Une sélection d'articles ayant retenu notre attention.

1. La revue de Presse KYLIA
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LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du 24 au 30 juin 2019
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL
Loi Macron : des notaires sanctionnés pour
entente sur les prix
Le 24/06/2019
L'Autorité de la concurrence a sanctionné, pour la première fois depuis la mise en oeuvre de la loi
Macron, un groupement notarial et la chambre des notaires de Franche-Comté pour entente tarifaire
visant à contourner la liberté de fixation des tarifs dans les activités immobilières.
La loi Macron réformant les professions de notaires et d'huissiers de justice remonte à août 2015.
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Ce sont deux cas localisés mais ils en disent long sur la résistance de certaines professions à se
libéraliser. L'Autorité de la concurrence a rendu public ce lundi deux sanctions. La première concerne
un groupement d'intérêt économique (GIE) baptisé Notimo qui rassemble une vingtaine de notaires
francs-comtois et s'est spécialisé dans l'immobilier. Un domaine dans lequel la loi Macron de 2015 a
instauré la fin du tarif réglementé pour faire jouer la concurrence et faire baisser les prix. Depuis le
1er mars 2016, les notaires fixent librement leurs tarifs pour leurs activités de négociations immobilières,
comme les agences immobilières.
Pour limiter l'effet de concurrence, le GIE avait mis en place une « grille tarifaire » unique pour les
notaires de son réseau. Avec une certaine efficacité puisque les prix affichés étaient 20 % au-dessus
de ceux des autres offices de la région. « La loi Macron fait son oeuvre et nous devons faire la nôtre »,
écrivait imprudemment un des notaires du réseau, dans un e-mail retrouvé par l'Autorité de la
concurrence.
Transaction
En mettant à la disposition du GIE son secrétariat (plusieurs courriers et courriels ont été envoyés aux
adhérents du réseau), la chambre notariale a été reconnue complice de la mise en oeuvre de cette
entente. Le GIE et la chambre n'ont pas contesté les faits ni leur qualification. Ils ont recours à une
transaction, une procédure par l'Autorité de la concurrence et ont écopé de sanctions réduites à hauteur
de 250.000 euros et 45.000 euros.
Dans sa deuxième décision rendue ce lundi, l'Autorité a cette fois sanctionné le bureau commun des
significations (BCS) des Hauts-de-Seine, qui réunit la totalité des huissiers du département. Pour limiter
la « liberté d'installation » , là encore prévue par la loi Macron, ce bureau réclamait aux huissiers
récemment arrivés dans le département et qui débutaient leur activité via cette nouvelle procédure un
« droit d'entrée » de 300.000 euros ! Or l'adhésion à ce bureau (BCS) est une condition sine qua non
dans le département pour pouvoir signifier des actes, c'est-à-dire accéder à la principale mission des
huissiers de justice. Le bureau a été sanctionné à hauteur de 120.000 euros, là encore grâce à une
procédure de transaction.
Source : www.lesechos.fr

3. La revue de Presse KYLIA
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Rénovation énergétique: 42% des Français ne
veulent pas de travaux
Le 24/06/2019
FOCUS - Un récent rapport souligne que les Français sont soucieux d’améliorer les performances
énergétiques de leur logement. Cependant, 42% d’entre eux ne souhaitent pas faire de travaux d’éco-
rénovation.
La population française se préoccupe des travaux de rénovation. En cause: l’augmentation des tarifs
de l’électricité (5.9% TTC depuis le 1er juin) et les factures de gaz qui flambent. Ainsi, les considérations
budgétaires mais également écologiques sont devenues un enjeu majeur du quotidien dans l’Hexagone.
En témoigne la poussée écologiste aux élections européennes du 26 mai dernier. Franfinance, une
filiale de Société Générale spécialisée dans le financement des ventes des biens d’équipement pour
les entreprises, publie chaque année un panaroma des travaux d’éco-rénovation que font les Français.
Le dernier en date confirme la tendance. 38% des Français ont fait des travaux de remise à niveau
énergétique. 20% n’en a pas encore fait mais souhaite en faire. Mais 42% refuse toujours d’en réaliser.
Cette étude publiée à l’occasion de la semaine européenne du développement durable qui a lieu début
juin, se base sur un questionnaire posé sur Internet à un échantillon représentatif de la population

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française. Elle met en évidence que pour 83% des sondés, la raison première de tels travaux est celle
des économies d’énergie. Un chiffre qui grimpe à 95% pour les 25-34 ans.
Mis à part les économies d’énergie, l’amélioration du confort de vie (65%) et la volonté de réduire son
impact sur l’environnement (41%) sont présentées comme motifs pour procéder à une éco-rénovation.
Seul un tiers des répondants déclarent avoir fait ces aménagements pour augmenter la valeur de leur
patrimoine.
Pour 83% des Français, la motivation première de travaux d’éco-rénovation est celle des économies
d’énergie.
Lors de l’achat d’un bien immobilier, les futurs propriétaires consacrent une part grandissante de leur
crédit à des travaux d’amélioration des performances énergétiques. 38% des Français ont déjà réalisé
des travaux d’isolation (matériaux d’isolation thermique, remplacement de fenêtres en simple vitrage
par des fenêtres en double vitrage...). Il s’agit principalement des plus de 65 ans (56%) et de Français
habitant dans une maison individuelle ou un pavillon (50%). Et 10% des Français souhaiteraient même
refaire ces travaux.
La moitié (47%) des Français estime que leur logement consomme trop d’énergies fossiles, surtout
dans le Nord (65%) et dans l’Est (63%) pour le chauffage. Concernant l’électricité, 40% des Français
jugent leur logement trop gourmand. Un Français sur cinq considère que son logement consomme trop
d’eau. 77% des sondés ayant réalisé des travaux d’éco-rénovation ont remplacé leurs fenêtres. Il s’agit
de l’élément le plus populaire.
Les freins aux travaux d’éco-rénovation
Près de la moitié des Français (42%) n’a jamais réalisé de travaux d’éco-rénovation et ne prévoit pas
de le faire. Les premiers à rechigner sont locataires et ne souhaitent pas investir dans un logement qui
ne leur appartient pas (38%). Les seconds, sont découragés par le coût des travaux (19%). D’autres ne
pensent pas avoir le droit de réaliser des travaux (18%) ou n’en voient pas l’intérêt (18%). Les aides de
l’Etat sont cependant nombreuses pour les travaux d’éco-rénovation et d’économies d’énergie. Crédit
d’impôt pour la transition énergétique (CITE), éco-prêt à taux zéro ou encore chèque énergie... autant
de dispositifs dont vous pouvez bénéficier pour améliorer les performances énergétiques de votre
logement.
Source : www.lefigaro.fr

5. La revue de Presse KYLIA
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Le plan de revitalisation des villes moyennes
prend forme
Le 25/06/2019
Les premières localités commencent à lancer leur appel à projets dans le cadre du programme Action
coeur de ville du gouvernement. 55 devraient l'avoir fait d'ici à la fin de l'année. La liste des sites
concernés a été officialisée. L'objectif est de rénover ou construire des logements dans le centre de ces
localités, d'y ramener de l'activité, des commerces et… des habitants.
En centre-ville de Limoges, un logement sur deux est vacant. Un commerce sur deux est vide dans
l'hyper centre. La commune tente de retrouver de l'attractivité.
Babsy/CC by SA 3.0
Réinvestir et redynamiser les villes moyennes. C'est le projet que s'est fixé le gouvernement en
décembre 2017 via son plan Action coeur de ville. Il prévoit un investissement de 5 milliards d'euros sur
cinq ans, devant bénéficier à 222 communes de 8.000 à 134.000 habitants. De Morlaix à Haguenau,
de Béthune à Montluçon, de Tarbes à Draguignan… Il s'agit de rénover ou construire des logements
dans le centre de ces localités, d'y ramener de l'activité, des commerces et… des habitants.

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Deux premières villes - Dunkerque et Chateaubriand - ont lancé un appel à projets. Une quinzaine
d'autres devrait le faire durant l'été, 55 au total d'ici à la fin de l'année, afin de réhabiliter un bâtiment
(immeuble, hôpital, caserne, halles, couvent, hôtel-dieu, etc.) ou une friche industrielle. « Nous avons
besoin d'un réseau de moyennes villes qui constituent un maillage territorial et aient une fonction de
centralité vitale pour l'ensemble du territoire », a rappelé le préfet et directeur du programme Action
coeur de ville, Rollon Mouchel-Blaisot.
Emplois, transports et services publics
Ces réhabilitations annoncées suffiront-elles à impulser une dynamique dans ces villes ? « On ne va
pas attirer des habitants dans des localités aussi belles soient-elles si en face il n'y a pas d'emplois »,
mettait en garde début juin le président délégué du Medef, Patrick Martin, lors d'un colloque organisé
par la Banque des territoires. La question des transports et des services publics est également
essentielle. « La dimension économique n'est pas l'oubliée du programme, rassure Rollon Mouchel-
Blaisot. Mais ces réhabilitations sont un préalable. Dans certaines villes, il faut d'abord qu'on arrête le
mouvement de déclin ». Et, ajoute-t-il, les 5 milliards du plan doivent servir de « fonds d'amorçage »
pour favoriser l'investissement privé.
Manque d'habitats familiaux
Toutes les villes moyennes, cependant, n'ont pas les mêmes problématiques. « A Cholet, l'emploi n'est
pas un souci. Nous sommes au coeur d'un bassin industriel très fort avec Michelin, Thales, de
nombreuses PME… Nous manquons de salariés ! Le centre-ville, en revanche, concentre des studios
ou des petits logements mais manque beaucoup de logements familiaux », explique l'adjoint au maire
chargé de l'aménagement Jean-Paul Brégeon. La ville a ainsi prévu de réinvestir l'îlot de la Boule d'Or,
en partie occupé par un ancien hôtel-restaurant, une ex-brocante et des logements inoccupés, pour y
construire de l'habitat à destination des familles, avec des commerces ou activités en rez-de-chaussée.
Le projet aurait sans doute vu le jour sans ce programme gouvernemental, admet Paul Brégeon. Mais
« Action coeur de ville a un effet accélérateur ». En outre, souligne-t-il, cela favorise l'échange
d'expériences avec d'autres localités.
Logements et commerces vacants
Le défi sera plus grand encore à Limoges. La ville « a perdu plus de 5 % d'habitants entre 2010 et 2015,
un logement sur deux est vacant en centre-ville. Un commerce sur deux est vide dans l'hyper centre »,
note le directeur local du projet Action coeur de ville, Frédéric Fourgnaud. La mairie, qui a déjà lancé la

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rénovation de ses halles ou de sa grand-place, programme désormais de créer des logements et des
locaux de commerces ou d'activités tertiaires sur « une dent creuse », l'îlot Elie-Berhet, à usage de
parking. La commune, peu à peu, se donne une nouvelle image.
Source : www.lesechos.fr

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Crédit immobilier: toujours difficile
d’emprunter sans CDI
Le 26/06/2019
Les taux de crédit sont au plancher… Mais tous ceux qui veulent devenir propriétaires ne peuvent pas
emprunter.
À 1,29 % en moyenne au mois de mai, hors assurance et toutes durées d’emprunt confondues, selon
l’observatoire Crédit Logement/CSA, les taux d'intérêt sont extrêmement bas.
(C) SIPA

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Il ne faut pas hésiter à emprunter : c'est le message du moment, conditionné par des taux d'intérêt
extrêmement bas, à 1,29 % en moyenne au mois de mai hors assurance et toutes durées d'emprunt
confondues, selon l'observatoire Crédit Logement/CSA. Une bonne affaire effectivement, comparé au
taux de l'inflation, à 0,9 % sur un an en mai, selon l'Insee. Mais pour pouvoir emprunter auprès des
banques et devenir propriétaire, il faut toutefois remplir un certain nombre de conditions : avoir un apport
personnel, des revenus suffisants pour faire face aux mensualités demandées et… avoir un CDI. "De
fait, il y a une forme d'autocensure chez les personnes non titulaires d'un CDI, qui n'osent pas demander
de prêt leur banque", constate Bruno Rouleau, directeur des partenariats du courtier In&Fi.
En pratique, selon le courtier VousFinancer, les personnes en CDD ne représentent que 1,3 % des
emprunteurs de son portefeuille en ce début d'année, un niveau inférieur à celui constaté (1,7 %) en
2018. Et bien souvent, la demande de crédit immobilier n'est acceptée que parce qu'il s'agit d'un couple
où l'un des deux est en CDI. Seuls 0,3 % des prêts sont accordés à deux personnes en CDD : "Dans
un contexte de forte demande de crédit, les banques ont la possibilité de privilégier les dossiers les plus
faciles et les moins risqués ! C'est finalement le niveau très bas des taux qui incitent les banques à la
prudence car les marges actuelles ne permettent pas de couvrir le coût du risque", estime Jérôme
Robin, directeur général de VousFinancer.
Les profils indépendants un peu mieux considérés
Pour autant, selon Philippe Taboret, directeur général adjoint du coutier Cafpi, "les banques acceptent
de financer ces profils, à condition de pouvoir avoir une certaine garantie sur le risque qu’elles vont
prendre". Concrètement, "les banques vont examiner le montant de l’apport personnel et le montant
demandé, l’âge et le type de métier de l’emprunteur, ainsi que son secteur d’activité, explique Bruno
Rouleau. Surtout, elles veulent savoir si l’emprunteur a fait le choix, depuis longtemps ou, de ce mode
de travail. Elles vont examiner les situations au cas par cas, comme pour les intermittents du spectacle,
les saisonniers ou les contractuels de la fonction publique". Certaines professions (médicales par
exemple), surtout pour ceux installés depuis longtemps, peuvent décrocher leur crédit. "Les barèmes
de taux sont les mêmes que pour les salariés, précise Philippe Taboret. Les banques vont aussi vérifier
la différence entre le loyer payé et la mensualité demandée, pour vérifier que le 'saut de charges' ne
soit pas trop important".
Les profils indépendants (travailleurs non-salariés, auto-entrepreneurs, chefs d’entreprise, artisans,
commerçants et professions libérales) sont un peu mieux considérés, mais la tendance est la même :
5,1 % des emprunteurs sont des indépendants contre 6 % en 2018 selon VousFinancer. Un paradoxe ?
Pas vraiment, dans la mesure où les personnes en CDD peuvent enchaîner des missions de très

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courtes durées, alors que les indépendants sont a priori installés sur du long terme. "Alors que la durée
moyenne des crédits ne cesse de s’allonger, les banques ont besoin d’avoir une visibilité sur la pérennité
et la régularité des revenus qui permettront à l’emprunteur de rembourser ses mensualités, analyse
Sandrine Allonier, porte-parole de VousFinancer. Elles vont demander au minimum deux ou trois bilans
successifs, qu’elles vont analyser en détail pour évaluer la situation de l’entreprise".
Source : www.challenges.fr

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LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE
L'acte de vente peut-il contenir une clause
exonérant de la garantie décennale ?
Le 25/06/2019
"En cas de vente, peut-on inclure dans l'acte de vente une clause pour s'exonérer de la
garantie décennale ou est-ce impossible ?"
© Thinkstock
On peut toujours inclure une telle clause dans l’acte. Cependant, la garantie décennale est une
obligation légale. Il faut qu’il y ait l’accord des parties. Il est nécessaire que l’acheteur soit bien
conscient des conséquences d’une telle clause et de sa prise de risques en cas de dommages. Le
risque de remise en cause de cette clause est important, compte-tenu des possibles impacts et des
montants en jeu. Le fait de l’inclure à l’acte n’exonérera pas totalement le vendeur de sa
responsabilité.
Pour ma part, je ne conseillerais pas à un client de signer une telle clause, sauf à acheter en l’état
avec une décote de prix significative.
Source : www.lhôtellerie-restauration.fr

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Estimer un hôtel avec la méthode du millième
Le 26/06/2019
Lors d'une estimation, la méthode du millième a l'avantage de pouvoir servir pour la
détermination de la valeur globale de l'établissement (fonds et murs), mais aussi de permettre
d'évaluer le prix des nuitées.
© Thinkstock
Pour utiliser la méthode du millième, l'établissement doit avoir atteint un taux d'occupation stable, ce
qui implique une exploitation d'au moins trois ans.
Dans le domaine de l'hôtellerie, les questions les plus fréquentes concernent l'estimation des murs
commerciaux, celle du fonds de commerce ou de l'ensemble. Il existe plusieurs méthodes pour
approcher la valorisation de cet ensemble, dont l'approche directe par la règle du millième.
C'est une méthode d'appréciation approximative, mais elle a l'avantage de pouvoir servir pour la
détermination de la valeur globale de l'hôtel (fonds et murs), mais aussi de permettre d'évaluer le prix
des nuitées.
En effet, sur la base d'usages professionnels et d'études statistiques, il a été instauré que le prix moyen
d'une chambre devait être égal au millième de son coût de construction ou d'achat.
Cette méthode a l'avantage d'être simple d'application, peut-être obsolète pour certains. L'application

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de la méthode du millième devra se faire avec prudence lorsque l'hôtel a des activités annexes telles
que la restauration, des séminaires, un spa… car cette partie ne pourra pas être valorisée avec cette
méthode. Chaque méthode a ses limites et des conditions.
► Valorisation des murs et du fonds d'un hôtel
L'une des conditions pour pouvoir appliquer cette méthode concerne le taux d'occupation de l'hôtel. Il
est indispensable que l'établissement ait atteint un taux d'occupation stable, ce qui implique une
exploitation d'au moins trois ans. Le taux d'occupation sera alors le plus souvent de l'ordre de 60 et
65 %.
Cette méthode, dite de recoupement, est surtout utilisée lors d'étude d'implantation en partant du
postulat que le coût de construction d'une chambre ou son coût d'achat est égal au millième de son prix
de vente moyen.
Si on prend par exemple un hôtel de 30 chambres avec un revenu moyen par chambre (RMC) de 100 €,
il pourrait être valorisé selon cette méthode à :
100 € × 30 chambres × 1 000 = 3 000 000 € fonds et murs.
Lorsque l'établissement, a une certaine notoriété, le montant obtenu pourra être majoré jusqu'à 20 %.
► Détermination du prix de vente des nuitées
La méthode du millième permet aussi d'approcher le prix moyen de vente des chambres. En effet, si on
connaît le prix d'acquisition de l'hôtel et le nombre de chambres, il sera aisé de retrouver un prix moyen
par chambre en appliquant la même formule.
Par exemple, pour un hôtel de 50 chambres acquis 4 000 000 € fonds et murs, on obtiendra :
4 000 000 € (prix d'acquisition) ÷ 1000 ÷ 50 chambres = 80 €.
Bien évidemment, il est important de comparer le résultat obtenu avec les statistiques des hôtels de la
même catégorie situés dans le même secteur, afin de s'assurer que les prix pratiqués sont cohérents.
De la même manière, il faudra tenir compte de l'écart entre le prix affiché et le revenu par chambre loué
(lié aux fluctuations saisonnières, aux commissions…).

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Si le résultat obtenu selon cette méthode est différent des prix moyens observés dans un hôtel ayant
les mêmes caractéristiques (catégorie, situation..), on pourra logiquement conclure :
- si le prix est supérieur, que l'investissement réalisé est supérieur à celui des concurrents,
compromettant ainsi la rentabilité de l'hôtel ;
- à l'inverse, s'il est inférieur, l'exploitant aura de bonnes perspectives de rentabilité.
La règle du millième est une méthode parmi beaucoup d'autres que l'on peut utiliser dans l'évaluation
hôtelière. Toutefois, elle ne doit pas être votre seule référence. Il ne faut pas hésiter à utiliser plusieurs
méthodes et les croiser, en les adaptant aux spécificités de l'établissement et en gardant une approche
critique.
Source : www.lhôtellerie-restauration.fr

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Restaurants et débits de boissons : de
nouvelles normes d’accessibilité pour les
personnes handicapées ?
Le 26/06/2019
Les restaurants et débits de boissons sont tenus de respecter des normes d’accessibilité aux personnes
handicapées. Ces normes s’intéressent notamment aux largeurs minimales des allées...
Restaurants et débits de boissons : le point sur la largeur des allées
Les restaurants et débits de boissons sont classés dans la catégorie des établissements recevant du
public (ERP) et, à ce titre, sont tenus de respecter des normes générales d’accessibilité pour les
personnes handicapées.

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Mais il existe aussi des règles d’accessibilité plus spécifiques qui ne valent que pour les restaurants et
débits de boissons, et notamment en ce qui concerne les allées permettant la circulation à l’intérieur
des établissements.
Les allées principales doivent avoir une largeur d’au moins 1,20 m, et doivent permettre au minimum
aux personnes handicapées d’accéder aux places accessibles aux personnes en fauteuil roulant et aux
sanitaires qui leur sont adaptés.
Quant aux autres allées, elles doivent avoir une largeur au moins égale à 0,60 m.
Source : Arrêté du 27 février 2019 modifiant diverses dispositions relatives à l'accessibilité aux
personnes handicapées des bâtiments d'habitation collectifs et des maisons individuelles lors de leur
construction, des établissements recevant du public lors de leur construction et des installations
ouvertes au public lors de leur aménagement, des établissements recevant du public situés dans un
cadre bâti existant et des installations existantes ouvertes au public.
Source : www.bar-brasserie.fr

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Les principales clauses du bail commercial
dans les CHR
Le 27/06/2019
Le CHR peut négocier avec le bailleur des clauses protectrices. Le futur locataire doit analyser
certains éléments du bail avec une particulière rigueur : l'activité prévue par le bail, la révision,
le dépôt de garantie, le loyer, les charges et travaux, ou encore la clause d'agrément et
l'indemnité d'éviction.
© Thinkstock
Le locataire doit en principe veiller à avoir une autorisation écrite de son bailleur avant
d'exercer une nouvelle activité. Elle est indispensable.
► En quoi le régime du bail commercial est-il intéressant ?
Le bail commercial confère au CHR un statut protecteur par rapport aux baux précaires limités à trois
ans (deux ans pour ceux conclus ou renouvelés avant le 1er septembre 2014). Le CHR peut négocier
avec le bailleur des clauses protectrices. Le locataire, dans le cadre de la conclusion ou du
renouvellement du bail, doit analyser certains éléments du bail avec une particulière rigueur.

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► Le professionnel doit préciser l’activité qu’il exercera
Le professionnel doit faire préciser dans le bail les activités qu’il veut exercer. Il doit demander l’accord
du bailleur si, en cours de bail, il veut exercer une activité complémentaire ou nouvelle, ou encore
l’affecter à un autre usage que celui prévu par le règlement de copropriété l’une des pièces (dans ce
dernier cas, le bailleur demandera l’accord du syndicat des copropriétaires).
Le locataire doit en principe veiller à avoir une autorisation écrite de son bailleur avant d’exercer une
nouvelle activité. Elle est indispensable, car à défaut de cette autorisation écrite, il s’expose à une
demande du bailleur en acquisition de la clause résolutoire ou en résiliation judiciaire. En pratique, le
bailleur demandera souvent une augmentation de loyer en cas d’adjonction d’une nouvelle activité.
Par exemple, un bailleur a pu obtenir la résiliation du bail pour non-respect de sa destination, qui était
sandwicherie, viennoiserie, vente de pains, dès lors que l’établissement avait en réalité une activité de
restauration, proposant des plats chauds, avec des tables et chaises, et des équipements de cuisine :
plaques de cuisson individuelles, wok, four vapeur, hotte aspirante... (CA Paris, 8 février 2019,
n° 18/06936).
► Compléter ou modifier l’activité du bail
Cela doit se faire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Le
bailleur a trois mois pour répondre, sinon il est réputé avoir acquiescé. S’il répond, il donne son accord
moyennant parfois un complément de loyer. En cas de contestation, le professionnel devra saisir le
tribunal de grande instance par avocat.
► Révision du bail commercial
Le bail commercial peut être révisé tous les 3, 6 ou 9 ans sauf clause contraire prévoyant une révision
à tout moment. La révision peut être demandée dès le lendemain de l’expiration de l’échéance triennale
par acte d’huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception. Le preneur à bail devra être
vigilant sur la clause concernant la date de révision de son bail. Il peut donner congé au bout de 3 ans
(9 ans pour les exploitants de résidences de tourisme). Une clause du bail peut toutefois le lui interdire
mais seulement pour les baux de plus de 9 ans, ceux des locaux monovalents, ceux des locaux à usage
exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage. Le professionnel doit demander au propriétaire le
renouvellement de son bail huit ans et demi après sa conclusion par acte d’huissier. Il devra faire
attention à cette date afin d’éviter le déplafonnement du loyer à la valeur locative quand le bail atteint
12 ans sans avoir été renouvelé.

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► Montant du dépôt de garantie
Il est habituellement de 3 mois de loyer (6 mois si le loyer est payé à terme échu). Le bailleur ne doit
pas réclamer de TVA sur ce montant et doit le rembourser au locataire à son départ. En cas de cession
de fonds ou de bail, l’exploitant devra en obtenir le remboursement par l’acquéreur.
► Comment sera fixé le loyer ?
Le professionnel doit être très prudent sur les clauses relatives au montant du loyer, qui est fixé par
accord des parties.
 Indice des loyers commerciaux (ILC) : c’est l’indice Insee de référence. Le loyer peut être
indexé sur cet indice. Cependant un autre indice peut être envisagé, tel celui du coût de la
construction. À défaut de clause particulière dans le bail, le renouvellement est plafonné à la
variation de l’ILC ou de l’autre indice choisi (article L145-34 du code de commerce).
En revanche, en l’absence de clause ou d’accord entre les parties, le loyer peut subir des variations à
la hausse lors du renouvellement du bail, s’il y a une modification notable des éléments mentionnés ci-
dessous, qui doivent avoir un impact sur le CHR concerné.
- Les caractéristiques du local considéré ;
- la destination des lieux ;
- les obligations respectives des parties ;
- les facteurs locaux de commercialité (article L145-33 du code de commerce).
La variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année,
à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente (article L145-34 du code de commerce).
 Clause d’échelle mobile et clause recettes : une clause d’échelle mobile ou clause de
recettes (basée sur le chiffre d’affaires ou les recettes du CHR) peut être prévue au contrat.
Cette révision permet au bailleur d’augmenter de 10 % par an le loyer, mais seulement si sa
valeur actuelle dépasse un quart de la valeur initiale. La clause d’échelle mobile ou une clause
recettes agissent aussi à la baisse compte tenu de la crise économique (baisse des montants
des loyers) ou de la diminution du chiffre d’affaires du CHR.

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 Spécificité de la branche hôtelière (article R145-10 du code de commerce): si le local est
monovalent (il ne peut pas être affecté à un autre usage sans des travaux importants et
coûteux), le loyer peut être soumis à des variations importantes. Son montant sera calculé en
fonction du chiffre d’affaires théorique de l’hôtel : soit par la méthode hôtelière (utilisée par le
juge) associant le taux d’occupation maximal puis réel de l’établissement avec les valeurs
locatives brutes et nettes, soit par la méthode immobilière associant le chiffre d’affaires avec le
coût de l’investissement pour le locataire. Il sera alors dans l’intérêt du CHR de démontrer le
caractère polyvalent de son local afin d’éviter ces hausses de loyer et même en demander la
baisse. La polyvalence des locaux sera notamment caractérisée lorsque les deux activités
seront importantes et autonomes.
En revanche, le fait que la clientèle du restaurant dépende étroitement de l’hôtel est un élément pouvant
attester du caractère monovalent des locaux (tribunal de grande instance de Paris, 24 janvier 2018,
affaire 17/00017 chambre 5 section 4LC).
 Baisse des facteurs locaux de commercialité : elle permet au professionnel de demander la
baisse du loyer due par exemple à une diminution importante du nombre d’habitants autour du
local ou du nombre de bureaux, disparition d’un commerce ou d’une ligne des transports
publics. Elle doit avoir un impact direct sur l’activité du CHR. La baisse du loyer, elle, n’est pas
plafonnée.
Par ailleurs, le locataire commercial ne peut obtenir la baisse de son loyer auprès du juge du seul fait
que les commerces voisins aient renégocié à la baisse leurs loyers avec le même bailleur (Ccass, 3e
civ. 25 octobre 2018 n° 17-22.129).
► Qui devra payer les charges et travaux du bail ?
 Concernant les baux en cours au 5 novembre 2014
- S’il n’y a pas de clause : le locataire supporte les réparations locatives et de menu entretien et le
propriétaire supporte les réparations d’entretien ou de gros entretien (changement d’une chaudière ou
remplacement d’un système de climatisation), les grosses réparations (réfection totale de la toiture) et
les réparations occasionnées par la vétusté ou la force majeure (grêle, tempête, foudre…). Les travaux
imposés par l’administration (mise en conformité : accessibilité, hygiène, sécurité) sont à la charge du
propriétaire.
- S’il y a une clause : le bailleur peut imposer au locataire une clause contraire pour tous types de
travaux y compris les gros, par exemple : travaux de mise en conformité des locaux à leur destination

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et aux normes spécifiques, par exemple pour la sécurité incendie (Ccass, 3e civ. 18 janvier 2018, n°
16-25.126), réfection du plancher haut des caves, étanchéité d’une courette, réfection du bâtiment
(Ccass. 3e civ. 15 février 2018, n° 16-29.052).
Cette clause mettant à la charge du locataire les grosses réparations (article 606 du code civil) est en
vigueur tant que le bail n’est pas renouvelé. Au renouvellement, c’est le régime des baux conclus après
le 5 novembre 2014 - plus protecteur pour le CHR - qui s’applique.
 Concernant les baux conclus après le 5 novembre 2014
Pour ces derniers, le bailleur a obligatoirement à sa charge : les grosses réparations (gros murs, voutes,
rétablissement des poutres …) et les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la
vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se
trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations. Ces dernières pourront être mises à la charge
du locataire s’il n’a pas correctement entretenu le bien loué.
► La clause d’agrément
Le locataire doit demander au bailleur l’autorisation de sous-louer. Par précaution, le preneur négociera
avec son bailleur une clause dans le bail permettant la sous-location ou obtiendra un écrit du bailleur
en cours de bail.
Certaines clauses subordonnent la mise en location-gérance au contrôle et/ou l'autorisation du bailleur.
Par exemple, si une clause exige que :
- le CHR doit être exploité personnellement par le commerçant titulaire du bail attaché aux locaux loués ;
- le bailleur se réserve un droit de préférence lors de la mise en location-gérance du CHR ;
- le bailleur donne son agrément avant toute mise en location-gérance.
La validité et l'interprétation de ces clauses dans les baux s'apprécient au cas par cas.
Attention, si vous mettez en location-gérance le CHR en contravention avec vos obligations, vous
risquez la résiliation du bail commercial à vos torts (Cour de cassation, 3e Ch Civ 6 février 2013, 11-
23.479). Il convient donc de bien analyser les clauses de votre bail et d'avoir recours à un avocat
spécialiste des CHRD pour rédiger ou analyser ces clauses.

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Le bailleur peut également insérer des clauses d’agrément du cessionnaire du CHR, de manière à
contrôler son sérieux et sa solvabilité, notamment sa capacité à payer les loyers. Cependant, ces
clauses ne doivent pas conduire à un abus de la part du propriétaire. S’il s’avère qu’il y a abus, les juges
pourront le sanctionner, notamment en référé.
► L’indemnité d’éviction
L’indemnité d’éviction est due au professionnel en cas de congé ou de refus de renouvellement du bail
par le propriétaire des locaux, sauf motif grave (absence de paiement des loyers, travaux non autorisés
par le bailleur ou encore immeuble insalubre ou dangereux). En principe, elle est évaluée par le juge en
fonction des résultats financiers, notamment le ou les trois derniers chiffres d’affaires du commerce ou
le différentiel entre le loyer en cours et le loyer futur en cas de signature d’un nouveau bail par un même
occupant des mêmes locaux. Coefficient appliqué : par exemple, un restaurant proche du quartier
Bastille, à Paris, a obtenu une indemnité d’éviction égale à six fois la différence entre les deux loyers
(loyer d’un nouveau bail au prix du marché à 35 040 € - loyer en cours à 9 717,08 € = 25 322,92 €), soit
la somme de 151 937,52 € (6 × 25 322,92 = 151 937,52 €), en raison de la position favorable de
l’activité. Cependant, si le professionnel veut partir sans perdre sa clientèle, l’indemnité d’éviction sera
évaluée en fonction des frais occasionnés par le départ et l’installation dans un nouveau commerce.
Méthode du différentiel de loyer : par exemple, un propriétaire de sandwicherie et restauration rapide à
emporter dans le IXe arrondissement de Paris a obtenu une indemnité égale à 110 % du chiffre
d’affaires, soit la somme de 620 000 €, en raison de la commercialité du quartier qui a évolué à la baisse.
Cependant, il est envisageable que cette indemnité puisse être fixée dans le bail, ce qui protège le
professionnel en cas de diminution du chiffre d’affaires mais le dessert en cas d’augmentation. Il faut
donc être vigilant sur ce type de clause.
Compte tenu des risques encourus, l’exploitant a donc tout intérêt à recourir à un avocat spécialisé dans
les CHR pour négocier et rédiger la conclusion ou le renouvellement de son bail, y compris lorsqu’il
acquiert ou exploite un CHR, afin d’éviter un alourdissement des charges injustifié de nature à grever
la trésorerie et certaines demandes de résiliation du propriétaire au motif du non-respect du bail.
Source : www.lhôtellerie-restauration.fr

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Estimation : optimiser le fonctionnement de
votre affaire
Le 28/06/2019
Pour valoriser au mieux son affaire en vue de son évaluation, il existe plusieurs leviers, autres
que comptables, comme des politiques de gestion et de ressources humaines efficaces. La
vente implique la transmission de tous vos contrats, et notamment de votre personnel. Par
conséquent, un sur ou sous-effectif, ou encore une équipe mal adaptée, pourraient être un point
négatif et impacter l'évaluation à la baisse.
© Thinkstock
En fonction de la catégorie de votre établissement et de sa capacité, il existe des normes
professionnelles qui vous donnent des ratios moyens de productivité permettant de déterminer
l'efficacité de vos politiques de gestion et de ressources humaines.
L'évaluation est une étape vers la transmission de son entreprise, qui se prépare et s'anticipe. Mais
pour pouvoir optimiser cette transmission, il faut savoir mettre en avant les spécificités de son hôtel ou
hôtel-restaurant. En effet, l'évaluation d'un hôtel-restaurant est un exercice complexe, mais il ne faut
pas s'arrêter aux données chiffrées, votre affaire ne se résumant pas à une multiplication du chiffre
d'affaires ou d'un EBE. Il est important de prendre en compte le caractère unique de votre affaire, pour

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pouvoir maximiser l'évaluation en corrigeant par exemple avant la mise en vente les faiblesses mises
en lumière par cet exercice.
En fonction de la catégorie de votre établissement et de sa capacité, il existe des normes
professionnelles qui vous donnent des ratios moyens de productivité permettant de déterminer
l'efficacité de vos politiques de gestion et de ressources humaines.
En effet, la vente de votre affaire implique la transmission de tous vos contrats, et notamment de votre
personnel. Par conséquent, un sur ou sous-effectif, ou encore une équipe mal adaptée, pourraient être
un point négatif pour la vente et impacter l'évaluation à la baisse.
► Deux ratios de personnel incontournables
• Le ratio de frais de personnel : il s'agit du rapport de la masse salariale (salaires + charges) sur le
chiffre d'affaires HT sur une même période. La valeur moyenne de ce ratio se situe entre 30 et 40 %.
Plus la catégorie de votre établissement est élevée, plus le service proposé est important et plus ce
ratio est élevé. Dans un hôtel de 5 étoiles, il avoisine les 36 %, mais chute à 28 % pour un hôtel 2
étoiles.
Ratio frais de personnel < 40 % = [(salaires + charges salariales) ÷ chiffre d'affaires HT]
• L'indicateur de productivité : il s'agit du chiffre d'affaires HT réalisé par employé, obtenu en divisant le
chiffre d'affaires HT par le nombre moyen de salariés sur une même période. De la même manière, la
valeur de ce ratio dépend du type d'établissement. Par exemple, pour un hôtel avec restaurant servant
moins de 100 repas par jour, il faut compter une personne pour 30 couverts pour un restaurant de
niveau moyen ou une personne pour 8 couverts pour un 2 étoiles. Par conséquent, un restaurant de
niveau moyen avec un ticket moyen de 20 € HT aura une productivité théorique de 600 € par employé
par jour, tandis qu'un deux étoiles dont le ticket moyen serait de 120 € HT devrait avoir une productivité
théorique de 960 € par employé par jour.
Il est possible d'affiner cette analyse, notamment lorsque votre établissement est un hôtel-restaurant,
en séparant les activités pour le calcul.
► Valoriser les compétences
Vous pouvez aussi faire un point sur votre équipe, sa composition, son ancienneté, son expérience…
Lors de la vente, les futurs acquéreurs souhaiteront obtenir la liste de votre personnel avec :

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- son niveau de qualification directement corrélé à la qualité de vos services ;
- son ancienneté : plus les salariés ont de l'ancienneté dans l'établissement et meilleure sera leur
connaissance de l'exploitation. L'expérience reste un gage de qualité ;
- la rémunération et les types de contrats : un nombre important de CDI, par exemple, limite la marge
de manœuvre de l'acquéreur sur sa propre politique de gestion.
Cette démarche permet de connaître l'efficacité de l'organisation en place, qui contribue à la bonne
exploitation de votre établissement. Elle met aussi en lumière les forces et faiblesses de votre
management et de votre exploitation, le but étant de trouver la bonne adéquation entre les frais de
personnel et la qualité de services recherchée.
L'une des questions posées lors des premières visites concerne les raisons de la cession et le rôle du
dirigeant. S'il est difficile d'estimer au niveau national une durée de rotation moyenne des affaires, il
faudra néanmoins faire preuve de prudence si l'établissement à la vente a été acquis il y a moins de
cinq ans. Une revente trop rapide peut parfois être révélatrice de vices cachés. De plus, si le dirigeant
est l'âme de l'établissement, un cuisinier reconnu, voire quelqu'un de difficilement remplaçable, cela
peut-être un frein à la vente et entraîner une décote du prix de l'affaire.
Ces éléments d'analyse, s'ils ne permettent pas de concevoir une formule mathématique magique pour
l'évaluation de votre bien, peuvent néanmoins être une précieuse base d'argumentation lors de la
négociation du prix de vente, que vous soyez du côté acquéreur ou cédant. Ils peuvent ainsi servir à
justifier le prix proposé à partir de données objectives et factuelles.
Source : www.lhôtellerie-restauration.fr

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A propos de KYLIA Commerce
Le département Commerce et Entreprise du groupe KYLIA, nouvel acteur de l'immobilier en France, est
un réseau de cabinets d'affaires spécialistes de la vente de Commerces et de l'immobilier commercial.
En construisant la carrière de nos agents, ces derniers construiront en retour une entreprise comme
jamais nous ne l’aurions imaginé !
Méritocratie, Partage et Excellence
Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com
Contact Presse : KYLIA France
Marie LAURENT / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18