Modulo di Economia Urbana all'interno del Laboratorio di Progettazione 4M

1. Ileana Moglie a.a. 2008-2009 ( Prof. Panizza )
e-mail : ileana.moglie@libero.it Laboratorio di Progettazione Architettonica e Urbana 4M
Modulo di Economia Urbana prof. V. Costantini

2. Il progetto
L'area di analisi del Laboratorio di Progettazione Architettonica e Urbana 4M ( Furnari/
Panizza ), prende in esame Valco San Paolo, zona delimitata dal fiume Tevere e, a Est, da
Viale Marconi. Il quartiere appartiene all'XI Municipio di Roma e conta 8.300 abitanti per
una superficie complessiva di circa 90 Ha. Valco San Paolo è interessato da un Progetto
Urbano tutt'ora in fase di elaborazione, che si occupa di riqualificare una parte di città
caduta in degrado. L'articolazione del progetto ha affrontato varie fasi :
Nel gennaio del 1992 il Consiglio Comunale approva il programma di interventi per Roma
Capitale con previsione dell'insediamento dell'Università Roma Tre nel sito. Nell'anno
successivo iniziano già le prime attività didattiche dell'Università in sedi provvisorie. Nel
1995 si chiariscono gli obiettivi da perseguire nel considerare una parte di città per
verificarne la trasformabilità. A seguito verranno redatti studi di fattibilità, definizione di
relazioni , individuazione di soggetti, procedure e tempi.
Nel corso dell'anno vengono definiti gli obiettivi del progetto e avviate le prime
elaborazioni:
• Creazione del Parco Tevere Sud e riduzione dell'inquinamento atmosferico da traffico
nella zona di Viale Marconi;
• Insediamento della 3° Università come soggetto leader delle trasformazioni
• Miglioramento della accessibilità agendo sulla rete stradale e su alcuni nodi.
• Miglioramento dei servizi (standard urbanistici )
• Prime verifiche di fattibilità e degli effetti degli interventi
Le aree industriali ormai dismesse ed il congestionamento del traffico sono i problemi
principali di cui si occupa il progetto, che propone di riconvertire i luoghi chiave del
quartiere in aree destinate all’Università di Roma Tre e una nuova viabilità.
In particolare nella zona del Valco, il Progetto Urbano prevede il polo scientifico di Roma
Tre, il Parco Botanico, Dipartimenti scientifici e residenze universitarie.
Il lavoro per il Laboratorio 4M integra le aree già prese in esame dal progetto Urbano per
completare l'assetto del quartiere.
La prima fase del lavoro, svolta in gruppo, pone l'attenzione sul masterplan dell'area,
individuando gli attori interessati, le funzioni da integrare, gli spazi necessari alle varie
attività ( universitarie e non ).
Da uno studio attento sul luogo, dall'intervista di alcune fasce di attori ( quali : studenti,
residenti, personale di servizio, docenti ) e dall'analisi del lavoro svolto dal Comitato di
Quartiere, abbiamo cercato di individuare le necessità dell'area per definire gli interventi di
progettazione. Le aree su cui maggiormente siamo stati invitati a riflettere sono :
1) Area Ex – Cinodromo ( verde )
2) Area adiacente dedicata ora a parcheggio ( rosa )
3) Area terminale Viale Marconi ( celeste )
4) Area Metropolitana ( giallo )
5) Area centrale adiacente Facoltà Ingegneria ( viola )
6) Area adiacente Chiesa ( rosso )
7) Fascia verde/sport delimitata dal Lungotevere Dante e dal fiume.

3. Fig. 1 : Individuazione delle aree di intervento

4. Il piano d'assetto generale è stato stabilito insieme, lavorando poi con più dettaglio, sulle
singole aree .
Dagli studi precedentemente accennati si è deciso di intervenire in primo luogo
sull'assetto viario del Valco, definendo il ruolo fondamentale del Lungotevere e dei due
ponti : Ponte Marconi e il Ponte sulla Magliana, entrambi carrabili. A questi si aggiunge un
terzo ponte pedonale che collega il Valco alla Magliana nella zona Sud, di cui abbiamo
trovato notizia prezzo l'Assessorato all'Urbanistica di Roma. Nella sistemazione stradale
abbiamo previsto una zona centrale, dedicata alle Facoltà di Ingegneria, MFSN, alla Vasca
Navale e allo Studentato, che fosse accessibile solo agli studenti, al personale docente e al
personale di servizio. Questa zona non prevede strade carrabili pubbliche ed è servita
esternamente da un servizio di navetta dell'Università. Altra zona completamente
pedonale e ciclabile è la fascia esterna, che abbiamo organizzato seguendo una nostra
idea di distribuzione delle funzioni :
La fascia più a Nord, al di sopra dell'Ex-Cinodromo è stata dedicata agli impianti sportivi
pubblici, riorganizzando quelli tutt'ora esistenti. La fascia centrale, compresa fra il ponte
Carrabile ed il ponte pedonale sulla Magliana , è stata dedicata ad Orto Botanico. La parte
Sud della fascia accoglie invece gli impianti sportivi pubblici ed il verde attrezzato.
Nell'area della fermata della Metropolitana si è previsto un Terminal degli autobus. Questo
punto è stato scelto come snodo fondamentale tra la viabilità del Lungotevere, l'arrivo del
ponte carrabile, l'esigenza di spostamento da parte degli utenti della Metropolitana e degli
studenti di Roma Tre. Nell'area adiacente alla Chiesa si è prevista un'ulteriore destinazione
residenziale e una piazza pubblica con servizi di quartiere, dedicata agli abitanti che non
hanno al momento spazi comuni di cui poter usufruire.
Per le restanti aree abbiamo affrontato insieme lo studio delle funzioni da inserire, per
proseguire l'approfondimento da soli.
L'area centrale prevede la riorganizzazione degli aulari di Ingegneria ( ora decisamente
provvisori ), della mensa, del Rettorato e delle aule comuni di ricerca scientifica ( come
volano di interazione fra l'Università e le Imprese che possono usufruire di questi spazi ).
La parte terminale di Viale Marconi è stata destinata ad uso residenziale per due motivi : il
primo è il completamento progettuale dell'asse di viale Marconi che presenta fronti urbani
già consolidati e in cui “manca” quest'ultima parte di costruito. Il secondo motivo è di
carattere economico e riguarda la possibilità di implementare l'economia del quartiere
vendendo o affittando tali residenze a studenti .
L'area dell' Ex-Cinodromo ed il lotto adiacente, che ora ospita dei parcheggi, sono stati, nel
nostro progetto, uniti eliminando la strada che attualmente li divide. La parte Ovest è stata
dedicata a Polo Culturale, centro di formazione artistica con aule e laboratori dedicate allo
studio di varie discipline quali la musica e l'arte; la parte Est è quella da me approfondita
ed accoglie spazi dedicati agli uffici ed altri dedicati al commercio; la parte centrale, con la
traccia dell' Ex-Cinodromo è dedicata a parco urbano.

5. Il contesto
Nel secondo dopoguerra, a seguito dei pesanti bombardamenti che avevano interessato
l’area per il suo valore strategico, inizia un progressivo decadimento e abbandono degli
insediamenti produttivi nell'area di Valco San Paolo, in relazione al venir meno di alcune
attività produttive e del ruolo strategico del fiume come via di comunicazione. Questa
situazione si prolunga fino agli inizi degli anni Novanta, ed è segnata da un vuoto
progettuale, da un deperimento del sistema logistico e dall’aggressività di alcuni attori
spregiudicati del mercato edilizio. Con i primi anni Novanta, in conseguenza
dell’insediamento nell’area Ostiense dell' Università Roma Tre, inizia l'ultima fase, che arriva
fino al periodo attuale. E' contraddistinta da un’espansione dell’Università relativamente
congruente con il contesto e dalla fragilità del un progetto urbano che non ha obiettivi
coerenti; permangono in questo momento nodi irrisolti, progetti da completare e vuoti da
riempire.
Negli ultimi dieci anni si sono avviate significative trasformazioni, sollecitate in gran parte,
dall’insediamento dell’Università Roma Tre. La prospettiva di riassetto su vasta scala
dell’area ha assunto vigore e concretezza con il definirsi della destinazione ad attività
didattico-scientifiche e culturali di una parte dell’ex-Mattatoio e il realizzarsi del
trasferimento dei Mercati Generali.
L’impatto che ha avuto e che ha l’Università sull’area Ostiense funge da perno dei processi
di trasformazione urbanistica, demografica e socio-economico. Agli inizi degli anni
Novanta si pensava di confinare l’ateneo nell’ansa di Valco San Paolo: la comunità
universitaria ha costruito un nuovo rapporto tra l’università e la città; il modello è di
università nella città.
Analisi
Abitanti : 8.328
Identità di trasformazione : per la zona che si sviluppa intorno a Viale Marconi si
riscontrano varie tensioni e potenzialità. Frammenti di tessuto dell'abitare inframmezzato
da aree in attesa di un cambiamento.
L'indice di affollamento, rapporto la popolazione residente al numero di vani per il
quartiere Valco San Paolo è 2,5.
Età media della popolazione nel quartiere : 45 anni.
Disoccupati : 7,5 %
Titolo di godimento abitazioni : proprietà 56,1%
Presenza di stranieri : 1,6%
( Dati : Comune di Roma, piano Strategico degli obiettivi e delle opportunità, Comune XI )

6. Struttura popolazione Municipio XI
( Dati : Laboratorio Roma, rapporto sul Municipio XI )
Fig. 2 : Struttura del Municipio
Mercato immobiliare commerciale : i negozi
( Dati : Osservatorio sul mercato immobiliare )
Il rapporto sul mercato immobiliare, nel segmento dei negozi, registra un calo dei prezzi
dello 0.3 % per le tipologie in via di passaggio e dell’ 1% per le tipologie in via non di
passaggio. I cali più sensibili si registrano in Lazio (- 2.8% e - 2.1%) .
In particolare a Roma, si registrano ribassi nelle zone centrali per tagli superiori a 50 mq.
Entro questa dimensione il mercato registra una tenuta dei valori.
Nel I semestre 2008 è stato positivo il riscontro sul mercato per le attività legate ai servizi
(corrieri, agenzie interinali, punti di scommesse). Si avvertono difficoltà per il settore
dell’abbigliamento e, per la prima volta, anche nel settore della ristorazione. Stabili le
quotazioni dei locali commerciali in viale Marconi e nel quartiere Portuense dove i negozi
su strade di passaggio hanno conservato il loro valore. Sulle strade a basso passaggio i
locali commerciali sono richiesti da società di servizi, aziende pubblicitarie o studi medici. I

7. tagli che si trovano più facilmente sul mercato non superano i 60 mq, mentre quelli
compresi tra 30 e 40 mq sono ambiti da acquirenti stranieri che li destinano alla vendita di
prodotti alimentari. Sia in questi quartieri che nel Centro della città resiste la domanda per
investimento qualora il rendimento minimo garantito sia del 6% annuo lordo.
Dati ( Eurostat )
Bruxelles, 4 Giugno 2009 - In lieve ripresa il commercio al dettaglio in Europa: Eurostat
segnala che ad Aprile rispetto a Marzo ha segnato +0,2% nella zona euro.
Comitato spontaneo Ansa del Tevere
Il Comitato Ansa del Tevere si è costituito nel gennaio 2008, ne fanno parte diversi
abitanti del quartiere ed alcune realtà locali. La rete tra i cittadini e le associazioni nasce
intorno alla necessità di rivalorizzare il Lungotevere Dante e il piazzale antistante l’ex-
Cinodromo, per rispondere alla mancanza di spazi verdi accessibili e luoghi d’incontro nel
quartiere. La zona di Valco San Paolo, delimitata da viale Marconi e dalla riva del fiume,
ospita diverse realtà sociali, associazioni sportive e alcune facoltà dell’Università di
RomaTre.
Attualmente tutta la strada che costeggia la riva del fiume lungotevere Dante è lasciata
all’abbandono e all’incuria.
Questa porzione di territorio tuttavia si rivela essere il luogo più adatto a ospitare un parco
verde attrezzato a beneficio di tutta la cittadinanza che vive soffocata da cemento, anche
grazie alla ricca biodiversità di questo tratto del Tevere. Le proposte progettuali, devono
tener conto delle reali esigenze dei diversi attori territoriali.
Attori e risorse del territorio
Cosa manca?
• Luoghi di socializzazione e incontro.
• Spazi per camminare, gradevoli e accessibili.
• Libertà di percorrenza (ci sono molti cancelli e recinzioni).
• Campi da calcio liberi e gratuiti.
• Luoghi di sosta.
• Autonomia di movimento per i bambini.
• Parco per i bambini protetto.
• Spazi per il gioco libero.
• Contatto con il fiume.
• Facilità nell’acquisto di generi alimentari.
• Verde.
• Parcheggi.
• Divertimenti ed occasioni di socializzazione per i giovani e gli adolescenti, oggi del
tutto assenti.
• Sicurezza negli spostamenti a piedi e in bicicletta.

8. Ipotesi
- Come facilitare l'acquisto dei beni alimentari?
Importance: 6
Urgency: 4
Options: aprire un nuovo supermercato alimentari nell'area
- Quali interventi nell'area antistante l'ex cinodromo?
Importance: 8
Urgency: 8
Options: 1.parcheggio multipiano
2.parco verde attrezzato e parcheggio
3.parcheggio multipiano con collegamento alle aerei pedonali
Obiettivi
Gli obiettivi del Progetto Urbano Ostiense Marconi scaturiscono dalla esigenza di
riqualificare l'intero quadrante urbano della città attraverso il recupero di aree per servizi
pubblici, verde, attrezzature ed infrastrutture, mediante l'inserimento di importanti funzioni
urbane quali quelle universitarie ritenute in grado di contribuire in termini sostanziali alla
riqualificazione e sviluppo dell'intero quadrante, attraverso ancora l'introduzione di nuove
localizzazioni terziarie e di servizi di livello circoscrizionale o urbano.
Il progetto si propone di dare l’avvio ad una trasformazione dell’identità dell’area
innescando un circolo di riqualificazione complessiva. L’obiettivo è quindi quello di
connotare positivamente la zona principalmente come area giovane, zona universitaria,
dinamica e viva ma più in generale come zona in grado di attrarre frequentazione e
passaggio pedonale, che si ponga come estensione e alternativa al percorso
tradizionalmente privilegiato di Viale Marconi.
Modi
A Insediamento di nuove attività commerciali, di pubblici esercizi, attività
di servizio alla residenza e al target studentesco.
B Sostegno alla qualificazione delle attività economiche già esistenti.
C Risposta alle diverse esigenze di consumo e di servizio avanzate dagli attori locali
( residenti, docenti e studenti ).
D Potenziamento delle attività culturali, di aggregazione e del tempo
libero.
E Recupero delle parti degradate.
F Attivazione di nuovi spazi in grado di sviluppare la frequentazione dell’area.

9. Fig. 3 : Analisi delle attività commerciali esistenti e di progetto
Progetto
L'area da me approfondita prevede la sistemazione di uffici e commercio. Un' analisi delle
attività commerciali presenti in zona ne mette in evidenza la carenza, su quasi tutto il
quartiere.
Alcuni negozi sono presenti nella fascia Sud, su Via Pincherle, in prossimità delle residenze
esistenti. Tutta la parte centrale e a Nord del Valco è sprovvista di queste attività.
Impossibili da localizzare nella zona centrale proprio perchè noi l'abbiamo concepita
completamente riservata all'Università e ai suo servizi annessi, la scelta della localizzazione
ricade quindi sul lotto accanto all' Ex-Cinodromo.
Questo può essere visto come un nodo importante poiché è vicino alle nuove residenze da
noi progettate e allo studentato; è inoltre in prossimità dell'incrocio tra Ponte Marconi e
l'inizio del Lungotevere Dante, ed è quindi il punto di ingresso al Valco San Paolo venendo

10. da Nord: ha la possibilità di servire sia i residenti e gli studenti, che le persone di
passaggio.
Fig. 4 : Area di progetto
Per il dimensionamento si è scelta questa modalità : sono state individuate alcune funzioni
necessarie quali Supermarket, Tabaccaio, Bar, Libreria, Ristorante, Farmacia, Banca, Posta,
etc... Ad ognuna di queste è stata attribuita una superficie di vendita media e alla fine sono
state scelte tre dimensioni per i locali :
– S : 50 mq ( dedicato alle piccole attività )
– M: 100/150 mq ( dedicato alle attività medie )
– L : 200 mq ( dedicato alle grandi attività )
Lo stesso discorso è stato fatto per gli uffici, ipotizzando due tipologie diverse :
– M : 90 mq
– L : 200 mq ( Uffici open – space )
L'area accoglie inoltre i parcheggi, destinati a servire uffici, negozi e parte del Parco
contemporaneo che collega l'area alla zona adiacente con il Centro Culturale.

11. Laboratorio di Progettazione Architettonica e Urbana 4M ( prof. Panizza )
Studentessa : Ileana Moglie ( e-mail : ileana.moglie@libero.it )
Modulo di Economia Urbana , prof. V. Costantini
Sitografia
– www.comune.roma.it
– www.pism.uniroma3.it
– www.urbanistica.comune.roma.it
– http://epp.eurostat.ec.europa.eu/portal/page/portal/eurostat/home/
– www.patrimonioindustriale.it
– http://www.dgistudio.it/Works_01_Ostiense_marconi_01.htm
– http://www.istat.it