1. Hypotheekinformatie
Kenmerken van diverse basisvormen van hypothecaire leningen
Dorpsstraat 56
2712 AM ZOETERMEER
Tel: (079) 3 167 167
0
Fax: (079) 3 160 562
E-mail: info@dedriekastelen.nl
Website: www.dedriekastelen.nl
2. Wat is een hypotheek?
Een hypotheek is in theorie een zekerheidsrecht. Wanneer u een hypotheek afsluit, geeft u het
recht van hypotheek aan de geldverstrekker. Dit recht van hypotheek geldt als zekerheid voor de
terugbetaling van de lening. In de praktijk betekent dit dat een hypotheek een geldlening is,
waarbij een onroerende zaak, bijvoorbeeld een woning, als onderpand dient. Wanneer u de
geldlening niet terugbetaalt, heeft de geldverstrekker het recht de woning te verkopen. Uit de
opbrengst daarvan kan de lening dan, geheel of gedeeltelijk, worden afgelost.
Een hypotheek bestaat meestal uit drie onderdelen:
1. Geldlening: Over het bedrag dat geleend wordt, moet hypotheekrente betaald worden. De
hoogte van deze rente hangt onder andere af van de hoogte van de lening, de hypotheekvorm,
de duur van de rentevaste periode en de economische situatie in Nederland.
2. Aflossing: Het bedrag dat geleend wordt, moet worden terugbetaald aan de geldverstrekker.
Dit kan tijdens of aan het einde van de looptijd van de lening. Voor de verschillende manieren
van aflossen, zijn meerdere hypotheekproducten in de markt.
3. Verzekeringsdekkingen: Om de risico’s die gepaard gaan bij het afsluiten van een hypotheek
te beperken, kunt u een verzekering afsluiten. Voorbeelden van risico’s zijn:
arbeidsongeschiktheid, overlijden en werkloosheid.
3. Annuïteitenhypotheek
Typerend voor een annuïteitenhypotheek is de constante bruto hypotheeklast zolang het te
betalen rentepercentage gelijk blijft. In de beginjaren wordt hoofdzakelijk rente betaald en
slechts weinig afgelost. De laatste jaren is de verhouding omgekeerd (veel aflossing en weinig
rente). Hierdoor zal de netto hypotheeklast geleidelijk stijgen doordat het rentebestanddeel dat
jaarlijks fiscaal aftrekbaar is steeds kleiner wordt. Omdat de eerste jaren weinig wordt afgelost
daalt de schuld slechts langzaam. Relatief gezien wordt over de gehele looptijd aanzienlijk meer
rente betaald dan bij een lineair afgeloste lening. Deze hypotheekvorm voorziet niet in een
dekking bij overlijden. Een passende overlijdensrisicoverzekering kan apart worden afgesloten.
Lineaire hypotheek
Bij een lineaire hypotheek ligt de nadruk op een snelle aflossing van de lening. Doordat de
schuld sterk afneemt, is ten opzichte van andere aflossingsvormen het te verwachten
belastingvoordeel lager. Bij dit systeem liggen zowel de bruto als netto hypotheeklasten in het
begin van de looptijd het hoogst. Wel zullen deze lasten geleidelijk dalen. Over de gehele
looptijd van de lening gezien, wordt door de structuur van het aflossingspatroon (in vergelijking
met andere constructies) bij een lineair afgeloste hypotheek de minste rente betaald. Deze
hypotheekvorm voorziet niet in een dekking bij overlijden. Een passende
overlijdensrisicoverzekering kan apart worden afgesloten.
4. Spaarhypotheek
Een spaarhypotheek is een hypotheekvorm waarbij de lening in principe pas op de einddatum
afgelost wordt met de gegarandeerde uitkering van de spaarpolis waar u gedurende de looptijd
van de lening premie voor betaalt. In geval van eerder overlijden (voor de einddatum) zal de
lening over het algemeen geheel worden afgelost met de polisuitkering die dan plaatsvindt.
Voor het afsluiten van deze hypotheekvorm speelt het te verwachten belastingvoordeel een
doorslaggevende rol. U bent namelijk over de gehele looptijd rente verschuldigd over de volle
hypotheek. Fiscaal levert dit de maximaal mogelijke hypotheekrente aftrek op. Daarnaast levert
deze hypotheekvorm weinig risico op, van te voren staat immers het uit te keren bedrag op
einddatum of bij eerder overlijden vast. Deze producten kennen meestal een opslag op de
hypotheekrente van 0,2% a 0,3%.
Aflossingsvrije hypotheek
Bij een aflossingsvrije hypotheek wordt volstaan met het betalen van rente. Aflossing van de
lening gebeurt in principe aan het eind van de leningperiode of als het onderpand wordt
verkocht. U bent dus gedurende de gehele looptijd van de lening rente verschuldigd over de
volle hypotheeksom. Fiscaal levert dat dan ook de maximaal mogelijke renteaftrek op.
Vergeleken met andere hypotheekvormen heeft u bij de aflossingsvrije hypotheek de laagste
netto maandlasten. De hoogte van een aflossingsvrije lening is per geldverstrekker verschillend.
Over het algemeen geldt dat een aflossingsvrije hypotheek maximaal tussen de 75% tot 100 %
van de executiewaarde kan bedragen. Deze hypotheekvorm voorziet niet in een dekking bij
overlijden. Een passende overlijdensrisicoverzekering kan apart worden afgesloten.
5. Traditionele levenhypotheek
Kenmerkend voor de levenhypotheek is dat gedurende de looptijd van de lening niet wordt
afgelost. Met de te verwachten opbrengst van de afgesloten levensverzekering wordt een
kapitaal opgebouwd om de lening aan het eind van de looptijd geheel of gedeeltelijk af te
lossen. Of de lening aan het eind van de looptijd geheel kan worden afgelost is afhankelijk van
het behaalde rendement en/of eventuele winstdeling. Naast de verschuldigde rente is ook
premie verschuldigd voor aflossing en overlijdensrisicodekking. De bruto en netto hypotheeklast
blijft constant zolang het te betalen rentepercentage niet verandert. Omdat de lening in principe
pas op einddatum wordt afgelost, wordt de gehele looptijd van de lening rente over de volle
hypotheeksom betaald. Fiscaal levert dit de maximaal mogelijke renteaftrek op.
Hypotheek met beleggings-/effectenrekening (Box 3)
Een effectenhypotheek of een hypotheek waaraan een beleggingsrekening is verbonden, is in
feite een aflossingsvrije geldlening die op einddatum geheel of gedeeltelijk wordt afgelost met
de opbrengst van een eerste en/of periodieke inleg in een effectenportefeuille. Het resultaat
van de belegde gelden is afhankelijk van het geprognosticeerde rendement van de
effectenportefeuille. Om een optimaal rendement te behalen, zult u gedurende de looptijd van
de lening voortdurend de spaar- en beleggingsmarkt in het oog moeten houden. Het opbouwen
van de aflossing van de hypotheek brengt derhalve een aantal risico's met zich mee. Omdat de
lening in principe pas op einddatum wordt afgelost, wordt de gehele looptijd van de lening rente
over de volle hypotheeksom betaald. Fiscaal levert dit de maximale renteaftrek op. Deze
hypotheekvorm voorziet niet in een dekking bij overlijden. Een passende
overlijdensrisicoverzekering kan apart worden afgesloten.
6. Beleggingshypotheek universal life, unit linked (hybride)
Deze hypotheekvorm is een variant op de levenhypotheek: gedurende de looptijd van de lening
wordt in principe niet afgelost; met de opbrengst van de verzekering op de einddatum kan de
lening geheel of gedeeltelijk worden afgelost. Universal Life-verzekeringen onderscheiden zich
van traditionele verzekeringen doordat zij flexibeler zijn en de verzekering sneller kan worden
aangepast aan gewijzigde omstandigheden. De in de premie begrepen spaardelen worden
belegd in aandelen of obligaties (unit linked) en vaak ook deels gespaard op een rekening met
hypotheekrentevergoeding en opbrengstgarantie (indien zowel kan worden belegd als gespaard
spreken we van een hybride product). De totale opbrengst op de einddatum is voor het niet
gegarandeerde deel afhankelijk van het koersverloop gedurende de looptijd van de hypotheek:
de hoogte en het karakter van de aandelenmix bepaalt het risico. De hoogte van de
verschuldigde premie is sterk afhankelijk van het geprognosticeerde rendement. Hoe hoger de
inschatting daarvan is, des te lager de verschuldigde premie. Dit product voorziet standaard in
een dekking bij overlijden, waarbij dient te worden opgemerkt dat wanneer de
beleggingsresultaten tegenvallen, de waarde opbouw in de polis tekort schiet. Hierdoor blijft de
jaarlijks te verzekeren overlijdensdekking te hoog. Met tot gevolg onvoorzien stijgende
risicopremies en het spaardeel in de vooraf afgesproken verzekeringspremie wordt kleiner en
kan zelfs negatief worden. Dit kan deels ondervangen worden door te rekenen met lagere
beleggingsrendementen. Houdt u er rekening mee dat in het verleden gerealiseerde
rendementen geen garantie bieden voor de toekomst. Omdat de lening in principe pas op
einddatum wordt afgelost, wordt de gehele looptijd van de lening rente over de volle
hypotheeksom betaald. Fiscaal levert dit de maximale renteaftrek op.
7. Hypotheek met spaar-/beleggings-/effectenrekening
Een effectenhypotheek of een hypotheek waaraan een beleggingsrekening is verbonden, is in
feite een aflossingsvrije geldlening die op einddatum geheel of gedeeltelijk wordt afgelost met
de opbrengst van een eerste en/of periodieke inleg in een effectenportefeuille, al of niet in
combinatie met een overlijdensrisicoverzekering.
Het resultaat van de belegde gelden is afhankelijk van het geprognosticeerde rendement van de
effectenportefeuille. Om een optimaal rendement te behalen, zult u gedurende de looptijd van
de lening voortdurend de spaar- en beleggingsmarkt in het oog moeten houden. Het opbouwen
van de aflossing van de hypotheek brengt derhalve een aantal risico's met zich mee.
Naast een rekening op basis van beleggingen bestaan er ook producten die gebaseerd zijn op
sparen of een combinatie van sparen en beleggen kennen. Per 1 januari 2008 bestaat de
mogelijkheid om een geblokkeerde spaarrekening (Spaarrekening Eigen Woning) of
geblokkeerde beleggings-/effectenrekening (Beleggingsrecht Eigen Woning) te openen. De inleg
en het rendement mogen alleen worden aangewend om de eigenwoningschuld af te lossen. We
spreken hier over het zgn. Banksparen. Het product wordt net als de Kapitaalverzekering Eigen
Woning belast in Box 1 (en moet voldoen aan dezelfde eisen als de KEW). In het kader van
Banksparen bieden enkele aanbieders producten aan waarmee tegen de hypotheekrente
gespaard kan worden (zoals bij de spaarhypotheek en zgn. hybride verzekeringen).
Omdat de lening in principe pas op einddatum wordt afgelost, wordt de gehele looptijd van de
lening rente over de volle hypotheeksom betaald. Fiscaal levert dit de maximale renteaftrek op
8. Krediethypotheek
Een krediethypotheek is in feite een lening zonder een vaste of verplichte aflossing. U spreekt
met de geldverstrekker een zogenaamde kredietlimiet af. Dat wil zeggen dat u tot een bepaald
bedrag (meestal tot maximaal 75% van de executiewaarde) geld op kunt nemen. Het bijzondere
van een krediethypotheek is dat u eventueel afgeloste bedragen weer kunt opnemen. Alleen
over de opgenomen bedragen betaalt u rente. Aflossing van de lening gebeurt in principe aan
het eind van de leningsperiode of als het onderpand wordt verkocht. De rente van een
krediethypotheek is vaak variabel.
9. Beleggingsrecht (BEW) en Spaarrekening (SEW) Eigen Woning (“Banksparen”)
M.i.v. 1 januari 2008 is de mogelijkheid geïntroduceerd om via een speciale geblokkeerde spaar-
of beleggingsrekening fiscaal vrijgesteld te sparen of te beleggen voor de aflossing van de eigen
woningschuld. Deze zogenoemde 'spaarrekening eigen woning' (SEW) en 'beleggingsrecht eigen
woning' (BEW) worden aangeboden door de banken en andere financiële instellingen. Deze
spaar- en beleggingsvormen worden fiscaal zoveel mogelijk gelijk behandeld als de
Kapitaalverzekering Eigen Woning (KEW). De voorwaarden waaraan de BEW en SEW moeten
voldoen om tot een onbelaste uitkering te leiden, komen in grote lijnen overeen met de
voorwaarden die gelden voor de KEW.
Het doel is om onbelast een bedrag te sparen waarmee u de eigenwoningschuld kunt aflossen.
Dat bedrag heet de kapitaalsuitkering. Deze uitkering is onbelast tot maximaal de schuld op de
eigen woning, met een maximum per persoon van € 151.000 (2011). U bent verplicht de
uitkering te gebruiken om de eigenwoningschuld af te lossen.
Het rente- of beleggingsvoordeel begrepen in de uitkeringen uit een kapitaalverzekering eigen
woning (KEW), een spaarrekening eigen woning (SEW) of beleggingsrecht eigen woning (BEW)
TEZAMEN is onbelast als de uitkering niet meer bedraagt dan:
• € 34.900 (2012) bij 15 t/m 19 jaar premiebetaling
• € 154.000 (2012) bij 20 jaar of meer premiebetaling.
De totale vrijstelling kan nooit meer bedragen dan € 154.000 (2012) per belastingplichtige
gedurende zijn leven.
10. Overige kenmerken BEW en SEW:
• tenminste 15 jaar premie storten;
• slechts 1 maal deblokkeren ter aflossing van de eigenwoning schuld;
• de hoogste inleg (per jaar) is maximaal 10 maal de laagste inleg (per jaar);
• inkomsten (rente en/of beleggingsrendement) van de rekening worden op de rekening
bijgeboekt;
• de kredietinstelling moet het bankbedrijf uitoefenen;
• als de rekening niet meer aan deze voorwaarden voldoet is de rekening gedeblokkeerd. Er
dient dan belasting betaald te worden;
• bij scheiding of beëindiging van een samenlevingsovereenkomst mag het vermogen worden
verdeeld. Als de rekening later weer aan de voorwaarden voldoet kan deze opnieuw worden
ingezet als BEW/SEW;
• gedeeltelijke deblokkering is gelijk aan gehele deblokkering;
• de blokkering loopt maximaal 30 jaar;
• bij overlijden wordt de rekening geacht te zijn gedeblokkeerd vlak voor het overlijden.
Let op:
Bij het overhevelen van een spaarvermogen van Box 3 naar Box 1 in verband met het kopen van
een woning en het afsluiten van een hypotheek geldt voor de BEW en de SEW de
omzettingsdatum als ingangsdatum. Voor de KEW is dit niet het geval en geldt de
oorspronkelijke ingangsdatum van de spaarpolis. Dit is relevant voor de minimaal 15 of 20 jarige
spaartermijn i.v.m. de onbelaste uitkering ter aflossing van de hypotheek. Voor de BEW en de
SEW geldt dat het overgehevelde bedrag wordt gezien als de eerste storting waarbij rekening
moet worden gehouden met de bandbreedte van 1:10.
Over het opgebouwde vermogen van de BEW, de SEW en de KEW zal bij overlijden
successierecht moeten worden betaald.
