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S26 revue de presse kylia - semaine du 24 au 30 juin 2019

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S26 revue de presse kylia - semaine du 24 au 30 juin 2019

  1. 1. La revue de Presse KYLIA 1 LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE Du 24 au 30 juin 2019 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL Loi Macron : des notaires sanctionnés pour entente sur les prix Le 24/06/2019 L'Autorité de la concurrence a sanctionné, pour la première fois depuis la mise en oeuvre de la loi Macron, un groupement notarial et la chambre des notaires de Franche-Comté pour entente tarifaire visant à contourner la liberté de fixation des tarifs dans les activités immobilières. La loi Macron réformant les professions de notaires et d'huissiers de justice remonte à août 2015. Shutterstock
  2. 2. La revue de Presse KYLIA 2 Ce sont deux cas localisés mais ils en disent long sur la résistance de certaines professions à se libéraliser. L'Autorité de la concurrence a rendu public ce lundi deux sanctions. La première concerne un groupement d'intérêt économique (GIE) baptisé Notimo qui rassemble une vingtaine de notaires francs-comtois et s'est spécialisé dans l'immobilier. Un domaine dans lequel la loi Macron de 2015 a instauré la fin du tarif réglementé pour faire jouer la concurrence et faire baisser les prix. Depuis le 1er mars 2016, les notaires fixent librement leurs tarifs pour leurs activités de négociations immobilières, comme les agences immobilières. Pour limiter l'effet de concurrence, le GIE avait mis en place une « grille tarifaire » unique pour les notaires de son réseau. Avec une certaine efficacité puisque les prix affichés étaient 20 % au-dessus de ceux des autres offices de la région. « La loi Macron fait son oeuvre et nous devons faire la nôtre », écrivait imprudemment un des notaires du réseau, dans un e-mail retrouvé par l'Autorité de la concurrence. Transaction En mettant à la disposition du GIE son secrétariat (plusieurs courriers et courriels ont été envoyés aux adhérents du réseau), la chambre notariale a été reconnue complice de la mise en oeuvre de cette entente. Le GIE et la chambre n'ont pas contesté les faits ni leur qualification. Ils ont recours à une transaction, une procédure par l'Autorité de la concurrence et ont écopé de sanctions réduites à hauteur de 250.000 euros et 45.000 euros. Dans sa deuxième décision rendue ce lundi, l'Autorité a cette fois sanctionné le bureau commun des significations (BCS) des Hauts-de-Seine, qui réunit la totalité des huissiers du département. Pour limiter la « liberté d'installation » , là encore prévue par la loi Macron, ce bureau réclamait aux huissiers récemment arrivés dans le département et qui débutaient leur activité via cette nouvelle procédure un « droit d'entrée » de 300.000 euros ! Or l'adhésion à ce bureau (BCS) est une condition sine qua non dans le département pour pouvoir signifier des actes, c'est-à-dire accéder à la principale mission des huissiers de justice. Le bureau a été sanctionné à hauteur de 120.000 euros, là encore grâce à une procédure de transaction. Source : www.lesechos.fr
  3. 3. La revue de Presse KYLIA 3 Rénovation énergétique: 42% des Français ne veulent pas de travaux Le 24/06/2019 FOCUS - Un récent rapport souligne que les Français sont soucieux d’améliorer les performances énergétiques de leur logement. Cependant, 42% d’entre eux ne souhaitent pas faire de travaux d’éco- rénovation. La population française se préoccupe des travaux de rénovation. En cause: l’augmentation des tarifs de l’électricité (5.9% TTC depuis le 1er juin) et les factures de gaz qui flambent. Ainsi, les considérations budgétaires mais également écologiques sont devenues un enjeu majeur du quotidien dans l’Hexagone. En témoigne la poussée écologiste aux élections européennes du 26 mai dernier. Franfinance, une filiale de Société Générale spécialisée dans le financement des ventes des biens d’équipement pour les entreprises, publie chaque année un panaroma des travaux d’éco-rénovation que font les Français. Le dernier en date confirme la tendance. 38% des Français ont fait des travaux de remise à niveau énergétique. 20% n’en a pas encore fait mais souhaite en faire. Mais 42% refuse toujours d’en réaliser. Cette étude publiée à l’occasion de la semaine européenne du développement durable qui a lieu début juin, se base sur un questionnaire posé sur Internet à un échantillon représentatif de la population
  4. 4. La revue de Presse KYLIA 4 française. Elle met en évidence que pour 83% des sondés, la raison première de tels travaux est celle des économies d’énergie. Un chiffre qui grimpe à 95% pour les 25-34 ans. Mis à part les économies d’énergie, l’amélioration du confort de vie (65%) et la volonté de réduire son impact sur l’environnement (41%) sont présentées comme motifs pour procéder à une éco-rénovation. Seul un tiers des répondants déclarent avoir fait ces aménagements pour augmenter la valeur de leur patrimoine. Pour 83% des Français, la motivation première de travaux d’éco-rénovation est celle des économies d’énergie. Lors de l’achat d’un bien immobilier, les futurs propriétaires consacrent une part grandissante de leur crédit à des travaux d’amélioration des performances énergétiques. 38% des Français ont déjà réalisé des travaux d’isolation (matériaux d’isolation thermique, remplacement de fenêtres en simple vitrage par des fenêtres en double vitrage...). Il s’agit principalement des plus de 65 ans (56%) et de Français habitant dans une maison individuelle ou un pavillon (50%). Et 10% des Français souhaiteraient même refaire ces travaux. La moitié (47%) des Français estime que leur logement consomme trop d’énergies fossiles, surtout dans le Nord (65%) et dans l’Est (63%) pour le chauffage. Concernant l’électricité, 40% des Français jugent leur logement trop gourmand. Un Français sur cinq considère que son logement consomme trop d’eau. 77% des sondés ayant réalisé des travaux d’éco-rénovation ont remplacé leurs fenêtres. Il s’agit de l’élément le plus populaire. Les freins aux travaux d’éco-rénovation Près de la moitié des Français (42%) n’a jamais réalisé de travaux d’éco-rénovation et ne prévoit pas de le faire. Les premiers à rechigner sont locataires et ne souhaitent pas investir dans un logement qui ne leur appartient pas (38%). Les seconds, sont découragés par le coût des travaux (19%). D’autres ne pensent pas avoir le droit de réaliser des travaux (18%) ou n’en voient pas l’intérêt (18%). Les aides de l’Etat sont cependant nombreuses pour les travaux d’éco-rénovation et d’économies d’énergie. Crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE), éco-prêt à taux zéro ou encore chèque énergie... autant de dispositifs dont vous pouvez bénéficier pour améliorer les performances énergétiques de votre logement. Source : www.lefigaro.fr
  5. 5. La revue de Presse KYLIA 5 Le plan de revitalisation des villes moyennes prend forme Le 25/06/2019 Les premières localités commencent à lancer leur appel à projets dans le cadre du programme Action coeur de ville du gouvernement. 55 devraient l'avoir fait d'ici à la fin de l'année. La liste des sites concernés a été officialisée. L'objectif est de rénover ou construire des logements dans le centre de ces localités, d'y ramener de l'activité, des commerces et… des habitants. En centre-ville de Limoges, un logement sur deux est vacant. Un commerce sur deux est vide dans l'hyper centre. La commune tente de retrouver de l'attractivité. Babsy/CC by SA 3.0 Réinvestir et redynamiser les villes moyennes. C'est le projet que s'est fixé le gouvernement en décembre 2017 via son plan Action coeur de ville. Il prévoit un investissement de 5 milliards d'euros sur cinq ans, devant bénéficier à 222 communes de 8.000 à 134.000 habitants. De Morlaix à Haguenau, de Béthune à Montluçon, de Tarbes à Draguignan… Il s'agit de rénover ou construire des logements dans le centre de ces localités, d'y ramener de l'activité, des commerces et… des habitants.
  6. 6. La revue de Presse KYLIA 6 Deux premières villes - Dunkerque et Chateaubriand - ont lancé un appel à projets. Une quinzaine d'autres devrait le faire durant l'été, 55 au total d'ici à la fin de l'année, afin de réhabiliter un bâtiment (immeuble, hôpital, caserne, halles, couvent, hôtel-dieu, etc.) ou une friche industrielle. « Nous avons besoin d'un réseau de moyennes villes qui constituent un maillage territorial et aient une fonction de centralité vitale pour l'ensemble du territoire », a rappelé le préfet et directeur du programme Action coeur de ville, Rollon Mouchel-Blaisot. Emplois, transports et services publics Ces réhabilitations annoncées suffiront-elles à impulser une dynamique dans ces villes ? « On ne va pas attirer des habitants dans des localités aussi belles soient-elles si en face il n'y a pas d'emplois », mettait en garde début juin le président délégué du Medef, Patrick Martin, lors d'un colloque organisé par la Banque des territoires. La question des transports et des services publics est également essentielle. « La dimension économique n'est pas l'oubliée du programme, rassure Rollon Mouchel- Blaisot. Mais ces réhabilitations sont un préalable. Dans certaines villes, il faut d'abord qu'on arrête le mouvement de déclin ». Et, ajoute-t-il, les 5 milliards du plan doivent servir de « fonds d'amorçage » pour favoriser l'investissement privé. Manque d'habitats familiaux Toutes les villes moyennes, cependant, n'ont pas les mêmes problématiques. « A Cholet, l'emploi n'est pas un souci. Nous sommes au coeur d'un bassin industriel très fort avec Michelin, Thales, de nombreuses PME… Nous manquons de salariés ! Le centre-ville, en revanche, concentre des studios ou des petits logements mais manque beaucoup de logements familiaux », explique l'adjoint au maire chargé de l'aménagement Jean-Paul Brégeon. La ville a ainsi prévu de réinvestir l'îlot de la Boule d'Or, en partie occupé par un ancien hôtel-restaurant, une ex-brocante et des logements inoccupés, pour y construire de l'habitat à destination des familles, avec des commerces ou activités en rez-de-chaussée. Le projet aurait sans doute vu le jour sans ce programme gouvernemental, admet Paul Brégeon. Mais « Action coeur de ville a un effet accélérateur ». En outre, souligne-t-il, cela favorise l'échange d'expériences avec d'autres localités. Logements et commerces vacants Le défi sera plus grand encore à Limoges. La ville « a perdu plus de 5 % d'habitants entre 2010 et 2015, un logement sur deux est vacant en centre-ville. Un commerce sur deux est vide dans l'hyper centre », note le directeur local du projet Action coeur de ville, Frédéric Fourgnaud. La mairie, qui a déjà lancé la
  7. 7. La revue de Presse KYLIA 7 rénovation de ses halles ou de sa grand-place, programme désormais de créer des logements et des locaux de commerces ou d'activités tertiaires sur « une dent creuse », l'îlot Elie-Berhet, à usage de parking. La commune, peu à peu, se donne une nouvelle image. Source : www.lesechos.fr
  8. 8. La revue de Presse KYLIA 8 Crédit immobilier: toujours difficile d’emprunter sans CDI Le 26/06/2019 Les taux de crédit sont au plancher… Mais tous ceux qui veulent devenir propriétaires ne peuvent pas emprunter. À 1,29 % en moyenne au mois de mai, hors assurance et toutes durées d’emprunt confondues, selon l’observatoire Crédit Logement/CSA, les taux d'intérêt sont extrêmement bas. (C) SIPA
  9. 9. La revue de Presse KYLIA 9 Il ne faut pas hésiter à emprunter : c'est le message du moment, conditionné par des taux d'intérêt extrêmement bas, à 1,29 % en moyenne au mois de mai hors assurance et toutes durées d'emprunt confondues, selon l'observatoire Crédit Logement/CSA. Une bonne affaire effectivement, comparé au taux de l'inflation, à 0,9 % sur un an en mai, selon l'Insee. Mais pour pouvoir emprunter auprès des banques et devenir propriétaire, il faut toutefois remplir un certain nombre de conditions : avoir un apport personnel, des revenus suffisants pour faire face aux mensualités demandées et… avoir un CDI. "De fait, il y a une forme d'autocensure chez les personnes non titulaires d'un CDI, qui n'osent pas demander de prêt leur banque", constate Bruno Rouleau, directeur des partenariats du courtier In&Fi. En pratique, selon le courtier VousFinancer, les personnes en CDD ne représentent que 1,3 % des emprunteurs de son portefeuille en ce début d'année, un niveau inférieur à celui constaté (1,7 %) en 2018. Et bien souvent, la demande de crédit immobilier n'est acceptée que parce qu'il s'agit d'un couple où l'un des deux est en CDI. Seuls 0,3 % des prêts sont accordés à deux personnes en CDD : "Dans un contexte de forte demande de crédit, les banques ont la possibilité de privilégier les dossiers les plus faciles et les moins risqués ! C'est finalement le niveau très bas des taux qui incitent les banques à la prudence car les marges actuelles ne permettent pas de couvrir le coût du risque", estime Jérôme Robin, directeur général de VousFinancer. Les profils indépendants un peu mieux considérés Pour autant, selon Philippe Taboret, directeur général adjoint du coutier Cafpi, "les banques acceptent de financer ces profils, à condition de pouvoir avoir une certaine garantie sur le risque qu’elles vont prendre". Concrètement, "les banques vont examiner le montant de l’apport personnel et le montant demandé, l’âge et le type de métier de l’emprunteur, ainsi que son secteur d’activité, explique Bruno Rouleau. Surtout, elles veulent savoir si l’emprunteur a fait le choix, depuis longtemps ou, de ce mode de travail. Elles vont examiner les situations au cas par cas, comme pour les intermittents du spectacle, les saisonniers ou les contractuels de la fonction publique". Certaines professions (médicales par exemple), surtout pour ceux installés depuis longtemps, peuvent décrocher leur crédit. "Les barèmes de taux sont les mêmes que pour les salariés, précise Philippe Taboret. Les banques vont aussi vérifier la différence entre le loyer payé et la mensualité demandée, pour vérifier que le 'saut de charges' ne soit pas trop important". Les profils indépendants (travailleurs non-salariés, auto-entrepreneurs, chefs d’entreprise, artisans, commerçants et professions libérales) sont un peu mieux considérés, mais la tendance est la même : 5,1 % des emprunteurs sont des indépendants contre 6 % en 2018 selon VousFinancer. Un paradoxe ? Pas vraiment, dans la mesure où les personnes en CDD peuvent enchaîner des missions de très
  10. 10. La revue de Presse KYLIA 10 courtes durées, alors que les indépendants sont a priori installés sur du long terme. "Alors que la durée moyenne des crédits ne cesse de s’allonger, les banques ont besoin d’avoir une visibilité sur la pérennité et la régularité des revenus qui permettront à l’emprunteur de rembourser ses mensualités, analyse Sandrine Allonier, porte-parole de VousFinancer. Elles vont demander au minimum deux ou trois bilans successifs, qu’elles vont analyser en détail pour évaluer la situation de l’entreprise". Source : www.challenges.fr
  11. 11. La revue de Presse KYLIA 11 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE L'acte de vente peut-il contenir une clause exonérant de la garantie décennale ? Le 25/06/2019 "En cas de vente, peut-on inclure dans l'acte de vente une clause pour s'exonérer de la garantie décennale ou est-ce impossible ?" © Thinkstock On peut toujours inclure une telle clause dans l’acte. Cependant, la garantie décennale est une obligation légale. Il faut qu’il y ait l’accord des parties. Il est nécessaire que l’acheteur soit bien conscient des conséquences d’une telle clause et de sa prise de risques en cas de dommages. Le risque de remise en cause de cette clause est important, compte-tenu des possibles impacts et des montants en jeu. Le fait de l’inclure à l’acte n’exonérera pas totalement le vendeur de sa responsabilité. Pour ma part, je ne conseillerais pas à un client de signer une telle clause, sauf à acheter en l’état avec une décote de prix significative. Source : www.lhôtellerie-restauration.fr
  12. 12. La revue de Presse KYLIA 12 Estimer un hôtel avec la méthode du millième Le 26/06/2019 Lors d'une estimation, la méthode du millième a l'avantage de pouvoir servir pour la détermination de la valeur globale de l'établissement (fonds et murs), mais aussi de permettre d'évaluer le prix des nuitées. © Thinkstock Pour utiliser la méthode du millième, l'établissement doit avoir atteint un taux d'occupation stable, ce qui implique une exploitation d'au moins trois ans. Dans le domaine de l'hôtellerie, les questions les plus fréquentes concernent l'estimation des murs commerciaux, celle du fonds de commerce ou de l'ensemble. Il existe plusieurs méthodes pour approcher la valorisation de cet ensemble, dont l'approche directe par la règle du millième. C'est une méthode d'appréciation approximative, mais elle a l'avantage de pouvoir servir pour la détermination de la valeur globale de l'hôtel (fonds et murs), mais aussi de permettre d'évaluer le prix des nuitées. En effet, sur la base d'usages professionnels et d'études statistiques, il a été instauré que le prix moyen d'une chambre devait être égal au millième de son coût de construction ou d'achat. Cette méthode a l'avantage d'être simple d'application, peut-être obsolète pour certains. L'application
  13. 13. La revue de Presse KYLIA 13 de la méthode du millième devra se faire avec prudence lorsque l'hôtel a des activités annexes telles que la restauration, des séminaires, un spa… car cette partie ne pourra pas être valorisée avec cette méthode. Chaque méthode a ses limites et des conditions. ► Valorisation des murs et du fonds d'un hôtel L'une des conditions pour pouvoir appliquer cette méthode concerne le taux d'occupation de l'hôtel. Il est indispensable que l'établissement ait atteint un taux d'occupation stable, ce qui implique une exploitation d'au moins trois ans. Le taux d'occupation sera alors le plus souvent de l'ordre de 60 et 65 %. Cette méthode, dite de recoupement, est surtout utilisée lors d'étude d'implantation en partant du postulat que le coût de construction d'une chambre ou son coût d'achat est égal au millième de son prix de vente moyen. Si on prend par exemple un hôtel de 30 chambres avec un revenu moyen par chambre (RMC) de 100 €, il pourrait être valorisé selon cette méthode à : 100 € × 30 chambres × 1 000 = 3 000 000 € fonds et murs. Lorsque l'établissement, a une certaine notoriété, le montant obtenu pourra être majoré jusqu'à 20 %. ► Détermination du prix de vente des nuitées La méthode du millième permet aussi d'approcher le prix moyen de vente des chambres. En effet, si on connaît le prix d'acquisition de l'hôtel et le nombre de chambres, il sera aisé de retrouver un prix moyen par chambre en appliquant la même formule. Par exemple, pour un hôtel de 50 chambres acquis 4 000 000 € fonds et murs, on obtiendra : 4 000 000 € (prix d'acquisition) ÷ 1000 ÷ 50 chambres = 80 €. Bien évidemment, il est important de comparer le résultat obtenu avec les statistiques des hôtels de la même catégorie situés dans le même secteur, afin de s'assurer que les prix pratiqués sont cohérents. De la même manière, il faudra tenir compte de l'écart entre le prix affiché et le revenu par chambre loué (lié aux fluctuations saisonnières, aux commissions…).
  14. 14. La revue de Presse KYLIA 14 Si le résultat obtenu selon cette méthode est différent des prix moyens observés dans un hôtel ayant les mêmes caractéristiques (catégorie, situation..), on pourra logiquement conclure : - si le prix est supérieur, que l'investissement réalisé est supérieur à celui des concurrents, compromettant ainsi la rentabilité de l'hôtel ; - à l'inverse, s'il est inférieur, l'exploitant aura de bonnes perspectives de rentabilité. La règle du millième est une méthode parmi beaucoup d'autres que l'on peut utiliser dans l'évaluation hôtelière. Toutefois, elle ne doit pas être votre seule référence. Il ne faut pas hésiter à utiliser plusieurs méthodes et les croiser, en les adaptant aux spécificités de l'établissement et en gardant une approche critique. Source : www.lhôtellerie-restauration.fr
  15. 15. La revue de Presse KYLIA 15 Restaurants et débits de boissons : de nouvelles normes d’accessibilité pour les personnes handicapées ? Le 26/06/2019 Les restaurants et débits de boissons sont tenus de respecter des normes d’accessibilité aux personnes handicapées. Ces normes s’intéressent notamment aux largeurs minimales des allées... Restaurants et débits de boissons : le point sur la largeur des allées Les restaurants et débits de boissons sont classés dans la catégorie des établissements recevant du public (ERP) et, à ce titre, sont tenus de respecter des normes générales d’accessibilité pour les personnes handicapées.
  16. 16. La revue de Presse KYLIA 16 Mais il existe aussi des règles d’accessibilité plus spécifiques qui ne valent que pour les restaurants et débits de boissons, et notamment en ce qui concerne les allées permettant la circulation à l’intérieur des établissements. Les allées principales doivent avoir une largeur d’au moins 1,20 m, et doivent permettre au minimum aux personnes handicapées d’accéder aux places accessibles aux personnes en fauteuil roulant et aux sanitaires qui leur sont adaptés. Quant aux autres allées, elles doivent avoir une largeur au moins égale à 0,60 m. Source : Arrêté du 27 février 2019 modifiant diverses dispositions relatives à l'accessibilité aux personnes handicapées des bâtiments d'habitation collectifs et des maisons individuelles lors de leur construction, des établissements recevant du public lors de leur construction et des installations ouvertes au public lors de leur aménagement, des établissements recevant du public situés dans un cadre bâti existant et des installations existantes ouvertes au public. Source : www.bar-brasserie.fr
  17. 17. La revue de Presse KYLIA 17 Les principales clauses du bail commercial dans les CHR Le 27/06/2019 Le CHR peut négocier avec le bailleur des clauses protectrices. Le futur locataire doit analyser certains éléments du bail avec une particulière rigueur : l'activité prévue par le bail, la révision, le dépôt de garantie, le loyer, les charges et travaux, ou encore la clause d'agrément et l'indemnité d'éviction. © Thinkstock Le locataire doit en principe veiller à avoir une autorisation écrite de son bailleur avant d'exercer une nouvelle activité. Elle est indispensable. ► En quoi le régime du bail commercial est-il intéressant ? Le bail commercial confère au CHR un statut protecteur par rapport aux baux précaires limités à trois ans (deux ans pour ceux conclus ou renouvelés avant le 1er septembre 2014). Le CHR peut négocier avec le bailleur des clauses protectrices. Le locataire, dans le cadre de la conclusion ou du renouvellement du bail, doit analyser certains éléments du bail avec une particulière rigueur.
  18. 18. La revue de Presse KYLIA 18 ► Le professionnel doit préciser l’activité qu’il exercera Le professionnel doit faire préciser dans le bail les activités qu’il veut exercer. Il doit demander l’accord du bailleur si, en cours de bail, il veut exercer une activité complémentaire ou nouvelle, ou encore l’affecter à un autre usage que celui prévu par le règlement de copropriété l’une des pièces (dans ce dernier cas, le bailleur demandera l’accord du syndicat des copropriétaires). Le locataire doit en principe veiller à avoir une autorisation écrite de son bailleur avant d’exercer une nouvelle activité. Elle est indispensable, car à défaut de cette autorisation écrite, il s’expose à une demande du bailleur en acquisition de la clause résolutoire ou en résiliation judiciaire. En pratique, le bailleur demandera souvent une augmentation de loyer en cas d’adjonction d’une nouvelle activité. Par exemple, un bailleur a pu obtenir la résiliation du bail pour non-respect de sa destination, qui était sandwicherie, viennoiserie, vente de pains, dès lors que l’établissement avait en réalité une activité de restauration, proposant des plats chauds, avec des tables et chaises, et des équipements de cuisine : plaques de cuisson individuelles, wok, four vapeur, hotte aspirante... (CA Paris, 8 février 2019, n° 18/06936). ► Compléter ou modifier l’activité du bail Cela doit se faire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Le bailleur a trois mois pour répondre, sinon il est réputé avoir acquiescé. S’il répond, il donne son accord moyennant parfois un complément de loyer. En cas de contestation, le professionnel devra saisir le tribunal de grande instance par avocat. ► Révision du bail commercial Le bail commercial peut être révisé tous les 3, 6 ou 9 ans sauf clause contraire prévoyant une révision à tout moment. La révision peut être demandée dès le lendemain de l’expiration de l’échéance triennale par acte d’huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception. Le preneur à bail devra être vigilant sur la clause concernant la date de révision de son bail. Il peut donner congé au bout de 3 ans (9 ans pour les exploitants de résidences de tourisme). Une clause du bail peut toutefois le lui interdire mais seulement pour les baux de plus de 9 ans, ceux des locaux monovalents, ceux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage. Le professionnel doit demander au propriétaire le renouvellement de son bail huit ans et demi après sa conclusion par acte d’huissier. Il devra faire attention à cette date afin d’éviter le déplafonnement du loyer à la valeur locative quand le bail atteint 12 ans sans avoir été renouvelé.
  19. 19. La revue de Presse KYLIA 19 ► Montant du dépôt de garantie Il est habituellement de 3 mois de loyer (6 mois si le loyer est payé à terme échu). Le bailleur ne doit pas réclamer de TVA sur ce montant et doit le rembourser au locataire à son départ. En cas de cession de fonds ou de bail, l’exploitant devra en obtenir le remboursement par l’acquéreur. ► Comment sera fixé le loyer ? Le professionnel doit être très prudent sur les clauses relatives au montant du loyer, qui est fixé par accord des parties.  Indice des loyers commerciaux (ILC) : c’est l’indice Insee de référence. Le loyer peut être indexé sur cet indice. Cependant un autre indice peut être envisagé, tel celui du coût de la construction. À défaut de clause particulière dans le bail, le renouvellement est plafonné à la variation de l’ILC ou de l’autre indice choisi (article L145-34 du code de commerce). En revanche, en l’absence de clause ou d’accord entre les parties, le loyer peut subir des variations à la hausse lors du renouvellement du bail, s’il y a une modification notable des éléments mentionnés ci- dessous, qui doivent avoir un impact sur le CHR concerné. - Les caractéristiques du local considéré ; - la destination des lieux ; - les obligations respectives des parties ; - les facteurs locaux de commercialité (article L145-33 du code de commerce). La variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente (article L145-34 du code de commerce).  Clause d’échelle mobile et clause recettes : une clause d’échelle mobile ou clause de recettes (basée sur le chiffre d’affaires ou les recettes du CHR) peut être prévue au contrat. Cette révision permet au bailleur d’augmenter de 10 % par an le loyer, mais seulement si sa valeur actuelle dépasse un quart de la valeur initiale. La clause d’échelle mobile ou une clause recettes agissent aussi à la baisse compte tenu de la crise économique (baisse des montants des loyers) ou de la diminution du chiffre d’affaires du CHR.
  20. 20. La revue de Presse KYLIA 20  Spécificité de la branche hôtelière (article R145-10 du code de commerce): si le local est monovalent (il ne peut pas être affecté à un autre usage sans des travaux importants et coûteux), le loyer peut être soumis à des variations importantes. Son montant sera calculé en fonction du chiffre d’affaires théorique de l’hôtel : soit par la méthode hôtelière (utilisée par le juge) associant le taux d’occupation maximal puis réel de l’établissement avec les valeurs locatives brutes et nettes, soit par la méthode immobilière associant le chiffre d’affaires avec le coût de l’investissement pour le locataire. Il sera alors dans l’intérêt du CHR de démontrer le caractère polyvalent de son local afin d’éviter ces hausses de loyer et même en demander la baisse. La polyvalence des locaux sera notamment caractérisée lorsque les deux activités seront importantes et autonomes. En revanche, le fait que la clientèle du restaurant dépende étroitement de l’hôtel est un élément pouvant attester du caractère monovalent des locaux (tribunal de grande instance de Paris, 24 janvier 2018, affaire 17/00017 chambre 5 section 4LC).  Baisse des facteurs locaux de commercialité : elle permet au professionnel de demander la baisse du loyer due par exemple à une diminution importante du nombre d’habitants autour du local ou du nombre de bureaux, disparition d’un commerce ou d’une ligne des transports publics. Elle doit avoir un impact direct sur l’activité du CHR. La baisse du loyer, elle, n’est pas plafonnée. Par ailleurs, le locataire commercial ne peut obtenir la baisse de son loyer auprès du juge du seul fait que les commerces voisins aient renégocié à la baisse leurs loyers avec le même bailleur (Ccass, 3e civ. 25 octobre 2018 n° 17-22.129). ► Qui devra payer les charges et travaux du bail ?  Concernant les baux en cours au 5 novembre 2014 - S’il n’y a pas de clause : le locataire supporte les réparations locatives et de menu entretien et le propriétaire supporte les réparations d’entretien ou de gros entretien (changement d’une chaudière ou remplacement d’un système de climatisation), les grosses réparations (réfection totale de la toiture) et les réparations occasionnées par la vétusté ou la force majeure (grêle, tempête, foudre…). Les travaux imposés par l’administration (mise en conformité : accessibilité, hygiène, sécurité) sont à la charge du propriétaire. - S’il y a une clause : le bailleur peut imposer au locataire une clause contraire pour tous types de travaux y compris les gros, par exemple : travaux de mise en conformité des locaux à leur destination
  21. 21. La revue de Presse KYLIA 21 et aux normes spécifiques, par exemple pour la sécurité incendie (Ccass, 3e civ. 18 janvier 2018, n° 16-25.126), réfection du plancher haut des caves, étanchéité d’une courette, réfection du bâtiment (Ccass. 3e civ. 15 février 2018, n° 16-29.052). Cette clause mettant à la charge du locataire les grosses réparations (article 606 du code civil) est en vigueur tant que le bail n’est pas renouvelé. Au renouvellement, c’est le régime des baux conclus après le 5 novembre 2014 - plus protecteur pour le CHR - qui s’applique.  Concernant les baux conclus après le 5 novembre 2014 Pour ces derniers, le bailleur a obligatoirement à sa charge : les grosses réparations (gros murs, voutes, rétablissement des poutres …) et les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations. Ces dernières pourront être mises à la charge du locataire s’il n’a pas correctement entretenu le bien loué. ► La clause d’agrément Le locataire doit demander au bailleur l’autorisation de sous-louer. Par précaution, le preneur négociera avec son bailleur une clause dans le bail permettant la sous-location ou obtiendra un écrit du bailleur en cours de bail. Certaines clauses subordonnent la mise en location-gérance au contrôle et/ou l'autorisation du bailleur. Par exemple, si une clause exige que : - le CHR doit être exploité personnellement par le commerçant titulaire du bail attaché aux locaux loués ; - le bailleur se réserve un droit de préférence lors de la mise en location-gérance du CHR ; - le bailleur donne son agrément avant toute mise en location-gérance. La validité et l'interprétation de ces clauses dans les baux s'apprécient au cas par cas. Attention, si vous mettez en location-gérance le CHR en contravention avec vos obligations, vous risquez la résiliation du bail commercial à vos torts (Cour de cassation, 3e Ch Civ 6 février 2013, 11- 23.479). Il convient donc de bien analyser les clauses de votre bail et d'avoir recours à un avocat spécialiste des CHRD pour rédiger ou analyser ces clauses.
  22. 22. La revue de Presse KYLIA 22 Le bailleur peut également insérer des clauses d’agrément du cessionnaire du CHR, de manière à contrôler son sérieux et sa solvabilité, notamment sa capacité à payer les loyers. Cependant, ces clauses ne doivent pas conduire à un abus de la part du propriétaire. S’il s’avère qu’il y a abus, les juges pourront le sanctionner, notamment en référé. ► L’indemnité d’éviction L’indemnité d’éviction est due au professionnel en cas de congé ou de refus de renouvellement du bail par le propriétaire des locaux, sauf motif grave (absence de paiement des loyers, travaux non autorisés par le bailleur ou encore immeuble insalubre ou dangereux). En principe, elle est évaluée par le juge en fonction des résultats financiers, notamment le ou les trois derniers chiffres d’affaires du commerce ou le différentiel entre le loyer en cours et le loyer futur en cas de signature d’un nouveau bail par un même occupant des mêmes locaux. Coefficient appliqué : par exemple, un restaurant proche du quartier Bastille, à Paris, a obtenu une indemnité d’éviction égale à six fois la différence entre les deux loyers (loyer d’un nouveau bail au prix du marché à 35 040 € - loyer en cours à 9 717,08 € = 25 322,92 €), soit la somme de 151 937,52 € (6 × 25 322,92 = 151 937,52 €), en raison de la position favorable de l’activité. Cependant, si le professionnel veut partir sans perdre sa clientèle, l’indemnité d’éviction sera évaluée en fonction des frais occasionnés par le départ et l’installation dans un nouveau commerce. Méthode du différentiel de loyer : par exemple, un propriétaire de sandwicherie et restauration rapide à emporter dans le IXe arrondissement de Paris a obtenu une indemnité égale à 110 % du chiffre d’affaires, soit la somme de 620 000 €, en raison de la commercialité du quartier qui a évolué à la baisse. Cependant, il est envisageable que cette indemnité puisse être fixée dans le bail, ce qui protège le professionnel en cas de diminution du chiffre d’affaires mais le dessert en cas d’augmentation. Il faut donc être vigilant sur ce type de clause. Compte tenu des risques encourus, l’exploitant a donc tout intérêt à recourir à un avocat spécialisé dans les CHR pour négocier et rédiger la conclusion ou le renouvellement de son bail, y compris lorsqu’il acquiert ou exploite un CHR, afin d’éviter un alourdissement des charges injustifié de nature à grever la trésorerie et certaines demandes de résiliation du propriétaire au motif du non-respect du bail. Source : www.lhôtellerie-restauration.fr
  23. 23. La revue de Presse KYLIA 23 Estimation : optimiser le fonctionnement de votre affaire Le 28/06/2019 Pour valoriser au mieux son affaire en vue de son évaluation, il existe plusieurs leviers, autres que comptables, comme des politiques de gestion et de ressources humaines efficaces. La vente implique la transmission de tous vos contrats, et notamment de votre personnel. Par conséquent, un sur ou sous-effectif, ou encore une équipe mal adaptée, pourraient être un point négatif et impacter l'évaluation à la baisse. © Thinkstock En fonction de la catégorie de votre établissement et de sa capacité, il existe des normes professionnelles qui vous donnent des ratios moyens de productivité permettant de déterminer l'efficacité de vos politiques de gestion et de ressources humaines. L'évaluation est une étape vers la transmission de son entreprise, qui se prépare et s'anticipe. Mais pour pouvoir optimiser cette transmission, il faut savoir mettre en avant les spécificités de son hôtel ou hôtel-restaurant. En effet, l'évaluation d'un hôtel-restaurant est un exercice complexe, mais il ne faut pas s'arrêter aux données chiffrées, votre affaire ne se résumant pas à une multiplication du chiffre d'affaires ou d'un EBE. Il est important de prendre en compte le caractère unique de votre affaire, pour
  24. 24. La revue de Presse KYLIA 24 pouvoir maximiser l'évaluation en corrigeant par exemple avant la mise en vente les faiblesses mises en lumière par cet exercice. En fonction de la catégorie de votre établissement et de sa capacité, il existe des normes professionnelles qui vous donnent des ratios moyens de productivité permettant de déterminer l'efficacité de vos politiques de gestion et de ressources humaines. En effet, la vente de votre affaire implique la transmission de tous vos contrats, et notamment de votre personnel. Par conséquent, un sur ou sous-effectif, ou encore une équipe mal adaptée, pourraient être un point négatif pour la vente et impacter l'évaluation à la baisse. ► Deux ratios de personnel incontournables • Le ratio de frais de personnel : il s'agit du rapport de la masse salariale (salaires + charges) sur le chiffre d'affaires HT sur une même période. La valeur moyenne de ce ratio se situe entre 30 et 40 %. Plus la catégorie de votre établissement est élevée, plus le service proposé est important et plus ce ratio est élevé. Dans un hôtel de 5 étoiles, il avoisine les 36 %, mais chute à 28 % pour un hôtel 2 étoiles. Ratio frais de personnel < 40 % = [(salaires + charges salariales) ÷ chiffre d'affaires HT] • L'indicateur de productivité : il s'agit du chiffre d'affaires HT réalisé par employé, obtenu en divisant le chiffre d'affaires HT par le nombre moyen de salariés sur une même période. De la même manière, la valeur de ce ratio dépend du type d'établissement. Par exemple, pour un hôtel avec restaurant servant moins de 100 repas par jour, il faut compter une personne pour 30 couverts pour un restaurant de niveau moyen ou une personne pour 8 couverts pour un 2 étoiles. Par conséquent, un restaurant de niveau moyen avec un ticket moyen de 20 € HT aura une productivité théorique de 600 € par employé par jour, tandis qu'un deux étoiles dont le ticket moyen serait de 120 € HT devrait avoir une productivité théorique de 960 € par employé par jour. Il est possible d'affiner cette analyse, notamment lorsque votre établissement est un hôtel-restaurant, en séparant les activités pour le calcul. ► Valoriser les compétences Vous pouvez aussi faire un point sur votre équipe, sa composition, son ancienneté, son expérience… Lors de la vente, les futurs acquéreurs souhaiteront obtenir la liste de votre personnel avec :
  25. 25. La revue de Presse KYLIA 25 - son niveau de qualification directement corrélé à la qualité de vos services ; - son ancienneté : plus les salariés ont de l'ancienneté dans l'établissement et meilleure sera leur connaissance de l'exploitation. L'expérience reste un gage de qualité ; - la rémunération et les types de contrats : un nombre important de CDI, par exemple, limite la marge de manœuvre de l'acquéreur sur sa propre politique de gestion. Cette démarche permet de connaître l'efficacité de l'organisation en place, qui contribue à la bonne exploitation de votre établissement. Elle met aussi en lumière les forces et faiblesses de votre management et de votre exploitation, le but étant de trouver la bonne adéquation entre les frais de personnel et la qualité de services recherchée. L'une des questions posées lors des premières visites concerne les raisons de la cession et le rôle du dirigeant. S'il est difficile d'estimer au niveau national une durée de rotation moyenne des affaires, il faudra néanmoins faire preuve de prudence si l'établissement à la vente a été acquis il y a moins de cinq ans. Une revente trop rapide peut parfois être révélatrice de vices cachés. De plus, si le dirigeant est l'âme de l'établissement, un cuisinier reconnu, voire quelqu'un de difficilement remplaçable, cela peut-être un frein à la vente et entraîner une décote du prix de l'affaire. Ces éléments d'analyse, s'ils ne permettent pas de concevoir une formule mathématique magique pour l'évaluation de votre bien, peuvent néanmoins être une précieuse base d'argumentation lors de la négociation du prix de vente, que vous soyez du côté acquéreur ou cédant. Ils peuvent ainsi servir à justifier le prix proposé à partir de données objectives et factuelles. Source : www.lhôtellerie-restauration.fr
  26. 26. La revue de Presse KYLIA 26 A propos de KYLIA Commerce Le département Commerce et Entreprise du groupe KYLIA, nouvel acteur de l'immobilier en France, est un réseau de cabinets d'affaires spécialistes de la vente de Commerces et de l'immobilier commercial. En construisant la carrière de nos agents, ces derniers construiront en retour une entreprise comme jamais nous ne l’aurions imaginé ! Méritocratie, Partage et Excellence Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA France Marie LAURENT / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

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