1) O documento discute a Operação Urbana Consorciada (OUC) proposta para a área central de Niterói, destacando os possíveis impactos socioeconômicos. 2) Há preocupações com a possível expulsão de moradores de baixa renda e comerciantes populares, além de riscos de especulação imobiliária. 3) Também são apontadas imprecisões no estudo de impacto e na condução do processo de participação pública.

1. LEITURA CRÍTICA
Operação Urbana Consorciada
Área Central de Niterói
“OUC - Centro”
Regina Bienenstein e Daniel Sousa

2. OUC no Brasil
“Considera-se Operação Urbana Consorciada o
conjunto de intervenções e medidas coordenadas
pelo Poder Público municipal, com a
participação dos proprietários, moradores,
usuários permanentes e investidores privados,
com o objetivo de alcançar em uma área
transformações urbanísticas estruturais,
melhorias sociais e a valorização ambiental”
Estatuto da Cidade, Seção X, Art. 32, § 1º

3. Como funciona a OUC ?
Pré-requisitos (Art. 33 do Estatuto da Cidade):
 Programa básico de ocupação
 Programa de atendimento econômico e social para a
população diretamente afetada pela operação
 Estudo prévio de impacto de vizinhança ok!
 Contrapartida dos proprietários, usuários
permanentes e investidores privados em função da
utilização das melhorias ok!
 Representação da sociedade civil no controle
compartilhado da operação, tendo em vista não
contar com Conselho paritário na Niturb

4. Como funciona a OUC ?
Principais elementos:
 Potencial básico de construção
 Utilização acima do potencial básico de construção
 Pagamento com CEPACS
 Recursos obtidos por meio da venda de CEPACS só
podem ser usados na área delimitada
Elementos obrigatórios
 Participação popular
 Compensação de desigualdade sócio-espacial

5. Condução do Processo de Participação
 2 Audiências Públicas convocadas pelo Legislativo
 2 Audiências Públicas convocadas pelo Executivo
 Audiências Públicas com longas exposições, a platéia tendo direito a
apenas manifestações de 3 minutos
 Apresentações do projeto em reuniões setoriais sem que fosse
criado o contraditório
 As propostas encaminhadas não foram consideradas - NADA do
que foi proposto foi incorporado ao novo Projeto de Lei
encaminhado à Câmara
 O projeto de lei não detalha ou define como e onde os recursos
captados serão investidos (não existe cronograma físico-financeiro
do que se pretende construir)

6. Pretende
revitalizar, atrair novos moradores, dinamizar, ocupar,
limpar e tornar segura
Motivações do Projeto em Niterói
Centro de Niterói é visto como uma região
sem vida, estagnada do ponto de vista
econômico, vazia, desorganizada,
degradada, suja e insegura

7. Variedade
Mistura de Usos e Classes
Vitalidade
Tecido Urbano
Cosolidado
Comércio Popular
Outra Leitura

8. Perímetro
OUC
Centro de Niterói
Ideia central do projeto:
• Habitação e trabalho
• Proximidade do Rio
Extinção das áreas
especiais de interesse
social, preservação do
ambiente urbano e
interesse urbanístico

9. Informalidade habitacional
Na cidade:
95 Assentamentos precários
40.800 moradias em AP
170 mil pessoas em AP
Na OUC-Centro Niterói:
6 Assentamentos precários
2.000 moradias em AP
8.400 pessoas em AP
(15% da população total)
No entorno da OUC-Centro:
4 Assentamentos precários
1.744 moradias em AP
7.350 pessoas em AP
Contexto municipal quanto à Habitação de
Interesse Social

10. Imóveis vazios e
subutilizados
com ocupação
informal
23 ocupações
Contexto municipal
quanto à Habitação
de Interesse Social

11. Tratamento da questão da Moradia e do Comércio Popular
Propostas:
 Pescadores da Rua da Lama e Colônia de Pesca
 Urbanização de assentamentos com recursos federais
 Construção de mercado popular (insuficiente para abrigar a totalidade
dos trabalhadores ambulantes hoje no Centro) (EIV/RIV, p. 109)
Vila de Pescadores,
hotéis, restaurantes
Vila de
pescadores
para 30 das 60
famílias

12. Alternativas não contempladas:
1. Delimitação de Zonas Especiais de Interesse Social vazias para
construção de novas moradias populares
2. Delimitação de imóveis (lotes e edificações) vazios e subutilizados como
Zonas Especiais de Interesse Social para construção ou adaptação para
habitação de interesse social (Por exemplo São Paulo)
3. Previsão de recursos do Cepacs para habitação de interesse social
4. Proposta de habitação inclusiva:
 Percentual de unidades produzidas pelo mercado privado destinado
para famílias de baixa renda
 Urbanização de assentamentos como contrapartida ao total de
moradias produzidas
Mixed-Use Plan for Le Nordelec, Montréal, Canadá

13. EIV, p. 12
Sumário das
propostas

14. A) Estudos do potencial construtivo;
B) Histórico dos licenciamentos residenciais e não residenciais;
C) Quantitativo comparativo de alvarás;
D) Perfil da moradia na área de operação;
E) Levantamento das demandas de comércio popular e ambulante;
F) Estudos e simulações volumétricas ;
G) Quadro comparativo dos parâmetros urbanísticos ;
H) Memória do cálculo;
I) Estudo do impacto da Operação Urbana Porto Maravilha ;
J) Relatório da Comissão das APA-U que justifique sua extinção;
L) Estudos e Projetos de Sistema Viário.
Estudos que normalmente fazem parte de EIVs
deste tipo e que não forma apresentados até a presente data:

15. APA-U
Ponta da
Areia
Estação das
Barcas
Área
consolidada
Conjuntos da
Marinha
APA-U
Centro
Quadro
Comparativo
dos Potenciais
Construtivos

16. SETOR 4
12+6=18
Variável
Máx. 12
SETOR 1
15+6=21
PUR:11+2=13
SETOR 15
15+6=21
PUR/RN = 6
SETOR 6
15+6=21
Variável
Máx. 13
SETOR 10
15+6=21
PD da UFF
SETRO 2
15+6=21
Variável
Máx. 13
SETOR 3.1
20+6=26
PUR:Variável
Máx. 14
SETOR 9
12+6=18
PUR:
7+2=9
SETOR 8
12+6=18
PD da
UFF
SETOR 7
7+3=10
Variável
Máx. 9
SETOR 5
12+6=18
Variável
Máx. 13
SETOR 16
18+6=24
PUR:14+2=16
SETOR 13
18+6=24
PUR: 3
SETOR
13.3 3+1=4
PUR:3
SETOR 11
40+6=46
AEIU-
Baymarket = 7
Realizamos um comparativo
entre os gabaritos propostos
no PL 193/13 e o PUR/PB,
verificando os valores
máximos Setor X Frações
Urbanas.
Mesmo com os índices de
aproveitamento máximos
previstos no PL, não é
possível crer que a proposta
adense menos que a
legislação atual, como vem
sendo dito nas audiências e
na imprensa!
SETOR INDICADO NO PL 193/13
LAMINA+EMBASAMENTO=GABARITO PL 193/13
GABARITO DA LEGISLAÇÃO ATUAL
Gabaritos
APAUs

17. Nova Imagem da Cidade
Novo Skyline

18. Estudo Preliminar Urbanístico
Prédios de 20 pavimentos
+ 5 de embasamento
e
privatização dos parques
na frente marítima
Prédios com 40
pavimentos
Metrô
ou
Monotrilho
Prédios em
frente à marina

19. Permeabilidade
 Não existe projeto
de arruamento (PA)
no PL 193/2013
Descontinuidade
 Dificultando o acesso
ao Caminho Niemayer

20. Inspiração do Projeto em Niterói
Ruptura do padrão da ocupação: Porto Maravilha / Rio de Janeiro
Respeito à ocupação existente: Barcelona

21. Quadras
com torres de
20 andares
Barcelona
Monotrilho ou Metrô?
Roterdã
Habitação como elemento formador da imagem da Cidade

22. Edifício
dos Correios
Porto Maravilha
Terminal João Goulart
Como será articulado o novo x o velho?
Patrimônio X Morfologia Proposta

23. Tipologia Apresentada
Tipologia apresentada
Para uma única classe
social
Tipologia com múltiplas classes
usos e gabaritos baixos
Várias Classes sociais
Como forma de manter a
vida na cidade
Possibilidades
O que está em jogo são nossos próximos 15
anos... Já temos exemplos de Operações
Urbanas, como a Água Branca em São Paulo
que esta sendo revista aumentando de 15%
para 30% seus recursos destinados para
habitação de interesse social. No nosso caso
nada foi destinado para produção de habitação
de interesse social. Ou seja, estamos repetindo
erros de outras operações e não aprendendo
com as experiências...

24. Impactos esperados:
 Mudança no perfil socioeconômico e no modo de vida e morfologia urbana (EIV/RIV, P. 95)
 Morro do Estado será um dos bairros mais afetados
 Comércio de bairro hoje existente será insuficiente para atender a demanda
 Supressão de alguns tipos de comércio e serviços devido ao perfil da nova população
e ao valor dos aluguéis e do IPTU
 O novo EIV/RIV considera positiva e muito significativa a valorização fundiária,
favorecendo os proprietários dos imóveis e os empresários da construção civil
(EIV/RIV, p.104-105).
Nada previsto para proteger as famílias de classe média baixa
e baixa que aí residem
 Áreas sujeitas a escorregamento no Morro do Estado, Chácara, Arroz, Palácio, Lara
Vilela, sem previsão de medidas efetivas de reassentamento no entorno e execução
de obras e recuperação de encostas (EIV/RIV, p. 106-107)
 Encarecimento do custo de vida e especulação imobiliária em uma área onde 42% da
população residente recebe até 3 salários mínimos resultando na expulsão dessa
população para outras áreas (EIV/RIV, p. 108)
Principais afetados serão os 2 núcleos de pescadores, a comunidade da Via
100 e os moradores do Morro do Estado

25.  O Projeto descaracteriza o Centro
 A ocupação proposta cria uma outra imagem para a cidade, com novos
ícones arquitetônicos que conflitam com o Caminho Niemeyer
 Não propicia a permeabilidade e a integração do Caminho Niemeyer com a
cidade consolidada, propondo entre os dois, espaços segregados
 Mudança de gabarito se antecipa e não está condicionada à implantação
da infraestrutura
 Previsão da execução das obras em 3 anos: como ficará a cidade neste
período?
 Solução de mobilidade está baseada em projeção de população cuja
metodologia de cálculo não está clara
 Está baseada em mudanças culturais e de hábito (bicicleta como meio de
transporte, abandono do automóvel) e em projetos a serem implantados por
outros níveis de governo (Linha 3 do Metro)
Considerações Finais

26.  Acirra a exclusão socioespacial (o projeto declara como natural e inexorável
o processo de gentrificação esperado, ainda que forçado e resultante do
próprio projeto) ???
 O processo de discussão até agora desenvolvido se restringiu às
Audiências Públicas (com longas exposições, manifestações de 3 minutos
dos participantes) e apresentações do projeto
 As propostas encaminhadas não foram consideradas e o PL permanece
inalterado
 O PL não detalha ou define como e onde os recursos captados serão
investidos (não existe cronograma físico-financeiro do que se pretende
construir, apenas é apontado o prazo total das obras)
 O processo de discussão até agora desenvolvido se restringiu às
Audiências Públicas (com longas exposições, manifestações de 3 minutos
dos participantes) e apresentações do projeto
Considerações Finais

27. Considerações Finais
 Sabe-se que não serão investidos:
 Nas áreas mais pobres (captação de recursos dos MiC para urbanização
das favelas)
 Na marina (recursos do M. Turismo)
 No BRT (extrapola os limites da área da OUC - recursos federais)
 No mono-trilho - projeto do estado
 No VLT (extrapola os limites da área da OUC - recursos federais)
 Parece que serão investidos no aterramento da fiação, na limpeza urbana,
adaptação e pavimentação das vias e recuperação e implantação de jardins
e praças
Considerando as imprecisões e repercussões,
Indicamos a discussão sobre o Centro articulada com
a revisão do Plano Diretor