Pour visionner le replay du webinar en vidéo, rendez vous ici : https://youtu.be/0sIXnjbbMvA Depuis plusieurs mois, Anaxago s'emploie à élargir sa gamme d'opportunités d'investissement mises en ligne. Il nous paraissait impossible de ne pas proposer de SCPI, un des placements préférés des français ! Nous avions initialement choisi une offre réduite à trois SCPI correspondant à nos critères de sélection (strictes, vous commencez à nous connaître), vos nombreuses demandes pour des investissements rémunérateurs mais avec plus d'impact sociétal nous a conduit à ajouter deux SCPI à notre sélection : L'une, Kyaneos Pierre, est résolument tournée vers la transition écologique avec une politique de réhabilitation énergétique d'immeubles de logement, et met le bien-être du locataire au coeur de ses engagements, sans pour autant négliger le rendement grâce à une stratégie qui se concentre sur des actifs de taille modeste généralement peu adressés par les SCPI. La seconde, Primovie, a choisi de consacrer ses investissements à la santé et l'éducation dans une stratégie d'alignement avec le besoin croissant de soins médicaux spécialisés et la diversification géographique des infrastructures étudiantes. Une thèse en accord avec nos convictions sur les fondamentaux du marché de l'immobilier et la résilience de ces deux verticales d'investissement. Nous avons le plaisir de recevoir les dirigeants de ces deux SCPI : Antoine Depigny (Directeur du développement de PREIM) et Jérémie Rouzaud (Fondateur Kyaneos) pour ce premier webinar dédié au sujet. Au programme : Notre méthode de sourcing pour les SCPI chez Anaxago Patrimoine ( Nous avons retenu 5 SCPI sur 180 SCPI ) Notre conviction, et les thématiques que nous préconisons ( Santé / éducation / résidentiel ) Interventions de Kyanéos ( résidentiel ) et de PREIM ( Primovie ) pour présenter leurs convictions de marché Exemples et cas pratiques Session de Questions Réponses Le webinar était animé par Étienne Rouvière, Directeur de la Relation Investisseur chez Anaxago.

1. Patrimony
Les SCPI ou comment investir dans
l’immobilier locatif simplement.
Webinar / 17 novembre 2020
1

2. Pourquoi cette classe d’actifs ?
Notre méthode de sélection
Notre conviction et les thématiques que
nous préconisons
Présentation de Kyaneos Pierre
(résidentiel) & Primovie (santé &
Éducation)
Cas pratiques
Question & Réponses
Etienne Rouvière
Directeur
Anaxago Patrimony
Jérémie Rouzaud
Président
Kyaneos AM
Antoine Depigny
Directeur du
développement
Primonial REIM
2
/ Programme et intervenants

3. / À propos d’Anaxago
Depuis 2012, Anaxago, plateforme d’investissement en equity, a collecté
et investi plus de 220 millions d’euros dans un vivier de 230 projets
rigoureusement sélectionnées : biotech, medtech, fintech, ou immobilier
de développement.
Fort de ses succès, Anaxago offre désormais aux investisseurs privés ou
professionnel, l’accès à de nouvelles thèses d’investissements et à une
méthodologie d’investissement inédite.
Anaxago a créé en 2018 Anaxago Capital, Société de Gestion de
Portefeuille entrepreneuriale (SGP), et crée en 2019 Anaxago Patrimony
pour l’accompagnement de ses clients privés sur des investissements
en architecture ouverte.
L’entrepreneuriat comme ADN,
la finance comme levier
3

4. PREUVE DE CONCEPT
› Cession de des premières participations
› +10% de TRI servis en immobilier
› Souscription d’investisseurs professionnels
› Reprise de programmes immobiliers en défaut
2012 2013 2014 2016 - 2018
CRÉATION DE LA FINTECH
› Référencement des premiers projets
› Création de l’association Financement
Participatif France en vue de défendre la
création de nouveaux statuts
LANCEMENT DANS L’IMMOBILIER
› Accélération de la collecte en innovation
› Sollicitation du nouveau statut CIP
› Augmentation de capital de 1,1M€
VERS UN GROUPE INTÉGRÉ
› Obtention de l’agrément de SGP et lancement du
FCPR ANAXAGO Society One
› Création d’ANAXAGO PATRIMONY
LA CROISSANCE AU RENDEZ-VOUS
› Financement des 1ères entreprises
› Augmentation de capital
› Constitution comité stratégique
4
2019
/ De la Fintech au groupe financier intégré

5. 5
/ Une croissance soutenue depuis notre création
Capital risque Capital investissement immobilier
0€
50 000 000€
150 000 000€
2013 2014 2015 2016 2017
Investissements annuels cumulés
200 000 000€
100 000 000€
250 000 000€
+ 220 M€
investis
230
participations
78
sorties positives
2018 2019 2020.

6. Fondée par 3 associés, la société compte aujourd'hui près de 40 collaborateurs répartis dans les 3 sociétés.
La société de gestion dispose de son propre comité d'investissement, 2 dirigeants, dont 1 RCCI et 2 gérants.
En 2019 et 2020, la société a renforcé son management pour répondre à de nouveaux enjeux de structuration.
6
Etienne Rouvière
Directeur commercial
Primonial
Dauphine
Caroline Lamaud
DG - Communication
Indosuez, Dior
ESCP
François Carbone
Président - ANAXAGO
CACIB
Dauphine
Alexandre Heraud
Directeur des part. VC
Xerys
EDHEC
Charles Winckler
Directeur des partenariats
Sorbonne
Joachim Dupont
Président - AX Capital
Lazard, AXA
Dauphine
/ Une équipe pluridisciplinaire
Pierre Baudoin
Directeur des part. immo
A.T. Kearney
HEC
Équipe fondatrice Investissement Développement

7. (1) source : IEIF (Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière)
/ Quelques chiffres : le marché de la SCPI en France
Résidentiel
dont 90 résidentiel
fiscales
Entreprise
Santé, Éducation, Bureaux,
Logistique, commerce
Nombre de SCPI à fin 2019 : 191 ( 96 “entreprise”
95 “résidentiel” dont 90 “résidentiel fiscales”).
Capitalisation de l’ensemble des SCPI à fin 2019 : +
65,2 Md€
Collecte net des scpi en 2019 : + 8,5 Md€
Taux de distribution des scpi en 2019 : + 4,40%
Variation du prix moyen des SCPI en 2019 : + 1,20%
Performance globale des SCPI en 2019 : + 5,60%
7

8. / Quelques chiffres : liquidité et performance des SCPI
Taux de rotation des scpi en 2019: 1,49%
le taux de rotation représente la part de la capitalisation totale des scpi changeant de main chaque année.
Plus le taux est bas, et plus il traduit une durée de détention longue. Le marché se porte bien.
Sur la période de 30 ans, les SCPI d'entreprises, ont généré une performance de 7% pour une volatilité de
8% ( Vs le marché des actions autour de >10% de performance annuelle pour une volatilité de 23% )
Sur la période de 10 ans, les SCPI d’entreprises, ont généré une performance annuelle de 7%, pour une
volatilité < 4% ( Vs Marché Action autour de 6% de performance annuelle pour une volatilité autour de 20%
)
% de parts en attente de cession ou de retrait : 0,12%
Le marché des parts de SCPI est liquide ( moins de 30 jours actuellement )
8

9. Accessible. Je peux dimensionner mon projet à mes moyens et mes besoins. J’ai accès à des actifs auxquels
je n’aurai pas accès seul.
Cycle long , avec une bonne visibilité sur le cash flow.
Moins volatile ( vs les marché financiers ) et performante ( excellent couple rendement risque )
/ Pourquoi cette classe d’actifs ?
Diversifiée ( géographique, secteurs, locataires... )
Pas de contraintes de gestion
Liquidité : marché secondaire bien organisé et réglementé
Possibilité d’optimiser avec effet de levier du crédit
Les scpi ont une bonne maîtrise de leur endettement Vs foncière côté
9

10. Notre méthode de sélection
10

11. / Notre méthode propriétaire: Savoir être sélectif
11

12. / Savoir être sélectif
Indicateurs majeurs de gestion1
Indicateurs différenciants de gestion2
Rencontre des équipes de gestion4
Comité de sélection interne3
> 100 en lice
23
8
15
12
5 Sélection finaleKyaneos
Pierre
Épargne
Pierre
Pierval santé Primovie Primopierre

13. / Scorecard par SCPI - Exemple Kyaneos Pierre
13

14. / L’impact de la crise sanitaire
Au niveau des volumes: Baisse de -40% en 2020 de l’investissement d’entreprise, liée à une
baisse de la collecte. Les investissements en immobilier Core et en Immobilier résidentiel locatif
sont favorisés sur 2020. Il n’y a pas de décollecte, avec un marché secondaire qui présente des
montants de parts en attente de cessions très faible.
Au niveau des prix: A ce jour le taux de capitalisation des actifs “core” Paris QCA ne connaissent
pas d’inflexion sur leur capitalisation, de même que dans les autres capitals européennes.Le Risque
de décompression des taux de capitalisation est directement fonction de l’offre disponible et la
spécialisation des marchés.
Au niveau des loyers : Report et abandon de loyers, important dans le secteur du commerce, et
plutôt bien maîtrisé dans le secteur du bureau ( en moyenne 15%) + baisse probable des indices
d'indexations ( ILAT Indice des loyers des activités tertiaires et ILC Indice des loyers commerciaux )
14

15. / Ce que cette crise sanitaire implique
Le développement contraint du e-commerce et du télétravail, ainsi que le changement
de comportement en matière de logement, de consommation et de travail, va exiger
au marché de l’immobilier à s’adapter.
.
L’exercice de valorisation des actifs immobiliers s’annonce particulièrement
difficile dans un marché en évolution rapide et soumis à des changements
structurels de long terme.
15

16. / Dans ce contexte quelle stratégie immobilière adopter?
16

17. / Barbell strategy ( ou stratégie des haltères )
➢ Stratégie reprise du trading du marché obligataire.
➢ Elle est typique des périodes où les erreurs d’anticipations sont jugées trop
importantes, rendant potentiellement dangereux un positionnement dans la
moyenne de l'échelle des risques.
➢ Ce constat est fait auprès des investisseurs institutionnels, qui semblent
privilégier des actifs “core” avec une exposition complémentaire de type
“opportunistic”.
➢ Eviter le “syndrome du lapin dans les phares”. Qui traduit une survalorisation
de l'échec potentiel et qui handicape sérieusement nos décisions
17

18. Logistique B2B
Hôtellerie économique ou d’affaires
Hôtellerie de tourisme
Bureaux et locaux d’activités pour PME
Commerces “non indispensables” ou trop
dépendants du tourisme
Crèches ou écoles privées
18
Vulnérabilité à la crise COVID 19
Fondamentauxdumarché
+
+
-
-
Bureaux loués à de grandes entreprises
Logement
Immobilier de santé
Logistique B2C du “dernier kilomètre”
Commerces de 1ère nécessité biens placés
/ Nos convictions

19. / Présentation de Kyaneos Pierre & Primovie
Répondre aux enjeux du vieillissement
de la population et aux enjeux d’
éducation en investissant dans
l’immobilier de santé et d’éducation.
Primovie / Santé & Education
Investir dans la création de logements
et la réhabilitation environnementale à
travers la France
Kyaneos Pierre / Résidentiel
Rentabilité cible Horizon cible
4,5% / an > 8 ans
Rentabilité cible Horizon cible
6 à 6,8% / an > 8 ans
Parce que nous sommes convaincus que nous avons une responsabilité : celle, au travers de nos
investissements que nous réalisons, de contribuer directement à une transition vers un monde
plus harmonieux. Plusieurs thématiques nous tiennent à coeur dont « bâtiment durable »,
« logement social », « vieillissement de la population » et « energies durables ».

20. / Cas Pratique 1 : “ Je veux me constituer des revenus complémentaires”
À quel moment ai-je besoin de revenus complémentaires ?
● Immédiatement : Quelle stratégie ?
Moyens : Mobiliser les Stocks financiers
Privilégier une stratégie d’acquisition en PP
● Différé : Quelle stratégie ?
Moyens : Mobiliser les flux financiers et / ou Stocks financiers
Privilégier une stratégie d’acquisition en NP et d’acquisition par Effet de levier
du Crédit ( en PP ou NP )
20

21. / Exemple chiffré : “je veux me constituer des revenus complémentaires”
Deux cas de figure :
1. Je souhaite me constituer des revenus complémentaires immédiats. Je dispose d’un capital
de 100.000€
● Je me porte Acquéreur de 100.000€ en PP de parts de SCPI
- Mes revenus locatifs sont estimés à 416€ brut mensuels
2. Je souhaite préparer des revenus complémentaires différés à dans 10 ans.
2.1 Je dispose d’un capital de 100.000€
2.2 Je ne dispose pas de capital, et je souhaite affecter 500e / mois d’épargne.
21

22. / Exemple chiffré : Suite
2.1 Je dispose d’un capital de 100.000€ → Je privilégie l’acquisition de parts en NP (nue-propriété)
- J’encaisse l’ensemble des loyers immédiatement sous la forme d’une “décote” sur le prix
d’achat
- Exemple d’un “démembrement temporaire” sur 10 ans. La décote moyenne est comprise entre
30% et 37%. La valeur future de mon investissement en PP sera comprise entre +
142.857,14€ et +158.730,15€
- Le capital obtenu à terme permet de générer un revenu complémentaire futur de l’ordre de
535€ brut mensuel et 600€ brut mensuel.
- La reconstitution mécanique de la PP n’est pas à considérer comme de la PV immobilière.
Seule la fraction de la valorisation potentielle des parts serait à considérer comme de la PV
immobilière
- 2 moteurs de performances : la reconstitution mécanique de la PP + revalorisation potentielle
des parts 22

23. / Exemple chiffré: Suite
2.2 Je ne dispose pas d’un capital et je souhaite affecter 500€ d’épargne mensuelle.→ Je me
porte acquéreur de parts de SCPI en utilisant l’effet de levier du crédit.
- Je peux emprunter environ 230 k€ sur 20 ans
- Mon effort d’épargne mensuel est de 507€ / mois ( Échéance du crédit + frottement fiscal -
loyers perçus )
- Si j’ai besoin de revenus dans 10 ans, alors je rembourse par anticipation mon crédit et le
Patrimoine constitué à 10 ans est de +112.426€ ( vente à la 11ème année )
- Je peux placer ce capital pour me générer des revenus complémentaires de l'ordre de 421€
brut / mois.
23

24. / Cas Pratique 2 : “je veux aider mes enfants pour le financement de leur
études supérieures”
1. Mes enfants commencent leurs études supérieures et je dispose d’un capital de 100.000€.
Je ne souhaite pas donner immédiatement ou j’ai déjà donné dans la limite de mes abattements,
etc.
Je peux choisir de démembrer temporairement entre moi et mon enfant
Je conserve la NP et je donne temporairement l’US à mon enfant.
Mon enfant percevra l’intégralité des revenus locatifs (450e brut / mensuel)
Si je suis à l’IFI , la NP sort de l’actif taxable
Je retrouve la PP de mon capital dans 10 ans (100.000€+re valorisation potentielle)
24

25. 2. Mes enfants entreront en études supérieurs dans 10 ans, je dispose d’un capital ou je souhaite
préparer un capital.
Mixte des exemples précédents
> Stratégie de NP à 10 ans ( Cf Slide 22 )
Exemple d’un “démembrement temporaire” sur 10 ans. La décote moyenne est comprise entre 30% et
37%. La valeur future de mon investissement en PP sera comprise entre + 142.857,14€ et +158.730,15€
Le capital obtenu à terme permet de générer un revenu complémentaire futur de l’ordre de 535€ brut
mensuel et 600€ brut mensuel.
> Stratégie de levier de crédit à 10 ans ( Cf Slide 23 )
/ Exemple chiffré:
25

26. patrimoine@anaxago.com
Question réponses
26

27. / Questions 1/2
27
Jonathan R. : abordez-vous la partie "fiscale"? j'ai cru comprendre qu'il était plus intéressant d'aller
vers des SCPI internationales VS uniquement France
Patrick A. : pour financer une souscription de SCPI à crédit, comment convaincre le banquier que
c'est une opération moins risquée (notamment en terme de cash flows) que l'achat d'une résidence
principale ? Quel est l'impact de l'achat de SCPI à crédit sur la capacité d'endettement. ?
F.B : Faut il souscrire une SCPI en direct ou à travers l'assurance-vie ?
Arthur : Pour les SCPI proposées, quid de l’impact potentiel de l'IFI sur la rentabilité. Proposez vous
des SCPIs permettant d'optimiser/réduire l'impacte (nu propriété, ...)?
Olivier B : est il possible d'acheter en nu propriété sur les 2 scpi présenté ? avec ou sans effet de
levier ? merci
Nicolas L (pour Antoine) : Bonjour Antoine, Qu’en est-il de Primopierre, centré sur les bureaux. Je
pense que nous souhaiterions avoir votre avis. Merci

28. / Questions 2/2
28
F B. : Pourquoi investir en SCPI chez Anaxago plutôt que directement chez Primordial ? Merci
Olivier B : pour Kyaneos il faut une gestion de proximité, donc une concentration sur une région auj
et du coup le score sur la diversification géographique n'est pas bon, comment faire évoluer ce
point à terme ?
Frédéric M : Bonjour, Comment sont geres les loyers impayés chez Kyaneos ? Quel ratio de loyers
impayés ?
Benajmin C : Est-ce possible d'investir en étant résident fiscal à l'étranger? Quels avantages fiscaux
en étant à l'étranger? Bénéficie-t-on des même avantages fiscaux avec Kyaneos vs un
investissement individuel sur un appartement avec travaux (création du deficit foncier ....) ?
Olivier B : investissement dans les SCPI en perso ou via une holding patrimoniale ?
Gérald C. : La petite taille de Kyaneos n’est elle pas un risque ? Merci