‬ ‫בסוף‬ ,‫מהזוגות‬ ‫אחד‬ ‫כל‬ ‫של‬ ‫הנכסים‬ ‫שווי‬ ,‫כעיקרון‬4‫וזה‬ ,‫שקלים‬ ‫מיליון‬
‫שיעמו‬ ‫הסכום‬,‫אולם‬ .‫לרשותם‬ ‫ד‬‫בפועל‬,‫הראשון‬ ‫הזוג‬ ‫לגבי‬ ‫רק‬ ‫נכון‬ ‫הדבר‬‫ו‬‫נכון‬ ‫אינו‬‫כלל‬‫לגבי‬
.‫השני‬ ‫הזוג‬‫בכך‬ ‫שאין‬ ‫למרות‬ ,‫מאד‬ ‫שונים‬ ‫הזוגות‬ ‫משני‬ ‫אחד‬ ‫כל‬ ‫על‬ ‫החלים‬ ‫המס‬ ‫משטרי‬
‫התפלגות‬ ‫נושא‬ ;‫זהים‬ ‫זו‬ ‫בדוגמה‬ ‫הזוגות‬ ‫שני‬ ‫מאפייני‬ ,‫(כזכור‬ ‫חברתי‬ ‫או‬ ‫כלכלי‬ ‫היגיון‬
‫לב‬ ‫שוכרים‬ ‫בין‬ ‫בפועל‬ ‫האוכלוסייה‬.)‫בהמשך‬ ‫יידון‬ ‫דירות‬ ‫עלי‬
‫מס‬ ‫שום‬ ‫שילם‬ ‫לא‬ ‫הוא‬ ‫הדירה‬ ‫בקניית‬ .‫כלשהם‬ ‫מסים‬ ‫מתשלום‬ ‫פטור‬ ‫הראשון‬ ‫הזוג‬
‫מ‬ ‫יותר‬ ‫גבוהה‬ ‫רכישה‬ ‫במס‬ ‫הפטור‬ ‫(תקרת‬-1‫כ‬ ‫על‬ ‫ועומדת‬ ‫שקלים‬ ‫מיליון‬-1.5‫מיליון‬
‫שקלים‬‫לשימוש‬ ‫יחידה‬ ‫דירה‬ ‫לרוכשי‬ ‫נדיבות‬ ‫מס‬ ‫מדרגות‬ ‫קיימות‬ ‫זו‬ ‫תקרה‬ ‫מעל‬ ‫וגם‬
)‫עצמי‬;‫במהלך‬41‫ה‬ ‫השנים‬‫וא‬‫שיל‬ ‫לא‬‫ם‬‫(צריכת‬ ‫הדיור‬ ‫שירותי‬ ‫קבלת‬ ‫על‬ ‫מס‬ ‫כל‬
12
‫של‬ ‫במקרה‬ ‫זהות‬ ‫תהיינה‬ ‫המסקנות‬ .‫הפשטה‬ ‫לצורך‬ ‫הם‬ ‫זו‬ ‫בדוגמה‬ ‫המוצגים‬ ‫שהסכומים‬ ‫כמובן‬
.‫יותר‬ ‫נמוכים‬ ‫סכומים‬

13. 13
‫ו‬ ‫לחלוטין‬ ‫ממס‬ ‫פטורה‬ ‫עצמית‬ ‫בבעלות‬ ‫מדירה‬ ‫דיור‬ ‫שירותי‬‫זה‬ ‫לעניין‬‫אפילו‬‫קיימת‬ ‫לא‬
)‫פטור‬ ‫תקרת‬;‫המכירה‬ ‫ובזמן‬‫הנכס‬ ‫של‬‫הפטור‬ ‫(תקרת‬ ‫מס‬ ‫כל‬ ‫לשלם‬ ‫יצטרך‬ ‫לא‬ ‫הזוג‬
‫מ‬ ‫בהרבה‬ ‫גבוהה‬ ‫שבח‬ ‫ממס‬-4‫כ‬ ‫על‬ ‫ועומדת‬ ,‫שקלים‬ ‫מיליון‬-2.5‫מיליו‬.)‫שקלים‬ ‫ן‬
‫ב‬ ‫להסתפק‬ ‫יאלץ‬ ‫השני‬ ‫הזוג‬-1.6‫יצטרך‬ ‫שהוא‬ ‫מכיוון‬ ,‫זאת‬ .‫בלבד‬ ‫שקלים‬ ‫מיליון‬
‫לשלם‬‫מ‬ ‫כתוצאה‬ ,‫שהניבה‬ ‫התשואה‬,‫ההון‬ ‫בשוק‬ ‫השקעתו‬151‫מס‬ ‫שקלים‬ ‫אלף‬
‫ו‬ ‫דיבידנדים‬-451.‫הון‬ ‫רווחי‬ ‫מס‬ ‫שקלים‬ ‫אלף‬
‫אשר‬ ,‫שלישי‬ ‫זוג‬ ‫של‬ ‫מצבו‬ ‫יהיה‬ ‫מה‬ ‫כעת‬ ‫נבדוק‬‫שכבר‬ ‫נניח‬‫הי‬‫ית‬‫דירה‬ ‫ברשותו‬ ‫ה‬‫בבעלות‬
‫בירושה‬ ‫שקיבל‬ ‫דירה‬ ‫(נניח‬‫בה‬ ‫מתגורר‬ ‫הוא‬ ‫ואשר‬ ,‫לדירה‬ ‫זהה‬ ,‫נוספת‬ ‫דירה‬ ‫רכש‬ ‫ואשר‬ ,)
‫למשך‬ ‫אותה‬ ‫והשכיר‬ ,‫מועד‬ ‫ובאותו‬ ‫מחיר‬ ‫באותו‬ ,‫הראשון‬ ‫הזוג‬ ‫שרכש‬41.‫שלישי‬ ‫לצד‬ ‫שנים‬
?‫התקופה‬ ‫בסוף‬ ‫הנוספת‬ ‫הדירה‬ ‫מכירת‬ ‫לאחר‬ ‫לרשותו‬ ‫שיעמוד‬ ‫הסכום‬ ‫יהיה‬ ‫מה‬
‫על‬ ‫לשלם‬ ‫צריך‬ ‫השלישי‬ ‫שהזוג‬ ‫המס‬‫בין‬ ,‫גורמים‬ ‫בהרבה‬ ‫תלוי‬ ‫דירה‬ ‫משכר‬ ‫הכנסתו‬
‫הזוג‬ ‫בני‬ ‫של‬ ‫מעבודה‬ ‫בהכנסתם‬ ‫היתר‬‫בחרו‬ ‫הם‬ ‫בו‬ ‫המס‬ ‫ובמסלול‬‫תשלום‬ ‫כלל‬ ‫בדרך‬ .
‫מהזוג‬ ‫הנדרש‬ ‫המס‬‫דירה‬ ‫משכר‬ ‫הכנסות‬ ‫עבור‬‫יהיה‬‫גבוה‬‫אך‬ ‫מאפס‬‫נמוך‬‫ממס‬
.‫השני‬ ‫הזוג‬ ‫ששילם‬ ‫הדיבידנדים‬,‫מנגד‬‫בזמן‬ ‫רכישה‬ ‫מס‬ ‫לשלם‬ ‫יצטרך‬ ‫השלישי‬ ‫הזוג‬
‫קניית‬‫בעבר‬ ?‫שבח‬ ‫מס‬ ‫לגבי‬ ‫ומה‬ .‫הדירה‬‫לפני‬ ,4112,‫ה‬‫השלישי‬ ‫זוג‬‫פטור‬ ‫היה‬
‫מכר‬ ‫לא‬ ‫(כי‬ ‫שבח‬ ‫מס‬ ‫מתשלום‬ ‫לחלוטין‬‫שנים‬ ‫ארבע‬ ‫במשך‬‫הייתה‬ ‫שלא‬ ‫אחרת‬ ‫דירה‬
‫היחידה‬ ‫דירתו‬.)‫אולם‬,‫מ‬ ‫החל‬‫ינואר‬4112‫יצטרך‬ ‫והוא‬ ‫בחוק‬ ‫משמעותי‬ ‫שינוי‬ ‫חל‬
‫הדירה‬ ‫של‬ ‫הערך‬ ‫עליית‬ ‫על‬ ‫שבח‬ ‫מס‬ ‫לשלם‬‫לינ‬ ‫הוא‬ ‫החישוב‬ ‫כי‬ ‫(אם‬‫רק‬ ‫חל‬ ‫והמס‬ ‫ארי‬
‫על‬‫של‬ ‫היחסי‬ ‫החלק‬‫משנת‬ ‫החל‬ ‫שנוצר‬ ‫השבח‬4112.)
‫טבלה‬‫מסכמת‬
‫זוג‬1‫זוג‬2‫זוג‬3
‫תיאור‬‫בה‬ ‫וגר‬ ‫דירה‬ ‫רוכש‬‫בשכירות‬ ‫גר‬
‫ההון‬ ‫בשוק‬ ‫ומשקיע‬
‫דירה‬ ‫בעל‬-
‫ר‬‫ו‬‫אותה‬ ‫ומשכיר‬ ‫נוספת‬ ‫דירה‬ ‫כש‬
‫כינוי‬,"‫צעירים‬ ‫"זוגות‬
"‫"משדרגים‬
"‫"שוכרים‬"‫"משקיעים‬
‫חיסכון‬ ‫גובה‬‫מקורי‬1‫מיליון‬1‫מיליון‬1‫מיליון‬
‫כעבור‬ ‫שווי‬41‫שנה‬444
‫דירה‬ ‫שכר‬ ‫קבלת‬--0.60.6
‫דיבידנדים‬ ‫קבלת‬-1.6-
‫רכישה‬ ‫מס‬‫אין‬
‫עד‬ ‫(פטור‬1.5‫מיליון‬)
-‫יש‬
)‫מכירה‬ ‫(בעת‬ ‫שבח‬ ‫מס‬‫אין‬
‫עד‬ ‫(פטור‬2.5‫מ‬)‫יליון‬
-‫יש‬
‫דיבידנדים‬ ‫מס‬--0.15-
‫הון‬ ‫רווחי‬ ‫מס‬--0.25-
‫הכנסות‬ ‫על‬ ‫מס‬‫משכ"ד‬--0<T<0.15
‫ב‬ ‫(תלוי‬‫הזוג‬ ‫מאפייני‬)
‫לאחר‬ ‫הנכסים‬ ‫שווי‬
‫מסים‬ ‫תשלום‬
41.6‫בערך‬1.6‫המס‬ ‫(במשטר‬
‫מ‬ ‫החל‬ ,‫החדש‬-4112)

14. 12
‫העדפה‬ ‫שקיימת‬ ‫היא‬ ‫הזוגות‬ ‫שלושת‬ ‫על‬ ‫החלים‬ ‫המס‬ ‫משטרי‬ ‫מבחינת‬ ‫הנובעת‬ ‫המסקנה‬
‫ה‬ ‫לקבוצת‬ ‫ברורה‬-‫ה‬ ‫ולקבוצת‬ "‫הצעירים‬ ‫"זוגות‬-‫לקבוצת‬ ‫יחסית‬ "‫"משדרגים‬‫ה‬-."‫"שוכרים‬13
‫ה‬ ‫על‬ ‫החל‬ ‫המשטר‬-‫ה‬ ‫בעבר‬ .‫יותר‬ ‫מורכב‬ "‫"משקיעים‬-,‫נוח‬ ‫מאד‬ ‫מס‬ ‫ממשטר‬ ‫נהנו‬ "‫"משקיעים‬
‫בחוק‬ ‫שבוצע‬ ‫השינוי‬ ,‫אולם‬ ."‫"משדרגים‬ ‫ועל‬ "‫הצעירים‬ ‫"זוגות‬ ‫על‬ ‫החל‬ ‫למשטר‬ ‫דומה‬ ‫שהיה‬
‫ה‬ ‫מצב‬ ‫הכוללת‬ ‫המס‬ ‫חבות‬ ‫שמבחינת‬ ‫לכך‬ ‫גורם‬ ‫האחרונה‬ ‫בשנה‬-‫כיום‬ ‫דומה‬ "‫"משקיעים‬
‫ה‬ ‫למצב‬-."‫"שוכרים‬
:‫צדדים‬ ‫שני‬ ‫שותפים‬ ‫למגורים‬ ‫דירה‬ ‫השכרת‬ ‫של‬ ‫עסקה‬ ‫שבכל‬ ‫לעובדה‬ ‫לב‬ ‫לשים‬ ‫גם‬ ‫כדאי‬
‫ה‬ ‫לקבוצת‬ ‫(המשתייך‬ ‫המשכיר‬-‫ה‬ ‫לקבוצת‬ ‫(המשתייך‬ ‫והשוכר‬ )"‫"משקיעים‬-‫ראינו‬ .)"‫"שוכרים‬
‫בינואר‬ ‫שחל‬ ‫השינוי‬ ‫אחרי‬ ‫(במיוחד‬ ‫לרעה‬ ‫מפלה‬ ‫המס‬ ‫שמשטר‬ ‫לעיל‬4112‫ה‬ ‫את‬ ‫הן‬ )-
‫ה‬ ‫את‬ ‫והן‬ "‫"שוכרים‬-,‫לכן‬ ."‫"משקיעים‬‫ה‬ ‫על‬ ‫החל‬ ‫המס‬ ‫משטר‬ ‫לעומת‬ ,‫לרעה‬ ‫האפליה‬-‫"זוגות‬
‫וה‬ "‫הצעירים‬-.‫ההשכרה‬ ‫לעסקת‬ ‫השותפים‬ ‫הצדדים‬ ‫שני‬ ‫על‬ ‫וחלה‬ ,‫כפולה‬ ‫היא‬ ,"‫"משדרגים‬
‫למיקרו‬ ‫מבוא‬ ‫בשיעורי‬-‫על‬ ‫או‬ ‫המוכר‬ ‫על‬ ‫המדינה‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫המושת‬ ‫שהמיסוי‬ ‫למדים‬ ‫אנו‬ ‫כלכלה‬
‫פי‬ ‫על‬ ‫האחראי‬ ‫הגורם‬ ‫על‬ ‫בהכרח‬ "‫"נופל‬ ‫אינו‬ ‫כלשהי‬ ‫בעסקה‬ ‫הקונה‬‫המס‬ ‫בתשלום‬ ‫החוק‬,
‫אחרים‬ ‫לגורמים‬ "‫"להתגלגל‬ ‫עשוי‬ ‫אלא‬‫פי‬ ‫על‬ ,‫לעסקה‬ ‫מהצדדים‬ ‫אחד‬ ‫כל‬ ‫על‬ ‫ליפול‬ ‫יכול‬ ‫המס‬ .
‫ו‬ ,‫והביקוש‬ ‫ההיצע‬ ‫של‬ ‫היחסיות‬ ‫הגמישויות‬‫מהמס‬ ‫חלק‬‫עשוי‬‫ליפול‬‫גם‬‫הקשור‬ ,‫שלישי‬ ‫גורם‬ ‫על‬
.‫לעסקה‬ ‫בעקיפין‬
‫חיים‬ ‫בעלי‬ ‫צער‬ ‫של‬ ‫שיקולים‬ ‫שבגלל‬ ‫נניח‬ ,‫לדוגמה‬–‫הנגרם‬ ‫הסבל‬ ‫רקע‬ ‫על‬‫לתרנגולות‬
‫הביצים‬ ‫ייצור‬ ‫בתהליך‬–‫פי‬ ‫על‬ ‫שישולם‬ ,‫ביצים‬ ‫צריכת‬ ‫על‬ ‫מיוחד‬ ‫מס‬ ‫להטיל‬ ‫מחליטה‬ ‫המדינה‬
‫הצרכ‬ ‫על‬ ‫כולו‬ ‫ייפול‬ ‫לא‬ ‫המס‬ ,‫בפועל‬ .‫הסופי‬ ‫הצרכן‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫חוק‬‫נים‬‫הצרכ‬ ‫בין‬ ‫יתחלק‬ ‫אלא‬ ,‫נים‬,
‫רשת‬‫ות‬‫המשווק‬ ,‫השיווק‬‫ים‬,‫בעלי‬‫ה‬, ‫הביצים‬ ‫את‬ ‫המובילות‬ ‫חברות‬‫המשאיות‬ ‫נהגי‬‫המועסקים‬
‫אלה‬ ‫בחברות‬‫ש‬ ‫ובהנחה‬ ,‫החקלאים‬ ,‫מת‬‫היבואנים‬ ‫גם‬ ,‫ביצים‬ ‫של‬ ‫יבוא‬ ‫גם‬ ‫קיים‬‫החקלאים‬ ,
.'‫וכו‬ ,‫אלה‬ ‫בספינות‬ ‫העובדים‬ ‫המלחים‬ ,‫הביצים‬ ‫את‬ ‫המובילים‬ ‫הספינות‬ ‫בעלי‬ ,‫בחו"ל‬
‫היחסיות‬ ‫הגמישויות‬ ‫פי‬ ‫על‬ ‫ייקבע‬ ‫השונים‬ ‫הגורמים‬ ‫בין‬ ‫המס‬ ‫תשלום‬ ‫של‬ ‫בפועל‬ ‫ההתחלקות‬
‫והביקוש‬ ‫ההיצע‬ ‫של‬‫בכל‬.‫ביניהם‬ ‫העסקאות‬ ‫בשרשרת‬ ‫מהשלבים‬ ‫אחד‬
"‫"משקיעים‬ ‫על‬ ‫שמושת‬ ‫מס‬ ‫שכל‬ ‫להבין‬ ‫חשוב‬ ,‫הזה‬ ‫בהקשר‬‫בהכרח‬‫יתחלק‬‫בין‬‫ה‬-""‫משקיעים‬
‫ל‬-‫ידי‬ ‫על‬ ‫משולם‬ ‫הוא‬ ‫חוק‬ ‫פי‬ ‫על‬ ‫אם‬ ‫גם‬ ,‫דירות‬ ‫מהשכרת‬ ‫הכנסות‬ ‫על‬ ‫מס‬ ,‫למשל‬ ."‫"שוכרים‬
,‫המשכיר‬‫בפועל‬‫נופל‬)‫היחסיות‬ ‫בגמישויות‬ ‫תלוי‬ ,‫ברובו‬ ‫אף‬ ‫(ואולי‬ ‫בחלקו‬‫הדבר‬ .‫השוכר‬ ‫על‬
‫יתכן‬ ‫בהחלט‬ ,‫לכן‬ .‫שבח‬ ‫ומס‬ ‫רכישה‬ ‫מס‬ ‫כולל‬ ,‫המשכיר‬ ‫על‬ ‫המושתים‬ ‫המסים‬ ‫לכלל‬ ‫נכון‬
‫במשטר‬ ‫שהאפליה‬,)‫עצמי‬ ‫לשימוש‬ ‫מגורים‬ ‫דירת‬ ‫(שרכש‬ ‫לעיל‬ ‫בדוגמה‬ ‫הראשון‬ ‫הזוג‬ ‫בין‬ ‫המס‬
‫ש‬ ‫מהסכום‬ ‫יותר‬ ‫עוד‬ ‫גדולה‬ )‫ההון‬ ‫בשוק‬ ‫חסכונותיו‬ ‫את‬ ‫והשקיע‬ ‫דירה‬ ‫(ששכר‬ ‫השני‬ ‫לזוג‬‫הוצג‬
‫לע‬ ‫בדוגמה‬‫יל‬-‫של‬ ‫מס‬ ‫הטבת‬211‫ששכר‬ ‫הזוג‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫מס‬ ‫מתשלום‬ ‫המורכבת‬ ,‫שקלים‬ ‫אלף‬
( ‫דיבידנדים‬ ‫על‬ ‫דירה‬151( ‫הון‬ ‫רווחי‬ ‫ועל‬ )‫שקלים‬ ‫אלף‬451)‫שקלים‬ ‫אלף‬.‫והגמישויות‬ ‫במידה‬
‫ל‬ ‫מאפשרות‬ ‫להשכרה‬ ‫הדירות‬ ‫והיצע‬ ‫לשכירות‬ ‫הביקוש‬ ‫של‬ ‫היחסיות‬-‫חלק‬ ‫לגלגל‬ "‫"משקיעים‬
‫ל‬ ‫עליהם‬ ‫המושתים‬ ‫מהמסים‬-,"‫"שוכרים‬‫עלול‬ ‫השני‬ ‫לזוג‬ ‫הראשון‬ ‫הזוג‬ ‫בין‬ ‫במיסוי‬ ‫הפער‬
.‫יותר‬ ‫גדול‬ ‫להיות‬
13
‫ר‬ ‫את‬ ‫לממן‬ ‫הראשון‬ ‫הזוג‬ ‫של‬ ‫מהאפשרות‬ ‫התעלמנו‬ ‫הזו‬ ‫בהשוואה‬‫משכנתא‬ ‫באמצעות‬ ‫הדירה‬ ‫כישת‬
-‫הלוואה‬ ‫לקבל‬ ‫אפשרי‬ ‫בלתי‬ ‫אף‬ ‫או‬ ‫מאד‬ ‫(קשה‬ ‫השני‬ ‫הזוג‬ ‫בפני‬ ‫עומדת‬ ‫אינה‬ ‫כלל‬ ‫שבדרך‬ ‫אפשרות‬
‫מכוונת‬ ‫היא‬ ‫ההתעלמות‬ .)‫ההון‬ ‫בשוק‬ ‫ערך‬ ‫ניירות‬ ‫תיק‬ ‫לרכישת‬ ‫מבנק‬,‫ש‬ ‫מכיוון‬-(1‫לקבל‬ ‫האפשרות‬ )
‫המדינה‬ ‫מצד‬ ‫לטובה‬ ‫אפליה‬ ‫בהכרח‬ ‫אינה‬ ‫משכנתא‬,‫מהות‬ ‫את‬ ‫משקפת‬ ‫אלא‬‫בעיני‬ ‫הנרכש‬ ‫הנכס‬
‫ו‬ ;‫הבנקאית‬ ‫המערכת‬-(4‫מהות‬ ‫את‬ ‫משנה‬ ‫אינה‬ ‫משכנתא‬ ‫לקבל‬ ‫הראשון‬ ‫הזוג‬ ‫של‬ ‫האפשרות‬ )
.‫אותן‬ ‫להקצין‬ ‫עשויה‬ ‫רק‬ ‫אלא‬ ,‫זו‬ ‫מהשוואה‬ ‫המסקנות‬

15. 15
‫"זוגות‬ ‫ידי‬ ‫(על‬ ‫עצמי‬ ‫לשימוש‬ ‫מגורים‬ ‫דירות‬ ‫לרכישת‬ ‫שהביקוש‬ ‫היא‬ ‫המתבקשת‬ ‫המסקנה‬
‫ו‬ "‫צעירים‬-,‫הדירות‬ ‫רוכשי‬ ‫לזכות‬ ‫מעמידה‬ ‫שהמדינה‬ ‫הניכרת‬ ‫המס‬ ‫להטבת‬ ‫הגיב‬ )"‫"משדרגים‬
‫הד‬ ‫במחירי‬ ‫המהירה‬ ‫לעלייה‬ ‫תרם‬ ‫הביקוש‬ ‫והתגברות‬.‫האחרונות‬ ‫בשנים‬ ‫ירות‬
,‫אולם‬‫בשנים‬ ‫דווקא‬ ‫מדוע‬ ‫אז‬ ,‫המס‬ ‫במשטר‬ ‫לאפליה‬ ‫הגיב‬ ‫דירות‬ ‫לרכישת‬ ‫בביקוש‬ ‫הגידול‬ ‫אם‬
‫בביקוש‬ ‫לנסיקה‬ ‫גרם‬ ‫אשר‬ ,‫האחרונות‬ ‫בשנים‬ ‫שהתרחש‬ ‫השינוי‬ ‫מה‬ ?‫האחרונות‬‫לרכישת‬
‫הדירות‬ ‫במחירי‬ ‫הריאלי‬ ‫לגידול‬ ,‫דירות‬‫ולעלייה‬‫בין‬ ‫ביחס‬ ‫המתמשכת‬‫למחירי‬ ‫הדירות‬ ‫מחירי‬
‫לפני‬ .‫המס‬ ‫במשטר‬ ‫מהותי‬ ‫שינוי‬ ‫חל‬ :‫פשוטה‬ ‫היא‬ ‫לכך‬ ‫התשובה‬ ?‫הדירה‬ ‫שכר‬4113‫לא‬
‫לטובת‬ ‫אפליה‬ ‫הייתה‬‫לשוכרים‬ ‫יחסית‬ ‫הדירות‬ ‫רוכשי‬‫של‬ ‫לרעה‬ ‫קלה‬ ‫אפליה‬ ‫אפילו‬ ‫הייתה‬ .
,‫דירות‬ ‫רוכשי‬‫מסוימים‬ ‫במסים‬ ‫חייבים‬ ‫היו‬ ‫אשר‬.)‫שבח‬ ‫מס‬ ‫גם‬ ‫מסוימים‬ ‫ובמקרים‬ ,‫רכישה‬ ‫(מס‬
‫השינוי‬‫המפלה‬ ‫המס‬ ‫במשטר‬‫התרח‬‫וה‬ ‫בהדרגה‬ ‫ש‬‫תחיל‬‫בשנת‬4113‫לראשונה‬ ‫מוסו‬ ‫אז‬ ,
‫ההון‬ ‫בשוק‬ ‫רווחים‬‫של‬ ‫בשיעור‬ ,)‫ממס‬ ‫פטורים‬ ‫היו‬ ‫כן‬ ‫(שלפני‬15.‫אחוזים‬‫ב‬‫שנת‬4116‫הועלה‬
‫ל‬ ‫המס‬ ‫שיעור‬-41‫ב‬ .‫אחוזים‬‫שנת‬4114‫ל‬ ,‫שוב‬ ‫השיעור‬ ‫הועלה‬-45‫ב‬ .‫אחוזים‬‫שנת‬4113
‫המשלמ‬ ‫גבוהה‬ ‫הכנסה‬ ‫לבעלי‬ ‫הון‬ ‫רווחי‬ ‫מס‬ ‫של‬ ‫השולי‬ ‫השיעור‬ ‫הועלה‬‫ל‬ ‫יסף‬ ‫מס‬ ‫ים‬-41
‫התקופה‬ ‫במהלך‬ ,‫כלומר‬ .‫אחוזים‬4113-4113‫שיעו‬ ‫הועלה‬‫מ‬ ‫הון‬ ‫רווחי‬ ‫על‬ ‫הריאלי‬ ‫המס‬ ‫ר‬-1
‫ל‬-45-41‫בארבעה‬ ,‫אחוזים‬‫מהלכים‬.
‫זה‬ ‫בשלב‬‫בתרשים‬ ‫לעיין‬ ‫לחזור‬ ‫כדאי‬3‫מחירי‬ ‫בין‬ ‫היחס‬ ‫את‬ ‫המתאר‬ ,‫למחירי‬ ‫הדירות‬
‫השכירות‬.‫בתחילת‬ ‫הייתה‬ ‫המפנה‬ ‫נקודת‬ ,‫בתרשים‬ ‫שמתואר‬ ‫כפי‬4113‫מחירי‬ ‫יחס‬ ‫החל‬ ‫אז‬ ,
‫במהלך‬ ‫המשיכה‬ ‫העלייה‬ .‫לעלות‬ ‫השכירות‬ ‫למחירי‬ ‫הדירות‬11‫ומסתכמת‬ ,‫הבאות‬ ‫השנים‬
‫ב‬ ‫כעת‬-30‫הריבית‬ ‫כגון‬ ,‫נוספים‬ ‫גורמים‬ ‫גם‬ ‫תרמו‬ ‫זו‬ ‫לעלייה‬ ,‫בהמשך‬ ‫שנראה‬ ‫כפי‬ .‫אחוזים‬
‫ספק‬ ‫אין‬ ‫אך‬ ,‫העבודה‬ ‫בשוק‬ ‫וההתפתחויות‬‫שהתרו‬‫משמעותית‬ ‫הייתה‬ ‫המס‬ ‫אפליית‬ ‫של‬ ‫מה‬.,
‫ביחס‬ ‫המגמות‬ ‫את‬ ‫במדויק‬ ‫תואמת‬ ‫היא‬ ‫העיתוי‬ ‫ומבחינת‬‫בין‬.‫השכירות‬ ‫למחירי‬ ‫הדירות‬ ‫מחירי‬
4.‫.ב‬‫מסתכמת‬ ‫בכמה‬‫כיום‬?‫מגורים‬ ‫דירות‬ ‫לרכישת‬ ‫המס‬ ‫הטבת‬
‫כולל‬ ,‫רבות‬ ‫בהנחות‬ ‫צורך‬ ‫יש‬ ‫מגורים‬ ‫דירות‬ ‫לרכישת‬ ‫המס‬ ‫הטבת‬ ‫גודל‬ ‫את‬ ‫לאמוד‬ ‫מנת‬ ‫על‬
‫מצד‬ ‫בדירות‬ ‫ממוצעים‬ ‫האחזקה‬ ‫זמני‬ ,‫הדירות‬ ‫במחירי‬ ‫העתידיים‬ ‫השינוי‬ ‫שיעורי‬ ‫לגבי‬ ‫למשל‬
,‫מכך‬ ‫כתוצאה‬ .)'‫וכו‬ ,‫שונים‬ ‫אוכלוסייה‬ ‫מגזרי‬‫כזה‬ ‫חישוב‬‫יכול‬‫אומדן‬ ‫להניב‬‫ו‬ ‫גס‬‫מאד‬ ‫לא‬‫מדויק‬,
‫ה‬‫ה‬ ‫להנחות‬ ‫רגיש‬‫שונות‬.
‫אמ‬ ,‫אלה‬ ‫מגבלות‬ ‫תחת‬‫ידה‬‫של‬‫ב‬ ‫ההטבה‬ ‫גודל‬‫בשנת‬ ‫הקיים‬ ‫המס‬ ‫משטר‬ ‫מונחי‬4112,
‫ומחירי‬ ‫תוצר‬ ‫במונחי‬4112‫התנהגותי‬ ‫שינוי‬ ‫אי‬ ‫של‬ ‫ובהנחה‬ ,‫של‬ ‫תוצאה‬ ‫מניבה‬ ,2.1‫מיליארד‬
‫שקלים‬.14
‫ו‬ "‫צעירים‬ ‫("זוגות‬ ‫יחידות‬ ‫דירות‬ ‫על‬ ‫בעלות‬ ‫בין‬ ‫ההטבה‬ ‫של‬ ‫פילוח‬-‫על‬ ‫בעלות‬ ‫לבין‬ )"‫"משדרגים‬
‫דירות‬‫נוספות‬‫דירות‬ ‫שבעלי‬ ‫כך‬ ‫על‬ ‫מצביע‬ )"‫("משקיעים‬‫נהנ‬ ‫נוספות‬‫ים‬,‫הטבות‬ ‫ממעט‬
14
‫פי‬ ‫על‬ ,‫מסתכמים‬ )‫שבח‬ ‫ומס‬ ‫דירה‬ ‫שכר‬ ‫על‬ ‫מס‬ ,‫רכישה‬ ‫(מס‬ ‫מגורים‬ ‫דירות‬ ‫על‬ ‫המסים‬ ‫היום‬
‫בכ‬ ,‫שונות‬ ‫הערכות‬-3.1‫השו‬ .‫שקלים‬ ‫מיליארד‬‫נכסים‬ ‫על‬ ‫למיסוי‬ ‫מגורים‬ ‫דירות‬ ‫על‬ ‫המיסוי‬ ‫ואת‬
‫השוטפת‬ ‫ההכנסה‬ ‫של‬ ‫מלא‬ ‫מיסוי‬ ‫(דהיינו‬ ‫פיננסיים‬–‫זקופה‬ ‫והכנסה‬ ‫מושכרות‬ ‫דירות‬ ‫על‬ ‫גירה‬ ‫שכר‬
‫היה‬ )‫ההון‬ ‫בשוק‬ ‫רווחים‬ ‫במיסוי‬ ‫למקובל‬ ‫בדומה‬ ‫השבח‬ ‫של‬ ‫מלא‬ ‫ומיסוי‬ ,‫הדיירים‬ ‫בבעלות‬ ‫מדירות‬
‫ב‬ ‫מסתכם‬-14.2‫המגו‬ ‫שדירות‬ ‫מכאן‬ .‫שקלים‬ ‫מיליארד‬‫של‬ ‫בהיקף‬ ‫מס‬ ‫מהטבות‬ ‫נהנות‬ ‫רים‬2.1
.‫שקלים‬ ‫מיליארד‬

16. 16
1.2‫מיליארד‬‫ב‬ ‫שקלים‬‫כבד‬ ‫רכישה‬ ‫במס‬ ‫חייבות‬ ‫אלה‬ ‫שדירות‬ ‫כיוון‬ ,‫האומדן‬ ‫פי‬ ‫על‬ ‫לבד‬
‫יחסית‬‫ה‬ ,‫מפצה‬‫משכ‬ ‫ההכנסה‬ ‫של‬ ‫החלקי‬ ‫המיסוי‬ ‫על‬‫דירה‬ ‫ר‬‫משנת‬ ‫(החל‬ ‫מלא‬ ‫שבח‬ ‫במס‬ ‫וכן‬ ,
4112‫זאת‬ ‫לעומת‬ .),‫נהנות‬ ‫יחידות‬ ‫דירות‬‫ההטבה‬ ‫של‬ ‫הארי‬ ‫מהחלק‬–2.3‫מיליארד‬‫שקלים‬.
‫השוטפת‬ ‫שהתשואה‬ ‫בעוד‬ ‫רכישה‬ ‫מס‬ ‫מעט‬ ‫משלמות‬ ‫אלה‬ ‫דירות‬(‫שכר‬‫ה‬‫הזקוף‬ ‫דירה‬)‫פטורה‬
.‫שבח‬ ‫ממס‬ ‫לחלוטין‬ ‫כמעט‬ ‫פטור‬ ‫ההון‬ ‫ורווח‬ ‫ממס‬ ‫לחלוטין‬15
‫של‬ ‫מס‬ ‫הטבת‬2.3.‫עצומה‬ ‫מס‬ ‫הטבת‬ ‫היא‬ ‫שקלים‬ ‫מיליארד‬‫המס‬ ‫מהטבת‬ ‫יותר‬ ‫גדולה‬ ‫היא‬
‫גדולה‬ ‫היא‬ ,‫למעשה‬ .‫השתלמות‬ ‫לקרנות‬ ‫המס‬ ‫מהטבת‬ ‫יותר‬ ‫וגדולה‬ ‫הון‬ ‫השקעות‬ ‫עידוד‬ ‫בחוק‬
‫הטבת‬ ‫מכל‬ ‫יותר‬‫מס‬‫אחרת‬‫כיום‬ ‫הקיימת‬‫המדינה‬ ‫הכנסות‬ .‫פנסיוני‬ ‫לחיסכון‬ ‫ההטבה‬ ‫למעט‬ ,
‫שיעור‬ ‫הפחתת‬ ‫של‬ ‫להשפעה‬ ‫ערך‬ ‫השווה‬ ,‫משמעותי‬ ‫בסכום‬ ‫זו‬ ‫מהטבה‬ ‫כתוצאה‬ ‫נפגעות‬
‫המע"מ‬‫בכ‬-4‫בכ‬ ,‫המדרגות‬ ‫בכל‬ ,‫ההכנסה‬ ‫מס‬ ‫שיעורי‬ ‫של‬ ‫או‬ ‫אחוז‬ ‫נקודות‬-3.‫אחוז‬ ‫נקודות‬
‫שקיים‬ ‫לציין‬ ‫יש‬ ,‫מאידך‬‫כיום‬‫מס‬‫מיוחד‬‫הטבת‬ ‫את‬ ‫חלקי‬ ‫באופן‬ ‫שמקזז‬ ‫דירות‬ ‫על‬ ‫המושת‬
‫לעיל‬ ‫שחושבה‬ ‫המס‬–2.1‫שקלים‬ ‫מיליארד‬‫הרשויות‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫הנגבה‬ ,‫הארנונה‬ ‫במס‬ ‫מדובר‬ .
‫הנכס‬ ‫של‬ ‫בערך‬ ‫לעלייה‬ ‫או‬ ‫הנכס‬ ‫לשווי‬ ‫בארנונה‬ ‫החיוב‬ ‫בין‬ ‫שהקשר‬ ‫ברור‬ ,‫אולם‬ .‫המקומיות‬
‫גם‬ ‫מתחשבת‬ ‫אך‬ )‫(במ"ר‬ ‫הגירה‬ ‫לגודל‬ ‫בהתאם‬ ‫כלל‬ ‫בדרך‬ ‫מוטלת‬ ‫הארנונה‬ .‫למדי‬ ‫רופף‬ ‫הוא‬
‫הבית‬ ‫משק‬ ‫הכנסת‬ ‫כגון‬ ,‫נוספים‬ ‫בגורמים‬‫והרכבו‬‫ה‬ ‫בעלי‬ ‫בית‬ ‫(משקי‬‫קשישים‬ ,‫נמוכה‬ ‫כנסה‬
‫מרובות‬ ‫ומשפחות‬-.)‫ארנונה‬ ‫מתשלום‬ ‫לפטורים‬ ‫ואף‬ ‫להנחות‬ ‫זוכים‬ ‫ילדים‬,‫בנוסף‬‫א‬‫ילו‬‫עלות‬
‫היו‬ ‫הארץ‬ ‫במרכז‬ ‫הדירות‬ ,‫הנכס‬ ‫בערך‬ ‫לעלייה‬ ‫או‬ ‫הנכס‬ ‫לערך‬ ‫פרופורציונלית‬ ‫הייתה‬ ‫הארנונה‬
‫זה‬ ‫בשלב‬ ,‫לכן‬ .‫בפריפריה‬ ‫הארנונה‬ ‫בעלות‬ ‫חדה‬ ‫ירידה‬ ‫תוך‬ ,‫בהרבה‬ ‫גבוהה‬ ‫ארנונה‬ ‫משלמות‬
‫יותר‬ ‫מעמיק‬ ‫מחקר‬ ‫באמצעות‬ ‫אולם‬ ;‫המס‬ ‫הטבת‬ ‫גודל‬ ‫בחישוב‬ ‫הארנונה‬ ‫מהשפעת‬ ‫התעלמתי‬
‫סכום‬ ‫ולקזז‬ ,‫נטו‬ ‫נדל"ן‬ ‫למסי‬ ‫לשייך‬ ‫ניתן‬ ‫הארנונה‬ ‫מסי‬ ‫מתשלום‬ ‫חלק‬ ‫איזה‬ ‫להעריך‬ ‫אולי‬ ‫ניתן‬
‫ו‬ "‫"משקיעים‬ ‫בין‬ ‫הקיזוז‬ ‫פילוח‬ ‫עם‬ ‫יחד‬ ,‫לעיל‬ ‫שחושבה‬ ‫המס‬ ‫הטבת‬ ‫מגודל‬ ‫זה‬-‫לבין‬ "‫"שוכרים‬
‫ו‬ "‫צעירים‬ ‫"זוגות‬-."‫משדרגים‬
4.‫.ג‬?‫המס‬ ‫מהטבת‬ ‫נהנה‬ ‫מי‬
‫זה‬ ‫סעיף‬‫בוחן‬‫הבעל‬ ‫התפלגות‬ ‫את‬‫ומ‬ ‫הכנסה‬ ‫עשירוני‬ ‫לפי‬ ‫עצמי‬ ‫לשימוש‬ ‫דירות‬ ‫על‬ ‫ות‬‫על‬ ‫צביע‬
‫כיום‬ ‫הניתנת‬ ‫הניכרת‬ ‫המס‬ ‫שהטבת‬ ‫כך‬‫יחידות‬ ‫דירות‬ ‫לרכישת‬‫כ‬ ,‫לעיל‬ ‫(כאמור‬-2.3‫מיליארד‬
‫אפס‬ ‫גמישות‬ ‫בהנחת‬ ‫שקלים‬‫הארנונה‬ ‫השפעת‬ ‫קיזוז‬ ‫לפני‬ ,)‫בצורה‬ ‫מתפלגת‬‫שוויונית‬ ‫לא‬
‫ומ‬‫ב‬ ‫בעיקר‬ ‫טיבה‬‫גבוהות‬ ‫הכנסות‬ ‫עלי‬.
‫הבית‬ ‫משק‬ ‫הוצאות‬ ‫סקר‬ ‫נתוני‬ ‫על‬ ‫מבוססים‬ ‫הבאים‬ ‫התרשימים‬ ‫חמשת‬16
:
‫תרשים‬2‫התרשים‬ .‫הכנסה‬ ‫עשירון‬ ‫בכל‬ ‫בבעלות‬ ‫בדירות‬ ‫הגרים‬ ‫אחוז‬ ‫את‬ ‫מציג‬‫את‬ ‫ממחיש‬
‫הלא‬ ‫ההתפלגות‬-.‫דירות‬ ‫על‬ ‫הבעלות‬ ‫של‬ ‫שוויונית‬,‫לדוגמה‬‫כ‬ ‫העליון‬ ‫שבעשירון‬ ‫בעוד‬-22
‫למגורים‬ ‫הניתנת‬ ‫הניכרת‬ ‫המס‬ ‫מהטבת‬ ‫ונהנים‬ ‫בבעלות‬ ‫בדירה‬ ‫גרים‬ ‫הבית‬ ‫ממשקי‬ ‫אחוזים‬
‫כ‬ ‫התחתון‬ ‫בעשירון‬ ,‫כאלו‬-30.‫מכך‬ ‫נהנים‬ ‫הבית‬ ‫ממשקי‬ ‫בלבד‬ ‫אחוזים‬
15
‫רק‬1-4‫על‬ ‫עולה‬ ‫שמחירן‬ ,‫היחידות‬ ‫מהדירות‬ ‫אחוזים‬2.5‫וגם‬ ,‫שבח‬ ‫במס‬ ‫חייבות‬ ,‫שקלים‬ ‫מיליון‬
‫מעל‬ ‫השולי‬ ‫הסכום‬ ‫על‬ ‫רק‬ ‫חל‬ ‫הוא‬ ‫כי‬ ‫חלקי‬ ‫הוא‬2.5.‫שקלים‬ ‫מיליון‬
16
‫הבית‬ ‫משק‬ ‫הוצאות‬ ‫סקר‬ ,‫לסטטיסטיקה‬ ‫המרכזית‬ ‫הלשכה‬4111‫לוח‬ ,41‫ולוח‬4.4.

17. 11
‫תרשים‬5‫מצביע‬ ‫התרשים‬ .‫הכנסה‬ ‫עשירון‬ ‫בכל‬ ‫בבעלות‬ ‫דירה‬ ‫של‬ ‫הממוצע‬ ‫הערך‬ ‫את‬ ‫מציג‬
‫גם‬ ‫אלא‬ ,‫יותר‬ ‫גבוה‬ ‫בבעלות‬ ‫בדירות‬ ‫הגרים‬ ‫אחוז‬ ‫העליונים‬ ‫שבעשירונים‬ ‫בלבד‬ ‫זו‬ ‫שלא‬ ‫כך‬ ‫על‬
‫יותר‬ ‫גדול‬ ‫עצמן‬ ‫הדירות‬ ‫שווי‬(4.2‫לעומת‬ ,‫העליון‬ ‫בעשירון‬ ‫בממוצע‬ ‫שקלים‬ ‫מיליון‬1.0‫מיליון‬
‫התחת‬ ‫בעשירון‬ ‫בלבד‬ ‫שקלים‬‫ון‬‫במחירי‬ ,4111.)
68.8
84.1
78.7 79.1 78.4
73.8
69.8 68.6
63.1
54.1
38.6
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
‫משקי‬ ‫סך‬
‫הבית‬
‫עשירון‬
11
‫עשירון‬0 ‫עשירון‬2 ‫עשירון‬1 ‫עשירון‬6 ‫עשירון‬5 ‫עשירון‬2 ‫עשירון‬3 ‫עשירון‬4 ‫עשירון‬1
‫תרשים‬2:‫בבעלות‬ ‫בדירות‬ ‫הגרים‬ ‫אחוז‬
1,416
2,420
1,786
1,559
1,390
1283
1167 1128
979 919 857
0
500
1000
1500
2000
2500
‫משקי‬ ‫סך‬
‫הבית‬
‫עשירון‬
11
‫עשירון‬0 ‫עשירון‬2 ‫עשירון‬1 ‫עשירון‬6 ‫עשירון‬5 ‫עשירון‬2 ‫עשירון‬3 ‫עשירון‬4 ‫עשירון‬1
‫תרשים‬5:‫בבעלות‬ ‫הדירה‬ ‫ערך‬(‫שקלים‬ ‫אלפי‬)

18. 12
‫תרשים‬6‫תרשים‬ ‫נתוני‬ ‫את‬ ‫מציג‬2‫תרשים‬ ‫בנתוני‬ ‫מוכפלים‬5‫של‬ ‫הממוצע‬ ‫הערך‬ ‫את‬ ‫כלומר‬ ,
‫בבעלות‬ ‫דירה‬‫עצמי‬ ‫בשימוש‬‫פני‬ ‫על‬ ‫רק‬ ‫(ולא‬ ‫הכנסה‬ ‫עשירון‬ ‫בכל‬ ‫הבית‬ ‫משקי‬ ‫כל‬ ‫פני‬ ‫על‬
‫משקי‬.)‫בבעלות‬ ‫בדירה‬ ‫בפועל‬ ‫שגרים‬ ‫הבית‬‫ערך‬‫את‬ ‫למעשה‬ ‫מייצג‬ ‫זה‬‫של‬ ‫הממוצע‬ ‫השווי‬
‫נ‬ ‫נכסי‬‫בית‬ ‫למשק‬ ‫עצמיים‬ ‫למגורים‬ ‫דל"ן‬‫הוא‬ .‫על‬ ‫עומד‬4.1‫שקל‬ ‫מיליון‬,‫העליון‬ ‫בעשירון‬ ‫ים‬
‫לעומת‬1.3.‫התחתון‬ ‫בעשירון‬ ‫בלבד‬ ‫מיליון‬
‫ל‬ ‫המס‬ ‫הטבות‬ ‫שגודל‬ ‫בהנחה‬ ,‫מכך‬ ‫כתוצאה‬-‫ול‬ "‫הצעירים‬ ‫"זוגות‬-‫ביחס‬ ‫עומד‬ "‫"משדרגים‬
,‫המגורים‬ ‫דירת‬ ‫לשווי‬ ‫פרופורציונלי‬‫למגורים‬ ‫דירה‬ ‫לרכישת‬ ‫הניכרת‬ ‫המס‬ ‫הטבת‬ ‫כי‬ ‫נראה‬
.‫שוויונות‬ ‫לא‬ ‫מס‬ ‫הטבת‬ ‫והיא‬ ‫הגבוהים‬ ‫לעשירונים‬ ‫ברובה‬ ‫מגיעה‬ ‫עצמיים‬‫העשירון‬ ,‫למשל‬ ,‫כך‬
‫העליון‬‫בכ‬ ‫זוכה‬-41‫בזמן‬ ,‫הזו‬ ‫המס‬ ‫הטבת‬ ‫מסך‬ ‫אחוזים‬‫רק‬ ‫מקבל‬ ‫התחתון‬ ‫שהעשירון‬
‫כ‬-3‫מ‬ ‫אחוזים‬‫מנה‬.
‫תרשים‬1‫של‬ ‫ממוצע‬ ‫שווי‬ ‫בין‬ ‫היחס‬ ‫את‬ ‫מציג‬‫עצמיים‬ ‫למגורים‬ ‫המשמשת‬ ‫דירה‬ ‫על‬ ‫בעלות‬
‫תרשים‬ ‫של‬ ‫לנתונים‬ ‫(בהתאם‬6‫עשירוני‬ ‫פי‬ ‫על‬ ,‫הבית‬ ‫משקי‬ ‫של‬ ‫התצרוכת‬ ‫סך‬ ‫לבין‬ ).‫הכנסה‬
‫על‬ ‫ועומד‬ ,‫העשירונים‬ ‫של‬ ‫ההכנסה‬ ‫רמת‬ ‫עם‬ ‫עולה‬ ‫זה‬ ‫שיחס‬ ‫כך‬ ‫על‬ ‫מצביע‬ ‫התרשים‬1.5
‫לעומת‬ ,‫העליון‬ ‫בעשירון‬3.2.‫התחתון‬ ‫בעשירון‬ ‫בלבד‬
974
2,035
1,406
1,233
1,090
947
815 774
618
497
331
0
500
1000
1500
2000
2500
‫משקי‬ ‫סך‬
‫הבית‬
‫עשירון‬
11
‫עשירון‬0 ‫עשירון‬2 ‫עשירון‬1 ‫עשירון‬6 ‫עשירון‬5 ‫עשירון‬2 ‫עשירון‬3 ‫עשירון‬4 ‫עשירון‬1
‫תרשים‬6:‫בבעלות‬ ‫הדירה‬ ‫ערך‬(‫שקלים‬ ‫אלפי‬)-‫לכלל‬ ‫ממוצע‬
‫עשירון‬ ‫בכל‬ ‫הבית‬ ‫משקי‬