S2 revue de presse kylia - semaine du 6 au 12 janvier 2020

La revue de Presse KYLIA
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LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du 6 au 12 janvier 2020
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL
Crédit immobilier : à quel taux pouvez-vous
emprunter en ce début d’année ?
Le 06/01/2020
Entamée fin 2019, la remontée des taux de crédit immobilier se confirme en 2020. Le coût du
crédit reste cependant extrêmement compétitif.
“En ce début d’année 2020, et dans la lignée des derniers mois de 2019, on constate à nouveau
quelques remontées de taux”, observe le courtier en crédit immobilier Vousfinancer. Un constat
partagé par les principaux courtiers de la place que nous avons interrogés : Cafpi, Meilleurtaux,
Compagnie Européenne de crédit et la Centrale du financement. Ces hausses restent toutefois très
modérées - entre 0,05 et 0,2 point -, ce qui offre encore de très belles opportunités aux particuliers
pour emprunter à des taux canons. Actuellement, les taux moyens constatés sur 20 ans - la durée
d’emprunt la plus courante - oscille entre 1% et 1,3%, selon les courtiers. Les “meilleurs profils

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continuent même de négocier leur crédit autour de 1%”, observe Maël Bernier, porte-parole de
Meilleurtaux.
Ces hausses annoncent-elles une remontée significative des crédits à l’habitat en 2020 ? Non répond
Sandrine Allonier : “Elles devraient rester très limitées et la volonté de prêter des banques très forte”.
Car le crédit immobilier est stratégique pour les établissements bancaires, il reste un produit d’appel et
de fidélisation très puissant. Les banques ont d’ailleurs fixé des objectifs de crédit “équivalent à ceux
de 2019”, rappelle Sandrine Allonier. “La hausse est à relativiser prévient aussi Maël Bernier. L’année
dernière à la même époque, les taux avaient également augmenté avant de finalement battre tous les
records”.
Enfin, le contexte macroéconomique est également favorable à la production de crédit. Les
établissements pourront enfin profiter de la politique très accommodante de la Banque centrale
européenne (taux de dépôt actuellement établi à -0,5%) ainsi que des taux d’emprunt d’Etat à 10 ans -
sur lesquels proche de 0%.
Source : www.capital.fr

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Les Français n'ont jamais acheté autant de
logements... pour pouvoir les relouer
Le 06/01/2020
Un nouveau record de France est tombé: plus d’un million de transactions ont été réalisées
dans l’immobilier ancien en 2019. Les acheteurs n’ont jamais autant investi dans la pierre...
mais pas pour habiter dedans. Explications.
“En près de 25 ans de carrière, je n’avais jamais vu ça”. Ça, ce sont les volumes de ventes
exceptionnels enregistrés par Laurent Vimont, le président du réseau d’agence immobilières Century
21. Pour la cinquième année d’affilée, l’activité de son réseau a progressé. Et pour cause : plus d’un
million de transactions ont été réalisées en France en 2019. Un record battu, en grande partie grâce
aux taux de crédits immobiliers historiquement bas proposés par les banques l’année dernière.
Les Français investissent de plus en plus pour relouer
Et pourtant, les Français ont acheté moins de résidences principales. Leurs ventes ont baissé 5,4%
de comparé à 2018. Idem pour les résidences secondaires. Moins 4,7% de volumes de ventes sur un
an, estime le réseau d’agence. Mais alors, comment le marché a-t-il pu battre des records de volume

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en 2019 ? “Les ventes ont surtout été poussées par les investissements locatifs”, répond Laurent
Vimont.
En 2019, ces logements (destinées à être reloués pour obtenir une rente) ont représenté 27,2% des
signatures. Soit une progression de plus de 25% sur un an ! Rapportés à la décennie, les chiffres sont
encore plus impressionnants. En 2010, ces ventes ne représentaient qu’environ 15% des volumes. “A
l’époque, le marché tournait autour de 600.000 transactions par an, et non un million”, contextualise
Laurent Vimont. Par une simple règle de trois, Century 21 a ainsi pu déduire que les ventes pour
investissements locatifs ont progressé de 200% en dix ans !
En Ile-de-France, le phénomène est particulièrement spectaculaire. Les ventes ont progressé de 69%
en deux ans, note le réseau d’agences. “C’est une vraie dynamique. Entre 2009 et 2017, ces ventes
tournaient entre 10 et 13% des volumes de l’Ile-de-France. En 2018, ils ont atteint 17% des
transactions. Et en 2019, on en est à 22,2%”, partage Century 21. A Paris, ces investissements
atteignaient même 31% des volumes de ventes en 2019.
Beaucoup d’acheteurs sont jeunes, ouvriers ou employés
Les investissements locatifs sont moins coûteux que les résidences principales. 134.202 euros en
moyenne, contre 217.617 euros tout type de transactions confondus. “Les Français s’inquiètent pour
leur niveau de retraite, et les autres placements manquent de rendement. On pense que les acheteurs
ont cherché à se constituer un patrimoine à crédit, une rente, sur un actif considéré comme sûr”,
analyse Laurent Vimont. Un raisonnement qui, selon le directeur de réseau, a particulièrement touché
la génération des 40-50 ans. Cette population a ainsi acquis 20,4% du total des biens vendus en
2019.
Autre enseignement tiré par Century 21 : près de la moitié des logements (investissements locatifs ou
non) ont été acquis par des générations de moins de 40 ans. Au total, estime le réseau, 42% des
acheteurs étaient des primo-accédants. “Jamais autant de Français ont été éligibles à l’achat de
logement”, décrypte Laurent Vimont. Les employés et les ouvriers ont ainsi représentés 39,2% des
acheteurs en 2018, face à 23,7% de cadres moyens et 15,6% de cadres supérieurs ou professions
libérales.
Source : www.capital.fr

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Immobilier : les Français toujours plus
nombreux à renégocier leur prêt
Le 08/01/2020
Portées par des taux historiquement bas, les demandes de renégociation des crédits en cours de
remboursement sont au plus haut depuis juillet 2017. En novembre, ces opérations ont représenté
près d'un tiers (29 %) des crédits à l'habitat octroyés, selon la Banque de France.
Très prisées des emprunteurs, les renégociations avaient atteint un pic historique en janvier 2017
(62 %).
DAMIEN MEYER/AFP
Les « renégos » sont bel et bien de retour. Après les hausses observées en septembre et en octobre,
les demandes de rabais des emprunteurs sur les crédits en cours de remboursement ont une nouvelle
fois progressé en novembre. « La tendance est clairement là », confirme un courtier.
Selon des données publiées ce mercredi par la Banque de France, près d'un tiers (29 %) des crédits
immobiliers produits en novembre (en montants) correspondent à une renégociation. Le reste

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correspond à l'achat effectif d'un bien immobilier. Ils représentaient 26 % en octobre et 23,5 % en
septembre.
Pour un emprunteur, renégocier son crédit permet de raccourcir la durée de remboursement (tout en
maintenant les mêmes mensualités), ou alors de maintenir la durée de son prêt initial, mais de réduire
les mensualités.
Taux historiquement bas
La chute continue des taux d'emprunt a joué à plein. Les taux ont atteint un nouveau plus bas
historique en novembre à 1,20 % (hors assurance et coût des garanties), selon les chiffres de la
Banque de France. Pour l'Observatoire Crédit Logement/CSA, qui couvre autour de la moitié du
marché, ils sont même tombés à 1,12 % sur la période.
Très prisées des emprunteurs, les renégociations, qui avaient atteint un pic en janvier 2017 (62 %),
ont profité de cette tendance. « C'est logique, les emprunteurs veulent profiter de la nouvelle baisse.
Après on est encore loin des records de 2017 », veut toutefois rassurer un bon connaisseur du
secteur. Mais les volumes ne cessent de progresser.
Le gâteau de la production de crédit flirte de nouveaux avec les sommets. Selon les professionnels du
secteur, celui-ci devrait dépasser les 250 milliards d'euros cette année.« On va y être », confirme l'un
des plus gros courtiers.
Dans ce contexte, les renégociations, même si leur part reste plus encore limitée, s'envolent par les
montants concernés. En novembre, le montant des renégociations a atteint 7 milliards d'euros, à un
plus haut depuis mai 2017 (10,3 milliards). Début 2019, il n'était encore que de 3,2 milliards d'euros…
« Le gros problème des banques c'est qu'elles doivent gérer une nouvelle vague de renégociations
alors que les taux sont encore plus bas qu'en 2017, résume un bon connaisseur du secteur. Elles ont
beaucoup moins de marges. Certaines doivent être à perte sur des dossiers ».
Inquiétudes des autorités
Conscientes du problème, les autorités, qui craignent justement une trop forte érosion de la rentabilité
future des banques, ont réagi. Fin décembre, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), présidé
par le ministre des Finances, Bruno Le Maire, a publié ses recommandations pour tenter d'éviter toute
surchauffe.

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Le HCSF demande désormais aux banques de ne pas octroyer de crédit immobilier sur plus de vingt-
cinq ans et que les remboursements ne représentent pas plus d'un tiers des revenus du ménage. Des
recommandations qui concernent aussi les crédits renégociés.
« La profession prend note des recommandations », avait indiqué mi-décembre la Fédération
française des banques (FBF). Le sujet est sensible aux yeux de la profession qui estime que, malgré
sa forte dynamique, le marché du crédit reste sain.
Les autorités se veulent d'ailleurs souples dans l'approche, laissant une certaine marge de manoeuvre
aux banques. Le Haut Conseil accepterait ainsi qu'une part de la production - jusqu'à 15 % - s'écarte
du strict respect de ces critères, principalement pour aider les primo-accédants et uniquement pour
l'acquisition d'une résidence principale. Un bilan doit être dressé en 2020.
Source : www.lesechos.fr

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Copropriété : le nouvel article 55 du décret de
1967 est arrivé.
Le 08/01/2020
« Mandatez, Mandatez, il en restera toujours quelque chose ! » Il est parfois des forêts qui cachent un
arbre, des réformes d’ampleur qui éludent une modification, en apparence minime. Et pourtant. Le 27
juin 2019, le pouvoir réglementaire adoptait un décret portant diverses mesures relatives au
fonctionnement des copropriétés et à l’accès des huissiers de justice aux parties communes
d’immeubles.
Ce texte précise les conditions dans lesquelles les copropriétaires peuvent participer aux assemblées
générales par communication électronique telle que visioconférence. Il évoque également les
conditions d’accès des copropriétaires et des membres du conseil syndical à l’espace en ligne
sécurisé mis à disposition par le syndic professionnel. Il apporte des précisions concernant la
dématérialisation des échanges au sein de la copropriété, en permettant, sous réserve de l’accord
exprès du destinataire, l’envoi d’appels de fonds par courrier électronique ou encore la notification des
documents annexés à la convocation à l’assemblée générale par mise à disposition dans l’espace en
ligne sécurisé. (Etc.)
Ce décret était pris en application notamment de l’article 211 de la loi ELAN du 23 novembre 2018,
article inséré dans un chapitre V intitulé sobrement : « Améliorer le droit des copropriétés », au sein
d’un Titre IV dénommé non moins sobrement : « Améliorer le cadre de vie ». Tout un programme…
Et ce programme passait apparemment aussi, pour les rédacteurs du décret du 27 juin 2019, par
l’ajout d’un alinéa à l’article 55 du décret de 1967 sur la copropriété, un simple petit alinéa qui ne
paraît rien, et qui est pourtant beaucoup. Pour rappel, l’alinéa 1er du texte dispose que le syndic ne
peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée
générale (sauf exceptions visées au désormais 3ème alinéa). C’est ce qu’il est convenu d’appeler
l’habilitation du syndic à ester en justice, pour le compte du syndicat des copropriétaires.
Et dorénavant, donc : « Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence
d’autorisation du syndic à agir en justice. »
De prime abord, il est difficile d’imaginer le nombre de jurisprudences qui ont pu être rendues sur la
base de l’ancien texte, lorsque les constructeurs, assureurs, voisins, précédents syndics, bref, tout

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ceux qui se voyaient assignés, pouvaient encore invoquer la nullité de fond de l’assignation pour
défaut d’habilitation valable donnée au syndic par l’AG des copropriétaires (« Le défaut de pouvoir
d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice » – art. 117 du Code de procédure
civile). Car c’est bien de cela qu’il s’agissait, à savoir la possibilité donnée aux tiers de venir contrôler
et faire sanctionner le défaut d’information donnée aux copropriétaires, ou le non-respect de leur
mandat par le syndic. Quels documents éclairants auraient dû être communiqués avec la convocation
à l’AG ? Quelles précisions auraient dû être données dans la résolution sur les parties à assigner ?
sur les demandes présentées ? les fondements juridiques ? la possibilité de faire appel ? etc.
A priori mineure, cette modification du texte enlève en réalité tout intérêt à ces nombreuses
jurisprudences, qui deviennent sans objet. Enfin, en apparence seulement, puisqu’elle ne supprime
pas le recours sur ce fondement : elle en limite seulement les auteurs possibles. Désormais, la seule
personne qui pourra se prévaloir d’un défaut, ou plus précisément de « l’absence » de l’habilitation du
syndic sera un copropriétaire. En quelque sorte, la nullité n’est plus absolue mais relative ; elle ne
vise que la protection des intérêts particuliers des membres de la copropriété. Ce sont eux qui savent
le mieux s’ils souhaitaient vraiment engager l’action en justice que le syndic mène pour leur compte,
peu importe si la forme de l’habilitation n’est pas parfaite. Cela procède d’une certaine logique et
évitera surtout la mise à néant de procédures, pourtant souhaitées par les copropriétaires, sous
prétexte d’irrégularités, il faut bien le dire, parfois assez ridicules.
Mais comme souvent, si cette réforme ferme certaines portes de contentieux, elle en ouvre
immédiatement d’autres. Par exemple, comment, concrètement, un copropriétaire pourra-t-il « se
prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice » s’il n’est pas partie au procès ? (ce
qui sera en pratique très souvent le cas). Faudra-t-il qu’il intervienne volontairement pour solliciter la
nullité de l’assignation ? De même, un copropriétaire qui n’a pas attaqué l’Assemblée Générale ayant
donné mandat au syndic d’agir en justice, ou pire, qui aura voté pour cette résolution, conserve-t-il la
possibilité de « se prévaloir » d’un défaut d’information qui viendrait vicier ledit mandat ?
On le voit, quoi qu’il en soit, puisqu’un recours reste possible, l’habilitation est toujours nécessaire.
D’ailleurs, l’alinéa 1er de l’article 55 n’a pas disparu et le principe de la nécessité de cette autorisation
d’agir en justice reste donc inchangé. En conclusion, Mesdames Messieurs les Syndics, veillez
toujours scrupuleusement à vous faire correctement mandater avant d’engager un procès !
Source : www.village-justice.com

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Comment expulser un locataire qui ne paye
plus son loyer ?
Le 10/01/2020
Comment expulser un locataire qui ne paye pas son loyer ? La procédure d’expulsion vient justement
d’être impactée par la réforme du 23 mars 2019, avec la création d’un nouveau juge compétent pour
en connaître, le Juge des Contentieux de la protection. Une modification a également été apportée au
régime applicable aux meubles abandonnés par l’occupant expulsé, pour simplifier les modalités en
vue de leur mise aux enchères. C’est donc l’occasion de revenir sur cette procédure qui peut s’avérer
longue et piégeuse pour le bailleur.
Comme souvent en matière immobilière (qu’il s’agisse des opérations sur fonds de commerce, bail
commercial, saisie immobilière…) le droit des baux d’habitation, et la procédure d’expulsion en
particulier, s’avère technique et complexe. La matière a fait l’objet de réformes successives ces
dernières années et fait l’objet de nombreuses dispositions d’ordre public (délais, mentions
obligatoires, trêve hivernale…).
Il est conseillé aux parties de s’adjoindre les services de professionnels expérimentés et habitués à la
matière (huissier, avocat en droit immobilier), pour éviter de commettre des erreurs qui peuvent
s’avérer lourde de conséquences, venant encore aggraver le préjudice d’un propriétaire victime
d’impayé. Ceci d’autant plus que le propriétaire qui ne respecterait pas les voies légales pour expulser
son locataire s’expose à des poursuites pénales, avec une peine pouvant aller jusqu’à trois ans
d’emprisonnement et de 30.000 € d’amende.
On reviendra en premier lieu sur la procédure applicable en matière d’expulsion (I) avant de rappeler
une série de conseils et de réflexes pratiques pour le propriétaire pour tenter de minimiser les
conséquences de la longueur des procédures d’expulsion (II).
I. La procédure d’expulsion.
Globalement, la procédure d’expulsion suit une série d’étapes obligatoires, dont les délais sont
incompressibles : 1. la signification d’un commandement de payer, 2. la délivrance d’une assignation
en référé, 3. la procédure devant le tribunal judiciaire, 4. les opérations d’expulsion, 5. et le recours à
la force publique si nécessaire.

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1. Signification d’un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.
C’est la première étape à respecter, et un réflexe immédiat que doit avoir le propriétaire en cas
d’impayés de loyers. La signification le plus rapidement possible d’un commandement de payer visant
la clause résolutoire du bail. Ce commandement de payer doit obligatoirement être délivré par
huissier. La matière est gouvernée par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée notamment par la
loi Alur. Le commandement de payer doit reproduire la clause résolutoire du bail dans son intégralité
et contenir en outre un certain nombre de mentions, à peine de nullité, destinées pour l’essentiel à
informer le locataire de ses droits.
L’huissier de justice informera en outre de la signification du commandement la commission de
coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-
449 du 31 mai 1990 (Ccapex).
La clause de résiliation de plein droit du bail ne produit effet que deux mois à compter de la
signification du commandement demeuré infructueux. C’est donc un premier délai incompressible
auquel doit faire face le bailleur. Si le locataire ne règle pas ses impayés dans ce délai, la clause
résolutoire reprend son plein effet et le locataire est déchu de tout titre d’occupation. Il est alors
indispensable de saisir le Juge des contentieux de la protection, afin de solliciter une décision
d’expulsion.
2. L’assignation en référé.
C’est sur ce point que la réforme du 23 mars 2019 apporte une modification substantielle, le Juge
compétent n’étant désormais plus celui du tribunal d’instance, mais le nouveau Juge des contentieux
de la protection du tribunal judiciaire. Pour le reste, la procédure ne change pas et débute par la
délivrance au locataire d’une assignation, de préférence en référé compte tenu de l’urgence.
Une fois encore, cette étape doit suivre un formalisme particulier et il est conseillé d’être assisté d’un
avocat. L’assignation doit contenir un certain nombre de mentions obligatoires notamment celles
prévues aux articles 54 et 56 nouveaux du Code de procédure civile.
L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 impose en outre que l’assignation soit notifiée au préfet
compétent par lettre recommandée A/R, au moins deux mois avant l’audience.
C’est donc un délai incompressible de quatre mois minimum qui va trouver à s’appliquer entre la
signification du commandement de payer et la première date d’audience. Là encore, le bailleur va
devoir patienter le temps de la procédure, dont la durée est malheureusement incertaine.

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3. La procédure devant le tribunal.
La date d’audience est fixée par le greffe et dépend ainsi de l’encombrement du tribunal (certains
secteurs étant plus chargés que d’autres). Malheureusement, le bailleur ne peut pas choisir la
juridiction, nécessairement déterminée par le lieu de situation de l’immeuble.
Pour retarder au maximum la date des plaidoiries, il est fréquent que le locataire sollicite des renvois
successifs. En général, un premier renvoi lui est systématiquement accordé notamment lorsqu’il
demande la désignation d’un avocat commis d’office pour se défendre. Il faudra alors patienter le
temps de sa désignation.
Pour tenter d’éviter la pratique des renvois à répétition, il est conseillé au propriétaire de communiquer
ses pièces le plus rapidement possible, si possible en même temps que l’assignation, afin que le
locataire ne puisse invoquer un manquement au principe du contradictoire et solliciter ainsi du temps
supplémentaire pour préparer sa défense.
Il faut également noter que le juge saisi n’est pas tenu de constater la résiliation du bail, même si les
délais du commandement sont expirés. Comme le prévoit l’article 24 de la loi de 1989, le Juge peut
suspendre les effets de la clause résolutoire en décidant d’accorder d’office au locataire des délais,
jusqu’à 3 ans, notamment si le Juge estime que le locataire a la capacité de payer ses arriérés de
loyer. Le propriétaire peut bien évidemment tenter de s’y opposer, mais la décision ne relève que du
magistrat.
Si le locataire ne respecte pas l’échéancier fixé par le Juge, la suspension de la clause résolutoire
prend fin et son expulsion devient possible, à condition que le bailleur ait obtenu du juge une clause
dite de « déchéance du terme ». Dans cette hypothèse (non-respect par le locataire de l’échéancier
fixé par le juge) il n’est pas nécessaire de réassigner. Il suffira de signifier au locataire la déchéance
du terme par huissier.
4. L’exécution de l’expulsion.
Prochaine étape, la signification de la décision rendue au locataire, avec délivrance d’un
commandement d’avoir à libérer les lieux dans les deux mois. Le commandement doit être délivré par
acte d’huissier et, ici encore, notifié par lettre recommandée au Préfet. L’expulsion ne peut avoir lieu
qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, conformément à l’article L 412-1
du Code des procédures civiles d’exécution. Toutefois ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui
ordonne l’expulsion constate que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les
locaux par voie de fait – c’est le cas des squatteurs notamment.

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Le locataire a encore la possibilité de demander des délais soit au juge des référés après
l’ordonnance d’expulsion, soit au juge de l’exécution (JEX du tribunal judiciaire) après la signification
du commandement d’avoir à libérer les locaux. Le Code des procédures civiles d’exécution prévoit
que la durée de ces « délais de grâce » ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni
supérieure à trois ans.
Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par
l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives des parties, notamment en
ce qui concerne l’âge et l’état de santé de l’occupant, la situation de famille ou de fortune du
propriétaire et du locataire, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites pour son
relogement.
Ces délais de grâce sont cumulatifs et se combinent avec la trêve hivernale prévue à l’article L 613-3
du code de la construction et de l’habitation, au cours de laquelle toutes les expulsions sont
suspendues (du 1er novembre de chaque année jusqu’au 15 mars de l’année suivante).
5. Le recours à la force publique.
Il n’est pas rare que l’occupant tente de se maintenir dans les lieux, même une fois l’ensemble de ces
délais expirés. Dans ce cas, le propriétaire devra avoir recours à la force publique.
Il arrive toutefois que les autorités se montrent récalcitrantes à l’exécution forcée des décisions
d’expulsion, pour un certain nombre de raisons liées à l’ordre public. Le propriétaire doit alors charger
son huissier de faire sommation au commissaire de police compétent d’exécuter la décision
d’expulsion.
Si le commissaire s’y oppose, le propriétaire est fondé à former un recours pour refus de concours de
la force publique devant le préfet de police, puis, en cas de refus exprès ou implicite du préfet, à saisir
le tribunal administratif afin de demander l’annulation de la décision de refus de concours de la force
publique.
L’État qui refuse le concours de la force publique engage sa responsabilité, c’est pourquoi le tribunal
administratif indemnise presque systématiquement le propriétaire dans cette situation, en lui allouant
des dommages-intérêts.

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II. Conseils pratiques aux propriétaires face aux longueurs des procédures d’expulsion.
Comme on l’a vu, les procédures d’expulsion de locataires qui ne règlent pas leurs loyers sont
particulièrement piégeuses. Aux délais précités, il faut également tenir compte de l’impact des
procédures de surendettement des particuliers qui viennent parfois encore allonger le cours de ces
procédures.
Il convient alors pour le propriétaire d’avoir à l’esprit un certain nombre de réflexes utiles qui vont lui
permettre le cas échéant de gagner du temps et de tenter de minimiser les conséquences des
impayés.
1. Faire valoir ses droits à l’occasion d’une procédure de surendettement ouverte contre son
locataire.
Il n’est pas rare que les procédures d’expulsion soient impactées par le dépôt par le locataire d’un
dossier de surendettement devant la commission de surendettement des particuliers.
La recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement du débiteur emporte :
 suspension et interdiction automatique et de plein droit des procédures d’exécution à
l’encontre du débiteur (art. L. 722-2 du Code de la consommation) ;
 l’interdiction faite au débiteur de régler les créances nées antérieurement à la décision de
recevabilité.
Toutefois, l’ouverture d’une procédure de surendettement ne démunit pas le propriétaire de
l’ensemble de ses droits. Le propriétaire doit garder à l’esprit que :
 seuls les loyers impayés avant la mise en œuvre de la procédure de surendettement sont
concernés par les mesures imposées par la commission : les loyers à compter de l’issue de la
procédure doivent donc obligatoirement être payés par le locataire.
 la procédure du surendettement ne bénéficie pas aux cautions : il sera donc toujours possible
de tenter d’obtenir le recouvrement des loyers par ce biais.
Enfin, à toutes les étapes de la procédure devant la commission, le bailleur peut :
 contester les décisions de la commission de surendettement relatives aux délais de paiement,
à la suspension ou à l’effacement partiel des dettes locatives accordés au locataire
surendetté ;

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 contester la décision de la commission relative à la mise en œuvre d’une procédure de
rétablissement personnel emportant effacement des dettes locatives ;
 se faire payer en priorité en cas de liquidation judiciaire du patrimoine du locataire surendetté
pour se faire rembourser les loyers impayés.
2. Pratiquer une saisie conservatoire dès la survenance des premiers impayés.
Si la décision d’expulsion est longue, le propriétaire peut toutefois pratiquer une saisie sur les comptes
bancaires de son locataire dès la survenance des premiers impayés. Cela est même vivement
conseillé afin d’éviter que ce dernier ne tente d’organiser son insolvabilité.
La saisie conservatoire est effectuée à la demande et aux frais du bailleur, sans qu’aucune
autorisation judiciaire préalable ne soit nécessaire.
Il sera également possible pour le propriétaire de faire procéder à une saisie conservatoire entre les
mains de la caution, à la condition d’avoir obtenu préalablement une autorisation du Juge. Il est
vivement conseillé d’être assisté par un avocat sur ce point.
3. Des réflexes à avoir devant le tribunal.
Pour tenter d’accélérer la procédure, le propriétaire doit également avoir un certain nombre de
réflexes devant le tribunal : demander une date d’audience rapprochée au greffe, communiquer
rapidement ses pièces afin d’éviter que le locataire ne demande un renvoi supplémentaire, mais
surtout, demander au Juge d’assortir sa décision d’une astreinte. En effet, le prononcé d’une astreinte
en vue d’inciter le débiteur à s’exécuter n’est pas incompatible avec la trêve hivernale.
À cet égard, on rappellera aux propriétaires que la trêve hivernale ne doit pas les empêcher d’engager
une procédure devant le tribunal. Bien au contraire, si les mesures d’expulsion sont suspendues, c’est
en revanche l’occasion de gagner du temps sur les délais de la procédure judiciaire en la
commençant immédiatement, même en hiver.
4. Des réflexes à avoir lors de la conclusion du bail.
Enfin, les propriétaires doivent prendre un certain nombre de précautions avant la signature du bail. Il
est recommandé d’exiger des locataires la fourniture d’une caution personnelle et solidaire (la caution
pouvant toujours être activée, même en cas de surendettement du locataire). D’obtenir les
coordonnées bancaires du locataire (notamment pour l’exécution d’une saisie conservatoire si

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nécessaire). Il peut également être conseillé de souscrire une assurance spéciale en garantie des
loyers impayés.
À noter enfin que certains locataires sont éligibles au dispositif Visale, constituant une caution
accordée par Action Logement au locataire qui prend en charge le paiement du loyer et des charges
locatives de la résidence principale, en cas de défaillance de paiement.

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LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE
Le transfert des licences est limité aux
départements
Le 08/01/2020
Limitation du transfert des débits au niveau départemental, ainsi que les zones protégées à 3
catégories d'établissement et possibilité de création de nouvelle licence IV dans les communes de
moins de 3500 habitants, sont les nouvelles règles applicables aux débits de boissons.
© GettyImages
la création de licence IV dans les communes de moins de 3500 habitants va permettre la
réimplantation des cafés dans les communes rurales
Les articles 45 et 47 de la loi n°219-1461 du 27 décembre 2019 relative à l’engagement dans la vie
locale et à la proximité de l’action publique, publiée au Journal Officiel du 29 décembre viennent
modifier plusieurs dispositions du code des débits de boissons. Cette loi est le résultat d’un long
travail de l’Umih et plus particulièrement, Laurent Luste, président de la branche des cafés,
brasserie, établissement de nuit avec la Mildeca (Mission interministérielle de lutte contre les drogues
et les conduites addictives. La majorité de ces dispositions sont entrées en vigueur à compter du 30
décembre 2019.

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Le transfert des licences revient dans un cadre départemental
En 2015, une ordonnance avait autorisé le transfert des licences dans un cadre régional et non plus
départemental. Elle permettait de transférer une licence au sein d’une même région alors
qu’auparavant le transfert ne pouvait être réalisé qu’au niveau de communes situées dans un même
département.
Puis en 2016, une loi a procédé à une refonte de la carte des régions qui sont passés de 21 à 12,
augmentant de façon conséquente le périmètre de ces nouvelles régions. Ce qui a conduit à un
transfert important de licences en zones fragiles économiquement vers des zones plus attractives.
L’Umih déplorait alors que des licences quittent des petites villes ou villages pour être implantées
dans des grandes métropoles disposant déjà de nombreuses licences de débit de boissons.
L’article L.3332-11 du code de la santé publique prévoit désormais, qu’un débit de boissons à
consommer sur place exploité peut être transféré dans le département ou il se situe.
Sans changement, la demande d’autorisation de transfert doit être soumise au représentant de l'Etat
dans le département où doit être transféré le débit de boissons, c’est-à-dire le préfet. Dans le cadre de
l’instruction de la demande, le maire de la commune où est installé le débit de boissons et le maire de
la commune où celui-ci est transféré sont obligatoirement consultés. Mais lorsque la commune ne
comporte qu’un débit de boissons de 4ème catégorie, ce débit ne peut faire l’objet d’un transfert
qu’avec l’avis favorable du maire de la commune
La loi permet de pouvoir transférer un débit de boissons dans un département limitrophe de celui dans
lequel il se situe, mais dans ce nouveau cas, il ne sera possible de transférer la licence vers un
nouveau département qu’à l’issue d’une période de 8 ans.
Les zones protégées limitées à 3 catégories d’établissement
La loi redéfinie les zones protégées qui interdisent l’installation d’un débit de boissons à proximité de
certains établissements. Elle limite les zones protégées à 3 catégories d’établissement contre 8
auparavant.
Sont concernés par ce périmètre de protection :
 Les établissements de santé, centre de soins, d’accompagnement et de prévention en
addictologie et centres d’accueil et d’accompagnement à la réduction des risques pour
usagers de drogues ;

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 Etablissements d’enseignement, de formation, d’hébergement collectif ou de loisirs de la
jeunesse ;
 Stades, piscines, terrains de sport publics ou privés.
Il appartient toujours au préfet de fixer les distances que doivent respecter les débits de boissons pour
s’installer à proximité de ces établissements.
Possibilité de créer de nouvelles licences IV dans les petites communes
La loi permet la création de licence IV dans les communes de moins de 3500 habitants qui n’en
disposent pas. La création de cette licence se fera dans les conditions de droit commun pour
l’ouverture d’un débit de boissons, par déclaration de la personne qui veut ouvrir un débit de boissons
auprès du maire au moins 15 jours avant l’ouverture.
Cette licence ne pourra pas être transférable au delà de l’intercommunalité. Cette disposition entre en
vigueur à compter de la publication la loi, soit à compter du 29 décembre et ce pour une période de 3
ans.
De nouveaux pouvoirs accordés au maire
En principe, l’autorité compétente pour ordonner une fermeture administrative est le préfet de
département. L’article L.3332-15 définit les modalités de fermeture administrative des débits de
boissons et des restaurants prononcée par le préfet. Mais cette loi donne la possibilité au préfet de
déléguer cette prérogative au maire qui en fait la demande.
Dans les communes où le maire a demandé une délégation du préfet pour prononcer des mesures de
fermeture administrative de débit de boissons, la loi prévoit la création d’une commission municipale
de débits de boissons. Cette commission sera composée de représentants des services communaux
et des services de l’Etat ainsi que des représentants des organisations professionnelles
représentatives des cafetiers. Cette commission pourra être consultée par le maire sur tout projet
d’acte réglementaire ou de décisions individuelle concernant les débits de boissons sur le territoire de
la commune. Cette commission constitue une sorte de contre pouvoir à cette nouvelle prérogative
accordé du maire.
Si le maire peut d’ores et déjà demander cette délégation en revanche les modalités d’application de
cette commission doivent encore être définies par un décret en conseil d’Etat.

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Codification à l’article L.3332-13 du code de la santé publique de la disposition qui permet au maire
d’interdire par arrêté la vente de boissons alcooliques à emporter sur le territoire de la commune
pendant la nuit, soit dans une plage horaire comprise entre 20 h 00 et 8 heures du matin.
Une ordonnance pour refondre le code à la fin de l’année
Il est prévu dans un délai de 12 mois à compter de la publication de cette loi, que le gouvernement
prenne une ordonnance pour modifier et simplifier le code de la santé publique sur les sujets
suivants :
Adapter les conditions d’ouverture, de transfert, de translation et de mutation des débits de boissons,
ainsi que les boissons alcooliques à la mise en place d’un outil de gestion dématérialisée des
licences ;
Adapter les conditions d’exploitation des débits de boissons, y compris en matière de formation,
d’affichage et de signalétique, ainsi que les modalités de vente d’alcool dans un objectif de prévention
des consommations nocives d’alcool et de protection des plus jeunes ;
Procéder dans le même objectif, à toutes mesures d’adaptation, d’abrogation et de simplification
nécessaire à la réglementation relative aux débits de boissons. Les représentants de l’Umih doivent
rencontrer prochainement ceux de la Mildeca pour faire le point sur l’état d’avancement de ce dossier
qui doit aboutir pour la fin de cette année.
Source : www.lhôtellerie-restauration.fr

21
Food truck : quelles sont les règles d'hygiène ?
Le 09/01/2020
Même si un food-truck (ou camion ambulant) est un véhicule, il reste destiné à confectionner des
repas, et est donc soumis aux mêmes règles d'hygiène que la restauration classique.
© Thinkstock
Comme pour tous les restaurants, une formation spécifique en hygiène de 14 heures doit être suivie
par au moins une personne travaillant dans le Food-truck.
Que ce soit sur le plan de l'hygiène, de la sécurité ou administratif, un projet d'ouverture de food-truck
doit être élaboré minutieusement. Chaque détail a son importance.
Un espace limité
Avec un espace de travail souvent inférieur à 20 mètres-cube, l'aménagement de la cuisine doit être
bien pensé, en fonction des produits que vous souhaitez mettre à la carte : respect de la marche en
avant, praticité, sécurité incendie, branchements électriques…
En ce qui concerne la marche en avant, il faut retrouver dans le véhicule les différentes zones d'une
cuisine classique :

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• Un vestiaire (qui peut être seulement un petit placard)
• Un lave-mains à commande non-manuelle à l'entrée du véhicule
• Une zone de stockage réfrigérée (froid positif et négatif selon les cas)
• Une zone de stockage des produits secs (placards fermés placés en hauteur par exemple
• Une zone de préparation, qui peut être un simple plan de travail et, s'il y a un lavage des végétaux,
un bac dédié à la décontamination des fruits et légumes
• Une zone de cuisson (friteuse, grill, plancha, rôtissoire, four etc… selon les cas)
• Une zone de conservation : maintien entre 0 et 4°C des préparations froides, et/ou maintien à plus
de 63°C des plats chauds, dans l'attente de la vente ou du service
• Une zone de lavage pour le matériel de découpe, les planches, les bacs etc…
• Une zone de déchets, avec des poubelles munies d'un couvercle et à commande non-manuelle
• Une zone de rangement pour les produits et le matériel d'entretien
Bien sûr, toutes ces zones doivent être maintenues propres et nettoyées après chaque service.
La réglementation
► Comme le précise le règlement 852/2004 et comme tout restaurant, le food-truck doit respecter les
critères microbiologiques applicables aux denrées alimentaires. Des prélèvements microbiologiques
doivent être pratiqués par un laboratoire, à une fréquence ajustée aux risques : un food-truck
proposant des hamburgers par exemple prendra plus de risques qu'un food-truck ne proposant que
des produits frits.
► Les températures des produits doivent être contrôlées lors de l'arrivée dans le camion et lors du
stockage, mais également avant la vente aux clients et être notées quotidiennement. Si vous
effectuez les préparations dans un laboratoire distinct du camion, il faut veiller au respect de la chaîne
du froid avant, pendant le transport et lors du retour, ainsi que pendant les périodes d'inactivité.
► En ce qui concerne la mention "fait maison", selon le décret 2015-505 du 06 mai 2015 et qui

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concerne les produits crus transformés sur place, elle peut être adaptée pour les établissements
ambulants et cette mention peut être apposée même si les plats sont préparés dans un local différent
de celui où ils sont vendus.
► Comme pour tous les restaurants, une formation spécifique en hygiène de 14 heures doit être
suivie par au moins une personne travaillant dans le Food-truck. Ces formations doivent être
dispensées par des organismes déclarés auprès de la DRAAF (Direction Régionale de l'Alimentation,
de l'Agriculture et de la Forêt). Il en est de même pour la formation au permis d'exploitation.
L'exploitant doit également faire une déclaration auprès de la DD(CS)PP.
► Une liste des allergènes présents dans vos plats doit être mise à disposition de la clientèle et mise
à jour régulièrement selon les changements de menus.
De l'air…
Même si le camion est ouvert sur l'extérieur, prévoyez un système de ventilation correct, surtout si
vous réalisez des fritures. Une odeur d'huile brûlée peut vite faire fuir la clientèle. Pensez au testeur
d'huile pour vérifier sa qualité et changez-la régulièrement. Les huiles usagées doivent être
conservées dans un bidon ou autre récipient spécifique, bien identifié, puis déposées en déchetterie
ou récupérées par une entreprise de collecte agréée par la préfecture de votre département. Vous
devez également avoir accès à l'eau courante potable (branchement direct au réseau public si
possible) ou, le cas échéant, prévoir une réserve d'eau potable.
Les food-trucks répondent à la réglementation concernant les règles de sécurité pour les
établissements recevant du public, notamment pour la sécurité incendie. Le choix du statut est aussi
important : micro-entrepreneur, commerçant ou/et artisan, société… Il faut penser à la protection de la
marque ou du logo que vous utilisez, à la carte de commerçant ou d'artisan ambulant (délivrée par la
CCI ou la Chambre des métiers et de l'Artisanat, si vous exercez dans une autre ville que votre lieu de
résidence), aux autorisations pour le ou les emplacements (mairie ou préfecture) et pour l'éventuelle
vente de boissons alcoolisées.

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Évaluation de fonds de commerce : les termes
comptables
Le 09/01/2019
À la fois différents et complémentaires, le bilan et le compte de résultat sont deux documents
importants à partir desquels on peut faire ressortir le chiffre d'affaires et l'EBE. Tous deux
servent de référence pour une estimation de valeur. Explications.
© Thinkstock
Le chiffre d'affaires est insuffisant à lui seul pour déterminer la valeur d'un fonds de commerce
à vendre, mais il reste néanmoins un point de repère historique et indispensable.
► Le bilan comptable
Le bilan comptable est un document de synthèse qui photographie le patrimoine et l’activité de l’année
au dernier jour de l’exercice comptable. Il est l’une des trois composantes des comptes annuels (qui
se composent du bilan comptable, du compte de résultat et de l’annexe légale).

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Il décrit séparément :
- les éléments actifs, c’est-à-dire le patrimoine de l’entreprise. Ce sont les biens et les créances que
l’entreprise possède : bâtiment, fonds de commerce, immobilisations, stocks, trésorerie… À l’intérieur
des actifs, il y a de l’actif immobilisé (les biens durables et réutilisables qui sont nécessaires à
l’exercice de l’activité comme le fonds de commerce, les équipements) et de l’actif circulant qui sont
des éléments qui ne restent pas durablement dans l’entreprise ou qui sont transformés (stocks,
trésorerie, matières premières…).
- Les éléments passifs, c’est-à-dire une ressource ayant une valeur économique négative pour l’entité.
“Il s’agit d’une obligation de l’entité à l’égard d’un tiers dont il est probable ou certain qu’elle
provoquera une sortie de ressources au bénéfice de ce tiers sans contrepartie au moins équivalente”,
précise le site web compta-facile.com. À l’intérieur du passif, on distingue le passif immobilisé (capital
social) et le passif circulant (emprunts bancaires, dettes fournisseurs …).
Pour résumer, dès que l’entreprise a une ressource, elle apparaît au passif. Cette ressource est alors
obligatoirement affectée à l’actif pour une utilisation spécifique. Par conséquent, le passif est toujours
égal à l’actif.
Le bilan comptable d’une entreprise évolue tous les jours et donne une vision de l’entreprise à un
instant T. Dans le cadre d’une évaluation de fonds de commerce en vue de sa cession, le bilan
comptable des deux ou trois derniers exercices vous sera demandé.
Ce document fait partie de ceux qui sont utiles à l’intermédiaire en transaction principalement pour
analyser la situation financière passée de l’entreprise, déterminer sa solvabilité et évaluer le fonds. Il
est aussi indispensable au repreneur pour se faire sa propre opinion et financer son acquisition par
crédit professionnel.
► Le compte de résultat
Le compte de résultat est un document comptable synthétisant les recettes et les dépenses liées à
l’activité sur une période donnée. Comme le bilan comptable, il est l’une des trois composantes des
comptes annuels.
Mais tandis que le bilan sert à analyser la situation financière d’une entreprise et donne une indication
sur ce qui s’est passé antérieurement, le compte de résultat sert à analyser sa rentabilité. En effet, en
faisant la différence entre les charges et les revenus du compte de résultat, on ressort le résultat
dégagé au cours de l’exercice (bénéfice ou perte).

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Ce document récapitule :
- l’ensemble des dépenses (charges) classées par nature : charges d’exploitation (achats,
approvisionnements…), charges de personnel (salaires), charges externes (loyers, assurances…) ;
- les impôts et taxes, charges financières : intérêts payés, agios… ;
- l’ensemble des recettes (revenus, produits) de l’entreprise classées par nature : produits
d’exploitation (chiffre d’affaires, revenus financiers, subventions d’exploitation…).
Il comporte quatre sections :
- le résultat d’exploitation, qui tient compte des opérations courantes, c’est-à-dire des activités
normales réalisées de manière habituelle par l’entreprise.
Résultat d’exploitation = produits d’exploitation - charges d’exploitation.
- Le résultat financier qui tient compte du mode de financement et de son coût pour l’entreprise.
Résultat financier = produits financiers - charges financières.
- Le résultat exceptionnel qui tient compte des éléments inhabituels pour l’entreprise et ne relèvent
pas d’une exploitation courante et normale. Cette dissociation permet de distinguer d’une part le
résultat des affaires et d’autre part le résultat lié aux événements exceptionnels.
Résultat exceptionnel = produits exceptionnels - charges exceptionnelles.
- Le résultat net comptable, qui tient compte des trois résultats présentés ci-dessous, sous déduction
de l’impôt sur les sociétés et de la participation.
Résultat net comptable = résultat d’exploitation + résultat financier + résultat exceptionnel - impôt sur
les bénéfices - participation des salariés.
L’intermédiaire en transition de fonds de commerce va analyser le détail du compte de résultat et faire
ressortir un EBE qu’il va ensuite reconstituer selon son interprétation de l’exploitation, pour qu’il reflète
au plus juste la rentabilité de l’affaire.

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► Le chiffre d’affaires
Le chiffre d’affaires est la somme des ventes de marchandises ou de services réalisées, mais pas
forcément encaissées. Il apparaît dans le compte de résultat (en haut, dans la partie ‘produits
d’exploitation’). Il est un outil essentiel de mesure des performances des ventes d’une entreprise.
En cas de cession de fonds de commerce, il est utile car il donne une indication sur le niveau de
l’activité et sur les variations que l’entreprise a connues au cours des dernières années.
Il sert de référence pour l’intermédiaire en transaction de fonds de commerce qui va lui appliquer un
pourcentage en fonction des caractéristiques de l’affaire et des prix du marché de son secteur pour
faire une estimation de valeur.
En outre, le vendeur a l’obligation légale de préciser “le chiffre d’affaires qu’il a réalisé durant les trois
exercices comptables précédant celui de la vente, ce nombre étant réduit à la durée de la possession
du fonds si elle a été inférieure à trois ans” (art. L141-1 du code du commerce).
À noter que lors de l’évaluation d’un fonds de commerce, il faut être attentif aux différents types de
chiffres d’affaires réalisés (exemple : chiffre d’affaires tabac, chiffres d’affaires télécartes, restaurant,
hébergement…).
Le chiffre d’affaires est insuffisant à lui seul pour déterminer la valeur d’un fonds de commerce à
vendre, mais il reste néanmoins un point de repère historique et indispensable. Par exemple, il est
utilisé par le Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (Bodacc) et les agences Century 21
Entreprises et Commerce et les agances Michel Simond pour établir leurs baromètres des prix du
marché.
► L’EBE
L’excédent brut d’exploitation, ou EBE, est un solde intermédiaire de gestion qui sert également à
l’intermédiaire en transaction pour estimer la valeur du fonds. On peut calculer l’EBE en faisant
l’opération suivante :
(CA + subventions) - (achats + services extérieurs) = valeur ajoutée (VA). VA - (impôts + frais de
personnels) = EBE.

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L’EBE est indépendant de la politique de financement de l’entreprise (emprunt ou augmentation de
capital) et des éléments exceptionnels qui ont pu affecter le résultat ou encore de la politique
d’amortissement suivie par l’entreprise.
Dans le cadre d’une cession de fonds de commerce, l’EBE sert de référence pour la valorisation. En
pratique, l’intermédiaire en transaction de fonds de commerce ne se contente pas de l’EBE. Il va
l’ajuster, selon son interprétation personnelle, à l’exploitation la plus objective possible. On dit que
l’EBE est retraité ou reconstitué.
► L’EBE retraité ou reconstitué
L’EBE retraité ou reconstitué est l’EBE corrigé pour tenir compte des charges étroitement liées à la
personne du cédant et qui, du fait de la reprise et d’un nouveau dirigeant, vont disparaître. Lors du
retraitement de l’EBE, ces charges vont être retirées, ce qui aura pour effet de l’augmenter.
Exemples : location de matériel de transport (en crédit-bail) et autre leasing non repris par l’acquéreur,
indemnités kilométriques, certains voyages et déplacements, assurances sur emprunt, les revenus et
charges sociales afférentes au dirigeant et son conjoint le cas échéant, revenus et charges sociales
de salariés dont on sait qu’ils auront quitté l’entreprise au moment de la reprise…
À l’inverse, on peut ajouter une charge qui n’apparaît pas dans les comptes du cédant, mais dont on
sait qu’elle pèsera sur le repreneur.
Exemple : dans le cas d’une vente d’un fonds avec un cédant restant propriétaire des murs et qui
percevra à ce titre un loyer. Lors du retraitement de l’EBE, on intègre ce loyer qui sera une charge
inévitable pour le repreneur et qui va diminuer l’EBE.
La reconstitution de l’EBE vise à obtenir un bilan prévisionnel le plus réaliste possible compte-tenu du
fonds cédé et du projet de reprise. Il sera intégré au plan de financement de l’acquéreur et servira à
vérifier que le projet est viable financièrement. Comme la reconstitution de l’EBE résulte d’une
interprétation personnelle de son auteur, elle peut varier d’une personne à l’autre.
Cependant, le but du calcul de l’EBE retraité est le même pour tous les spécialistes : apprécier
objectivement la capacité d’une affaire à générer des bénéfices.

29
Les formalités de fin de location-gérance
Le 09/01/2019
À la fin du contrat, plusieurs scénarios sont possibles : le bailleur cède le fonds au locataire-
gérant, le propriétaire reprend le fonds pour en assurer lui-même l'exploitation ou il change de
locataire-gérant.
© GettyImages
À la fin du contrat de location-gérance, le propriétaire peut en reprendre le fonds pour en
assurer lui-même l'exploitation.
La location-gérance se termine soit par l’arrivée du terme, soit par résiliation (par application d’une
clause résolutoire ou par décision de justice). Un avis de fin de location gérance doit être publié dans
un journal d’annonces légales. Cette publicité permet d’informer les tiers et les créanciers que le fonds
n’est plus exploité par le locataire. La publication de l’annonce légale doit être faite dans un délai de
15 jours à partir de la date de la fin du contrat (art. R144-1 du code de commerce). La fin de ce contrat
rend les dettes de l’exploitation contractées par le locataire-gérant immédiatement exigibles (article
L144-9 du code de commerce).
À la fin du contrat, plusieurs scénarios sont possibles.
1. Le bailleur cède le fonds au locataire-gérant. Dans ce cas, il y a cession du fonds de
commerce, ce qui implique notamment - en plus de la publication de fin de gérance dans un

30
journal d’annonces légales - une publicité au registre du commerce et des sociétés (RCS), et
une insertion au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (Bodacc).
2. Le propriétaire reprend le fonds pour en assurer lui-même l’exploitation. Dans ce cas, il le
reprend en l’état, avec notamment les contrats de travail en cours. Le locataire-gérant devra
demander sa radiation du RCS. Si le propriétaire du fonds n’est plus immatriculé au RCS, il
devra se ré-immatriculer.
3. Le propriétaire change de locataire-gérant. Il devra remplir un formulaire spécifique pour
déclarer le changement de locataire-gérant au centre de formalité des entreprises.
Pour être certain d’être en règle, il est vivement recommandé de se faire assister dans ces
démarches par un avocat spécialisé.

31
Local commercial : de l’absolue nécessité
d’appréhender la notion de « Bail précaire ».
Le 10/01/2020
En ce début d’année 2020, nous n’insisterons jamais assez sur un fléau qui touche bon nombre de
rédacteurs de baux portant sur des locaux commerciaux, qu’ils soient d’ailleurs professionnels ou non-
professionnels (Notion de Rédacteur professionnel, qui pourrait d’ailleurs faire, à elle seule, l’objet
d’un article tant les dispositions issues de la réforme du droit des obligations, en matière de
déséquilibre du bail notamment, impacteront sensiblement le devenir ou la remise en question du bail
en cours d’exécution…} : la confusion faite encore aujourd’hui entre les deux qualifications de « bail
de courte durée » et de « bail précaire ». Deux arrêts de Cour de cassation récents à titre
d’illustration : Cass. 3e civ. 14 novembre 2019 n° 18-21.297 F-D ; Cass. 3e civ. 12 décembre 2019,
n° 18-23.784 FS-P+B+I
Cass. 3e civ. 14 novembre 2019 n° 18-21.297 F-D :
« (…) Attendu que la société DDA fait grief à l’arrêt de dire qu’elle ne peut bénéficier du statut des
baux commerciaux et de rejeter sa demande ; Mais attendu qu’ayant relevé que, depuis l’origine des
relations contractuelles, le sort de l’immeuble, dont la destruction avait été évoquée plusieurs fois,
était lié à la réalisation par la commune d’un projet de réhabilitation du centre-ville et que les lieux
loués n’étaient pas destinés à rester pérennes, la cour d’appel, qui a caractérisé l’existence de
circonstances particulières, indépendantes de la seule volonté des parties et permettant de retenir la
qualification de convention d’occupation précaire, a exactement déduit, de ces seuls motifs, que le
statut des baux commerciaux n’était pas applicable ».
Cass. 3e civ. 12 décembre 2019, n° 18-23.784 FS-P+B+I :
« (…) Qu’en statuant ainsi, après avoir constaté, d’une part, que le projet de cession portait sur le
fonds de commerce de la locataire ou son droit au bail, ce qui excluait l’existence d’une cause
objective de précarité de l’occupation des lieux faisant obstacle à la conclusion ou à l’exécution d’un
bail commercial et justifiant le recours à une convention d’occupation précaire et, d’autre part, qu’au-
delà du terme prévu à la convention qui dérogeait aux dispositions statutaires, la locataire était restée
dans les lieux sans que le bailleur n’eût manifesté son opposition, ce dont il résultait qu’il s’était opéré
un nouveau bail, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres
constatations, a violé les textes susvisés ».

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La notion de bail précaire n’est pourtant pas inintelligible. Le législateur a même fait l’effort, en 2014,
de faire évoluer les dispositions du code de commerce, suite à la loi Pinel, en y intégrant à cette
occasion toutes les solutions issues de la jurisprudence constante : le bail précaire doit être entendu
comme celui étant contracté dans « des circonstances particulières indépendantes de la seule
volonté des parties » (C. com., art. L. 145-5-1).
Quelles sont ces circonstances ? Et surtout, « suis-je dans une de ces circonstances, pour pouvoir
intituler mon bail, bail précaire ? ». Puisque c’est la question que doit systématiquement se poser le
rédacteur au moment d’envisager la possibilité d’encadrer la relation contractuelle du preneur et du
bailleur par un bail dit « précaire ».
La Cour de cassation, en l’espace d’un mois, donne de bons enseignements pratiques dans ces deux
arrêts de troisième chambre civile.
Elle qualifie le bail de « bail dérogatoire » dans le premier des deux arrêts (2) et rejette cette
qualification dans le second (1). Deux solutions différentes ? Absolument pas. La solution est la
même, ce sont bien les situations qui diffèrent. Les deux arrêts ont, en effet, pour élément commun
ces fameuses circonstances « indépendantes de la seule volonté des parties ».
1- Dès lors, un projet de cession portant sur le fonds de commerce du locataire exclue
l’existence d’une cause objective de précarité de l’occupation des lieux faisant obstacle à la
conclusion ou à l’exécution d’un bail commercial et justifiant le recours à une convention d’occupation
précaire : Cass. 3e civ. 12 décembre 2019, n° 18-23.784 FS-P+B+I. Relevons toutefois que la solution
n’est pas si évidente et que la cour d’appel s’y est en l’espèce trompée, considérant que la cession du
fonds était un événement « incertain et extérieur à la volonté des parties puisqu’impliquant
l’intervention d’un tiers se portant acquéreur du fonds et qui en constituait le terme dans la limite
maximale fixée et le motif légitime de précarité ». Le raisonnement, bien qu’en vérité non dénué de
tout sens, est bien sûr rejeté par la Cour de cassation. Il ne s’agit pas de considérer que l’achat du
fonds par un tiers est incertain, mais bien de considérer que le vendeur (en l’espèce le locataire) est
celui qui décide de la vente du fonds. La vente bien qu’incertaine n’est pas indépendante de la volonté
des parties. Cette décision n’est pas sans importance puisqu’en définitive le locataire est considéré
avoir loué les locaux selon un bail de courte durée (ou bail dérogatoire) et non pas en vertu d’un bail
précaire. Nous rappelons que la durée du bail dérogatoire ne peut dépasser la durée maximale de
trois ans (depuis la loi Pinel de 2014). Le locataire étant ici resté dans les lieux à l’issue de ces trois
ans, à défaut de congé ou quelconque action du bailleur, les dispositions légales et règlementaires
s’appliquent : le bail dérogatoire devient automatiquement bail commercial ! Les parties se trouvent
donc liées, a minima, pour une durée totale initiale de neuf ans ! Illustration d’une autre règle

33
essentielle : ne jamais laisser l’insécurité juridique s’installer, spécialement dans cette période de fin
de relation contractuelle.
2- En revanche, la possible destruction d’un l’immeuble loué liée à la réalisation par la
commune d’un projet de réhabilitation du centre-ville rend toute location pérenne impossible
puisque caractérisant l’existence de circonstances particulières, indépendantes de la seule volonté
des parties : Cass. 3e civ. 14-11-2019 n° 18-21.297 F-D.
Retenir la qualification de convention d’occupation précaire (bail précaire) était donc parfaitement
logique et justifié. C’est en tout cas, dans cet arrêt, la décision de la Cour de cassation au détriment
du locataire pensant jouir, après vingt années de location, d’un bail commercial.
Rien de révolutionnaire, certes, mais l’arrêt a le mérite de mettre en lumière l’un des aspects
essentiels du bail précaire, voire de donner une définition de la précarité, à savoir la fragilité de
l’occupation.
Rappelons, également, que la situation pouvait très bien durer dix, vingt, trente ans, …, cela n’eut rien
changé à la solution : les parties savaient qu’un élément indépendant de leur volonté (imprévisible
dans la temporalité) mettrait fin à leur relation contractuelle.
Dans cette espèce, le bailleur avait mis fin à la location et sollicité la résiliation du contrat liant celui-ci
au preneur, suite à la réalisation de travaux de réaménagement du bâtiment résultants du permis de
construire accordé par la Commune.
Là aussi, la décision n’est pas sans conséquence : le locataire, se pensant en droit de rester dans
lesdits locaux en revendiquant le statut des baux commerciaux, perd tout droit au bénéfice d’une
quelconque indemnité d’éviction.
Le bailleur lui proposait, à juste raison, de conclure un nouveau bail, commercial cette fois-ci (toute
précarité s’étant envolée), chose qu’il avait refusée. Cela eut été pourtant le seul moyen pour lui de
continuer l’exploitation de son activité dans ces locaux.
Gageons, pour finir, que les rédacteurs de baux cesseront en 2020 d’appeler « bail précaire » un
« bail dérogatoire », pratique étant devenue si commune. Nous en appelons de nos (meilleurs)
vœux…

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A propos de KYLIA Commerce
Le département Commerce et Entreprise du groupe KYLIA, nouvel acteur de l'immobilier en France,
est un réseau de cabinets d'affaires spécialistes de la vente de Commerces et de l'immobilier
commercial.
En construisant la carrière de nos agents, ces derniers construiront en retour une entreprise comme
jamais nous ne l’aurions imaginé !
Méritocratie, Partage et Excellence
Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com
Contact Presse : KYLIA France
Marie LAURENT / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

S2 revue de presse kylia - semaine du 6 au 12 janvier 2020

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