Une sélection d'articles ayant retenu notre attention.

1. La revue de Presse KYLIA
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LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du 16 au 22 septembre 2019
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL
Sous-locations illégales: les propriétaires vont
retrouver le sourire
Le 16/09/2019
Les locataires pouvaient contester le remboursement intégral des sous-locations illégales qu’ils avaient
encaissées. Jusqu’à une récente décision de la Cour de cassation qui met fin à ces anormalités.
Les revenus perçus grâce à une sous-location illégale doivent être intégralement remboursés au
propriétaire. Ce principe, qui peut paraître comme une évidence, n’est pourtant pas toujours appliqué
dans les faits. Par une décision rendue ce jeudi, la Cour de cassation vient de le graver dans le marbre.
Désormais, les locataires ne peuvent plus contester le remboursement des sommes touchées
illégalement. Certains en ont récemment fait l’expérience.

2. La revue de Presse KYLIA
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Tout commence le 21 février 2017. Le Tribunal d’instance de Nogent-sur-Marne (94) donne tort, à la
surprise générale, des propriétaires qui réclamaient la restitution des sommes perçues grâce à une
sous-location illégale. Non seulement ils n’ont pas obtenu gain de cause mais ils doivent rembourser
les frais d’avocat à leurs locataires, soit 1000 euros. La raison? La justice avait estimé que les
propriétaires n’avaient pas apporté la preuve des sous-locations illégales et du préjudice subi «alors
même qu’Airbnb avait transmis les relevés de transaction», précise l’avocat des propriétaires Me
Jonathan Bellaïche. Les bailleurs ont logiquement décidé de faire appel.
Deux ans et demi plus tard, la Cour d’appel de Paris contredit le tribunal d’instance: les loyers des sous-
locations doivent être intégralement remboursés aux propriétaires. Ils s’élèvent à 847 euros pour neuf
jours de sous-location (entre les 10 et 19 juillet 2016). Par ailleurs, les locataires devront leur verser
6000 euros de frais d’avocats. La Cour d’appel a confirmé que les relevés de transaction étaient bien
recevables comme éléments de preuve. On aurait pu s’attendre à ce que les locataires se pourvoient
en cassation. Mais ils n’ont pas pu.
La veille de la décision de la Cour d’appel de Paris, la Cour de cassation, dans une autre affaire, a
confirmé que les loyers illicites devaient être remboursés au propriétaire. Un argument repris par la Cour
d’appel. «La propriété immobilière donne droit sur tout ce qu’elle produit et les fruits civils appartiennent
au propriétaire par accession», a-t-elle décidé. Les deux juridictions se reposent en cela sur le Code
civil qui précise que «le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de
bonne foi (sous-louer le logement avec l’accord du propriétaire). Dans le cas contraire, il est tenu de
restituer les produits (les sommes perçues) et la chose (le logement) au propriétaire que la revendique»
(article 549).
La décision de la Cour de cassation semble clore le débat: lorsqu’un locataire sous-loue son logement
sans l’accord de son propriétaire, il devra rembourser les loyers perçus illégalement. Mais d’autres
affaires en cours pourraient faire évoluer la jurisprudence. «Je suis très heureux d’avoir contribué à la
fin d’un modèle économique parfaitement illicite où des locataires s’enrichissaient sur le dos des
propriétaires», analyse Me Bellaïche. Jusque-là, il arrivait que des locataires, bien que reconnus
coupables, contestaient la restitution des sommes perçues, estimant que les bailleurs n’ont subi aucun
préjudice ou qu’ils ont touché les loyers prévus au contrat de bail. La décision de la Cour de cassation
devrait normalement accélérer les procédures de remboursement des sous-locations illégales.
Source : www.immobilier.lefigaro.fr

3. La revue de Presse KYLIA
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Immobilier : devez-vous investir dans un
souplex, ce duplex à prix cassé ?
Le 16/09/2019
Entre sous-sol et rez-de-chaussée, les souplex offrent la possibilité de gagner quelques mètres
carrés de surface à moindre coût. Un investissement au fort potentiel, pourvu qu’on sache où
on met les pieds...
Avec l’explosion des prix de l’immobilier dans la capitale et les grandes villes, chaque mètre carré de
surface compte. Aussi, gagner un peu d’espace à moindre coût peut se révéler très intéressant. Les
souplex, ces appartements construits sur deux étages, répartis entre rez-de-chaussée et sous-sol,
offrent cette opportunité. A surface égale, un bien en rez-de-chaussée coûte en moyenne 10 à 15%
moins cher qu’un appartement au-dessus du 2e étage. Et une surface en souplex est encore plus
attrayante : le mètre carré y est inférieur de 10 et 50% à celui d’un rez-de-chaussée. “Cet avantage sur
le prix se ressent d’autant plus que les montants de loyers en rez-de-chaussée restent proches de ceux
des étages, ce qui rend l’investissement intéressant et peut permettre des rendements importants”, note
Fabien Garcelon, dirigeant de Rez-de-chaussee.com, une agence spécialisée dans les services de
vente et de location de biens situés en rez-de-chaussée.
Des espaces atypiques mais relativement rares
Malheureusement, ces espaces en sous-sol ne sont pas légion. Caves, sous-sols d’anciens commerces
aménagés, ateliers d’artistes réhabilités… les souplex sont des espaces atypiques, mais relativement
rares : “Il s’agit d’un marché de micro-niche, indique Fabien Garcelon. On trouve quelques souplex à
Paris, du fait de la transformation en logements d’anciens commerces ou restaurants, pourvus de caves.
Mais l’offre reste limitée”. A titre d’exemple, le marché du souplex représente entre 5 et 8% du marché
des rez-de-chaussée parisien, qui représente quant à lui seulement 10% du marché immobilier dans la
capitale. Dans le reste de la l’Hexagone, ces surfaces seraient encore plus rares.

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Rez-de-chaussee.com
Et pour cause : toutes les caves ne peuvent pas faire office de souplex. “Tous les sous-sols n’ont pas
la configuration pour être pleinement exploités en tant qu’habitation, prévient Fabien Garcelon. Attention
par exemple aux caves de petites tailles ou basses de plafond”. L’installation d’un escalier, nécessaire
pour accéder à votre espace en sous-sols, mais aussi l’isolation de la pièce, vous feront effectivement
perdre plusieurs mètres carrés de surface. Aussi, notre expert fixe-t-il une aire minimale, pour espérer
tirer profit de votre sous-sol : “En-dessous de 10 mètres carrés, l’usage reste très réduit, relève-t-il. Il
est possible d’en faire un bureau, un dressing ou un petit studio de musique… Mais pas une chambre
d’appoint”. Gardez d’ailleurs à l’esprit qu’un souplex sera toujours une pièce annexe, notamment parce
qu’elle ne remplit pas les règles d’habitabilité classiques. Même très bien aménagé, un tel espace ne
pourra donc être loué comme une chambre, si le bien est mis en location. Rien ne vous empêche, en
revanche, d’y dormir vous-même, si vous comptez vivre dans votre souplex.

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Rez-de-chaussee.com
Des travaux coûteux
Sachez enfin que la création d’un souplex représente un certain coût. Certaines contraintes techniques
telles que l’installation d’une trémie d’escalier, l’utilisation de matériaux adaptés pour l’isolation des sols
et plafonds ou encore l’installation d’un système de ventilation et d’extraction d’air, renchérissent le coût
de vos travaux, par rapport à un bien classique. Idem si vous envisagez des rénovations : “En moyenne,
les souplex sont plus coûteux à rénover, précise Fabien Garcelon. Il faut compter environ 1.800 euros
du mètre carré rénové, là où les appartements dits classiques affichent des coûts de rénovation de
1.000 à 1.200 euros par mètre carré”.
Un investissement qu’il sera toutefois possible de rentabiliser. Par la location certes, mais aussi à la
revente : une pièce d’appoint, que ce soit un bureau, un espace de rangement ou même une petite
chambre à coucher, vous rapportera toujours plus qu’une cave, dont le coût ne dépasse que très
rarement les 1.000 ou 2.000 euros.
Source : www.capital.fr

6. La revue de Presse KYLIA
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Immobilier : les montages pour acheter moins
cher et échapper à l'impôt
Le 17/09/2019
Les prix de l'immobilier flambent. Pour continuer à acheter sans faire de concessions sur l'emplacement
ou la qualité, reste la solution du démembrement. Avec à la clef des économies d'impôt non
négligeables.
L'achat en démembrement permet à un particulier d'acheter la nue-propriété d'un appartement dont
l'usufruit est simultanément acquis par un bailleur institutionnel.
L'achat en démembrement repose sur une logique assez simple. Il permet à un particulier d'acheter
la nue-propriété d'un appartement dont l'usufruit est simultanément acquis par un bailleur institutionnel,
pour une durée de quinze ans à vingt ans. Pendant toute cette période, c'est le bailleur qui se charge
de louer le bien, et qui perçoit les loyers à la place de l'acquéreur nu-propriétaire. A charge pour lui de
gérer et d'entretenir le bien.

7. La revue de Presse KYLIA
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Premier avantage de ce type d'acquisition : son prix. L'investisseur bénéficie (en principe) d'une décote
sur le prix d'achat, de l'ordre de 30 % à 40 % de la valeur du bien en pleine propriété. Plus la durée du
démembrement est longue et plus cette décote est élevée, car elle correspond à l'ensemble des loyers
que le propriétaire aurait dû percevoir s'il avait loué le bien. En cas de financement à crédit, cela permet
à l'emprunteur de moins s'endetter puisqu'il ne finance que 60 à 70 % de la valeur de la pleine propriété.
Au terme de la durée prévue, l'usufruit s'éteint. L'acheteur récupère la pleine propriété de son bien et
peut continuer à le louer, le récupérer pour y habiter ou le vendre.
Pas d'impôt sur le revenu ni d'IFI
Fiscalement, ce type d'investissement présente plusieurs avantages. Dans la mesure où l'acheteur ne
perçoit aucun loyer, il n'aura ni impôt sur le revenu, ni prélèvements sociaux supplémentaires à
supporter du fait de cet investissement et pourra même, si l'usufruit est détenu par un bailleur à vocation
sociale (usufruit locatif social), déduire les intérêts de l'emprunt contracté pour financer son acquisition
de ses autres revenus fonciers, ceux perçus au cours de la même année ou des dix suivantes.
S'il est assujetti à l'IFI, ce type d'investissement ne majore pas sa base taxable puisque seul l'usufruitier
est redevable de cet impôt. Lors de la revente du bien à l'issue du démembrement temporaire, le mode
de calcul de la plus-value imposable est plutôt avantageux puisque le prix d'acquisition à retenir est la
valeur de la pleine propriété à la date d'entrée de la nue-propriété dans le patrimoine du vendeur, et
non le prix effectivement payé avec la décote, ce qui a pour effet de minorer le montant de la plus-value
imposable.
Outil de transmission
Dernier intérêt de ce type d'investissement pour des parents qui cherchent à anticiper leur succession :
s'ils donnent à leurs enfants un bien détenu en nue-propriété, les droits de donation ne seront calculés,
comme pour une donation avec réserve d'usufruit, que sur cette valeur. Or comme le démembrement
est temporaire, la valeur de l'usufruit est fixée à 23 % de la valeur de la pleine propriété par tranche de
dix ans, sans fractionnement.
Par exemple, si au moment de la donation la durée du démembrement restant à courir est de douze
ans, la valeur de l'usufruit sera de 46 % (deux fois 23 %) et celle de la nue-propriété sera de 54 % de
la valeur du bien. Compte tenu de l'abattement de 100.000 euros, applicable entre parent et enfant, des
parents peuvent ainsi transmettre en franchise de droit de donation un bien dont la valeur en pleine
propriété peut atteindre 185.185 euros, voire 370.370 euros s'il s'agit d'un bien commun.

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Démembrement de propriété et mini-abus de droit
Le ministère de l'Economie et des Finances a notamment indiqué que la nouvelle définition de l'abus
de droit n'était pas, en tant que telle, de nature à entraîner la remise en cause des transmissions
anticipées de patrimoine, et notamment celles pour lesquelles le donateur se réserve l'usufruit du bien
transmis, sous réserve bien entendu que les transmissions concernées ne soient pas fictives. Il a
d'ailleurs rappelé que le recours au démembrement de propriété dans les opérations de transmission
de patrimoine était encouragé par le législateur, via le barème de l'usufruit fixé par le Code général des
impôts.
En revanche, il n'a pas précisé le sort réservé ni aux donations temporaires d'usufruit, ni aux achats en
démembrement. « S'agissant de l'achat en démembrement, le principal avantage pour l'investisseur, à
savoir la décote sur le prix d'achat, est économique et non pas fiscale. Par ailleurs, les autres avantages
attachés à cette technique, notamment la déduction des intérêts d'emprunt, sont expressément voulus
par le législateur pour favoriser la construction de logements sociaux. Le risque de remise en cause sur
le fondement de la nouvelle définition de l'abus de droit paraît écarté », analyse Bertrand Manuel,
ingénieur patrimonial, groupe Le Conservateur.
Source : www.lesechos.fr

9. La revue de Presse KYLIA
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Les ventes de maisons retrouvent quelques
couleurs
Le 18/09/2019
Les ventes de maisons neuves, qui souffrent depuis bientôt deux ans, ont rebondi de plus de 11%, entre
mai et juillet, sur un an, selon la fédération des constructeurs. Elle est toutefois inquiète pour 2020.
Explications.
Les ventes de maisons, qui souffrent depuis bientôt deux ans, se sont nettement redressées ces
derniers mois, a annoncé mercredi la principale fédération de constructeurs. «Après une année 2018
marquée par une profonde remise en cause des aides au logement neuf, le marché de la maison neuve
en secteur diffus s’est ressaisi», déclarent les Constructeurs et Aménageurs (LCA), organisation
regroupant un gros millier d’entreprises et liée à la Fédération française du bâtiment (FFB).
Les ventes de maisons ont, entre mai et juillet, rebondi de plus de 11% par rapport à un an plus tôt. Sur
l’ensemble de 2019, la fédération s’attend à une hausse comprise entre 2% et 5%. Ces chiffres, qui
extrapolent une enquête auprès d’environ 300 constructeurs, s’entendent pour le «secteur diffus», qui
concerne les maisons vendues hors programme immobilier plus large. Par contraste, les ventes du

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«secteur groupé» s’inscrivent en baisse ces derniers mois mais ce n’est qu’une petite part du marché
des maisons.
Le PTZ prolongé dans les zones détendues?
Les ventes de maisons marquent ainsi un net rebond après une mauvaise année 2018, puis un début
2019 morose, après que le gouvernement a supprimé ou réduit l’ampleur de plusieurs aides à
l’acquisition de logements: APL accession, prêt à taux zéro (PTZ)... Dans la lignée de la FFB quelques
jours plus tôt, LCA a d’abord expliqué le rebond des derniers mois par les conditions historiquement
favorables du crédit immobilier, qui soutiennent la demande.
Toutefois, en plus de douter du maintien à long terme de ces conditions, la fédération cite une autre
explication, qui ne laisse pas attendre de rebond durable: un effet d’aubaine avant une nouvelle
réduction du prêt à taux zéro (PTZ). Le dispositif devrait être supprimé pour les logements neufs dans
les zones détendues (B2 et C) où la demande est plus faible que l’offre l’an prochain. En conséquence,
alors que l’avenir de la mesure sera fixé d’ici à quelques jours dans le budget 2020, LCA a demandé au
gouvernement de prolonger au moins pour un an le PTZ dans les zones concernées. La fédération
rappelle que 60% des bénéficiaires de ce dispositif, «outil indispensable pour l’accession à la propriété
des ménages modestes», habitent en zones détendues.
Source : www.lefigaro.fr

11. La revue de Presse KYLIA
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Logement : trois nouvelles aides entrent en
vigueur pour les ménages modestes
Le 19/09/2019
Présentées en début d’année par le ministre du Logement, trois aides destinées à la rénovation
énergétique, à l’adaptation des logement au vieillissement et à la mobilité des salariés entrent
en vigueur ce jeudi. Elles devraient concerner près de 350.000 ménages.
Le gouvernement et l’organisme paritaire Action Logement (ex-1% Logement) lancent jeudi 19
septembre un paquet de 3 nouvelles aides à destination des ménages modestes, salariés et salariés
retraités. Annoncés en janvier dernier par le ministère du Logement, ces trois nouveaux coups de pouce
sont orientés vers la rénovation énergétique, l’adaptation des logements au vieillissement et vers la
mobilité des salariés et devraient concerner quelque 350.000 ménages. Des aides financées à hauteur
de 2,1 milliards d’euros par Action Logement, qui s’inscrivent dans le plan d’investissement volontaire
du groupe (9 milliards d’euros au total). Un plan massif qui se veut une réponse concrète à la crise du
pouvoir d’achat.

12. La revue de Presse KYLIA
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Un aide à l’adaptation des logements, pour les seniors
Le premier des trois dispositifs lancés ce jeudi doit permettre aux salariés retraités - âgées de 70 ans
et plus - et aux personnes en situation de perte d’autonomie, d’adapter leurs salles d’eau et sanitaires,
via le remplacement d’une baignoire par une douche à l’italienne avec des sols antidérapants, la pose
d’un lavabo ou encore le rehaussement d’une cuvette de WC, avec installation d’une barre d’appui.
D’un montant maximal de 5.000 euros, cette subvention pourra également, le cas échéant, couvrir les
frais d’assistance à maîtrise d’ouvrage, dans la limite de 50% du coût des travaux principaux. Le
versement, soumis à conditions de revenus (voir tableau, plus bas), intervient au plus tard 3 mois après
achèvement des travaux, sur présentation des factures. Vous pouvez d’ores et déjà vérifier votre
éligibilité au dispositif, via ce simulateur développé par Action logement.
Une aide à la rénovation énergétique
Deuxième coup de pouce, à destination de l’ensemble des salariés du secteur privé ou de leurs
propriétaires bailleurs, lorsqu’ils sont locataires : un package de financement permettant d’engager des
travaux d’isolation thermique de leur logement (isolation des murs ou isolation des combles et
planchers), le remplacement d’un système de chauffage ou encore l’installation d’un système d’eau
chaude sanitaire utilisant une source d’énergie renouvelable. Pour les salariés propriétaires occupants,
le package peut atteindre jusqu’à 50.000 euros, dont 20.000 euros sous forme de subvention. Si le
salarié bénéficiaire est locataire, l’offre de financement est alors accordée à son propriétaire bailleur,
pour un montant maximal de 45.000 euros, dont 15.000 euros sous forme de subvention.
Dans les deux cas, un prêt peut être accordé en complément de la subvention, au taux d’intérêt de 1%
hors assurance, sur une durée maximale de 20 ans. Le bénéficiaire doit respecter les même conditions
de ressources que pour l’aide précédente (voir tableau ci-dessous) et le logement doit être situé en
zone rurale ou péri-urbaine, à savoir en zone B2 ou C, ou bien dans une commune du programme
“Action coeur de Ville”. Un simulateur, mis en ligne sur le site d’Action Logement, vous permet de vérifier
votre éligibilité au dispositif. Le versement de la subvention interviendra là encore dans les 3 mois
suivant l’achèvement des travaux et celle-ci peut être cumulée avec d’autres aides à la rénovation
énergétique, comme l’éco-PTZ, les subventions de l’Anah, ainsi que les aides des collectivités locales.
Une aide à la mobilité
Enfin, dernier des trois dispositifs lancés ce jeudi : une aide à la mobilité des salariés. D’un montant
maximal de 1.000 euros, celle-ci doit permettre aux salariés et aux titulaires d’une promesse
d’embauche dans le secteur privé, de faciliter leur déménagement, en vue de s’installer à proximité de

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leur lieu de travail ou de formation. Pour en bénéficier, les salariés visés doivent percevoir au maximum
1,5 fois le Smic en vigueur au moment de la demande. Ils devront par ailleurs, après leur
déménagement, avoir un temps de déplacement en voiture inférieur ou égal à 30 minutes, entre leur
domicile et leur lieu de travail. La demande d’aide doit enfin être déposée au plus tard dans les 3 mois
qui suivent la date d’effet du nouveau bail. De nouveau, un simulateur vous permet de vérifier votre
éligibilité au dispositif, sur le site d’Action Logement.
Source : www.capital.fr

14. La revue de Presse KYLIA
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LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE
Sandwich, Burger et Pizza, les stars du
snacking en pleine forme en 2019
Le 19/09/2019
Avec + 6,2 % de progression pour le sandwich en 2018, + 16 % sur le burger et + 7,4 % pour la pizza,
les 3 segments leaders de la restauration rapide affichent une santé impressionnante, portés par une
Vente Au Comptoir (VAC) qui a progressé de 6 % l'an dernier. Zoom sur les derniers indices sandwich,
burger et pizza.
Selon le rapport de Gira qui vient de sortir sur les indices Sandwich, Burger et Pizza en complément de
la grande étude sur la consommation hors domicile parue en mai dernier, la vente au comptoir poursuit
sa prise de part de marché sur la restauration servie à table (SAT, Service A Table). Avec un CA de
53,6 md€, en progression de près de 6 %, elle représente 8,3 milliards de repas servis l’an dernier, soit
83 % de la totalité des repas servis hors domicile, indique Gira. « Une croissance qui se fait par les
volumes alors que le service à table maintient ses positions par une hausse de prix », explique Bernard
Boutboul.

15. La revue de Presse KYLIA
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La VAC porte largement un marché qui poursuit sa croissance au déjeuner et connaît une poussée sur
d'autres moments de consommation comme le petit-déjeuner et le goûter.
Le sandwich toujours n°1 sur le podium
Si le gâteau de la restauration rapide ne fait que grossir avec une multiplication des thématiques (Gira
en dénombre 51), le sandwich occupe toujours la première marche du podium avec 2,6 milliards d’unités
écoulées l’an dernier, soit une hausse des volumes de 6,2 % pour un chiffre d’affaires qui a bondi de
11 % . Avec un jambon-beurre qui reste toujours leader de sa catégorie devant le mixte et le crudités,
le segment affiche aujourd’hui un écart de prix de vente de 1 à 4 avec une premiumisation de l’offre,
constate le cabinet spécialisé dans la restauration qui évoque un prix moyen du sandwich en 2018 de
4,10 €.
Le burger maintient le cap
A ceux qui prédisaient un essoufflement du burger, les chiffres leur démontrent le contraire avec une
croissance à deux chiffres des volumes de l’ordre de 16 %. Les Français aiment toujours le burger et
en ont avalé 1,7 md en 2018. Une bonne nouvelle pour toutes les enseignes qui se sont engouffrées
sur ce terrain et qui ouvrent à tour de bras des franchises mais aussi pour le leader de la restauration
en France McDonald’s qui vient d’annoncer, le 17 septembre dernier, célébrer ses 40 bougies dans
l’Hexagone. S’il conviendrait plutôt de lui souhaiter ses 47 ans (le premier McDo ayant en effet ouvert à
Créteil en 1972 et non en 1979 via une franchise confiée à Ramond Dayan), le roi du burger aligne tout
de même 1 500 restaurants au pays de la gastronomie, son 2e marché après les Etats-Unis.
La pizza reprend des couleurs
Après un tassement de la consommation de pizza ces deux dernières années, 2018 consacre une nette
reprise sur le marché avec près de 1,1 md d’unités vendues, soit une hausse de 7,4 % en volume pour
un CA de 4,3 md€ (+ 5,2 %). « La France est aujourd’hui co-recordman de la consommation de pizza
avec les Etats-Unis par tête d’habitant », indique le fondateur de Gira.
La vente au comptoir poursuit donc une ascension qui n’est pas près de s’arrêter, prédit Bernard
Boutboul qui évoque l’intérêt grandissant des circuits parallèles et notamment de la grande distribution
et des industriels pour le snacking qui s’emparent depuis quelques années du sujet et multiplient les
initiatives. A bon entendeur…
Source : www.snacking.fr

16. La revue de Presse KYLIA
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L'exploitation d'un fonds de commerce en
location-gérance
Le 19/09/2019
La location-gérance est un contrat par lequel le propriétaire d'un fonds de commerce le fait
exploiter par un locataire. Celui-ci l'exploite à ses risques et périls et verse un loyer au
propriétaire du fonds.
© GettyImages
Si le locataire n'a pas encore les ressources financières suffisantes pour acquérir le fonds, la
location-gérance est un moyen de l'exploiter sans avoir à l'acheter.
► Conditions pour le bailleur
1. Pour mettre un fonds en location-gérance, il faut en être propriétaire.
Nouveauté : depuis, le 21 juillet 2019, plus besoin d’avoir exploité le fonds pendant deux ans avant de
pouvoir le mettre en location-gérance. La loi* a en effet supprimé cette condition, de sorte que le
propriétaire d’un fonds de commerce peut désormais le donner en location-gérance quelle que soit la
durée pendant laquelle il a exploité le fonds.

17. La revue de Presse KYLIA
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*Loi de simplification, de clarification et d’actualisation du droit des sociétés du 19 juillet 2019, dite Soilihi
qui abroge les articles L144-3 à L144-5 du code de commerce.
2. Il faut aussi vérifier que certains contrats (bail, franchise, crédit) auxquels le propriétaire est lié
autorisent la location-gérance. Par exemple, un contrat de bail commercial peut imposer une
exploitation personnelle du fonds. Dans cas, le propriétaire doit obtenir l’autorisation explicite
du bailleur pour conclure valablement une location-gérance.
3. Conclure un contrat de location-gérance en bonne et due forme qui fixera son mode de
fonctionnement ainsi que la durée de la mise à disposition et le montant de la redevance
convenue. Pour cela, il est vivement recommandé de se faire conseiller par un avocat
spécialiste en la matière. Exemple d’un contrat de location-gérance.
► Obligations des parties
Le locataire-gérant doit :
- exploiter le fonds conformément à sa destination (il ne doit pas modifier l’activité ni en ajouter une
nouvelle sans l’accord du bailleur). Il est responsable des dettes contractées dans le cadre de
l’exploitation du fonds.
- Gérer le fonds et entretenir les locaux avec le même soin et professionnalisme que s’ils lui
appartenaient.
- Tenir une comptabilité conforme aux dispositions légales en vigueur et permettre au propriétaire du
fonds de consulter ses comptes conformément à la clause de libre consultation de la comptabilité.
Le propriétaire du fonds doit :
- respecter les clauses du contrat de location-gérance. Ce contrat peut par exemple prévoir une clause
de non-concurrence qui lui interdit d’exercer ou de s’intéresser directement ou indirectement à une
activité commerciale similaire pendant le contrat et dans un secteur géographique donné.
► Redevance (loyer)
Le montant du loyer est fixé librement par le contrat et peut être révisable. La forme de la redevance
est variable (somme fixe, pourcentage sur les bénéfices ou sur le chiffre d’affaires ou sur les deux).
L’échéance peut être mensuelle ou trimestrielle.

18. La revue de Presse KYLIA
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► Formalités
1. La mise en location-gérance s’accompagne d’un certain nombre de formalités de publicité,
parmi lesquelles la publication du contrat de gérance, dans la quinzaine de sa signature, sous
forme d’un extrait ou d’un avis dans un journal d’annonces légales (art. R144-1). Cette publicité
est importante car elle libère le propriétaire-loueur de la solidarité des dettes du locataire-gérant.
En effet, la loi prévoit que le loueur de fonds est solidairement responsable pour les dettes
contractées par le locataire-gérant jusqu’à la publication de la location-gérance (art. L144-7 du
code du commerce). Jusqu’à décembre 2016, cette solidarité s’appliquait à toutes les dettes
contractées pendant un délai de six mois suivant la publication du contrat de location-gérance
(loi Sapin II du 9 décembre 2016). À noter que la publicité est aussi exigée en fin de contrat.
2. Le locataire-gérant doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) au plus
tard quinze jours après le début de son activité professionnelle. En effet, le locataire-gérant a
le statut de commerçant et doit s’inscrire au RCS. En fonction de la forme juridique retenue, il
devra donc réaliser l’ensemble des formalités nécessaires à la création de son entreprise.
3. Le propriétaire du fonds doit aussi demander sa radiation du RCS ou la mise en sommeil de
son entreprise.
► Avantages
 Pour le loueur : il reste propriétaire du fonds de commerce et perçoit une redevance sans
exercer d’activité. C’est un moyen de tester un repreneur potentiel, sans toucher au commerce
en lui-même (exemple : le personnel, l’enseigne, le mobilier) et permet d’organiser une
passation de pouvoir en douceur. Si le locataire-gérant gère le fonds de manière optimale, sa
valeur en sera augmentée.
 Pour le locataire : s’il n’a pas encore les ressources financières suffisantes pour acquérir le
fonds, la location-gérance est un moyen de l’exploiter sans avoir à l’acheter. Cela lui permet de
limiter les risques financiers en ne s’endettant pas pour l’acquisition du fonds. C’est aussi un
moyen de tester l’intérêt d’un rachat ultérieur du fonds et la pérennité de l’intérêt économique
de l’opération. Enfin, le passage par une location-gérance réussie peut donner confiance aux
banques lorsque le locataire sollicitera des prêts pour l’achat d’un fonds.
► Inconvénients
 Pour le loueur : à la fin du contrat, il récupère le fonds en l’état. Si le locataire-gérant a été
mauvais gestionnaire, le fonds verra sa valeur considérablement diminuée. Le propriétaire du
fonds prend donc le risque d’une éventuelle dépréciation de sa valeur.

19. La revue de Presse KYLIA
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 Pour le locataire : il paye une redevance au propriétaire, il engage sa responsabilité sur les
dettes contractées durant son exploitation, sans en être propriétaire et sans être assuré du
renouvellement du contrat. En effet, à l’expiration d’un contrat de location-gérance, il n’y a pas
de renouvellement automatique, ni de versement d’indemnité (même si le fonds a pris de la
valeur du fait de l’exploitation du gérant). S’il est bon gestionnaire, il ne profite donc pas de la
plus-value éventuelle qu’il apporte au fonds grâce à son travail.
Bon à savoir : la location-gérance peut être couplée avec une promesse de vente du fonds de
commerce. Dans ce cas, les loyers versés seront déduits du prix définitif du fonds.
Source : www.lhôtellerie-restauration.fr

20. La revue de Presse KYLIA
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Le Gouvernement annonce la création de
nouvelles licences IV
Le 20/09/2019
Pour revitaliser les villages, le Premier ministre annonce l'incroyable : la création de nouvelles
licences IV.
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21. La revue de Presse KYLIA
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Les villages devraient bénéficier d'une nouvelle législation qui va permettre la création de nouvelles
Licences IV annonce Matignon.
Le Premier ministre, Edouard Philippe, était ce vendredi matin, 20 septembre, aux XXIIème Assises
des Petites Villes de France (APVT) à Uzès, dans le Gard, et il s’est rendu cet après-midi à Eppe-
Sauvage, dans le département du Nord, pour le congrès national de l’Association des maires ruraux de
France (AMRF). Après la publication en juillet des propositions de l’Agenda Rural, le Gouvernement
passe à la vitesse supérieure en annonçant aujourd’hui une mobilisation sans précédent pour réduire
la fracture territoriale qui s’est installée en France. Des comités interministériels de la ruralité sont
annoncés à échéance régulières et un groupe de travail sera créé avec l’Insee pour dresser une
« géographie prioritaire de la ruralité ». Quant à l’Agence nationale de la cohésion des territoires, créée
officiellement en juillet, celle-ci devra apporter un appui effectif aux territoires ruraux dès le 1er janvier.
173 mesures ont été arrêtées par le Gouvernement, dont 4 concernent directement le secteur de
l’hôtellerie et de la restauration, dont la plus étonnante porte sur la création de nouvelles Licence IV
(débits de boissons) qui ne pouvait plus faire l'objet de création depuis de nombreuses années.
Les 4 mesures qui concernent les CHR
 Création de nouvelles licence IV, non transférables au-delà d’une même intercommunalité.
 Allégement des réglementations liées à l’emplacement des débits de boissons (zones
protégées) pour faciliter l’implantation en milieu rural.
 Simplification des règles en matière de sécurité incendie et d’accessibilité pour les
établissements recevant du public en milieu rural, notamment pour les petits hôtels et
restaurants.
 Soutien au déploiement de 1000 cafés pour aider l’activité économique et la présence de lieux
de vie (opération lancée par l’association solidaire Groupe SOS).
Source : www.lhôtellerie-restauration.fr

22. La revue de Presse KYLIA
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Estimer le fonds de commerce d'un hôtel avec
l'EBE retraité
Le 20/09/2019
Pour estimer un fonds de commerce, il faut rester objectif, utiliser plusieurs méthodes et les
croiser. À la différence de la méthode empirique uniquement basée sur le chiffre d'affaires, celle
de l'EBE retraité a l'avantage de tenir compte de la rentabilité de l'hôtel et de sa capacité à
dégager un excédent
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La méthode de l'EBE retraité a l'avantage de tenir compte de la rentabilité de l'hôtel et de sa
capacité à dégager un excédent.
L’EBE est un solde intermédiaire de gestion (SIG). Il est le meilleur indicateur de la rentabilité
économique de l’exploitation, car il correspond à l’excédent dégagé par l’entreprise en ne tenant compte
que des produits et charges nécessaires à l’exploitation.
Il convient cependant de le retraiter afin de tenir compte uniquement des éléments affectant la gestion,
comme par exemple :

23. La revue de Presse KYLIA
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 les charges et produits exceptionnels ;
 les rémunérations ou avantages des dirigeants propriétaires travaillant à temps partiel ou
complet et incluses dans les charges, mais dépassant la rémunération d’un salarié qui les
remplacerait ;
 les charges clairement superflues ou ne se rattachant pas à l’exploitation de l’hôtel, les charges
exagérées ou au contraire celles non prises en compte, ou encore la minoration de certaines
charges.
► Valorisation de l’hôtel selon la méthode de l’EBE retraité
À la différence de la méthode empirique uniquement basée sur le chiffre d’affaires, cette méthode a
l’avantage de tenir compte de la rentabilité de l’hôtel et de sa capacité à dégager un excédent. Ainsi, un
hôtel avec un petit chiffre d’affaires et un excellent EBE est favorisé avec cette méthode en termes
économique. Car l’acquisition d’un fonds de commerce d’un hôtel est un investissement fait pour
capitaliser mais aussi dans le but d’en tirer un revenu. La méthode consiste à appliquer à un EBE retraité
un coefficient issu d’une observation objective du marché :
EBE retraité × coefficient = valorisation de l’hôtel selon la méthode de l’EBE retraité
Généralement, l’EBE retraité utilisé comme base de calcul est une moyenne des trois dernières années.
Comme pour la méthode empirique, le coefficient à utiliser dépend des caractéristiques de l’hôtel et de
son emplacement. Le coefficient est différent selon :
- la catégorie de l’hôtel ;
- le type d’hôtel : avec ou sans restaurant ;
- le montant de chiffre d’affaires réalisé ;
- la situation, en ville ou en province.
Pour connaître le coefficient à utiliser, vous pouvez reprendre les indicateurs issus de la connaissance
du marché de la transaction, en sachant qu’il varie d’une année sur l’autre. Ainsi, le coefficient à
appliquer sur l’EBE dans le cadre d’une valorisation pourra aller de 3 à 12, voire plus, en tenant compte
des facteurs de performance du bien en question.
Source : www.lhôtellerie-restauration.fr

24. La revue de Presse KYLIA
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A propos de KYLIA Commerce
Le département Commerce et Entreprise du groupe KYLIA, nouvel acteur de l'immobilier en France, est
un réseau de cabinets d'affaires spécialistes de la vente de Commerces et de l'immobilier commercial.
En construisant la carrière de nos agents, ces derniers construiront en retour une entreprise comme
jamais nous ne l’aurions imaginé !
Méritocratie, Partage et Excellence
Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com
Contact Presse : KYLIA France
Marie LAURENT / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18