Akademijos "Kaip investuoti į NT" antroji paskaita video įrašas www.investuok.org

1. 11/16/2015INREAL PASLAUGOS | 1
TURTO VERTINIMAS:
KODĖL TO REIKIA, KADA JIS ATLIEKAMAS, KAIP TAI VYKSTA IR KAS YRA
SVARBU?
Audrius Šešplaukis (Vertinimo departamento vadovas)
vertinimas@inreal.lt
www.inreal.lt

2. VERTINIMO RŪŠYS
• Nekilnojamojo turto vertinimas
Nekilnojamasis turtas (nekilnojamasis daiktas) - žemės
sklypas ir su juo susiję daiktai, kurie negali būti
perkeliami iš vienos vietos į kitą nepakeitus jų
paskirties ir iš esmės nesumažinus jų vertės, taip pat
turtas (kilnojamieji daiktai), kurį nekilnojamuoju
pripažįsta įstatymai.

3. • Kilnojamojo turto vertinimas
Kilnojamasis turtas (kilnojamasis daiktas) - turtas
(daiktas), kuris iš vienos vietos į kitą gali būti
perkeltas nepakeitus jo paskirties ir iš esmės
nesumažinus jo vertės, jeigu įstatymai nenustato
kitaip.
VERTINIMO RŪŠYS

4. • Verslo vertinimas
Verslas - fizinio asmens, juridinio asmens ar kitos
organizacijos arba jų filialų veikla, kuria siekiama
gauti pajamų ir pelno naudojant ekonominius
išteklius.
VERTINIMO RŪŠYS

5. TURTAS GALI BŪTI VERTINAMAS, KAI:
• keičiasi jo savininkas, t. y. turtas parduodamas, perduodamas kaip nepiniginis
(turtinis) įnašas, mainomas, dovanojamas, paveldimas;
• jis apdraudžiamas;
• jis apmokestinamas, deklaruojamas;
• jis jungiamas su kitu turtu, padalijamas ar atidalijamas iš bendro turto;
• jis įkeičiamas;
• jis įrašomas į finansinės apskaitos dokumentus;
• jis išnuomojamas arba perduodamas kitiems asmenims pasaugos, panaudos
pagrindais ar patikėjimo teise;
• jis paimamas įstatymų nustatyta tvarka visuomenės poreikiams;
• jis pripažįstamas bešeimininkiu;
• įmonėms taikomos bankroto procedūros;
• vykdomi teismų sprendimai, nutartys ir nutarimai civilinėse bylose, teismų
nuosprendžiai ir nutartys baudžiamosiose bylose dėl turtinių išieškojimų, hipotekos
teisėjų nutartys įkeistą turtą parduoti iš varžytynių;
• to pageidauja turto savininkas arba turto vertinimo užsakovas;

6. LIETUVOJE TAIKOMI TURTO
VERTINIMO METODAI
• Lyginamasis metodas
• Išlaidų (kaštų) metodas
• Pajamų metodas
• Arba šių metodų deriniai

7. LIETUVOJE TAIKOMI TURTO VERTINIMO
METODAI
• Lyginamasis metodas - vertinamo turto palyginimas su
analogišku arba panašiu turtu, kurių sandorių kainos yra
žinomos turto vertintojui.

8. • Išlaidų (kaštų) metodas - kai nustatoma
atkuriamoji turto vertė.
LIETUVOJE TAIKOMI TURTO VERTINIMO
METODAI

9. • Pajamų metodas, t.y. turto teikiamos naudos –
grynųjų būsimųjų pinigų srautų perskaičiavimas į
turto vertę.
LIETUVOJE TAIKOMI TURTO VERTINIMO
METODAI

10. TURTO VERTINTOJO VAIDMUO
NEKILNOJAMOJO TURTO ĮSIGIJIMO AR PARDAVIMO PROCESE (PAVYZDŽIAI)

12. SVARBIAUSIEJI TURTO VERTĖS NUSTATYMO
KRITERIJAI
• Vertinamo turto dislokacija (vieta, vieta ir dar karta vieta);
• Pasiūla ir paklausa, kurios tiesiogiai lemia rinkos kainų svyravimus;
• Išoriniai veiksniai, esantys už vertinamo turto ribų (kaimynystė,
užterštumas);
• Pakeitimas kitu turtu, kai turto vertę lemia panašaus turto įsigijimo
kaina;
• Pagerinimai, kai vertinami pagerinimai, turintys įtakos bendrai turto
vertei, o ne pati pagerinimų kaina;
• Vertinamo turto dabartinis panaudojimas bei apribojimai, lemiantys
maksimalų ir geriausią turto panaudojimą;
• Vertinamo turto fizinė būklė ir fizinis nusidėvėjimas;
• Ekonominių pokyčių įtaka;
• Mada ir skonis, lemiantys tam tikros vietos patrauklumą ir tam tikros
turto rūšies paklausą;

13. VERTINIMO ASPEKTAI
Objektyvūs
–statybinės
medžiagos
–objekto paskirtis
–inžinerinės
komunikacijos
–plotas
–statybos darbų
baigtumas ir kt.
Subjektyvūs
–aukštas
–vieta
–fizinė būklė
–šildymo sistema ir kt.

14. 1. KURIAME AUKŠTE NORITE GYVENTI
KOL JŪS JAUNI IR STIPRŪS
11/16/2015INREAL PASLAUGOS | 14

15. 1. KURIAME AUKŠTE NORITE GYVENTI
KAI JŪS JAUNOS SU MAŽAIS VAIKAIS
11/16/2015INREAL PASLAUGOS | 15

16. 1. KURIAME AUKŠTE NORITE GYVENTI
KAI JŪS SENI IR PAVARGĘ
11/16/2015INREAL PASLAUGOS | 16

17. 2. KURIOJE VIETOJ NORITE GYVENTI
KOL JŪS JAUNI IR BE VAIKŲ
11/16/2015INREAL PASLAUGOS | 17

18. 2. KURIOJE VIETOJ NORITE GYVENTI
KAI JŪS JAUNI SU MAŽAIS VAIKAIS
11/16/2015INREAL PASLAUGOS | 18

19. 2. KURIOJE VIETOJ NORITE GYVENTI
KAI JŪS SENI IR PAVARGĘ
11/16/2015INREAL PASLAUGOS | 19

20. 3.FIZINĖ BŪKLĖ
MANYTUME GERA
11/16/2015INREAL PASLAUGOS | 20

21. 3.FIZINĖ BŪKLĖ
MANYTUME GERA
11/16/2015INREAL PASLAUGOS | 21

22. 4. KUO NORITE ŠILDYTIS
KAI KIŠENĖSE ŠVILPAUJA VĖJAI
11/16/2015INREAL PASLAUGOS | 22

23. 4. KUO NORITE ŠILDYTIS
KAI PINIGŲ YRA SOČIAI
11/16/2015INREAL PASLAUGOS | 23

24. RENOVUOTO IR NAUJOS STATYBOS BŪSTO
PALYGINIMAS

25. Rodiklis Nauja statyba Renovuotas senos statybos namas
Pastato laikančios
konstrukcijos
Visiškai naujas pastatas. Teoriškai
nepriekaištingas
Vargu ar laikančios konstrukcijos bus
renovuojamos, todėl šiuo požiūriu yra
skirtumas lyginant su nauja statyba.
RENOVUOTO IR NAUJOS STATYBOS BŪSTO
PALYGINIMAS.... Konstrukcijų skirtumas

26. Rodiklis Nauja statyba Renovuotas senos statybos namas
Vidaus išplanavimas Būstas lengvai planuojamas pagal
pirkėjo poreikius
Blokiniuose daugiabučiuose itin
sunkus buto perplanavimas
RENOVUOTO IR NAUJOS STATYBOS BŪSTO
PALYGINIMAS.... Išplanavimo skirtumas

27. Rodiklis Nauja statyba Renovuotas senos statybos namas
Šilumos izoliacija Atitinka šiuolaikinius poreikius ir
normatyvus
Atitinka šiuolaikinius poreikius ir
normatyvus
RENOVUOTO IR NAUJOS STATYBOS BŪSTO
PALYGINIMAS.... Šilumos izoliacija

28. Rodiklis Nauja statyba Renovuotas senos statybos namas
Garso izoliacija Teoriškai gera garso izoliacija tarp
kaimyninių butų
Blokiniuose namuose išliks prasta
garso izoliacija tarp kaimyninių butų
RENOVUOTO IR NAUJOS STATYBOS BŪSTO
PALYGINIMAS... Triukšmo lygis

29. Rodiklis Nauja statyba Renovuotas senos statybos namas
Gyventojų
kontingentas
Vyrauja nuomonė, kad naujos statybos
būstą perka labiau pasiturintys žmonės
(mažesnė asocialių kaimynų rizika)
Renovavus senos statybos namą
gyventojų kontingentas iš esmės
nesikeičia
RENOVUOTO IR NAUJOS STATYBOS BŪSTO
PALYGINIMAS.... Kur ir su kuo gyvename

30. RENOVUOTO IR NAUJOS STATYBOS BŪSTO
PALYGINIMAS.... KUR IR SU KUO GYVENAME

31. RENOVUOTO IR NAUJOS STATYBOS BŪSTO
PALYGINIMAS... KUR IR SU KUO GYVENAME

32. RENOVUOTO IR NAUJOS STATYBOS BŪSTO
PALYGINIMAS.... Planavimo ir vietos trūkumas
• Senai suformuotas kvartalas • Naujai suformuotas kvartalas

33. Rodiklis Nauja statyba Renovuotas senos statybos namas
Eksploatavimo
sąnaudos
Mažesni nei senos statybos namuose
(ypač šildymo sąskaita)
Turėtų būti kiek didesni nei naujos
statybos namuose (vargu ar bute bus
įmanomas individualus šilumos
reguliavimas)
RENOVUOTO IR NAUJOS STATYBOS BŪSTO
PALYGINIMAS.... Komunalinės išlaidos

34. Rodiklis Nauja statyba Renovuotas senos statybos namas
Papildomos sąnaudos Galimos didesnės sąnaudos nei senos
statybos namuose dėl sudėtingesnės
pastato eksploatacijos
Jei dalis namų renovacijos sąnaudų
guls ant gyventojų pečių –
automatiškai padidėja kasmėnesinės
išlaidos būsto išlaikymui.
RENOVUOTO IR NAUJOS STATYBOS BŪSTO
PALYGINIMAS..... Eksploatacinės išlaidos

35. VERTINIMAS PAVYZDŽIAIS
SENA – RENOVUOTA – NAUJA STATYBA 2011 METAI
1. Išanalizuoti pardavimo sandoriai renovuotuose namuose Vilniaus
Žirmūnų mikrorajone.
2. Išanalizuoti pardavimo sandoriai senos statybos namuose Vilniaus
Žirmūnų mikrorajone.
3. Išanalizuoti pardavimo sandoriai naujos statybos namuose Vilniaus
Žirmūnų mikrorajone.
Rezultatai:
Namo tipas
1 kv.m. pardavimo kainų
vidurkis
Skirtumas
Nerenovuoti senos statybos namai ~3100
25 %
Kompleksiškai renovuotas namas ~3900
28 %
Naujos statybos namai ~5000

36. VERTINIMAS PAVYZDŽIAIS
SENA – RENOVUOTA – NAUJA STATYBA 2015 III KETVIRTIS
1. Išanalizuoti pardavimo sandoriai renovuotuose namuose Vilniaus
mieto Žirmūnų mikrorajone.
2. Išanalizuoti pardavimo sandoriai senos statybos namuose Vilniaus
mieto Žirmūnų mikrorajone.
3. Išanalizuoti pardavimo sandoriai naujos statybos namuose Vilniaus
mieto Žirmūnų mikrorajone.
Rezultatai:
Namo tipas
1 kv.m. pardavimo kainų
vidurkis
Skirtumas
Nerenovuoti senos statybos namai ~950
10%
Kompleksiškai renovuotas namas ~1060
34%
Naujos statybos namai ~1600

38. KUR JŪS GYVENSITE PO 10 METŲ
Renovuoto 2006 metais blokinio namo vaizdas

39. KUR JŪS GYVENSITE PO 10 METŲ
Nuo stichinių nelaimių – kaip ir nuo genių niekas
neapsaugos

40. KUR JŪS GYVENSITE PO 10 METŲ
Nauja statyba po 10 metų

41. NEKILNOJAMOJO TURTO KURIOZAI

42. Laiptai kuriais nepasinaudosi...

43. ...arba jų tiesiog nėra.

44. ...arba jų tiesiog nėra.

45. Skylančios sienos, bei krentantis tinkas – šiuolaikinės
statybos bruožas

46. Skylančios sienos, bei krentantis tinkas – šiuolaikinės
statybos bruožas

47. Pakeitus langus ir neįrengus ventiliacijos, pelija viskas,
kas netingi

48. Skylančios sienos, bei krentantis tinkas – šiuolaikinės
statybos bruožas

49. Įspūdingas namo sienos “dizainas”

50. Inžinerinis sprendimas: padaryti balkoną, kuriuo
negalėtum naudotis

51. Ir namai virsta iš padų!

52. Labai tankus namų užstatymas nepalieka vietos
automobilių stovėjimo aikštelėms

53. NAUJO BŪSTO PIRKĖJŲ APKLAUSA DĖL
STATYBOS KOKYBĖS
53
• 93.9% butų savininkų, buto apdailą baigė patys;
• 6.1% butų savininkų, butą pirko su pilnai užbaigta
apdaila;
• 19.4% butų savininkų norėtų butą pirkti su
pilnai užbaigta apdaila;
• 80.6 % butų savininkų rinktųsi butą su daline
apdaila.

54. NAUJO BŪSTO PIRKĖJŲ APKLAUSA DĖL
STATYBOS KOKYBĖS
54
• 31% butų savininkų teigia, kad nusipirkus butą
nepastebėjo jokių statybos defektų;
• 69 % butų savininku teigia, kad nusipirkus butą
išryškėjo kai kurie statybos defektai. Tarp
išryškėjusių statybos defektų buvo paminėti:
– Nelygios lubos ir sienos, nelygumai viršija leistinus;
– Tinko įtrūkimai sienose;
– Nelygios lubų perdangos;
– Įtrūkimai lubose;

55. NAUJO BŪSTO PIRKĖJŲ APKLAUSA DĖL
STATYBOS KOKYBĖS
55
– Stogas praleidžia vandenį;
– Drėksta ir pelija lubos prie lango;
– Nesandarus lodžijos sujungimas su siena, sujungimo
vietoje prateka vanduo;
– Nelygios grindys;
– Įtrūko grindys prie radiatorių;
– Labai šaltos grindys 1 aukšte;
– Sugadintos balkono grindys;
– Esant dideliam šalčiui, apledėja stiklinio balkono kampai
iš vidaus;
– Nekokybiškai aptaisyti langai iš išorės, nelygiai sukaltos
apdailinės lentutės, plyšiai;

56. NAUJO BŪSTO PIRKĖJŲ APKLAUSA DĖL
STATYBOS KOKYBĖS
56
– Subraižyti langų rėmai, kadangi jie buvo montuojami su
nuimta apsaugine plėvele;
– Įskilę langų stiklai;
– Blogai užsidarinėja langai;
– Apdaužytos palangės;
– Maža langų šiluminė varža;
– Blogos kokybės, neteisingai įdėtos, sugadintos durys;
– Išvedžioti netinkami signalizacijos laidai;
– Buvo nukirsti elektros laidai;
– Neišvalyti ventiliacijos kanalai;
– Kanalizacijos vamzdžių užteršimas statybiniu skiediniu.

57. KIEKVIENAS IŠ JŪSŲ TURI SAVO
ASMENINĮ
57
1. GYDYTOJĄ
2. SERVISO MEISTRĄ
3.

58. Ką darome, kai baigiasi benzinas?

59. Problemą galime išspręsti taip:

60. Arba taip:

61. Arba šitaip:

63. Dėkui už dėmesį
Klausimai?
AUDRIUS ŠEŠPLAUKIS
VERTINIMO SKYRIAUS VADOVAS
Palangos g. 4, Vilnius
MOB. +370 611 52255
AUDRIUS.SESPLAUKIS@INREAL.LT