7 Xu Hướng Hàng Đầu Trong Thị Trường Bất Động Sản

1. VIỆT NAM | THÁNG 12 2013
2014:
7 xu hướng hàng đầu
trong thị trường BĐS
Những thăng trầm trong năm 2013
Đây là thời điểm trong năm để đánh giá và phát triển các chiến lược đầu tư cho năm tiếp
theo khi mà các cường quốc kinh tế đã có dấu hiệu khôi phục rõ rệt. Nền kinh tế Mỹ bắt
đầu phục hồi, theo sau là quyết định cắt giảm dần chính sách Nới lỏng định lượng bắt đầu
từ 2014. Quyết định trên có thể ảnh hưởng đến lãi suất và tỷ giá của Việt Nam khi đồng
USD tăng giá, tuy nhiên NHNN đã có những định hướng mạnh mẽ trong năm 2014 để giữ
lãi suất thấp, giảm thiểu rủi ro và ổn định những biến động trong ngắn hạn. Lãi suất được
kì vọng sẽ giữ ở mức thấp trong năm 2014 và năm 2015.
Châu Á vẫn là nơi hấp dẫn các nhà đầu tư với tiềm năng lớn từ những thị thường mới nổi.
Năm 2013, Châu Á vẫn là nơi có tỷ lệ tăng trưởng cao nhất thế giới với 5,5% và dự đoán tốc
độ tăng trưởng sẽ đạt mức 6% vào năm 2014. Tuy nhiên, những kì vọng lớn vào thị trường
này nên được xem xét lại khi tỷ lệ sinh lời của những khoản đầu tư vào Châu Á sẽ thu hẹp
lại trong vài năm tới trên khắp các thị trường và các loại tài sản đầu tư để tiệm cận với tỷ
lệ sinh lời ở các quốc gia phát triển theo như quy luật thị trường.
Năm 2013 là một năm ổn định của nền kinh tế Việt Nam, rủi ro trong môi trường kinh
doanh đã dần được giảm bớt với hàng loạt các nỗ lực trong chính sách của chính phủ như
giữ GDP tăng trưởng ở mức ổn định, hạ thấp tỷ lệ lạm phát, giảm lãi suất, tăng dự trữ ngoại
tệ, giải quyết nợ xấu, quyết tâm tái cấu trúc hệ thống tài chính.
Vốn FDI tiếp tục chảy mạnh vào Việt Nam khi mà môi trường đầu tư được cải thiện. Khu
vực sản xuất công nghiệp là nơi nhận được nhiều vốn FDI nhất khi các doanh nghiệp nước
ngoài nhận thấy cơ hội dẫn đầu thị trường của mình với những kinh nghiệm hoạt động lâu
năm ở nhiều quốc gia. Tăng trưởng FDI tiếp tục khiến cho xuất khẩu tăng mạnh, thúc đẩy
phát triển các ngành công nghiệp phụ trợ, giúp tăng giá trị đồng nội tệ và thúc đẩy nhiều
thương vụ mua bán và sáp nhập.
Tuy những chỉ số kinh tế đều có dấu hiệu tốt trong năm 2013, nền kinh tế Việt Nam vẫn
còn phải đối mặt với các vấn đề như quá trình tái cơ cấu hệ thống tài chính khó khăn, biện
pháp giải quyết nợ xấu phức tạp, chính sách ổn định tỷ giá, thúc đẩy nhu cầu tiêu thụ trong
nước và đương đầu với ảnh hưởng trong ngắn hạn khi sự phục hồi của các nền kinh tế phát
triển ảnh hưởng đến đầu tư nước ngoài ở Việt Nam. Khu vực Châu Âu được dự đoán là
sẽ phát triển ở mức 1% – 2%, Mỹ ở mức 2 – 3%, Trung Quốc 7% đến 8%, Nhật Bản 1,5%.
Colliers International | Accelerating success | www.colliers.com/vietnam

2. 7 xu hướng cho nền kinh tế Việt Nam trong năm 2014:
1. Nền kinh tế đang phục hồi và tăng trưởng với GDP được dự
đoán sẽ tăng 5,5% năm 2014 so với 5,1% năm 2013. Ngành
công nghiệp và dịch vụ được kì vọng sẽ mở rộng hoạt động
và nhiều hoạt động đầu tư sẽ làm tăng nhu cầu tín dụng.
Nhu cầu tín dụng và tăng trưởng kinh tế sẽ đẩy lạm phát lên
mức 7,5% từ 6,4% của năm 2013. Lãi suất được dự đoán sẽ
từ đó mà tăng theo.
2. VNĐ sẽ mất giá so với USD từ 1% đến 5% do sự phục hồi
rõ rệt của các nền kinh tế trọng điểm như Mỹ, Trung Quốc,
Nhật Bản. Khi những thị trường này phục hồi, tỷ lệ thu hồi
vốn trên rủi ro sẽ tăng lên so với Việt Nam, hệ quả là đồng
USD sẽ bắt đầu chảy ra từ nền kinh tế Việt Nam, khiến cho
cầu USD tăng lên và VNĐ mất giá. Tuy nhiên, thặng dư cán
cân thương mại, nguồn vốn FDI và kiều hối hằng năm rót về
sẽ làm giảm bớt sự mất giá của đồng nội tệ.
Thị trường Việt Nam nên tập trung vào việc giảm thiểu rủi ro
của quốc gia cũng như gia tăng số lượng các sản phẩm đầu
tư để tăng tỷ lệ thu hồi vốn so với rủi ro. Có nhiều biện pháp
để đạt được những mục tiêu này, chẳng hạn như niêm yết
các ngân hàng, tổ chức tín dụng, chứng khoán hóa bất động
sản (tạo ra thị trường cho giao dịch nợ xấu, thiết lập quỹ đầu
tư tài sản, quỹ đầu tư các khoản thế chấp và các khoản vay),
tăng tỷ lệ sỡ hữu của khối ngoại trong những lĩnh vực được
bảo hộ và giúp cho việc đầu tư vào Việt nam dễ dàng hơn.
Đồng nội tệ sẽ tiếp tục mất giá trong vài năm tới nếu những
vấn đề trên không được giải quyết.
3. Giá nhà đất bắt đầu tăng lên và ít có dấu hiệu sẽ giảm trở
lại. Giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng và trong một số phân
khúc, điển hình là phân khúc bất động sản bán lẻ, thị trường
đã bắt đầu ấm dần lên. Nhu cầu đối với bất động sản bán
lẻ đã tăng mạnh từ Qúy 3, 2013 và đẩy giá thuê tăng cao ở
những vị trí đắc địa với mặt tiền rộng và ở góc phố hai mặt
tiền đường.
4. Tại TP. Hồ Chí Minh, nhu cầu văn phòng thương mại tăng
trong hai quý cuối năm, gây áp lực lên giá thuê và tỷ lệ lấp
đầy với nguồn cung mới hạn chế. Tòa nhà Vietcombank sẽ
là nguồn cung chính trong năm 2014 với khoảng 50.000
m2 diện tích cho thuê thuần hứa hẹn tỷ lệ lấp đầy trong 18
tháng tới được dự đoán sẽ ổn định ở mức 90%. Nhu cầu đối
với văn phòng cho thuê trong năm tiếp theo tăng ở cả tòa
KYNAM DOAN
Investment Manager
kynam.doan@colliers.com
+84 1223 128 032
nhà hạng A và hạng B, sự tăng trưởng ổn định của GDP và
của ngành dịch vụ cho thấy dấu hiệu tăng trưởng tốt đối với
nhu cầu thuê văn phòng trong tương lai.
5. Năm 2013 chứng kiến sự ấm lại sau thời gian đóng băng của
thị trường nhà ở. Nhà ở xã hội là thị trường sôi đội nhất với
nhu cầu vượt xa nguồn cung. Niềm tin đã trở lại thị trường,
những khoản vay mua nhà đang tăng dần, phân khúc thu
nhập trung bình cũng chứng kiến xu hướng tăng trong cả
Quý 3 và Quý 4. Cả nguồn cung và cầu cho phân khúc thu
nhập trung bình sẽ giữ ở mức tốt trong năm 2014 và hy vọng
phân khúc cao cấp sẽ ấm lại vào cuối năm 2014.
6. Cải cách hệ thống tài chính sẽ đạt được kết quả đáng kể
trong năm 2014 khi cơ cấu tổ chức được thiết lập rõ ràng.
Công ty quản lý tài sản của các Tổ chức tín dụng Việt Nam
(VAMC) trong năm 2013 đã mua nợ xấu của 21 ngân hàng
với tổng giá trị gần 18 nghìn tỷ đồng sẽ tiếp tục được hỗ trợ
bởi các chính sách pháp lý để thành lập một thị trường mua
bán nợ. Cơ cấu sở hữu chéo của các tổ chức tài chính sẽ
được đánh giá kỹ càng bằng nhiều hoạt động kiểm toán bắt
buộc và giải pháp hợp nhất sẽ được đưa ra sau đó.
Sau một năm trì hoãn, thông tư số 02 sẽ chính thức có hiệu
lực vào ngày 01/06/2014. Thông tư trên sẽ “làm sáng” bảng
cân đối kế toán của các ngân hàng khi bắt buộc các ngân
hàng phải phân loại nợ và thiết lập dự phòng. Thị trường tài
chính sẽ chứng kiến nhiều biến động.
7. Năm 2014 được kỳ vọng sẽ chứng kiến sự bổ sung số lượng
các sản phẩm trong thị trường trái phiếu doanh nghiệp và
việc chứng khoán hóa bất động sản sẽ được hỗ trợ bằng
cách nởi lỏng tỷ lệ sở hữu của khối ngoại, tăng cường các
đơn vị đánh giá tín dụng và cải thiện các cơ chế quản lý.
Những sự bổ sung và cải thiện nói trên sẽ góp phần khuyến
khích chuyển đổi các khoản tiết kiệm sang các khoản đầu tư
tạo ra GDP.
Năm 2013 là năm của sự ổn đinh, 2014 là năm bắt đầu tăng
trưởng và những chính sách cải tổ nền kinh tế. Tuy nhiên, nền
tảng của thị trường vẫn còn yếu và chính phủ phải có những
biện pháp chứng tỏ quyết tâm của mình trong việc cải tổ triệt
để nền kinh tế, bằng không nền kinh tế Việt Nam có nguy cơ rơi
vào tình trạng không tăng trưởng và chững lại kéo dài.
COLLIERS INTERNATIONAL
HO CHI MINH OFFICE
Bitexco Office Building, Level 7
19-25 Nguyen Hue,District 1,
Tel +84 (8) 3827 5665
Fax +84 (8) 3827 5667
Accelerating success