Η παρουσίαση αυτή έγινε από εμένα για προσωπικούς λόγους και κοινοποιείται σε περίπτωση που και κάποιος άλλος θα ήθελε να μάθει μερικά βασικά πράγματα.

1. 1
Κεφάλαιο 1ο --- Αγορά Ακινήτων στην Ελλάδα
Στην Παλαιολιθική εποχή (600.000-9/8.000 π.Χ.) οι άνθρωποι
ζούσαν από το κυνήγι και γι’ αυτό ήταν αναγκασμένοι να
ακολουθούν τα ζώα στις μετακινήσεις τους. Συ νήθως κατέφευγαν
προσωρινά σε σπήλαια η σε πρόχειρες καλύβες που έφτιαχναν από
κλαδιά. Οι καλύβες αυτές αποτελούν την αρχαιότερη κατασκευή
ανθρώπινης κατοικίας. Στη Νεολιθική εποχή (9/8.000-3.000 π.Χ.)
δημιουργήθηκαν οι πρώτοι μόνιμοι οικισμοί, ως αποτέλεσμα της
γενικότερης μεταβολής του τρόπου ζωής των ανθρώπων, οι οποίοι
έγιναν γεωργοί και κτηνοτρόφοι. Οι νεολιθικοί οικισμοί ήταν συχνά
οχυρωμένοι και αποτελούνταν από σπίτια κυκλικά η ορθογώνια με
ένα η δυο δωμάτια, μικρά παράθυρα και εστία.
Οι κατοικίες στην αρχαία Ελλάδα (12ος-1ος αι. π.Χ.) ήταν
ορθογώνιες, με δωμάτια γύρω από μια ακάλυπτη εσωτερική αυλή
(αίθριο) που αποτελούσε και την κύρια πηγή για το φωτισμό και
αερισμό των χώρων. Το ισόγειο περιλάμβανε τον ανδρώνα
(δωμάτιο όπου τελούνταν τα συμπόσια), το καθημερινό, την
τραπεζαρία, την κουζίνα, το λουτρό και ένα κελάρι. Τα
υπνοδωμάτια, ο γυναικωνίτης και τα δωμάτια των δούλων
βρίσκονταν στον πάνω όροφο. Τα θεμέλια ήταν λίθινα και οι τοίχοι
από πηλό και ξύλο, ενώ οι στέγες σκεπάζονταν με κεραμίδια.
Γενικά, τα σπίτια ήταν απλά, χωρίς ιδιαίτερη πολυτέλεια, σύμφωνα
με το λιτό τρόπο ζωής των αρχαίων Ελλήνων.
Την εποχή του
Βυζαντίου (4ος-15ος αι.
μ.Χ.), για λόγους
προφύλαξης από τις
εχθρικές επιδρομές, τα
σπίτια κτίζονταν μέσα
σε οχυρωμένους
οικισμούς (κάστρα),
όπου ο χώρος ήταν
περιορισμένος. Έτσι
ήταν συνήθως πολύ
απλά διώροφα. Τα
αρχοντικά όμως είχαν συχνά και έναν πύργο για λόγους
προστασίας. Στην Κωνσταντινούπολη υπήρχαν και πολυτελέστατες
κατοικίες.
Την εποχή της Αναγέννησης (15ος-16ος αι. μ.Χ.), δημιουργήθηκαν
δύο τύποι κατοικίας που επέζησαν επί αιώνες στην Ευ ρώπη, το
μέγαρο και η έπαυλη. Κάθε μέγαρο καταλάμβανε ένα ολόκληρο
οικοδομικό τετράγωνο. Είχε εσωτερική αυλή με κιονοστοιχίες,
ακολουθώντας την ελληνορωμαϊκή αρχιτεκτονική και συνήθως
ήταν τριώροφο και πέτρινο. Οι επαύλεις ήταν μεγαλοπρεπή κτίρια
που κτίζονταν στην εξοχή
Ωστόσο, οι μεγαλύτερες αλλαγές συνέβησαν κατά τον 20ο αιώνα.
Η αύξηση των μεγαλουπόλεων, η μεγάλη τεχνολογική πρόοδος και
η χρήση νέων υλικών οικοδομής, κυρίως του μπετόν-αρμέ, άλλαξαν
ριζικά την κατοικία. Επικράτησαν οι πολυκατοικίες, σχεδόν
ομοιόμορφες, με διαμερίσματα-κουτιά. Αυτά πρόσφεραν ανέσεις,
αλλά ήταν σχεδιασμένα χωρίς ενδιαφέρον για την ομορφιά του
χώρου και την ποιότητα ζωής των ανθρώπων. Από τα τέλη του
αιώνα όμως άρχισε να γίνεται προσπάθεια ώστε να κτίζονται
κατοικίες που να έχουν καλύτερη σύνδεση με το περιβάλλον και με
τον άνθρωπο.
1.1. Ιστορική Αναδρομή
Εικόνα 1. Σπίτι του 19ου αιώνα, Αθήνα.

2. 2
Η αγορά ακινήτων διαδραματίζει πολύ σημαντικό ρόλο στην
οικονομία κάθε χώρας, δεδομένου ότι η κατοικία αποτελεί το
σημαντικότερο περιουσιακό στοιχείο σε όλα τα νοικοκυριά. Παρά
το γεγονός ότι τα ακίνητα είναι ένα μικρό κομμάτι του Α.Ε.Π. 1,
δίνουν ώθηση στην οικονομία και επηρεάζουν την κατανάλωση, τις
επενδύσει και άλλους τομείς της οικονομίας, είτε θετικά είτε
αρνητικά. [1]
Οι διαδικασίες παραγωγής κατοικίας στην Ελλάδ α που
εξασφάλισαν πρόσβαση στις κοινωνικοοικονομικές ομάδες της
εποχής μπορούν να συνοψιστούν στα εξής συστήματα:
 την αυτοστέγαση,
 την εμπορευματοποιημένη κατοικία και
 την κρατική παραγωγή οικιστικού αποθέματος.
Το μεταπολεμικό σύστημα παραγωγής κατοικίας είναι εξ’
ολοκλήρου διαφορετικό με τα αντίστοιχα συστήματα της Βόρειας
Ευρώπης. Οι λόγοι που οδήγησαν στη δημιουργία αυτού του
συστήματος είναι οι εξής : το μικρό οικοδομικό κεφάλαιο, η μικρή
ιδιοκτησία αστικής γης, ο μεγάλος αριθμός ανειδίκευτων εργατών,
οι πιεστικές ανάγκες για στέγαση, το ιδιαίτερο θεσμικό και νομικό
πλαίσιο της χώρας, καθώς και οι λογικές κερδοσκοπίας πάνω στη
γη. [2]
Με τον όρο αυτοστέγαση εννοούμε τη κατοικία, η οποία
προορίζεται για ιδιοκατοίκηση και φυσικά περιλαμβάνει τα
χαρακτηριστικά της αυτοκατασκευής, της οικοδόμησης κατά
παραγγελία και της αυθαίρετης δόμησης. [12]
Οι αυτόνομες πρακτικές στέγασης αναπτύχθηκαν κυρίως από
κοινωνικά στρώματα, που δεν μπορούσαν να έχουν πρόσβαση στην
ιδιοκατοίκηση, μέσω της αγοράς έτοιμων κατοικιών.
Ενώ η εμπορευματοποιημένη κατοικία στην Ελλάδα παράγεται,
κυρίως, με το σύστημα της αντιπαροχής2, συνήθως σε μορφή
πολυκατοικιών, με απώτερο στόχο την προώθηση τους στην αγορά.
Τα δύο αυτά κυρίαρχα συστήματα παραγωγής οικιστικού
αποθέματος λειτούργησαν παράλληλα στην προπολεμική Ελλάδα
και στις πρώτες μεταπολεμικές δεκαετίες. Όπως είναι γνωστ ό, ο
συνδυασμός τους εξασφάλισε πρόσβαση στην κατοικία σε
ευρύτατα κοινωνικοοικονομικά στρώματα σε μια περίοδο που τα
δημόσια οικονομικά του κράτους δεν μπορούσαν να παρέχουν.
Κατά τις δεκαετίες 1960 και 1970 λειτούργησαν και ως μέσο
πολιτικής διαχείρισης των λαϊκών στρωμάτων, εμποδίζοντας την
ανάπτυξη ταξικής συγκρότησης. [3] Βέβαια αξίζει να σημειωθεί
πως το σύστημα της αντιπαροχής συνέδεσε την κατ οικία με την
αγορά, μετατρέποντάς την σταδιακά σε εμπορικό προϊόν και
επένδυση. [4]
Μπορούμε τώρα να δούμε λίγο πιο αναλυτικά τα στοιχεία, από τα
οποία συγκροτήθηκε η στεγαστική πολιτική στην Ελλάδα στο
1 Το ακαθάριστο εγχώριο προϊόν (ή ΑΕΠ) είναι το σύνολο όλων των
προϊόντων και αγαθών που παράγει μια οικονομία, εκφρασμένο σε χρηματικές
μονάδες. Με άλλα λόγια είναι η συνολική αξία όλων των τελικών αγαθών
(υλικών και άυλων) που παρήχθησαν εντός μιας χώρας σε διάστημα ενός
έτους, ακόμα και αν μέρος αυτού παρήχθη από παραγωγικές μονάδες που
ανήκουν σε κατοίκους του εξωτερικού.
2 Η αντιπαροχή κατοχυρώθηκε θεσμικά με τον νόμο οριζόντιας ιδιοκτησίας
(Ν.3741/1929) και συνδυαζόμενη με τους υψηλούς συντελεστές δόμησης,
έδωσε ένα μεγάλο οικιστικό απόθεμα.

3. 3
παρελθόν, όπως τα κατέγραψε ο Εμμανουήλ στη μελέτη του «Η
κοινωνική πολιτική κατοικίας στην Ελλάδα: Οι διαστάσεις μιας
απουσίας», που εν μέρει ισχύουν μέχρι και σήμερα [5].
 Το σύνολο φορολογικών ρυθμίσεων για την απόκτηση
πρώτης κατοικίας, όπως η απαλλαγή φόρου μετεπιβίβασης.
 Ο χειρισμός των αντικειμενικών αξιών. «Το Σύστημα
Αντικειμενικού προσδιορισμού της Αξίας των ακινήτων»
εφαρμόζεται από το 1985. Το σύστημα αυτό δεν σχετίζεται
με τον προσδιορισμό των πραγματικών τιμών της γης, αλλά
με τη διευκόλυνση των κρατικών υπηρεσιών, προκειμένου να
εισπράξουν του αναλογούντες φόρους κατά τις μεταβιβάσεις.
 Οι επιδοτήσεις επιτοκίου σε περίπτωση λήψης δανείου για
απόκτηση πρώτης κατοικίας και οι φοροαπαλλαγές για την
αποπληρωμή των τόκων.
 Τα στεγαστικά προγράμματα παροχής έτοιμης στέγης,
δανειοδότησης και επιδότησης ενοικίου του Οργανισμού
Εργατικής Κατοικίας. Ο ΟΕΚ, ένας αυτόνομος και
αυτοχρηματοδοτούμενος φορέας καλύπτει τους
ασφαλισμένους στο ΙΚΑ. Έχει στόχο την ευρύτερη παροχή
στεγαστικών ευκαιριών σε ένα φάσμα δικαιούχων βάσει
κριτηρίων, όπως το μέγεθος του εισοδήματος, ο αριθμός
μελών της οικογένειας, η ύπαρξη αναπηρίας και η έλλειψη
ιδιοκτησίας. Στηρίζεται στις εισφορές των εργαζομένων και
παράγει ένα πολύ μικρό ποσοστό, περίπου 3%,της συνολικά
παραγόμενης κατοικίας στην Ελλάδα. [6]
 Ο πολεοδομικός σχεδιασμός που εξασφαλίζει προσφορά γης
και οι πολεοδομικές ρυθμίσεις που εξασφαλίζουν ευνοϊκούς
όρους δόμησης (ένταξη των αυθαίρετων κατοικιών στο
σχέδιο πόλης, παρεκκλίσεις στην αρτιότητα των μικρών
οικοπέδων) και λειτουργούν ουσιαστικά, ως υποκατάστατο
μια κοινωνικής πολιτικής κατοικίας.
 Τα μέτρα αντιμετώπισης έκτακτων περιπτώσεων στέγασης
ειδικών κοινωνικών ομάδων, όπως οι σεισμόπληκτοι,
πλημμυροπαθείς, παλιννοστούντες, Ρωμά κτλ.
Η εισροή προσφύγων το 1922 αποτελεί ένα σημαντικό σημείο της
ιστορίας ως προς την παραγωγή οικιστικού αποθέματος, αλλά και
την κάλυψη των στεγαστικών αναγκών στην αρχή του 20ου αιώνα.
Από την ανταλλαγή πληθυσμών της εποχής κατέφτασαν 1.3 εκ.
πρόσφυγες στην Ελλάδα, εκ των οποίων οι 220.000
εγκαταστάθηκαν στην Αθήνα, με συνέπεια την πληθυσμιακή
διόγκωση της πρωτεύουσας αλλά και σημαντικές αλλαγές στην
οικιστική διάρθρωση ολόκληρης της χώρας. [3] Την επείγουσα
στεγαστική αποκατάσταση των προσφύγων ανέλαβε, αρχικά, το
Ταμείο Περίθαλψης των Προσφύγων και από το 1924 και έπειτα, η
Επιτροπή Αποκατάστασης των Προσφύγων, παράγοντας νέες
κατοικίες που χωροθετήθηκαν σε «δορυφόρους οικισμούς», σε
σχετική απόσταση από τη πόλη (Τεχνικό Επιμελητήριο της
Ελλάδας, 1975). Έτσι, οι πρώτοι προσφυγικοί οικισμοί
δημιουργήθηκαν στη Νέα Ιωνία, στην Καισαριανή, στο Βύρωνα
και στη Νέα Κοκκινιά. Επειδή όμως οι νέοι οικισμοί δεν αρκούσαν
για τη κάλυψη των στεγαστικών αναγκών των προσφύγων, δίπλα
στους διαμορφωμένους από το κράτος νέους οικισμούς,
αναπτύχθηκαν συνοικισμοί σε οικόπεδα που παραχωρήθηκαν από
το ελληνικό κράτος, καθώς και αυθαίρετοι συνοικισμοί
παραγκοπόλεων. [3]

4. 4
Την ίδια περίοδο, όπως αναφέρθηκε, αναπτύσσεται με ιδιαίτερα
γρήγορο ρυθμό και η αστικοποίηση στην Ελλάδα. Η μετακίνηση
του πληθυσμού δεν προέκυψε από τη βιομηχανοποίηση της χώρας,
όπως συνέβη σε άλλες Ευρωπαϊκές πόλεις, αλλά προήλθε κυρίως,
λόγω της στασιμότητας της αγροτικής παραγωγής και οικονομίας.
Το γεγονός άλλωστε, της ανάπτυξης της εξωτερικής μετανάστευσης
την ίδια περίοδο, συνηγορεί στο συμπέρασμα της μειωμένης
παραγωγικής και οικονομικής ενσωμάτωσης του αγροτικού
πληθυσμού στις πόλεις. Τα παραπάνω δεδομένα συνέβαλαν στον
τριπλασιασμό του πληθυσμού της Αθήνας, μέχρι το τέλος της
δεκαετίας του 1970.
Η γρήγορη μεγέθυνση των πόλεων, φαίνεται να πραγματοποιήθηκε
χωρίς την οργανωμένη παρέμβαση του κράτους και στηρίχτηκε
κυρίως στον οικογενειακές επιδιώξεις των οικιστών . [7] Η
πρόσβαση στην κατοικία του νέου αυτού πληθυσμού στις πόλεις
διασφαλίστηκε κυρίως με ιδιότυπες διαδικασίες που αφορούν στην
αυτό – οργάνωση των ίδιων των οικιστών. Ωστόσο, παρόλο που το
ελληνικό κράτος δεν ανέπτυξε την μορφή του παρεμβατικού
κράτους πρόνοιας, συνέβαλε στη διαμόρφωση των διαδικασιών
κοινωνικής αναπαραγωγής (π.χ. της στέγασης) ευνοώντας τη
διατήρηση, αλλά και ανάπτυξη ρόλων κοινωνικής οργάνωσης από
την οικογένεια. Έτσι, αυτές οι διαδικασίες πρόσβασης στην
κατοικία, τη δεδομένη περίοδο, υποκατέστησαν την περιορισμένη
κρατική μέριμνα και οδήγησαν στη βραχυπρόθεσμη επίλυση του
στεγαστικού προβλήματος του νέου αστικού πληθυσμού.
Από τα στοιχεία που δημοσίευσε η αρμόδια στατιστική υπηρεσία
του Υπουργείου Δημόσιων Έργων, για τη δεκαετία του 1950, είναι
δυνατόν να γίνει αντιληπτή ως ένα βαθμό η έκταση του
προβλήματος της στέγασης, που αποτελούσε το σπουδαιότερο
μεταπολεμικό ζήτημα της ελληνικής κοινωνίας. Σύμφωνα με τα
στοιχεία αυτά, στις αρχές της δεκαετίας του 1950, ακριβώς μετά
την οριστική λήξη του εμφυλίου πολέμου, για να καταστεί δυνατή
η στέγαση όλων των οικογενειών, έπρεπε να ανεγερθούν 365.000
κατοικίες3.
Παράλληλα, οι παλιές κατοικίες που ο μέσος όρος ηλικίας τους
άγγιζε τα 100 χρόνια και ήταν αναγκαίο να αντικατασταθούν,
υπολογίζονταν γύρω στις 25.000. Από τις 365.000 κατοικίες συν τις
25.000, που έπρεπε να αντικατασταθούν, κτίσθηκαν μόνο 100.000,
που προφανώς δεν επαρκούσαν για την κάλυψη των στεγαστικών
αναγκών όλων των οικογενειών. Στην ανέγερση μόνο 100.000 νέων
οικοδομών, συνέβαλε η περικοπή των πιστώσεων του σχεδίου
Μάρσαλ4 για την ανοικοδόμηση της χώρας. Συγκεκριμένα για την
Αθήνα η ανοικοδόμηση των νέων κατοικιών παρουσιάζεται στην
ακόλουθη εικόνα, που αφορά στη χρονική περίοδο 1945–1953.
3 Οι κατοικίες αυτές αφορούσαν σε οικογένειες που τα σπίτια τους
καταστράφηκαν στον Β’ Παγκόσμιο Πόλεμο, στον Εμφύλιο, αλλά και σε
πρόσφυγες της Μικρασιατικής Καταστροφής, που όπως είδαμε δεν είχαν
ακόμη καλύψει τις στεγαστικές τους ανάγκες. Από τις πολεμικές καταστροφές
συνολικά το 82% αφορούσε σε μικρούς και μεγάλους αγροτικούς οικισμούς. Ο
συνολικός αριθμός των πληγέντων κτιρίων για την περιοχή της Αττικής
ανερχόταν σε 9.954, εκ των οποίων το 44% συγκεντρώνονταν στον Πειραιά
ενώ το 20,9% στην Αθήνα. [8]
4 Με τον όρο σχέδιο Μάρσαλ εννοείται η οικονομική ενίσχυση κρατών της
ευρωπαϊκής ηπείρου, αποκύημα της εξωτερικής πολιτικής των Η.Π.Α. μετά τη
λήξη του Δευτέρου Παγκοσμίου Πολέμου και της αντίληψης ότι η επικράτηση
του κομμουνισμού θα αποτελούσε κίνδυνο για τα συμφέροντα και των
Ηνωμένων Πολιτειών. (http://el.wikipedia.org/wiki/)

5. 5
Στην Αθήνα
ανεγέρθηκαν
συνολικά για την
περίοδο 1945-1953,
45.307 νέες κατοικίες,
ενώ ο πληθυσμός της
πρωτεύουσας για την
ίδια περίοδο
αυξήθηκε από
1.124.000 το 1940 σε
1.370.000 το 1953,
δηλαδή αυξήθηκε
κατά 246.000 άτομα.
Αν τώρα
υπολογίσουμε πως σε
κάθε κατοικία
συμβίωναν 5 με 6 άτομα
της ίδιας οικογένειας, οι
Εικόνα 2. Νέες κατοικίες που ανοικοδομήθηκαν
στην Αθήνα από το 1945-1953
νέες αυτές κατοικίες αρκούσαν για να καλύψουν μόνο την αύξηση
του πληθυσμού. Από το γεγονός αυτό, μπορούμε να συμπεράνουμε
πως οι νέες αυτές κατοικίες δεν αποτέλεσαν λύση γι’ αυτούς που
αντιμετώπιζαν στεγαστικό πρόβλημα από το 1940.
Στο τέλος της δεκαετίας του 1970, όπως προκύπτει από τα στοιχεία
της απογραφής του 1981, σημειώνεται πτώση του ρυθμού αύξησης
του Πολεοδομικού Συγκροτήματος των Αθηνών, ενώ παράλληλα
εμφανίστηκαν οι πρώτες τάσεις για αναστροφή των
μεταναστευτικών κατευθύνσεων. Αυτό οφείλεται στο ότι από τη
διετία 1974-1975, η ελληνική οικονομία εμφανίζει συμπτώματα
κρίσης που εντείνονται σταδιακά με το πέρασμα του χρόνου.
Ενδείξεις αυτής της κρίσης είναι η μείωση του ρυθμού ιδιωτικών
επενδύσεων, ιδιαίτερα στη βιομηχανία και η αύξηση του
πληθωρισμού. [9]
Στην πενταετία 1975-1981, η οποία συμπίπτει χρονικά με τη διεθνή
οικονομική ύφεση αλλά και με τη πρώτη μεταπολιτευτική περίοδο
στην Ελλάδα, αρχίζει να εμφανίζεται η αναχώρηση των κατοίκων
από τα αστικά κέντρα.
Λόγω της γενικότερης οικονομικής κρίσης, της διακοπής των
στεγαστικών δανείων και της αύξησης της φορολογίας, ο
οικοδομικός κλάδος οδηγήθηκε σε ύφεση. Από τα τέλη της
δεκαετίας του 1970 ξεκινά η περίοδος ανασφάλειας για τα μεσαία
στρώματα και ανάσχεσης της μέχρι τότε δυνατότητας κοινωνικής
ανέλιξης των πιο χαμηλών στρωμάτων. Συγχρόνως, πρόκειται για
τη χρονική αφετηρία της σταδιακής διείσδυσης και κυριαρχίας της
αγοράς, ως μέσου πρόσβασης στην ιδιόκτητη κατοικ ία, και
υποχώρησης των, μέχρι τότε, πρακτικών πρόσβασης στην
ιδιοκατοίκηση των χαμηλότερων στρωμάτων.
Στην Ελλάδα για την περίοδο 1993-2007, οι τιμές των κατοικιών
υπερδιπλασιάστηκαν. Πιο συγκεκριμένα στην περιοχή των Αθηνών
αυξήθηκαν κατά 164% με μεγαλύτερη ένταση την περίοδο 1999-
2002. [10] Κατά την περίοδο 2004-2007 σημειώθηκε ιδιαίτερα
μεγάλη αύξηση της παραγωγής κατοικίας στα μεγάλα αστικά
κέντρα της χώρας. Σύμφωνα με στοιχεία της Τράπεζας της
Ελλάδας, ο ρυθμός μεταβολής του ετήσιου δείκτη των τιμών τω ν
κατοικιών τόσο στην Αθήνα, όσο και στα υπόλοιπα αστικά κέντρα
είναι ήδη υψηλός από το 2000, παρουσιάζοντας αρκετά μεγάλη
αύξηση κατά τις περιόδους 2000-2002 και 2004-2006. [11]

6. 6
1.2. Σύγκριση των στεγαστικών δανείων με άλλα κράτη
5Το διάστημα 1993-2007 υπήρξε μία περίοδος έντονης αύξησης
των τιμών των ακινήτων. Σύμφωνα με τον δείκτη τιμών της
Τράπεζας της Ελλάδας, οι τιμές των ακινήτων στην περιοχή της
Αθήνας αυξήθηκαν κατά 308%, στην περιοχή της Θεσσαλονίκης
κατά 300% και στις άλλες αστικές περιοχές κατά 210,5%.
Η αύξηση αυτή, υπήρξε αποτέλεσμα της θετικής πορείας της
οικονομίας -όπως αυτή διαμορφώθηκε από το θετικό διεθνές
περιβάλλον-, την πτώση των επιτοκίων και την είσοδο της χώρας
στην Ευρωζώνη. Αυτοί οι παράγοντες διατήρησαν, επί χρόνια, σε
υψηλά επίπεδα τις προσδοκίες του κοινού για την εξέλιξη των
τιμών.
Κατά την ίδια περίπου περίοδο, θεαματική αύξηση γνώρισαν τα
ακίνητα και στα περισσότερα κράτη του ΟΟΣΑ.
Από τις 20 χώρες του πίνακα (ο πίνακας αναφέρεται στην περίοδο
1995-2008) σε 14 χώρες παρατηρήθηκε αύξηση στις τιμές των
ακινήτων, σε ποσοστό πάνω από 100%. Σε τέσσερις χώρες η
αύξηση ήταν κάτω από 100%, ενώ μόλις σε δύο χώρες σημειώθηκε
πτώση (Ιαπωνία: - 35,3%, Γερμανία: - 8,0%).
Από τις εξεταζόμενες χώρες του ΟΟΣΑ, οι τιμές των ακινήτων
στην Ελλάδα σημείωσαν τη δεύτερη μεγαλύτερη αύξηση, με
238,4%. Πρώτη κατατάχθηκε η Ιρλανδία, με αύξηση των τιμών που
έφθασε στο 393,7%.
Οι τιμές κορυφώθηκαν, τόσο στην Ελλάδα, όσο και στις χώρες του
ΟΟΣΑ, κατά τη διάρκεια της διετίας 2007-2008.
Στην Ελλάδα, η κορύφωση των τιμών σημειώθηκε στο α’ εξάμηνο
του 2008. Στις περισσότερες χώρες του ΟΟΣΑ, η κορύφωση της
πορείας των τιμών συνέβη μερικούς μήνες νωρίτερα.
Κατά την περίοδο 2008-2012, οι τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα,
έχουν υποχωρήσει σημαντικά. Όπως προκύπτει από το σχετικό
πίνακα της Τράπεζας της Ελλάδας, κατά το 2008 οι τιμές
σημείωσαν αύξηση κατά 1,5%, ενώ σημείωσαν επιταχυνόμενη
υποχώρηση κατά την περίοδο 2009-2012 (2009: - 4,3%, 2010: -
4,4%, 2011: -5,5% και 2012: -11,8%).
5 Άρθρο με τίτλο «Η εξέλιξη των τιμών των ακινήτων στην περίοδο 1993-2012
- Ο ρόλος των αντικειμενικών αξιών», το οποίο αναρτήθηκε στην ηλεκτρονική
ιστοσελίδα «Έλληνες Φορολογούμενοι», στις 16-4-2013 από τον Γιάννη
Σιάτρα. http://www.forologoumenos.gr/permalink/23867.html.

7. 7
Παράλληλα, κατά την περίοδο 2008-2011 (δεν έχουν ακόμη
εκδοθεί τα στοιχεία του 2012), προκύπτει ότι σημειώνεται πτώση
των τιμών σε δέκα από τις 20 χώρες του πίνακα. Η δε πτώση τω ν
τιμών στην Ελλάδα, είναι η 6η μεγαλύτερη, από τις 10 χώρες όπου
οι τιμές υποχωρούν.
Με την πάροδο του χρόνου, οι αντικειμενικές τιμές των ακινήτων,
έγιναν ο προσδιοριστικός παράγοντας των εμπορικών τιμών. Σε μία
«καλή» οικονομική περίοδο, όπως γενικότερα ήταν η περίοδος
1993-2007, κατά την οποία συνέκλιναν πολλά θετικά στοιχεία
(δραματική πτώση των επιτοκίων, απελευθέρωση του τραπεζικού
συστήματος, έναρξη του θεσμού των προσωπικών δανείων,
δυνατότητα άσκησης στεγαστικής πίστης από τις εμπορικές
τράπεζες, θετικό διεθνές περιβάλλον, είσοδος στην ΟΝΕ και
αλλαγή νομίσματος -κάτι που αρχικά προκάλεσε πληθωριστικές
τάσεις- και χαμηλός βαθμός εξοικείωσης του πληθυσμού σε θέματα
δανεισμού), οι τιμές των ακινήτων κινήθηκαν έντονα ανοδικά.
Η άνοδος των τιμών και η «επιβεβαίωση» ή η «επισημοποίηση» της
ανόδου τους από την άνοδο των αντικειμενικών αξιών,
δημιούργησαν μία κατάσταση αυτοτροφοδοτούμενων τάσεων στις
τιμές των ακινήτων και μία κατάσταση «παράλογης
ευφορίας» στον πληθυσμό.
Στην αγορά των ακινήτων, σημειώθηκε η ίδια παράλογη
κατάσταση που σημειώθηκε την περίοδο 1998-2000 στην αγορά
των μετοχών: Όλοι πίστευαν ότι οι τιμές μπορούσαν να κινηθούν
μόνο ανοδικά!
1.3. Το επάγγελμα του τραπεζικού υπαλλήλου
Ο Τραπεζικός Υπάλληλος εξυπηρετεί τους πελάτες μιας τράπεζας
εκτελώντας μια σειρά από χρηματοοικονομικές εργασίες.
Συγκεκριμένα, μπορεί να ασχολείται με την υποδοχή το υ πελάτη
και την ενημέρωσή του για τις υπηρεσίες που προσφέρει η τράπεζα,
την προετοιμασία τραπεζικών εγγράφων, την καταχώριση των
συναλλαγών και την ενημέρωση λογαριασμών, τον έλεγχο τίτλων
στην κίνηση των λογαριασμών, την είσπραξη ή πληρωμή ποσών,
την αγορά-πώληση μετοχών ή τη μελέτη στατιστικών δεδομένων.
Οι δραστηριότητές του ποικίλλουν ανάλογα με την ειδικότητά του
και τη θέση που κατέχει. Για παράδειγμα, αν εργάζεται στο τμήμα
καταθέσεων, παρακολουθεί την κίνηση ατομικών λογαριασμών και
έχει μεγάλη επαφή με το κοινό. Αν εργάζεται στο τμήμα πίστης,
έρχεται σε επαφή με το κοινό ή με επιχειρηματίες για τη χορήγηση
δανείων. Αν εργάζεται στο ταμείο, ασχολείται με την είσπραξη,
πληρωμή, καταμέτρηση, φύλαξη χρηματικών ποσών, ενώ, αν
εργάζεται στο τμήμα κίνησης αξιών, αγοράζει και πωλεί αξίες

8. 8
(μετοχές, ομόλογα) για λογαριασμό της τράπεζας. Αν εργάζεται στο
τμήμα εξυπηρέτησης εντολών εμπορίου και χρηματοδότησης,
εξυπηρετεί εμπόρους για τη μεταφορά χρημάτων, την είσπραξη
συναλλαγματικών και την παροχή πιστώσεων για εισαγωγές
εμπορευμάτων. Αν εργάζεται στο τμήμα μελετών, διενεργεί μελέτες
οικονομικών φαινομένων και γεγονότων.
Τέλος, αν εργάζεται στο τμήμα πληροφοριών, συλλέγει
πληροφορίες για την οικονομική και εμπορική δραστηριότητα των
πελατών της τράπεζας, ενώ, αν εργάζεται στο τμήμα επιθεωρητών,
ασχολείται με τον έλεγχο των εργασιών των καταστημάτων, των
υποκαταστημάτων και των παραρτημάτων της τράπεζας.
Πολλές τράπεζες καταρτίζουν προγράμματα επιμόρφωσης
προσωπικού και διαθέτουν ειδικές τραπεζικές σχολές, όπου
εκπαιδεύουν τους νέο-προσληφθέντες υπαλλήλους ή επιμορφώνουν
το ήδη υπάρχον προσωπικό σε νέα τραπεζικά συστήματα ή νέο
εξοπλισμό.
Ο Τραπεζικός Υπάλληλος, ιδιαίτερα όταν συναλλάσσεται με τον
κόσμο, χρειάζεται να διαθέτει:
 Κοινωνική δεξιότητα, προθυμία, ευγένεια και υπομονή
 Ευσυνειδησία, εχεμύθεια
 Εντιμότητα, συνέπεια
 Ικανότητα εξυπηρέτησης πελατών
 Μεθοδικότητα, τάξη και ακρίβεια
 Υπολογιστική και μαθηματική ικανότητα
 Ευχέρεια στη χρήση ηλεκτρονικών υπολογιστών
 Καλή γνώση της αγγλικής γλώσσας.
1.4. Συνέντευξη από έναν τραπεζικό υπάλληλο
«Συνέντευξη από έναν τραπεζικό υπάλληλο ώστε να μας πει τ ην
άποψή του για τα στεγαστικά».
Έχοντας στο μυαλό μου πως η διαδικασία της συνέντευξης είναι
μια διεργασία που θα μου επιτρέψει την άντληση πληροφοριών
μέσα από την ανάλυση του λόγου επί χαρακτηριστικών
περιπτώσεων όπως και η εν λόγω, την μεταχειρίστηκα ως ένα
ερευνητικό εργαλείο το οποίο θα μπορούσα να χρησιμοποιήσω για
την συλλογή πληροφοριών που χρειαζόμουν για το θέμα που με
απασχολούσε δηλαδή η ανεπηρέαστη άποψη ενός τραπεζικού
υπαλλήλου για τα στεγαστικά δάνεια στις μέρες μας, με ότι αυτό
συνεπάγεται. Το δεδομένο ήταν πως επεδίωκα πάνω από όλα μια
ποιοτική έρευνα με αξιοπρεπές αποτέλεσμα και χάρηκα ιδιαίτερα
όταν μέσω ενός κοινού γνώριμου κατάφερα να κλείσω μια
συνάντηση με τον πρώην τραπεζικό υπάλληλο, Νικόλαο Λ.
Απικέλη. Ήταν όντος ένα συμπαθείς άτομο, τον προσέγγισα αρχικά
τηλεφωνικά και δεν αρνήθηκε μια συνάντηση μαζί μου,
γνωρίζοντας πλέον το περιεχόμενο της, σχετικά με την συνέντευξη.
Ο χώρος της συνάντησης μας είχε οριστεί από κοινού σε ένα ήρεμο
cafe στο κέντρο της πόλης, στη Θεσσαλονίκη, συμπτωματικά κοντά
στο νέο κατάστημα της euro bank. Ο τόπος ήταν κατάλληλος για

9. 9
συζήτηση και ανταλλαγή απόψεων, η συνέντευξη λοιπόν είχε πάρει
το δρόμο της. Είχα φτιάξει μια λίστα από απαραίτητες για τα
συμπεράσματα μου ερωτήσεις οι οποίες θα μπορούσαν να
χρησιμοποιηθούν ως άξονας σε περίπτωση που συζήτηση
επικεντρωνόταν σε μικρότερης σημασίας θέματα, εν τούτης η
συνέντευξη πραγματοποιήθηκε σε φιλικό και όχι σε τυπικό κλήμα.
Ο κύριος Απικέλη δεν επιθυμούσε την όλη μαγνητοφώνηση της
συζητήσεως μας κατά την συνέντευξη, μου τόνισε ώμος πως
κρατώντας της σημειώσεις θα μπορούσα να τον διακόπτω όσο
συχνά επιθυμώ για διευκρινίσεις και επιπλέον πληροφορίες για της
όποιες πτυχές στην εν λόγο μελέτη περίπτωσης.
Εγώ συμφώνησα και έτσι η όλη διαδικασία της συνέντευξης κύλισε
ομαλά. Η πρώτη μου ερώτηση απέναντι στον κύριο Απικέλη ήταν η
ακόλουθη: Ποια είναι η παρούσα όψη που επικρατεί σήμερα στην
παροχή στεγαστικών δανείων από τα τραπεζικά χρηματοπιστωτικά
ιδρύματα! Η απάντηση που εξέλαβα ήταν πραγματικά
διαφωτιστική, χαμογελώντας μου απάντησε ως εξής: η παρούσα
κατάσταση έχεις πολύ βαθύτερες ρίζες από ότι νομίζετε εσείς οι
απλοί καταναλωτές των τραπεζικών προϊόντων! Δυστυχώς από όσο
γνωρίζω η κρίση που χτύπησε το 2009 τον αδύναμο κρίκο της
Ευρώπης δηλαδή τη χώρα μας, ξεκίνησε από την Αμερική με την
κρίση των πιστωτικών καρτών και στεγαστικών δανείων!
Εκεί η κατάσταση ουσιαστικά εκτονώθηκε αλλά λίγο αργότερα μια
κατάσταση ντόμινο δεν όργισε να εμφανιστεί και στις ευρωπαϊκές
οικονομίες, η αλήθεια είναι πως ήμασταν οι λιγότερο
προετοιμασμένοι για κάτι τέτοιο και αυτό το πληρώσαμε. Η κρίση
γκρέμισε μια εικονική υλιστική ευδαιμονία στην οποία και ζούσαμε
και αυτό έκανε και τους τραπεζικούς οργανισμούς να αυξήσουν
μεθοδικά τα κριτήρια των δανειοδοτήσεων, παρατηρώντας
σημαντική μη φερεγγυότητα από μεριάς των ελλήνων
δανειοληπτών.
Σε αυτό το σημείο διέκοψα τον κύριο Απικέλη ρωτώντας τον το
ακόλουθο: παίζει κάποιο ρόλο το συχνό φαινόμενο των τραπεζικών
συγχωνεύσεων που παρατηρούμε στις μέρες μας; Η απάντηση που
έλαβα ήταν η εξής: Πραγματικά χαίρομαι που μου γίνετε αυτή η
ερώτηση και έχω να πω αρκετά επί τούτου! Το φαινόμενο της
οικονομικής κρίσης στη χώρα μας από το 2009 και έπειτα
ουσιαστικό ρόλο για κάτι τέτοιο, αυτός είναι εξάλλου και ο λόγος
που έχασα πρόσφατα την εργασία μου, κατά την διάρκεια δηλαδή
της συγχώνευσης Τράπεζας Pireos και Ate bank! Πολλοί
μεγαλύτερης ηλικίας συνάδελφοι μου αποχώρισαν με το
πρόγραμμα της εφεδρείας και αρκετές συμβάσεις όπως και η δικιά
μου δεν ανανεώθηκαν.
Ο περιορισμός του ανθρώπινου δυναμικού ήταν πλέον γεγονός ως
θυσία στον βωμό της τραπεζικής ρευστότητας. Ακούγοντας με
ενδιαφέρον όλα όσα ειπώθηκαν θέλησα να κάνω μια
συμπληρωματική ερώτηση επί του αρχικού σκέλους της
συνεντεύξεως! Απευθύνοντας τον λόγο εκ νέου στον κύριο
Απικέλη ρωτώ: ποια είναι τα αυξημένα δανειοληπτικά κριτήρια
που μου αναφέρατε προηγουμένως και κατά ποσό αυτό επηρεάζει

10. 10
την διαδικασία απόκτησης κάποιου στεγαστικού δανείου στις μέρες
μας;
Ο κύριος Απικέλης απευθύνοντας μου τον λόγο μου έκανε το εξής
ερώτημα! Εσείς αγαπητέ μου θα δανείζατε ποτέ τα χρήματα σας σε
κάποιον που θα του ήταν πολύ δύσκολο έως και ακατόρθωτο να
σας τα επιστρέψει, στο οικονομικό περιβάλλον που διανύουμε;
φυσικά και όχι! Οι τράπεζες που αυτοσκοπό έχουν το οικονομικό
κέρδος γιατί να το κάνουν; σας πληροφορώ πως έχουν μέσω των
νέων τους όρων αυξηθεί οι προσωπικές και περιουσιακές
εγγυήσεις-προσημειώσεις, για τους δανειζόμενους για την
ολοκληρωτική εξασφάλιση των τραπεζών! Και αυτό κάνει τους
δανειζόμενους να σκεφτούν διπλά πριν την εκταμίευση ενός
στεγαστικού δανείου πλέον. Κλείνοντας αγαπητέ μου θα ήθελα να
σας αναφέρω πως στην εισπρακτική εταιρία για την οποία
εργάζομαι τώρα τα ήδη υπάρχοντα στεγαστικά κατά την μεγάλη
τους δυστυχώς πλειοψηφία βρίσκονται σε ληξιπρόθεσμη
κατάσταση για μεγάλα χρονικά διαστήματα, αυτό πιστεύω πως λέει
πολλά για την κατάσταση που επικρατεί σήμερα.
Μένοντας ικανοποιημένος από την απαντήσεις που έλαβα,
ευχαρίστησα την κύριο Νικόλαο Λ. Απικέλη και τον χαιρέτισα
καθώς ήταν και η ώρα του πλέον όπως μου είπε να αποχωρίσει,
τονίζοντας μου πως θα μπορούσα να τον ενοχλήσω τηλεφωνικά για
λοιπές διευκρινίσεις.
Τα συμπεράσματα που έβγαλα από την συνέντευξη μου γενικότερα
με τον Κύριο Απικέλη είναι πως αν και έχουμε αρχίσει να βλέπουμε
φώς στο τούνελ της κρίσης μετά από τις έντονες καταστάσεις που
πέρασε η οικονομία μας, έχουν δημιουργηθεί σημαντικά αρνητικά
στερεότυπα όσον αφορά την φερεγγυότητα μας απέναντι στις
τράπεζες που αγγίζουν το σημείο της υπερβολής αλλά οι
συναλλαγές μας κατά το μέσω όρο τον πολιτών ως προς τις
τραπεζικές μας οφειλές δεν υποστηρίζουν ακόμα μια ευνοϊκότερη
στάση από τους χρηματοπιστωτικούς οργανισμούς, μέσα σε ένα
αβέβαιο οικονομικά περιβάλλον.

11. 11
ΚΕΦΑΛΑΙΟ 2
Ανάλυση Αγοράς Ακινήτων από την Τράπεζα της Ελλάδας μετά το
2009
2.1. Δείκτες τιμών ακινήτων και άλλοι βραχυχρόνιοι δείκτες
Οι δείκτες τιμών ακινήτων χρησιμεύουν στην ανάλυση όχι μόνο
στην ανάλυση των τιμών των ακινήτων αλλά επίσης και στην
εύρυθμη λειτουργία του χρηματοπιστωτικού συστήματος καθώς και
στην ενίσχυση της αγοράς ακινήτων. Αποτελούν απαραίτητο
στοιχείο για την εκτίμηση της απόδοσης εναλλακτικών
επενδυτικών χαρτοφυλακίων που περιέχουν ακίνητα και με την
χρησιμοποίησή τους διευκολύνεται ο εποπτικός ρόλος των
Κεντρικών Τραπεζών, παρέχεται καλύτερη πληροφόρηση και
ενισχύονται οι επενδυτικές πρωτοβουλίες.
Η κατάρτιση των σχετικών δεικτών θα πρέπει να γίνεται σε
κεντρικό επίπεδο από την κεντρική τράπεζα ή άλλο αρμόδιο φορέα.
Στο πλαίσιο αυτό, το Τμήμα Ανάλυσης Αγοράς Ακινήτων, που
δημιουργήθηκε τον Αύγουστο του 2008, προχώρησε στην
κατασκευή Δείκτη Τιμών Ακινήτων, χρησιμοποιώντας την
αναλυτική πληροφόρηση που συλλέγει από όλα τα πιστωτικά
ιδρύματα που δραστηριοποιούνται στην Ελλάδα.
(http://www.bankofgreece.gr/Pages/el/Statistics/realestate/indices.as
px)
Τον Απρίλιο του 2009 δημιουργήθηκε από την Τράπεζα της
Ελλάδας μία βάση δεδομένων με βραχυχρόνιους δείκτες για την
παρακολούθηση και ανάλυση της αγοράς ακινήτων. Οι κυριότεροι
είναι οι εξής:
 Δείκτες τιμών Κατοικιών και Ενοικίων (Αστικές περιοχές,
Αθήνα κλπ)
 Δείκτες Κόστους Κατασκευής Κατοικιών (Συνολικό κόστος,
κόστος εργασίας, υλικών κατασκευής κ.α)
 Ιδιωτική Οικοδομική Δραστηριότητα (Παραγωγή τσιμέντου,
επενδύσεις σε κατοικίες κ.α)
 Χρηματοδότηση Αγοράς Ακινήτων (Στεγαστικά δάνεια,
επιτόκια κ.α)

12. 12
 Επιχειρηματικές Προσδοκίες ( Δείκτης επιχειρηματικών
προσδοκιών στις κατασκευές, μήνες εξασφαλισμένης
παραγωγής, πρόγραμμα εργασιών προς εκτέλεση κ.α)
Η Τράπεζα της Ελλάδας έχει σαν σκοπό της την έκδοση
τριμηνιαίου δείκτη τιμών κατοικίας στοχεύοντας στην τακτική και
αξιόπιστη καταγραφή και δημοσιοποίηση των βραχυχρόνιων
εξελίξεων και προοπτικών της αγοράς ακινήτων μέσω
δημοσιευμάτων της. Για καλύτερα αποτελέσματα συνεργάζεται με
ομάδες ειδικών στελεχών με στόχο την συνεχή παρακολούθηση και
ανάλυση των εξελίξεων στην αγορά ακινήτων για να επιτευχθούν
καλύτερα αποτελέσματα.
(http://digilib.lib.unipi.gr/dspace/bitstream/unipi/3458/1/Ksifara.pdf
#page=10&zoom=auto,-82,594)
Τα προβλήματα τα οποία ανακύπτουν, αν λάβουμε υπόψη τα
μηνύματα που μας δίνει η διεθνής εμπειρία, είναι το ότι η κατοικία
αποτελεί ένα έντονα ανομοιογενές προϊόν, εμφανίζεται συχνά
αδυναμία στο να καταγραφεί η τιμή της συναλλαγής και ότι τα
ακίνητα που ανταλλάσσονται πιθανόν να μην είναι
αντιπροσωπευτικά του αποθέματος των ακινήτων. Όσον αφορά την
ποιοτική και ποσοτική ενίσχυση του των στοιχείων και με βάση τα
όσα ανακοίνωσε η Τράπεζα της Ελλάδας, θα εφαρμοστούν ηδονικά
υποδείγματα για την εκτίμησης των δεικτών τιμών ακινήτων.
(Μητράκος, 2009)
2.1.1. Δείκτες τιμών ακινήτων και δείκτες συναλλαγών
Οι δείκτες συναλλαγών καταρτίζονται από την Τράπεζα της
Ελλάδας σε τριμηνιαία βάση και αναφέρονται στο σύνολο της
χώρας. Βασίζονται στις εκτιμήσεις των μηχανικών των αρμόδιων
υπηρεσιών των πιστωτικών ιδρυμάτων σχετικά με την αξία και τα
ποιοτικά χαρακτηριστικά των οικιστικών ακινήτων τα οποία
αποτελούν αντικείμενο χρηματοδότησης ή εξασφάλιση
χορηγούμενων από τα πιστωτικά ιδρύματα δανείων. Μέρος των
εκτιμήσεων αυτών είναι πιθανό να μη συνδέεται με αγοραπωλησία
οικιστικών ακινήτων, αλλά να αφορά επαναδιαπραγμάτευση
υφιστάμενων δανείων, εγγραφή εξασφαλίσεων (επί ακινήτων) για
μη στεγαστικά δάνεια, μεταφορά οφειλών πελατών από μια
τράπεζα σε άλλη κ.λπ.
Στην ουσία αναφέρονται στην συνολική αξία των εν λόγω

13. 13
συναλλαγών οικιστικών ακινήτων που πραγματοποιούνται με τη
διαμεσολάβηση του τραπεζικού συστήματος. Πρόκειται για τις
εκτιμήσεις που συμπεριλαμβάνονται στον δείκτη «αριθμός
συναλλαγών» - δείκτη που αναφέρεται στον αριθμό των
συναλλαγών οικιστικών ακινήτων που πραγματοποιούνται με τη
διαμεσολάβηση του τραπεζικού συστήματος.
(http://www.bankofgreece.gr/BoGDocuments/%CE%9C%CE%B5
%CE%B8%CE%BF%CE%B4%CE%BF%CE%BB%CE%BF%CE
%B3%CE%AF%CE%B1_%CE%92%CF%81%CE%B1%CF%87
%CF%85%CF%87%CF%81%CF%8C%CE%BD%CE%B9%CF%
89%CE%BD_%CE%94%CE%B5%CE%B9%CE%BA%CF%84%
CF%8E%CE%BD.pdf)
2.1.1. Νέοι Πίνακες
(ΠΗΡΑ ΤΟΥΣ ΠΙΝΑΚΕΣ ΑΠΟ ΤΟ ΑΡΧΕΙΟ WORD ΟΠΩΣ ΑΚΡΙΒΩΣ ΛΕΕΙ, ΝΙΚΟΣ)
ΣΥΝΟΨΗ ΚΥΡΙΟΤΕΡΩΝ ΔΙΑΘΕΣΙΜΩΝ ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΩΝ ΔΕΙΚΤΩΝ ΓΙΑ ΤΗΝ
ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ
ΔΕΙΚ
ΤΕΣ
Μέση ετήσια εκατοστιαία
μεταβολή 2005 2006 2007 2008
2009 2010 2011 2012 2013
2014

14. 1. Δείκτες τιμών κατοικιών (ΤτΕ)
και ενοικίων (ΕΛΣΤΑΤ)
Πηγές: Τράπεζα της Ελλάδος (ΤτΕ), Ελληνική Στατιστική Αρχή (ΕΛΣΤΑΤ), Δικηγορικός
Σύλλογος Αθηνών (ΔΣΑ), Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας (ΤΕΕ), Ίδρυμα Κοινωνικών
Ασφαλίσεων (ΙΚΑ), Ίδρυμα Οικονομικών & Βιομηχανικών Ερευνών (ΙΟΒΕ), Εθνικό
Κτηματολόγιο (Κτηματολόγιο), Υποθηκοφυλακείο Αθηνών.
1Στοιχεία που συλλέγουν τα υποκαταστήματα της ΤτΕ, κυρίως από μεσιτικά γραφεία.
2Απόλυτες τιμές.
3Οι δείκτες συναλλαγών βασίζονται στις εκτιμήσεις των μηχανικών των αρμόδιων υπηρεσιών
των πιστωτικών ιδρυμάτων σχετικά με την αξία και τα ποιοτικά χαρακτηριστικά των οικιστικών
ακινήτων τα οποία αποτελούν αντικείμενο χρηματοδότησης ή εξασφάλιση χορηγούμενων από τα
πιστωτικά ιδρύματα δανείων. Μέρος των εκτιμήσεων αυτών είναι πιθανόν να μη συνδέεται με
αγοραπωλησία οικιστικών ακινήτων, αλλά να αφορά επαναδιαπραγμάτευση υφιστάμενων
δανείων, εγγραφή εξασφαλίσεων (επί ακινήτων) για μη στεγαστικά δάνεια, μεταφορά οφειλών
πελατών από μία τράπεζα σε άλλη, κ.ά..
4Συμπεριλαμβάνονται όλα τα είδη επαγγελματικών ή οικιστικών ακινήτων (κατοικίες,
καταστήματα, γραφεία, οικόπεδα, αγροτεμάχια, κ.ά.).
* Ησημαντική μείωση του αριθμού των συναλλαγών σε ακίνητα με παράσταση δικηγόρου το
2013 οφείλεται μεταξύ άλλων στην αλλαγή της νομοθεσίας, βάσει της οποίας η παράσταση
δικηγόρου είναι πλέον υποχρεωτική - για τον αγοραστή μόνο - όταν η αξία της συναλλαγής είναι
άνω των 80000 ευρώ.
14
Διεύθυνση Οικονομικής
Ανάλυσης και Μελετών
Τμήμα Ανάλυσης Αγοράς
Ακινήτων
ΣΥΝΟΨΗ ΚΥΡΙΟΤΕΡΩΝ ΔΙΑΘΕΣΙΜΩΝ ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΩΝ ΔΕΙΚΤΩΝ ΓΙΑ ΤΗΝ
ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ (συνέχεια)
ΔΕΙΚΤΕΣ
Μέση ετήσια
εκατοστιαία μεταβολή
2
00
5
2
00
6
2
00
7
2
00
8
2
00
9
2
01
0
2
011
2
012
201
3
201
4
4. Ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα (ΕΛΣΤΑΤ)
4.1 Σύνολο χώρας
α. Αριθμός αδειών 22
,0
-
14
-
7,
-
17
-
16
-
10,
-
28,4
-
36,
-27,7 -22,7 (5
μήνες)
1.1 Δείκτες τιμών κατοικιών (νέες σειρές)
α. Σύνολο διαμερισμάτων (επικράτεια) - - 5,9 1,7 -
3,7
-
4,7
-5,5 -
11,7
-
10,
8
-
7,3
(β'
τρίμ.)
αϊ . Κατά παλαιότητα
α. Νέα (έως 5 ετών) - - 7,2 2,3 -
2,0
-
4,2
-5,0 -
12,1
-
10,
7
-
6,1
(β'
τρίμ.)
β. Παλαιά (άνω των 5 ετών) - - 5,2 1,3 -
4,8
-
5,0
-5,8 -
11,4
-
10,
8
-
8,0
(β'
τρίμ.)
α2. Κατά γεωγραφική περιοχή: Σύνολο
α. Αθήνα - - 6,2 0,9 -
4,6
-
3,2
-6,4 -
11,8
-
12,
4
-
9,6
(β'
τρίμ.)
β. Θεσσαλονίκη - - 7,0 1,5 -
6,0
-
7,4
-6,8 -
13,6
-8,9 -
5,4
(β'
τρίμ.)
γ. Άλλες μεγάλες πόλεις - - 6,3 1,8 -
2,7
-
5,3
-4,1 -
10,7
-
10,
5
-
6,5
(β'
τρίμ.)
δ. Λοιπές περιοχές - - 4,6 3,3 -
1,9
-
5,8
-4,4 -
11,6
-8,5 -
4,4
(β'
τρίμ.)
α2.1. Κατά γεωγραφική περιοχή: Νέα (έως 5 ετών)
α. Αθήνα - - 9,6 0,0 -
3,5
-
2,7
-6,5 -
12,8
-
11,
7
-
7,5
(β'
τρίμ.)
β. Θεσσαλονίκη - - 3,7 3,5 -
5,3
-
6,8
-8,2 -
11,2
-7,3 -
5,1
(β'
τρίμ.)
γ. Άλλες μεγάλες πόλεις - - 7,8 2,4 -
2,1
-
4,3
-3,4 -
11,5
-
10,
3
-
6,7
(β'
τρίμ.)
δ. Λοιπές περιοχές - - 4,1 5,4 1,0 -
5,7
-3,6 -
11,8
-
10,
4
-
4,0
(β'
τρίμ.)
α2.2. Κατά γεωγραφική περιοχή: Παλαιά (άνω των 5 ετών)
α. Αθήνα - - 4,5 1,4 -
5,2
-
3,5
-6,3 -
11,3
-
12,
8
-
10,
6
(β'
τρίμ.)
β. Θεσσαλονίκη - - 8,4 0,6 -
6,3
-
7,6
-6,2 -
14,5
-9,6 -
5,5
(β'
τρίμ.)
γ. Άλλες μεγάλες πόλεις - - 5,3 1,4 -
3,2
-
6,1
-4,7 -
10,1
-
10,
7
-
6,4
(β'
τρίμ.)
δ. Λοιπές περιοχές - - 5,0 1,4 -
4,4
-
5,9
-5,2 -
11,4
-6,8 -
4,8
(β'
τρίμ.)
1.2 Δείκτες τιμών κατοικιών (προηγούμενες σειρές)
α. Αστικές περιοχές 10
,9
13,
0
6,2 1,5 -
4,3
-
4,4
-5,5 -
11,8
-
10,
9
-
7,8
(β'
τρίμ.)
α1. Αθήνα 8,
6
11,
7
6,2 0,9 -
4,6
-
3,2
-6,4 -
11,8
-
12,
4
-
9,6
(β'
τρίμ.)
α2. Λοιπές αστικές περιοχές1 13
,4
13,
0
3,8 2,6 -
2,9
-
6,7
-7,5 -
12,2
-
11,
5
1.3 Δείκτης τιμών ενοικίων 4,
2
4,4 4,5 3,9 3,6 2,4 0,8 -2,1 -6,8 -
8,6
(7
μήνες)
1.4 Λόγος δείκτη τιμών κατοικιών προς δείκτη ενοικίων
(2007=100)2
90
,9
98,
7
100
,0
97,
9
91,
0
84,
7
79,
4
71,6 68,
5
69,
0
(β'
τρίμ.)
2. Δείκτες συναλλαγών ακινήτων
2.1 Δείκτες συναλλαγών (εκτιμήσεων) οικιστικών ακινήτων με τη
διαμεσολάβηση των ΝΧΙ (ΤτΕ)3
α. Αριθμός συναλλαγών (εκτιμήσεων) - - 36,
8
-
21,
7
-
35,
7
-
0,2
-
42,
5
-
27,7
-
21,
4
-
41,
4
(β'
τρίμ.)
β. Όγκος συναλλαγών (εκτιμήσεων) σε τετραγωνικά μέτρα - - 36,
6
-
23,
5
-
38,
9
-
0,1
-
39,
8
-
26,6
-
22,
1
-
41,
7
(β'
τρίμ.)
γ. Αξία συναλλαγών (εκτιμήσεων) - - 41,
1
-
20,
0
-
40,
0
-
6,2
-
40,
1
-
35,9
-
28,
4
-
42,
6
(β'
τρίμ.)
2.2 Δείκτες συμβολαίων αγοραπωλησίας ακινήτων 4 με
παράσταση δικηγόρου: Αθήνα (ΔΣΑ)
α. Αριθμός συμβολαίων - - 1,4 - - - - - -76,0* - (α'

15. 15
,9 2 ,6 ,1 9 9
β. Επιφάνεια οικοδομών (σε τετραγωνικά
μέτρα)
43
,0
-
23
,9
-
7,
8
-
19
,0
-
24
,4
-
19,
8
-
41,4
-
32,
1
-28,3 -15,8 (5
μήνες)
γ. Όγκος οικοδομών (σε κυβικά μέτρα) 36
,9
-
19
,2
-
5,
8
-
17
,3
-
26
,5
-
23,
3
-
37,7
-
30,
6
-25,6 -9,4 (5
μήνες)
4.2 Αθήνα
α. Αριθμός αδειών 35
,9
-
15
,3
-
13
,8
-
28
,7
-
15
,3
-
13,
8
-
26,4
-
47,
9
-27,7 -33,8 (5
μήνες)
β. Επιφάνεια οικοδομών (σε τετραγωνικά
μέτρα)
58
,2
-
24
,6
-
14
,0
-
26
,1
-
18
,6
-
33,
6
-
44,0
-
34,
6
-36,1 -21,6 (5
μήνες)
γ. Όγκος οικοδομών (σε κυβικά μέτρα) 51
,9
-
20
,6
-
13
,3
-
25
,2
-
19
,4
-
34,
7
-
41,3
-
34,
7
-29,5 -13,8 (5
μήνες)
5. Κατασκευαστική δραστηριότητα
5.1 Παραγωγή τσιμέντου (όγκος, ΕΛΣΤΑΤ) 2,
4
3,
1
-
9,
2
-
3,
1
-
21
,4
-
14,
3
-
37,8
-
12,
8
3,4 -2,7 (6
μήνες)
5.2 Εκταμιεύσεις ΠΔΕ (ΤτΕ)5 -
21
,0
8,
9
7,
6
9,
3
-
2,
8
-
11,
3
-
17,1
-
10,
5
14,5 33,3 (6
μήνες)
5.3 Δείκτες παραγωγής στις κατασκευές
(ΕΛΣΤΑΤ)
α. Γενικός δείκτης -
38
,8
3,
7
14
,3
7,
8
-
17
,5
-
29,
2
-
28,1
-
26,
1
-4,1 2,4 (α'
τρίμ.)
β. Οικοδομικά έργα -
15
,3
-
9,
9
6,
7
-
0,
5
-
24
,1
-
39,
7
-
41,6
-
32,
2
-10,1 -9,3 (α'
τρίμ.)
γ. Έργα πολιτικού μηχανικού -
49
,9
18
,3
20
,5
13
,8
-
13
,4
-
23,
3
-
22,3
-
24,
1
-2,3 6,0 (α'
τρίμ.)
5. 4 Αμοιβές πολιτικών μηχανικών (ΤΕΕ)
α. Σύνολο - -
5,
3
23
,5
6,
2
-
16
,2
-
2,1
-
18,0
*
β. Αμοιβές για την έκδοση οικοδομικών
αδειών
- -
8,
4
19
,0
11
,0
-
14
,5
1,6 -7,8
*
γ. Αμοιβές για την επίβλεψη εργασιών
νέων οικοδομών
- 1,
5
32
,5
-
2,
4
-
19
,6
-
10,
0
-
40,3
*
6. Απασχόληση στις κατασκευές (ΕΛΣΤΑΤ, Έρευνα Εργατικού Δυναμικού)
6.1 Σύνολο απασχολούμενων 3,
2
0,
2
8,
9
0,
1
-
6,
6
-
12,
7
-
22,5
-
17,
4
-17,9 -15,8
(α' τρίμ.)
α. Αυτοαπασχολούμενοι με προσωπικό -
2,
1
9,
9
0,
0
-
3,
7
-
1,
4
-
8,9
-
26,7
-
32,
3
-30,1 -27,2 (α'
τρίμ.)
β. Αυτοαπασχολούμενοι χωρίς προσωπικό 8,
4
-
10
,1
13
,2
-
8,
7
-
2,
4
-
1,0
-5,5 8,4 -6,7 -18,8
(α' τρίμ.)
γ. Μισθωτοί 3,
1
0,
5
9,
4
4,
0
-
8,
9
-
16,
6
-
25,9
-
24,
1
-21,5 -12,0 (α'
τρίμ.)
δ. Βοηθοί σε οικογενειακή επιχείρηση 0,
4
21
,6
17
,4
-
22
,8
4,
6
-
0,6
-
38,4
-
2,5
-18,6 -9,1 (α'
τρίμ.)
7. Στοιχεία οικοδομοτεχνικών έργων (ΙΚΑ)

16. 16
7.1 Αριθμός έργων -
3,
5
6,
8
-
3,
7
-
11
,2
-
16
,7
-
15,
7
-
32,1
-
38,
0
-22,1
(11μηνο)
7.2 Αριθμός ασφαλισμένων -
4,
1
8,
3
-
3,
0
-
12
,6
-
23
,2
-
21,
3
-
36,8
-
35,
4
-19,1
(11μηνο)
7.3 Μέσος αριθμός ημερών απασχόλησης
ασφαλισμένων ανά μήνα2
14
,4
14
,7
14
,6
14
,2
13
,6
13,
1
12,3 12,
1
12,8
(11μηνο)
7.4 Μέσο ημερομίσθιο ασφαλισμένων 3,
6
5,
6
8,
0
7,
9
6,
1
2,2 -0,7 -
7,8
-24,0
(11μηνο)
8. Επενδύσεις στις κατασκευές (ΕΛΣΤΑΤ) και εισροή κεφαλαίων (ΤτΕ)
8.1 Επενδύσεις στις κατασκευές6
α. Σύνολο κατασκευών -
6,
1
12
,9
19
,9
-
21
,2
-
12
,8
-
19,
2
-
21,0
-
22,
7
-17,9 -22,4
(α' τρίμ.)
β. Κατοικίες -
0,
5
14
,8
25
,6
-
33
,6
-
20
,7
-
21,
6
-
18,0
-
32,
9
-37,8 -42,3 (α'
τρίμ.)
8.2 Επενδύσεις στις κατασκευές ως
ποσοστό του ΑΕΠ2, 6
α. Σύνολο κατασκευών 13
,0
13
,9
16
,1
12
,7
11
,5
9,7 8,3 6,9 5,9 4,5 (α'
τρίμ.)
β. Κατοικίες 9,
4
10
,2
12
,4
8,
2
6,
8
5,6 4,9 3,5 2,3 1,7 (α'
τρίμ.)
8.3 Καθαρή εισροή κεφαλαίων από το
εξωτερικό για την αγορά ακινήτων στην
Ελλάδα
48
,0
55
,4
66
,5
-
58
,2
-
24
,4
-
35,
4
41,8 13,
2
57,6 97,5 (6
μήνες)
Πηγές: Τράπεζα της Ελλάδος (ΤτΕ), Ελληνική Στατιστική Αρχή (ΕΛΣΤΑΤ), Δικηγορικός Σύλλογος
Αθηνών (ΔΣΑ), Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας (ΤΕΕ), Ίδρυμα Κοινωνικών Ασφαλίσεων (ΙΚΑ),
Ίδρυμα Οικονομικών & Βιομηχανικών Ερευνών (ΙΟΒΕ), Εθνικό Κτηματολόγιο (Κτηματολόγιο),
Υποθηκοφυλακείο Αθηνών.
2 Απόλυτες τιμές.
5Από το 2011 τα στοιχεία αφορούν πραγματικές πληρωμές και όχι πιστώσεις του λογαριασμού
δημοσίων επενδύσεων.
6Σταθερές τιμές.
* Τα δεδομένα αναφέρονται στη σωρευτική μεταβολή για τους πρώτους 10 μήνες του 2011 σε
σχέση με το προηγούμενο έτος.
ΣΥΝΟΨΗ ΚΥΡΙΟΤΕΡΩΝ ΔΙΑΘΕΣΙΜΩΝ ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΩΝ
ΔΕΙΚΤΩΝ ΓΙΑ ΤΗΝ ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ (συνέχεια)
ΔΕΙΚ
ΤΕΣ
Μέση ετήσια
εκατοστιαία
μεταβολή

17. 26,1 50,6 39,0 (7 μήνες)
-33,3 45,2 29,7 (7 μήνες)
139,7 37,3 -8,3 (7 μήνες)
-47,5 47,3 40,2 (7 μήνες)
75,2 46,1 39,7 (7 μήνες)
11,1 8,4 12,7 12,1 (Ιούλ.)
8,3 5,1 3,2 5,7 1,1 (Ιούλ.)
9,8 8,4 7,8 6,0 3,9 4,7 5,0 (Ιούλ.)
14,2 11,0 15,7 14,3 (Ιούλ.)
-44,8 -17,7 -21,7 (Ιούλ.)
-47,6 -28,5 -57,1 (Ιούλ.)
-66,9 -24,5 -26,0 (Ιούλ.)
-34,5 -14,3 -19,8 (Ιούλ.)
-76,4 -63,9 -54,1 (Ιούλ.)
-71,4 -69,5 -71,4 (Ιούλ.)
17
9.1 Δείκτης επιχειρηματικών προσδοκιών στις κατασκευές -22,7 44,
6
1,5 3,0 -
31,
4
-
27,
4
-
27,8
α. Σύνολο ιδιωτικών κατασκευών -11,7 12,
8
1,9 -8,4 -
43,
2
9,3 -
18,1
β. Κατασκευές κατοικιών -3,2 -9,0 27,
6
-
14,
0
-
28,
4
-
32,
4
-
42,5
γ. Κατασκευές λοιπών ιδιωτικών κτιρίων -12,5 2,9 13,
4
0,9 -
46,
8
20,
2
-
14,6
δ. Δημόσια έργα -30,2 68,
4
0,8 9,5 -
24,
6
-
41,
0
-
33,9
9.2 Μήνες εξασφαλισμένης παραγωγής στις κατασκευές2
α. Σύνολο κατασκευών 13,9 15,
7
16,
8
17,
3
15,
9
12,
9
β. Κατοικίες 11,3 14,
7
15,
4
11,
7
11,
0
γ. Άλλα κτίρια 8,7 9,3 10,
1
δ. Δημόσια έργα 15,9 18,
4
19,
5
21,
1
19,
8
15,
2
9.3 Εργασίες σε σχέση με το προηγούμενο τρίμηνο7
α. Σύνολο κατασκευών -27,3 11,
8
10,
2
10,
0
-
16,
1
-
39,
0
-
52,7
β. Κατοικίες -2,0 24,
0
-
11,
0
-
22,
0
-
30,
7
-
58,
1
-
63,7
γ. Άλλα κτίρια -13,5 13,
2
16,
4
25,
6
-
28,
8
-
27,
9
-
26,6
δ. Δημόσια έργα -35,9 9,0 11,
3
8,1 -8,2 -
41,
0
-
67,0
9.4 Πρόγραμμα εργασιών προς εκτέλεση7
α. Σύνολο κατασκευών -57,8 -
44,
9
-
33,
2
-
28,
8
-
42,
8
-
63,
2
-
80,9
β. Κατοικίες -40,6 -
22,
3
-
22,
1
-
38,
9
-
52,
3
-
84,
6
-
91,4
7Διαφορά γ. Άλλα κτίρια σταθμισμένων ποσοστών θετικών και -41,9 αρνητικών -
-
-
απαντήσεων.
-
-
-
8Στοιχεία τέλους περιόδου. Περιλαμβάνονται τα δάνεια 45,
30,
και 22,
τα
56,
45,
67,8
τιτλοποιημένα δάνεια.
6
3
7
3
5
9Περιλαμβάνονται και τα άλλα έξοδα που βαρύνουν τους δανειολήπτες
(έξοδα φακέλου, εγγραφής προσημείωσης, κ.λπ).
10 Στοιχεία τέλους περιόδου.
Τελευταία Ενημέρωση: 20/08/2014
-85,9 -80,8 -62,8 (Ιούλ.)
δ. Δημόσια έργα -65,9 -
49,
9
-
36,
5
-
30,
0
-
36,
5
-
67,
6
-
84,2
-72,9 -57,7 -51,4 (Ιούλ.)
9.5 Προσδοκίες απασχόλησης για τους 3-4 προσεχείς μήνες7
α. Σύνολο κατασκευών -22,1 18,
7
9,6 10,
4
-
32,
1
-
46,
4
-
53,8
-41,3 -12,2 14,4 (Ιούλ.)
β. Κατοικίες 4,3 31,
0
1,5 -
32,
6
-
60,
9
-
60,
3
-
76,9
-52,5 -26,1 -54,8 (Ιούλ.)
γ. Άλλα κτίρια -1,7 6,6 12,
8
6,9 -
45,
8
-
36,
7
-
31,7
-61,3 -41,4 -23,5 (Ιούλ.)
δ. Δημόσια έργα -32,4 21,
0
9,0 18,
8
-
21,
2
-
48,
3
-
60,3
-29,8 -0,2 26,3 (Ιούλ.)
10. Χρηματοδότηση αγοράς ακινήτων από τα
εγχώρια ΝΧΙ (ΤτΕ)8
10.1 Υπόλοιπο δανείων προς τα νοικοκυριά 31,4 25,
4
22,
2
12,
6
3,1 -1,2 -3,9 -3,8 -3,5 -3,0 (Ιούν.)
10.2 Υπόλοιπο στεγαστικών δανείων προς τα νοικοκυριά 33,5 25,
9
21,
5
11,
2
3,7 -0,3 -2,9 -3,4 -3,3 -3,2 (Ιούν.)
11. Επιτόκια στεγαστικών δάνειων (ΤτΕ)2
2005 2006 2007 2008 2009 2010
2011 2012 2013
20
9. 14
Προσδοκίες
(ΙΟΒΕ)
Πηγές: Τράπεζα της Ελλάδος (ΤτΕ), Ελλην ική Στατιστική Αρχή (ΕΛΣΤΑΤ), Δικηγορικός Σύλλογος Αθην ών (ΔΣΑ), Τεχν ικό Επιμελητήριο Ελλάδας Ασφ αλίσεων (ΙΚΑ),
Ίδρυμα Οικον ομικών & Βιομηχαν ικών Ερευν ών (ΙΟΒΕ), Εθν ικό Κτηματολόγιο (Κτηματολόγιο), Υποθηκοφ υλακείο Αθην ών .
2 Απόλυτες τιμές.
(ΤΕΕ), Ίδρυμα Κοιν ων ικών

18. 18
2.1.1.2 Μεθοδολογία Κατασκευής των νέων δεικτών τιμών ακινήτων
Οι εναλλακτικές τεχνικές κατάρτισης δεικτών ακινήτων μπορούν να
ομαδοποιηθούν σε δύο μεγάλες κατηγορίες. Στον υπολογισμό απλών
μέσων των ανταλλασσόμενων ακινήτων και στην κατασκευή δεικτών
σταθερής ποιότητας. Το κύριο πρόβλημα έγκειται στο ότι οι δείκτες
αυτοί δε μπορούν να διακρίνουν ποιο τμήμα από τη μεταβολή της τιμής
οφείλεται στη μεταβολή των ποιοτικών χαρακτηριστικών, στην τιμή αυτή
καθαυτή ή στην σύσταση του δείγματος. Κατά συνέπεια οι δείκτες αυτοί
δεν αποτυπώνουν με αξιόπιστο τρόπο τη μεταβολή της τιμής του
αντιπροσωπευτικού ακινήτου ή του συνολικού αποθέματος των
κατοικιών.
Η δεύτερη κατηγορία δεικτών, οι δείκτες σταθερής ποιότητας
χρησιμοποιούνται συστηματικά διεθνώς, καθώς προσεγγίζουν
ικανοποιητικότερα την τιμή του αντιπροσωπευτικού ακινήτου και τη
διαχρονική της μεταβολή.
Ο τρόπος προσέγγισης του ζητήματος αυτού έχει οδηγήσει σε
εναλλακτικές μεθοδολογικές τεχνικές με σημαντικότερες τις εξής:
 Συνδυασμένη τυποποίηση
 Ηδονικά υποδείγματα
 Επαναλαμβανόμενες πωλήσεις
 Υβριδικά υποδείγματα ή συνδυασμοί των παραπάνω
Η προσέγγιση της συνδυασμένης τυποποίησης εκτιμά ένα μέσο
σταθμισμένου δείκτη με βάση ένα σταθερό και διαχρονικά ίδιο
συνδυασμό ακινήτων.
Στην ηδονική προσέγγιση ο δείκτης τιμών υπολογίζεται πολύ συχνά

19. 19
με την αξιοποίηση των λεγόμενων χρονικών «ψευδομεταβλητών». Η
επιλογή αυτή είναι πολύ δημοφιλής λόγω της σχετικής μαθηματικής
της ευκολίας και απλότητας στον υπολογισμό των δεικτών τιμών.
Η προσέγγιση των επαναλαμβανόμενων πωλήσεων βασίζεται στην
καταγραφή της τιμής του ίδιου του ακίνητου σε τουλάχιστον δύο
χρονικές περιόδους. Η δυνατότητα εφαρμογής της μεθόδου των
επαναλαμβανόμενων πωλήσεων εξαρτάται από την συχνότητα
πώλησης των ακινήτων κατά τη διάρκεια της ζωής τους. Σε χώρες
όπως η Ελλάδα, όπου το ακίνητο αποτελεί για τα περισσότερα
νοικοκυριά επένδυση ζωής, το δείγμα των συχνά ή τουλάχιστον δύο
φορές μεταβιβαζόμενων ακινήτων είναι πολύ περιορισμένο και η
εφαρμογή της τεχνικής αυτής αδύνατη.
Στην περίπτωση της ελληνικής αγοράς ακινήτων, τέτοια
χαρακτηριστικά είναι π.χ. το έντονο ετερογενές προϊόν, το υψηλό
κόστος συναλλαγών και ο μικρός όγκος συναλλαγών σε σχέση με το
απόθεμα, η σχετική χρονική καθυστέρηση με την οποία αντιδρά η
προσφορά στα μηνύματα της ζήτησης, οι διαφορετικές συνθήκες
χρηματοδότησης που αντιμετωπίζουν τα νοικοκυριά ανάλογα με τα
δημογραφικά και τα οικονομικά τους χαρακτηριστικά, η επίδραση
των φορολογικών μέτρων και ο κατακερματισμός του
κατασκευαστικού κλάδου. Σημαντικά στην περίπτωση της Ελλάδας
είναι επίσης το υψηλό ποσοστό ιδιοκατοίκησης και το χαμηλό
ποσοστό επαναπώλησης των ακινήτων.
Είναι προφανές λοιπόν ότι σημαντικό ρόλο στην επιλογή της
μεθοδολογίας κατάρτισης δεικτών τιμών ακινήτων παίζει και η
διαθέσιμη στατιστική πληροφόρηση. Η δυσκολία εντοπισμού και
καταγραφής της πραγματικής τιμής της συναλλαγής στην περίπτωση
της Ελλάδας, σε συνδυασμό με τη διαθεσιμότητα ενός αξιόπιστου,
έγκαιρου και μεγάλου αριθμού εκτιμήσεων από το τραπεζικό

20. 20
σύστημα, οι οποίες παρέχουν πλούσια πληροφόρηση για τα ποιοτικά
χαρακτηριστικά των ακινήτων είναι εύλογο να ο δηγήσει στην
προτίμηση μιας μεθοδολογίας που δίνει έμφαση σε αυτού του είδους
την πληροφόρηση.
Στην Ελλάδα για την άμεση εκτίμηση δεικτών τιμών κατοικιών το
Τμήμα Ανάλυσης Ακινήτων της ΤτΕ εφαρμόζει μία παραλλαγή της
προσέγγισης της συνδυασμένης τυποποίησης.
Ειδικότερα, οι επιμέρους επιλογές της μεθοδολογίας που χρησιμοποιεί
η ΤτΕ για την κατασκευή τιμών κατοικιών έχουν ως εξής:
 Μεθοδολογία δείκτη. Παρούσα μεθοδολογία: συνδυασμένη
τυποποίηση μέσω πολλαπλής στωματοποίησης. Επικείμενη
μεθοδολογία: συνδυασμένη τυποποίηση μέσω ηδονικών
υποδειγμάτων
 Πρωτογενή στοιχεία: ΤτΕ. Αναλυτικά στοιχεία σχετικά με την
αξία και τα ποιοτικά χαρακτηριστικά των οικιστικών ακινήτων
τα οποία αποτελούν αντικείμενο χρηματοδότησης ή
εξασφάλιση ακινήτων από τα πιστωτικά ιδρύματα δανείων.
 Στρωματοποίηση. Καθορισμός των ζωνών/ στρωμάτων με
στόχο τη δημιουργία μικρών ομοιογενών τοπικών αγορών.
Κριτήρια στρωματοποίησης:
1. Γεωγραφικά (50 ομάδες). Σταδιακή κατάταξη των
επιμέρους περιοχών της χώρας σε αντιπροσωπευτικές
γεωγραφικές ομάδες περιοχών.
 Όμορες γεωγραφικές περιοχές
 Ομοιογένεια τιμών ως προς το επίπεδό τους
 Κατά προσέγγιση παράλληλη εξέλιξη των τιμών
και
 Ικανοποιητικός αριθμός παρατηρήσεων.
2. Ηλικία ακινήτου (2 ομάδες)

21. 21
 Νέα (0-5 ετών)
 Μεταχειρισμένα (5 ετών και άνω)
3. Μέγεθος ακινήτου (3 ομάδες)
 15-70 τ.μ
 70-110 τ.μ
 110 τ.μ και άνω
4. Όροφος διαμερίσματος. Με δεδομένη την σταθερή σχέση
μεταβολής της τιμής ανά τ.μ. από όροφο σε όροφο που
εκτιμήθηκε από την σχετική ανάλυση των στοιχείων όλες
οι εκτιμήσεις της αξίας των διαμερισμάτων
μετατράπηκαν σε ισοδύναμες αξίες πρώτου ορόφου. Με
τον τρόπο αυτό, το κριτήριο του ορόφου ελήφθη υπόψη
στην τυποποίηση των ακινήτων, χωρίς ωστόσο να
δημιουργηθούν χωριστές υποομάδες με τον εν λόγω
χαρακτηρισμό.
Τυπικοί έλεγχοι δεδομένων
Τα δεδομένα αυτά ελέγχονται από μηχανισμό ελέγχου πληρότητας και
ορθότητας των δεδομένων. Σύμφωνα με αυτόν οι κανόνες που πρέπει να
διέπουν τις διαδικασίες αφορούν τα εξής ζητήματα:
 Την συμπλήρωση των υποχρεωτικών πεδίων
 Την ορθότητα του τύπου των χρησιμοποιουμένων μεταβλητών ή
των τιμών των δεδομένων για όλα τα πεδία με βάση τις
προδιαγραφές που ορίζονται από το Παράρτημα της ΠΔ/ΤΕ
2610/2008
 Τις τυπικές τιμές των μεταβλητών
 Την συνέπεια των απαντήσεων μεταξύ διάφορων μεταβλητών (π.χ.
η τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο)

22. 22
Ουσιαστικοί έλεγχοι δεδομένων και ακραίες τιμές
Πέρα από τους ελέγχους που γίνονται αυτόματα από το πληροφοριακό
σύστημα των αναγγελλόμενων στοιχείων, γίνεται και ουσιαστικότερος με
την χρήση λογικών και στατιστικών κανόνων, για παράδειγμα τιμές
εκτός του λογικά αποδεκτού εύρους τιμής για κάθε μεταβλητή
απορρίπτονται, ενώ τιμές κοντά στα όρια χαρακτηρίζονται ως ακραίες
και τελικά απορρίπτονται αν απέχουν περισσότερο από 2,5 τυπικές
αποκλίσεις.
Μαθηματικός τύπος και συντελεστές στάθμισης
Ο δείκτης τιμών ακινήτων για το τρίμηνο t σε σχέση με το τρίμηνο
βάσης 0 δίνεται από τον τύπο :
n i
0 0
0,
1
t
i i
i
t n
i
i
p
w
p
I
w






, με w ως συντελεστή στάθμισης.
Με τον τρόπο αυτό προσεγγίζεται καλύτερα η συνολική αξία του
αποθέματος των διαθέσιμων ακινήτων και εξυπηρετούνται οι στόχοι της
χρηματοπιστωτικής σταθερότητας. (Στατιστικά Στοιχεία και Δίκτες
Τιμών Ακινήτων: Η νέα πρωτοβουλία της Τράπεζας της Ελλάδος –
Θεόδωρος Μητράτος)
2.1.1.3 Δείκτες τιμών ακινήτων (ιστορικές τιμές ) (ΠΗΡΑ ΤΑ ΑΡΧΕΙΑ
ΤΟΥ EXCEL NIKOS)
ΔΕΙΚΤΗΣ ΤΙΜΩΝ ΚΑΤΟΙΚΙΩΝ (ΙΣΤΟΡΙΚΕΣ ΣΕΙΡΕΣ)
INDEX OF PRICES OF DWELLINGS (HISTORICAL SERIES)
Αστικές Περιοχές
Urban Areas

23. 23
(1997=100)
Έτος/Year
Τρίμηνο/Quarter Μέσος
Ετήσιος /
Annual
Average
(%)
Μεταβολή
/ Change
I II III ΙV
1993 … … … … … …
1994 … … … … 76,1 …
1995 … … … … 82,6 8,5
1996 … … … … 91,2 10,5
1997 96,2 98,2 100,2 105,4 100,0 9,7
1998 110,1 113,9 115,0 118,4 114,4 14,4
1999 120,4 123,6 125,3 128,8 124,5 8,9
2000 132,1 135,7 138,8 144,2 137,7 10,6
2001 150,5 156,1 159,5 164,0 157,5 14,4
2002 171,5 180,3 180,7 184,9 179,3 13,9
2003 188,6 187,5 189,0 190,9 189,0 5,4
2004 190,6 191,6 193,3 198,0 193,4 2,3
2005 205,2 211,6 216,9 224,1 214,5 10,9
2006 233,3 238,8 243,6 253,4 242,3 13,0
2007 254,1 256,0 258,8 260,2 257,3 6,2
2008 260,8 261,0 261,4 261,0 261,1 1,5
2009 250,3 250,7 248,3 250,1 249,8 -4,3
2010 247,2 241,9 234,1 232,5 238,9 -4,4
2011 232,4 229,0 224,5 217,0 225,7 -5,5
2012 207,8 203,2 196,5 189,3 199,2 -11,8
2013* 184,7 179,1 175,9 170,3 177,5 -10,9
2014* 167,4 165,0 … … … …
Πηγές: Τράπεζα της Ελλάδος στοιχεία που συγκεντρώνονται από τα πιστωτικά ιδρύματα απόθεμα των κατοικιών στην Αθήνα και τις λοιπές αστικές περιοχές (έως το 2005, όλα τα * Προσωρινά
στοιχεία.
Sources: Bank of Greece based on data collected by the credit institutions (2006-onwards, and in other urban areas (up to 2005, all dwellings).
* Provisional data.
Αθήνα
Athens
(2007=100)
Έτος/Year
Μήνας/Month Jan Feb Mar Apr May June July

24. Μόνο ετήσια δεδομένα είναι διαθέσιμα / Only yearly data are
available 1994
24
1993
Μόνο ετήσια δεδομένα είναι διαθέσιμα / Only yearly data are
available 1995
Μόνο ετήσια δεδομένα είναι διαθέσιμα / Only yearly data are
available 1996
Μόνο ετήσια δεδομένα είναι διαθέσιμα / Only yearly data are
available 1997 34,4 34,8 35,0 35,4 35,6 36,2 36,4 1998 39,5 39,8 40,3 41,3 42,5 42,6 42,4 1999 44,7 45,3 45,7 46,0 47,1 47,1 47,3 2000 50,8 51,9 52,4 53,0 53,5 53,9 54,6 2001 59,6 60,5 61,4 62,0 64,3 64,5 64,7 2002 68,5 68,3 75,3 76,2 75,9 75,8 74,7 2003 77,5 77,5 80,1 78,0 77,0 75,8 76,2 2004 77,7 75,6 76,5 76,0 77,2 76,1 76,2 2005 81,7 81,6 81,8 82,7 83,7 84,4 84,3 2006
Μόνο τριμηνιαία δεδομένα είναι διαθέσιμα / Only quarterly data are
available 2007
Μόνο τριμηνιαία δεδομένα είναι διαθέσιμα / Only quarterly data are
available 2008
Μόνο τριμηνιαία δεδομένα είναι διαθέσιμα / Only quarterly data are
available 2009
Μόνο τριμηνιαία δεδομένα είναι διαθέσιμα / Only quarterly data are
available 2010
Μόνο τριμηνιαία δεδομένα είναι διαθέσιμα / Only quarterly data are
available 2011
Μόνο τριμηνιαία δεδομένα είναι διαθέσιμα / Only quarterly data are
available 2012
Μόνο τριμηνιαία δεδομένα είναι διαθέσιμα / Only quarterly data are
available 2013*
Μόνο τριμηνιαία δεδομένα είναι διαθέσιμα / Only quarterly data are
available 2014*
Μόνο τριμηνιαία δεδομένα είναι διαθέσιμα / Only quarterly data are
available Πηγές: Τράπεζα της Ελλάδος στοιχεία που συγκεντρώνονται από τα πιστωτικά ιδρύματα εταιριών “Property ΕΠΕ” (όλα τα είδη κατοικιών, 1997-2005) και “Δανός & Συνεργάτες” * Προσωρινά
στοιχεία.
Sources:Bank of Greece based on data collected by the credit institutions (2006-onwards, dwellings) and "Danos and Associates" (1993-1997, all dwellings).
* Provisional data.

25. 25
Θεσσαλονίκη
Thessaloniki
(2007=100)
Έτος/Year
Τρίμηνο/Quarter
Μέσος
Ετήσιος /
Annual
Average
(%)
Μεταβολή
/ Change
I II III ΙV
1993 … … … 25,0 25,0 …
1994 25,0 25,3 25,3 26,1 25,4 1,7
1995 26,1 26,1 27,4 27,5 26,8 5,4
1996 28,7 28,8 28,8 29,0 28,8 7,6
1997 29,6 29,6 29,9 32,4 30,4 5,3
1998 36,8 36,8 36,9 37,5 37,0 21,8
1999 37,9 38,7 39,3 40,1 39,0 5,4
2000 40,4 41,2 42,6 44,3 42,1 8,0
2001 45,3 46,7 47,6 50,4 47,5 12,7
2002 52,1 52,6 53,3 54,7 53,2 12,0
2003 55,3 55,8 57,4 58,4 56,7 6,7
2004 59,2 60,2 61,3 62,2 60,7 7,1
2005 70,5 75,7 78,4 82,7 76,8 26,5
2006 86,7 91,0 95,4 100,7 93,4 21,6
2007 99,1 99,7 99,9 101,4 100,0 7,0
2008 101,6 100,9 100,7 102,7 101,5 1,5
2009 95,4 94,5 95,8 95,9 95,4 -6,0
2010 92,0 88,9 86,4 86,2 88,4 -7,4
2011 84,9 85,2 80,8 78,7 82,4 -6,8
2012 73,8 73,4 69,0 68,6 71,2 -13,6
2013* 68,2 65,4 62,4 63,4 64,8 -8,9
2014* 63,0 61,9 … … … …
Πηγές: Τράπεζα της Ελλάδος στοιχεία που συγκεντρώνονται από τα πιστωτικά ιδρύματα υποκαταστήματα κυρίως από μεσιτικά γραφεία (όλα τα είδη κατοικιών, έως το 2005).
* Προσωρινά
στοιχεία.
Sources: Bank of Greece based on data collected by the credit institutions (2006-onwards, dwellings, up to 2005).
* Provisional data.
Άλλες μεγάλες πόλεις (πλην Αθήνας και Θεσσαλονίκης)
Other cities (excluding Athens and Thessaloniki)
(2007=100)
Έτος/Year Τρίμηνο/Quarter
Μέσος
Ετήσιος /
(%)
Μεταβολή

26. 26
I II III ΙV
Annual
Average
/ Change
1993 … … … 32,2 32,2 …
1994 33,0 35,0 35,0 35,4 34,6 …
1995 36,3 36,7 37,9 39,2 37,5 8,5
1996 40,5 41,1 42,4 42,0 41,5 10,6
1997 43,4 44,1 44,5 46,7 44,7 7,6
1998 48,3 49,3 49,8 51,0 49,6 11,0
1999 51,5 52,4 52,7 53,5 52,5 5,9
2000 53,9 55,1 55,8 57,0 55,5 5,6
2001 59,5 60,7 61,7 63,2 61,3 10,5
2002 65,3 67,1 68,7 71,2 68,1 11,1
2003 71,8 72,4 73,3 74,6 73,0 7,3
2004 74,9 75,7 76,3 76,8 75,9 4,0
2005 79,1 81,2 84,6 86,8 82,9 9,2
2006 89,5 91,8 95,3 99,5 94,0 13,4
2007 97,9 100,2 100,8 101,0 100,0 6,3
2008 102,2 100,9 102,6 101,5 101,8 1,8
2009 98,9 99,1 98,4 99,5 99,0 -2,7
2010 96,7 94,5 92,0 91,8 93,7 -5,3
2011 92,5 90,9 89,0 87,2 89,9 -4,1
2012 83,4 82,0 79,0 76,6 80,3 -10,7
2013* 74,0 72,5 71,2 69,6 71,8 -10,5
2014* 68,2 67,8 … … … …
Πηγές: Τράπεζα της Ελλάδος στοιχεία που συγκεντρώνονται από τα πιστωτικά ιδρύματα υποκαταστήματα κυρίως από μεσιτικά γραφεία (όλα τα είδη κατοικιών, έως το 2005).
Ως άλλες μεγάλες πόλεις θεωρούνται οι πρωτεύουσες όλων των νομών της χώρας, καθώς Αθήνας και Θεσσαλονίκης.
* Προσωρινά στοιχεία.
Sources: Bank of Greece based on data collected by the credit institutions (2006-onwards, dwellings, up to 2005).
As other cities are considered the capitals of all the prefectures of the country and cities with Athens and Thessaloniki.
* Provisional data.
Λοιπές Αστικές Περιοχές (Αστικές πλην Αθήνας)
Other Urban Areas (Urban areas other than Athens)
(1993 IV=100)
Έτος/Year
Τρίμηνο/Quarter
Μέσος
Ετήσιος /
Annual
Average
(%)
Μεταβολή
/ Change
I II III ΙV
1993 … … … 100.0 100,0 …

27. 27
1994 101,8 106,8 106,8 108,7 106,0 …
1995 110,9 111,9 115,8 118,9 114,3 7,8
1996 123,3 124,8 127,8 127,0 125,7 10,0
1997 130,9 132,6 134,0 141,3 134,7 7,1
1998 149,4 151,6 153,0 156,3 152,6 13,3
1999 157,9 161,0 162,3 164,7 161,5 5,8
2000 166,1 169,6 172,6 177,1 171,3 6,1
2001 184,0 188,0 191,3 197,5 190,2 11,0
2002 204,0 208,9 213,3 220,5 211,7 11,3
2003 222,5 224,4 228,1 232,1 226,8 7,1
2004 233,6 236,5 238,8 240,9 237,4 4,7
2005 254,1 264,1 274,5 283,8 269,1 13,4
2006 294,1 301,7 307,4 313,7 304,2 13,0
2007 315,8 314,3 314,5 318,4 315,8 3,8
2008 321,1 323,7 323,6 327,1 323,9 2,6
2009 311,7 316,4 315,1 314,3 314,4 -2,9
2010 308,3 298,3 287,2 279,8 293,4 -6,7
2011 281,3 272,0 268,2 264,2 271,4 -7,5
2012 252,3 241,4 235,1 224,8 238,4 -12,2
2013* 219,7 210,7 210,8 203,2 211,1 -11,5
2011 * … … … … … …
Πηγές: Τράπεζα της Ελλάδος (στοιχεία που συλλέγουν τα υποκαταστήματα κυρίως από μεσιτικά Περιφερειακής Οικονομικής Συγκυρίας της Δ/σης Οικον. Ανάλυσης και Μελετών).
* Προσωρινά
στοιχεία.
Sources: Bank of Greece, based on data collected by the branches mainly from real estate Economic Analysis and Research Department.
* Provisional data.
2.1.2 Βραχυχρόνιοι δείκτες
Άλλα στοιχεία τα οποία μπορούν να αξιολογηθούν για την εξαγωγή
συμπερασμάτων για την ανάλυση αγοράς ακινήτων είναι ο δείκτης τιμών
για τα ενοίκια των κατοικιών, οι διάφοροι δείκτες κόστους κατασκευής,
οι δείκτες οικονομικής δραστηριότητας, οι δείκτες προσδοκιών στις
κατασκευές καθώς επίσης και η εξέλιξη των επιτοκίων και του
υπολοίπου του στεγαστικού δανείου.

28. 28
Οι βραχυχρόνιοι δείκτες αναθεωρούνται σε τακτά χρονικά διαστήματα,
προκειμένου να ανταποκρίνονται πληρέστερα στις νεότερες συνθήκες
που διαμορφώνονται στην αγορά, ως αποτέλεσμα της τεχνολογικής
εξέλιξης και των διαρθρωτικών αλλαγών της οικονομίας.
Η αναθεώρηση των βραχυχρόνιων δεικτών αποσκοπεί στη βελτίωση της
αξιοπιστίας, όσον αφορά στην κατάρτιση και στον υπολογισμό των
δεικτών αυτών, με την υιοθέτηση και εφαρμογή προηγμένων μεθόδων
θεωρητικής και πρακτικής φύσεως, στο πλαίσιο εναρμόνισης των υπόψη
δεικτών με τα ευρωπαϊκά και ευρύτερα τα διεθνή πρότυπα.
2.1.2.1. Συναλλαγή – κυριότερων βραχυχρόνιων δεικτών για την αγορά
ακινήτων
H συνεχής αύξηση της φορολογικής επιβάρυνσης της ακίνητης
περιουσίας τα τελευταία έτη, το υψηλό κόστος συναλλαγών με τις
υποχρεωτικές επιβαρύνσεις κατά τη μεταβίβαση των ακινήτων, αλλά και
η συνεχιζόμενη αστάθεια του φορολογικού πλαισίου, αποτελούν
πιθανότατα τα σημαντικότερα εμπόδια στην ανάκαμψη της ελληνικής
κτηματαγοράς. Στην εντεινόμενη ύφεση της αγοράς ακινήτων και τη
δυσκολία ανάκαμψής της έχουν βεβαίως συμβάλει, εκτός των άλλων, το
δυσμενές οικονομικό περιβάλλον, η μείωση του διαθέσιμου εισοδήματος
των νοικοκυριών και η ανησυχία τους για τις προοπτικές των
εισοδημάτων και της απασχόλησης, καθώς και το γεγονός ότι έγιναν
αυστηρότεροι οι όροι της τραπεζικής χρηματοδότησης.
Από την αρχή της τρέχουσας κρίσης καταγράφεται επιδείνωση τόσο στον
τομέα των εμπορικών αξιών όσο και στα επίπεδα ζήτησης και

29. 29
συναλλαγών οικιστικών και επαγγελματικών ακινήτων, με κάποιες
ενδείξεις σταθεροποίησης των συνθηκών που επικρατούν στην αγορά
κατά το δεύτερο εξάμηνο του 2012 σύμφωνα με τα στοιχεία της
τριμηνιαίας έρευνας των κτηματομεσιτικών γραφείων και συμβούλων
ακίνητης περιουσίας της Τράπεζας της Ελλάδος. Έτσι, τα τελευταία έτη η
ελληνική κτηματαγορά χαρακτηρίζεται από υπερβάλλουσα προσφορά
και σημαντικό απόθεμα ακινήτων προς πώληση, πολύ χαμηλή ζήτηση
και εξαιρετικά περιορισμένο αριθμό συναλλαγών.
Οι σημαντικές διακυμάνσεις των προσδοκιών των επαγγελματιών για την
αγορά ακινήτων φαίνεται ότι σχετίζονται άμεσα με τις τρέχουσες
εξελίξεις στην οικονομία, την ύπαρξη σημαντικών πολιτικών γεγονότων
και την ανακοίνωση ή υλοποίηση μέτρων πολιτικής που σχετίζονται με
την αγορά ακινήτων. Επισημαίνεται πάντως ότι από την ανάλυση των πιο
πρόσφατων στοιχείων της έρευνας των κτηματομεσιτικών γραφείων και
συμβούλων ακίνητης περιουσίας που διενεργήθηκε στο τέλος του γ'
τριμήνου του 2012 διαφαίνεται οριακή τάση σταθεροποίησης των
συνθηκών της αγοράς τόσο των οικιστικών όσο και των επαγγελματικών
ακινήτων. (http://www.bankofgreece.gr/BoGDocuments.pdf)
Μετά μπαίνει ο πίνακας που σου επισυνάπτω σαν «σύνοψη κυριότερων
βραχυχρόνιων δεικτών για την αγορά ακινήτων»