Presentatie van Taco van Hoek, directeur Economisch Instituut voor de Bouw, tijdens de Syntrus Achmea Themabijeenkomst Vastgoed op 11 oktober 2012; Blik op Transformatie. Bezuinigen, hervormen en investeren. Wat zijn de vooruitzichten op macroeconomisch niveau? Hoe krijgen we de woningmarkt in beweging? Wat zijn de effecten van het overheidsbeleid?

1. Bezuinigen, hervormen
en investeren
Taco van Hoek
Directeur EIB
Beleggingsdag Syntrus Achmea RE&F – Maarssen, 11 oktober 2012 1

2. Inhoud
Drie vragen
• Wat zijn de vooruitzichten op macroniveau?
• Hoe krijgen we de woningmarkt in beweging?
• Wat zijn de beleidsimplicaties?
Beleggingsdag Syntrus Achmea RE&F – Maarssen, 11 oktober 2012 2

3. Vooruitzichten op macroniveau
Economische ontwikkeling
2009 2010 2011 2012 2013 2014/17
BBP -3,7 1,6 1,0 -½ ¾ 1½
Productie marktsector -5,6 1,1 1,4 -1¼ 1 1¾
Werkgelegenheid (arb.jr) -2,2 -1,8 0,4 0 -1 -¼
Koopkracht (mediaan) 1,7 -0,5 -0,9 -1¾ -¾ 0
Beleggingsdag Syntrus Achmea RE&F – Maarssen, 11 oktober 2012 3

4. Vooruitzichten op macroniveau
Zware terugval bouwinvesteringen
Miljard €
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0
2008 2009 2010 2011 2012 2013
Beleggingsdag Syntrus Achmea RE&F – Maarssen, 11 oktober 2012 4

5. Vooruitzichten op macroniveau
Gunstige uitgangspositie voor herstel
400.000
350.000
300.000
250.000
200.000
150.000
100.000
50.000
0
2005-2008 2009-2013 2014-2017
Huishoudens Woningvoorraad
Beleggingsdag Syntrus Achmea RE&F – Maarssen, 11 oktober 2012 5

6. Effecten overheidsbeleid
Herstel bouwinvesteringen versterkt
economische groei
Volume investeringen
gebouwen (miljard €) Verschil
in %-bbp
5% 2¾%
2013 30,1 30,1 0
2014 31,6 31,0 0,1
2015 33,2 31,9 0,3
2016 34,8 32,9 0,5
2017 36,6 33,8 0,6
Beleggingsdag Syntrus Achmea RE&F – Maarssen, 11 oktober 2012 6

7. Effecten overheidsbeleid
Effecten volgens Centraal Planbureau
Welvaart Woningvraag
Leenregels starters n.b. n.b.
HRA beperken positief negatief
Huurliberalisatie positief positief
Overdrachtsbelasting afschaffen positief positief
Beleggingsdag Syntrus Achmea RE&F – Maarssen, 11 oktober 2012 7

8. Effecten overheidsbeleid
Meer kredietruimte voor starters brengt
doorstroming op gang
Verhogen kredietruimte voor starters
Gerantsoeneerde starters
Starterswoningen
Overige starters
Laag middensegment
Prijsstabilisatie Hoog middensegment
Hoog segment
Beleggingsdag Syntrus Achmea RE&F – Maarssen, 11 oktober 2012 8

9. Effecten overheidsbeleid
Hypotheekrente en rente op staatsleningen
6,0
5,5
5,0
4,5
4,0
3,5
3,0
2,5
2,0
1,5
1,0
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Hypotheekrente 5 - 10 jaar Staatsobligatie 10 jaar
Beleggingsdag Syntrus Achmea RE&F – Maarssen, 11 oktober 2012 9

10. Effecten overheidsbeleid
Hypotheekrente: internationaal perspectief
6,0 Hypotheekrente 5-10 jaar
5,5
5,0
4,5
4,0
3,5
3,0
2,5
2,0
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Nederland Duitsland Frankrijk België
Beleggingsdag Syntrus Achmea RE&F – Maarssen, 11 oktober 2012 10

11. Effecten overheidsbeleid
HRA: harde landing dreigt
• HRA heeft sterk effect op relatieve prijs wonen
• Terugsluizen via inkomstenbelasting lost probleem
relatieve prijs niet op
• Afschaffen in stappen beperkt vraaguitval maar zeer
ten dele
Beleggingsdag Syntrus Achmea RE&F – Maarssen, 11 oktober 2012 11

12. Effecten overheidsbeleid
HRA: omvangrijk transitieprobleem
Miljard €
3,5
Verlies aan bouwproductie
3,0
2,5
2,0
1,5
1,0
0,5
0,0
0 5 10 15 20 25 30 35
Beleggingsdag Syntrus Achmea RE&F – Maarssen, 11 oktober 2012 12

13. Effecten overheidsbeleid
Waarom moet de HRA verdwijnen?
• Het gaat allemaal om vertrouwen
• Alleen afschaffen geeft vertrouwen
• Want: de HRA is onhoudbaar
Beleggingsdag Syntrus Achmea RE&F – Maarssen, 11 oktober 2012 13

14. Effecten overheidsbeleid
Is de HRA onhoudbaar?
• Nieuwe schuld
– annuïtair aflossen: bijna halvering renteaftrek
– vergrijzing dempt aanwas
• Bestaande schuld
– € 200 miljard aflossingen, 2015-2030
– aflossingsvrije renteaftrek vervalt na 30 jaar
– inflatie erodeert bestaande schuld
Beleggingsdag Syntrus Achmea RE&F – Maarssen, 11 oktober 2012 14

15. Effecten overheidsbeleid
Woningbezit en –schuld naar leeftijd
x 1.000 €
300
250
200
150
100
50
0
< 25 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60-65 65-70 70-75 75+
Waarde eigen woning Hypotheekschuld
Beleggingsdag Syntrus Achmea RE&F – Maarssen, 11 oktober 2012 15

16. Effecten overheidsbeleid
Schulden beperkt bij hoge inkomens
6
Loan-to-income
5
4
3
2
1
0
10.000 50.000 100.000 150.000 200.000
Beleggingsdag Syntrus Achmea RE&F – Maarssen, 11 oktober 2012 16

17. Effecten overheidsbeleid
Onderconsumptie sociale huurders
Woz-waarde
300.000
250.000
200.000
150.000
100.000
50.000
Bruto huishoudinkomen
0
20.000 40.000 60.000 75.000
Kopers Sociale huurders
Beleggingsdag Syntrus Achmea RE&F – Maarssen, 11 oktober 2012 17

18. Effecten overheidsbeleid
Commerciële huurmarkt: groei doelgroep
x 1.000
1.100 Huishoudens in leeftijd 24 t/m 32 jaar
1.050
1.000
950
900
850
2010 2020 2030 2040
Beleggingsdag Syntrus Achmea RE&F – Maarssen, 11 oktober 2012 18

19. Effecten overheidsbeleid
Commerciële huurmarkt:
marktaandeel zal groeien
• Liberalisatie sociale huursector: serieuze kans
– boven € 43.000: 400.000 huishoudens
– tussen € 34.000 en € 43.000: 300.000 huishoudens
• Wel zal grootste deel kiezen voor koopsector
• Niettemin: serieuze groeikansen
Beleggingsdag Syntrus Achmea RE&F – Maarssen, 11 oktober 2012 19

20. Effecten overheidsbeleid
Verlagen overdrachtsbelasting
• Effectief en efficiënt instrument
• Kwaliteitsgroei realiseerbaar tegen duidelijk lagere kosten
Beleggingsdag Syntrus Achmea RE&F – Maarssen, 11 oktober 2012 20

21. Beleidsimplicaties
Beleidsimplicaties
• Kredietregels starters verruimen, toestroom kapitaal in
hypotheekmarkt
• Nieuwe ingrepen hypotheekrenteaftrek voorkomen
• Huurliberalisatie: meer vraag en dynamiek
• Goede perspectieven commerciële huurmarkt
• Verlagen overdrachtsbelasting: effectief en efficiënt
Beleggingsdag Syntrus Achmea RE&F – Maarssen, 11 oktober 2012 21