Lap du an khu du lich nghi duong nam du 2 sao

DỰ ÁN ĐẦU TƢ
2015
KHU DU LỊCH
NGHỈ DƢỠNG

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
-----------    ----------
BÁO CÁO TIỀN KHẢ THI
DỰ ÁN ĐẦU TƢ
KHU DU LỊCH NGHỈ DƢỠNG
NAM DU
CHỦ ĐẦU TƢ :
ĐỊA ĐIỂM DỰ ÁN :
---THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH, tháng 9 năm 2015---

----------------------------------------------------------------- i
MỤC LỤC
CHƢƠNG I: GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƢ VÀ DỰ ÁN................................................1
I.1. Giới thiệu về chủ đầu tƣ............................................................................................1
I.2. Mô tả sơ bộ thông tin dự án ......................................................................................1
CHƢƠNG II: BỐI CẢNH VÀ CĂN CỨ CỦA DỰ ÁN ................................................3
II.1. Căn cứ xác định sự cần thiết và tính cấp thiết của dự án.........................................3
II.1.1. Kinh tế vĩ mô và chính sách phát triển du lịch của đất nƣớc................................3
II.1.2. Các điều kiện và cơ sở của dự án..........................................................................6
II.2. Mục tiêu của dự án...................................................................................................8
II.2.1. Mục tiêu chung .....................................................................................................8
II.2.2. Mục đích đầu tƣ ....................................................................................................8
II.3. Kết luận về sự cần thiết đầu tƣ dự án.......................................................................8
CHƢƠNG III: PHÂN TÍCH ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG..................................................9
III.1. Địa điểm đầu tƣ ......................................................................................................9
III.2. Khí hậu ...................................................................................................................9
III.3. Địa hình ..................................................................................................................9
III.4. Hạ tầng khu đất xây dựng dự án.............................................................................9
III.4.1. Hiện trạng dân cƣ ................................................................................................9
III.4.2. Hiện trạng lao động ...........................................................................................10
III.4.3. Hiện trạng sử dụng đất.......................................................................................10
III.4.4. Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật ...............................................................................11
III.5. Nhận xét chung.....................................................................................................11
CHƢƠNG IV: QUY MÔ DỰ ÁN – TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN......................................12
IV.1. Quy mô dự án.......................................................................................................12
IV.2. Hạng mục công trình............................................................................................12
IV.3. Tiến độ thực hiện dự án........................................................................................12
CHƢƠNG V: GIẢI PHÁP QUY HOẠCH – KIẾN TRÚC XÂY DỰNG ...................13
V.1. Tính chất khu quy hoạch .......................................................................................13
V.2. Giải pháp về quy hoạch – kiến trúc.......................................................................13
V.2.1. Các chỉ tiêu sử dụng đất dự kiến ........................................................................13
V.2.2. Bố cục quy hoạch ...............................................................................................13
CHƢƠNG VI: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƢỜNG ..........................................14
VI.1. Đánh giá tác động môi trƣờng..............................................................................14
VI.1.1. Giới thiệu chung................................................................................................14
VI.1.2. Các quy định và các hƣớng dẫn về môi trƣờng.................................................14
VI.2. Tác động của dự án tới môi trƣờng......................................................................14
VI.2.1. Trong giai đoạn thi công xây dựng ...................................................................14
VI.2.2. Giai đoạn dự án đi vào hoạt động .....................................................................15
VI.3. Các biện pháp hạn chế ô nhiễm môi trƣờng.........................................................15
VI.3.1. Trong giai đoạn xây dựng hạ tầng và công trình kiến trúc ...............................15
VI.3.2. Giai đoạn đƣa dự án vào khai thác sử dụng ......................................................16
VI.4. Kết luận ................................................................................................................16
CHƢƠNG VII: TỔNG MỨC ĐẦU TƢ DỰ ÁN..........................................................17
VII.1. Cơ sở lập tổng mức đầu tƣ..................................................................................17
VII.2. Nội dung tổng mức đầu tƣ ..................................................................................18
VII.2.1. Nội dung...........................................................................................................18
VII.2.2. Kết quả tổng mức đầu tƣ..................................................................................20

----------------------------------------------------------------- ii
CHƢƠNG VIII: NGUỒN VỐN THỰC HIỆN DỰ ÁN ...............................................21
VIII.1. Kế hoạch đầu tƣ.................................................................................................21
VIII.2. Tiến độ sử dụng vốn ..........................................................................................21
VIII.3. Nguồn vốn thực hiện dự án ...............................................................................22
VIII.4. Tổng sử dụng vốn..............................................................................................22
CHƢƠNG IX: KẾ HOẠCH VAY VỐN VÀ HOÀN TRẢ VỐN VAY.......................24
IX.1. Kế hoạch vay vốn.................................................................................................24
IX.2. Kế hoạch hoàn trả vốn vay...................................................................................24
CHƢƠNG X: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH DỰ ÁN...................................25
X.1. Các giả định kinh tế và cơ sở tính toán .................................................................25
X.1.1. Giả định về doanh thu.........................................................................................25
X.1.2. Giả định về chi phí..............................................................................................27
X.2. Báo cáo thu nhập dự trù.........................................................................................29
X.3. Báo cáo ngân lƣu theo quan điểm tổng đầu tƣ (TIPV)..........................................29
X.4. Hệ số đảm bảo trả nợ.............................................................................................31
X.5. Đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội.........................................................................31

----------------------------------------------------------------- 1
DỰ ÁN: KHU DU LỊCH NGHỈ DƢỠNG PHÚ QUỐC
CHƢƠNG I: GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƢ VÀ DỰ ÁN
I.1. Giới thiệu về chủ đầu tƣ
 Chủ đầu tƣ :
 Mã số doanh nghiệp :
 Nơi cấp :
 Đăng ký lần đầu :
 Trụ sở chính :
 Website :
 Điện thoại :
 Chi nhánh Phú Quốc :
 Vốn điều lệ :
 Tổng giá trị tài sản :
 Đại diện pháp luật : Chức danh:
I.2. Mô tả sơ bộ thông tin dự án
 Tên dự án : Khu du lịch sinh thái kết hợp nghĩ dƣỡng Hòn Bờ Đập.
 Địa điểm đầu tƣ : xã Nam Du, huyện Kiên Hải, Kiên Giang
 Diện tích khu đất : 20,000 m2
.
 Loại hình : Bungalow cho khách du lịch.
 Mục tiêu dự án : Đầu tƣ xây dựng một khu du lịch nghỉ dƣỡng phức hợp
khép kín đạt tiêu chuẩn 2 sao.
 Đối tƣợng mục tiêu : Đây sẽ là khu du lịch nghỉ dƣỡng kiểu mẫu nhằm phục vụ
02 đối tƣợng:
Đây sẽ là khu du lịch nghỉ dƣỡng kiểu mẫu nhằm phục vụ 02 đối tƣợng:
- Đối tƣợng khách du lịch nƣớc ngoài với nhu cầu thuê Bungalow nghỉ dƣỡng.
- Đối tƣợng khách du lịch trung lƣu nội địa nhu cầu thuê Bungalow nghỉ dƣỡng

----------------------------------------------------------------- 2
 Mục đích đầu tƣ : Hƣớng tới sự phát triển du lịch bền vững, góp phần thúc
đẩy kinh tế xã hội của tỉnh Kiên Giang nói chung và huyện đảo Kiên Hải nói riêng.
 Hình thức đầu tƣ : Đầu tƣ xây dựng mới
 Hình thức quản lý : Thành lập ban quản lý trực tiếp quản lý thực hiện dự án.
 Tổng mức đầu tƣ : 120,000,000,000 đồng
- Vốn vay : 35,000,000,000 đồng
- Vốn chủ sở hữu : 95,000,000,000 đồng
 Tiến độ thực hiện : Từ quý III/2015 đến quý IV/2016 bao gồm các giai đoạn:
- Giai đoạn chuẩn bị : Từ quý III/2015 đến quý IV/2015
- Giai đoạn 1 : Từ quý I/2016 đến quý IV/2016. Bao gồm các hạng mục:
+ Xây dựng quầy bar nhà hàng
+ Xây dựng nhà Bungalow đôi
+ Xây dựng khu trò chơi biển
+ Xây dựng khu Spa

----------------------------------------------------------------- 3
CHƢƠNG II: BỐI CẢNH VÀ CĂN CỨ CỦA DỰ ÁN
II.1. Căn cứ xác định sự cần thiết và tính cấp thiết của dự án
II.1.1. Kinh tế vĩ mô và chính sách phát triển du lịch của đất nƣớc
 Kinh tế vĩ mô
Kinh tế-xã hội nƣớc ta những tháng đầu năm 2015 tiếp tục đối mặt với nhiều
khó khăn. Mặc dù các điều kiện về tài chính toàn cầu đã và đang đƣợc cải thiện; những
rủi ro ngắn hạn đang có dấu hiệu giảm bớt; một số nền kinh tế lớn đang áp dụng chính
sách nới lỏng tiền tệ và tài chính nhằm tăng cầu trong nƣớc nhƣng nhìn chung, kinh tế
thế giới chƣa hoàn toàn phục hồi, tăng trƣởng chậm và vẫn tiềm ẩn nhiều nguy cơ bất
lợi.
GDP bình quân năm 2015 ƣớc đạt 2.200 USD, tính theo ngang giá sức mua
PPP đạt trên 5.600 USD. Phát biểu tại Diễn đàn doanh nghiệp Việt Nam - Hàn Quốc
sáng 14/7, Thứ trƣởng Bộ Kế hoạch & Đầu tƣ Nguyễn Thế Phƣơng nhận định kinh tế
Việt Nam thời gian qua có chuyển biến tốt. 6 tháng đầu năm, tăng trƣởng GDP ở mức
6,28%, dự kiến cả năm tăng 6,5% - cao nhất từ năm 2011. Với mức tăng GDP đạt
5,4% trong năm 2013 (trung bình 3 năm là 5,6%), quy mô kinh tế hiện tại của Việt
Nam hiện đạt gần 176 tỷ USD, thu nhập bình quân đầu ngƣời khoảng 1.960 USD, nếu
tính theo phƣơng pháp ngang giá sức mua (PPP) sẽ đạt 5.293 USD. Nhƣ vậy, trong hai
năm qua, thu nhập ngƣời Việt Nam ƣớc tăng 15%, ƣớc đạt 2.200 USD năm 2015.
Vƣợt mục tiêu đạt 2.000 USD (khoảng 3,8 triệu/tháng) vào năm 2015 mà Đại hội
Đảng lần thứ XI đề ra.
Về vận tải hành khách:
Trong tháng 8, lƣợng khách quốc tế đến Việt Nam ƣớc đạt 664.985 lƣợt, tăng
12% so với tháng trƣớc và tăng 7,5% so với cùng kỳ năm 2014. Tính chung 8 tháng
năm 2015 ƣớc đạt 5.063.187 lƣợt, giảm 7,5% so với cùng kỳ năm 2014.
Chỉ tiêu Ƣớc tính
tháng
8/2015
8 tháng
năm 2015
Tháng
8/2015 so
với tháng
trƣớc (%)
Tháng
8/2015 so
với tháng
8/2014 (%)
8 tháng 2015
so với cùng
kỳ năm trƣớc
(%)
Tổng số 664.985 5.063.187 112,0 107,5 92,5
Chia theo phƣơng tiện đến
1, Đƣờng không 610.159 4.231.540 120,0 117,4 96,4
2, Đƣờng biển 1.36 33.182 69,5 90,7 75,2
3, Đƣờng bộ 53.466 798.465 64,3 54,8 77,1
Chia theo một số thị trƣờng
Hàn Quốc 104.146 730.481 142,5 119,1 132,9
Singapore 19.206 146.017 118,7 134,1 115,8
Phần Lan 478 10.903 82,7 66,5 112,2

----------------------------------------------------------------- 4
Tây Ban Nha 9.541 27.922 259,3 113,0 108,5
Đài Loan 40.357 295.768 87,6 130,9 106,8
Mỹ 35.725 336.822 79,0 111,4 106,2
Italy 5.505 26.543 241,4 99,7 104,4
Nhật 63.243 430.215 125,9 100,7 101,1
Đức 13.417 96.324 154,1 98,4 101,0
Hồng Kông 2.671 11.828 136,4 272,0 100,9
Malaisia 24.531 220.117 113,5 127,2 100,9
Hà Lan 6.57 35.684 95,5 100,9 100,8
Bỉ 2.286 16.152 69,1 101,2 98,0
Đan Mạch 1.602 20.084 44,2 93,9 97,3
Anh 21 140.713 125,5 102,8 97,2
Canada 6.777 73.016 87,4 96,9 96,3
Pháp 20.904 146.493 125,8 97,9 95,4
Thụy Điển 1.171 21.896 52,1 88,4 92,9
Niuzilan 2.745 21.633 84,2 101,2 92,7
Úc 21.709 205.342 74,9 98,3 92,0
Thụy Sỹ 1.955 19.481 70,9 84,2 91,6
Na Uy 1.289 15.671 33,6 92,3 90,6
Nga 22.079 212.467 101,8 91,9 88,3
Philippin 8.254 63.571 109,1 92,6 88,1
Indonesia 5.996 41.436 91,8 77,5 86,0
Trung Quốc 159.01 1.109.796 116,4 117,6 79,6
Thái Lan 15.066 127.044 129,9 76,7 69,7
Lào 12.029 67.016 133,4 76,5 65,9
Campuchia 8.714 137.402 84,8 30,0 53,2
Các thị trƣờng khác 27.009 255.35 109,5 205,1 75,6
Nguồn: Tổng cục Thống kê
 Chính sách phát triển du lịch của đất nƣớc
Chính phủ Việt Nam đã xác định phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi
nhọn nhằm tạo động lực thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội; đồng thời phát triển du
lịch bền vững gắn chặt với việc bảo tồn và phát huy các giá trị văn hóa dân tộc; giữ gìn
cảnh quan, bảo vệ môi trƣờng ; bảo đảm an ninh , quốc phòng, trâ ̣t tƣ̣ an toàn xã hội ;
đảm bảo hài hòa tƣơng tác giữa khai thác phát triển du lịch với bảo vệ giá trị tài
nguyên tự nhiên và nhân văn. Quan điểm này đƣợc thể hiện trong Quyết định số
201/QĐ-TTg ngày 22/01/ 2013 của Thủ tƣớng Chính phủ v/v phê duyệt “Quy hoạch
tổng thể phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030”.
Trong quyết định này, Chính phủ cũng đề ra định hƣớng:

----------------------------------------------------------------- 5
1. Phát triển thị trƣờng khách du lịch: Đẩy mạnh phát triển đồng th ời cả du li ̣ch
nội đi ̣a và du lịch quốc tế ; chú trọng phân đoạn thị trƣờng khách có mục đích du lịch
thuần túy, nghỉ dƣỡng, lƣu trú dài ngày và chi tiêu cao.
- Khách du lịch nội địa
+ Phát triển mạnh thị trƣờng du lịch nội địa, chú trọng khách với mục đích nghỉ
dƣỡng, giải trí, nghỉ cuối tuần, lễ hội tâm linh, mua sắm.
+ Khuyến khích phát triển, mở rộng thị trƣờng du lịch chuyên biệt và du lịch
kết hợp công vụ.
- Khách du lịch quốc tế
+ Thu hút, phát triển mạnh thị trƣờng gần nhƣ Đông Bắc Á (Nhật Bản, Trung
Quốc, Hồng Kông, Hàn Quốc, Đài Loan); ASEAN (Thái Lan, Malaysia, Indonesia,
Singapore, Lào, Campuchia).
+ Tăng cƣờng khai thác thi ̣trƣờng truyền thống cao cấp tƣ̀ Tây Âu , Bắc Âu,
Bắc Mỹ, châu Đại Dƣơng và Đông Âu (Nga, Ukraina)...
+ Mở rộng thi ̣trƣờng mới: Trung Đông, Ấn Độ.
2. Phát triển sản phẩm du lịch
- Ƣu tiên phát triển các dòng sản phẩm chính:
+ Phát triển mạnh hệ thống sản phẩm du lịch biển có khả năng cạnh tranh trong
khu vực về nghỉ dƣỡng biển, tham quan thắng cảnh biển, hệ sinh thái biển. Khai thác
hệ thống đảo ven bờ phục vụ phát triển du lịch.
+ Ƣu tiên phát triển các sản phẩm du lịch văn hóa gắn với di sản, lễ hội, tham
quan và tìm hiểu lối sống. Phát triển mạnh du lịch ẩm thực. Phát huy các giá trị văn
hóa vùng miền làm nền tảng cho các sản phẩm du lịch đặc trƣng.
+ Đẩy mạnh phát triển các sản phẩm du lịch sinh thái , chú trọng khám phá hang
động, du lịch núi, du lịch sinh thái nông nghiệp, nông thôn.
- Phát triển sản phẩm du lịch đặc trƣng theo các vùng đƣợc tổ chức theo các
không gian phát triển du lịch với tính chất đặc trƣng nổi trội để tạo dựng thƣơng hiệu
từng vùng có sản phẩm điểm đến tổng hợp.
- Đa dạng hóa sản phẩm phục vụ các đối tƣợng khách với những nhu cầu đa
dạng nhƣ: Du lịch MICE (Hội họp, khuyến thƣởng, hội nghị, triển lãm); du lịch đô thị;
du lịch giáo dục; du lịch thể thao; du lịch dƣỡng bệnh; du lịch du thuyền; du lịch làm
đẹp…
- Tăng cƣờng liên kết giữa các địa phƣơng, doanh nghiệp; theo khu vực, các
hành lang kinh tế; cùng các ngành vận chuyển, các liên kết vùng, liên vùng và quốc tế
để tạo thành sản phẩm du lịch hấp dẫn.
3. Tổ chức hoạt động kinh doanh du lịch
- Lữ hành: Tăng cƣờng hoạt động tổ chức kinh doanh các dịch vụ lữ hành du
lịch thu hút, đón tiếp và phục vụ khách du lịch quốc tế vào Việt Nam du lịch, đồng
thời phục vụ tốt cho cƣ dân Việt Nam đi du lịch ở trong nƣớc và nƣớc ngoài; đẩy
mạnh hoạt động lữ hành kết nối các điểm hấp dẫn du lịch và hệ thống dịch vụ trên địa
bàn điểm đến.
- Lƣu trú: Mở rộng và nâng cao chất lƣợng cơ sở lƣu trú du lịch trong đó chú
trọng loại hình lƣu trú nghỉ dƣỡng chất lƣợng cao với đa dạng dịch vụ bổ sung, nâng
cao chất lƣợng dịch vụ đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của du khách.

----------------------------------------------------------------- 6
- Ăn, uống: Mở rộng và phát triển các loại hình dịch vụ ẩm thực, món ăn truyền
thống. Hình thành chuỗi nhà hàng ẩm thực có thƣơng hiệu vƣơn ra thị trƣờng quốc tế,
nâng cao vị thế văn hóa ẩm thực Việt Nam.
- Khu du lịch, điểm du lịch: Chú trọng phát triển kinh doanh các khu, điểm du
lịch quốc gia, mở rộng kinh doanh các khu, điểm du lịch đặc thù địa phƣơng.
- Vui chơi, giải trí: Tăng cƣờng và mở rộng phát triển các dịch vụ vui chơi giải
trí cao cấp, đặc biệt ở các khu du lịch quốc gia và các đô thị lớn.
II.1.2. Các điều kiện và cơ sở của dự án
 Chính sách phát triển của tỉnh
Tỉnh Kiên Giang phấn đấu đến năm 2015, phát triển du lịch trở thành ngành kinh
tế quan trọng của tỉnh, là một trong những trung tâm du lịch trong khu vực Đồng bằng
sông Cửu Long, kết nối sâu rộng với khu vực ASEAN.
Tỉnh Kiên Giang hiện có 40 điểm, khu du lịch, trong đó có các điểm, khu du lịch
thu hút đông đảo khách tham quan nhƣ Đình thờ Nguyễn Trung Trực, di tích Ba Hòn,
quần đảo Bà Lụa, Chùa Hang-Hòn Phụ Tử, vƣờn quốc gia U Minh Thƣợng, đảo Phú
Quốc, Hòn Tre, Hòn Sơn, Nam Du…
Hoạt động du lịch lữ hành ở Kiên Giang có các hình thức xây dựng tour tại địa
phƣơng, liên kết nhận tour từ các tỉnh, thành phố và vận chuyển phục vụ du khách theo
yêu cầu.
Với nguồn tài nguyên du lịch đa dạng và phong phú, thời gian qua, tỉnh Kiên
Giang đã có nhiều chính sách nhằm khai thác tiềm năng, lợi thế để phát triển dịch vụ
du lịch.
Trong đó, chủ trƣơng xã hội hóa du lịch đang đƣợc bắt đầu thực hiện nhằm tranh
thủ các nguồn lực của xã hội để đầu tƣ xây dựng và phát triển cơ sở hạ tầng, các loại
hình dịch vụ vui chơi giải trí, từng bƣớc thay đổi diện mạo của ngành Du lịch của tỉnh.
 Căn cứ pháp lý của dự án
 Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc Hội nƣớc
CHXHCN Việt Nam;
 Luật Du lịch ngày 14 tháng 6 năm 2005;
 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật liên quan đến đầu tƣ xây dựng cơ
bản của Quốc hội khóa XII, kỳ họp thứ 5 số 38/2009/QH12 ngày 19/6/2009;
 Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc Hội nƣớc CHXHCN
Việt Nam;
 Luật Đầu tƣ số 59/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nƣớc CHXHCN
Việt Nam;
 Luật Doanh nghiệp số 60/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nƣớc
CHXHCN Việt Nam;
 Luật Đấu thầu số 61/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nƣớc CHXHCN
Việt Nam;
 Luật Kinh doanh Bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006 của Quốc Hội
nƣớc CHXHCN Việt Nam;
 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 ngày 03/6/2008 của Quốc
Hội nƣớc CHXHCN Việt Nam;

----------------------------------------------------------------- 7
 Luật Bảo vệ môi trƣờng số 52/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nƣớc
CHXHCN Việt Nam;
 Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14/6/2005 của Quốc Hội nƣớc CHXHCN
Việt Nam;
 Luật thuế Giá trị gia tăng số 13/2008/QH12 ngày 03/6/2008 của Quốc Hội nƣớc
CHXHCN Việt Nam;
 Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ về việc Quản lý
dự án đầu tƣ xây dựng công trình;
 Nghị định số 124/2008 NĐ-CP ngày 11 tháng 12 năm 2008 của Chính Phủ về
thuế thu nhập doanh nghiệp;
 Nghị định số 123/2008/NĐ-CP ngày 08/12/2008 của Chính phủ Qui định chi tiết
thi hành Luật Thuế giá trị gia tăng;
 Nghị định 140/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 22 tháng 11 năm 2006 quy định
việc bảo vệ môi trƣờng trong các khâu lập, thẩm định, phê duyệt và tổ chức thực hiện
các chiến lƣợc, quy hoạch, kế hoạch, chƣơng trình và dự án phát triển;
 Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09 tháng 8 năm 2006 của Chính phủ về việc
qui định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành một số điều của Luật bảo vệ môi trƣờng;
 Nghị định số 21/2008/NĐ-CP ngày 28/02/2008 của Chính phủ về sửa đổi bổ sung
một số điều của Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09/08/2006 của Chính phủ về việc
quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành một số điều của Luật Bảo vệ môi trƣờng;
 Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2009 của Chính phủ về quản lý chi phí
đầu tƣ xây dựng công trình;
 Nghị định số 35/2003/NĐ-CP ngày 4/4/2003 của Chính phủ quy định chi tiết một
số điều luật phòng cháy và chữa cháy;
 Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về việc Quản lý
chất lƣợng công trình xây dựng và Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18/04/2008 của
Chính phủ về việc sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 2009/2004/NĐ-CP;
 Thông tƣ số 12/2008/TT-BXD ngày 07/05/2008 của Bộ xây dựng hƣớng dẫn việc
lập và quản lý chi phí khảo sát xây dựng;
 Thông tƣ số 05/2009/TT-BXD ngày 15/04/2009 của Bộ Xây dựng hƣớng dẫn
điều chỉnh dự toán xây dựng công trình;
 Thông tƣ số 05/2008/TT-BTNMT ngày 08/12/2008 của Bộ Tài nguyên và Môi
trƣờng hƣớng dẫn về đánh giá môi trƣờng chiến lƣợc, đánh giá tác động môi trƣờng và
cam kết bảo vệ môi trƣờng;
 Thông tƣ số 33/2007/TT-BTC ngày 09/4/2007 của Bộ Tài chính hƣớng dẫn quyết
toán dự án hoàn thành thuộc nguồn vốn nhà nƣớc;
 Thông tƣ số 08/2006/TT-BTNMT ngày 08/9/2006 của Bộ Tài nguyên và Môi
trƣờng hƣớng dẫn về đánh giá môi trƣờng chiến lƣợc, đánh giá tác động môi trƣờng và
cam kết bảo vệ môi trƣờng;
 Quyết định số 02/2001/QĐ-TCDL ngày 27 tháng 4 năm 2001 của Tổng cục
trƣởng Tổng cục Du lịch về việc bổ sung, sửa đổi Tiêu chuẩn xếp hạng khách sạn;
 Quyết định số 201/QĐ-TTg ngày 22/1/2013 của Thủ tƣớng Chính phủ v/v phê
duyệt Quy hoạch tổng thể phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2020, tầm nhìn đến
năm 2030;

----------------------------------------------------------------- 8
 Quyết định số 2473/QĐ-TTg ngày 30 tháng 12 năm 2011 của Thủ tƣớng Chính
phủ phê duyệt Chiến lƣợc phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2020, tầm nhìn đến
năm 2030;
 Định mức chi phí quản lý dự án và tƣ vấn đầu tƣ xây dựng kèm theo Quyết định
số 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 của Bộ Xây dựng;
 TCVN 5065 -1990 : Khách sạn – Tiêu chuẩn thiết kế;
 TCVN 4391-2009 : Khách sạn – Xếp hạng ;
II.2. Mục tiêu của dự án
II.2.1. Mục tiêu chung
Đầu tƣ xây dựng một khu du lịch nghỉ dƣỡng phức hợp khép kín đạt tiêu chuẩn 2 sao.
Đây sẽ là khu du lịch nghỉ dƣỡng kiểu mẫu nhằm phục vụ 02 đối tƣợng:
- Đối tƣợng khách du lịch nƣớc ngoài với nhu cầu thuê Bungalow nghỉ dƣỡng.
- Đối tƣợng khách du lịch trung lƣu nội địa nhu cầu thuê Bungalow nghỉ dƣỡng.
II.2.2. Mục đích đầu tƣ
Hƣớng tới sự phát triển du lịch bền vững, góp phần thúc đẩy kinh tế xã hội của
tỉnh Kiên Giang nói chung và đảo Nam Du nói riêng.
II.3. Kết luận về sự cần thiết đầu tƣ dự án
Nam Du lâu nay đƣợc biết đến nhƣ một thiên đƣờng du lịch nghỉ dƣỡng của
Việt Nam với vẻ đẹp hoang sơ nguyên bản. Hòn đảo xinh đẹp này đang dần trở thành
điểm đến lý tƣởng của nhiều du khách trong nƣớc và quốc tế. Hiểu rõ lợi thế về vị trí
đầu tƣ, sự thiếu hụt cơ sở lƣu trú có chất lƣợng cao cùng những chính sách ƣu đãi của
Chính phủ trong việc phát triển du lịch đảo Nam Du nói riêng và du lịch cả nƣớc nói
chung, chúng tôi rất mong muốn đƣợc triển khai dự án “Khu du lịch sinh thái kết hợp
nghỉ dƣỡng Hòn Bờ Đập” tại xã Nam Du, huyện Kiên Hải, tỉnh Kiên Giang.
Dự án này sẽ đƣợc xây dựng trên diện tích 20,000 m2
với 34 cụm phòng
Bungalow đạt tiêu chuẩn 2 sao. Dự án cũng bao gồm nhiều hạng mục khác nhƣ hệ
thống nhà hàng, quầy bar giải trí, Spa,... Với tổng vốn đầu tƣ trên 120 tỷ đồng, Khu du
lịch sinh thái kết hợp nghỉ dưỡng Hòn Bờ Đập nằm tại xã Nam Du. Công trình dự kiến
sẽ đi vào hoạt động vào khoảng tháng 1 năm 2017. Quy hoạch kiến trúc chung của dự
án theo phong cách đƣơng đại, phù hợp với du khách đến nghỉ dƣỡng và đáp ứng nhu
cầu lƣu trú cao cấp của khách du lịch quốc tế. Tất cả phòng nghỉ đều có tầm nhìn
hƣớng biển hoặc núi đồi, đƣợc bao quanh bởi không gian xanh. Sau khi hoàn thành,
khu du lịch nghỉ dƣỡng Nam Du sẽ là một nơi thân thiện với môi trƣờng, hài hòa với
thiên nhiên.
Tóm lại, với năng lực và tâm huyết nghề nghiệp của tập thể lãnh đạo, đội ngũ
nhân viên Công ty chúng tôi tin tƣởng dự án “Khu du lịch sinh thái kết hợp nghỉ
dƣỡng Hòn Bờ Đập” hội tụ những căn cứ và điều kiện cần thiết để thực hiện; đồng
thời đây chính là một đầu tƣ cần thiết và cấp bách trong giai đoạn hiện nay.

----------------------------------------------------------------- 9
CHƢƠNG III: PHÂN TÍCH ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG
III.1. Địa điểm đầu tƣ
Dự án Khu du lịch sinh thái kết hợp nghỉ dưỡng Hòn Bờ Đập đƣợc xây dựng tại
xã Nam Du, huyện Kiên Hải, tỉnh Kiên Giang.
Khu du lịch sinh thái kết hợp nghỉ dƣỡng Hòn Bờ Đập nằm ở phía đông nam
đảo Phú Quốc, thuộc hai xã An Sơn và Nam Du, huyện Kiên Hải, tỉnh Kiên Giang,
cách đất liền khoảng 60km.
III.2. Khí hậu
Khí hậu trên đảo Nam Du thuộc loại nhịêt đới gió mùa (nóng ẩm, mƣa
nhiều,...). Có hai mùa chính: mùa khô từ tháng 10 đến tháng 4 năm sau, mùa mƣa từ
tháng 5 đến tháng 9. Hai bờ Tây và Đông của đảo chịu ảnh hƣởng của gió mùa, tuy
nhiên do nằm trong vùng vị trí đặc biệt của vịnh Thái Lan nên ít bị thiên tai. Chính vì
điều kiện khí hậu nhƣ vậy nên Nam Du có đƣợc một nguồn tài nguyên vô giá là rừng
nhiệt đới, trong đó có rất nhiều giống, loài đặc hữu. Đây là vốn quý nhất để phát triển
du lịch sinh thái trên hòn đảo này.
Nhiệt độ: Nam Du đƣợc thừa hƣởng một nhiệt độ rất phù hợp, trung bình là
27.70
C với nhiệt độ trung bình ban ngày tối đa 31.20
C và tối thiểu trung bình là
24.60
C. Với nhiệt độ luôn ấm áp, Nam Du là nơi hoàn hảo cho một kỳ nghỉ bãi biển.
Lƣợng mƣa: Nam Du có tháng khô hạn nhất từ tháng 11 đến tháng tháng 3 khi
lƣợng mƣa trung bình chỉ là một 43mm/tháng. Tháng 1 và tháng 2 là những tháng khô
hạn nhất trong năm và cũng là mùa phổ biến nhất để du khách đến tham quan và khám
phá đảo Nam Du.
III.3. Địa hình
Ðịa hình khu vực xây dựng dự án tƣơng đối bằng phẳng, cao độ thấp.
III.4. Hạ tầng khu đất xây dựng dự án
III.4.1. Hiện trạng dân cƣ
Huyện đảo Kiên Hải có 23 hòn đảo lớn, nhỏ với gần 22.000 ngƣời sinh sống,

----------------------------------------------------------------- 10
chia làm 4 xã gồm Hòn Tre, An Sơn, Lại Sơn và Nam Du.
III.4.2. Hiện trạng lao động
Trƣớc nhu cầu lao động phục vụ cho các dự án du lịch ở du lịch và các khu, cụm công
nghiệp (KCCN) trên địa bàn tỉnh, Chủ tịch UBND tỉnh đã chỉ đạo xây dựng kế hoạch
đào tạo lao động có tay nghề, đáp ứng nhu cầu tuyển dụng lao động của các doanh
nghiệp tại các KCCN trên địa bàn tỉnh và phục vụ du lịch tại huyện Phú Quốc.
Thực hiện chủ trƣơng này, UBND tỉnh giao ngành Lao động Thƣơng binh và Xã hội
đƣợc giao nhiệm vụ chủ trì phối hợp với các ngành có liên quan, các địa phƣơng khẩn
trƣơng khảo sát, nắm lại lực lƣợng lao động thực có của tỉnh với địa chỉ cụ thể, trên cơ
sở đó xác định số lao động có thể cung ứng cho nhu cầu của doanh nghiệp; kết hợp với
tổng hợp số liệu điều tra cung, cầu lao động tham mƣu UBND tỉnh xây dựng kế hoạch
và triển khai thực hiện đào tạo lao động phục vụ cho các KCCN và phục vụ du lịch
của tỉnh. UBND tỉnh giao Trƣờng Cao đẳng Kinh tế - Kỹ thuật Kiên Giang tiếp tục
phát huy mô hình và quảng bá nhân rộng mô hình phối hợp với doanh nghiệp đào tạo
lao động nhƣ đã làm trong thời gian qua. Đồng thời, Trƣờng Cao đẳng Kinh tế - Kỹ
thuật Kiên Giang chủ trì phối hợp với các trƣờng cao đẳng, cơ sở dạy nghề , kể cả
trƣờng ngoài tỉnh để tiến hành công tác đào tạo sao cho có hiệu quả, đáp ứng nhu cầu
lao động của doanh nghiệp.
Để thực hiện tốt chủ trƣơng này, UBND tỉnh cũng yêu cầu các doanh nghiệp, nhà
đầu tƣ, các địa phƣơng tích cực khảo sát hiện trạng lao động, cung cấp yêu cầu về số
lƣợng lao động theo ngành nghề phù hợp với tiến độ đầu tƣ của các dự án để tỉnh có kế
hoạch đào tạo.
Chủ trƣơng lập kế hoạch và tổ chức đào tạo lao động cho 2 lĩnh vực tỉnh đã và đang
tập trung kêu gọi đầu tƣ là yêu cầu bứt thiết, cấp bách để hỗ trợ doanh nghiệp, nhà đầu
tƣ có đƣợc nguồn lao động có tay nghề; đồng thời góp phần tích cực giải quyết công
ăn việc làm cho lao động tỉnh nhà.
III.4.3. Hiện trạng sử dụng đất
Trong những năm vừa qua, đƣợc sự quan tâm chỉ đạo của Lãnh đạo Bộ, Lãnh
đạo Tổng cục và sự quan tâm của UBND các cấp việc triển khai xây dựng cơ sở dữ
liệu đất đai đã bƣớc đầu có những kết quả nhất định. Đặc biệt từ khi có Chiến lƣợc ứng
dụng công nghệ Thông tin ngành tài nguyên Môi trƣờng đƣợc Thủ tƣớng Chính phủ
phê duyệt và có sự chỉ đạo thống nhất về công nghệ của Cục Công nghệ Thông tin.
Việc triển khai Dự án VLAP tại 9 tỉnh và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai vĩ mô cấp
Trung ƣơng (trong thành phần cơ sở dữ liệu tài nguyên môi trƣờng) và đặc biệt là việc
phê duyệt dự án tổng thể về xây dựng hồ sơ địa chính, đăng ký đất đai, cấp GCN và
xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai đã mang lại những kết quả khả quan và có hiệu quả
nhất định trong quản lý góp phần tránh trùng lặp trong đầu tƣ, tiết kiệm trong giải
phóng mặt bằng khi thực hiện quy hoạch các công trình mới trên nền cơ sở dữ liệu đất
đai.
Lãnh đạo các cấp cũng đã quan tâm chỉ đạo công tác xây dựng hệ thống Hồ sơ địa
chính và Cơ sở dữ liệu quản lý đất đai trên địa bàn của địa phƣơng, các ngành cũng đã
phối hợp tƣơng đối chặt chẽ để kết quả của dự án đầu tƣ đạt hiệu quả cao phục vụ
công tác quản lý, ổn định xã hội và nhu cầu sử dụng của các đối tƣợng khác nhau.

----------------------------------------------------------------- 11
III.4.4. Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật
Hầu hết các xã trên đảo lớn đều có điện từ nguồn máy phát diesel nhƣng chỉ có
Hòn Tre đƣợc cấp điện 24/24 giờ, các xã còn lại chỉ đƣợc dùng điện khoảng 10
giờ/ngày. Tuy nhiên, do các máy phát có công suất nhỏ, trang thiết bị và hệ thống
đƣờng dây đã cũ, xuống cấp nên chất lƣợng điện không bảo đảm phục vụ nhu cầu sinh
hoạt và phát triển sản xuất của ngƣời dân.
III.5. Nhận xét chung
Qua phân tích các số liệu điều kiện tự nhiên và hiện trạng, ta thấy khu quy
hoạch này có nhiều thuận lợi cho việc đầu tƣ xây dựng Khu du lịch nghỉ dƣỡng.

----------------------------------------------------------------- 12
CHƢƠNG IV: QUY MÔ DỰ ÁN – TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN
IV.1. Quy mô dự án
Diện tích khu đất quy hoạch : 20,000 m2
IV.2. Hạng mục công trình
Hạng mục Đơn vị Diện tích Tỷ lệ
Đất xây dựng công trình m2 9,950 49.8%
Bar nhà hàng m2 1,500 7.5%
Nhà dịch vụ Bungalow m2 3,400 17.0%
Dịch vụ spa m2 400 2.0%
Bờ kè m2 1,000 5.0%
Đƣờng bộ hành m2 2,500 12.5%
Bể bơi m2 250 1.3%
Khu vui chơi trò chơi biển m2 900 4.5%
Tổng cộng m2 20,000
Công trình Diện tích sàn xây
dựng
Số lƣợng Đơn vị
Bar nhà hàng 1,500 200 Chỗ
Nhà dịch vụ Bungalow 3,400 34 Phòng
Nhà dịch vụ spa 400 20 Phòng
Khu trò chơi 900 90 Chỗ
IV.3. Tiến độ thực hiện dự án
Dự án đƣợc tiến hành thực hiện từ quý III/2015 đến quý IV/2016 bao gồm các
giai đoạn:
 Giai đoạn chuẩn bị đầu tƣ: Từ quý III/2015 đến quý IV/2015.
 Giai đoạn 1: Từ quý I/2016 đến quý IV/2016. Bao gồm các hạng mục:
+ Xây dựng nhà Bungalow hƣớng biển.
+ Xây dựng quầy bar nhà hàng.
+ Xây dựng khu spa.
+ Xây dựng khu trò chơi biển.
+ Xây dựng công trình công cộng.

----------------------------------------------------------------- 13
CHƢƠNG V: GIẢI PHÁP QUY HOẠCH – KIẾN TRÚC
XÂY DỰNG
V.1. Tính chất khu quy hoạch
Tính chất của khu quy hoạch là xây dựng khu dịch vụ du lịch nghỉ dƣỡng cao
cấp phục vụ nhu cầu ở, nghỉ ngơi, vui chơi giải trí và điều dƣỡng cho du khách trong
và ngoài nƣớc với các Bungalow thấp tầng đạt tiêu chuẩn 2 sao và dịch vụ giải trí thể
thao biển.
V.2. Giải pháp về quy hoạch – kiến trúc
V.2.1. Các chỉ tiêu sử dụng đất dự kiến
Hạng mục Đơn vị Diện tích Tỷ lệ
Đất xây dựng công trình m2 9,950 49.8%
Bar nhà hàng m2 1,500 7.5%
Nhà dịch vụ Bungalow m2 3,400 17.0%
Dịch vụ spa m2 400 2.0%
Bờ kè m2 1,000 5.0%
Đƣờng bộ hành m2 2,500 12.5%
Bể bơi m2 250 1.3%
Khu vui chơi trò chơi biển m2 900 4.5%
Tổng cộng m2 20,000
V.2.2. Bố cục quy hoạch
Khu du lịch nghỉ dƣỡng sẽ đƣợc các chuyên gia kiến trúc nổi tiếng thiết kế, có
bố cục không gian uyển chuyển, hài hòa giữa địa hình tự nhiên, mặt biển và sắc thái
hoạt động vui chơi giải trí. Cấu trúc trục cảnh quan chính uốn lƣợn theo hình thể của
biển.
Sát bờ biển là khu vực giải trí bao gồm các hạng mục: nhà dịch vụ bar bể bơi,
quầy bar ngoài trời. Đối diện với bể bơi là quầy bar và khu vực nhà hàng.
Các 34 Bungalows đôi hƣớng ra biển.
Khu vui chơi thể thao biển gần bờ biển với diện tích khai thác mặt biển
500x200 m=10,000m2.
Khu sinh thái cây xanh chiếm 51.2% diện tích toàn khu.

----------------------------------------------------------------- 14
CHƢƠNG VI: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƢỜNG
VI.1. Đánh giá tác động môi trƣờng
VI.1.1. Giới thiệu chung
Dự án : Khu du lịch sinh thái kết hợp nghĩ dưỡng Hòn Bờ Đập đƣợc xây dựng
tại xã Nam Du, huyện Kiên Hải, Kiên Giang.
Tình hình môi trƣờng khu vực dự án trƣớc khi xây dựng:
- Trên khu đất không có dân cƣ.
- Tình hình môi trƣờng ở đây nói chung là sạch sẽ, không ngập nƣớc mƣa,
không có rác thải và không có tiếng ồn.
Mục đích của đánh giá tác động môi trƣờng là xem xét đánh giá những yếu tố
tích cực và tiêu cực ảnh hƣởng đến môi trƣờng trong xây dựng dự án và khu vực lân
cận, để từ đó đƣa ra các giải pháp khắc phục, giảm thiểu ô nhiễm để nâng cao chất
lƣợng môi trƣờng hạn chế những tác động rủi ro cho môi trƣờng khi dự án đƣợc thực
thi, đáp ứng đƣợc các yêu cầu về tiêu chuẩn môi trƣờng.
VI.1.2. Các quy định và các hƣớng dẫn về môi trƣờng
Các quy định và hƣớng dẫn sau đƣợc dùng để tham khảo:
- Luật Bảo vệ Môi trƣờng số 52/2005/QH11 đã đƣợc Quốc hội nƣớc CHXHCN
Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ 8 thông qua tháng 11 năm 2005;
- Nghị định số 80/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 09 tháng 8 năm 2006 về việc
quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành một số điều của luật Bảo vệ Môi trƣờng;
- Nghị định số 21/2008/NĐ-CP của Chính phủ ngày 28 tháng 2 năm 2008 về Sửa
đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09 tháng 8 năm 2006
của Chính phủ về việc quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành một số điều của luật
Bảo vệ Môi trƣờng;
- Thông tƣ số 05/2008/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng ngày
18/12/2008 về việc hƣớng dẫn về đánh giá môi trƣờng chiến lƣợc, đánh giá tác động
môi trƣờng và cam kết bảo vệ môi trƣờng;
- Quyết định số 35/QĐ-BKHCNMT của Bộ trƣởng Bộ Khoa học Công nghệ và
Môi trƣờng ngày 25/6/2002 về việc công bố Danh mục tiêu chuẩn Việt Nam về môi
trƣờng bắt buộc áp dụng;
- Quyết định số 23/2006/QĐ-BTNMT ngày 26/12/2006 về việc ban hành Danh
mục chất thải nguy hại kèm theo Danh mục chất thải nguy hại;
- Tiêu chuẩn môi trƣờng do Bộ KHCN&MT ban hành 1995, 2001 & 2005;
- Quyết định số 22/2006/QĐ-BTNMT ngày 18 tháng 12 năm 2006 của Bộ Tài
Nguyên và Môi trƣờng về việc bắt buộc áp dụng 05 Tiêu chuẩn Việt Nam về Môi
trƣờng và bãi bỏ áp dụng một số các Tiêu chuẩn đã quy định theo quyết định số
35/2002/QĐ-BKHCNMT ngày 25 tháng 6 năm 2002 của Bộ trƣởng Bộ KHCN và Môi
trƣờng;
VI.2. Tác động của dự án tới môi trƣờng
VI.2.1. Trong giai đoạn thi công xây dựng
- Việc san lấp mặt bằng có thể gây ra bụi, đất rơi vãi trên tuyến đƣờng trong khu
vực.

----------------------------------------------------------------- 15
- Máy móc thi công có thể gây tiếng ồn và bụi.
- Quá trình tập kết vật liệu xây dựng, máy móc thiết bị thi công có thể làm cho
khu vực dự án bị ảnh hƣởng xấu đến môi trƣờng.
- Công nhân xây dựng tập trung đông ngƣời có thể gây ra nhiều chất thải, rác thải
sinh hoạt.
- Vấn đề an toàn lao động trong giai đoạn này cần phải đƣợc coi trọng hơn so với
trƣớc đó.
- Nƣớc thải sinh hoạt của công nhân trực tiếp thi công, chủ yếu từ các khu tập kết
vật liệu xây dựng, điều này cũng ít xảy ra do tính chất của công trình nhƣ đã trình bày
ở trên. (Tuy nhiên, vẫn bố trí một nhà vệ sinh công cộng tự hoại tạm phục vụ công
trình).
VI.2.2. Giai đoạn dự án đi vào hoạt động
- Sau khi dự án xây dựng xong và đi vào khai thác sử dụng, một số tác động
đến môi trƣờng có thể xảy ra là:
+ Tác động do chất thải rắn.
+ Tác động do chất thải sinh hoạt.
VI.3. Các biện pháp hạn chế ô nhiễm môi trƣờng
VI.3.1. Trong giai đoạn xây dựng hạ tầng và công trình kiến trúc
- Lập kế hoạch thi công, bố trí nhân lực hợp lý tránh chồng chéo giữa các giai
đoạn thi công.
- Áp dụng biện pháp thi công tiên tiến, cơ giới hóa rút ngắn thời gian thi công tới
mức tối đa.
- Công xƣởng hóa vật liệu xây dựng, đảm bảo chất lƣợng vật liệu xây dựng theo
yêu cầu thiết kê. Tránh tình trạng làm rơi vãi vật liệu gây ô nhiễm môi trƣờng.
- Có biện pháp an toàn thi công, thời gian và trình tự thi công hợp lý. Bố trí mặt
bằng thi công thuận lợi, tránh chồng chéo ảnh hƣởng lẫn nhau. Các máy phát, máy nổ
cẩn đƣợc che chắn giảm tiếng ồn. Tránh để nguồn nƣớc thi công rò rỉ, chảy lai láng
làm ô nhiễm vùng công trƣờng xây dựng.
- Mặt bằng thi công phải đảm bảo cho công nhân làm việc và sinh hoạt thuận lợi.
Bố trí hợp lý chỗ làm việc, nghỉ ngơi ăn uống, tắm rửa, y tế và vệ sinh sạch sẽ.
- Bố trí đƣờng vận chuyển vật liệu xây dựng, tránh các ách tắc giao thông trên
đƣờng trong khu vực xã Nam Du, huyện Kiên Hải, Kiên Giang.
- Lập rào chắn cách ly khu vực thi công, làm biển báo khu vực công trƣờng, tăng
cƣờng nguồn chiếu sáng nếu có thi công về đêm.
- Chú ý các tuyến đƣờng cấp điện thi công phải hết sức hợp lý, tránh rò rỉ gây tai
nạn lao động, đặc biệt chú ý đến biện pháp phòng cháy chữa cháy tại khu vực công
trƣờng đang thi công xây dựng.

----------------------------------------------------------------- 16
VI.3.2. Giai đoạn đƣa dự án vào khai thác sử dụng
- Sau khi dự án và thiết kế kỹ thuật đƣợc phê duyệt sẽ tiến hành thi công hạ
tầng kỹ thuật và các công trình thành phần. Một số tác động đến môi trƣờng có thể xảy
ra là:
 Tác động do chất thải rắn.
 Tác động do chất thải nƣớc sinh hoạt.
- Dự án đề xuất các biện pháp khắc phục, các tác động tích cực tới môi trƣờng
nhƣ sau:
 Các chất thải rắn bao gồm: Đất đá, vật tƣ dƣ thừa trong quá trình thi công. Do
tính chất công việc, đơn vị tổ chức thi công cuốn chiếu nên lƣợng vật tƣ cung cấp tới
đâu thi công tới đó, chủ yếu là dƣ thừa đất trong quá trình thi công hệ thống thoát
nƣớc, đơn vị sẽ tổ chức vận chuyển ra khỏi công trƣờng và đổ vào nơi quy định.
 Bụi: Để hạn chế bụi tại công trƣờng cần có kế hoạch thi công, kế hoạch cung
ứng vật tƣ thích hợp, hạn chế tập kết vật tƣ cùng một lúc. Khi chuyên chở vật tƣ, các
xe phải đƣợc phủ kín bạt, tránh rơi vãi, bụi bặm cho môi trƣờng xung quanh.
 Tiếng ồn: Để hạn chế tiếng ồn cần phải có kế hoạch thi công xe máy thích
hợp, các thiết bị xe máy chỉ đƣợc phép hoạt động không quá 19h trong ngày.
 Nƣớc thải sinh hoạt: Nƣớc thải sinh hoạt trong toàn khu đều đƣợc xử lý cục bộ
trƣớc khi thải ra hệ thống thoát nƣớc chính (Dùng hệ thống bể lắng và hầm tự hoại).
 Rác và chất thải sinh hoạt: Đƣợc thu gom và chuyển về nơi tập trung rác của
xã.
VI.4. Kết luận
Dựa trên những đánh giá tác động môi trƣờng ở phần trên chúng ta có thể thấy
quá trình thực thi dự án có thể gây tác động đến môi trƣờng quanh khu vực xã Nam
Du, huyện Kiên Hải, Kiên Giang và các khu vực lân cận. Tuy nhiên mức độ ảnh
hƣởng tới môi trƣờng tƣơng đối và chỉ là những tác động nhỏ trong khoảng thời gian
ngắn không có tác động về lâu dài.

----------------------------------------------------------------- 17
CHƢƠNG VII: TỔNG MỨC ĐẦU TƢ DỰ ÁN
VII.1. Cơ sở lập tổng mức đầu tƣ
Tổng mức đầu tƣ cho dự án đầu tƣ “Khu du lịch sinh thái kết hợp nghĩ dƣỡng
Hòn Bờ Đập” đƣợc lập dựa trên các phƣơng án trong hồ sơ thiết kế cơ sở của dự án và
các căn cứ sau đây:
- Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc Hội Nƣớc Cộng
hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam;
- Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp của Quốc Hội khóa XII kỳ họp thứ 3, số
14/2008/QH12 Ngày 03 tháng 06 năm 2008 ;
- Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/2/2009 của Chính phủ về việc Quản lý
dự án đầu tƣ và xây dựng công trình;
- Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về việc Quản
lý chất lƣợng công trình xây dựng và Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18/04/2008
của Chính phủ về việc sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 2009/2004/NĐ-CP;
- Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2009 của Chính phủ về quản lý chi
phí đầu tƣ xây dựng công trình;
- Nghị định số 123/2008/NĐ-CP ngày 08/12/2008 của Chính phủ quy định chi
tiết thi hành Luật thuế giá trị gia tăng;
- Nghị định số 148/2004/NĐ-CP ngày 23/07/2004 sửa đổi, bổ sung Khoản 1
Điều 7 Nghị định số 158/2003/NĐ-CP;
- Thông tƣ số 05/2007/TT-BXD ngày 27/05/2007 của Bộ Xây dựng về việc
“Hƣớng dẫn việc lập và quản lý chi phí dự án đầu tƣ xây dựng công trình”;
- Thông tƣ số 129/2008/TT-BTC ngày 26/12/2008 hƣớng dẫn thi hành Nghị
định số 123/2008/NĐ-CP;
- Thông tƣ 130/2008/TT-BTT ngày 26/12/2008 hƣớng dẫn thi hành một số điều
của Luật Thuế Thu Nhập Doanh Nghiệp.
- Thông tƣ số 02/2007/TT–BXD ngày 14/2/2007. Hƣớng dẫn một số nội dung
về: lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tƣ xây dựng công trình; giấy phép xây dựng và
tổ chức quản lý dự án đầu tƣ xây dựng công trình;
- Định mức chi phí quản lý dự án và tƣ vấn đầu tƣ xây dựng kèm theo Quyết
định số 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 của Bộ Xây dựng;
- Thông tƣ 33-2007-TT/BTC của Bộ Tài Chính ngày 09 tháng 04 năm 2007
hƣớng dẫn quyết toán dự án hoàn thành thuộc nguồn vốn nhà nƣớc;
- Thông tƣ 203/2009/TT-BTC của Bộ Tài Chính ngày 20 tháng 10 năm 2010
hƣớng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định;
- Căn cứ suất vốn đầu tƣ xây dựng công trình ban hành theo quyết định
495/QĐ-BXD ngày 26/04/2013 của Bộ xây dựng.
- Căn cứ Quyết định số 35/2012/QĐ-UBND ngày 30/11/2012 của UBND tỉnh
Kiên Giang về việc ban hành quy định đơn giá xây dựng mới nhà ở, công trình và các
vật kiến trúc trên địa bàn tỉnh Kiên Giang.
- Các văn bản khác của Nhà nƣớc liên quan đến lập Tổng mức đầu tƣ, tổng dự
toán và dự toán công trình.

----------------------------------------------------------------- 18
VII.2. Nội dung tổng mức đầu tƣ
VII.2.1. Nội dung
Mục đích của tổng mức đầu tƣ là tính toán toàn bộ chi phí đầu tƣ xây dựng Dƣ̣ án
“Khu du lịch sinh thái kết hợp nghĩ dƣỡng Hòn Bờ Đập” làm cơ sở để lập kế hoạch,
quản lý vốn đầu tƣ và xác định hiệu quả đầu tƣ của dự án.
Tổng mức đầu tƣ của dự án là 120,000,000,000 đồng (Một trăm hai mươi tỷ
đồng) bao gồm:
+ Chi phí xây dựng công trình và hạ tầng
+ Chi phí đầu tƣ thiết bị
+ Chi phí quản lý dự án.
+ Chi phí tƣ vấn đầu tƣ xây dựng
+ Chi phí khác
+ Chi phí dự phòng
+ Giá trị quyền sử dụng đất
 Chi phí xây dựng công trình và hạ tầng
Dựa trên bảng khái toán về tổng mức đầu tƣ xây dựng công trình. Giá trị đầu tƣ xây
dựng công trình và hạ tầng là 56,259,500,000 đồng.
 Chi phí thiết bị
Dựa trên khái toán về tổng mức đầu tƣ xây dựng công trình, chi phí thiết bị là
47,910,500,000 đồng.
 Chi phí quản lý dự án
Chi phí quản lý dự án tính theo Quyết định số 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009
của Bộ Xây dựng về định mức chi phí quản lý dự án và tƣ vấn đầu tƣ xây dựng công
trình.
Chi phí quản lý dự án bao gồm các chi phí để tổ chức thực hiện các công việc
quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực hiện dự án đến khi hoàn thành nghiệm
thu bàn giao công trình vào khai thác sử dụng, bao gồm:
- Chi phí tổ chức lập dự án đầu tƣ;
- Chi phí tổ chức thẩm định dự án đầu tƣ, tổng mức đầu tƣ; chi phí tổ chức thẩm
tra thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công và dự toán xây dựng công trình;
- Chi phí tổ chức lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng;
- Chi phí tổ chức quản lý chất lƣợng, khối lƣợng, tiến độ và quản lý chi phí xây
dựng công trình;
- Chi phí tổ chức đảm bảo an toàn và vệ sinh môi trƣờng của công trình;
- Chi phí tổ chức nghiệm thu, thanh toán, quyết toán hợp đồng; thanh toán,
quyết toán vốn đầu tƣ xây dựng công trình;
- Chi phí tổ chức nghiệm thu, bàn giao công trình;
- Chi phí khởi công, khánh thành;
=> Chi phí quản lý dự án = 1,642,740,000 đồng
Gxd: Chi phí xây lắp
Gtb: Chi phí thiết bị
 Chi phí tƣ vấn đầu tƣ xây dựng
Bao gồm:

----------------------------------------------------------------- 19
- Chi phí khảo sát;
- Chi phí lập ý tƣởng quy hoạch;
- Chi phí tƣ vấn lập dự án đầu tƣ;
- Chi phí lập thiết kế công trình;
- Chi phí thẩm tra thiết kế bản vẽ thi công, tính hiệu quả và tính khả thi của dự
án đầu tƣ, dự toán xây dựng công trình;
- Chi phí lập hồ sơ yêu cầu, hồ sơ mời sơ tuyển, hồ sơ mời thầu và chi phí phân
tích đánh giá hồ sơ đề xuất, hồ sơ dự sơ tuyển, hồ sơ dự thầu để lựa chọn nhà thầu tƣ
vấn, nhà thầu thi công xây dựng, nhà thầu cung cấp vật tƣ thiết, tổng thầu xây dựng;
- Chi phí giám sát khảo sát xây dựng, giám sát thi công xây dựng và giám sát
lắp đặt thiết bị;
- Chi phí lập báo cáo đánh giá tác động môi trƣờng;
- Chi phí tiếp thị quảng cáo;
=> Chi phí tƣ vấn đầu tƣ xây dựng = 3,782,020,000 đồng.
 Chi phí khác
Chi phí khác bao gồm các chi phí cần thiết không thuộc chi phí xây dựng; chi
phí thiết bị; chi phí quản lý dự án và chi phí tƣ vấn đầu tƣ xây dựng nói trên bao gồm:
- Chi phí bảo hiểm công trình;
- Lệ phí thẩm định dự án;
- Lệ phí thẩm định thiết kế;
- Lệ phí thẩm định dự toán;
- Chi phí kiểm toán, thẩm tra, phê duyệt quyết toán vốn đầu tƣ;
- Chi phí kiểm toán
- Một số chi phí khác (đầu nối công trình)
=> Chi phí khác =416,460,000 đồng.
 Chi phí dự phòng
Dự phòng phí bằng 5-10% chi phí xây lắp, chi phí thiết bị, chi phí quản lý dự
án, chi phí tƣ vấn đầu tƣ xây dựng và chi phí khác phù hợp với Thông tƣ số
05/2007/TT-BXD ngày 25/07/2007 của Bộ Xây dựng về việc “Hƣớng dẫn lập và quản
lý chi phí dự án đầu tƣ xây dựng công trình”.
=> Chi phí dự phòng =9,260,030,000 đồng.
 Giá trị quyền sử dụng đất
Diện tích khu đất: 20,000 m2
Diện tích mặt biển: 10,000 m2
=> Tổng giá trị quyền sử dụng đất: 728,750,000 đồng
(Khái toán giá trị đầu tư xây dựng công trình được thể hiện chi tiết trong phụ
lục của dự án)

----------------------------------------------------------------- 20
VII.2.2. Kết quả tổng mức đầu tƣ
Bảng Tổng mức đầu tƣ
Đơn vị: đồng
STT Hạng mục GT Trƣớc thuế Thuế GTGT GT sau thuế
1 Đầu tƣ xây dựng 59,300,000,000 5,930,000,000 65,230,000,000
2 Đầu tƣ thiết bị 35,400,000,000 3,540,000,000 38,940,000,000
3 Chi phí quản lý dự án 1,493,400,000 149,340,000 1,642,740,000
4
Chi phí tƣ vấn đầu tƣ xây
dựng công trình
3,438,200,000 343,820,000 3,782,020,000
5 Chi phí khác 378,600,000 37,860,000 416,460,000
6 Chi phí dự phòng 8,418,209,091 841,820,909 9,260,030,000
7
Giá trị quyền sử dụng đất
và mặt nƣớc
662,500,000 66,250,000 728,750,000
Tổng mức đầu tƣ dự án 109,090,909,091 10,909,090,909 120,000,000,000

----------------------------------------------------------------- 21
CHƢƠNG VIII: NGUỒN VỐN THỰC HIỆN DỰ ÁN
VIII.1. Kế hoạch đầu tƣ
Dự án đƣợc tiến hành thực hiện từ quý III/2015 đến quý IV/2016 bao gồm các
giai đoạn:
 Giai đoạn chuẩn bị đầu tƣ: Từ quý III/2015 đến quý IV/2015.
 Giai đoạn 1: Từ quý I/2016 đến quý IV/2016. Bao gồm các hạng mục:
+ Xây dựng nhà Bungalow đôi
+ Xây dựng Bar nhà hàng
+ Xây dựng Spa
+ Xây dựng khu trò chơi thể thao biển
Kế Hoạch đầu tƣ xây dựng công trình:
 Giai đoạn chuẩn bị đầu tƣ:
Kế hoạch đầu tƣ Quý III/2015 Quý IV/2015
Chi phí xây dựng
Chi phí thiết bị
Chi phí quản lý dự án
Chi phí tƣ vấn đầu tƣ xây dựng 50% 50%
Chi phí khác 50% 50%
Chi phí dự phòng
Giá trị quyền sử dụng đất 100%
 Giai đoạn đầu tƣ:
Kế hoạch đầu tƣ Quý I/2014 Quý II/2014 Quý III/2014 Quý IV/2014
Chi phí xây dựng 25.00% 25.00% 25.00% 25.00%
Chi phí thiết bị 50.00% 50.00%
Chi phí quản lý dự án 12.50% 12.50% 37.50% 37.50%
Chi phí tƣ vấn đầu tƣ xây dựng
Chi phí khác
Chi phí dự phòng 25.00% 25.00% 25.00% 25.00%
VIII.2. Tiến độ sử dụng vốn
Tiến độ xây dựng dự án đƣợc thể hiện chi tiết qua bảng sau:
Đơn vị : đồng
Giai đoạn chuẩn bị đầu tƣ
Phân chia theo dòng tiền Quý III/2015 Quý IV/2015
Chi phí xây dựng
Chi phí máy móc thiết bị
Chi phí tƣ vấn đầu tƣ xây dựng 1,891,010,000 1,891,010,000

----------------------------------------------------------------- 22
Chi phí khác 208,230,000 208,230,000
Giá trị quyền sử dụng đất 728,750,000
Tổng cộng 2,827,990,000 2,099,240,000
Đơn vị : đồng
Giai đoạn đầu tƣ
Phân chia theo dòng tiền Quý I/2016 Quý II/2016 Quý III/2016 Quý IV/2016
Chi phí xây dựng 14,064,875,000 14,064,875,000 14,064,875,000 14,064,875,000
Chi phí máy móc thiết bị - - 23,955,250,000 23,955,250,000
Chi phí quản lý dự án 205,342,500 205,342,500 616,027,500 616,027,500
Chi phí tƣ vấn đầu tƣ xây dựng - - - -
Chi phí khác - - - -
Chi phí dự phòng 2,315,007,500 2,315,007,500 2,315,007,500 2,315,007,500
Giá trị quyền sử dụng đất
Tổng cộng 16,585,225,000 16,585,225,000 40,951,160,000 40,951,160,000
VIII.3. Nguồn vốn thực hiện dự án
Tổng mức đầu tư dự án là 120,000,000,000 đồng. Trong đó :
- Vốn vay chiếm 29.17% tổng mức đầu tư công trình tƣơng ứng với 35,000,000,000
đồng
- Vốn chủ sở hữu chiếm 70.83% tổng mức đầu tƣ xây dựng công trình tƣơng
đƣơng với 85,000,000,000 đồng bao gồm:
Cơ cấu nguồn vốn đầu tƣ xây dựng công trình:
Đơn vị: đồng
Giai đoạn chuẩn bị đầu tƣ
Tổng nguồn vốn đầu tƣ Quý III/2015 Quý IV/2015
Vốn vay
Vốn chủ sở hữu 2,827,990,000 2,099,240,000
Tổng cộng 2,827,990,000 2,099,240,000
Giai đoạn đầu tƣ
Tổng nguồn vốn đầu tƣ Quý I/2016 Quý II/2016 Quý III/2016 Quý IV/2016
Vốn vay 10,000,000,000 25,000,000,000
Vốn chủ sở hữu 16,585,225,000 16,585,225,000 30,951,160,000 15,951,160,000
Tổng cộng 16,585,225,000 16,585,225,000 40,951,160,000 40,951,160,000
VIII.4. Tổng sử dụng vốn
Tổng sử dụng vốn cho dự án qua các giai đoạn đầu tƣ:

----------------------------------------------------------------- 23
Đơn vị: đồng
Tổng sử dụng vốn Tổng cộng Tỷ lệ
Chi phí xây dựng 56,259,500,000 46.9%
Chi phí máy móc thiết bị 47,910,500,000 39.9%
Chi phí quản lý dự án 1,642,740,000 1.4%
Chi phí tƣ vấn đầu tƣ xây dựng 3,782,020,000 3.2%
Chi phí khác 416,460,000 0.3%
Chi phí dự phòng 9,260,030,000 7.7%
Giá trị quyền sử dụng đất 728,750,000 0.6%
Tổng cộng 120,000,000,000 100%

----------------------------------------------------------------- 24
CHƢƠNG IX: KẾ HOẠCH VAY VỐN VÀ HOÀN TRẢ
VỐN VAY
IX.1. Kế hoạch vay vốn
Tổng mức đầu tƣ dự án là 120,000,000,000 đồng, trong đó vốn vay chiếm
29.19% tổng mức đầu tƣ xây dựng công trình tƣơng ứng với 35,000,000,000 đồng.
Nguồn vốn vay dự kiến vay trong thời gian 60 tháng với lãi suất dự kiến
12%/năm. Thời gian ân hạn trả vốn gốc là 6 tháng và thời gian trả nợ là 54 tháng.
Tỷ lệ vốn vay 20.83% Tổng mức đầu tƣ
Số tiền vay 35,000,000,000 đồng
Thời hạn vay 60 tháng
Ân hạn 6 tháng
Lãi vay 12% /năm
Thời hạn trả nợ 54 tháng
IX.2. Kế hoạch hoàn trả vốn vay
Nguồn vốn vay là 35,000,000,000 đồng
Thời gian ân hạn: 6 tháng. Trong thời gian ân hạn, chủ đầu tƣ không phải trả
vốn gốc, Lãi trong thời gian xây dựng đƣợc cộng dồn vào vốn gốc.
Sau thời gian ân hạn, chủ đầu tƣ sẽ tiến hành trả nợ cho ngân hàng. Phƣơng
thức hoàn trả vốn vay: Trả gốc đều và tiền lãi tính theo dƣ nợ đầu kỳ.
Nguồn trả vốn vay: Lợi nhuận thu đƣợc từ việc kinh doanh các dịch vụ của
resort.
Năm 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Hạng mục 0 1 2 3 4 5
Nợ đầu kỳ 35,000,000,000 29,166,666,667 21,388,888,889 13,611,111,111 5,833,333,333
Vay trong kỳ 35,000,000,000
Lãi phát sinh
trong kỳ
299,178,082 3,977,534,247 3,071,689,498 2,138,356,164 1,205,022,831 155,555,556
Trả nợ 9,810,867,580 10,849,467,275 9,916,133,942 8,982,800,609 5,988,888,889
+ Trả gốc 5,833,333,333 7,777,777,778 7,777,777,778 7,777,777,778 5,833,333,333
+ Trả lãi 299,178,082 3,977,534,247 3,071,689,498 2,138,356,164 1,205,022,831 155,555,556
Nợ cuối kỳ 35,000,000,000 29,166,666,667 21,388,888,889 13,611,111,111 5,833,333,333 -

----------------------------------------------------------------- 25
CHƢƠNG X: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH
DỰ ÁN
X.1. Các giả định kinh tế và cơ sở tính toán
Các thông số giả định trên dùng để tính toán hiệu quả kinh tế của dự án trên cơ
sở tính toán của các dự án đã triển khai, các văn bản liên quan đến giá bán, các tài liệu
cung cấp từ Chủ đầu tƣ, cụ thể nhƣ sau:
X.1.1. Giả định về doanh thu
Các hoạt động chính của resort bao gồm:
+ Cho thuê Bungalow đôi hƣớng ra biển
+ Kinh doanh quầy Bar nhà hàng
+ Kinh doanh dịch vụ spa
+ Kinh doanh khu thể thao biển
Số ngày hoạt động trong năm của khu resort: 365 ngày/năm
Đơn giá các dịch vụ:
+ Dịch vụ cho thuê buồng phòng:
Giá phòng sẽ đƣợc thanh toán bằng VNĐ theo tỷ giá quy đổi tại thời điểm
thanh toán.
Giá phòng bao gồm 10% VAT.
Giá phòng đã bao gồm: ăn sáng.
Các trang thiết bị, đồ dùng và dịch vụ trong phòng .
Miễn phí sử dụng internet không dây tại tất cả các phòng và khu vực công cộng
trong khách sạn.
Miễn phí trà, cà phê, cùng với các dụng cụ pha chế và hai chai nƣớc suối mỗi
ngày.
Các phòng đều có bồn và vòi hoa sen.
Các phòng đều có ban công riêng.
Cung cấp truyền hình cáp vệ tinh với trên 60 kênh truyền hình chọn lọc hấp
dẫn.
Cung cấp các dịch vụ IDD, mini bar và két sắt an toàn trong mỗi phòng.
Các phòng đều có máy điều hòa với điều khiển riêng và bàn làm việc có ngăn
kéo nhỏ.
Cung cấp dịch vụ sử dụng hồ bơi và tham gia câu lạc bộ sức khỏe miễn phí.
Cung cấp dép đi trong phòng và dép đi biển.
Dịch vụ cho thuê phòng
Số lƣợng
(phòng)
Giá phòng
Giá dịch
vụ
Đơn giá
Bungalows đôi hƣớng ra biển 34 4,700,000 235,000 4,935,000
+ Dịch vụ Bar khách sạn
Số lƣợng (khách)
Đơn
giá/khách
Phí dịch vụ
5%
Đơn
giá/khách
Bar nhà hàng 80 400,000 20,000 420,000

----------------------------------------------------------------- 26
+ Dịch vụ kinh doanh Bar, café:
Số lƣợng (khách) Đơn giá/khách
Trò chơi thể thao biển
30 400,000
+ Dịch vu spa:
Số lƣợng
(giờ/ngày) Đơn giá/giờ Phí dịch vụ Đơn giá/giờ
Dịch vụ Spa 20 350,000 17,500 367,500
(Chi tiết về doanh thu được thể hiện trong phụ lục của dự án)

----------------------------------------------------------------- 27
X.1.2. Giả định về chi phí
 Chi phí lƣơng nhân viên:
Chế độ tiền lƣơng của nhân viên bao gồm:
- Mức lƣơng cơ bản.
- Tiền phụ cấp
- BHYT,BHXH: 22% mức lƣơng cơ bản.
- Số tháng đƣợc hƣởng lƣơng: 13 tháng.
- Mức tăng lƣơng hằng năm: 5%/năm.
Chế độ tiền lƣơng của các bộ phận
Đơn vị: đồng
Bộ phận
Số lƣợng
nhân viên
Mức lƣơng
cơ bản
Phụ cấp
Tổng
lƣơng/tháng/ngƣời
Giai đoạn 1
Quản lý trực tiếp 2 20,000,000 8,000,000 28,000,000
Bộ phận kinh doanh 4 4,000,000 3,000,000 7,000,000
Bộ phận lễ tân 2 6,000,000 3,000,000 9,000,000
Bộ phận buồng phòng 9 3,000,000 2,000,000 5,000,000
Bộ phận nhà hàng 20 3,000,000 2,000,000 5,000,000
Bộ phận nhà bếp
+ Bếp trƣởng 1 20,000,000 8,000,000 28,000,000
+ Nhân viên nhà bếp 8 4,000,000 3,000,000 7,000,000
Bộ phận kế toán 2 5,000,000 3,000,000 8,000,000
Bộ phận hành chính 2 5,000,000 3,000,000 8,000,000
Bộ phận dịch vụ bãi biển 2 3,000,000 2,000,000 5,000,000
Bộ phận cứu hộ 2 3,000,000 2,000,000 5,000,000
Bộ phận bảo vệ 8 3,000,000 2,000,000 5,000,000
Bộ phận kỹ thuật 3 4,000,000 3,000,000 7,000,000
Bộ phận bảo vệ cây xanh 2 3,000,000 2,000,000 5,000,000
Giai đoạn 2
Quản lý trực tiếp 1 20,000,000 8,000,000 28,000,000
Bộ phận kinh doanh 2 4,000,000 3,000,000 7,000,000
Bộ phận lễ tân 2 6,000,000 3,000,000 9,000,000
Bộ phận buồng phòng 12 3,000,000 2,000,000 5,000,000
Bộ phận dịch vụ bãi biển 2 3,000,000 2,000,000 5,000,000
Bộ phận cứu hộ 2 3,000,000 2,000,000 5,000,000

----------------------------------------------------------------- 28
 Khấu hao tài sản cố định
Tính toán khấu hao cho tài sản cố định đƣợc áp dụng theo Thông tƣ 45/2013/TT-
BTC của Bộ Tài chính về ban hành chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản
cố định. Thời gian khấu hao tài sản cụ thể nhƣ sau:
Đơn vị: đồng
Loại tài sản Thời gian KH Giá trị TS Phƣơng pháp khấu hao
Chi phí xây dựng 20 56,259,500,000 Theo đƣờng thẳng
Chi phí thiết bị 10 47,910,500,000 Theo đƣờng thẳng
Chi phí quản lý dự án 7 1,642,740,000 Theo đƣờng thẳng
Chi phí tƣ vấn đầu tƣ
xây dựng công trình
7 3,782,020,000 Theo đƣờng thẳng
Chi phí khác 7 416,460,000 Theo đƣờng thẳng
Chi phí dự phòng 7 9,260,030,000 Theo đƣờng thẳng
Giá trị quyền sử dụng
đất và mặt nƣớc
50 728,750,000 Theo đƣờng thẳng
(Bảng chi tiết khấu hao tài sản cố định được trình bày chi tiết ở phụ lục của dự án)
 Chi phí nguyên liệu cho quầy Bar nhà hàng: ƣớc tính 50% doanh thu nhà hàng.
 Chi phí khu trò chơi : ƣớc tính 40% doanh thu khu trò chơi biển.
 Chi phí bảo trì tu bổ: đƣợc tính bằng 8% giá trị xây dựng và trang thiết bị.
 Chi phí điện nƣớc văn phòng phẩm: 4% doanh thu
 Chi phí marketing: ƣớc tính 8% tổng doanh thu.
 Chi phí khác: ƣớc tính 5% tổng doanh thu.
(Bảng chi tiết chi phí dự án được trình bày chi tiết ở phụ lục của dự án)

----------------------------------------------------------------- 29
X.2. Báo cáo thu nhập dự trù
Thời gian hoạt động 20 năm từ năm 2017 đến năm 2036.
Thuế thu nhập doanh nghiệp: 20%
Báo cáo thu nhập dự trù trong 4 năm hoạt động đầu tiên:
Đơn vị: đồng
Năm 2017 2018 2019 2020
Hạng mục 1 2 3 4
Doanh thu 55,226,286,675 64,430,667,788 67,652,201,177 71,034,811,236
Chi phí 43,367,438,163 46,334,103,052 47,745,332,134 49,227,122,669
Chi phí lƣơng 9,459,450,000 9,932,422,500 10,429,043,625 10,950,495,806
Chi phí BHYT,BHXH 1,194,732,000 1,254,468,600 1,317,192,030 1,383,051,632
Chi phí khấu hao 9,775,921,429 9,775,921,429 9,775,921,429 9,775,921,429
Chi phí nguyên liệu bar nhà hàng 4,056,318,000 4,732,371,000 4,968,989,550 5,217,439,028
Chi phí trò chơi biển 1,158,948,000 1,352,106,000 1,419,711,300 1,490,696,865
Chi phí điện nƣớc văn phòng phẩm 2,209,051,467 2,577,226,712 2,706,088,047 2,841,392,449
Chi phí bảo trì, tu bổ 8,333,600,000 8,333,600,000 8,333,600,000 8,333,600,000
Chi phí Marketing 4,418,102,934 5,154,453,423 5,412,176,094 5,682,784,899
Chi phí khác 2,761,314,334 3,221,533,389 3,382,610,059 3,551,740,562
EBIT 11,858,848,512 18,096,564,735 19,906,869,043 21,807,688,567
Lãi vay 3,977,534,247 3,071,689,498 2,138,356,164 1,205,022,831
EBT 7,881,314,265 15,024,875,237 17,768,512,879 20,602,665,736
Thuế TNDN (20%) 1,576,262,853 3,004,975,047 3,553,702,576 4,120,533,147
EAT 6,305,051,412 12,019,900,190 14,214,810,303 16,482,132,589
(Chi tiết báo cáo thu nhập dự trù thể hiện ở phụ lục 12 của dự án)
X.3. Báo cáo ngân lƣu theo quan điểm tổng đầu tƣ (TIPV)
Phân tích hiệu quả dự án hoạt động trong vòng 20 năm với suất chiết khấu là
WACC = 14.8 % đƣợc tính theo giá trị trung bình có trọng số chi phí sử dụng vốn của
các nguồn vốn.
WACC= %D. rd (1-t)+ %E. re
Ghi chú:
D: vốn vay
E: Vốn CSH
re: suất sinh lợi vốn chủ sở hữu
rd: lãi suất danh nghĩa.
t: thuế suất thu nhập doanh nghiệp

----------------------------------------------------------------- 30
Báo cáo ngân lƣu theo quan điểm tổng đầu tƣ TIPV:
Đơn vị: đồng
Năm 2015 2016 2017 2018
0 0 1 2
NGÂN LƢU VÀO - - 55,226,286,675 64,430,667,788
Doanh thu 55,226,286,675 64,430,667,788
Thanh lý đất
NGÂN LƢU RA 4,927,230,000 115,072,770,000 33,591,516,735 36,558,181,624
Đầu tƣ 4,927,230,000 115,072,770,000
Chi phí lƣơng 9,459,450,000 9,932,422,500
Chi phí BHYT,BHXH 1,194,732,000 1,254,468,600
Chi phí nguyên liệu nhà hàng 4,056,318,000 4,732,371,000
Chi phí khu trò chơi 1,158,948,000 1,352,106,000
Chi phí điện nƣớc văn phòng phẩm 2,209,051,467 2,577,226,712
Chi phí bảo trì và tu bổ 8,333,600,000 8,333,600,000
Chi phí Marketing 4,418,102,934 5,154,453,423
Chi phí khác 2,761,314,334 3,221,533,389
Ngân lƣu ròng trƣớc thuế (4,927,230,000) (115,072,770,000) 21,634,769,940 27,872,486,164
Thuế TNDN 1,576,262,853 3,004,975,047
Ngân lƣu ròng sau thuế (4,927,230,000) (115,072,770,000) 20,058,507,087 24,867,511,116
Ngân lƣu tích lũy (4,927,230,000) (120,000,000,000) (99,941,492,913) (75,073,981,797)
(Chi tiết báo cáo ngân lưu TIPV thể hiện qua bảng phụ lục của dự án)
Biểu đồ thể hiện ngân lƣu ròng TIPV qua các năm hoạt động:
Vòng đời hoạt động của dự án là 20 năm không tính năm xây dựng
Dòng tiền vào bao gồm: tổng doanh thu hằng năm
Dòng tiền ra gồm: Đầu tƣ xây dựng công trình; Giá trị quyền sử dụng đất; chi
phí lƣơng; chi phí BHYT,BHXH; chi phí nguyên liệu quán Bar nhà hàng; chi phí khu
trò chơi biển;chi phí điện nƣớc văn phòng; chi phí marketing và chi phí khác.
Với chi phí sử dụng vốn bình quân WACC=14.8%, giá trị hiện tại ròng NPV=
70,812,434,760 đồng.
Suất sinh lợi nội tại IRR= 23,5%

----------------------------------------------------------------- 31
Thời gian hoàn vốn: 6 năm 10 tháng (bao gồm cả thời gian xây dựng dự án)
Qua phân tích, giá trị NPVTIPV >0, suất sinh lợi IRRTIPV > WACC= 14,8%.
Điều này thể hiện dự án khả thi về mặt tài chính theo quan điểm tổng đầu tƣ. Bên cạnh
đó thời gian hoàn vốn là 6 năm 9 tháng (bao gồm cả năm xây dựng) cho thấy dự án có
thời gian hoàn vốn nhanh.
X.4. Hệ số đảm bảo trả nợ
Khi dự án chính thức đi vào hoạt động, chủ đầu tƣ sẽ dùng chính lợi nhuận tạo
ra từ dự án để trả nợ cho ngân hàng. Khả năng trả nợ từ năm 2017 đƣợc thể hiện qua
bảng sau:
Đơn vị: đồng
Năm 2017 2018 2019 2020 2021
Trả nợ: Gốc+ Lãi 9,810,867,580 10,849,467,275 9,916,133,942 8,982,800,609 5,988,888,889
Ngân lƣu ròng
TIPV
27,463,076,848 28,849,871,793 30,495,283,502 32,255,632,462 33,672,534,586
Hệ số đảm bảo
trả nợ
2.80 2.66 3.08 3.59 5.62
Hệ số trả nợ
bình quân
3.55
Hệ số đảm bảo trả nợ bình quân 3,55, điều này cho thấy khả năng trả nợ vốn
vay cho ngân hàng cao.
X.5. Đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội
Phân tích tài chính hiệu quả đầu tƣ cho thấy dự án “Khu du lịch sinh thái kết
hợp nghĩ dƣỡng Hòn Bờ Đập” rất khả thi qua các thông số tài chính nhƣ NPVTIPV=
70,812,434,760 đồng; suất sinh lời nội bộ là: IRR= 23,5% ; thời gian hoà vốn sau 6
năm 9 tháng. Vì vậy dự án mang lại lợi nhuận cao cho nhà đầu tƣ, niềm tin lớn khi
khả năng thanh toán nợ vay cao và thu hồi vốn đầu tƣ nhanh. Thêm vào đó, dự án còn
đóng góp vào sự phát triển và tăng trƣởng của nền kinh tế quốc dân nói chung và của
khu vực nói riêng; nhà nƣớc và địa phƣơng có nguồn thu ngân sách từ Thuế GTGT,
Thuế Thu nhập doanh nghiệp.

----------------------------------------------------------------- 32
CHƢƠNG XI: KẾT LUẬN
Khu du lịch sinh thái kết hợp nghĩ dưỡng Hòn Bờ Đập đƣợc quy hoạch thành khu
dịch vụ du lịch nghỉ dƣỡng cao cấp đạt tiêu chuẩn 2 sao phục vụ du khách trong và
ngoài nƣớc. Không những mang lại hiệu quả kinh tế cho Công ty dự án còn nằm trong
chiến lƣợc phát triển ngành du lịch của đất nƣớc, đồng thời góp phần tạo việc làm,
tăng thu nhập cho lao động trong khu quy hoạch.
Riêng về mặt tài chính, dự án đƣợc đánh giá rất khả thi thông qua kế hoạch vay
vốn, sử dụng vốn, chi phí đầu tƣ, chi phí hoạt động và nguồn doanh thu.
Để phát huy đƣợc hiệu quả dự án, Công chúng tôi rất cần sự hỗ trợ của các cơ
quan chức năng. Vì vậy kính mong các cơ quan chức năng tạo điều kiện giúp đỡ để
dự án sớm đƣợc phê duyệt và đi vào hoạt động.
Chúng tôi xin chân thành cảm ơn.
Tp.Hồ Chí Minh, ngày tháng năm 2015
Nơi nhận:
- Nhƣ trên
- Lƣu TCHC.
CHỦ ĐẦU TƢ

----------------------------------------------------------------- 1
Phụ lục 1: Khấu hao
Năm 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
1 2 3 4 5 6 7
Tổng khấu hao 9,775,921,429 9,775,921,429 9,775,921,429 9,775,921,429 9,775,921,429 9,775,921,429 9,775,921,429
Chi phí xây dựng 2,812,975,000 2,812,975,000 2,812,975,000 2,812,975,000 2,812,975,000 2,812,975,000 2,812,975,000
Chi phí thiết bị 4,791,050,000 4,791,050,000 4,791,050,000 4,791,050,000 4,791,050,000 4,791,050,000 4,791,050,000
Chi phí quản lý dự án 234,677,143 234,677,143 234,677,143 234,677,143 234,677,143 234,677,143 234,677,143
Chi phí tƣ vấn đầu tƣ xây dựng công trình 540,288,571 540,288,571 540,288,571 540,288,571 540,288,571 540,288,571 540,288,571
Chi phí khác 59,494,286 59,494,286 59,494,286 59,494,286 59,494,286 59,494,286 59,494,286
Chi phí dự phòng 1,322,861,429 1,322,861,429 1,322,861,429 1,322,861,429 1,322,861,429 1,322,861,429 1,322,861,429
Giá trị quyền sử dụng đất và mặt nƣớc 14,575,000 14,575,000 14,575,000 14,575,000 14,575,000 14,575,000 14,575,000
Năm 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
8 9 10 11 12 13 14
Tổng khấu hao 7,618,600,000 7,618,600,000 7,618,600,000 2,827,550,000 2,827,550,000 2,827,550,000 2,827,550,000
Chi phí xây dựng 2,812,975,000 2,812,975,000 2,812,975,000 2,812,975,000 2,812,975,000 2,812,975,000 2,812,975,000
Chi phí thiết bị 4,791,050,000 4,791,050,000 4,791,050,000
Chi phí tƣ vấn đầu tƣ xây dựng công trình
Chi phí khác
Giá trị quyền sử dụng đất và mặt nƣớc 14,575,000 14,575,000 14,575,000 14,575,000 14,575,000 14,575,000 14,575,000

----------------------------------------------------------------- 2
Năm 2031 2032 2033 2034 2035 2036
15 16 17 18 19 20
Tổng khấu hao 2,827,550,000 2,827,550,000 2,827,550,000 2,827,550,000 2,827,550,000 2,827,550,000
Chi phí xây dựng 2,812,975,000 2,812,975,000 2,812,975,000 2,812,975,000 2,812,975,000 2,812,975,000
Chi phí thiết bị
Chi phí tƣ vấn đầu tƣ xây dựng công trình
Chi phí khác
Giá trị quyền sử dụng đất và mặt nƣớc 14,575,000 14,575,000 14,575,000 14,575,000 14,575,000 14,575,000

----------------------------------------------------------------- 3
Phụ lục 2: Doanh Thu
Năm 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
1 2 3 4 5 6 7
Mức tăng đơn giá 1.05 1.10 1.16 1.22 1.28 1.34 1.41
Công suất thực tế 63% 70% 70% 70% 70% 70% 70%
Tổng doanh thu 55,226,286,675 64,430,667,788 67,652,201,177 71,034,811,236 74,586,551,798 78,315,879,387 82,231,673,357
Bungalows đôi hƣớng ra biển 42,441,641,550 49,515,248,475 51,991,010,899 54,590,561,444 57,320,089,516 60,186,093,992 63,195,398,691
Bar khách sạn 8,112,636,000 9,464,742,000 9,937,979,100 10,434,878,055 10,956,621,958 11,504,453,056 12,079,675,708
Dịch vụ Spa 1,774,639,125 2,070,412,313 2,173,932,928 2,282,629,575 2,396,761,053 2,516,599,106 2,642,429,061
Trò chơi thể thao dƣới nƣớc 2,897,370,000 3,380,265,000 3,549,278,250 3,726,742,163 3,913,079,271 4,108,733,234 4,314,169,896
Năm 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
8 9 10 11 12 13 14
Mức tăng đơn giá 1.48 1.55 1.63 1.71 1.80 1.89 1.98
Công suất thực tế 70% 70% 70% 70% 70% 70% 70%
Tổng doanh thu 86,343,257,025 90,660,419,876 95,193,440,870 99,953,112,913 104,950,768,559 110,198,306,987 115,708,222,336
Bungalows đôi hƣớng ra biển 66,355,168,626 69,672,927,057 73,156,573,410 76,814,402,080 80,655,122,184 84,687,878,294 88,922,272,208
Bar khách sạn 12,683,659,494 13,317,842,469 13,983,734,592 14,682,921,322 15,417,067,388 16,187,920,757 16,997,316,795
Dịch vụ Spa 2,774,550,514 2,913,278,040 3,058,941,942 3,211,889,039 3,372,483,491 3,541,107,666 3,718,163,049
Trò chơi thể thao dƣới nƣớc 4,529,878,391 4,756,372,310 4,994,190,926 5,243,900,472 5,506,095,496 5,781,400,270 6,070,470,284

----------------------------------------------------------------- 4
Năm 2031 2032 2033 2034 2035 2036
15 16 17 18 19 20
Mức tăng đơn giá 2.08 2.18 2.29 2.41 2.53 2.65
Công suất thực tế 70% 70% 70% 70% 70% 70%
Tổng doanh thu 121,493,633,453 127,568,315,125 133,946,730,882 140,644,067,426 147,676,270,797 155,060,084,337
Bungalows đôi hƣớng ra biển 93,368,385,819 98,036,805,110 102,938,645,365 108,085,577,633 113,489,856,515 119,164,349,341
Bar khách sạn 17,847,182,635 18,739,541,766 19,676,518,855 20,660,344,797 21,693,362,037 22,778,030,139
Dịch vụ Spa 3,904,071,201 4,099,274,761 4,304,238,499 4,519,450,424 4,745,422,946 4,982,694,093
Trò chơi thể thao dƣới nƣớc 6,373,993,798 6,692,693,488 7,027,328,162 7,378,694,570 7,747,629,299 8,135,010,764

----------------------------------------------------------------- 5
Phụ Lục 3 : Chi Phí
Năm 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
1 2 3 4 5 6 7
Chi phí lƣơng 9,459,450,000 9,932,422,500 10,429,043,625 10,950,495,806 11,498,020,597 12,072,921,626 12,676,567,708
Chi phí BHYT,BHXH 1,194,732,000 1,254,468,600 1,317,192,030 1,383,051,632 1,452,204,213 1,524,814,424 1,601,055,145
Chi phí khấu hao TSCĐ 9,327,396,429 9,327,396,429 9,327,396,429 9,327,396,429 9,327,396,429 9,327,396,429 9,327,396,429
Chi phí nguyên liệu bar nhà hàng 4,056,318,000 4,732,371,000 4,968,989,550 5,217,439,028 5,478,310,979 5,752,226,528 6,039,837,854
Chi phí trò chơi biển 1,158,948,000 1,352,106,000 1,419,711,300 1,490,696,865 1,565,231,708 1,643,493,294 1,725,667,958
Chi phí điện nƣớc văn phòng phẩm 2,209,051,467 2,577,226,712 2,706,088,047 2,841,392,449 2,983,462,072 3,132,635,175 3,289,266,934
Chi phí bảo trì và tu bổ 8,333,600,000 8,333,600,000 8,333,600,000 8,333,600,000 8,333,600,000 8,333,600,000 8,333,600,000
Chi phí Marketing 4,418,102,934 5,154,453,423 5,412,176,094 5,682,784,899 5,966,924,144 6,265,270,351 6,578,533,869
Chi phí khác 2,761,314,334 3,221,533,389 3,382,610,059 3,551,740,562 3,729,327,590 3,915,793,969 4,111,583,668
Tổng chi phí 42,918,913,163 45,885,578,052 47,296,807,134 48,778,597,669 50,334,477,731 51,968,151,796 53,683,509,564
Năm 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
8 9 10 11 12 13 14
Chi phí lƣơng 13,310,396,093 13,975,915,898 14,674,711,693 15,408,447,277 16,178,869,641 16,987,813,123 17,837,203,779
Chi phí BHYT,BHXH 1,681,107,902 1,765,163,297 1,853,421,462 1,946,092,535 2,043,397,162 2,145,567,020 2,252,845,371
Chi phí khấu hao TSCĐ 7,170,075,000 7,170,075,000 7,170,075,000 3,276,075,000 3,276,075,000 3,276,075,000 3,276,075,000
Chi phí khác 4,317,162,851 4,533,020,994 4,759,672,043 4,997,655,646 5,247,538,428 5,509,915,349 5,785,411,117
Tổng chi phí 53,327,313,793 55,218,495,732 57,204,236,769 55,395,264,857 57,584,544,350 59,883,287,818 62,296,968,459

----------------------------------------------------------------- 6
Năm 2031 2032 2033 2034 2035 2036
15 16 17 18 19 20
Chi phí lƣơng 18,729,063,968 19,665,517,167 20,648,793,025 21,681,232,676 22,765,294,310 23,903,559,026
Chi phí BHYT,BHXH 2,365,487,640 2,483,762,022 2,607,950,123 2,738,347,629 2,875,265,010 3,019,028,261
Chi phí khấu hao TSCĐ 3,276,075,000 3,276,075,000 3,276,075,000 3,276,075,000 3,276,075,000 3,276,075,000
Chi phí nguyên liệu bar nhà hàng 8,923,591,317 9,369,770,883 9,838,259,427 10,330,172,399 10,846,681,019 11,389,015,070
Chi phí trò chơi biển 2,549,597,519 2,677,077,395 2,810,931,265 2,951,477,828 3,099,051,720 3,254,004,306
Chi phí điện nƣớc văn phòng phẩm 4,859,745,338 5,102,732,605 5,357,869,235 5,625,762,697 5,907,050,832 6,202,403,373
Chi phí bảo trì và tu bổ 8,333,600,000 8,333,600,000 8,333,600,000 8,333,600,000 8,333,600,000 8,333,600,000
Chi phí Marketing 9,719,490,676 10,205,465,210 10,715,738,471 11,251,525,394 11,814,101,664 12,404,806,747
Chi phí khác 6,074,681,673 6,378,415,756 6,697,336,544 7,032,203,371 7,383,813,540 7,753,004,217
Tổng chi phí 64,831,333,131 67,492,416,038 70,286,553,090 73,220,396,994 76,300,933,094 79,535,495,999

----------------------------------------------------------------- 7
Phụ Lục 4: Báo Cáo Thu Nhập
Năm 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
Hạng mục 1 2 3 4 5 6 7
Doanh thu 55,226,286,675 64,430,667,788 67,652,201,177 71,034,811,236 74,586,551,798 78,315,879,387 82,231,673,357
Chi phí 43,367,438,163 46,334,103,052 47,745,332,134 49,227,122,669 50,783,002,731 52,416,676,796 54,132,034,564
Chi phí lƣơng 9,459,450,000 9,932,422,500 10,429,043,625 10,950,495,806 11,498,020,597 12,072,921,626 12,676,567,708
Chi phí BHYT,BHXH 1,194,732,000 1,254,468,600 1,317,192,030 1,383,051,632 1,452,204,213 1,524,814,424 1,601,055,145
Chi phí khấu hao 9,775,921,429 9,775,921,429 9,775,921,429 9,775,921,429 9,775,921,429 9,775,921,429 9,775,921,429
Chi phí bảo trì, tu bổ 8,333,600,000 8,333,600,000 8,333,600,000 8,333,600,000 8,333,600,000 8,333,600,000 8,333,600,000
Chi phí khác 2,761,314,334 3,221,533,389 3,382,610,059 3,551,740,562 3,729,327,590 3,915,793,969 4,111,583,668
EBIT 11,858,848,512 18,096,564,735 19,906,869,043 21,807,688,567 23,803,549,067 25,899,202,591 28,099,638,792
Lãi vay 3,977,534,247 3,071,689,498 2,138,356,164 1,205,022,831 155,555,556 - -
EBT 7,881,314,265 15,024,875,237 17,768,512,879 20,602,665,736 23,647,993,511 25,899,202,591 28,099,638,792
Thuế TNDN (20%) 1,576,262,853 3,004,975,047 3,553,702,576 4,120,533,147 4,729,598,702 5,179,840,518 5,619,927,758
EAT 6,305,051,412 12,019,900,190 14,214,810,303 16,482,132,589 18,918,394,809 20,719,362,073 22,479,711,034

----------------------------------------------------------------- 8
Năm 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Hạng mục 8 9 10 11 12 13 14
Doanh thu 86,343,257,025 90,660,419,876 95,193,440,870 99,953,112,913 104,950,768,559 110,198,306,987 115,708,222,336
Chi phí 53,775,838,793 55,667,020,732 57,652,761,769 54,946,739,857 57,136,019,350 59,434,762,818 61,848,443,459
Chi phí lƣơng 13,310,396,093 13,975,915,898 14,674,711,693 15,408,447,277 16,178,869,641 16,987,813,123 17,837,203,779
Chi phí BHYT,BHXH 1,681,107,902 1,765,163,297 1,853,421,462 1,946,092,535 2,043,397,162 2,145,567,020 2,252,845,371
Chi phí khấu hao 7,618,600,000 7,618,600,000 7,618,600,000 2,827,550,000 2,827,550,000 2,827,550,000 2,827,550,000
Chi phí bảo trì, tu bổ 8,333,600,000 8,333,600,000 8,333,600,000 8,333,600,000 8,333,600,000 8,333,600,000 8,333,600,000
Chi phí khác 4,317,162,851 4,533,020,994 4,759,672,043 4,997,655,646 5,247,538,428 5,509,915,349 5,785,411,117
EBIT 32,567,418,232 34,993,399,144 37,540,679,101 45,006,373,056 47,814,749,209 50,763,544,169 53,859,778,877
Lãi vay - - - - - - -
EBT 32,567,418,232 34,993,399,144 37,540,679,101 45,006,373,056 47,814,749,209 50,763,544,169 53,859,778,877
Thuế TNDN (20%) 6,513,483,646 6,998,679,829 7,508,135,820 9,001,274,611 9,562,949,842 10,152,708,834 10,771,955,775
EAT 26,053,934,586 27,994,719,315 30,032,543,281 36,005,098,445 38,251,799,367 40,610,835,335 43,087,823,102

----------------------------------------------------------------- 9
Năm 2031 2032 2033 2034 2035 2036
Hạng mục 15 16 17 18 19 20
Doanh thu 121,493,633,453 127,568,315,125 133,946,730,882 140,644,067,426 147,676,270,797 155,060,084,337
Chi phí 64,382,808,131 67,043,891,038 69,838,028,090 72,771,871,994 75,852,408,094 79,086,970,999
Chi phí lƣơng 18,729,063,968 19,665,517,167 20,648,793,025 21,681,232,676 22,765,294,310 23,903,559,026
Chi phí BHYT,BHXH 2,365,487,640 2,483,762,022 2,607,950,123 2,738,347,629 2,875,265,010 3,019,028,261
Chi phí khấu hao 2,827,550,000 2,827,550,000 2,827,550,000 2,827,550,000 2,827,550,000 2,827,550,000
Chi phí nguyên liệu bar nhà hàng 8,923,591,317 9,369,770,883 9,838,259,427 10,330,172,399 10,846,681,019 11,389,015,070
Chi phí trò chơi biển 2,549,597,519 2,677,077,395 2,810,931,265 2,951,477,828 3,099,051,720 3,254,004,306
Chi phí điện nƣớc văn phòng phẩm 4,859,745,338 5,102,732,605 5,357,869,235 5,625,762,697 5,907,050,832 6,202,403,373
Chi phí bảo trì, tu bổ 8,333,600,000 8,333,600,000 8,333,600,000 8,333,600,000 8,333,600,000 8,333,600,000
Chi phí Marketing 9,719,490,676 10,205,465,210 10,715,738,471 11,251,525,394 11,814,101,664 12,404,806,747
Chi phí khác 6,074,681,673 6,378,415,756 6,697,336,544 7,032,203,371 7,383,813,540 7,753,004,217
EBIT 57,110,825,321 60,524,424,087 64,108,702,792 67,872,195,431 71,823,862,703 75,973,113,338
Lãi vay - - - - - -
EBT 57,110,825,321 60,524,424,087 64,108,702,792 67,872,195,431 71,823,862,703 75,973,113,338
Thuế TNDN (20%) 11,422,165,064 12,104,884,817 12,821,740,558 13,574,439,086 14,364,772,541 15,194,622,668
EAT 45,688,660,257 48,419,539,270 51,286,962,233 54,297,756,345 57,459,090,162 60,778,490,670

----------------------------------------------------------------- 10
Phụ Lục 5: Ngân Lƣu Theo Quan Điểm Tổng Đầu Từ.
Năm 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
0 0 1 2 3 4 5
NGÂN LƢU VÀO - - 55,226,286,675 64,430,667,788 67,652,201,177 71,034,811,236 74,586,551,798
Doanh thu 55,226,286,675 64,430,667,788 67,652,201,177 71,034,811,236 74,586,551,798
Thanh lý đất
NGÂN LƢU RA 4,927,230,000 115,072,770,000 33,591,516,735 36,558,181,624 37,969,410,705 39,451,201,240 41,007,081,302
Đầu tƣ 4,927,230,000 115,072,770,000
Chi phí lƣơng 9,459,450,000 9,932,422,500 10,429,043,625 10,950,495,806 11,498,020,597
Chi phí BHYT,BHXH 1,194,732,000 1,254,468,600 1,317,192,030 1,383,051,632 1,452,204,213
Chi phí nguyên liệu nhà hàng 4,056,318,000 4,732,371,000 4,968,989,550 5,217,439,028 5,478,310,979
Chi phí khu trò chơi 1,158,948,000 1,352,106,000 1,419,711,300 1,490,696,865 1,565,231,708
Chi phí điện nƣớc văn phòng phẩm 2,209,051,467 2,577,226,712 2,706,088,047 2,841,392,449 2,983,462,072
Chi phí bảo trì và tu bổ 8,333,600,000 8,333,600,000 8,333,600,000 8,333,600,000 8,333,600,000
Chi phí Marketing 4,418,102,934 5,154,453,423 5,412,176,094 5,682,784,899 5,966,924,144
Chi phí khác 2,761,314,334 3,221,533,389 3,382,610,059 3,551,740,562 3,729,327,590
Ngân lƣu ròng trƣớc thuế (4,927,230,000) (115,072,770,000) 21,634,769,940 27,872,486,164 29,682,790,472 31,583,609,995 33,579,470,495
Thuế TNDN 1,576,262,853 3,004,975,047 3,553,702,576 4,120,533,147 4,729,598,702
Ngân lƣu ròng sau thuế (4,927,230,000) (115,072,770,000) 20,058,507,087 24,867,511,116 26,129,087,896 27,463,076,848 28,849,871,793
Ngân lƣu tích lũy (4,927,230,000) (120,000,000,000) (99,941,492,913) (75,073,981,797) (48,944,893,901) (21,481,817,052) 7,368,054,741

----------------------------------------------------------------- 11
Năm 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028
6 7 8 9 10 11 12
NGÂN LƢU VÀO 78,315,879,387 82,231,673,357 86,343,257,025 90,660,419,876 95,193,440,870 99,953,112,913 104,950,768,559
Doanh thu 78,315,879,387 82,231,673,357 86,343,257,025 90,660,419,876 95,193,440,870 99,953,112,913 104,950,768,559
Thanh lý đất
NGÂN LƢU RA 42,640,755,367 44,356,113,136 46,157,238,793 48,048,420,732 50,034,161,769 52,119,189,857 54,308,469,350
Đầu tƣ
Chi phí lƣơng 12,072,921,626 12,676,567,708 13,310,396,093 13,975,915,898 14,674,711,693 15,408,447,277 16,178,869,641
Chi phí BHYT,BHXH 1,524,814,424 1,601,055,145 1,681,107,902 1,765,163,297 1,853,421,462 1,946,092,535 2,043,397,162
Chi phí nguyên liệu nhà hàng 5,752,226,528 6,039,837,854 6,341,829,747 6,658,921,234 6,991,867,296 7,341,460,661 7,708,533,694
Chi phí khu trò chơi 1,643,493,294 1,725,667,958 1,811,951,356 1,902,548,924 1,997,676,370 2,097,560,189 2,202,438,198
Chi phí khác 3,915,793,969 4,111,583,668 4,317,162,851 4,533,020,994 4,759,672,043 4,997,655,646 5,247,538,428
Ngân lƣu ròng trƣớc thuế 35,675,124,020 37,875,560,221 40,186,018,232 42,611,999,144 45,159,279,101 47,833,923,056 50,642,299,209
Thuế TNDN 5,179,840,518 5,619,927,758 6,513,483,646 6,998,679,829 7,508,135,820 9,001,274,611 9,562,949,842
Ngân lƣu ròng sau thuế 30,495,283,502 32,255,632,462 33,672,534,586 35,613,319,315 37,651,143,281 38,832,648,445 41,079,349,367
Ngân lƣu tích lũy 37,863,338,242 70,118,970,705 103,791,505,290 139,404,824,605 177,055,967,886 215,888,616,330 256,967,965,697

----------------------------------------------------------------- 12
Năm 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035
13 14 15 16 17 18 19
NGÂN LƢU VÀO 110,198,306,987 115,708,222,336 121,493,633,453 127,568,315,125 133,946,730,882 140,644,067,426 147,676,270,797
Doanh thu 110,198,306,987 115,708,222,336 121,493,633,453 127,568,315,125 133,946,730,882 140,644,067,426 147,676,270,797
Thanh lý đất
NGÂN LƢU RA 56,607,212,818 59,020,893,459 61,555,258,131 64,216,341,038 67,010,478,090 69,944,321,994 73,024,858,094
Đầu tƣ
Chi phí lƣơng 16,987,813,123 17,837,203,779 18,729,063,968 19,665,517,167 20,648,793,025 21,681,232,676 22,765,294,310
Chi phí BHYT,BHXH 2,145,567,020 2,252,845,371 2,365,487,640 2,483,762,022 2,607,950,123 2,738,347,629 2,875,265,010
Chi phí nguyên liệu nhà hàng 8,093,960,379 8,498,658,397 8,923,591,317 9,369,770,883 9,838,259,427 10,330,172,399 10,846,681,019
Chi phí khu trò chơi 2,312,560,108 2,428,188,114 2,549,597,519 2,677,077,395 2,810,931,265 2,951,477,828 3,099,051,720
Chi phí khác 5,509,915,349 5,785,411,117 6,074,681,673 6,378,415,756 6,697,336,544 7,032,203,371 7,383,813,540
Ngân lƣu ròng trƣớc thuế 53,591,094,169 56,687,328,877 59,938,375,321 63,351,974,087 66,936,252,792 70,699,745,431 74,651,412,703
Thuế TNDN 10,152,708,834 10,771,955,775 11,422,165,064 12,104,884,817 12,821,740,558 13,574,439,086 14,364,772,541
Ngân lƣu ròng sau thuế 43,438,385,335 45,915,373,102 48,516,210,257 51,247,089,270 54,114,512,233 57,125,306,345 60,286,640,162
Ngân lƣu tích lũy 300,406,351,032 346,321,724,134 394,837,934,391 446,085,023,661 500,199,535,895 557,324,842,240 617,611,482,402

----------------------------------------------------------------- 13
Năm 2036 2037
20 21
NGÂN LƢU VÀO 155,060,084,337 437,250,000
Doanh thu 155,060,084,337
Thanh lý đất 437,250,000
NGÂN LƢU RA 76,259,420,999
Đầu tƣ
Chi phí lƣơng 23,903,559,026
Chi phí BHYT,BHXH 3,019,028,261
Chi phí nguyên liệu nhà hàng 11,389,015,070
Chi phí khu trò chơi 3,254,004,306
Chi phí điện nƣớc văn phòng phẩm 6,202,403,373
Chi phí bảo trì và tu bổ 8,333,600,000
Chi phí Marketing 12,404,806,747
Chi phí khác 7,753,004,217
Ngân lƣu ròng trƣớc thuế 78,800,663,338
Thuế TNDN 15,194,622,668
Ngân lƣu ròng sau thuế 63,606,040,670
Ngân lƣu tích lũy 681,217,523,073

Lap du an khu du lich nghi duong nam du 2 sao

Recomendados

Recomendados

Más contenido relacionado

La actualidad más candente

La actualidad más candente (20)

Similar a Lap du an khu du lich nghi duong nam du 2 sao

Similar a Lap du an khu du lich nghi duong nam du 2 sao (20)

Más de Lập Dự Án Đầu Tư Thảo Nguyên Xanh

Más de Lập Dự Án Đầu Tư Thảo Nguyên Xanh (20)

Último

Último (6)

Lap du an khu du lich nghi duong nam du 2 sao