Khóa Luận Hiệu Quả Dự Án Đô Thị Ăn Cư Tại Công Ty Bất Động Sản.docx

Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
KHOA QUẢN TRỊ KINH DOANH
------
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ AN CỰU CITY
CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẤT XANH BẮC MIỀN TRUNG
HỒ TÙNG NHẬT KHƯƠNG
Huế, tháng 05 năm 2019

ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
KHOA QUẢN TRỊ KINH DOANH
------
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ AN CỰU CITY
CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẤT XANH BẮC MIỀN TRUNG
GVHD:
TS. LÊ THỊ PHƯƠNG THẢO
SVTH:
HỒ TÙNG NHẬT KHƯƠNG
Lớp: K49D-QTKD
MSSV: 15K4021068
Huế, tháng 05 năm 2019

Lời Cảm Ơn !
Trên thực tế không có sự thành công nào mà không gắn liền với những sự
hỗ trợ, giúp đỡ của người khác. Trong suốt thời gian từ khi bắt đầu học tập tại
trường đến nay, em đã nhận được rất nhiều sự quan tâm, giúp đỡ của quý Thầy Cô,
gia đình và bạn bè. Với lòng biết ơn sâu sắc nhất, em xin gửi đến quý Thầy trường
Đại học Kinh Tế Huế đã cùng với tri thức và tâm huyết của mình để truyền đạt vốn
kiến thức quý báu cho chúng em trong suốt thời gian học tập tại trường. Đặc biệt,
trong học kỳ này, nếu không có những lời hướng dẫn, dạy bảo của các thầy cô thì
em nghĩ bài khóa luận này của em rất khó có thể hoàn thiện được.
Em xin gởi lời cảm ơn chân thành và sự tri ân sâu sắc đối với các thầy cô của
trường Đại học Kinh Tế Huế đặc biệt là các thầy cô khoa Quản Trị Kinh Doanh của
trường đã tạo điều kiện cho em để em có thể hoàn thành tốt bài báo cáo thực tập
này. Và đặc biệt xin chân thành cám ơn Tiến sĩ Lê Thị Phương Thảo đã nhiệt tình
hướng dẫn em hoàn thành tốt khóa luận thực tập.
Bên cạnh đó, em xin được gửi lời cảm ơn đến Công ty Cổ phần Đất Xanh
Bắc Miền Trung, đến quý anh chị trong Công ty đã tận tình hướng dẫn em trong
suốt thời gian thực tập tại ngân hàng.
Trong quá trình thực tập, cũng như là trong quá trình làm bài báo cáo thực
tập, khó tránh khỏi sai sót, rất mong quý anh chị trong ngân hàng cùng các Thầy,
Cô bỏ qua. Đồng thời do trình độ lý luận cũng như kinh nghiệm thực tiễn còn hạn
chế nên bài báo cáo không thể tránh khỏi những thiếu sót, em rất mong nhận được
ý kiến đóng góp Thầy, Cô để em học thêm được nhiều kinh nghiệm và sẽ hoàn
thành tốt hơn bài khóa luận tốt nghiệp.
Em xin chân thành cảm ơn!

Khóa luận tốt nghiệp GVHD: TS. Lê Thị Phương Thảo
iv
SVTH: Hồ Tùng Nhật Khương
DANH MỤC THUẬT NGỮ VIẾT TẮT VÀ KÝ HIỆU
CP Chi phí
DT Doanh thu
DTT Dòng tiền thuần
Due Diligence Hoạt động thẩm tra
ĐH Đại học
ĐVT Đơn vị tính
GTGT Giá trị gia tăng
GPMB Giải phóng mặt bằng
HCM Hồ Chí Minh
IRR Hệ số hoàn vốn nội bộ (Internal Rate of Return)
KH Khấu hao
MOU Memorandum of understanding
NPV Chỉ tiêu lợi nhuận thuần (Net Present Value)
NH Ngân hàng
NHTM Ngân hàng thương mại
SP Sản Phẩm
ST Sau thuế
T Thời gian
TNDN Thu nhập doanh nghiệp
TP Thành phố
SEO Tốiưuhóacôngcụìmkiếm(SearchEngineOptimization)
UBNN Ủy ban nhân dân
VAT Thuế giá trị gia tăng (Value Added Tax)
VNĐ Việt Nam đồng
VNREA Hiệp hội Bất động sản Việt Nam

v
MỤC LỤC
PHẦN I: ĐẶT VẤN ĐỀ ................................................................................................1
1. Lý do chọn đề tài.........................................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu....................................................................................................2
2.1. Mục tiêu tổng quát....................................................................................................2
2.2. Mục tiêu cụ thể .........................................................................................................2
3. Phương pháp nghiên cứu.............................................................................................2
3.1 Phương pháp thu thập thông tin, số liệu....................................................................2
3.2 Phương pháp phân tích..............................................................................................2
3.3. Phương pháp phân tích chi phí – lợi ích...................................................................3
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu...............................................................................3
4.1. Đối tượng nghiên cứu...............................................................................................3
4.2. Phạm vi nghiên cứu ..................................................................................................3
PHẦN II: NỘI DUNG VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU..............................................4
CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG...................................................................4
1.1. Những cơ sở lý luận chung về dự án và phát triển dự án .........................................4
1.1.1. Khái niệm dự án và phát triển dự án.....................................................................4
1.1.2. Vai trò, nhiệm vụ và quy trình phát triển dự án ...................................................5
1.1.2.1. Vai trò của hoạt động phát triển dự án ...............................................................5
1.1.2.2. Trách nhiệm và nhiệm vụ của hoạt động phát triển dự án .................................5
1.1.2.3. Quy trình phát triển dự án ..................................................................................6
1.2. Bất động sản và thị trường bất động sản.................................................................10
1.2.1. Khái niệm về bất động sản .................................................................................10
1.2.2. Đặc điểm của bất động sản.................................................................................10
1.2.2.1. Tính cá biệt và khan hiếm ................................................................................10
1.2.2.2. Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau..........................................................................11
1.2.2.3. Tính bền lâu......................................................................................................11
1.2.2.4. Các tính chất khác ............................................................................................12
1.2.3. Phân loại bất động sản........................................................................................12
1.2.4. Khái niệm thị trường bất động sản .....................................................................13

vi
1.2.5. Vai trò của thị trường bất đông sản ....................................................................13
1.2.5.1. Thị trường bất động sản là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng........................13
1.2.5.2. Thị trường bất động sản là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho
chủ thể kinh doanh BĐS................................................................................................13
1.2.5.3. Thị trường BĐS góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới về hoạt động quản lý đất
đai, nhà ở, các công trình xây dựng đặc biệt là các công trình công cộng và các cơ sở
kinh tế khác....................................................................................................................14
1.2.5.4. Vận hành thị trường BĐS góp phần thúc đẩy ứng dụng và cải tiến khoa học -
công nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở, bảo vệ môi trường...........................................14
1.2.5.5. Góp phần tăng cường quan hệ hợp tác, nâng cao trình độ xã hội hóa trong sản
xuất kinh doanh, tạo cơ sở phát triển kinh tế một cách bền vững .................................14
1.2.6. Phân loại thị thị trường bất động sản..................................................................14
1.2.6.1. Căn cứ vào mức độ kiểm soát của Nhà nước ...................................................14
1.2.6.2. Căn cứ vào trình tự tham gia thị trường ...........................................................15
1.2.6.3. Căn cứ vào loại hàng hóa BĐS trên thị trường ................................................15
1.2.6.4. Căn cứ vào tính chất giao dịch .........................................................................15
1.3. Khái quát chung về tình hình thị trường bất động sản............................................15
1.3.1. Khái quát chung tình hình bất động sản .............................................................15
1.3.2. Khái quát chung tình hình bất động sản tại Huế.................................................16
1.4. Kết quả và hiệu quả của hoạt động đầu tư phát triển dự án....................................17
1.4.1. Khái niệm và bản chất kết quả và hiệu quả đầu tư phát triển dự án...................17
1.4.1.1.Khái niệm và ý nghĩa của việc phân tích đánh giá kết quả đầu tư phát triển dự
án 17
1.4.1.2.Bản chất và ý nghĩa của việc phân tích đánh giá hiệu quả đầu tư phát triển dự
án 18
1.4.1.3.Bản chất và ý nghĩa của việc đánh giá về mặt kinh tế xã hội đầu tư phát triển
dự án 19
1.4.2. Phân tích, đánh giá hiệu quả tài chính của hoạt động đầu tư..............................20
1.4.2.1. Các chỉ tiêu lợi nhuận thuần, thu nhập thuần ...................................................20
1.4.2.2. Tỷ suất lợi nhuận của vốn đầu tư phát triển dự án ...........................................21

vii
1.4.2.3. Chỉ tiêu hệ số hoàn vốn nội bộ IRR .................................................................22
1.4.2.4. Thời gian hòa vốn (Thv)...................................................................................23
1.4.2.5. Phân tích độ nhạy của dự án.............................................................................24
1.4.3. Phân tích và đánh giá hiệu quả kinh tế xã hội của dự án.....................................25
1.4.3.1. Việc làm và thu nhập người lao động...............................................................25
1.4.3.2. Mức đóng góp và ngân sách nhà nước .............................................................25
1.4.3.3. Một số lợi ích xã hội khác thu được từ việc thực hiện dự án ...........................26
1.5. Khu đô thị mới và sự cần thiết phát triển các khu đô thị mới ................................26
1.5.1. Khái niệm và chức năng của đô thị .....................................................................26
1.5.1.1. Khái niệm .........................................................................................................26
1.5.1.2. Chức năng của đô thị........................................................................................27
1.5.1.3 Vai trò của đô thị ...............................................................................................29
1.5.2. Đặc điểm của dự án phát triển khu đô thị mới ....................................................29
1.5.3. Sự cần thiết phát triển các khu đô thị mới...........................................................30
1.6. Cơ sở thực tiễn........................................................................................................31
CHƯƠNG 2: HIỆU QUẢ PHÁT TRIỂN DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ AN CỰU CITY
CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẤT XANH BẮC MIỀN TRUNG ............................33
2.1. Giới thệu Công ty Cổ phần Đất Xanh Bắc Miền Trung..........................................33
2.1.1. Cơ cấu tổ chức quản lý của Công ty...................................................................34
2.1.1.1. Hội đồng quản trị..............................................................................................34
2.1.1.2. Tổng giám đốc..................................................................................................34
2.1.1.3. Phòng Marketing ..............................................................................................35
2.1.1.4. Phòng kinh doanh.............................................................................................36
2.1.1.5. Phòng HCNS ....................................................................................................37
2.1.1.6. Phòng Tài chính Kế toán..................................................................................38
2.1.1.7. Phòng đầu tư – khai thác dự án ........................................................................38
2.1.2. Tình hình quản lý nhân sự ...................................................................................39
2.2. Giới thiệu dự án An Cựu City ................................................................................41
2.2.1. Chất lượng công trình..........................................................................................41
2.2.1.1. Thiết kế.............................................................................................................41

viii
2.2.1.2. Kết cấu công trình.............................................................................................42
2.2.1.3. Thi công công trình...........................................................................................42
2.2.1.4 Giám sát công trình............................................................................................42
2.2.1.5. Về mặt quản lý an toàn thi công.......................................................................42
2.2.1.6. Về mặt quản lý vệ sinh môi trường ..................................................................42
2.2.1.7. Chất lượng xây dựng hạ tầng............................................................................43
2.1.1.8. Các tiện ích xung quanh dự án .........................................................................43
2.3. Hiệu quả đầu tư của dự án khu đô thị An Cựu City...............................................44
2.3.1. Cơ cấu nguồn vốn................................................................................................44
2.3.1.1. Vốn vay và vốn huy động khác ........................................................................46
2.3.1.2. Kế hoạch huy động vốn và thực hiện dự án .....................................................46
2.3.2. Hiệu quả tài chính................................................................................................49
2.3.2.1. Tiềm lực kinh tế của doanh nghiệp. .................................................................49
2.3.2.2. Các chỉ tiêu lợi nhuận thuần, thu nhập thuần ...................................................49
2.3.2.3. Tỷ suất lợi nhuận của vốn đầu tư phát triển dự án. ..........................................58
2.3.2.4. Thời gian hòa vốn.............................................................................................58
2.3.2.5. Chỉ tiêu hệ số hoàn vốn nội bộ IRR .................................................................59
2.3.2.6. Dự tính lãi lỗ của dự án ....................................................................................60
2.3.2.7. Phân tích độ nhạy của dự án.............................................................................61
2.3.3. Hiệu quả kinh tế xã hội........................................................................................65
2.3.3.1. Giải quyết vấn đề việc làm và gia tăng lao động..............................................65
2.3.3.2. Nâng cao mức sống của người dân...................................................................66
2.3.3.3. Làm tăng thu nhập và điều kiện sống của người dân. ......................................74
2.3.3.4. Hình thành một khu đô thị mới cho Tỉnh Thừa Thiên Huế..............................75
2.3.3.5. Đóng góp ngân sách Nhà nước.........................................................................76
2.4. Những thuận lợi khó khăn trong việc thực hiện đầu tư phát triển dự án................77
2.4.1. Thuận lợi..............................................................................................................77
2.4.2. Khó khăn..............................................................................................................77
2.4.3. Hạn chế...............................................................................................................78.

ix
CHƯƠNG 3. ĐỊNH HƯỚNG CHUNG CỦA CÔNG TY TRONG THỜI GIAN
TỚI................................................................................................................................79
3.1. Định hướng phát triển dự án...................................................................................79
3.2. Định hướng kinh doanh..........................................................................................79
3.3. Các dự án triển khai trong năm 2019......................................................................80
CHƯƠNG 4. MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM TIẾP TỤC NÂNG CAO HIỆU QUẢ
ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ AN CỰU CITY CỦA CÔNG TY
CỔ PHẦN ĐẤT XANH BẮC MIỀN TRUNG..........................................................81
4.1. Để thực hiện phát triển các khu đô thị mới đạt hiệu quả về các mặt cần phải có
biện pháp huy động mọi nguồn vốn đầu tư ...................................................................81
4.2. Cần có sự tham gia phối hợp của các cơ quan quản lý chuyên ngành trong quá
trình thực hiện các dự án phát triển đô thị mới..............................................................81
4.3. Giải pháp đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án .........................................................82
4.4. Giải pháp nhằm ổn định thị trường nhà đất............................................................83
4.5. Các khu đô thị mới phải được thực hiện với một cơ cấu sử dụng đất hợp lý trong
từng giai đoạn phát triển, trong đó cần phải tính đến xu hướng phát triển lâu dài........85
4.6. Giải pháp về thị trường...........................................................................................86
4.7. Giải pháp về nguồn lực...........................................................................................87
4.8. Giải pháp về chiến lược phát triển..........................................................................87
4.9. Áp dụng công nghệ thông tin .................................................................................88
4.10. Thanh tra kiểm tra chặt chẽ ..................................................................................88
4.11. Giải pháp về xu thế...............................................................................................88
PHẦN III KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ...................................................................89
1. Kết luận......................................................................................................................89
2. Kiến nghị ...................................................................................................................90
2.1. Đối với nhà nước ....................................................................................................90
2.2. Đối với Công ty ......................................................................................................91
TÀI LIỆU THAM KHẢO...........................................................................................92

x
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1. Tính toán tổng mức đầu tư...............................................................................45
Bảng 2. nhu cầu vốn theo tiến độ thực hiện dự án ........................................................47
Bảng 3. Chương trình vay vốn của dự án......................................................................48
Bảng 4. Doanh thu dự kiến của dự án ...........................................................................51
Bảng 5. Tính toán hiệu quả tài chính của dự án ............................................................55
Bảng 6. Thời gian hòa vốn (T) ......................................................................................58
Bảng 7. Dòng tiền của dự án .........................................................................................59
Bảng 8. Dự trù lãi lỗ của dự án......................................................................................60
Bảng 9. Phân tích độ nhạy của IRR, NPV khi Doanh thu thay đổi...............................61
Bảng 10. Phân tích độ nhạy của IRR, NPV khi chi phí thay đổi...................................62
Bảng 11. Tổng hợp phân tích độ nhạy...........................................................................64
Bảng 12. Tổng hợp khối lượng cấp nước của dự án. ....................................................69
Bảng 13. Tổng hợp khối lượng xây dựng hệ thống thoát nước.....................................70
Bảng 14. Chỉ tiêu nhu cầu tiêu thụ điện. .......................................................................71
Bảng 15. Tổng hợp phần cấp điện của dự án. ...............................................................72
Bảng 16. Tổng hợp chỉ tiêu đóng góp ngân sách Nhà Nước.........................................76
Bảng 17: Các dự án triển khai trong năm 2019.............................................................80

1
PHẦN I: ĐẶT VẤN ĐỀ
1. Lý do chọn đề tài
Trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội và thực hiện mục tiêu Công nghiệp
hoá-Hiện đại hoá đất nước, việc thực hiện các dự án đầu tư phát triển khu đô thị mới
có tầm quan trọng đặc biệt, góp phần đẩy nhanh tốc độ chuyển dịch cơ cấu kinh tế,
nâng cao đời sống vật chất tinh thần của nhân dân. Việc phát triển các khu đô thị mới
đã tạo điều kiện cơ sở vật chất cho sự đổi mới và phát triển kinh tế đất nước.
Thực hiện chủ trương lấy phát triển để cải tạo, chuyển việc phát triển đô thị
bằng các dự án đơn lẻ sang phát triển đô thị bằng các dự án đầu tư đồng bộ, từng bước
hoàn chỉnh quy hoạch tổng thể Tỉnh Thừa Thiên Huế đến năm 2030 đã được phê
duyệt. Với mục tiêu xây dựng các khu đô thị mới với đầy đủ cơ sở hạ tầng kỹ thuật và
xã hội đồng bộ góp phần cải thiện một cách cơ bản điều kiện sống của nhân dân Tỉnh
Thừa Thiên Huế. Công ty Cổ phần Đất Xanh Bắc Miền Trung hiện đang là chủ đầu tư
và nhà phát triển dự án một số dự án đầu tư phát triển nhà ở và đô thị, có trách nhiệm
huy động mọi nguồn vốn đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội của các dự án đồng
thời thu hút các tổ chức, cá nhân có nhu cầu đầu tư xây dựng các công trình nhà ở và
các công trình chuyên dùng trong phạm vi dự án theo quy hoạch được duyệt.
Khi tiến hành một hoạt động đầu tư phát triển dự án đô thị mới vấn đề đặt ra là
sử dụng vốn làm sao để đem lại hiệu quả kinh tế cao nhất việc đánh giá hiệu quả của
hoạt động dự án sẽ cho chúng ta biết được hoạt động dự án có đem lại những giá trị gì,
đạt được hiệu quả tài chính là bao nhiêu... ngoài ra đánh giá hiệu quả dự án còn cho
phép chúng ta rút ra được những bài học kinh nghiệm cho những giai đoạn sau của
công cuộc đầu tư phát triển dự án khác và cho phép tạo ra hiệu quả cao hơn cho toàn
bộ nền kinh tế.
Thấy được tầm quan trọng của việc đánh giá hiệu quả dự án, trong quá trình
thực tập tại Công ty Cổ phần Đất Xanh Bắc Miền Trung tôi đã chọn đề tài “Đánh giá
hiệu quả dự án khu đô thị An Cựu City của Công ty Cổ phần Đất Xanh Bắc Miền
Trung” làm đối tượng nghiên cứu của khóa luận thực tập tốt nghiệp. Nội dung của
khóa luận xem xét tình hình đầu tư của Công ty trong thời gian qua và đánh giá chi tiết
hiệu quả một dự án của Công ty đã thực hiện. Trên cơ sở đó và vận dụng những kiến

2
thức lý luận đã nắm bắt trong thời gian học tập ở trường để đề ra một số giải pháp
nhằm tiếp tục nâng cao hiệu quả đầu tư phát triển tại Công ty trong thời gian tới.
2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1. Mục tiêu tổng quát
Trên cơ sở đánh hiệu quả dự án nhằm đề xuất ra một số giải pháp tiếp tục nâng
cao hiệu quả đầu tư phát triển trong thời gian tới.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Hệ thống hóa những vấn đề lý luận và thực tiễn về hiệu quả đầu tư phát triển
dự án khu đô thị An Cựu City của Công ty Cổ phần Đất Xanh Bắc Miền Trung;
- Phân tích đánh giá những hiệu quả về tài chính, kinh tế và xã hội của dự án
khu đô thị An Cựu City của Công ty Cổ phần Đất Xanh Bắc Miền Trung;
- Đưa ra các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư phát triển dự án khu đô
thị An Cựu City của Công ty Cổ phần Đất Xanh Bắc Miền Trung.
3. Phương pháp nghiên cứu
3.1 Phương pháp thu thập thông tin, số liệu
Thu thập thông tin, số liệu sơ cấp liên quan đến việc đầu tư phát triển dự án khu
đô thị An Cựu City được cung cấp từ Công ty. Các số liệu liên quan đến vấn đề nghiên
cứu bao gồm: số liệu thống kê về nguồn vốn, chi phí, báo cáo kết quả kinh doanh,...
qua các năm của đoạt động đầu tư phát triển dự án. Ngoài ra tiến hành thu thập thông
tin từ bên ngoài doanh nghiệp thông qua các phương tiện truyền thông như internet,
các website,…
3.2 Phương pháp phân tích
Thông qua các thông tin, số liệu thu thập được tiến hành xử lý thông tin, phân
tích và đánh giá hiệu quả của dự án đầu tư.
Phương pháp thống kê mô tả: Sử dụng các chỉ tiêu số tương đối, tuyệt đối nhằm
đánh giá những ảnh hưởng cũng như mối quan hệ giữa các yếu tố liên quan đến đầu tư
phát triển dự án.
Phương pháp thống kê so sánh: Từ những số liệu liên quan đến vấn đề nghiên
cứu được lấy từ Công ty tiến hành so sánh phân tích và đưa ra kết luận về hiệu quả dự
án khu đô thị An Cựu City so sánh hệ thống các chỉ tiêu qua các năm nghiên cứu.

3
3.3. Phương pháp phân tích chi phí – lợi ích
Phương pháp này được sử dụng để đánh giá hiệu quả kinh tế, xã hội của dự án
thông qua những thông tin và số liệu nghiên cứu được.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: Hiệu quả dự án An Cựu City của Công ty Cổ phần Đất
Xanh Bắc Miền Trung.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
- Về không gian: Tại Công ty Cổ phần Đất Xanh Bắc Miền Trung.
- Về thời gian: Nghiên cứu đánh giá từ tháng 2 đến tháng 4 năm 2019.

4
PHẦN II: NỘI DUNG VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG
1.1. Những cơ sở lý luận chung về dự án và phát triển dự án
1.1.1. Khái niệm dự án và phát triển dự án
 Khái niệm dự án:
Có rất nhiều cách định nghĩa dự án. Tùy thuộc vào từng trường hợp hoặc mục
đích để nhấn mạnh vào khía cạnh nào đó.
Theo từ điển mở Wikipedia: “Dự án là một tập hợp các hoạt động có liên quan
đến nhau được thực hiện trong một khoảng thời gian có hạn, với những nguồn lực đã
được giới hạn, nhất là nguồn tài chính có giới hạn để đạt được những mục tiêu cụ thể,
rõ ràng, làm thỏa mãn nhu cầu của đối tượng mà dự án hướng đến. Thực chất, dự án là
tổng thể những chính sách, hoạt động và chi phí liên quan với nhau được thiết kế nhằm
đạt được những mục tiêu nhất định trong một thời gian nhất định”.
Ngoài ra theo ThS. Hồ Tú Linh – Trường ĐH Kinh Tế Huế cũng có thể định
nghĩa: “Dự án là việc sử dụng các nguồn lực hữu hạn để thực hiện nhiều công việc
khác nhau, những có liên quan với nhau và cùng hướng tới một mục tiêu chung nhằm
đạt các lợi ích cụ thể”.
Theo nghĩa chung nhất, dự án là một lĩnh vực hoạt động đặc thù, một nhiệm vụ
cần phải được thực hiện với phương pháp riêng, nguồn lực riêng và theo một kế hoạch
tiến độ nhằm tạo ra một thực thể mới.
Theo luật đầu tư 2014 (Luật số 67/2014/QH13) giải thích : “Dự án đầu tư là
tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên
địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định”
Trong đó, “Hoạt động đầu tư nói chung là sự hy sinh các nguồn lực ở hiện tại
để tiến hành các hoạt động nào đó nhằm thu về cho người đầu tư các kết quả nhất
định trong tương lai lớn hơn các nguồn lực đã bỏ ra để đạt được kết quả đó”.
 Khái niệm nhà phát triển dự án: Nhà phát triển dự án (những doanh nghiệp
môi giới) sẽ đại diện chủ đầu tư giải quyết nghĩa vụ tài chính với nhà nước, huy động
vốn, quản lý tài chính, thi công, giám sát qua trình xây dựng, đến phân phối bán hàng
và làm mọi việc liên quan đến các hoạt động về truyền thông cho dự án.

5
1.1.2. Vai trò, nhiệm vụ và quy trình phát triển dự án
1.1.2.1. Vai trò của hoạt động phát triển dự án
- Thu hẹp khoảng cách giữa khả năng xây dựng và nhu cầu của nhà đầu
tư. Chúng phục vụ cho giá trị của một dự án về thiết kế, chức năng, chi phí và vị trí.
- Cung cấp các sản phẩm thực tế chất lượng và phân tích kỳ vọng của khách
hàng.
1.1.2.2. Trách nhiệm và nhiệm vụ của hoạt động phát triển dự án
- Mỗi nhà phát triển nên đảm bảo rằng có các hành động tiêu đề rõ ràng cho
mọi dự án.
- Các nhà phát triển trước tiên phải có được tất cả các giải phóng mặt bằng
pháp lý, quy định và theo luật định.
- Một nhà phát triển nên xác nhận nếu đất có bất kỳ khoản phí hợp pháp nào.
- Một nhà phát triển nên đảm bảo tài chính cần thiết từ các tổ chức tài trợ.
- Các nhà phát triển nên giải thích các điều khoản BĐS như diện tích thảm,
khu vực xây dựng, khu vực siêu xây dựng cùng với kế hoạch và thông số kỹ thuật của
dự án cho khách hàng của họ.
- Các nhà phát triển nên hoàn trả tiền của nhà đầu tư với lãi suất nếu có bất kỳ
sự chậm trễ hoặc dự án bị dừng lại.
- Các nhà phát triển nên cung cấp tài sản ở mức giá hợp lý và nên nhắm mục
tiêu cho lợi nhuận cận biên.
- Các nhà phát triển nên có kế hoạch trước để khắc phục tình trạng thiếu
nguyên liệu.
- Các nhà phát triển nên hỏi các bộ phận khác nhau của đô thị để thiết lập xem
có bất kỳ thông báo hoặc yêu cầu nào liên quan đến tài sản là nổi bật hay không.
- Các nhà phát triển nên tránh hoặc giảm thiểu sự chậm trễ trong việc hoàn
thành dự án.
- Họ nên cung cấp chất lượng xây dựng và dịch vụ.
- Một nhà phát triển nên thông báo cho khách hàng về tiến độ của một dự án
xây dựng và cập nhật chúng thường xuyên.
- Các nhà phát triển nên bảo vệ quyền lợi của khách hàng.

6
- Nhà phát triển nên cung cấp những ngôi nhà mà người mua có thể chọn dựa
trên bố cục, sàn nhà, nhà bếp và một số khía cạnh khác.
- Các nhà phát triển nên bán tài sản miễn phí từ những trở ngại.
- Các nhà phát triển nên cung cấp cho người mua một ý tưởng rõ ràng về các
khoản phụ phí như điện, nước thải, bãi đậu xe có mái che, bãi đỗ xe mở, thuế VAT và
thuế dịch vụ,…
- Nhà phát triển sẽ phải bám sát kế hoạch tổng thể ban đầu mà anh ta quảng
cáo khi tiếp thị dự án.
- Các nhà phát triển nên có sự minh bạch trong khi giao dịch với khách hàng
của họ.
- Việc các nhà phát triển thay đổi kế hoạch dự án mà không thông báo cho
khách hàng là điều không thể tha thứ.
- Không có nhà phát triển nào được phép xây dựng trên các khu vực màu xanh
lá cây hoặc các không gian được phân định là khu vực chơi.
1.1.2.3. Quy trình phát triển dự án
Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển
nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
nhằm mục đích sinh lợi (Luật Kinh doanh Bất động sản số 63/2006/QH11 ngày
29/06/2006). Dự án kinh doanh BĐS được trong phân tích dưới đây được hiểu là hoạt
động bỏ vốn đầu tư nhằm thiết lập mô hình kinh doanh trên một khu đất để cung cấp
dịch vụ BĐS.
Trên một khu đất, nhà đầu tư đứng trước bài toán lựa chọn mô hình đầu tư tối
ưu trong số các mô hình trên. Để thành công trong quyết định lựa chọn mô hình đầu tư
và quản lý khai thác hiệu quả, nhà đầu tư cần phải thực hiện phân tích lựa chọn theo
quy trình sau:
- Bước 1: Tìm kiếm đất phù hợp
Tìm kiếm khu đất để đầu tư là việc làm thường xuyên của nhà đầu tư BĐS. Khu
đất kinh doanh BĐS có hai dạng:
thứ nhất là đất thuê lại từ đối tác kinh doanh khác hoặc thuê đất thuộc quỹ quản
lý của nhà nước.

7
Thứ hai là mua đất từ đối tác khác. Nhà đầu tư thường tính đến việc mua khu
đất ở đâu, giá bao nhiêu, khi nào mua... dựa trên sự phù hợp của khu đất.
Khu đất phù hợp là khu đất tọa lạc tại những vị trí chiến lược có thể phát triển
kinh doanh một hoặc nhiều hơn một loại hình dịch vụ nào đó (các loại hình dịch vụ
như định nghĩa trên) và khả thi về mặt pháp lý. Một khu đất được xem là khả thi về
mặt pháp lý nếu khu đất đó thuộc diện được phép đầu tư khai thác kinh doanh bởi
chính quyền địa phương. Hơn nữa, bất kỳ một khu đất nào hiện nay trên Việt Nam đều
thuộc diện khống chế quy hoạch để sử dụng vào mục đích nhất định nào đó (quy
hoạch cho mục đích kinh doanh, hoăc quy hoạch cho mục đích công, hoặc các tiêu
chuẩn kỹ thuật trong quy hoạch), vì thế đòi hỏi nhà đầu tư phải kiểm tra tính phù hợp
của thông số quy hoạch với mục đích kinh doanh của họ (với những thông số quy
hoạch đó có mang lại lợi nhuận cho nhà đầu tư hay không). Để biết được thông tin quy
hoạch khu đất, nhà đầu tư có thể tìm đến cơ quan quản lý quy hoạch của tỉnh như sở
quy hoạch xây dựng, sở tài nguyên & môi trường hoặc những chuyên viên phụ trách
quy hoạch của UBND Tỉnh nơi quản lý khu đất. Trong trường hợp khu đất chưa có ý
đồ quy hoạch từ UBND Tỉnh thì nhà đầu tư phải gửi công văn đề nghị xin chủ trương
quy hoạch theo ý đồ của họ.
Kết quả của bước tìm kiếm và khẳng định sự phù hợp của khu đất là nhà đầu tư
phải ký được hợp đồng thuê, mua đất từ đối tác kinh doanh khác và chấp thuận chủ
trương quy hoạch của UBND Tỉnh nơi quản lý hành chính của khu đất hoặc hợp đồng
thuê đất với UBND Tỉnh (nếu thuộc khu đất do nhà nước quản lý).
- Bước 2: Ý tưởng kinh doanh
Như trình bày ở bước 1, khu đất thông thường đều thuộc diện khống chế quy
hoạch cho mục đích kinh tế hay mục đích xã hội. Nhà đầu tư chỉ quan tâm đến khu đất
quy hoạch cho mục đích kinh doanh. Tuy nhiên, câu hỏi cần trả lời ở đây là kinh
doanh theo mô hình nào? Nhà đầu tư phải dựa vào kinh nghiệm và tầm nhìn của họ để
đề xuất ý tưởng kinh doanh. Dù kinh nghiệm và tầm nhìn của những nhà đầu tư có sự
khác nhau nhưng họ đều căn cứ trên một cơ sở chung là dựa vào thị trường. Khi đưa ra
quyết định đầu tư trong điều kiện thiếu dữ liệu chắc chắn về thị trường đó ra quyết

8
định trong môi trường có rủi ro. Nhà đầu tư thận trọng họ sẽ thực hiện nghiên cứu thị
trường trước khi đưa ra quyết định.
- Bước 3: Nghiên cứu thị trường
Việc nghiên cứu thị trường để kiểm định lại ý tưởng kinh doanh là việc chuyển
từ quyết định trong môi trường có rủi ro sang ra quyết định trong môi trường chắn
chắn. Các loại thị trường cần nghiên cứu bao gồm các thị trường cao ốc văn phòng,
căn hộ cho thuê, nhà hàng, khách sạn, trung tâm thương mại, hạ tầng công nghiệp,
dịch vụ nhà ở Nghiên cứu thị trường phải dự báo được triển vọng và dung lượng của
từng loại thị trường dịch vụ. Nghiên cứu thị trường sẽ kiểm định tính khả thi của ý
tưởng kinh doanh và khuyến nghị các hướng phát triển dự án.
- Bước 4: Thiết kế ý tưởng
 Thiết kế ý tưởng dự án được căn cứ trên các tiêu chí sau
+ Xác lập mô hình kinh doanh có hiệu quả.
+ Thiết kế ý tưởng kiến trúc có phong cách đặc trưng, ấn tượng, có tính hiệu
dụng cao, có cảnh quan đẹp.
+ Chứng minh được hiệu quả đầu tư.
+ Đảm bảo chất lượng, tiến độ và ngân sách của quá trình xây dựng.
+ Đảm bảo nguồn thu và lợi nhuận.
Dựa trên những tiêu chí trên, ý tưởng dự án phải thể hiện đầy đủ nội dung sau:
+ Mô hình kinh doanh cung cấp dịch vụ gì, tính vượt trội của các dịch vụ do
dự án cung cấp so với các dịch vụ hiện hữu trên thị trường hiện nay.
+ Ý tưởng kiến trúc như thế nào, sự độc đáo của kiến trúc.
+ Các đặc điểm kỹ thuật.
+ Thị trường mục tiêu.
+ Quản lý đầu tư và khai thác như thế nào?
- Bước 5: Phân tích tài chính
Phân tích tài chính nhằm xác định khả năng sinh lời của dự án, bao gồm các chỉ
tiêu chủ yếu sau:
+ Ước tính toàn bộ chi phí dự án.
+ Dự kiến phương án hợp tác kinh doanh.

9
+ Ước tính nguồn vốn vay.
+ Thiết lập mô hình phân tích dựa trên những giả định cơ bản về dự án.
+ Phân tích dòng tiền cho toàn bộ dòng đời của dự án bao gồm chi phí đầu tư,
nguồn vốn đầu tư, doanh thu, chi phí hoạt động, vốn vay, lợi nhuận, các chỉ số tài
chính như NPV, IRR, thời gian hoàn vốn...
+ Phân tích độ nhạy với các biến thiên về suất đầu tư và giá thuê dự kiến.
- Bước 6: Tìm nguồn tài trợ và lập hồ sơ dự án, xin cấp phép, vay vốn và triển
khai dự án
Theo thiết kế cơ cấu nguồn vốn dự án, chủ đầu tư cân đối nguồn vốn của mình
và quyết định huy động vốn tài trợ cho dự án. Trên thị trường tài chính hiện nay đã mở
ra nhiều cơ hội huy động vốn qua các kênh phát hành cổ phiếu, trái phiếu Công ty
hoặc vay. Tuy nhiên, với các kênh huy động đó chỉ khả thi khi dự án đã được cấp
phép, phê duyệt hoặc đã chi tiết được các hạng mục đầu tư. Để đạt sự cấp phép chủ
đầu tư phải chứng minh được năng lực tài chính nên đòi hỏi phải tiến hành huy động
vốn trước. Việc huy động vốn trong giai đoạn này, chủ đầu tư tìm đối tác tham gia hợp
tác đầu tư thông qua ký kết biên bản thỏa thuận (MOU) hợp tác đầu tư với các nội
dung sau:
+ Thỏa thuận về chi phí.
+ Thỏa thuận về thời gian.
+ Thỏa thuận về nhân lực.
+ Thỏa thuận về cách làm.
Sau khi các bên tham gia góp vốn ký kết văn bản hợp tác đầu tư (MOU), họ tiến
hành lập hồ sơ dự án, bao gồm nội dung sau:
+ Các đánh giá rải rác.
+ Đánh giá tiền khả thi.
+ Các tài liệu, văn bản ghi nhận trao đổi nội bộ với đối tác.
+ Báo cáo khả thi xây dựng dự án hoàn chỉnh.
Nhà đầu tư sử dụng hồ sơ dự án để thực hiện các hoạt động xin phép đầu tư,
thiết kế chi tiết, vay vốn để bắt đầu triển khai dự án.
- Bước 7: Triển khai dự án

10
Triển khai dự án gồm các công việc sau:
+ Thiết kế chi tiết.
+ Đấu thầu và chọn thầu xây dựng.
+ Vay vốn và giải ngân vốn chủ sở hữu.
+ Phương án tổ chức giám sát, quản lý.
Phương án tổ chức gám sát, quản lý và khai thác dự án có thể do chủ đầu tư tự
thực hiện. Nếu dự án có tính phức tạp cao trong khi nhân lực của doanh nghiệp hoặc
chủ đầu tư không đủ khả năng quản lý thì sử dụng đến dich vụ tư vấn thực hiện các
công việc sau:
+ Đại diện khách hàng (Lập kế hoạch xây dựng & quản lý chất lượng).
+ Bán và tiếp thị.
+ Tư vấn và quản lý tài sản.
1.2. Bất động sản và thị trường bất động sản
1.2.1. Khái niệm về bất động sản
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt
Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình
xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng
đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do Pháp luật quy định”.
1.2.2. Đặc điểm của bất động sản
1.2.2.1. Tính cá biệt và khan hiếm
Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai.
Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ
thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa
phương, lãnh thổ,… Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của
đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS
cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai
BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công
trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn
phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến

11
trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc
thoả mãn sở thích cá nhân.
1.2.2.2. Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau
BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác
động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công
trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của BĐS trong khu
vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của
BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến.
1.2.2.3. Tính bền lâu
Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như
không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc
và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được
cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu
của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng. Cần phân biệt “tuổi
thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện
thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng
với lợi ích thu được từ BĐS đó. Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó
chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị
lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng. Trong trường hợp đó,
nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây
dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế.
Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên
quan đến tính chất sử dụng của BĐS đó. Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách
sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ
thông là trên 45 năm,… Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai
không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào
nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao
giờ cạn.

12
1.2.2.4. Các tính chất khác
- Tính thích ứng
Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình sử
dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng
thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu
sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác.
- Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý
Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá
thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài.
Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng.
- Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội
Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá
thông thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất
khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm
lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh,… chi phối nhu cầu và
hình thức BĐS.
1.2.3. Phân loại bất động sản
Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, BĐS có thể phân
thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS đặc biệt.
Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công
trình thương mại - dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ
sở làm việc. Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai
và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính
chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan.
Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước
cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm
đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế
giới.

13
Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông
nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất
nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng,…
Bất động sản đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản
văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang,… Đặc điểm của loại
BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây
dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường BĐS phù hợp với điều kiện
kinh tế-xã hội của nước ta.
1.2.4. Khái niệm thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê,
thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản theo quy luật của thị trường và có
sự quản lý của Nhà nước.
(Nguồn: https://voer.edu.vn/m/khai-niem-ve-thi-truong-bat-dong-san/645589f6)
1.2.5. Vai trò của thị trường bất đông sản
1.2.5.1. Thị trường bất động sản là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng
Thị trường BĐS là nơi để người bán và người mua gặp gỡ thỏa thuận với nhau,
làm cho hoạt động giao dịch, mua bán BĐS một cách thuận lợi. Việc xây dựng thị
trường BĐS là sự tôn trọng và phát huy vai trò tự điều tiết của bàn tay vô hình, là sự
tạo lập một cơ chế khách quan đảm bảo cho BĐS có thể được sử dụng một cách hiệu
quả nhất.
1.2.5.2. Thị trường bất động sản là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản
xuất cho chủ thể kinh doanh BĐS
Trên thị trường BĐS, các chủ thể kinh doanh BĐS và những người tiêu dùng
thực hiện việc mua bán. Với vai trò là một hàng hóa đặc biệt, BĐS được chuyển quyền
sử dụng và quyền sở hữu từ người này sang người khác. Thị trường BĐS đóng vai trò
chuyển hóa vốn từ hình thái hiện vật sang hình thái giá trị, là một nhân tố quyết định
tốc độ chu chuyển vốn của các chủ thể kinh doanh trên thị trường. Thị trường BĐS là
một sự bổ sung quan trọng cho sự hoàn thiện và phát triển một cách đồng bộ cơ chế
kinh tế thị trường đối với một quốc gia.

14
1.2.5.3. Thị trường BĐS góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới về hoạt động
quản lý đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng đặc biệt là các công trình công cộng
và các cơ sở kinh tế khác
Bằng cách xây dựng và phát triển thị trường BĐS, Nhà nước bổ sung, hoàn
thiện hệ thống Pháp luật, hệ thống chính sách quản lý cũng như tổ chức quản lý, tạo
điều kiện cho thị trường mở rộng và phát triển, góp phần khắc phục tình trạng đầu cơ,
tham nhũng, trốn thuế,… Bên cạnh đó, sự vận hành thị trường BĐS sẽ góp phần xác
lập mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và người sử dụng BĐS, nâng cao hiệu quả sử
dụng tài nguyên đất, khắc phục tình trạng phi kinh tế trong đầu tư xây dựng, tăng thu
cho Ngân sách Nhà nước,…
1.2.5.4. Vận hành thị trường BĐS góp phần thúc đẩy ứng dụng và cải tiến
khoa học - công nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở, bảo vệ môi trường
Thị trường nói chung và thị trường BĐS nói riêng chịu sự tác động tương trợ
lẫn nhau giữa các yếu tố cung cầu, giá cả cạnh tranh. Điều đó thúc đẩy các chủ thể thị
trường nghiên cứu ứng dụng tiến bộ khoa học công nghệ, cải tiến tổ chức và quản lý,
nâng cao năng suất lao động, hạ giá thành và nâng cao chất lượng sản phẩm, tăng sức
cạnh tranh nhằm thu lợi nhuận.
1.2.5.5. Góp phần tăng cường quan hệ hợp tác, nâng cao trình độ xã hội hóa
trong sản xuất kinh doanh, tạo cơ sở phát triển kinh tế một cách bền vững
Thông qua thị trường BĐS, các chủ thể kinh doanh có điều kiện tiếp xúc, mở
rộng quan hệ: nội bộ thị trường và các quan hệ với các ngành, các lĩnh vực khác như:
xây dựng, địa chính, ngân hàng, môi trường đô thị.
1.2.6. Phân loại thị thị trường bất động sản
1.2.6.1. Căn cứ vào mức độ kiểm soát của Nhà nước
- Thị trường chính thức: bao gồm các giao dịch mà Nhà nước có thể kiểm soát
được, như giao dịch ở các trung tâm đấu giá, các ngân hàng, Công ty cho thuê tài
chính, các khách sạn, các Công ty kinh doanh địa ốc,…
- Thị trường phi chính thức: giao dịch về BĐS không tiến hành các thủ tục có
tính pháp lý như: mua bán trao tay, cam kết bằng giấy tờ nhận nợ.

15
1.2.6.2. Căn cứ vào trình tự tham gia thị trường
- Thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, loại thị trường này còn gọi là
thị trường đất đai.
- Thị trường xây dựng các công trình BĐS để bán và cho thuê.
- Thị trường bán hoặc cho thuê lại BĐS.
1.2.6.3. Căn cứ vào loại hàng hóa BĐS trên thị trường
- Thị trường đất đai.
- Thị trường nhà ở.
- Thị trường BĐS công nghiệp.
- Thị trường BĐS dùng cho văn phòng, công sở.
- Thị trường BĐS dụng trong dịch vụ.
1.2.6.4. Căn cứ vào tính chất giao dịch
- Thị trường mua bán BĐS.
- Thị trường thuê và cho thuê BĐS.
- Thị trường giao dịch các BĐS dùng để thế chấp, bảo hiểm.
- Thị trường giao dịch các BĐS dùng để góp vốn liên doanh.
1.3. Khái quát chung về tình hình thị trường bất động sản
1.3.1. Khái quát chung tình hình bất động sản
Đánh giá chung về bức tranh thị trường bất động sản 2018, ông Đỗ Viết Chiến,
Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho hay, thị trường BĐS năm
2018 cơ bản vẫn giữ được sự phát triển ổn định, các phân khúc thị trường và sản phẩm
có sự tái cơ cấu hợp lý hơn.
Điều này thể hiện qua các con số thống kê từ VNREA, tổng lượng cung BĐS
về nhà ở chung cư và nhà ở gắn liền với đất trong 9 tháng đầu năm trên cả nước là trên
100.000 sản phẩm, tăng gần 20.000 sản phẩm so với cả năm 2017. Trong đó, lượng
sản phẩm nhà ở chung cư vẫn chiếm đa số và lượng cung chủ yếu vẫn là tại 2 thị
trường lớn là Hà Nội và TP.HCM.
Bên cạnh đó, tổng lượng giao dịch bất động sản nhà ở trong 9 tháng đầu năm
2018 đạt 50.756 sản phẩm. Riêng trong quý III/2018 đạt 16.832 sản phẩm (tỷ lệ hấp
thụ đạt 60%), bằng khoảng 95% so với quý II/2018 là 17.634 giao dịch. Quý II tăng

16
1.344 giao dịch so với tổng lượng giao dịch quý I/2018 là 16.290 giao dịch, tương
đương với mức tăng 8,3%.
Ông Đỗ Viết Chiến nhận định: “Mặc dù số lượng giao dịch quý III giảm so với
quý II song đây vẫn là con số khá tốt của thị trường BĐS quý III thường niên. Bởi
thông thường hàng năm, quý III có tháng Ngâu và mùa khai giảng nên thường có tỷ lệ
hấp thụ thấp. Nhìn chung thị trường bất động sản Việt Nam trong 9 tháng đầu năm
2018 vẫn cho thấy một gam màu đẹp với những con số khá ấn tượng về cả lượng cung
và cầu”.
Đặc biệt, 2 thị trường đầu tàu là Hà Nội và TP.HCM khá ổn định và triển vọng
với nguồn cung dồi dào, phong phú, đặc biệt là nguồn cung nhà ở chung cư (tại Hà
Nội là 25.574 sản phẩm, tại TP.HCM là 34.092 sản phẩm). Số lượng giao dịch nhà ở
chung cư tại Hà Nội rất ấn tượng với 18.265 sản phẩm, tăng hơn 30% so với 9 tháng
đầu năm 2017. Tại TP.HCM và khu vực miền Nam tổng lượng giao dịch căn hộ chung
cư đạt mức 22.911 sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ đạt 67,2% . Đặc biệt ở phân khúc siêu cao
cấp tại TP.HCM, tỷ lệ hấp thụ xấp xỉ 100%.
Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cũng cho hay: “Với
nhu cầu thực chất sử dụng bất động sản ngày càng tăng rõ rệt cho thấy dấu hiệu của thị
trường bền vững và phát triển. Minh chứng rõ nhất là tại hai thành phố lớn này, hiếm
dần các hoạt động mua đi bán lại của các nhà đầu tư thứ cấp, các nhà đầu cơ. Giá BĐS
tại hai khu vực này nhìn chung cũng ổn định, tỷ lệ hấp thụ tương đối cao. Ngoài ra,
người mua nhà phần lớn từ nhu cầu thực cho thấy không có biểu hiện của thị trường ảo
hoặc bong bóng bất động sản”.
http://tapchitaichinh.vn/thi-truong-tai-chinh/thi-truong-bat-dong-san-nam-2018- on-
dinh-de-ruc-ro-vao-nam-2019-146373.html
1.3.2. Khái quát chung tình hình bất động sản tại Huế
Theo nhận định của các chuyên gia trong ngành địa ốc, thị trường BĐS cả nước
nói chung và tại Huế nói riêng, dịp cuối năm 2018 ghi nhận diễn biến tích cực ở phân
khúc đất nền và nhà ở giá vừa túi tiền.
Trong 2 tháng cuối năm, phân khúc đất nền vẫn hấp dẫn các nhà đầu tư bởi loại
hình bất động sản này có nguồn cầu và thanh khoản lớn nhất, trở thành kênh thu hút

17
dòng tiền mạnh mẽ của nhà đầu tư dù giá bán đang tăng nhanh sau hàng loạt các động
thái nâng cấp cơ sở hạ tầng đô thị ở khu vực phía Tây Nam TP Huế.
Các chính sách tái định cư mới của tỉnh TT-Huế đã thúc đẩy thị trường đất nền
phát triển mạnh mẽ cho nhu cầu gia tăng đột biến, tập trung ở các khu vực vận trung
tâm thành phố với khoảng cách di chuyển chỉ từ 15 – 20 phút.
Năm 2018 đánh dấu thị trường BĐS có dấu hiệu trỗi dậy ở cả nước nói chung
và ở Thừa Thiên Huế nói riêng. Nhiều công trình, dự án, trung tâm, khách sạn, … nổi
lên làm cho thị trường ngày càng nóng. Bao gồm nhiều ông lớn trong giới BĐS như:
VinGroup, Apec Group, IMG, Bitexco, Vneco,… Các dự án nổi bật như Tòa nhà
Vincom, An Cựu City, Hue Green City, Royal Park, Phú Mỹ An,… Nhiều chủ đầu tư
và nhà môi giới đã chọn thị trường Thừa Thiên Huế là điểm đến của mình.
Trong lúc nguồn cung đất nền mới các tháng cuối năm đang dần trở nên khan
hiếm do sự thận trọng khi ra hàng của các chủ đầu tư, thì giới buôn địa ốc lại ráo riết
“săn hàng” trong lúc giá còn ở mức thấp, nhằm tạo ra mặt bằng giá mới trên thị trường
đầu năm 2019.
Hai trạng thái cung – cầu này dễ dàng khiến cho các dự án đáp ứng được nhu
cầu thực cuối năm trở nên cháy hàng ngay khi mở bán chính thức.
Ví dụ điển hình từ sự thành công của dự án Eco Lake do đơn vị mở bán vào
tháng 8/2018 trước đó, chỉ trong 30 phút mở bán đã có đến 98% sản phẩm được hoàn
tất giao dịch.
1.4. Kết quả và hiệu quả của hoạt động đầu tư phát triển dự án
1.4.1. Khái niệm và bản chất kết quả và hiệu quả đầu tư phát triển dự án
1.4.1.1. Khái niệm và ý nghĩa của việc phân tích đánh giá kết quả đầu tư
phát triển dự án
Kết quả của hoạt động đầu tư phát triển dự án là những biểu hiện của mục tiêu
đầu tư dưới dạng lợi ích cụ thể, có định lượng đạt được từ các hoạt động khác nhau
của dự án. Đó là những gì có thể cân, đo, đong, đếm được như số sản phẩm tiêu thụ, số
tài sản cố định huy động được... Đó cũng có thể là những chỉ tiêu phản ánh chất lượng
có tính chất định tính như chất lượng sản phẩm, uy tín của doanh nghiệp... Kết quả cần
đạt được bao giờ cũng là mục tiêu của việc thực hiện dự án.

18
Việc phân tích đánh giá kết quả của hoạt động đầu tư phát triển dự án là việc
định lượng, tính toán, đo đạc những gì đạt được khi thực hiện công việc đầu tư. Có thể
được biểu hiện bằng chỉ tiêu hiện vật hoặc giá trị. Trong quá trình đánh giá này không
hề có sự so sánh, có thể một công cuộc phát triển dự án đạt được kết quả rất lớn nhưng
không có nghĩa nó đạt được hiệu quả cao, nếu kết quả lớn đó cũng không đủ để bù đắp
lại khoản chi phí đã bỏ ra để đạt được nó. Nghĩa là việc đánh giá kết quả đầu tư chỉ
đơn thuần cho biết dự án đạt được những gì mà không có ý nghĩa trong việc đánh giá
lựa chọn dự án.
1.4.1.2. Bản chất và ý nghĩa của việc phân tích đánh giá hiệu quả đầu tư
 Bản chất
Bản chất hiệu quả kinh tế của một hoạt động phát triển dựa án phản ánh trình độ
lợi dụng các nguồn lực để đạt được các mục tiêu đã định. Khi phân tích hiệu quả người
ta sử dụng kết quả đạt được và chi phí bỏ ra để đánh giá. Thực chất là sự so sánh giữa
những gì đạt được và những gì đã bỏ ra. Đây chính là điểm khác nhau cơ bản nhất giữa
kết quả và hiệu qủa của hoạt động phát triển dự án.
Việc phân tích hiệu quả tài chính của dự án là việc nghiên cứu, đánh giá khả
năng sinh lời của dự án trên quan điểm lợi ích của chủ đầu tư và nhà phát triển dự án .
Đó là việc tổng hợp, phân tích các thông tin về thị trường, đối thủ cạnh tranh, nguồn
vốn bỏ ra và đặc biệt là lợi nhuận thu được.
 Ý nghĩa của việc phân tích hiệu quả tài chính hoạt động đầu tư phát triển dự
án
- Việc phân tích tài chính được thực hiện trước khi tiến hành hoạt động đầu tư
nhằm xác định khả năng tạo ra lợi nhuận tài chính trên khoản đầu tư từ quan điểm của
nhà đầu tư phát triển dự án hoặc những người hưởng lợi nhuận từ dự án. Từ đó đưa ra
quyết định đầu tư và là cơ sở để các cơ quan có thẩm quyền, các tổ chức cho vay vốn
ra quyết định cho phép đầu tư, tài trợ hay cho vay vốn.
- Trợ giúp việc lập kế hoạch hoạt động và khảo sát dự án bằng việc cung cấp
các thông tin quản lý cho những người sử dụng - cả bên trong lẫn bên ngoài dự án.
- Làm cơ sở để tiến hành phân tích kinh tế - xã hội.

19
- Đánh giá khả năng phát triển, tối đa hoá lợi nhuận, đánh giá khả năng thanh
toán, khả năng trả nợ hiện tại và tương lai cho doanh nghiệp.
1.4.1.3. Bản chất và ý nghĩa của việc đánh giá về mặt kinh tế xã hội đầu tư
 Bản chất
Lợi ích kinh tế - xã hội là sự chênh lệch giữa các lợi ích mà nền kinh tế xã hội
nhận được với những đóng góp mà nền kinh tế và xã hội phải bỏ ra khi tiến hành công
cuộc đầu tư. Đó chính là kết quả so sánh có mục đích giữa cái mà xã hội phải trả cho
việc sử dụng các nguồn lực sẵn có của mình một cách tốt nhất và lợi ích do đầu tư
mang lại cho toàn bộ nền kinh tế.
Lợi ích mà xã hội thu được là sự đáp ứng của đầu tư đối với việc thực hiện các
mục tiêu chung của xã hội, của nền kinh tế. Những sự đáp ứng này có thể được xem
xét mang tính chất định tính hay định lượng. Chi phí mà xã hội phải gánh chịu bao
gồm toàn bộ các tài nguyên thiên nhiên, của cải vật chất, sức lao động mà xã hội dành
cho đầu tư thay vì sử dụng vào mục đích khác trong tương lai không xa.
Khác với phân tích tài chính, phân tích hiệu quả kinh tế - xã hội được xem xét
trên tầm vĩ mô và xuất phát từ quyền lợi của toàn bộ xã hội nhằm tối đa hoá phúc lợi
xã hội. Mục tiêu của việc đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội hoạt động đầu tư, đối với
Nhà nước là xác định vị trí của đầu tư trong kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, tức là
xem xét việc thực hiện đầu tư đóng góp gì cho việc thực hiện kế hoạch phát triển kinh
tế quốc dân.
Tuy nhiên khi đứng trên góc độ nhà đầu tư thì việc phân tích kinh tế - xã hội
của đầu tư chỉ đơn thuần nhằm mục đích làm cho dự án được chấp nhận và được thực
hiện thuận lợi.
 Ý nghĩa của việc phân tích hiệu quả mặt kinh tế xã hội dự án đầu tư
Mục đích chủ yếu của nhà đầu tư chính là lợi nhuận. Lợi nhuận càng cao càng
hấp dẫn các nhà đầu tư. Tuy nhiên khi xem xét trên góc độ toàn xã hội thì không phải
hoạt động đầu tư nào đem lại lợi nhuận cao cho nhà đầu tư đều mang lại lợi ích về mặt
kinh tế - xã hội. Do đó phải xem xét tới lợi ích kinh tế - xã hội của dự án đầu tư.

20
Đối với nhà đầu tư, phân tích kinh tế - xã hội là căn cứ chủ yếu để thuyết phục
các cơ quan có thẩm quyền chấp thuận dự án, thuyết phục các ngân hàng, các tổ chức
quốc tế cho vay vốn hoặc tài trợ vốn để thực hiện dự án. Đối với Nhà nước, đây là căn
cứ chủ yếu để ra quyết định cấp giấy phép đầu tư. Đối với các ngân hàng hay các cơ
quan viện trợ đây cũng là căn cứ để quyết định có cho vay, có tài trợ cho dự án hay
không, nếu không chứng minh được hiệu quả xã hội thì họ sẽ không tài trợ.
1.4.2. Phân tích, đánh giá hiệu quả tài chính của hoạt động đầu tư
Việc phân tích đánh giá hiệu quả tài chính của dự án đầu tư dựa trên các báo
cáo tài chính của Công ty về tình hình hoạt động tài chính tại Công ty. Trong quá trình
phân tích bằng các chỉ tiêu giá trị cần phải tính tới giá trị thời gian của tiền. Bởi vì, các
kết quả do hoạt động đầu tư phát triển dự án đem lại rất đa dạng và trong một thời gian
dài, trong khi đó giá trị của tiền lại thay đổi theo thời gian.
1.4.2.1. Các chỉ tiêu lợi nhuận thuần, thu nhập thuần
Các chỉ tiêu này cho biết quy mô lợi ích của dự án. Đây là lợi nhuận để ăn chia,
để thiết lập các loại quỹ của doanh nghiệp. Các chỉ tiêu này càng lớn càng tốt. Chỉ tiêu
lợi nhuận thuần được tính cho từng năm hoặc từng giai đoạn hoạt động của đời dự án.
Chỉ tiêu này có tác dụng so sánh giữa các năm hoạt động của dự án và để tính chỉ tiêu
tổng lợi nhuận thuần, lợi nhuận thuần bình quân năm của cả đời dự án.
Lợi nhuận thuần hàng năm (ký hiệu là Wi) được tính như sau:
Wi = Oi - Ci
Trong đó:
- Oi: Doanh thu thuần
Doanh thu thuần = Doanh thu - Thuế.
- Ci: Chi phí các loại gồm: Chi phí sản xuất, lãi trả ngân hàng.
Cũng như chỉ tiêu lợi nhuận thuần, chỉ tiêu thu nhập thuần của dự án cũng
thường được tính chung về mặt bằng hiện tại, kí hiệu là NPV (Net Present Value). Chỉ
tiêu này phản ánh quy mô lãi của dự án ở mặt bằng hiện tại. Nó được xác định theo
công thức sau:

21
(1 + )
W
= −
Trong đó:
Bt: Doanh thu bán hàng ở năm t và giá thu hồi khi thanh lý tài sản
Ct: Tổng chi phí bỏ ra ở năm t
n: Tuổi thọ quy định của dự án
i: lãi xuất chiết khấu
t: Thứ tự năm trong thời gian thực hiện dự án
Khi sử dụng chỉ tiêu thu nhập thuần để đánh giá dự án cần phải chú ý một vài
điểm sau:
- Giá trị thu nhập thuần (NPV) là tiêu chuẩn tốt nhất để lựa chọn các dự án
loại trừ nhau. Song trong trường hợp các dự án có quy mô và thời hạn hoạt động
không bằng nhau thì chỉ tiêu này cho thấy rõ những nhược điểm của nó.
- Chỉ tiêu này rất nhạy cảm với lãi suất. Khi lãi suất thay đổi sẽ có ảnh hưởng
lớn tới lợi ích và chi phí của dự án làm cho NPV thay đổi theo.
1.4.2.2. Tỷ suất lợi nhuận của vốn đầu tư phát triển dự án
Chỉ tiêu này nói lên mức độ thu hồi vốn đầu tư ban đầu từ lợi nhuận thuần thu
được hàng năm được tính cho từng năm hoạt động hoặc tính bình quân của cả đời dự
án.
- Nếu tính cho từng năm hoạt động:
RR =
Trong đó:
Wipv: lợi nhuận thuần năm thứ i tính theo mặt bằng hiện tại.
Iv0: vốn đầu tư tại thời điểm dự án bắt đầu đi vào hoạt động.
RRi có tác dụng so sánh giữa các năm của đời dự án
- Nếu tính bình quân năm của đời dự án ( )
=
(1 + )

22
Trong đó:
Wpv: Lợi nhuận thuần bình quân năm của đời dự án theo mặt bằng hiện
tại.
có tác dụng so sánh giữa các dự án. phải cao hơn mức lãi suất tiền gửi
ngân hàng mới khuyến khích người có tiền đầu tư vào sản xuất kinh doanh.
1.4.2.3. Chỉ tiêu hệ số hoàn vốn nội bộ IRR
Là tỉ suất lợi nhuận mà nếu được sử dụng để tính chuyển các khoản thu, chi của
toàn bộ công cuộc đầu tư phát triển về cùng một mặt bằng thời gian sẽ làm cho tổng
doanh thu bằng tổng chi phí. Công cuộc đầu tư phát triển được coi là có hiệu quả khi
IRR ≥ IRRđm. IRRđm có thể là lãi suất vốn vay có thể là tỉ suất lợi nhuận định mức
do Nhà nước quy định nếu vốn đầu tư do Ngân sách Nhà nước cấp, có thể là chi phí cơ
hội nếu sử dụng vốn tự có để đầu tư vào dự án khác… Công thức sau đây thể hiện bản
chất của IRR:
= + ( − ) ×
NPV2.
Trong đó:
IRR: Tỷ suất hoàn vốn nội bộ.
r1: Tỷ suất chiết khấu ban đầu để tính NPV1.
r2: Tỷ suất chiết khấu giả định để tính NPV2, với yêu cầu tạo ra giá trị âm cho
NPV1 > 0: Hiện giá thu nhập thuần của dự án, được chiết khấu với r1.
NPV2 < 0: Hiện giá thu nhập thuần của dự án, được chiết khấu với r2.
 Ưu điểm:
- Có tính đến thời giá của tiền tệ.
- Xem xét toàn bộ ngân lưu của dự án .
- Khách quan vì IRR suy ra từ bản thân của dự án không phụ thuộc vào suất
chiết khấu.
- Thường được dùng phổ biến trong kinh doanh.
+ | |

23
- Cho biết tại mức lãi suất tối đa là bao nhiêu thì dự án có thể chấp nhận được
và cho biết mức sinh lợi của dự án sau khi đã hoàn vốn (lãi suất mà tự bản thân dự án
có thể đem lại cho nhà đầu tư).
- Không cần sử dụng hoặc xác định tỉ suất chiết khấu.
- Cho phép lựa chọn phương án có IRR cao nhất.
 Nhược điểm:
- Không đánh giá được quy mô của dự án và quy mô lợi nhuận mà dự án
mang lại.
- Không thể dử dụng là chỉ tiêu duy nhất để đưa ra quyết định.
- Khó ước lượng chính xác các chỉ tiêu cho cả đời dự án.
- Việc tính toán tương đối phức tạp
- Khi đồng tiền thay đổi nhiều, NPV có thể đổi dấu nhiều lần sẽ có nhiều giá
trị IRR, gây khó khăn trong lựa chọn hệ số hoàn vốn nội bộ thích hợp để đánh giá, lựa
chọn dự án.
- Việc tính IRR chỉ thực hiện được khi có ít nhất một giá trị NPV > 0. Như
vậy đối với các dự án chắc chắn sinh lợi cho dù mức lãi suất có lớn. NPV luôn dương
thì không thể tính được IRR.
 Ý nghĩa:
+ Về khả năng sinh lời: Tỷ suất sinh lời nội bộ IRR biểu thị tỷ lệ sinh lời (chi
phí cơ hội) lớn nhất mà bản thân dự án đạt được (Tỷ lệ sinh lời nội sinh của dự án),
phụ thuộc vào đặc điểm phát sinh dòng lợi ích và dòng chi phí trong toàn bộ thời gian
thực hiện dự án.
+ Về khả năng thanh toán: Tỷ suất sinh lời nội bộ IRR biểu thị mức lãi vay cao
nhất mà dự án có khả năng thanh toán.
1.4.2.4. Thời gian hòa vốn ( Thv).
- Khái niệm: Thời gian hoàn vốn là độ dài thời gian cần thiết để có thể hoàn
trả lại vốn đầu tư đã bỏ ra, tức là thời gian cần thiết để tổng hiện giá thu hồi vừa bù
đắp được tổng hiện giá của chi phí đầu tư dự án.

24
- Phướng pháp tính:
Thời gian hòa vốn = Chi phí còn lại chưa thu hồi/thu nhập trong năm (t+1)+
Số năm trước khi thu hồi hết vốn
Cơ sở để một dự án được chấp nhận T ≤ n
- Ưu điểm:
+ Đơn giản dễ tính toán.
+ Thể hiện khả năng thanh toán và rủi ro của dự án, thời gian hoàn vốn càng
ngắn cho thấy tính thanh khoản của dự án càng cao và rủi ro đối với vốn đầu tư càng
thấp.
định.
+ Giúp nhà đầu tư sơ bộ xem xét thời gian thu hồi đủ vốn để bước đầu ra quyết
- Nhược điểm:
+ Không tính đến thời giá của tiền tệ (đối với chỉ tiêu thời gian hoàn vốn
không có chiết khấu)
+ Không xem xét toàn bộ dòng ngân lưu đặc biệt là sau thời gian hoàn vốn nên
dễ gặp sai lầm khi xếp hạng và lựa chọn dự án theo chỉ tiêu này.
+ Thời gian hoàn vốn yêu cầu mang tính chủ quan không có cơ sở xác định.
1.4.2.5. Phân tích độ nhạy của dự án
Phân tích độ nhạy của dự án là xem xét sự thay đổi các chỉ tiêu hiệu quả tài
chính của dự án (lợi nhuận, thu nhập thuần, hệ số hoàn vốn nội bộ,...) khi các yếu tố có
liên quan đến các chỉ tiêu đó thay đổi. Phân tích độ nhạy nhằm xem xét mức độ nhạy
cảm của dự án đối với sự biến động của các yếu tố có liên quan. Hay nói cách khác,
phân tích độ nhạy nhằm xác định hiệu quả của dự án trong điều kiện biến động của
yếu tố có liên quan đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính đó.
 Phương pháp phân tích độ nhạy:
- Phân tích ảnh hưởng của từng yếu tố liên quan đến chỉ tiêu hiệu quả tài
chính nhằm tìm ra yếu tố gây nên sự nhạy cảm lớn của chỉ tiêu hiệu quả xem xét.
+ Xác định các biến chủ yếu (yếu tố liên quan) của chỉ tiêu hiệu quả tài chính
xem xét của dự án.
+ Tăng giảm mỗi yếu tố đó theo cùng một tỷ lệ % nào đó.

25
+ Tính lại chỉ tiêu hiệu quả xem xét.
+ Đo lường tỷ lệ % thay đổi của chỉ tiêu hiệu quả tài chính do sự thay đổi của
các yếu tố. Yếu tố nào làm chỉ tiêu hiệu quả tài chính thay đổi lớn thì dự án nhạy cảm
với yếu tố đó.
- Phân tích ảnh hưởng đồng thời của nhiều yếu tố (trong các tình huống tốt
xấu khác nhau) đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính xem xét để đánh giá độ an toàn của dự
án.
- Cho các yếu tố có liên quan chỉ tiêu hiệu quả tài chính thay đổi trong giới
hạn thị trường, người đầu tư và quản lý dự án chấp nhận được. Mỗi sự một thay đổi ta
có một phương án. Lần lượt cho các yếu tố thay đổi, ta có hàng loạt các phương án.
Căn cứ vào điều kiện cụ thể của thị trường, của người đầu tư hoặc quản lý để lựa chọn
phương án có lợi nhất.
- Phân tích độ nhạy của dự án giúp cho chủ đầu tư biết được dự án nhạy cảm
với các yếu tố nào hay nói một cách khác, yếu tố nào gây nên sự thay đổi nhiều nhất
của chỉ tiêu hiệu quả xem xét để từ đó có biện pháp quản lý chúng trong quá trình thực
hiện dự án. Mặc khác phân tích độ nhạy của dự án còn cho phép lựa chọn được những
dự án có độ an toàn hơn cho những kết quả dự tính. Dự án có độ an toàn cao là những
dự án vẫn đạt được hiệu quả khi những yếu tố tác động đến nó thay đổi theo chiều
hướng không có lợi. Vì vậy, khi phân tích tài chính phải phân tích độ nhạy của dự án.
1.4.3. Phân tích và đánh giá hiệu quả kinh tế xã hội của dự án.
Người ta sử dụng các chỉ tiêu sau đây để phản ánh hiệu quả kinh tế xã hội của
dự án đầu tư:
1.4.3.1. Việc làm và thu nhập người lao động
- Số lao động có việc làm: Bao gồm số lao động có việc làm trực tiếp và số
lao động có việc làm ở các dự án liên đới. Việc xác định số lao động có việc gián tiếp
cũng rất khó khăn.
- Thu nhập của người lao động: Là tổng số lương mà toàn bộ số lao động có
việc làm từ dự án nhận được cùng các khoản trợ cấp khác.
1.4.3.2. Mức đóng góp và ngân sách nhà nước

26
Các khoản đóng góp cho Ngân sách Nhà nước của một dự án bao gồm: Thuế,
tiền thuê đất, thuê các TSCĐ, dịch vụ công cộng,…
Để rõ hơn có thể tính mức đóng góp cho Ngân sách Tỉnh của một đồng vốn đầu
tư:
= 100%
Trong đó:
m: Mức đóng góp cho ngân sách cho một đồng vốn đầu tư.
M: Tổng mức đóng góp cho ngân sách.
Iv0: Tổng vốn đầu tư.
1.4.3.3. Một số lợi ích xã hội khác thu được từ việc thực hiện dự án
Việc thực hiện đầu tư và phát triển dự án có thể sẽ góp phần phát triển ngành
chủ quản hoặc các ngành khác, có thể thoả mãn nhu cầu tiêu dùng của nhân dân, góp
phần phát triển địa phương tăng thêm thu nhập, điều chỉnh thu nhập, điều chỉnh cơ cấu
kinh tế góp phần thực hiện chủ trương phát triển của Nhà nước. Các chỉ tiêu này
không thể định lượng được nhưng không thể không tính tới chúng.
Nói tóm lại việc phân tích và đánh giá kết quả hiệu quả hoạt động đầu tư phát
triển dự án là quan trọng và rất cần thiết đối với công cuộc đầu tư và phát triển dự án.
1.5. Khu đô thị mới và sự cần thiết phát triển các khu đô thị mới
1.5.1. Khái niệm và chức năng của đô thị
1.5.1.1. Khái niệm
Trong thời đại ngày nay cùng với sự nghiệp Công nghiệp hoá - Hiện đại hoá
diễn ra mạnh mẽ ở tất cả các quốc gia trên thế giới là quá trình đô thị hoá. Đô thị hoá
là quá trình mở rộng mạng lưới các điểm dân cư đô thị và phổ cập lối sống thành thị
trên lãnh thổ. Quá trình đô thị hoá tiến triển phức tạp và lâu dài, chịu sự tác động tổng
hợp của nhiều yếu tố, biến động không theo ý kiến chủ quan của con người, mà có quy
luật khách quan riêng. Quá trình đô thị hoá là tất yếu, song để quá trình đô thị hoá có
trật tự, có mục tiêu rõ ràng, không làm mất đi đặc điểm, chức năng, vai trò vốn có của
đô thị cần phải có sự định hướng phát triển và chỉ đạo xây dựng thống nhất mang tính

27
khoa học, đó là sự phát triển đô thị hoá theo quy hoạch. Trong đó có quy hoạch phát
triển các đô thị và các khu đô thị mới.
Đô thị mới là một điểm dân cư được quy hoạch và đầu tư xây dựng để từng
bước đạt được các tiêu chuẩn và yếu tố cấu thành một đô thị như: Chức năng, quy mô
dân số, tỉ lệ lao động phi nông nghiệp, mật độ dân cư và trình độ phát triển kết cấu hạ
tầng được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thành lập theo quy định của pháp luật.
Khu đô thị mới là khu xây dựng mới tập trung theo dự án đầu tư phát triển hoàn
chỉnh, đồng bộ kết cấu hạ tầng kỹ thuật, nhà ở và các công trình khác để sử dụng vào
mục đích kinh doanh hoặc không kinh doanh được bố trí gắn với một đô thị hiện có
hoặc với một đô thị mới đang hình thành, có ranh giới chức năng xác định phù hợp với
quy hoạch xây dựng đô thị được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Như vậy phát triển các khu đô thị mới là phù hợp với yêu cầu phát triển khách
quan của đô thị hoá, là một giải pháp phát triển đô thị theo quy hoạch, đáp ứng nhiều
mục tiêu chiến lược đặt ra trong định hướng phát triển kinh tế xã hội của một quốc gia.
1.5.1.2. Chức năng của đô thị
Nhìn chung đô thị có những chức năng sau:
 Chức năng kinh tế
Trong điều kiện nền kinh tế thị trường, chức năng kinh tế là chức năng chủ yếu
của đô thị. Sự phát triển kinh tế thị trường đã đưa đến xu hướng tập trung sản xuất có
lợi hơn phân tán. Chính yêu cầu ấy đã tập trung các loại hình xí nghiệp thành các khu
công nghiệp dịch vụ và cơ sở hạ tầng tương ứng tạo ra thị trường ngày càng mở rộng
và đa dạng hoá.
Tập trung sản xuất kéo theo tập trung dân cư, trước hết là thợ (công nhân) sau
đó là gia đình của họ, tạo ra bộ phận chủ yếu của dân cư đô thị.
Tập trung sản xuất và dân cư lại đặt ra vấn đề bảo vệ môi trường như một đòi
hỏi lớn về kinh tế - xã hội làm cho đô thị có các chức năng khác.
 Chức năng xã hội
Chức năng xã hội của đô thị ngày càng có phạm vi lớn dần cùng với tăng quy
mô dân cư đô thị. Những nhu cầu về nhà ở, y tế, đi lại,… là những vấn đề gắn liền với

28
yêu cầu sinh sống của mọi người dân cần được đáp ứng nhất là nhu cầu này ngày càng
tăng tiến theo quy luật khách quan.
Nhìn chung chức năng xã hội của đô thị ngày càng nặng nề bởi vì không chỉ
đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng do dân số tăng mà còn chính vì những nhu cầu có sự
thay đổi như đã nói trên.
Việc thực hiện chức năng xã hội được đảm bảo thì yếu tố tăng trưởng kinh tế đô
thị mới tạo ra sự phát triển của đô thị. Trên thế giới đã chứng kiến sự tăng trưởng đô
thị mà không có phát triển đô thị bởi tăng trưởng đô thị kéo theo hàng loạt các dãy,
khu nhà ổ chuột cùng sự ô nhiễm môi trường, sự suy đồi về đạo đức,…
 Chức năng văn hóa
Nhu cầu được hiểu biết xuất phát từ ý thức của loài người. Để có sự hiểu biết,
cần phải có giáo dục. Mỗi một tập hợp con người cùng với các nhu cầu kinh tế - xã hội
ngày càng tăng thì nhu cầu về giáo dục tri thức và giải trí cũng vậy. Sự tăng lên của
nhu cầu này khác nhau đối với từng tầng lớp dân cư, từng khu vực dân cư. Ở khu vực
đô thị hoá thì nhu cầu này bao giờ cũng tăng lớn hơn cả. Việc đáp ứng nhu cầu giáo
dục, vui chơi giải trí của dân cư đô thị sao cho phù hợp và thúc đẩy các chức năng
khác của đô thị là chức năng văn hoá của đô thị.
Chức năng văn hoá của đô thị ngày càng phát triển hơn vào thời kỳ kinh tế phồn
vinh: Đảm bảo có một hệ thống trường học, du lịch, viện bảo tàng, các trung tâm
nghiên cứu khoa học phục vụ nhu cầu học tập, nghiên cứu, vui chơi của dân cư, mức
sống được nâng cao, thời gian dành cho việc hưởng thụ văn hoá của người dân cũng
được tăng lên.
 Chức năng quản lý
Sự phát triển của đô thị một mặt là tự phát qua tác động của cơ chế thị trường
tới nhu cầu, mặt khác chịu sự điều chỉnh do các hoạt động quản lý của chính quyền và
hoạt động của các tổ chức đoàn thể xã hội.
Chức năng quản lý đô thị được thể hiện bằng những tác động nhằm hướng tới
nguồn lực của đô thị vào mục tiêu kinh tế - xã hội, sinh thái và kiến trúc, bảo vệ bản
sắc văn hoá dân tộc, vừa nâng cao khả năng đáp ứng nhu cầu chính đáng của cá nhân,
đó là chức năng quản lý đô thị.

29
1.5.1.3 Vai trò của đô thị
Với các chức năng trên đô thị có vai trò rất quan trọng đối với sự tăng trưởng và
phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.
Hệ thống đô thị gồm đô thị các cấp, theo từng cấp bậc trung tâm của các lãnh
thổ quy mô khác nhau là những điểm tựa của bộ khung cơ cấu kinh tế lãnh thổ vừa có
vị trí trung tâm tạo vùng, vừa là những “hạt nhân” tăng trưởng có khả năng tác động
lan toả ra các vùng lãnh thổ bao quanh.
1.5.2. Đặc điểm của dự án phát triển khu đô thị mới
- Khu đô thị mới có quy mô tương đối lớn, phần lớn thường được phát triển
trên cơ sở đất nông nghiệp (đất ruộng canh tác, đất hồ ao, đất vườn,…), vì vậy, điều
kiện về cơ sở hạ tầng kỹ thuật bên trong khu đất và ngoài hàng rào hầu như không có.
Do là đất nông nghiệp nên đất đai trong khu vực dự án là một trong những phương tiện
lao động tạo ra thu nhập hàng năm cho người nông dân. Khi thực hiện dự án phát triển
khu đô thị mới, nhiều hộ nông dân có đất nằm trong khu vực dự án bị thu hồi làm ảnh
hưởng một phần đến đời sống hàng ngày của họ, nhất là đối với những hộ gia đình chỉ
có nguồn thu nhập từ sản xuất nông nghiệp mà không có nguồn nào khác. Vì vậy, việc
thực hiện dự án phụ thuộc rất nhiều vào vấn đề đền bù giải phóng mặt bằng.
- Thời gian thực hiện dự án khu đô thị mới thường kéo dài, thời gian thu hồi
vốn đầu tư phụ thuộc nhiều vào yếu tố khách quan, điều kiện hạ tầng ngoài hàng
rào,…
- Vốn đầu tư phát triển của dự án khu đô thị mới rất lớn, gấp nhiều lần vốn tự
có của Chủ đầu tư, nguồn vốn đa dạng lại không liên tục, việc tổ chức thi công các
hạng mục công trình phải có sự phối hợp đồng bộ và khoa học.
- Các hạng mục công trình trong dự án thuộc nhiều chuyên ngành khác nhau
như giao thông, cấp nước, thoát nước, cấp điện, bưu chính viễn thông, nhà ở, văn
phòng, trụ sở…nhưng đòi hỏi phải có sự quản lý thống nhất và toàn diện.
- Một đặc điểm rất đặc trưng của dự án phát triển khu đô thị mới là công tác
kinh doanh phải kết hợp chặt chẽ với công tác quản lý. Chủ đầu tư các dự án phát triển
khu đô thị mới thường là các doanh nghiệp nhưng ngoài việc tổ chức triển khai dự án

30
để mang lại hiệu quả về tài chính, cần phải quan tâm đến vấn đề quản lý trong phạm vi
khu vực dự án, đặc biệt là về mặt kiến trúc quy hoạch…
1.5.3. Sự cần thiết phát triển các khu đô thị mới
Từ khái nhiệm đầu tư phát triển dự án nói chung, chúng ta hiểu đầu tư vào xây
dựng đô thị một cách cụ thể như sau:
Đầu tư vào xây dựng đô thị là chủ đầu tư (Chính phủ hay các nhà đầu tư tư
nhân) đem một khoản tiền của mình bỏ vào xây dựng các cơ sở vật chất hạ tầng kỹ
thuật và hạ tầng xã hội trong các khu vực đô thị nhằm đạt được các mục đích phục vụ
sinh hoạt vật chất và tinh thần của cư dân đô thị ngày càng tốt hơn, đồng thời kết hợp
với mục đích phát triển sản xuất và kinh doanh có lãi. Theo nghĩa rộng hơn, đầu tư xây
dựng đô thị còn bao gồm cả đầu tư xây dựng các công trình sản xuất và dịch vụ khác.
Phát triển các dự án đô thị là nhà phát triển dự án (những doanh nghiệp môi
giới) sẽ đại diện chủ đầu tư giải quyết nghĩa vụ tài chính với nhà nước, huy động vốn,
quản lý tài chính, thi công, giám sát qua trình xây dựng, đến phân phối bán hàng và
làm mọi việc liên quan đến các hoạt động về truyền thông cho dự án.
 Các đối tượng cần đầu tư xây dựng trong đô thị:
Trong quá trình hình thành đô thị có rất nhiều công trình được đầu tư xây dựng.
Các công trình trong đô thị phần lớn mang tính chất phục vụ lợi ích công cộng, một số
công trình có thể kết hợp kinh doanh như: Dịch vụ thương mại, thể thao, văn hoá vui
chơi giải trí. Các đối tượng chủ yếu cần thiết phải đầu tư trong đô thị bên cạnh các cơ
sở công nghiệp và dịch vụ có tính chất kinh doanh là hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật
và hạ tầng xã hội.
- Cơ sở hạ tầng kỹ thuật ba gồm:
+ Hệ thống đường giao thông đô thị đối nội và đối ngoại.
+ Các phương tiện giao thông vận tải hàng hóa và hành khách.
+ Hệ thống các công trình cấp nước đô thị.
+ Hệ thống kinh doanh nước sạch.
+ Hệ thống thoát nước thải.
+ Hệ thống các công trình bưu chính, viễn thông.
+ Hệ thống các công trình kỹ thuật và bảo vệ môi trường.

Khóa Luận Hiệu Quả Dự Án Đô Thị Ăn Cư Tại Công Ty Bất Động Sản.docx

Khóa Luận Hiệu Quả Dự Án Đô Thị Ăn Cư Tại Công Ty Bất Động Sản.docx

Recomendados

Recomendados

Más contenido relacionado

Similar a Khóa Luận Hiệu Quả Dự Án Đô Thị Ăn Cư Tại Công Ty Bất Động Sản.docx

Similar a Khóa Luận Hiệu Quả Dự Án Đô Thị Ăn Cư Tại Công Ty Bất Động Sản.docx (20)

Más de Nhận Viết Đề Tài Trọn Gói ZALO 0932091562

Más de Nhận Viết Đề Tài Trọn Gói ZALO 0932091562 (20)

Último

Último (20)

Khóa Luận Hiệu Quả Dự Án Đô Thị Ăn Cư Tại Công Ty Bất Động Sản.docx