Aspetti e Problemi del Destination Management - Il caso Sanremo. Prof. Cozzi, Dott.ssa Panero, Dott.ssa Satornino, Facoltà di Economia, Università di Genova

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CAP. 7.
LE PRESENZE TURISTICHE NELLE SECONDE CASE E LA LORO
DISTRIBUZIONE NEL CORSO DELL’ANNO
7.1. METODO DI STIMA SEGUITO
Si è già osservato che le rilevazioni ufficiali dei flussi turistici non considerano la
consistenza e la dinamica di quelli che hanno come meta le seconde case, di proprietà, in
affitto o in uso gratuito, che, nella città di Sanremo, generano flussi molto più rilevanti
rispetto a quelli alberghieri ed extralberghieri ufficiali, seppure caratterizzati da indotti
economici unitari (in termini di spesa ed occupazionali) di parecchio inferiori. La stima
delle effettive presenze nelle seconde case e della loro distribuzione nel corso dell’anno è
quindi essenziale ai fini della nostra analisi. Per stimare le presenze annuali – come si è già
specificato nel rapporto dello scorso anno – tenendo conto del fatto che i dati censuari
riguardanti la consistenza delle abitazioni definite come”seconde case” risalgono all’ormai
lontano censimento del 2001 e che quelli desumibili dalle registrazioni ai fini ICI non sono
risultati agevolmente reperibili, si è preferito ricorrere ad una stima indiretta che presenta
peraltro un elevato grado di attendibilità e che ha anche il vantaggio, con un semplice
algoritmo, di consentire di valutare, anche per questo aspetto con un notevole grado di
attendibilità, l’effettivo numero di giornate nelle quali le seconde case sono occupate,
perché utilizzate dal proprietario e dalla sua famiglia, dai suoi ospiti a titolo gratuito o
vengono affittate a titolo oneroso con contratti registrati, oppure – come spesso avviene –
senza alcun contratto.
Avvalendoci della collaborazione dell’Enel distribuzione spa e dell’Amaie spa nel
periodo antecedente all’applicazione della liberalizzazione del mercato elettrico anche per
le utenze domestiche, ossia quanto le due società erogatrici dell’energia elettrica operavano
in regime di monopolio, abbiamo ottenuto i dati relativi al numero di utenze domestiche
con tariffe normali (prime case) nonché al numero di utenze domestiche con tariffe
maggiorate (seconde case) riferiti alla città di Sanremo.
Per entrambe le categorie di utenze abbiamo anche ottenuto i dati relativi ai consumi
annui di energia elettrica fatturati (in Kwh).

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Per evitare eventuali discordanze tra il periodo a cui si riferiscono i consumi e quello a
cui si riferiscono le fatturazioni (in assenza di strumenti elettronici di verifica dei consumi
effettivi e di tempestiva lettura dei contatori per la mancata presenza degli utilizzatori, le
società elettriche stimano infatti i consumi da fatturare in base a quelli riscontrati in periodi
precedenti, effettuando successivamente i conguagli del caso), abbiamo richiesto ed
ottenuto una serie triennale dei dati necessari per la nostra stima, operando poi su valori
medi annuali.
Come in tutti i centri urbani, anche a Sanremo non tutte le seconde case sono utilizzate
a fini turistici. Sulla base di alcune valutazioni che abbiamo raccolto da testimoni
privilegiati (metodo Delfi) abbiamo stimato nel 20% circa del parco di seconde case quello
che a Sanremo non è utilizzato da non residenti a scopi turistici (famiglie residenti che
dispongono di una seconda abitazione usata da parenti stretti, lavoratori che utilizzano
come abitazione in affitto la seconda casa di un residente, ecc.).
A questo punto, dopo avere effettuato la depurazione sopra indicata, abbiamo
proceduto alla valutazione, calcolando anzitutto il consumo medio annuo degli utenti
elettrici in prime ed in seconde case, quindi il numero di giornate di occupazione delle
seconde case, con le seguenti operazioni aritmetiche:
- A=consumo elettrico unitario medio annuo in KWh nel triennio 2004-2006 delle
prime abitazioni e della quota di seconde abitazioni non utilizzate a fini turistici,
risultante dal seguente rapporto tra i consumi elettrici annui (nel triennio
considerato) degli utenti con contratto di prima abitazione e del 20% di quelli con
contratto di seconda abitazione, diviso il numero medio annuo degli stessi utenti;
- B=consumo elettrico medio annuo (nello stesso triennio) dell’80% degli utenti di
seconda abitazione diviso l’80% del loro numero;
- X=numero di giornate di occupazione media annua delle seconde case dato dalla
seguente proporzione aritmetica:
B. 350
A : 350 = B : X ; X = _____________
A
In questa stima si sono introdotte tre supposizioni sicuramente imprecise, ma non
inaccettabili: in primo luogo si è supposto che gli utenti di prima abitazione risiedano a
Sanremo per quasi tutto l’anno (350 giornate su 365); in secondo luogo che gli utenti di

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seconda abitazione presenti per motivi non turistici abbiamo un consumo medio annuo di
energia elettrica uguale a quello di tutti gli utenti di seconda abitazione; in terzo luogo che
giornalmente gli utenti di prima e seconda abitazione abbiano lo stesso consumo elettrico
medio.
Per pervenire alla stima finale in termini di presenze turistiche annue nelle seconde
case abbiamo dovuto procedere anche ad una valutazione del numero medio di persone
presenti nelle seconde case nel periodi in cui esse sono occupate. Su questo elemento il
riferimento alle valutazioni medie regionali che emergono da altre ricerche (ad esempio da
quella condotta dalla Regione Liguria per stimare le spese destinate dai non residenti ai
consumi di beni commercializzati ai fini dell’applicazione della disciplina del commercio,
basata su interviste dirette condotte in sei aree regionali-campione) non può essere
applicato al caso specifico di Sanremo, in quanto porterebbe ad una valutazione
decisamente approssimata per eccesso. Infatti, sviluppando noi stessi una rapida
rilevazione su un campione sufficientemente ampio di seconde case nel comune di Saremo
nel mese di settembre, è risultato che sono particolarmente numerose a Sanremo le seconde
case utilizzate da coppie e anche da singoli individui,mentre sono molte meno numerose
quelle utilizzate da nuclei familiari di una certa ampiezza. Il valore medio di utilizzatori è
risultato pari a 1,9 (contro valori medi compresi tra 2,5 e 3,1 risultanti da altre indagini
condotte su scala regionale)
Applicando questo valore medio, abbiamo ultimato la nostra stima moltiplicando
l’80% del numero medio annuo di utenti elettrici di seconda abitazione per i giorni medi
annui di occupazione delle seconde case precedentemente stimati, per 1,9 (ossia per il
numero medio di persone presenti nelle seconde case valutato direttamente con la modalità
sopra indicata).
7.2. RISULTATI DELLA STIMA E PROFILO DEI TURISTI CHE
UTILIZZANO LE “SECONDE CASE”
I risultati della nostra stima delle presenze medie annue (nel periodo 2004-2006) nelle
seconde case nella città di Sanremo sono i seguenti:

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a. numero di seconde case utilizzate a fini turistici: 11.073 (il numero di seconde case
durante il triennio, risulta lievemente crescente, con un tasso medio annuo di
incremento dello 0,37%, assai inferiore a quello (1,6%) delle prime case);
b. giornate medie annue di occupazione delle seconde case utilizzate a fini turistici:
135;
c. presenze medie annue nelle seconde case utilizzate a fini turistici: 2.840.225
(questo valore può essere considerato omogeneo con quello delle presenze
turistiche “ufficiali”, determinate in base al numero dei pernottamenti negli esercizi
alberghieri ed extralberghieri).
Va tenuto presente che questi risultati derivano da una stima indiretta, basata peraltro
su elementi in larga misura oggettivi e realistici. Essi non possono però cogliere fenomeni
patologici, di cui non è possibile valutare l’incidenza, peraltro probabilmente non estesi; in
modo particolare non colgono i cambiamenti formali di residenza con iscrizione a Sanremo
da parte di individui del medesimo nucleo familiare che dispone di una prima casa altrove,
e di una seconda casa a Sanremo utilizzata a fini turistici, motivati dall’obiettivo di non
corrispondere l’ICI su tale seconda casa e, fino ad un recente passato, di fruire anche di una
tariffa elettrica inferiore. Per questo motivo riteniamo che i risultati della nostra stima siano
approssimati per difetto, seppure in misura non consistente.
Per quanto riguarda i profili socio-economici delle persone che occupano a Sanremo le
seconde case, va anzitutto tenuto presente che il fenomeno dell’acquisto di seconde case a
Sanremo si è manifestato con particolare intensità negli anni ’70 e si è andato via via
attenuando successivamente. La maggioranza delle seconde case sanremesi sono costituite
da appartamenti di piccola dimensione inseriti in immobili multipiano di carattere cittadino
costruiti o ristrutturati negli anni ’60-’70 e collocati in zone ad alta densità edilizia. La
quota di seconde case costituita da ville con giardino collocate in posizioni pregiate o da
grandi appartamenti di pregio, alcuni dei quali risultanti da trasformazioni di strutture
originariamente alberghiere o dall’adattamento di strutture, ormai storiche, destinate
nell’ultimo scorcio del XIX secolo, alla villeggiatura prolungata, specie invernale, di
alcune élite, tra cui quella che componeva la cosiddetta “colonia” russa al seguito della
zarina Maria Aleksamorova, è alquanto modesta. Di una certa consistenza sono invece le
seconde case in posizione di pregio facenti parte del complesso di Portosole, utilizzate
prevalentemente da non diportisti. Gran parte dei proprietari di seconde case, localizzate a

5. 171
Sanremo, probabilmente già frequentatori in precedenza della località, di cui
apprezzavano la salubrità del clima, le opportunità di balneazione ed anche la grande
notorietà, rafforzata dall’eco delle prime edizioni del Festival della canzone, erano spinti
all’acquisto non solo (e forse non tanto) da motivazioni di carattere ostentativo, ma anche
dall’opportunità di impiegare i loro risparmi nell’accrescimento del loro patrimonio
immobiliare e nel convincimento, finora – nonostante la crisi generale – mai smentito, di
accrescerne in misura consistente il valore reale, oltre che di poter disporre di un
miniappartamento a basso costo di esercizio e comunque agevolmente affittabile o cedibile
in caso di necessità, dove trascorrere una parte del proprio tempo libero più volte all’anno,
con tempi e costi di viaggio dalle loro aree di residenza (prevalentemente dalle aree
metropolitane piemontesi e lombarde) abbastanza contenuti.
Ancor oggi – come si evince dai risultati della nostra analisi – il numero medio di
giornate di presenza nelle seconde case a Sanremo è elevato, risultando pari al 37% delle
giornate di cui si compone l’anno solare, al punto che non è esagerato considerare la
“popolazione delle seconde case” come una popolazione quasi “stanziale”, seppure – come
si vedrà nei successivi paragrafi – con oscillazioni marcate nel corso dell’anno, che
pongono alla città non lievi problemi di vario tipo nei periodo di “punta”.
Da alcune indagini dirette, i cui risultati sono sostanzialmente confermati anche dalla
nostra recente rilevazione su un micro-campione di persone presenti nelle seconde case sul
finire dell’estate 2008, risulta, a conferma di quanto sopra indicato, che una quota elevata
delle persone presenti nelle seconde case vi effettua 5 o più soggiorni all’anno (36%),
mentre è ridotta la quota di coloro che vi soggiornano una sola volta all’anno (23%). La
maggioranza (41%) usa la seconda casa da 2 a 4 volte all’anno.
Con riferimento alle classi di età, gli anziani (oltre 64 anni) sono circa il 20%. Non
corrisponde quindi a realtà l’impressione secondo la quale il “popolo delle seconde case” a
Sanremo è composto in larga misura da persone attempate, anche se l’incidenza dei
pensionarti tra gli utilizzatori delle seconde case è superiore (28%) rispetto a quella degli
ultrasessantaquattrenni. D’altro canto sono molto pochi (8%) i giovanissimi al di sotto dei
25 anni). Le quote maggiori riguardano le persone giovani (dai 25 ai 44 anni): 40% e
quelle di mezza età (dai 45 a 64 anni): 32%.
Quanto a condizioni professionali, il “popolo delle seconde case” è molto variegato,
anche se prevalgono – come è del resto ovvio – persone del ceto medio e medio alto. Gli

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imprenditori, i dirigenti e i professionisti sono circa il 15%, mentre una quota maggiore
(34%) è costituita da impiegati, insegnanti, commercianti e artigiani. Quasi assenti coloro
che si qualificano operai. Elevata, oltre a quella, già richiamata, dei pensionati (28%)
quella delle persone che si qualificano come semplici casalinghe (31%).
Ancor oggi il 60% circa delle persone presenti nelle seconde case dichiara di
soggiornarvi abitudinariamente, seppure per periodi di tempo diversi lungo il corso di ogni
anno, circa il 22% consuetudinariamente, ma con soggiorni molto irregolari, solo il 18%
dichiara di trovarsi al suo primo anno di soggiorno (in genere si tratta di affittuari a titolo
oneroso o di ospiti a titolo gratuito).
7.3. UTILIZZAZIONE STAGIONALE DELLE SECONDE CASE:
METODO DI STIMA SEGUITO
Nell’economia complessiva dei flussi turistici aventi come destinazione la città di
Sanremo, è rilevante cercare di valutare la distribuzione, nei varî periodi dell’anno, delle
presenze nelle seconde case utilizzate per scopi turistici.
Si tratta, tuttavia, di una valutazione tutt’altro che agevole. Infatti una stima indiretta
basata – come per la valutazione dei flussi annui – sui consumi elettrici, sarebbe fuorviante
a motivo dei già ricordati (e frequenti) conguagli a posteriori degli effettivi consumi
elettrici bimestrali, di fatto stimati, ma non riscontrati, dalle società elettriche per singoli
bimestri di erogazione dell’energia. D’altro canto una stima puntuale – che sarebbe ora
possibile grazie alla diffusione dei contatori in tecnica elettronica – non è stata effettuata
sia per l’indisponibilità delle società elettriche a sviluppare un’elaborazione “ad hoc” dei
dati in loro possesso, sia per l’ancora limitata diffusione delle nuove apparecchiature al
momento dell’analisi, sia per la successiva liberalizzazione delle vendite dell’energia
elettrica anche agli utenti domestici che, almeno in linea teorica, comporta la presenza
ovunque di una pluralità di operatori ed il venir meno della differenziazione tariffaria per le
seconde case.
Si è pertanto seguita un’altra – più complessa ed inevitabilmente meno affidabile –
procedura di stima indiretta.

7. 173
Grazie alla collaborazione del Servizio di Igiene Urbana del Comune di Sanremo si
sono anzitutto considerate le quantità (ton.) di rifiuti solidi urbani raccolte nel territorio
comunale e le quantità pro-capite rilevate per la popolazione residente (attorno ai 49
kg/mese, con lievissimi scarti da un anno all’altro).
Si è quindi dedotta la quantità media mensile dei residenti e si è attribuita la medesima
quantità media mensile pro-capite ridotta del 20% ai turisti ospiti di esercizi alberghieri ed
extra-alberghieri rilevati ufficialmente. Ovviamente la produzione di rifiuti solidi urbani in
questi casi è prevalentemente “indiretta”. Si è infine attribuita la quantità residua ai turisti
ospiti di seconde case, verificando che la loro produzione media annua rapportata alle loro
presenze (vds. precedente stima) corrispondesse grosso modo a quella dei residenti. La
verifica ha evidenziato – come ci si attendeva – uno scarto, attribuibile probabilmente ai
flussi escursionistici ed al 20% delle seconde case da noi considerate come destinate ad usi
non turistici.
Data la contenuta e giustificata entità delle differenze di cui sopra, dopo aver attribuito
la differenza imputabile a seconde case non ad uso turistico in misura omogenea per i vari
mesi dell’anno e quella attribuibile all’escursionismo in misura corrispondente alla
distribuzione mensile delle presenze negli esercizi alberghieri ed extralberghieri, le
presenze annue nelle seconde case sono state distribuite per singoli mesi in funzione delle
quantità differenziali mensili residue di rifiuti solidi urbani.
7.4. RISULTATI DELLA STIMA E LORO PRINCIPALI IMPLICAZIONI
I risultati della stima, espressi in numero di presenze mensili, sono i seguenti:

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MESE VALORE
ASSOLUTO
% SUL TOTALE
ANNUO
Gennaio 120.000 4,2
Febbraio 110.000 2,5
Marzo 210.000 7,4
Aprile 244.000 8,6
Maggio 327.000 11,5
Giugno 221.000 9,2
Luglio 412.000 14,5
Agosto 486.000 17,1
Settembre 236.000 8,3
Ottobre 170.000 6,0
Novembre 111.000 3,9
Dicembre 193.000 6.8
TOTALE ANNO 2.840.000 100,0
Pur trattandosi – come già si è visto – del risultato di una stima indiretta, non priva di
elementi aleatori e di assunzioni implicite non empiricamente verificate, la distribuzione
mensile delle presenze turistiche nelle seconde case può dare un’idea della differente
struttura che assumono a Sanremo i soggiorni turistici negli esercizi alberghieri ed extra-
alberghieri da un lato e quelli nelle seconde case dall’altro. Come già si è visto, i primi
sono caratterizzati da durate singole molto limitate (attorno ai 3 pernottamenti medi) i
secondi da durate plurime prolungate (135 pernottamenti in media nello stesso anno). Tutto
ciò è ovvio, se si tengono presenti: da un lato la già documentata tendenza generale di
lungo periodo a ridurre le durate dei soggiorni alberghieri, dall’altro quella, abbastanza
tipica dell’area sanremese, ad utilizzare le seconde case disponibili anche con una pluralità
di soggiorni lungo il corso dell’anno, secondo una logica che abbiamo precedentemente
denominato di “presenze semistanziali di non residenti”, rese possibili dalle favorevoli
condizioni climatiche anche autunnali e primaverili e dalla pluralità di fattori di attrattiva
che offre la città.
Come influiscono queste diverse modalità di utilizzazione sulle presenze turistiche
complessive nei vari medi dell’anno? Per cercare di rispondere a questo interrogativo,

9. 175
particolarmente rilevante anche in relazione alle strategie di marketing sottostanti
all’offerta di eventi di attrazione da un lato e di intrattenimento dall’altro nei vari periodi
dell’anno, si possono anzitutto stimare, nell’ipotesi semplificatrice che il 90% della
popolazione residente (56.269 individui al 31/12/2006) sia costantemente presente nella
città, i seguenti “carichi” medi mensili di popolazione turistica presente a Sanremo (va
sottolineato che sono esclusi i flussi escursionistici, particolarmente intensi in occasione di
determinati eventi ed in determinati periodi dell’anno, nonché le presenze non turistiche in
seconde case da parte di individui non appartenenti a nuclei familiari sanremesi,
trascurabili e comunque non stimabili).
Popolazione turistica alloggiata
Mesi 90%
Popolazione
residente
In esercizi
alberghieri ed
extralberghieri
In seconde case
Popolazione
totale
Gennaio 50.600 1.800 3.100 55.500
Febbraio 50.600 1.900 2.000 54.500
Marzo 50.600 1.900 5.600 58.100
Aprile 50.600 2.600 6.500 59.700
Maggio 50.600 2.300 8.400 61.300
Giugno 50.600 2.800 7.000 60.400
Luglio 50.600 3.500 10.600 64.700
Agosto 50.600 4.100 12.500 67.200
Settembre 50.600 2.700 6.300 59.600
Ottobre 50.600 1.400 4.400 56.400
Novembre 50.600 1.000 3.000 54.600
Dicembre 50.600 1.200 5.000 56.800
Come si può osservare, le grandi dimensioni demografiche della città di Sanremo,
nonostante l’intensità dei flussi turistici, che vi si dirigono, unitamente alla distribuzione di
tali flussi anche in mesi diversi da quelli della punta estiva, determinano incidenze della
popolazione turistica media mensile relativamente contenute rispetto ad altri centri che
presentano una “monocultura” turistica, anche nei mesi estivi “di punta” (32,8% circa in

10. 176
agosto). Si può tuttavia stimare che nelle due settimane di punta si giunga ad un’incidenza
più elevata (attorno al 37-38%), contro incidenze medie nei mesi primaverili e di prima
estate (marzo, aprile, maggio, giugno) del 22% circa.
Qual è, infine, la diversa struttura delle distribuzioni mensili delle presenze turistiche in
esercizi alberghieri ed extra-alberghieri da un lato e in seconde case dall’altro? Per
rispondere sinteticamente a questo interrogativo, è utile confrontare gli indici delle
presenze mensili risultanti dai loro scarti rispetto alla media teorica (fatta uguale a 1) in
ipotesi di equidistribuzione delle presenze annuali, come è specificato nel seguente
prospetto riferito, per omogeneità con quanto stimato per le seconde case, ai valori annui
medi del triennio 2004-2006:
Mesi Indici %
Presenze in
alberghi ed
extralbergh.
Presenze in
seconde case
Presenza in
alberghi ed
extralbergh. sul
totale
Presenze in
seconde case sul
totale
Gennaio 0,71 0,50 37,0 63,0
Febbraio 0,78 0,30 49,6 51,4
Marzo 0,85 0,89 25,7 74,3
Aprile 0,92 1,03 25,09 74,1
Maggio 1,03 1,38 21,3 78,7
Giugno 1,21 1,10 28,4 71,6
Luglio 1,56 1,74 24,6 75,4
Agosto 1,86 2,05 24,8 75,2
Settembre 1,19 1,00 30,4 69,6
Ottobre 0,61 0,72 23,6 76,4
Novembre 0,43 0,47 23,2 76,8
Dicembre 0,55 0,82 19,7 80,3
Se si ipotizza che la distribuzione temporale delle presenze in seconde case dipenda in
larga misura dai periodi di soggiorno, in buona parte plurimi, scelti dai loro proprietari ed
ospiti e sia poco influenzata dagli eventi che vengono finalizzati all’attrazione offerti a
Sanremo nei vari periodi dell’anno, ma sia maggiormente connessa con la collocazione dei

11. 177
“ponti”, cui si collegano a loro volta eventi di intrattenimento, e se si tiene conto che gli
eventi di attrazione generano presenze in larga misura nelle strutture ricettive alberghiere, è
possibile spiegare, almeno in parte, la differente distribuzione degli indici mensili sopra
riportati. In particolare: da gennaio ad aprile (con l’eccezione di marzo, forse imputabile
all’uso anche delle seconde case per ospitare persone presenti per il Festival della Canzone
che si collocava nei tre anni presi come riferimento (2004-2006) prevalentemente agli inizi
di tale mese) gli indici sono superiori per le presenze nelle strutture ricettive alberghiere ed
extra-alberghiere “ufficiali”; nel mese di maggio si ha una situazione opposta; una modesta
differenza caratterizza i mesi di “punta” estiva (luglio agosto) nei quali gli indici sono
comunque di nuovo superiori per le seconde case; restano abbastanza equilibrate nei mesi
della tarda estate ed autunnali e si differenziano fortemente a vantaggio delle seconde case
nel periodo di S. Ambrogio-Immacolata e nel periodo natalizio.
Va comunque sottolineato che in tutti i mesi dell’anno, ad esclusione di gennaio,
febbraio e settembre gli ospiti della città di Sanremo presenti nelle seconde case sono più
del 70% degli ospiti complessivi, con incidenze superiori al 75% nei mesi della “punta
estiva (luglio-agosto) e nei mesi autunnali turisticamente poco rilevanti nel loro complesso
(ottobre, novembre) e con un’incidenza addirittura superiore all’80% in dicembre (festività
natalizie), mese turisticamente non molto rilevante per gli esercizi alberghieri ed extra-
alberghieri di Sanremo.