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S42 revue de presse kylia - semaine du 8 au 14 octobre 2018

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S42 revue de presse kylia - semaine du 8 au 14 octobre 2018

  1. 1. La revue de Presse KYLIA 1 LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE Du 8 au 14 octobre 2018 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL IMMOBILIER : DÉLAI DE VENTE, BUDGET MOYEN... LES DERNIÈRES TENDANCES DU MARCHÉ Le 08/10/2018 Cultura RM Exclusive/Leon Sosra/Getty Images Délais de disponibilité des logements, rapport entre l'offre et la demande... Que vous cherchiez à vendre ou à acheter.
  2. 2. La revue de Presse KYLIA 2 Une capacité d'achat en recul dans la majorité des villes Evolution, entre les deuxièmes trimestres 2017 et 2018, de la capacité d'achat, tenant compte du niveau moyen de revenus, du taux d'apport personnel, des prix au mètre carré, de la durée et du taux d'intérêt des prêts accordés. Mauvaise nouvelle pour les acquéreurs : un peu partout, leur pouvoir d'achat s'est érodé, de 0,2 mètre carré à Marseille, mais de 6,5 mètres carrés à Bordeaux ! Seul Nice fait exception, avec un gain de 1,4 mètre carré. Preuve supplémentaire que la baisse des taux d'intérêt, ainsi que l'allongement de la durée des prêts, données prises en compte pour calculer cette capacité d'achat, ne suffisent plus à compenser la forte hausse des prix de la pierre. Les grandes surfaces de plus en plus recherchées
  3. 3. La revue de Presse KYLIA 3 Evolution de la tension immobilière (demande de logements rapportée à l'offre), mesurée entre juin 2017 et juin 2018. Un afflux d'acheteurs, face à un stock de biens limité : tous types de logements confondus, la tension s'est accrue sur un an, très fortement dans le cas des grandes surfaces. Suite à cette hausse, ce rapport de force est, au global, particulièrement déséquilibré dans le cas des biens de deux pièces, qu'il s'agisse de maisons ou d'appartements. Un délai de disponibilité des biens de trois mois maximum Durée moyenne de mise en ligne des annonces de vente, type de biens par type de biens, en juin 2018. Signe du dynamisme du marché, le délai de disponibilité a fondu de 11% (studios) à 17% (3 pièces) pour les appartements, et de 2% (2 pièces) à 10% (4 pièces et plus) pour les maisons. Un budget moyen qui s'effrite
  4. 4. La revue de Presse KYLIA 4 Budgets de recherche maximaux indiqués en moyenne par les internautes, type de biens par type de biens, durant le mois de juin 2018.* Type de maison correspondant à un bungalow de vacances. Les acquéreurs commencent à caler : leur budget de recherche est en repli généralisé de 1 à 2%, sauf pour les surfaces de quatre pièces et plus (+1% dans le cas d'un appartement et +3% pour une maison). Source : www.capital.fr
  5. 5. La revue de Presse KYLIA 5 Crédit immobilier : le taux d’usure handicape parfois plus qu’il ne protège Le 09/10/2018 En période de taux historiquement bas, les taux maximum autorisés (moyennes des taux du trimestre précédent plus 33%) sont eux aussi très faibles. Résultats : certains dossiers finançables se trouvent exclus du crédit car ils dépassent ces montants. Les taux de crédit immobilier historiquement bas, qui ont rejoint ce mois-ci leur niveau plancher de fin 2016 selon le courtier Meilleurtaux (1,6% en moyenne sur 20 ans et 1,4% en moyenne sur 15 ans), devraient réjouir tout le monde. Sauf certains profils atypiques... Phénomène nouveau, quelques dossiers spécifiques se trouvent désormais exclus du crédit par un mécanisme censé les protéger: le taux d’usure. «À la base, c’est une conception un peu paternaliste visant à éviter que les emprunteurs se mettent à risque mais il se transforme actuellement en machine à exclure», souligne Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux. Rappelons que ce taux maximal inclut le taux nominal, l’assurance, la garantie, les honoraires et se calcule en ajoutant un tiers aux taux moyens relevés le trimestre précédent par la Banque de France. Ainsi, au 1er octobre ce taux s’élève à 2,83% pour les prêts immobiliers à taux fixe
  6. 6. La revue de Presse KYLIA 6 d’une durée inférieure à 10 ans, à 2,85% pour des prêts de 10 à 20 ans, 3,08% pour 20 ans et plus et enfin 3,25% pour les prêts relais. Valeur relative et valeur absolue Avec des niveaux aussi faibles, cette protection devient un handicap pour les dossiers atypiques: senior(s) avec un ennui de santé, montant ou durée très faible, etc. S’appuyant sur des dossiers réels, le courtier Meilleurtaux présente ainsi une série de ces nouveaux exclus du crédit. Ainsi, un couple de sexagénaire à la recherche d’un confortable prêt de 1,24 million d’euros se retrouve non finançable car avec l’assurance groupe (même avec un geste significatif de la banque) et les frais annexes, son taux global passe de 1,85% pour son prêt sur 25 ans à 3,8%. La solution pour ce couple solvable passera peut-être par un prêt sans assurance pour peu qu’il dispose de quoi garantir son prêt. Autre cas: un couple de 37 ans, tous deux en CDI, gagnant 5000 € nets/mois qui souhaitent effectuer un regroupement de crédit hypothécaire (1 immo et 3 conso). Le but de l’opération est de réduire les mensualités avec un taux d’endettement de 21% avant cette opération. Là encore un dossier a priori simple sauf que le rachat de crédit hypothécaire entraîne des frais de notaire qui pèsent lourdement sur le dossier et font passer le taux global au-dessus du maximum de 2,85% pour ce prêt sur 12 ans. Plus surprenant encore, ce prêt de 54800 € sur 10 ans pour une femme célibataire de 52 ans affiché à 1,5% n’est pas finançable non plus. Une fois que l’on ajoute l’assurance à 0,45% la garantie de 1000 euros et les honoraires de 950 euros, le taux global bondit à 3,1%, là encore hors des clous. «Le problème, c’est la formule de calcul, estime Hervé Hatt, président de Meilleurtaux. Plutôt qu’une valeur relative, il faudrait rajouter une valeur absolue aux taux moyens observés pour éviter ce type de problèmes.» Source : www.lefigaro.fr
  7. 7. La revue de Presse KYLIA 7 Immobilier : trois façons différentes d'investir Le 09/10/2018 L'investisseur ne veut plus simplement administrer un parc immobilier, mais s'assurer de sa durabilité sur le long-terme. (Crédits : Charles Platiau)La gestion de colocations sur-mesure, le financement participatif ou encore la notation d'actifs immobiliers s'imposent comme des nouvelles approches tant du côté des investisseurs que des promoteurs. La pierre a été, est encore et sera toujours une valeur refuge en matière d'investissement. Que ce soit à l'échelle d'un particulier propriétaire d'un logement ou d'un professionnel possédant un ou plusieurs bâtiments, l'immobilier demeure un moyen attractif de placer de l'épargne à moyen voire à long terme. Cela peut prendre des formes inattendues. La colocation, par exemple, qu'on pourrait croire réservée aux étudiants ou aux jeunes actifs, est devenue un levier d'investissement insoupçonné. Dès 2008, des professionnels spécialisés dans l'immobilier neuf ont ainsi décidé de se lancer dans l'industrialisation de cette forme d'hébergement. « L'idée : trouver un bien qui va correspondre à cet objectif et à l'emplacement souhaité », explique Loïg Le Meilleur, co-fondateur de Colocatère. « Nous pouvons même proposer des projets de transformation pour aménager à la fois les chambres avec pièces d'eau et les pièces de vie spacieuses avec cuisine et salon. »
  8. 8. La revue de Presse KYLIA 8 Jusqu'à 1,5 million d'euros investis... dans la colocation Aujourd'hui à la tête de 700 chambres réparties dans 160 maisons et appartements, la société a en effet sa propre entreprise de travaux s'il faut concevoir en ce sens les espaces privatifs et communs. Elle peut également mandater un architecte de son réseau s'il faut casser un mur porteur. L'investisseur a ainsi un seul interlocuteur tout au long du processus. Présent à Amiens, Bordeaux, Lille, Lyon, Metz, Nancy, Nantes, Paris, Reims, Rennes et Toulouse, Colocatère promet un rendement de 3 à 6 % selon les villes. Les loyers étant, selon les villes, de 300 à 600 euros par occupant, cela rapporte toujours plus d'argent qu'une famille se partageant un appartement ou une maison. Gérante des locations, la société a édicté une règle inviolable pour protéger ses investisseurs, dont le ticket moyen varie entre 180.000 et 1,5 million d'euros. « Les colocs ne se connaissent pas du tout, bien au contraire. Cinq copains, c'est cinq personnes solidaires prêtes à faire la bringue », insiste Loïg Le Meilleur. « Nous avons testé, nous n'en voulons plus. Nous avons tout type de profil, étudiant, jeunes actifs, seniors parfois ». Le crowdfunding, ou comment mobiliser les épargnes sur Internet L'investissement dans la colocation a toujours existé, mais le phénomène prend de l'ampleur avec la hausse continue des prix dans les métropoles. Les investisseurs se rabattent en effet sur cette gamme de logements, les bénéfices perçus excédant toujours ou presque le simple loyer d'un ménage vivant seul, en couple et/ou avec des enfants. Si des sociétés comme Colocatère aident les investisseurs à se positionner sur ce marché inattendu, des startups les guident dans les labyrinthes du crowdfunding. Autrement dit, à l'heure où les banques demandent toujours plus de fonds propres aux acteurs de l'immobilier, la mobilisation de personnes ciblées via une plateforme Internet permet de collecter tant l'épargne des particuliers que celle des entreprises. Depuis un décret gouvernemental du 16 septembre 2014 relatif au financement participatif, « si vous avez besoin de moins de 2,5 millions d'euros par dossier, vous pouvez émettre un document d'information réglementaire simplifié qui va permettre de collecter l'épargne sur une plateforme », explique Vincent Sillègue, co-fondateur de Koregraf. 400.000 euros levés en douze minutes !
  9. 9. La revue de Presse KYLIA 9 Soutenue par Crédit Mutuel Arkea et BNP Développement, la startup se définit comme « une banque d'affaires dédiée à la promotion immobilière, en aidant les professionnels à trouver les ressources et financières pour développer leurs entreprises ». Mais avant de lancer la souscription en ligne, Koregraf mène un vrai audit sur le promoteur, en allant voir ses équipes et en visitant un chantier en cours et/ou deux réalisations achevées. Au terme des dix-huit mois de l'opération - la durée moyenne entre le lancement et la livraison d'un projet -, 10.000 euros placés à 9% de rendements rapporte 1.390 euros supplémentaire, soit après impôt, 973 euros nets. Près de trois ans après ses débuts, 80% des investisseurs sont récurrents, pariant en moyenne 6.000 euros sur l'avenir. Vincent Sillègue se targue ainsi d'une levée de 400.000 euros qui s'est montée en douze minutes sur le Net. L'outil numérique est donc devenu incontournable pour tout investisseur qui se respecte, mais qu'en est-il de l'évaluation avant et après l'achat ? Depuis presque deux ans, avec des professeurs de Paris- Dauphine, un ancien gestionnaire d'actifs immobiliers s'est mis à la notation responsable de ces mêmes biens. Un algorithme pour définir la qualité d'un bien immobilier Lorsqu'il est question d'évaluer un bâtiment avant son acquisition et/ou sa revente, la jeune pousse Real Quality Rating privilégie ainsi la mieux-value à la plus-value. Elle demande en effet à tout un écosystème, qui va du courtier au futur locataire, en passant par l'architecte, de donner ses critères de préférence. Les réponses ainsi fournies sont ensuite soumises à un algorithme afin d'extraire la substantifique moelle de leurs attentes. « Nous intégrons en effet tous les aspects et pas uniquement les questions d'efficacité énergétique. Nous regardons l'ensemble. C'est moins de gains stériles, et davantage de bénéfices perçus pour l'ensemble des participants », assure son pdg Olivier Mège. « C'est comme si vous aviez 225 personnes qui se réunissent dans une AG de spécialistes pour évaluer la qualité de chaque immeuble ». À l'ère des transitions énergétique et numérique qui s'invitent dans les bâtiments neufs, l'investisseur ne veut plus simplement administrer un parc immobilier, mais s'assurer de sa durabilité sur le long- terme. Ceci passant par la qualité tant du service que du bien en question. Source : wwwlatribune.fr
  10. 10. La revue de Presse KYLIA 10 L’État promet près de 3 milliards d’euros pour les copropriétés dégradées Le 10/10/2018 Le gouvernement a identifié près de 700 copropriétés en difficulté pour plus de 50.000 logements. Sur ce total, 128 seraient dans un état «particulièrement préoccupants». L’État engagera près de 3 milliards d’euros au cours des dix prochaines années afin de soutenir, voire aider à reconstruire les copropriétés en difficulté, a annoncé mercredi le ministère de la Cohésion des Territoires. «La lutte contre les copropriétés dégradées est une priorité de l’action du gouvernement», ont assuré dans un communiqué Jacques Mézard et Julien Denormandie, respectivement ministre et secrétaire d’État à la Cohésion des Territoires. «Malgré les interventions publiques et locales qui ont eu lieu depuis plusieurs années, la situation ne s’est pas suffisamment améliorée», ajoutent-ils, annonçant un plan «sur mesure». L’État a identifié près de 700 copropriétés en difficulté pour 56.000 logements. Sur ce total, 128 copropriétés représentant 23.000 logements sont dans un état «particulièrement préoccupant». Le gouvernement compte débloquer 2,7 milliards d’euros, via l’Agence nationale de l’habitat (Anah), qui octroie les aides publiques à la rénovation des logements privés et l’Agence nationale pour la rénovation
  11. 11. La revue de Presse KYLIA 11 urbaine (Anru). L’Anah financera ces opérations à hauteur de 2 milliards d’euros et l’Anru, de 500 millions d’euros. Même si elle a vocation, par essence, à s’adresser aux acteurs privés, cette opération implique également l’univers des bailleurs sociaux via l’organisation Procivis - l’une des familles du mouvement - qui s’est engagé à 240 millions d’euros de prêts. Le programme vise non seulement à aider aux redressements des comptes des copropriétés ainsi qu’à faciliter des travaux de rénovation, mais aussi, dans certains cas, à détruire des immeubles entiers pour reconstruire de nouveaux logements, le relogement des habitants étant alors pris en compte. Au-delà des aides apportées par l’État, le gouvernement, qui promet de laisser largement la main aux collectivités locales sur le sujet, compte sur deux institutions pour prêter des fonds aux collectivités et propriétaires et leur offrir des services d’accompagnement, en particulier en matière de relogement: l’organisme paritaire Action Logement et la Caisse des Dépôts, bras financier de l’État. «Si ce dispositif répond à une situation d’urgence, il ne traite pas pour autant le fond du problème qui est beaucoup plus préoccupant, à savoir le basculement des copropriétés dans la fragilité, voire dans la difficulté», a réagi dans un communiqué l’Association des responsables de copropriété (ARC), qui revendique 14.000 immeubles. L’association estime qu’en se fixant sur les copropriétés déjà en difficulté, l’exécutif se contente de «solutions palliatives». Source : www.lefigaro.fr
  12. 12. La revue de Presse KYLIA 12 Logement : la Fédération des Ascenseurs en attente d’une clarification gouvernementale Le 11/10/2018 Les 560.000 ascenseurs français, soit 8 pour 1.000 habitants, sont au cœur des logements et des infrastructures. (Crédits : ILEX)Les professionnels attendent avec impatience le décret du gouvernement visant à instaurer obligatoirement un ascenseur dans les constructions neuves de trois étages et plus, contre quatre aujourd’hui. Âge moyen : 40 ans. Nombre de passagers par jour : 100 millions. Les 560.000 ascenseurs français, soit 8 pour 1.000 habitants, sont au cœur des logements et des infrastructures. C'est pourquoi les 200 ascensoristes, PME et multinationales (Kone, Otis, Schindler, Thyssen), entendent peser dans la déclinaison opérationnelle du projet de loi Évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (Élan), bientôt définitivement adopté. Aujourd'hui, tout immeuble neuf d'au moins quatre étages doit compter un ascenseur, alors que la majorité des pays européens ont fixé ce seuil légal à deux, voire trois étages. « Avec le R+4 (rez-de- chaussée surmonté de quatre niveaux), la France est le dernier pays d'Europe avec la Hongrie et la République tchèque ! » regrette ainsi le président de la Fédération des Ascenseurs Guillaume Fournier Favre.
  13. 13. La revue de Presse KYLIA 13 Le 26 septembre dernier, en déplacement à Cergy (Val-d'Oise), le Premier ministre Edouard Philippe était pourtant allé dans son sens : « Nous allons par voie réglementaire, dans les mois qui viennent, rendre obligatoire la construction d'ascenseurs dans les immeubles de trois étages et plus. » « Nous étions en retard, je veux rattraper ce retard et nous voulons faire en sorte que les logements neufs qui sont construits puissent être toujours pensés et conçus avec ce souci de l'inclusion et ce souci de l'adaptation permanente », avait-il poursuivi. 50 à 100 millions d'euros pour l'accessibilité de l'existant Les ascensoristes proposent, de leur côté, que les bâtiments neufs soient pré-équipés, c'est-à-dire disposent de mètres carrés réservés, prêts à accueillir les ascenseurs. De même, ils espèrent que l'accessibilité dans les immeubles existants soit davantage « clarifiée ». Sur ce point, Edouard Philippe a confirmé le doublement des moyens de l'Agence nationale de l'habitat consacrés au financement des travaux d'accessibilité des logements existants. L'enveloppe passera en effet de 50 à 100 millions d'euros au profit « des ménages les plus modestes », a promis le Premier ministre. « C'est un premier pas », souligne Guillaume Fournier Favre. En termes d'accessibilité, le professionnel estime que les monte-personnes, quels qu'ils soient, contribuent au vieillissement à domicile dans de bonnes conditions. « Le maintien à domicile coûte plus d'un milliard d'euros par an à la Sécurité sociale et cela va augmenter avec l'allongement de l'espérance de vie. En équipant bien dans l'existant, nous pouvons économiser près d'un milliard d'euros. » Sur l'antenne de Public Sénat le 26 septembre, la secrétaire d'État chargée des Personnes handicapées, Sophie Cluzel, a promis « un décret avant la fin de l'année » sur l'obligation des ascenseurs dans les constructions de trois étages et plus. Reste à savoir maintenant quel en sera le contenu. Source : www.latribune.fr
  14. 14. La revue de Presse KYLIA 14 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE Bail commercial : les points clés à négocier Le 09/07/2018 Zoom sur les clauses relatives au budget Le bail commercial, ou tout aussi communément appelé bail 3/6/9, est un contrat de longue durée permettant au locataire de clore le contrat de bail tous les 3 ans, bien qu’il soit initialement signé pour une durée de 9 années. Si certaines clauses sont classiques et d’ordre public, ce qui signifie qu’on ne peut y déroger puisqu’elles sont régies par la loi, certaines sont cependant librement négociables avec le bailleur avant signature. Pour bien comprendre la teneur des clauses modifiables et ainsi déterminer
  15. 15. La revue de Presse KYLIA 15 le juste équilibre entre la prestation proposée par le bien à louer et son prix, voici quelques points sur lesquels il est essentiel de se pencher avant de signer. Le loyer du bail commercial • La fixation du loyer initial Puisque la fixation initiale du loyer est libre et dépend notamment du marché et de l’ITI (l’Indicateur de Tension Immobilière), il est recommandé de se renseigner au préalable sur le marché pour comparer le loyer proposé avec celui de biens similaires. Les prestations, l’emplacement (incluant rue, quartier, proximité des commerces et transports, etc) et la surface totale influent en particulier sur l’évaluation du montant du loyer. Il faut également prendre en compte le fait que la signature d’un bail commercial peut imposer une activité commerciale unique et strictement définie : dans ce type de cas précis, le loyer devra donc être inférieur par rapport à celui qu’imposerait un bail plus permissif sur ce point-là. Le bail commercial peut également inclure l’obligation de verser régulièrement un « pas-de-porte » au propriétaire. Cette indemnité se verse en échange du fait avantageux de disposer d’un commerce donnant sur la voie publique. Si le bail prévoit cette clause, le loyer doit là encore être revu à la baisse en compensation. • Le paiement du loyer Le loyer économique, autrement dit le loyer que l’entreprise devra payer, diffère du loyer facial affiché par le bailleur sur le contrat de bail. Le loyer économique prévot au montant du loyer facial moins les mesures d’accompagnement accordées par un bailleur, celles-ci pouvant atteindre 20% de ce loyer facial (franchise de loyer, progressivité du loyer, participation aux travaux, prestations offertes, mise à disposition anticipée…). C’est donc la négociation sur les dépenses connexes à la location qui est recherchée ici. • Le dépôt de garantie Dans la mesure où il n’y a pas de montant maximum plafonné pour définir un dépôt de garantie, ce montant s’avère relativement négociable.
  16. 16. La revue de Presse KYLIA 16 • Les honoraires de gestion Les honoraires de gestion sont généralement compris dans la provision sur charges et constituent en moyenne de 2 à 5% du loyer annuel, incombant au locataire. • La répartition des charges Pour les baux en cours, si aucune clause déterminant la teneur de la répartition des charges n’a été mentionnée dans le bail, le droit commun s’applique alors. Néanmoins, dans la majeure partie du temps, les baux commerciaux prévoient la répartition précise des charges entre locataire et propriétaire. A noter que depuis la loi Pinel de 2014, pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014, seules les dépenses locatives peuvent être mises à charge du locataire, le bailleur n’étant pas contraint de toutes les lui imputer (consulter les dépenses locatives listées dans la loi). Répartition et financement des travaux Lors de la contraction d’un bail 3/6/9, il faut savoir qu’il existe une distinction entre les travaux d’entretien (détaillés dans l’article 605 du Code civil) qui sont à la charge du locataire et les travaux qui concernent le clos et le couvert qui eux, sont à la charge du bailleur (cf article 606 du Code civil). Cependant, avant la loi Pinel, il était possible de déroger à cette répartition. Mais désormais pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014, cette loi impose le fait que n’incombent plus à la charge du locataire les gros travaux dont fait état l’article 606 du Code civil, ainsi que les honoraires liés à la réalisation de ces travaux. Notons que si en pratique les baux commerciaux dérogent souvent à l’article 1724 du Code civil, celui-ci prévoit pourtant que si les réparations à la charge du bailleur dépassent un délai donné de quarante jours, le montant du bail se doit d’être diminué « à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont le locataire aura été privé ». Concernant les travaux de mise en conformité suite à la réglementation pour l’accessibilité aux personnes à mobilité réduite, si ces derniers nécessitent du gros oeuvre, ils ne pourront donc pas être imposés comme étant à la charge du locataire, même via une clause inclue dans le bail. Soyez donc vigilants sur l’ensemble de ces points-ci. Les clauses liées à l’occupation des locaux Il existe également différentes clauses dans le bail qu’il ne faut pas oublier d’examiner et de négocier. Malgré le fait qu’elles ne joueront pas un rôle sur un gain financier potentiel lors de la prise de bail, ces
  17. 17. La revue de Presse KYLIA 17 différentes clauses auront pourtant un impact plus ou moins important et plus ou moins impactant quant au bon déroulement du contrat de bail. Appropriation du bien loué • La désignation des lieux Ce point-là peut s’avéré être litigieux si la description du local est succincte. D’où l’importance de faire état et mentions précises dans le contrat de bail quant aux surfaces, pièces et annexes loués au locataire. • L’activité exercée Le locataire ne peut exercer dans les espaces loués que la ou les activités mentionnées dans le contrat de bail. Ainsi, il est donc conseillé au locataire de veiller à ce que soit précisé l’ensemble des activités qu’il souhaite y exercer. Néanmoins, en cours de bail le locataire aura la possibilité d’effectuer une déspécialisation, autrement dit il pourra demander à effectuer un changement d’activité si le besoin en est. • La clause d’exclusivité ou de non concurrence Vérifiez la présence ou non de ces clauses-ci. La présence de la première engendre le fait que le bailleur garantit le preneur contre toute concurrence émanant de ses autres locataires. Dans le cas où cette clause serait inexistante et que le propriétaire possèderait plusieurs locaux commerciaux dans un même quartier, il peut alors choisir de les louer pour des activités similaires. La clause de non-concurrence elle, impose au bailleur, au preneur ou aux deux parties, de ne pas contribuer à l’exploitation d’un commerce concurrent. • La clause de l’exploitation personnelle Cette clause impose au locataire d’exploiter personnellement le local, ce qui en conséquent ne lui permet pas de céder celui-ci en location gérance (contrat via lequel une entreprise à une entreprise tierce la gestion de son fonds de commerce en échange d’une redevance) sans l’accord préalable du propriétaire, accord qui généralement incombe le versement d’une indemnité au bailleur.
  18. 18. La revue de Presse KYLIA 18 Les conditions de cession du bail Si les conditions de renouvellement et de résiliation ne sont pas négociables, les conditions de sorties le sont bien (dans un bail commercial, le bailleur ne peut résilier le bail avant son terme, sauf dans certains cas précis tels que la mise en œuvre de gros travaux). Il est important de s’attarder sur 2 clauses en particulier : vérifier si les clauses de remise en état et de garantie solidaire sont mentionnées dans le bail. En effet, en cas de présence de ces clauses, cela peut revenir relativement cher ! La première impose au locataire de rendre le local loué dans l’état équivalent à celui étant lors de la prise de bail, ce qui peut s’avéré onéreux si par exemple le local était refait entièrement à neuf. La seconde permet au bailleur vous faire payer les loyers non versés par le nouveau locataire en cas de non-paiement par ce dernier. Cette clause-ci étant donc à éviter absolument. Le bail commercial contient aussi d’autres clauses auxquelles il convient de jeter un coup d’œil puisqu’elles peuvent avoir des conséquences directes sur la transmission dudit bail, comme par exemple celle interdisant la cession du bail hormis à travers la vente du fonds de commerce. Vous recherchez un local ou des bureaux en location via un bail commercial ? Les équipes de Leosquare vous aident à trouver le bien idéal pour correspondre à vos critères. Nous cherchons, pré- visitons et négocions pour vous le contrat afin de vous faire gagner du temps, sans aucun surcoût. Parlez-nous de votre projet, un conseiller dédié prendra en charge votre demande ! Source : www.leosquare.com
  19. 19. La revue de Presse KYLIA 19 La perte d'exploitation : une garantie fondamentale Le 08/10/2018 Suite à un sinistre, l'activité de votre entreprise peut être fortement perturbée voire interrompue. Pour éviter tout souci de trésorerie, il vaut mieux avoir souscrit une garantie qui prendra notamment en charge vos frais fixes et les salaires de vos employés. S'ils n'ont pas souscrit d'extension de garantie perte d'exploitation, neuf établissements sur dix victimes d'un sinistre important font l'objet d'une liquidation dans l'année qui suit. Même si le contrat d'assurance multirisque permet d'indemniser la reconstruction et le mobilier, l'hôtelier ou le restaurateur sinistré continue d'être confronté entre temps à de lourdes charges sans pouvoir accueillir de clientèle, parfois pendant une période assez longue. Il est donc indispensable de garantir l'établissement contre les pertes d'exploitation afin qu'il soit indemnisé des frais généraux permanents qui continuent à courir pendant la fermeture, ainsi que de la perte de bénéfice. Quels sont les événements couverts ? La garantie perte d'exploitation joue pour les interruptions d'activité pour lesquelles les garanties des événements ont été aux préalable souscrites et donnent lieu à indemnisation. L'entreprise peut notamment s'assurer pour les interruptions d'activités dues aux événements suivants : - incendie, explosion, chute de la foudre ; - accidents aux appareils électriques ; - dégât des eaux ; - bris de machine ;- tempêtes, grêle et poids de la neige sur les toitures (seule la garantie tempête est obligatoire) ; - catastrophes naturelles (garantie obligatoirement délivrée lors de la souscription au contrat d'assurance). Quels sont les dommages pris en charge ?
  20. 20. La revue de Presse KYLIA 20 L'assurance couvre la perte consécutive à la baisse du chiffre d'affaires causée par l'interruption ou la réduction de l'activité, appelée aussi perte de marge brute (chiffre d'affaires - charges variables) incluant les charges salariales. Elle comprend aussi le remboursement des frais supplémentaires engagés en accord avec l'assureur, à la suite du sinistre, pour en limiter les conséquences (location de matériel ou de locaux, installations provisoires, frais de publicité…) Quelle durée d'assurance prévoir ? Souvent fixée à 12 mois, elle peut s'avérer insuffisante compte tenu des délais d'enquête, d'expertise et de reconstruction, sans compter la période qui suit la réouverture et au cours de laquelle la clientèle ne revient que progressivement. La garantie perte d'exploitation devant indemniser l'établissement en complément jusqu'à ce qu'il ait retrouvé son chiffre d'affaires antérieur, il est plus prudent de prévoir une période de garantie de 18, voire 24 mois. Une franchise de quelques jours peut rester à la charge de l'assuré, lors d'un dégât des eaux notamment. Quels montants garantir ? Pour fixer le montant de la garantie, la marge brute du dernier exercice connu constitue une base de calcul qui doit être adaptée en tenant compte de la croissance prévisible de l'entreprise et du contexte économique. Le calcul de la marge brute d'exploitation consiste à retrancher du chiffre d'affaires les charges variables et les charges fixes de l'entreprise. Il n'est pas évident de déterminer cette marge brute d'exploitation. C'est la raison pour laquelle la plupart des contrats d'assurance d'entreprise comportent une clause d'ajustabilité qui prévoit une majoration automatique de la marge brute déclarée moyennant une régularisation de la cotisation à la fin de l'exercice. Cette régularisation donne lieu à un rappel de cotisation ou à une remise. En conclusion, les pertes d'exploitation peuvent s'avérer parfois nettement supérieures aux dommages directs de remise en état. C'est pourquoi, il est indispensable de souscrire à cette extension de garantie pour assurer la survie de son établissement, en vérifiant régulièrement les montants (et les événements) assurés. Source : www.lhôtellerie-restauration.com
  21. 21. La revue de Presse KYLIA 21 Débit de boissons prêt d’une église : (im)possible ? Le 08/10/2018 Actuellement, la Préfecture peut déterminer des zones dans lesquelles les débits de boissons titulaires d’une licence IV ne peuvent pas s’implanter, en considérant de la proximité de certains édifices, et notamment les lieux de culte. Un sénateur a demandé si cette interdiction d’établissement près des églises ne pouvait pas être supprimée. Le Gouvernement vient de lui répondre… La réglementation prévoit que les débits de boissons à consommer sur place, titulaires d’une licence IV, ne peuvent pas être implantés autour de certains édifices et établissements, dont les lieux de culte.
  22. 22. La revue de Presse KYLIA 22 Pour un sénateur, cette réglementation pénalise inutilement le monde rural. Il a alors demandé au Gouvernement s’il était possible de supprimer cette interdiction d’installation d’un débit de boissons près des églises, d’autant que ces lieux ne sont utilisés que quelques heures par semaine, voire par mois. Le Gouvernement vient de lui répondre : il rappelle que les débits de boissons installés près des lieux de culte, avant l’entrée en vigueur de la réglementation interdisant de s’implanter près des lieux de culte, ne sont pas tenus par cette interdiction. Le Gouvernement répond ensuite qu’il n’entend pas supprimer cette interdiction pour les nouvelles installations puisque cette suppression lui paraît contraire à la politique de santé publique qu’il entend mener. Source : www.bar-brasserie.fr
  23. 23. La revue de Presse KYLIA 23 Indemnités d’éviction et clause d’accession : un impact sur les frais de réinstallation ? Le 09/10/2018 Lorsqu’un locataire est contraint de quitter un local commercial, il peut prétendre au versement d’une indemnité d’éviction. Cette indemnité d’éviction comprend, entre autres, les frais de réinstallation dans un nouveau local bénéficiant d’aménagements et d’équipements similaires à celui qu’il a été contraint de quitter. Pas toujours, a toutefois estimé un bailleur… Un commerçant exploite un magasin de vente de meubles dans un local qu’il loue, en vertu d’un bail commercial. Ce bail contient une « clause d’accession » qui permet au bailleur de devenir propriétaire, à la fin du bail, des aménagements réalisés par le locataire à ses propres frais dans les locaux, sans avoir à le dédommager.
  24. 24. La revue de Presse KYLIA 24 Après plus de 30 ans de location, le commerçant doit quitter le local, le bailleur ayant refusé de renouveler le bail. En contrepartie, le bailleur doit verser une indemnité d’éviction au commerçant. Cette indemnité comprend, entre autres et par principe, les frais de réinstallation du locataire dans un nouveau local bénéficiant d’aménagements et équipements similaires à celui qu’il a été contraint de quitter. En raison de la clause d’accession, le bailleur considère que le montant de ces frais doit s’apprécier au regard d’un local ne comprenant pas les constructions et améliorations réalisées par le commerçant en cours de bail (ce qui lui permet, concrètement, de réduire le montant de l’indemnité d’éviction). Un raisonnement erroné, selon le juge : même en présence d’une clause d’accession sans indemnité due au commerçant, insérée dans le bail au profit du bailleur, un locataire évincé doit être indemnisé des frais de réinstallation dans un nouveau local bénéficiant d’aménagements et équipements similaires à celui qu’il est contraint de quitter. Source : www.bar-brasserie.fr
  25. 25. La revue de Presse KYLIA 25 A propos de Kylia KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle Génération : Le 1er réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents. Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses agents immobiliers. Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA Immobilier Marie LAURENT / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

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