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Les Marchés Immobiliers dans la tourmente de la crise financière
- 1. Les marchés immobiliers dans la tourmente financière Palais Brongniart – 24 mars 2009
- 2. • Les facteurs de structuration des territoires - Dynamisme et démographie, - Attractivité des territoires, - Aménagement des territoires Conséquence de la mauvaise connaissance de ces facteurs, la fracture • Une nouvelle vision de l’économie immobilière qui s’impose aux acteurs - Investisseurs , Promoteurs, Constructeurs et Collectivités locales
- 3. Les Facteurs structurants, indicateurs de la capacité de résistance et de rebond des marchés
- 4. La Direction des Etudes et de l’Observatoire Immobilier 3 grandes originalités : Un caractère très opérationnel (analyse d’opérations de financement) Une implication directe dans la politique de maîtrise des risques immobiliers du Crédit Foncier L’appui d’un réseau composé d’une centaine d’experts régionaux (Foncier Expertise)
- 5. Les facteurs structurants, indicateurs de la capacité de résistance et de rebond des marchés Classement des agglomérations étudiées par classe de cotation générale Toulouse, Caen, Strasbourg, Cannes, Nice, Montpellier, Lyon, 1 Nantes Paris/1ère Couronne , Annecy, Compiègne, Chambéry, Grenoble, Rouen, 2 Rennes, Genève-Annemasse, Aix en Provence, Brest, Albi, Quimper, Bordeaux, Bayonne-Biarritz, Poitiers, Marseille, Lille, Valenciennes, Le Havre, Evreux, Vannes, Nîmes, Perpignan, Dijon, Orléans, Angers Niort, Pau, Agen, Montbéliard, Toulon, Belfort, Valence, Macon, Chalons en Champagne, Reims, Arras, Nancy, Metz, Auxerre, Avignon, Besançon, 3 Chaumont, Clermont-Ferrand, Mulhouse, Bourges, Le Mans, Laval Limoges, Montauban, Beauvais, Nevers, Troyes, St Etienne, Charleville, Auch, Cahors, Foix, Aubenas, Calais, Angoulême, Dunkerque, Carcassonne 4 Brive, Périgueux, Vesoul, Rodez 5 Légende cotations : A Excellent - B Bon (B+ ou B-) - C Moyen (C+ ou C-) - D Médiocre
- 6. Une vision innovante de l’appréciation immobilière Une nouvelle approche de l’économie Immobilière • Création d’indicateurs économiques, démographiques, sociologiques, etc…, caractérisant les marchés • Appréciation des composantes du dynamisme économique des régions • Analyse de la capacité de résistance des marchés
- 7. Le dynamisme démographique : Une démographie régionale recomposée Dont les 2/3 de l’accroissement des ménages se concentreront sur 1/3 des départements d’ici 2010 Taux de croissance annuel moyen du nombre des ménages Accroissement fort Stagnation ou diminution Flux migratoires intenses Source : Chaire Ville, Science Po
- 8. L’attractivité des territoires Dynamisme économique Emploi salarié et PIB (évolution 1999-2005) Croissance forte Croissance moyenne Croissance modérée Source : DIACT
- 9. L’attractivité des territoires Emploi et grands pôles d’entreprises Pôles immobiliers d’entreprises les plus dynamiques depuis 2000 Croissance de l’emploi salarié privé la plus forte (1999-2005) Source : CFF
- 11. L’aménagement du territoire Qualité du centre ville ou de l’agglomération Impact sur l’évolution des prix : l’exemple de Toulouse Toulouse intra-boulevard : ≤ - 5% 1ère périphérie : - 10 à - 15% 2ème périphérie : - 10 à - 25% Source : CFF
- 12. Les dysfonctionnements • Surproduction • Insuffisance de production • Production inadaptée
- 13. Les conséquences d’une mauvaise connaissance de ces facteurs Surproduction ou risques de surproduction à court terme BUREAUX ENTREPOTS LOGISTIQUES Risque nul Risque moyen Risque important Source : CFF
- 14. Les conséquences d’une mauvaise connaissance de ces facteurs Insuffisance de la production de logements ➨ depuis 1O ans un déficit cumulé de 1.700.000 logements 1800000 1600000 1400000 e 1200000 1000000 Mise en chantier Déficit 800000 Déficit cumulé 600000 400000 200000 Source : MEDDAT 0 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
- 15. Les conséquences d’une mauvaise connaissance de ces facteurs Les dérives du Robien Une production partiellement inadaptée Marché dynamique ou prometteur Marché équilibré Marché sur offreur ou mis sur surveillance Source : CFF
- 16. Le classement des agglomérations face à la conjoncture Lyon, Toulouse, ++ Metz, Capacité de résistance Nantes, Brest, Strasbourg, Reims, Le Mans, Lille, Rouen, Laval, Bordeaux, Rennes, Toulon, Marseille,... Le Havre, Belfort, Troyes, + Nice, Paris/ Nancy, Calais, 1ère Couronne,... Besançon, St Etienne, Clermont-FD,... Dunkerque, Brive, Angoulême,... Limoges, Périgueux,… - Capacité de rebond - ++ + Démographie Attractivité économique Aménagement des territoires
- 17. Panorama des prix – Mars 2009 Appartements anciens Lille de bon standing 2700 Prix € au m² / Valeur dominante Rouen Paris 6600 Reims Strasbourg 2800 Rennes 2600 2600 2400 Tours Nantes 2700 2300 Dijon 2250 Limoges 1600 Lyon Clermont-Ferrand 3300 2000 Bordeaux 2600 Montpellier Toulouse 2350 Marseille 2600 3200 Source : CFF
- 18. La fracture 70 % des loyers de bureaux en IDF sont inférieurs à 400 euros/m² On communique généralement sur des loyers entre 600 et 800 euros/m²
- 19. La fracture Pouvoir d’achat immobilier en résidentiel neuf € Demande exprimée : 2300 – 2500 €/m2 Offre : 3000 – 3500 €/m2
- 20. Panorama des loyers – Mars 2009 Logements anciens Lille de bon standing 400 715 Prix € / Valeur dominante Rouen Paris Strasbourg 290 500 Rennes Reims 370 665 1600 360 350 850 Tours 780 625 Nantes 360 Dijon 730 390 Loyers mensuels 320 870 Limoges 640 studio Lyon 330 400 800 Bordeaux 900 Loyers mensuels T4 370 Montpellier 820 Marseille 340 Toulouse 420 900 300 960 660 Source : CFF
- 21. « Seuls les leviers démographiques, économiques et politiques de l’offre et de la demande locale permettent d’expliquer et de prévoir les évolutions des marchés »
- 22. Une nouvelle vision de l’économie immobilière qui s’impose aux acteurs
- 23. Les investisseurs : un rôle moteur Investissements 2008 L’immobilier résidentiel soutient la comparaison Institutionnels privés ~ 1,5 milliards d’€ Bailleurs sociaux ~ 1 milliard d’€ Immobilier résidentiel Particuliers > 15 milliards d’€ Institutionnels privés ~ 12,5 milliards d’€ Immobilier d’entreprise
- 24. Les investisseurs : un rôle moteur Niveau de performance globale 2008 (rendement locatif + évolution annuelle valeur du bien (%) biens de standing en situation recherchée) Paris Principales 1ère couronne agglomérations 2008 Province Bureaux - 15 % - 3 à + 12,3 % Commerces -8% 0 à + 10 % Habitation 0% - 2 à + 9,5 %
- 25. Les investisseurs : un rôle moteur Performance globale 2008 (rendement locatif + évolution annuelle valeur du bien (%) biens de standing en situation recherchée) Performances en habitation Performances en bureaux exemples d’ agglomérations exemples d’ agglomérations Strasbourg + 9,5 % Le Mans + 12,3 % Orléans + 11,8 % Poitiers + 6,7 % Bayonne-Anglet-Biarritz + 5,5 % Nantes + 11,5 % Le Mans +6% Aix-en-Provence + 11,4 % Aix-en-Provence + 5,8 % Nancy + 11 % Toulouse + 3,6 % Toulouse - 1,5 % Lyon + 2,5 % Lyon - 2,5 % Paris 1ère couronne - 15 % Paris 1ère couronne 0%
- 26. Les promoteurs face à la crise Principales mesures pour maîtriser leurs charges : • baisses des prix limitées et avantages commerciaux pour réduire la progression des stocks • renégociation ou abandon des charges foncières • révision des contrats avec les entreprises de construction • ajustement des effectifs • cession en bloc auprès des investisseurs et en particulier des bailleurs sociaux
- 27. Les promoteurs face à la crise Eviter une offre excessive de logements face à une demande en réduction et une baisse accélérée des prix de vente 160 000 600600 000 000 160.000 140.000 500 000 120.000 400 000 100.000 80 000 300300 000 000 80.000 60.000 200 000 40.000 100 000 20.000 00 00 2005 2006 2007 2008 2005 2006 2007 2008 2005 2006 2007 2008 Année 2005 Année 2006 Année 2007 Année 2008 Mises en vente Logements autorisés Logements autorisés Logements commences Mises en venteVentes Ventes Logements commencés Source MEDDAT
- 28. Les entreprises BTP Coûts de promotion Le renchérissement du coût de construction sur une opération logements en IdF et en province 1999 2009 15 % 18 % 12 % 8% Foncier Construction 23 % 21,5 % 47 % Frais annexes 55,5 % Marge promotion (en pourcentage du prix de vente TTC) Source CFF
- 29. Le rôle des collectivités locales et de l’Etat Les collectivités territoriales enrichissent leur palette d’aide à l’accession Dispositif d’aides pour le PASS FONCIER au 29 janvier 2009 Aide suffisante pour la mise en oeuvre du PASS FONCIER Aide partielle nécessitant l’aide conjointe d’une autre collectivité Source Direction Habitat CFF
- 30. Une nouvelle vision de l’économie immobilière qui s’impose aux acteurs Mesures de court terme - Production en masse de logements - Affirmer le rôle social des bailleurs Préserver l’équilibre entre locataires et propriétaires Adapter les systèmes fiscaux Réduire les taux de mutation des opérations locatives - Restaurer la confiance Améliorer la transparence des marchés Créer des instances paritaires de développement immobilier - Améliorer la fluidité du marché
- 31. Une nouvelle vision de l’économie immobilière qui s’impose aux acteurs Mesures de moyen terme - Réorienter l’offre immobilière Rationaliser les implantations Mieux s’attacher aux besoins des PME Adapter les règles de gouvernance - Débloquer le marché du foncier Créer des coefficients planchers d’occupation du sol Lever les contraintes architecturales excessives Relancer la création de quartier et de villes nouvelles - Réduire les coûts de construction Adopter de nouveaux matériaux Mettre au point de nouveaux procédés constructifs
- 32. Une nouvelle vision de l’économie immobilière qui s’impose aux acteurs Les perspectives d’évolution de marché en 2009
- 33. Perspective d’évolution des marchés 2009 Evolutions des prix attendues en 2009 évolution des prix Marché immobilier évolution des prix Marché résidentiel de vente de vente à court d’entreprise terme à court terme Marché des biens Bureaux neufs stabilité -5 % à -15 % d’exception secteurs recherchés Marché des biens de Bureaux anciens standing en 0 % à -5 % - 15 % à - 25 % Autres secteurs situation recherché Marché des biens de Entrepots neufs standing en - 5 % à -15 % - 7 % à - 15 % secteurs recherchés situation banale Marché des biens courants en - 10 % à - 20 % Boutiques centre-ville - 5 % à - 15 % situation dépréciée
- 34. Perspective d’évolution des marchés 2009 Niveau de performance globale attendue en 2009 Rendement locatif + évolution annuelle valeur du bien (%) Principales Prévisions Paris/ 1ère agglomérations couronne 2009 Province Bureaux -8% -5% à +3% Commerces -3% -5% à +4% Habitation -2% - 3 % à + 5,5 % biens de standing en situations recherchées
- 35. Annexes
- 36. Annexe cartes Charges foncières Lille pour collectif 500 Prix/m² SHON Amiens Rouen Nancy 250 Mars 2009 550 400 Strasbourg Reims Brest 500 380 400 Besançon Nantes Orléans 285 450 850 Dijon 420 Poitiers 420 Lyon Limoges Clermont- 700 350 Ferrand 500 Bordeaux 450 Montpellier Marseille 380 700
- 37. Annexe cartes Terrains à bâtir individuels Lille 130 000 € Metz Valeur dominante / prix par lot 105 000 € 600 m² 700 m² Amiens Mars 2009 Rouen Strasbourg 70 000 € Reims Nancy 70 000 € 100 000 € 90 000 € 100 000 € 600 m² Rennes 750 m² 600 m² 57 000 € 750 m² 600 m² 550 m² Besançon Orleans Nantes 62 000 € 90 000 € 60 000 € Dijon 800 m² 750 m² 650 m² 80 000 € Limoges Poitiers 800 m² 50 000 € 57 000 € Lyon 700 m² 180 000 € 700 m² Clermont-Ferrand 800 m² 75 000 € Bordeaux 100 000 € 750 m² Marseille 500 m² Montpellier 200 000 € 160 000 € Toulouse 800 m² 100 000 € 450 m² 800 m²
- 38. Annexe cartes Appartements anciens Lille de bon standing 2700 Prix € au m² Amiens Rouen 1750 Reims Strasbourg 2800 Metz 2600 2600 Rennes 2000 Mars 2009 2400 Tours Besançon Nantes 2700 1500 2300 Dijon 2250 Limoges Poitiers 1600 1900 Lyon 3300 Clermont-Ferrand 2000 Bordeaux 2600 Montpellier Marseille 2350 3200 Toulouse 2600
- 39. Annexe cartes Appartements neufs Lille de bon standing 3300 Prix € au m² Amiens Mars 2009 Rouen 2800 Reims Strasbourg 3200 Metz 3250 3400 Rennes 2000 3200 Tours Besançon Nantes 2700 2700 3200 Dijon 3000 Limoges Poitiers 2700 2400 Lyon 3900 Clermont-Ferrand 2900 Bordeaux 3300 Montpellier Marseille 3300 3600 Toulouse 3200
- 40. Annexe cartes Logements anciens Lille de bon standing 400 715 Prix €/m² Amiens Mars 2009 Rouen 325 Reims Strasbourg 290 Metz 660 350 370 Rennes 665 320 625 850 360 690 780 Tours Besançon Nantes 360 320 390 730 620 Dijon 870 320 Limoges Poitiers 640 Loyers mensuels studio 330 300 Lyon 800 600 400 Clermont-Ferrand 900 Loyers mensuels T4 260 Bordeaux 680 370 Montpellier Marseille 820 340 420 Toulouse 900 960 300 660
- 41. Foncier Expertise 16 implantations Lille régionales de l’Expertise Rouen Nancy Paris Rennes Dijon Nantes Tours 126 experts Lyon et évaluateurs Clermont-Fd Chambery Bordeaux Montpellier Toulouse Nice Marseille