Intervento Novigos Inail

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COSTRUIRE VALORE
Dal progetto all’appalto di OO.PP: la gara e gli
appalti di servizi
Appalti di servizi: Global service e accordi
quadro per la gestione dei lavori e dei servizi
Ing. Stefano Valentini
Presidente Commissione Gestione e Manutenzione Patrimoni Immobiliari
Roma, 10 dicembre 2014

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COSTRUIRE VALORE: APPALTI DI SERVIZI
Temi
•Individuazione del contesto: dalla grande disponibilità di risorse alla mancanza strutturale di risorse
•L’impostazione degli appalti per la costruzione, per la gestione e per la costruzione e gestione
•Gli strumenti a disposizione per una gestione ottimale
10/12/2014
s.valentini - s.valentini@novigos.it

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L’individuazione del contesto
•Il FM si è sviluppato all’inizio degli anni 2000, e proprio il Global Service dell’Inail fu uno dei primi esempi preso poi come modello negli anni successivi. L’obiettivo era focalizzarsi sulla gestione, nel momento in cui esisteva una netta separazione tra chi costruiva e chi gestiva.
•Dopo quattordici anni, nei capitolati Consip troviamo scritto che l’obiettivo delle Convenzioni è “il superamento della mancanza di capitali da destinare al finanziamento dei progetti...”, e crescono le disponibilità di contesti privati, spesso fondi, che mettono a disposizione capitali a fronte di concessioni pluriennali dello Stato
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Da [Lavori] e [Servizi] a .... [Lavori & Servizi]
10/12/2014 Lavori Servizi Lavori & Servizi Servizi & Lavori
Ieri
Oggi
oppure ... molto più spesso..

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Life Cycle Cost Analysis
•Nelle valutazioni legate ad un immobile, nel settore del Real Estate, le considerazioni relative alla gestione oggi hanno un peso molto importante. Conoscere i costi manutentivi, energetici, o perfino di dismissione di un immobile diventa essenziale per prendere le giuste decisioni.
•Le recenti disposizioni europee, ad esempio, rese operative con il d.lgs 102/14, hanno reso obbligatoria la messa a disposizione dei consumi degli edifici, e non più la semplice certificazione, per consentire azioni concrete.
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Caratteristiche del Global Service
•Il Global service è prima di tutto “una formula contrattuale”, adottato in organizzazioni dove esiste o si vuole realizzare una struttura tecnica di profilo medio-alto, focalizzata sulla gestione e quindi sul risultato.
•La differenza sostanziale con altre formule sta nel fatto che la struttura tecnica del committente controlla il risultato, e non la prestazione, delegando al fornitore la responsabilità del raggiungimento del risultato stesso.
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Il Global Service negli appalti
La Commissione UNI "Manutenzione" definisce il concetto di "Global Service" come un contratto atipico, il cui obiettivo è il risultato, pienamente affidato alla responsabilità dell’assuntore, e che va raggiunto con la soddisfazione di entrambe le parti contraenti:
–il committente, che si libera di un’intera gravosa organizzazione affidandola ad un responsabile esterno;
–l’assuntore, che progressivamente impara e si impadronisce della cultura necessaria per ottimizzare questa organizzazione, aumentando il rendimento e riducendo le risorse.
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La nascita della norma UNI 10685:1998
•L'approfondimento, nel campo dei patrimoni immobiliari, della tematica del Global Service è stato affrontato la prima volta con la norma UNI 10685: "Manutenzione - Criteri per la formulazione di un contratto basato sui risultati (Global Service)".
Questa norma, pubblicata nel 1998, forniva i criteri per la stesura di un contratto di manutenzione basato sui risultati e aveva lo scopo di dare alle parti una base di riferimento nella definizione del contratto di manutenzione e dei relativi atti propedeutici, uniformando al tempo stesso i comportamenti del mercato e definendo i requisiti essenziali dei contratti.
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Global service manutenzione – UNI 10685
La UNI proviene dal mondo privato, ed è l’applicazione del concetto di outsourcing al settore del Facility Management.
La UNI si concentra sul componente manutentivo, avendo quindi una visione molto focalizzata.
Il Global Service, in Italia ha avuto successo prevalentemente nel mondo pubblico, di conseguenza, la norma è stata aggiornata nel 2007 per consentirne una almeno parziale applicabilità.
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Processo del Global Service
La norma si occupa inoltre di altri aspetti quali la durata, la fatturazione, e la struttura dei corrispettivi, in relazione anche agli incentivi.
Formulazione della richiesta d’offerta
Formulazione dell’offerta
Valutazione dell’offerta
Stesura del contratto
Contenuti del contratto
Capitolato d’oneri
Capitolato tecnico
Progetto Global service manutenzione
Piani di Manutenzione
Materiali
Servizi concessi in uso
Durata
Fatturazione
Pagamenti
Altre clausole
Avviamento del contratto
Il GS descritto nella norma prevede un processo basato su:
–richiesta d’offerta;
–progetto GS manutenzione;
–offerta economica;
–valutazione offerta;
–contratto;
–avviamento.
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Gli aspetti operativi della UNI 10685
La norma si concentra, tra gli altri, su alcuni elementi del capitolato:
–l’anagrafica (inventario) dei beni oggetto di manutenzione;
–le modalità di valutazione dello stato di conservazione;
–la predisposizione dei piani di manutenzione, e il loro aggiornamento;
–la definizione di forme di presidio;
–la gestione delle penali associate:
al mancato espletamento del servizio richiesto;
al decadimento dello stato di conservazione dei componenti;
–l’evoluzione del compenso negli anni, ipotizzando una riduzione dal secondo anno in poi;
–la definizione di forme incentivanti in funzione dei risultati raggiunti.
Gli obiettivi devono essere fissati, e il bonus definito, in ogni caso, all’inizio del contratto, per permettere all’appaltatore una gestione mirata e, appunto, per obiettivi.
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Modalità di remunerazione nel Global Service
•La formula principe è il canone, con il quale si remunerano il maggior numero possibile di attività. Maggiori sono le informazioni a disposizioni del committente, più preciso può essere il canone e comprendere elementi anche variabili.
•Nel Global Service sono inseriti sempre più spesso investimenti a carico del fornitore, quali interventi di riqualificazione energetica, migliorie, il cui costo deve ripagarsi ovviamente nel periodo di validità del contratto.
•In questo caso anche la scelta degli investimenti viene lasciata al fornitore, che deve fornire le garanzie sui risparmi, e si assume il rischio che questi risparmi non ci siano.
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Alcune variabili in un contratto di Global Service
•Quali servizi includere;
•La base d’asta, funzione di:
–livelli di servizio;
–franchigie;
–informazioni messe a disposizione del fornitore;
–investimenti richiesti.
•La durata del contratto;
•La struttura del controllo, che determina il tipo di struttura di organizzazione il committente deve mettere a disposizione.
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L’accordo quadro per l’acquisto di lavori e servizi
•L’accordo quadro diventa una valida alternativa in tre casi:
–quando ci sono poche informazioni a disposizione;
–quando ci sono poche risorse economiche a disposizione;
–quando si ha una struttura tecnica interna forte e competente.
•Quando sono verificate una o più di queste condizioni è possibile organizzare una forma diversa contrattuale con il fornitore, dove il baricentro è maggiormente spostato sul committente.
•Nell’accordo quadro, inoltre, l’importo a base di gara non è vincolante per il committente.
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Caratteristiche dell’accordo quadro
•Visione sul singolo evento (lavoro o servizio), senza trasferimento della responsabilità complessiva al fornitore
•Responsabilità del controllo e del coordinamento affidata alla struttura tecnica interna
•Maggiori implicazioni a livello di gestione della sicurezza
•Maggiore complessità a livello amministrativo
•Durata più breve
•Possibilità di lavorare “a misura” su prezziari
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Benefici dell’accordo quadro
•Certamente più vantaggioso dal punto di vista economico
•Permette un controllo più accurato della singola prestazione, spesso sottoposta a collaudo, raramente presente come concetto nel Global Service
•Consente di gestire durate più brevi e pluralità di fornitori, dando maggiore flessibilità
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