Une sélection d'exemples illustrés pour apprendre à négocier un crédit immobilier et économiser des milliers d'euros. Histoire d'augmenter la rentabilité de vos investissements !

1. Exemples pour
Négocier
votre Crédit
(comme un Investisseur)8InvestImmoClub.com

2. En tant qu'investisseur, le crédit est
un outil formidable (effet de levier).
Mais autour de cet argent prêté, il
existe des frais/charges que la
banque facture. Ils représentent en
quelque sorte le "prix" du capital
prêté.
Les premièrs d'entres eux sont bien
sûr les intérêts d'emprunt. Voyons
quelques autres pistes vous
permettant de négocier pour
o p t i m i s e r a u m i e u x v o t r e
investissement et diminuer le risque. Capital Intérêts
& Frais
+=Crédit
Immo

3. Calculez le
Meilleur
Taux
1

4. C'est le premier élément qui vient à l'esprit. Par soucis de simplicité les taux sont
souvent affichés en "taux nominal". Pour faire marcher la concurrence, allez voir
différentes banques. Ou mieux, passez par un courtier. Essayez d'apporter au
moins les frais de notaires.
Astuce: Vérifiez que l'offre permet des modulations d'échéances à la baisse.
Demandez alors un crédit plus court, ce qui permet de gagner quelques points sur le
taux. Une fois le prêt accordé, demandez une baisse d'échéance (ce qui rallongera le
crédit et réduira les mensualités).
Exemple: Prêt de 200k€. Sur 25 ans le taux est de 3%. Prenez à 22 ans (taux de
2,7%). Une fois les échéances modulées à la baisse, vous aurez, par exemple, un
crédit sur 24 ans à 2,7%. Avec des mensualités équivalentes au prêt sur 25 ans
(donc le même cash flow). Mais surtout un coût total du crédit inférieur d’environ
10% !
Période Taux Mensualité Coût Total
25 ans 3 % 1,000 € 102,000 €
22 ans 2,7 % 1,060 € 81,000 €
24 ans 2,7 % 1,000 € 89,000 €
Modulation
à la baisse
Coût 10%
inférieur

5. Acceptez
l’Assurance
de la Banque
2

6. Les assurances peuvent coûter très cher.
Grâce à M. Hamon vous avez une carte
en plus dans votre arsenal de
négociateur. En effet, grâce à la loi du
même nom, il est possible de changer
d'assurance dans l'année qui suit la
signature du prêt (= délégation
d'assurance). Et autant vous dire que
c'est profitable dans presque tous les
cas (et oui les banques se font beaucoup
d'argent avec leurs assurances
"maisons").
Du coup, faites plaisir à votre banquier
en lui laissant l'assurance (n'oubliez pas
que le conseiller bancaire, en face de
vous, a des objectifs). Mais calculez
déjà par avance quelle sera la meilleure
délégation d'assurance (comparateur
assurance crédit). D’ailleurs, vérifiez que
l'assurance initiale de la banque n'est pas
trop contraignante (sortez les options
pour chômage ou invalidité, non
pertinentes en tant qu'investisseur).
Acceptez l’assurance
de la banque
Choississez une
assurance déléguée
Dans l’année qui suit -50%
moyenne

7. Négociez les
Indemnités de
Rembourse-
ments Anticipés3

8. Pour vous, investisseur, les IRA sont
un point important à négocier. En
effet même si vous pensez, lors de
l'achat, que vous allez garder le bien
pour la vie, il y a de grandes
chances que ce ne soit pas le cas. Et
peut être même moins que les 20 ans
de votre crédit. N'oubliez pas qu'en
France, un bien immobilier est
conservé en moyenne (uniquement) 9
ans...
Vous pourriez payer des IRA
également si vous souhaitez solder
votre emprunt plus rapidement.
Imaginez ! Vous payez des frais car
vous remboursez mieux que prévu !
Ces IRA sont assez faciles à
négocier, donc ce serait bête de s'en
priver.
3%
6mois
du capital
restant dû
d’intérets sur
la somme
remboursée
en anticipé
ou
Les IRA coûtent cher !

9. Obtenez le
Transfert de
Prêt
4

10. Avoir plusieurs plans de sorties est important. Imaginons que vous déménagiez et
souhaitez vendre votre bien pour acheter plus près. Vous pourrez alors vendre (bien
A) et transférer le crédit sur le nouveau bien (bien B). Cela est très avantageux
surtout si vous aviez obtenu un bon taux. Cet avantage permet également d'éviter de
perdre du temps à rechercher un nouvel emprunt et à payer les frais de dossier.
Malheureusement cette option n'est pas pratiquée par toutes les banques et certains
conseillers ne connaissent même pas.
NB: Réalisable plus facilement si la garantie est une caution (voir exemples suivants)
A B
Vente Achat
Remboursement
Anticipé
(= Frais)
Nouveau Prêt
(= Frais)
A B
Vente Achat
Transfert
Sans Transférabilité Avec Transférabilité

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12. Demandez
un Différé de
Rembourse-
ment5

13. En tant qu'investisseur vous devez être prévoyant. Afin de réagir rapidement en cas
d'imprévus, vous devez vous constituez un matelas de trésorerie. Un peu comme pour
vos finances personnelles (le faites vous ?). L'équivalent de 4-6 mois de loyers semble
judicieux. Pour cela soit vous avez des économies de coté dès le début. Soit vous avez
déjà utilisé celles-ci pour l'apport (les frais de notaire vu précédemment). Dans ce cas
vous pourriez négocier un différé de remboursement, c’est-à-dire que vous commencez
à rembourser un peu plus tard. Un tel différé implique des frais intercalaires mais il est
important d’avoir un matelas de trésorerie en tout temps !
Exemple: Un différé d'1
an, pendant lequel vous
p a i e r e z d e s
mensualités réduites
(voir nulles). Le surplus
d'argent que vous
garderez de vos loyers
viendra renflouer votre
trésorerie.
MensualitésCharges
Locatives
Loyers
Cash-flow
Positif
Surplus en
trésorerie
Mensualité Normale Pendant le Différé
Cash-flow
Positif

14. Choisissez la
Garantie du
Prêt
6

15. En plus de l'assurance, la banque qui
vous prête prend une garantie. Il en
existe de 3 sortes: Les organismes de
caution, l'hypothèque et le privilège
de préteur de deniers (PPD). Les
banque utilisent le plus souvent les
organismes de caution (plus facile car
en cas de non payement la société de
caution rembourse la banque et
s'occupe de liquider le bien).
Demandez le prix des cautions, qui
varient en fonction des organismes.
Ils sont tous affiliés de près ou de loin
aux groupes bancaires. Un des
organismes les plus connus est le
"Crédit Logement". Les autres se
nomment CAMCA, CMH, SACCEF,
etc. Si on vous propose l'hypothèque,
demandez la possibilité d'opter pour
le PPD qui occasionne des frais
moins élevés (non assujetti à la taxe
de publicité foncière notamment).
Caution
PPD
Hypothèque
• Le plus courant
• Le moins coûteux
• Pas toujours
possible
• Mois cher qu’une
hypothèque
• Uniquement sur le
bien
• Impossible en
Alsace-Moselle
• Le plus coûteux
• Parfois seule
solution possible

16. Evaluez les
Prêts
Gigognes
7

17. Appelés aussi "prêts emboités". Le principe consiste à découper en plusieurs
crédits de durées différentes (et donc de taux différents). Le lissage de l'échéancier
implique que vous paierez des mensualités constantes. Les banques deviennent
habituées à ces montages car les aides d'accès à la propriété (prêts à taux zéro,
déblocage de PEL, …) ont souvent des critères d'octrois différents.
Exemple: Au lieu d'avoir un prêt de 200k€ sur 20 ans (2,7%), vous optez pour un prêt
de 100k€ sur 15 ans (2,4%) ET un prêt de 100k€ sur 20 ans. Mine de rien cela peut
faire économiser jusqu'à 10% sur le coût des intérêts + l’assurance du prêt.
Intérêts + Capital
Surtout Intérêts
Surtout
Capital
Mensualités
Années
15 20

18. Pensez aux
Pauses
Crédit
8

19. Certains établissements permettent d'inclure une clause de "pauses crédit" appelées
également reports d'échéances. C'est à dire que, pour un nombre limité de mois, vous
avez le droit de ne pas payer les mensualités (totalement ou partiellement). Des gros
travaux imprévus? Un locataire qui ne paye plus son loyer ? Besoin d'un peu de cash
rapidement ? La pause crédit agit comme une sorte d'assurance pour votre trésorerie
et permet de mieux appréhender les situations d'urgences. Vous pourrez trouver des
crédits qui autorisent 4 périodes de pause de 3 mois (soit 1 an au total). Cependant avant
d'utiliser ce report d'échéance, calculez bien le surcoût engendré.
Intérêts
Capital
Pause
Crédit
(Partielle)
Mois 141 142 143 144 145 146 147 148
… …

20. En Résumé
1. Calculez le Meilleur
Taux
2. Acceptez l’Assurance
de la Banque
3. Négociez les
Indemnités de RA
4. Obtenez le Transfert
de Prêt
5. Demandez un Différé
de Remboursement
6. Choisissez la
Garantie du Prêt
7. Evaluez les Prêts
Gigognes
8. Pensez aux Pauses
Crédit

21. Pour conclure, il sera difficile d'arriver à obtenir tous les avantages listés ici. Vous serez
contraints de faire des compromis. Néanmoins, dans ces discussions, l'aide d'un
courtier peut se révéler très utile. Il connait les marges de manœuvre et le habitudes de
chaque banque.
NB: Si vous souhaitez la recommandation d’un courtier habitué à travailler avec des
investisseurs, cliquez pour nous écrire.
18 ansAprès discussion avec plusieurs investisseurs il semblerait que 18 ans (+/- 2 ans) soit un horizon
d'emprunt optimal. Optimal afin d’obtenir un cash flow positif tout en permettant de multiplier les
acquisitions.

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