Dự án đầu tư khu dân cư cao cấp

KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND MỄ TRÌ
ĐƠN VỊ TƯ VẤN:
CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN ĐẦU TƯ
THẢO NGUYÊN XANH
THUYẾT MINH DỰ ÁN
NHÀ ĐẦU TƯ:
Hà Nội – 11/2014
Địa điểm đầu tư:
CHỦ ĐẦU TƯ:

ĐƠN VỊ TƯ VẤN:
CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN ĐẦU TƯ THẢO NGUYÊN XANH
THUYẾT MINH DỰ ÁN
KHU DÂN CƯ CAO CẤP
CITYLAND MỄ TRÌ
Địa điểm đầu tư: Lô đất CQ1.1, P. Mễ Trì, Q. Nam Từ Liêm, TP. Hà Nội
Hà Nội – 11/2014
CHỦ ĐẦU TƯ ĐƠN VỊ TƯ VẤN
CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ
THẢO NGUYÊN XANH
NHÀ ĐẦU TƯ

DỰ ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP
MỤC LỤC
CHƯƠNG I: TÓM TẮT DỰ ÁN.....................................................................................1
I.1. Thông tin chủ đầu tư..........................................................................................1
I.2. Thông tin nhà đầu tư..........................................................................................1
I.3. Thông tin dự án.................................................................................................1
CHƯƠNG II: CĂN CỨ ĐẦU TƯ DỰ ÁN......................................................................3
II.1. Căn cứ pháp lý ................................................................................................3
II.2. Phân tích địa điểm đầu tư.................................................................................6
II.2.1. Vị trí địa lý ..................................................................................................6
II.2.2. Hiện trạng khu đất đầu tư dự án...................................................................7
II.2.3. Tiện ích vùng đầu tư dự án.........................................................................10
II.2.4. Quy hoạch phát triển xung quanh khu vực dự án.......................................10
II.3. Phân tích thị trường........................................................................................12
II.3.1. Tình hình kinh tế vĩ mô..............................................................................12
II.3.2. Thị trường phân khúc biệt thự/nhà phố tại Hà Nội.....................................13
II.3.3. Các dự án cạnh tranh tại Hà Nội................................................................14
II.4. Kết luận sự cần thiết phải đầu tư dự án..........................................................15
CHƯƠNG III: PHÂN TÍCH DỰ ÁN.............................................................................16
III.1. Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật .........................................................................16
III.1.1. Căn cứ xây dựng.......................................................................................16
III.1.2. Chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật cơ bản phần kiến trúc.........................................16
III.1.3. Chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật cơ bản phần phần hạ tầng kỹ thuật.....................16
III.2. Thiết kế quy hoạch kiến trúc.........................................................................17
III.2.1. Cơ cấu quy hoạch.....................................................................................17
III.2.2. Quy hoạch sử dụng đất cho nhà trẻ, nhà ở thấp tầng, cây xanh................19
III.2.3. Bố cục không gian kiến trúc.....................................................................22
III.2.4. Phối cảnh khu nhà ở thấp tầng..................................................................22
III.3. Sự độc đáo của dự án....................................................................................30
CHƯƠNG IV: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG - AN TOÀN PCCC............31
IV.1. Đánh giá tác động môi trường......................................................................31
IV.1.1. Giới thiệu chung.......................................................................................31
IV.1.2. Các căn cứ lập báo cáo đánh giá tác động môi trường..............................31
IV.1.3. Phạm vi, giới hạn đánh giá và định hướng quy hoạch..............................32

IV.1.4. Hiện trạng các vấn đề môi trường chính...................................................32
IV.1.5. Khái quát việc phát triển đô thị trong khu vực..........................................33
IV.2. Dự báo các tác động tới môi trường của dự án.............................................33
IV.2.1. Trong quá trình thi công xây dựng...........................................................33
IV.2.2. Trong quá trình sử dụng...........................................................................34
IV.3. Những biện pháp khống chế tác động của dự án tới môi trường...................34
IV.3.1. Trong quá trình thi công xây dựng...........................................................34
IV.3.2. Trong quá trình sử dụng...........................................................................35
IV.4. Các vấn đề môi trường đã được giải quyết...................................................37
IV.5. An toàn PCCC..............................................................................................37
IV.6. Kết luận........................................................................................................37
CHƯƠNG V: TIẾN ĐỘ VÀ CÁC BƯỚC THỰC HIỆN DỰ ÁN KHU DÂN CƯ CAO
CẤP CITYLAND MỄ TRÌ..............................................................................................39
V.1. Tiến độ thực hiện dự án .................................................................................39
V.2. Các bước thực hiện dự án...............................................................................39
V.2.1. Lập và xin phê duyệt Quy hoạch chi tiết 1/500..........................................39
V.2.2. Thiết kế cơ sở, bản vẽ thi công..................................................................39
V.2.3. Thẩm định giá khu đất đầu tư....................................................................39
V.2.4. Xin cấp phép đầu tư dự án.........................................................................39
V.2.5. Nộp tiền sử dụng đất..................................................................................40
V.2.6. Xin chuyển sở hữu khu đất........................................................................40
V.2.7. Triển khai xây dựng và kinh doanh dự án..................................................40
CHƯƠNG VI: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN...................................................41
VI.1. Nội dung tổng mức đầu tư............................................................................41
VI.2. Kết quả tổng mức đầu tư...............................................................................42
CHƯƠNG VII: TIẾN ĐỘ ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN.......................................................43
VII.1. Nguồn vốn đầu tư của dự án........................................................................43
VII.1.1. Cơ cấu nguồn vốn và phân bổ vốn đầu tư...............................................43
VII.1.2. Tiến độ đầu tư và sử dụng vốn................................................................43
VII.1.3. Nguồn vốn thực hiện dự án ....................................................................43
VII.2. Phương vay và trả nợ...................................................................................43
CHƯƠNG VIII: HIỆU QUẢ KINH TẾ - TÀI CHÍNH.................................................44
VIII.1. Các thông số kinh tế và cơ sở tính toán......................................................44
VIII.2. Doanh thu của dự án..................................................................................44
VIII.3. Chi phí của dự án.......................................................................................45

VIII.4. Hiệu quả đầu tư của dự án..........................................................................45
VIII.5. Đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội .............................................................45
CHƯƠNG IX: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ...............................................................46

DỰ ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND
CHƯƠNG I: TÓM TẮT DỰ ÁN
I.1. Thông tin chủ đầu tư
- Chủ đầu tư :
- Thành lập :
- Trụ sở chính :
- Ngành nghề :
I.2. Thông tin nhà đầu tư
- Tên doanh nghiệp :
- Mã số doanh nghiệp :
- Ngày đăng ký :
- Thay đổi lần thứ 19 :
- Nơi cấp :
- Đại diện pháp luật : Bùi Mạnh Hưng Chức vụ: Tổng Giám đốc
- Địa chỉ trụ sở :
- Ngành nghề KD : Kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở
hữu, chủ sử dụng hoặc đi thuê
- Vốn điều lệ : 350 tỷ đồng
I.3. Thông tin dự án
- Tên dự án :
- Địa điểm :
- Quy mô : 6 ha
- Hình thức quản lý : Nhà đầu tư trực tiếp quản lý dự án thông qua ban quản lý do
nhà đầu tư thành lập.
- Mục đích đầu tư : Tạo lập không gian đô thị mới hiện đại, đồng bộ về hạ tầng
kỹ thuật, kiến trúc, môi trường và hạ tầng xã hội, khớp nối với các dự án lân cận đang
triển khai, cải tạo chỉnh trang đô thị góp phần phát triển văn hóa, kinh tế – xã hội của khu
vực phường Mễ Trì, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội.
- Phạm vi phân tích : Trong bản thuyết minh này, chúng tôi tập trung phân tích
phân khúc: Nhà ở thấp tầng (Khu biệt thự, nhà phố) dành cho người có thu nhập cao và
Trang 1

những tiện ích như nhà trẻ, cây xanh, giao thông với quy mô 6 ha. Đây sẽ là căn cứ để
nhà đầu tư xin phép đầu tư dự án; đồng thời cũng là cơ sở để nhà đầu tư thấy được kế
hoạch kinh doanh của phạm vi dự án này.
- Tổng đầu tư : 2.338.300.000.000 đồng (Hai ngàn ba trăm ba mươi tám tỷ
ba trăm triệu đồng)
- Nguồn vốn đầu tư : Vốn chủ sở hữu là 15%, vốn vay ngân hàng và huy động là
85%.
- Tiến độ thực hiện : Kế hoạch triển khai dự án như sau:
+ Năm 2014: Hoàn thành thủ tục pháp lý:
+ Năm 2015: Triển khai thi công xây dựng cơ sở hạ tầng.
+ Năm 2016: Triển khai thi công tiếp hạ tầng và xây dựng nhà.
+ Năm 2017: Triển khai tiếp thi công nhà
+ Năm 2018: Triển khai thi công nhà và hoàn thành dự án
Trang 2

CHƯƠNG II: CĂN CỨ ĐẦU TƯ DỰ ÁN
II.1. Căn cứ pháp lý
Dự án “Khu dân cư cao cấp Cityland Mễ Trì” được xây dựng dựa trên những căn cứ
pháp lý sau:
- Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc Hội nước CHXHCN
Việt Nam;
- Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc Hội nước CHXHCN
Việt Nam;
- Luật Dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14/6/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt
Nam;
- Luật Đầu tư số 59/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt
Nam;
- Luật Doanh nghiệp số 60/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nước
CHXHCN Việt Nam;
- Luật Đấu thầu số 61/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN
Việt Nam;
- Luật Bảo vệ môi trường số 52/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nước
CHXHCN Việt Nam;
- Luật Kinh doanh Bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006 của Quốc Hội
nước CHXHCN Việt Nam;
- Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 ngày 03/6/2008 của Quốc Hội
nước CHXHCN Việt Nam;
- Luật thuế Giá trị gia tăng số 13/2008/QH12 ngày 03/6/2008 của Quốc Hội nước
CHXHCN Việt Nam;
- Luật Thủ đô số 25/2012/QH13 ngày 21 tháng 11 năm 2012 của Quốc Hội nước
CHXHCN Việt Nam;
- Nghị định số 35/2003/NĐ-CP ngày 4/4/2003 của Chính phủ quy định chi tiết một số
điều luật phòng cháy và chữa cháy;
- Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về việc Quản lý
chất lượng công trình xây dựng và Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18/04/2008 của
Chính phủ về việc sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 2009/2004/NĐ-CP;
- Nghị định 140/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 22/11/2006 quy định việc bảo vệ
môi trường trong các khâu lập, thẩm định, phê duyệt và tổ chức thực hiện các chiến lược,
quy hoạch, kế hoạch, chương trình và dự án phát triển;
Trang 3

- Nghị định số 21/2008/NĐ-CP ngày 28/02/2008 của Chính phủ về sửa đổi bổ sung
một số điều của Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09/08/2006 của Chính phủ về việc
quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Bảo vệ môi trường;
- Nghị định số 123/2008/NĐ-CP ngày 08/12/2008 của Chính phủ Qui định chi tiết thi
hành Luật Thuế giá trị gia tăng;
- Nghị định số 124/2008 NĐ-CP ngày 11/12/2008 của Chính Phủ về thuế thu nhập
doanh nghiệp;
- Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ về việc Quản lý dự
án đầu tư xây dựng công trình;
- Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2009 của Chính phủ về quản lý chi phí
đầu tư xây dựng công trình;
- Nghị định số 39/2010/NĐ-CP của Chính phủ về quản lý không gian ngầm đô thị;
- Nghị định số 64/2010/NĐ-CP ngày 11/6/2010 của Chính phủ về quản lý cây xanh
đô thị;
- Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 của Chính phủ về việc quy định chi
tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;
- Thông tư số 08/2006/TT-BTNMT ngày 08/9/2006 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường hướng dẫn về đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường và
cam kết bảo vệ môi trường;
- Thông tư số 33/2007/TT-BTC ngày 09/4/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn quyết
toán dự án hoàn thành thuộc nguồn vốn nhà nước;
- Thông tư số 12/2008/TT-BXD ngày 07/05/2008 của Bộ Xây dựng hướng dẫn việc
lập và quản lý chi phí khảo sát xây dựng;
- Thông tư số 05/2008/TT-BTNMT ngày 08/12/2008 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường hướng dẫn về đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường và
cam kết bảo vệ môi trường;
- Thông tư số 05/2009/TT-BXD ngày 15/04/2009 của Bộ Xây dựng hướng dẫn điều
chỉnh dự toán xây dựng công trình;
- Thông tư số 16/2013/TT-BXD ngày 10/10/2013 của Bộ xây dựng về việc sửa đổi,
bổ sung một số điều của Thông tư số 06/2013/TT-BXD ngày 13/5/2013 của Bộ xây dựng
hướng dẫn về nội dung thiết kế đô thị;
- Công văn số 1779/BXD-VP ngày 16/08/2007 của Bộ Xây dựng về việc công bố
định mức dự toán xây dựng công trình - Phần Khảo sát xây dựng;
Trang 4

- Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng kèm theo Quyết định số
957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 của Bộ Xây dựng;
- Quyết định 108/1998/QĐ-TTg ngày 20/6/1998 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt
điều chỉnh quy hoạch chung thủ đô Hà Nội đến năm 2020;
- Quyết định số 1259/QĐ-TTg ngày 26/7/2011 của Thủ tướng Chính phủ v/v Quy
hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn 2050;
- Quyết định số 50/2011/QĐ-UBND ngày 30/12/2011 của UBND TP Hà Nội về việc
ban hành quy định giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2012;
- Quyết định số 631/QĐ-UBND ngày 05/2/2008 của UBND Thành phố Hà Nội về
việc phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 tại Khu đất đài phát sóng phát thanh Mễ Trì;
- Quyết định số 2838/QĐ-UBND ngày 25/12/2008 của UBND Thành phố Hà Nội về
việc phê duyệt điều chỉnh cục bộ Quy hoạch chi tiết Khu đất đài phát sóng, phát thanh
Mễ Trì, tỷ lệ 1/500 tại ô đất ký hiệu CQ1;
- Công văn số 550/TTg-KTN ngày 09/04/2011 của Thủ tướng Chính phủ về việc chủ
trương đầu tư xây dựng các Dự án của Đài Tiếng nói Việt Nam theo hình thức BT;
- Công văn số 1539/TTg-KTN ngày 05/9/2011 của Thủ tướng Chính phủ về việc áp
dụng chỉ định Nhà đầu tư thực hiện các Dự án của Đài Tiếng nói Việt Nam theo hình
thức BT;
- Công văn số 5455/VPCP-KTN ngày 4/7/2013 của Văn phòng Chính phủ về việc
điều chỉnh quy hoạch chi tiết ô đất CQ1 để đầu tư xây dựng các dự án Đài phát sóng phát
thanh Mễ Trì.
- Công văn số 1460/UBND-XD ngày 05/3/2012 của UBND Thành phố Hà Nội về
việc quy hoạch tỷ lệ 1/500 khu đất CQ1 tại Đài phát sóng phát thanh Mễ Trì, thuộc huyện
Từ Liêm, Hà Nội;
- Công văn số 2224/KH&ĐT - ĐT ngày 09/7/2012 của Sở Kế hoạch và Đầu tư về
việc hướng dẫn triển khai Dự án đầu tư xây dựng tại khu đất CQ1 thuộc quy hoạch chi
tiết khu đài phát sóng phát thanh Mễ Trì, tỷ lệ 1/500 tại xã Mễ Trì, huyện Từ Liêm theo
hình thức BT;
- Công văn số 1369/VQH-TT4 ngày 13/9/2012 của Viện Quy hoạch Xây dựng về
việc xin cấp chỉ giới đường đỏ và số liệu hạ tầng kỹ thuật tại khu đất CQ1 thuộc đài phát
sóng phát thanh Mễ Trì;
- Công văn số 5119/UBND-QHXDGT ngày 15/7/2013 của UBND Thành phố Hà
Nội về việc điều chỉnh quy hoạch chi tiết ô đất CQ1 để đầu xây dựng các dự án Đài phát
sóng phát thanh Mễ Trì, Thành phố Hà Nội;
Trang 5

- Công văn số 3513/QHKT-P1 ngày 23/10/2013 của Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội
về việc điều chỉnh điều chỉnh quy hoạch chi tiết ô đất CQ1 để đầu tư xây dựng các dự án
Đài phát sóng, phát thanh Mễ Trì, huyện Từ Liêm (trước đây), Hà Nội;
- Công văn số 181/TC-QC ngày 22/11/2013 của Cục Tác chiến về việc chấp thuận độ
cao tĩnh không xây dựng công trình;
- Công văn số 65/BXD-QHKT ngày 3/12/2013 của Bộ Xây dựng về việc điều chỉnh
cục bộ QHCT ô đất CQ1 để đầu tư xây dụng các dự án Đài phát sóng, phát thanh Mễ Trì,
Hà Nội;
- Văn bản số 1386/VP-QHXDGT ngày 19/3/2014 của UBND thành phố Hà Nội về
việc quy hoạch chi tiết ô đất CQ1 Khu đất Đài phát sóng, phát thanh Mễ Trì, huyện Từ
Liêm, Hà Nội;
- Giấy phép quy hoạch số 1363/GPQH ngày 17/4/2014 của Sở Quy Hoạch – Kiến
trúc thành phố Hà Nội;
- Quyết định số 1286/QĐ-TNVN ngày 21/05/2014 của Đài tiếng nói Việt Nam quyết
định về việc phê duyệt chỉ định nhà đầu tư thực hiện dự án Xây dựng – Chuyển giao của
Đài tiếng nói Việt Nam;
- Quyết định số 232-14/QĐ-ĐTNVN của Công ty TNHH đầu tư Địa ốc Thành Phố
về việc phê duyệt Nhiệm vụ Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 dự án Khu tòa tháp
VOV và nhà trẻ, cây xanh, nhà ở. Địa điểm phường Mễ Trì, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội;
- Công văn số 2903/QHKT-P1 ngày 24/7/2014 của Sở Quy hoạch - Kiến trúc thành
phố Hà Nội về nhiệm vụ Quy hoạch chi tiết Tòa tháp VOV và nhà trẻ, cây xanh, nhà ở tỷ
lệ 1/500 tại phường Mễ Trì, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội;
- Công văn số 1082/UBND-ĐC ngày 19/8/2014 của UBND phường Mễ Trì về việc:
Tham gia ý kiến cộng đồng dân cư về nội dung nhiệm vụ và Đồ án quy hoạch chi tiết xây
dựng tỷ lệ 1/500 của dự án "Tòa tháp VOV kết hợp khu xử lý kỹ thuật, nhà trẻ, nhà ở
thấp tầng, cây xanh” tại ô đất CQ1, phường Mễ Trì, quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà
Nội;
II.2. Phân tích địa điểm đầu tư
II.2.1. Vị trí địa lý
Dự án “Khu dân cư cao cấp Cityland Mễ Trì” được xây dựng tại Ô đất CQ1.1 thuộc
khu đất Đài phát sóng phát thanh Mễ Trì, phường Mễ Trì, quận Nam Từ Liêm, thành phố
Hà Nội
Trang 6

Hình : Vị trí đầu tư dự án ()
 Phạm vi ranh giới
Dự án “Khu dân cư cao cấp Cityland Mễ Trì” (6ha) nằm trong khu đất thuộc dự án
“Tòa tháp VOV kết hợp khu xử lý kỹ thuật, nhà trẻ, nhà ở thấp tầng, cây xanh” (quy mô
6.99ha) của Đài Tiếng nói Việt Nam, thuộc phía Nam Đại lộ Thăng Long có phạm vi
ranh giới sau :
- Phía Tây giáp với đường 30m hiện có
- Phía Đông Bắc giáp với đường Lương Thế Vinh kéo dài
- Phía Đông giáp dự án Đài Phát sóng phát thanh Mễ Trì
- Phía Nam giáp đường quy hoạch và trung tâm truyền hình của Đài phát thanh
truyền hình Hà Nội.
II.2.2. Hiện trạng khu đất đầu tư dự án
 Địa hình: Địa hình dự án không đồng đều. Khu vực hồ ao có cao độ 3-4m. Khu vực
ruộng canh tác có cao độ 4-5m. Khu vực đất khác, đường giao thông có cao độ 5-6m.
 Khí hậu: Khu vực dự án có chung chế độ khí hậu của thành phố Hà Nội. Cụ thể một
năm có 2 mùa rõ rệt là mùa nóng và mùa lạnh;
- Mùa nóng bắt đầu từ tháng 4 đến tháng 10. Hướng gió chủ đạo là gió Đông Nam.
Nhiệt độ mùa này lên tới 380
C - 390
C. Mùa nóng đồng thời cũng là mùa mưa, tập trung từ
tháng 7 đến tháng 9. Lượng mưa trung bình năm là 1470mm.
- Mùa lạnh bắt đầu từ tháng 11 đến tháng 3. Hướng gió chủ đạo là gió Đông Bắc, trời
lạnh, hanh khô. Nhiệt độ trung bình mùa này khoảng 230
C, thấp nhất có lúc tới 60
C - 80
C.
Trang 7

- Độ ẩm trung bình năm là 84.5%.
- Bão thường xuất hiện vào tháng 7 đến tháng 9 hàng năm, cấp gió mạnh từ cấp 8 đến
cấp 10 và đôi khi lên tới cấp 12.
 Địa chất thủy văn, địa chất công trình
- Qua khảo sát mực nước ngầm về mùa mưa từ tháng 3 đến tháng 9 thường gặp ở cốt
9m đến - 11m, mùa khô từ tháng 9 đến tháng 3 năm sau thường ở cốt từ 10m đến - 13m.
- Khu vực dự án chịu sự ảnh hưởng của sông Nhuệ. Theo tính toán của Viện Quy
hoạch thuỷ lợi - Bộ NN&PTNT và kết quả tính toán mực nước sông Nhuệ gần đây của
trường Đại học Thuỷ Lợi có kết quả tính toán như sau:
+ Mực nước quy hoạch năm 1974 tại Hà Đông: + 5.44 m
+ Mực nước lũ năm 1971 tại Hà Đông: + 5.79 m
- Khu vực này chưa có tài liệu khoan khảo sát, nhưng qua tham khảo một số tài liệu
địa chất khu vực xây dựng công trình cho thấy tại đây có cấu tạo như sau:
+ Lớp đất màu dày khoảng 0.5 – 1.5m sét pha, cát pha sét.
+ Lớp dưới là sét mày, sét pha.
- Nhìn chung cường độ chịu tải của đất < 1.5kg/cm2
. Khi xây dựng công trình cần
khoan khảo sát kỹ địa chất để gia cố nền móng.
 Hiện trạng dân cư: Trong phạm vi nghiên cứu quy hoạch, hiện trạng là ruộng, kho
nhỏ và khu đất trống. Vì vậy hiện trạng dân cư trong phạm vi nghiên cứu là không có.
 Hiện trạng kiến trúc sử dụng đất, đánh giá hiện trạng
- Hiện trạng sử dụng đất
+ Đất ao, hồ, kênh, mương chiếm phần lớn diện tích dự án để thoát nước khu vực.
+ Đất kho tàng chiếm số ít trong tổng số hiện trạng sử dụng đất.
+ Đất khác: Các khu đất trống xen kẽ là các ụ đất chiếm phần lớn trong hiện trạng
sử dụng đất trong khu vực đầu tư dự án.
+ Đường hiện trạng: Chủ yếu đường đất nối liền các nhà kho tàng, các đường đất
ven hệ thống kênh mương ao hồ.
 Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật:
- Hiện trạng giao thông:
Phía Tây khu đất đầu tư dự án giáp tuyến đường nối từ Đại lộ Thăng Long đến khu
nhà ở Trung Văn. Đoạn tuyến giáp khu đất đã được xây dựng với quy mô bề rộng đường
khoảng 40m gồm: cầu vượt Đại lộ Thăng Long rộng khoảng 20m, lòng đường bên dưới
Trang 8

2x5.5m, vỉa hè hai bên khoảng 2x4.5m. Về lâu dài, theo định hướng quy hoạch, tuyến
đường sẽ được xây dựng với về rộng B = 45m.
Phía Đông Nam khu đất hiện đã xây dựng 01 tuyến đường khu vực B = 21.25m
(lòng đường 11.25m, vỉa hè 2x5m) và 01 tuyến đường phân khu vực B = 13.5m (lòng
đường 7.5m, vỉa hè 2x3m) theo quy hoạch chi tiết khu đất đài phát sóng phát thanh Mễ
Trì đã được UBND Thành phố phê duyệt năm 2008.
Bên trong khu đất lập quy hoạch còn có tuyến đường vào tòa nhà VOV hiện có với
bề rộng mặt cắt ngang B ≈ 4m.
- Hiện trạng nền: Khu đất lập quy hoạch nằm trong ô đất CQ1.1 thuộc khu đất của
Đài phát thanh Mễ Trì, hiện trạng nền của khu đất khoảng Htb≈6.40-6.80m. Các tuyến
đường hiện có xung quanh khu đất có cao độ nền cụ thể như sau:
+ Tuyến đường nối từ Đại lộ Thăng Long vào khu dự án xây dựng khu nhà ở
phường Trung Văn phía Tây có cao độ nền khoảng H≈6.40m-6.50m.
+ Các tuyến đường giáp ranh giới phía Đông và phía Đông Nam khu vực nghiên
cứu có cao độ khoảng H≈6.50m-6.60m.
+ Tuyến đường Hồ Mễ Trì phía Bắc khu vực nghiên cứu có cao độ nền khoảng
H≈7.10m-7.30m.
- Hiện trạng tiêu thoát nước: Khu đất lập quy hoạch hiện tại được thoát nước vào hệ
thống ao hồ và hệ thống các tuyến mương tiêu nông nghiệp hiện có trong khu vực.
Các tuyến cống thoát nước hiện có bao gồm:
+ Dọc theo tuyến đường phía Tây khu đất hiện đã có tuyến rãnh tấm đan kích thước
bxh=0.6mx0.8m đặt trực tiếp trên vỉa hè, chủ yếu thu gom nước mưa của bản thân tuyến
đường rồi thoát về tuyến mương thoát nước hiện có ở phía Bắc. Về lâu dài, khi tuyến
cống thoát nước thoát nước trên tuyến đường này thực hiện theo quy hoạch, tuyến rãnh
thoát nước này cần được điều chỉnh để phù hợp với quy hoạch.
+ Dọc theo các tuyến đường phía Đông và phía Nam khu đất hiện đã xây dựng các
tuyến cống thoát nước mưa kích thước kích thước D600mm thu gom nước mưa của bản
thân tuyến đường và một phần diện tích các khu vực dọc theo tuyến đường thoát về hệ
thống tiêu thoát nước hiện có của khu vực.
 Hiện trạng cấp điện: Khu vực nghiên cứu hầu như là đất ao hồ và đất trống, phía
bắc khu vực nghiên cứu quy hoạch có tuyến đường điện hạ thế 0.4KV cấp cho trạm biến
áp đặt tại phía Bắc của khu vực nghiên cứu quy hoạch
 Hiện trạng cấp nước: Hiện trạng khu vực chưa có hệ thống cấp nước sinh hoạt của
thành phố. Khu vực dân cư hiện có trong khu vực hiện đang sử dụng nước giếng khoan tự
khai thác, chất lượng không đảm bảo
 Hiện trạng thoát nước bẩn và vệ sinh môi trường: Hiện tại khu vực nghiên cứu chủ
yếu là đất nông nghiệp, chưa có hệ thống thoát nước thải riêng. Nước thải của các khu
vực hiện có và các khu vực dân cư lân cận, sau khi xử lý qua bể tự hoại được thoát vào hệ
thống thoát nước mưa khu vực.
Trang 9

II.2.3. Tiện ích vùng đầu tư dự án
Dự án “Khu dân cư cao cấp Cityland Mễ Trì” nằm trong khu đất Đài phát sóng phát
thanh Mễ Trì của quận Nam Từ Liêm.
Quận Nam Từ Liêm được đánh giá đô thị hóa khá mạnh với hệ thống cơ sở hạ tầng
đồng bộ và nhiều công trình kiến trúc lớn của Trung ương và thành phố như: Trung tâm
Hội nghị quốc gia, Khu liên hợp thể thao quốc gia; tổ hợp công trình Keangnam, khách
sạn Crown, Marriot… Quận nằm ở vị trí cửa ngõ phía tây của thành phố, có nhiều tuyến
đường giao thông quan trọng chạy qua như: quốc lộ 32, đại lộ Thăng Long, đường vành
đai 3, tỉnh lộ 70, 72, đường Lê Văn Lương kéo dài… Bên cạnh đó, khi dự án đi vào hoạt
động, cư dân trong dự án sẽ được thừa hưởng mọi tiện ích khu vực xung quanh: Trung
tâm thương mại The Garden, The Manor, siêu thị Big C, trung tâm thương mại Parkson
tại Keangnam…, sân vận động Mỹ Đình… Hệ thống các ngân hàng, nhà hàng, tòa nhà
văn phòng … thuận tiện cho doanh nghiệp, cá nhân dễ dàng giao dịch các vấn đề thanh
toán. Đặc biệt, đây là khu vực có nhiều văn phòng của các tập đoàn, công ty nước ngoài,
khu nhà hàng ăn uống văn minh - hiện đại, giao thông thuận tiện, rất phù hợp cho nhiều
doanh nghiệp kinh doanh hoạt động và phát triển.
Với những tiện ích xung quanh, có thể khẳng định đây là những cơ sở rất thuận lợi
để nâng cao đời sống kinh tế - xã hội của quận Nam Từ Liêm nói chung và dự án này nói
riêng; đồng thời cũng là nền tảng quan trọng cho sự phát triển một đô thị hiện đại.
II.2.4. Quy hoạch phát triển xung quanh khu vực dự án
khu đất Đài phát sóng phát thanh Mễ Trì, xã Mễ Trì, huyện Từ Liêm, Hà Nội (nay là
phường Mễ Trì, quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội). Nằm ở khu vực phía tây thành
Trang 10

phố, Từ Liêm là một huyện có diện tích lớn nhất (hơn 75 km2
), số dân đông nhất (hơn
550 nghìn người) của Hà Nội. Mật độ dân số của huyện lên đến 10 nghìn người/km2
. Chỉ
trong 1-2 năm tới, với tốc độ tăng dân số cơ học nhanh như hiện nay, dự kiến số dân trên
địa bàn sẽ là hơn 600 nghìn người. Trong quy hoạch tổng thể phát triển hệ thống đô thị
Việt Nam cũng như quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội, huyện Từ Liêm nằm trọn
trong khu vực đô thị trung tâm. Là khu vực có tốc độ đô thị hóa mạnh, mật độ dân số gia
tăng nhanh, nếu cứ để một đơn vị hành chính cấp huyện sẽ không đáp ứng được nhu cầu
đời sống nhân dân và xây dựng, phát triển kinh tế - xã hội. Chính vì vậy, HĐND thành
phố đã chấp thuận việc tách địa giới hành chính huyện Từ Liêm thành hai quận: Bắc Từ
Liêm và Nam Từ Liêm, với ranh giới là một đường quy hoạch chạy song song quốc lộ
32. (theo Nghị quyết số 132/NQ-CP ngày 27/12/2013 của Chính phủ về điều chỉnh địa
giới hành chính huyện Từ Liêm để thành lập 02 quận và 23 phường thuộc Thành phố Hà
Nội).
Quận Nam Từ Liêm được thành lập trên cơ sở toàn bộ diện tích tự nhiên và dân số
của các xã: Mễ Trì, Mỹ Đình, Trung Văn, Tây Mỗ, Đại Mỗ; một phần diện tích và dân số
xã Xuân Phương (phía nam Quốc lộ 32); một phần diện tích và dân số thị trấn Cầu Diễn
(phía nam Quốc lộ 32 và phía đông Sông Nhuệ). Quận Nam Từ Liêm có diện tích tự
nhiên là 3,227.36 ha, dân số 232,894 người.
Địa giới hành chính quận Nam Từ Liêm:
- Phía Đông giáp quận Thanh Xuân và Cầu Giấy;
- Phía Tây giáp huyện Hoài Đức;
- Phía Nam giáp quận Hà Đông;
- Phía Bắc giáo quận Bắc Từ Liêm.
Quận Nam Từ Liêm hiện có diện tích đất tự nhiên là 3,227.46 ha. Trong đó đất
nông nghiệp chiếm điện tích hơn 1,100 ha chiếm khoảng 34% diện tích đất tự nhiên.
Theo quyết định phê duyệt quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 quận Nam Từ Liêm, đất
nông nghiệp sẽ chỉ chiếm 5.54% (178.92ha); đất phi nông nghiệp chiếm 94.07%
(3.036.10ha); còn lại 0.39% là dành quỹ đất chưa sử dụng. Diện tích đất nông nghiệp sẽ
chuyển sang đất phi nông nghiệp của Nam Từ Liêm từ 2011 đến năm 2020 là 1,016 ha.
Trong giai đoạn 2011-2015, diện tích chuyển mục đích sử dụng đất sẽ là 498.71ha. Giai
đoạn 2016 – 2020 là 517.29ha. Về chỉ tiêu kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ đầu (2011-
2015), tại quận Nam Từ Liêm diện tích đất nông nghiệp giảm dần, cụ thể năm 2011 diện
tích đất nông nghiệp 1,145.35ha đến năm 2015 diện tích đất nông nghiệp giảm còn
696,20ha.
Thông tin chi tiết trong bản đồ quy hoạch sử dụng đất năm 2020 (theo Quyết định
số 3733/QĐ-UBND ngày 11/7/2014).
Trang 11

Hình : Bản đồ quy hoạch sử dụng đất quận Nam Từ Liêm năm 2020
II.3. Phân tích thị trường
II.3.1. Tình hình kinh tế vĩ mô
Văn phòng Chính phủ khẳng định tình hình kinh tế - xã hội tháng 10 và 10 tháng
đầu năm 2014 của nước ta tiếp tục chuyển biến, đạt kết quả tích cực trên hầu hết các lĩnh
vực.
Sản xuất công nghiệp, nhất là công nghiệp chế biến, chế tạo tăng trưởng cao hơn
nhiều so cùng kỳ. Sản xuất nông nghiệp đạt kết quả khá, năng suất và sản lượng lúa hè
thu tăng cao. Xuất khẩu duy trì đà tăng trưởng cao, tiếp tục có xuất siêu với mức khoảng
1.87 tỷ USD; xuất khẩu khu vực doanh nghiệp 100% vốn trong nước cải thiện đáng kể
với tốc độ tăng trưởng cao hơn nhiều so với cùng kỳ và đạt xấp xỉ khu vực có vốn đầu tư
nước ngoài. Lạm phát được kiểm soát, chỉ số giá tiêu dùng (CPI) tăng thấp (so với tháng
12/2013, chỉ số giá tiêu dùng tháng 10 có mức tăng 2.36%, mức thấp nhất so với cùng kỳ
11 năm qua). Lãi suất, tỷ giá, thị trường ngoại hối ổn định.
Riêng với lĩnh vực bất động sản, theo Bộ Xây dựng, sau hơn 1 năm triển khai thực
hiện Nghị quyết 02 của Chính phủ, thị trường bất động sản quý III/2014 đã có những
chuyển biến tích cực, giao dịch tăng, đặc biệt đối với phân khúc nhà ở có quy mô nhỏ,
trung bình, giá thấp. Một số dự án tạm ngừng trước đây đang được triển khai trở lại và
tiếp tục mở bán. Bộ Xây dựng cũng cho rằng, hiện nguồn cung hàng hóa tại thành phố
Hồ Chí Minh và Hà Nội khá lớn, đáp ứng nhu cầu đa dạng của người dân.
Trang 12

Tóm lại, tình hình kinh tế - xã hội tháng 10 và 10 tháng năm 2014 tiếp tục chuyển
biến tích cực, kết quả đạt được là khá toàn diện theo hướng ổn định, vững chắc. Mục tiêu
tăng trưởng kinh tế năm 2014 là 5.8% có thể đạt được và nhiều khả năng có thể cao hơn;
lạm phát được kiểm soát thấp hơn chỉ tiêu đề ra, khoảng 4%; đảm bảo các cân đối lớn,
trong đó có cân đối thu chi ngân sách. Kết quả này tạo nền tảng để nền kinh tế đạt mức
tăng trưởng cao hơn trong năm 2015 (mục tiêu tăng trưởng GDP năm 2015 trình Quốc
hội là 6,2%), bảo đảm thực hiện mục tiêu đã đề ra trong kế hoạch phát triển kinh tế - xã
hội giai đoạn 2011-2015.
II.3.2. Thị trường phân khúc biệt thự/nhà phố tại Hà Nội
Theo khảo sát thị trường CBRE mới đây công bố, giá bất động sản phân khúc biệt
thự, nhà liền kề ở thời điểm quý III/2014 đã tăng nhẹ 1% sau 3 quý liên tiếp giảm. Nhiều
dự án chào bán, sản phẩm đa dạng hơn, các dự án vùng ven cũng đã bắt đầu tham gia thị
trường, khiến phân khúc này được dự đoán sẽ sẽ cam go hơn cho những chủ đầu tư chưa
khẳng định được giá trị trên thương trường.
 Nguồn cung
Theo kết quả nghiên cứu và khảo sát của Savills trong quý 3/2014, Hà Nội có 55
căn liền kề mới gia nhập thị trường từ dự án The Premier tại quận Cầu Giấy. Tổng nguồn
cung biệt thự và liền kề bao gồm 1,130 căn từ 17 dự án đang mở bán trên thị trường sơ
cấp và khoảng 28,300 căn trên thị trường thứ cấp.
Biểu đồ 1 : Nguồn cung hiện tại quý 3/2014
Trang 13

 Tình hình hoạt động
Mức giá chào bán sơ cấp trung bình đạt khoảng 55 triệu VND/m² cho biệt thự và 56
triệu VND/m² cho liền kề. Mức giá chào bán cao nhất là ở quận Tây Hồ đạt khoảng 106
triệu VND/m².
Giá chào bán thứ cấp trung bình giảm nhẹ -0.6% theo quý, chủ yếu là do việc tăng
tỷ giá vào khoảng 1% so với quý trước.
 Nguồn cầu
Các chương trình khuyến mãi và ưu đãi như là các điều khoản thanh toán phong
phú, giảm giá và miễn phí các gói nội thất, tiếp tục được sử dụng để thu hút khách mua.
Thông tư mới đây của Bộ Xây dựng, quy định một số nội dung về quản lý chất
lượng các công trình xây dựng, sẽ giúp tăng cường quản lý chất lượng xây dựng của biệt
thự và liền kề mới.
Biểu đồ 2 : Biến động giá thứ cấp theo quý
 Triển vọng
Có 85 dự án biệt thự/liền kề tương lai tại 16 quận, 12% trong số đó đang trong giai
đoạn làm cơ sở hạ tầng. Các dự án còn lại đang trong diện quy hoạch và giải phóng mặt
bằng. Trong Quý IV/2014, một dự án mới dự kiến sẽ gia nhập thị trường, cung cấp
khoảng 20 căn biệt thự và 120 căn liền kề.
Báo cáo của Savills cho biết, giá bán được dự kiến sẽ ổn định trong thời gian tới.
II.3.3. Các dự án cạnh tranh tại Hà Nội
Ở phân khúc nhà thấp tầng, những dự án mở bán thành công thời gian gần đây
không nhiều, tuy nhiên thị trường biệt thự và nhà liền kề đã có những chuyển động mới.
Nhiều tên tuổi tiếp tục khẳng định mình trên thị trường bằng chiến lược bài bản, đầu
tư có trọng điểm, tầm nhìn dài hạn như khu biệt thự Lâm Viên (Đặng Xá) và biệt thự, liền
kề Xuân Phương của Viglacera hay Vinhomes Riverside của Vingroup, Gamuda Gardens
của Gamuda,…Ở phân khúc nhà thấp tầng, những dự án mở bán thành công thời gian gần
đây không nhiều như khu đô thị Xuân Phương, dự án này do Viglacera là chủ đầu tư với
Trang 14

tổng số biệt thự, liền kề là 337 căn, đến nay đã có hơn 300 căn đã có chủ. Viglacera cho
biết, sắp tới vẫn tiếp tục cung ứng ra thị trường khoảng 40 căn biệt thự, liền kề cuối cùng
với giá từ 3.5 tỷ đồng/căn (bao gồm xây thô, hoàn thiện mặt ngoài, chưa có VAT). Hay
mới đây hệ thống Siêu Thị Dự Án cũng đã bán khá thành công biệt thự, liền kề dự án
Gamuda Gardens tại Yên Sở với khoảng 60 căn đã được bán trong những tháng vừa qua,
giá từ hơn 7 tỷ đồng mỗi căn.
Qua khảo sát thực tế cho thấy, điểm đáng chú ý ở các dự án chào bán thành công đó
là tiến độ triển khai hạ tầng, hoàn thiện công trình cũng như tiện ích của dự án. Đơn cử
như ở Xuân Phương, các công trình tiện ích như nhà hàng, sân bóng, sân tennis đã đi vào
hoạt động. Trong tháng 11, Viglacera sẽ bàn giao hơn 200 căn hộ chung cư, thu hút thêm
800 cư dân về sinh sống, bên cạnh đó, các tiện ích đang tiếp tục được hoàn thiện như siêu
thị, bể bơi … chính là yếu tố hút khách của dự án này. Trong khi đó, nhiều khu đô thị ở
cùng phía Tây vẫn còn ngổn ngang.
Tuy nhiên, trong giai đoạn khách hàng là “thượng đế” này thì không chỉ có việc
triển khai đầu tư xây dựng, hoàn thiện dự án mà các chủ dự án cũng đã cạnh tranh nhau
bằng nhiều chính sách ưu đãi lớn. Trong khi dự án Xuân Phương sẽ tặng ngay cho khách
hàng 120 triệu đồng khi giao dịch mua biệt thự, liền kề thì ở Vinhomes Riverside, khách
hàng chỉ phải thanh toán 50% giá trị hợp đồng là được nhận nhà, 50% còn lại trả trong
hai năm, 0% lãi suất.
Như vậy có thể thấy đối thủ cùng phân khúc với dự án ngày càng nhiều với những
chiến lược hấp dẫn không kém và đây chính là cơ hội và cũng là thách thức để phân khúc
biệt thự, nhà phố của dự án “Khu dân cư cao cấp Cityland Mễ Trì” có sức cạnh tranh và
thu hút cư dân đến sinh sống nhiều hơn.
II.4. Kết luận sự cần thiết phải đầu tư dự án
Phân tích cho thấy mặc dù giao dịch nói chung trên thị trường chưa hoàn toàn sôi
động trở lại, nhưng dòng tiền thật chảy vào thị trường bất động sản đang ngày một nhiều,
đặc biệt là phân khúc nhà phố trung - cao cấp. Trước những chuyển biến tích cực của thị
trường bất động sản, đồng thời hiểu rõ lợi thế về vị trí đắc địa của dự án, cũng như nhu
cầu an cư lạc nghiệp của khách hàng, Công ty TNHH Đầu tư Địa ốc Thành Phố
(Cityland) quyết định đầu tư dự án “Khu dân cư cao cấp Cityland Mễ Trì”.
Dự án này sẽ được xây dựng tại Ô đất CQ1.1 thuộc khu đất Đài phát sóng phát
thanh Mễ Trì, phường Mễ Trì, quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội, nơi có diện tích 6
ha. Khu dân cư Cityland Mễ Trì sẽ có: Nhà ở thấp tầng (Khu biệt thự, nhà phố) dành cho
người có thu nhập cao và những tiện ích như nhà trẻ, cây xanh, giao thông với tổng đầu
tư hơn 2.000 tỷ. Dự án hứa hẹn sẽ là nơi an cư lạc nghiệp tốt, có thế mạnh về vị trí đắc
địa, hạ tầng được quy hoạch hoàn chỉnh, đồng bộ; đầy đủ tiện ích của một khu đô thị hiện
đại; không gian xung quanh thoáng đãng; và đặc biệt là kiến trúc đẹp và độc đáo tạo theo
phong cách thống nhất và có bản sắc kiến trúc Việt Nam, phù hợp với điều kiện khí hậu
nhiệt đới.
Tóm lại, với năng lực và tâm huyết của tập thể lãnh đạo và Công ty TNHH Đầu tư
Địa ốc Thành Phố (Cityland), chúng tôi tin tưởng dự án “Khu dân cư cao cấp Cityland
Mễ Trì” hội tụ những căn cứ và điều kiện để thực hiện; đồng thời đây chính là một đầu tư
cần thiết và cấp bách trong giai đoạn hiện nay góp phần nâng cao hình ảnh kiến trúc thủ
đô.
Trang 15

CHƯƠNG III: PHÂN TÍCH DỰ ÁN
III.1. Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật
III.1.1. Căn cứ xây dựng
- Căn cứ Quy chuẩn xây dựng Việt Nam
- Căn cứ quy hoạch chung khu vực, địa chất, cảnh quan môi trường
- Căn cứ các văn bản liên quan đến đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 tòa tháp VOV
kết hợp khu xử lý kỹ thuật, nhà trẻ, nhà ở thâp tầng, cây xanh.
III.1.2. Chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật cơ bản phần kiến trúc
- Tổng diện tích dự án 6 ha
- Dân số 584 người
- Mật độ xây dựng khoảng 30%
- Mật độ cây xanh: 12.7m2
/ người
- Đất ở khoảng 54m2
/ người
- Đất đường, bãi đỗ xe đơn vị ở: 35m2
/Người
III.1.3. Chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật cơ bản phần phần hạ tầng kỹ thuật
1. Giao thông :
- 1 căn hộ /1 chỗ đỗ ô tô;
- 200m2
sàn công cộng/1 chỗ đỗ ô tô;
- Nhu cầu vãng lai = 20% nhu cầu bản thân.
2. Cấp nước:
- Tỷ lệ cấp nước của khu vực : 100%
- Sinh hoạt : 200 l/người ngày đêm
- Công cộng, dịch vụ : 5 l/ m2
sàn
- Nhà trẻ : 100 l/cháu
- Tưới cây : 3 l/ m2
ngày đêm
- Rửa đường : 0.5 l/ m2
ngày đêm
- Dự phòng : 20% Tổng lượng nước dùng
Trang 16

- Nước chữa cháy : 10 l/s cho 1 đám cháy
3. Thoát nước thải và vệ sinh môi trường:
- Sinh hoạt : 200 l/người ngày đêm
- Công cộng, dịch vụ : 5 l/ m2
sàn
- Nhà trẻ : 100 l/cháu
- Chất thải sinh hoạt : 1.3kg/người – ngày đêm.
- Rác thải khách vãng lai : 20% chất thải sinh họat
4. Cấp điện:
- Biệt thự, nhà vườn : 5KW/căn hộ (1.25kW/người).
- Công trình công cộng : 0.03KW/m2
sàn.
- Trường mầm non : 0.2KW/cháu
- Cây xanh TDTT : 10KW/ha
- Chiếu sáng đèn đường : 12KW/ha.
5. Thông tin liên lạc:
- Nhà ở cao tầng, thấp tầng : 2 người/máy
- Công trình công cộng, cơ quan : 1 máy/200 m2
. sàn
- Nhà trẻ, mẫu giáo : 5 máy/trường
III.2. Thiết kế quy hoạch kiến trúc
III.2.1. Cơ cấu quy hoạch
 Phương án cơ cấu quy hoạch:
- Khu vực công trình nhà thấp tầng, cao tầng nằm ở phía Đông và Đông Nam dự án
“Khu dân cư cao cấp Cityland Mễ Trì”, xen lẫn các công trình công cộng của thành phố
và khu vực.
- Các công trình trường tiểu học, trung học cơ sở, nhà trẻ mẫu giáo, hệ thống cây
xanh được thiết kế tập trung ở giữa dự án.
 Đánh giá phương án :
- Tổ chức mạng lưới đường rõ ràng mạch lạc
- Đảm bảo các chỉ tiêu hạ tầng xã hội, đáp ứng phục vụ nhu cầu khu phát triển mới
Trang 17

- Tổ chức không gian hợp lý, tận dụng được không gian mặt đường lớn và trục không
gian để bố trí các công trình công cộng, cao tầng phía Tây và phía Bắc, các công trình
thấp tầng được đẩy vào phía Nam tạo được mối liên hệ về không gian kiến trúc cảnh
quan bằng lõi cây xanh và các công trình trường học.
- Tỷ lệ đất sử dụng cho các công trình hạ tầng xã hội, cây xanh đảm bảo quy chuẩn
xây dựng.
Trang 18

DỰ ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND MỄ TRÌ
III.2.2. Quy hoạch sử dụng đất cho nhà trẻ, nhà ở thấp tầng, cây xanh
Toàn bộ tổng thể dự án có diện tích 6ha
- Phía Bắc giáp đường đất; Lương Thế Vinh
- Phía Tây Nam giáp ô đất XL, CV và đường quy hoạch 15.5m
- Phía Đông giáp đường quy hoạch 21.5m
- Phía Tây giáp đường quy hoạch.
Tại trung tâm của ô đất được thiết kế làm khu cây xanh công viên nhỏ kết hợp dịch vụ và bãi đỗ xe ngầm. Phía Bắc và phía Tây
khu đất bố trí khu nhà vườn liền kề. Xen giữa khu nhà vườn thấp tầng phần đất được dành cho các khu cây xanh cảnh quan tạo môi
trường sinh thái, nâng cao chất lượng sống cho dân cư trong khu đô thị.
Chi tiết các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc trong bảng dưới đây:
BẢNG TỔNG HỢP SỐ LIỆU CÁC CHỈ TIÊU QUY HOẠCH KIẾN TRÚC
STT Số ký hiệu ô
quy hoạch
CHỨC NĂNG SỬ DỤNG ĐẤT
Diện tích
ô đất
Diện tích
xây dựng
Tổng diện
tích sàn
Mật độ
xây dựng
Hệ
số
Tầng
cao
Số
căn
hộ
Dân số
[m2
] [m2
] [m2
] [%] Lần Người
I Đất xây dựng nhà trẻ, nhà ở thấp tầng, cây xanh 60,000
I.1 NV Đất ở thấp tầng 31,654 18,741 80,446 59 2.54 4 và 5 146 584
NV-LK1 Đất ở thấp tầng 4,912 3,930 19,650 80 4.00 5 40 160
Trang 19

NV-LK2 Đất ở thấp tầng 1,940 1,552 7,760 80 4.00 5 18 72
NV-01A Đất ở thấp tầng 983 590 2,360 60 2.40 4 3 12
NV-01B Đất ở thấp tầng 2,797 1,678 6,712 60 2.40 4 12 48
NV-02 Đất ở thấp tầng 3,485 1,743 6,972 50 2.00 4 10 40
NV-03 Đất ở thấp tầng 2,649 1,325 5,300 50 2.00 4 10 40
NV-04 Đất ở thấp tầng 2,649 1,325 5,300 50 2.00 4 10 40
NV-05a Đất ở thấp tầng 1,281 641 2,564 50 2.00 4 4 16
NV-05b Đất ở thấp tầng 2,721 1,633 6,532 60 2.40 4 12 48
NV-06a Đất ở thấp tầng 3,394 1,697 6,788 50 2.00 4 8 32
NV-06b Đất ở thấp tầng 995 498 1,992 50 2.00 4 3 12
NV-06c Đất ở thấp tầng 993 497 1,988 50 2.00 4 3 12
NV-07 Đất ở thấp tầng 806 403 1,612 50 2.00 4 3 12
NV-08 Đất ở thấp tầng 2,049 1,229 4,916 60 2.40 4 10 40
I.2 NT Đất nhà trẻ 1,574 472 1,417 30 0.90 3 200
I.3 CX Đất cây xanh 7,426
CX-01 Đất cây xanh 2,559
CX-ĐV Đất cây xanh (kết hợp dịch vụ hạ ngầm) 1,500 1,500 1,500
CX-ĐX Đất cây xanh (kết hợp đỗ xe ngầm) 1,500 1,500 1,500
Trang 20

CX-02 Đất cây xanh 356
I.4 GT-02 Đất giao thông 19,346
Ghi chú: Tính toán dân số áp dụng chỉ tiêu 4 người/căn hộ.
Trang 21

III.2.3. Bố cục không gian kiến trúc
Ý đồ trong tổ chức không gian là xây dựng một khu nhà ở mới hiện đại có đặc trưng
kiến trúc riêng, với môi trường sống tiện nghi, mang tính sinh thái cao. Khai thác tốt
những yếu tố cảnh quan trong khu vực, tổ chức không gian hài hòa cảnh quan kiến trúc
chung của thành phố.
Không gian chiều cao trong đơn vị ở tổ chức hài hòa bao gồm toàn bộ các khu nhà
ở thấp tầng (khoảng 4 tầng) bao gồm các khu nhà vườn, khu nhà vườn liền kề kết hợp các
không gian xanh xen kẽ.
Ở trung tâm khu ở là toàn bộ lõi cây xanh kết hợp dịch vụ, bãi đỗ xe ngầm đáp ứng
nhu cầu sử dụng cho toàn bộ khu ở. Ngoài ra còn có các hệ thống cây xanh tổ chức liên
hoàn, bao gồm các khu cây xanh vườn hoa tập trung, cây xanh đường phố, các dải, cụm
cây xanh phân tán trong nhóm ở nhằm đem lại hiệu quả tối đa trong sử dụng và đóng góp
quan trọng cho cảnh quan kiến trúc khu đô thị, góp phần cải thiện điều kiện môi trường vi
khí hậu
Các trục giao thông được bố trí mạch lạc dễ dàng liên hệ giữa các khu nhà và ra
ngoài khu ở. Đồng thời vẫn tạo được sự thay đổi phong phú hấp dẫn về không gian và
các điểm nhìn.
Hình thức kiến trúc các công trình nhà ở, công cộng được thiết kế hài hòa theo
phong cách thống nhất và có bản sắc kiến trúc Việt Nam, phù hợp với điều kiện khí hậu
nhiệt đới.
III.2.4. Phối cảnh khu nhà ở thấp tầng
Hình ảnh
Trang 22

Trang 23

Trang 24

Trang 25

Trang 26

Trang 27

Trang 28

Trang 29

III.3. Sự độc đáo của dự án
- Vị trí đắc địa nằm tại trung tâm quận Nam Từ Liêm.
- Hạ tầng của khu đô thị được quy hoạch hoàn chỉnh, đồng bộ, hiện đại.
- Đầy đủ tiện ích của khu đô thị hiện đại.
- Mật độ xây dựng thấp, không gian xung quanh thoáng đãng.
- Kiến trúc khu dân cư cao cấp đẹp và độc đáo tạo nhiều không gian và ánh sáng.
- Bãi đỗ xe thông minh cung cấp đầy đủ chỗ đỗ xe cho cư dân.
- Nhà đầu tư có uy tín và chất lượng xây dựng tốt.
- Tiến độ xây dựng nhanh, tiến độ thanh toán hợp lý.
- Giá cả phù hợp, phương thức thanh toán linh hoạt.
Trang 30

CHƯƠNG IV: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG -
AN TOÀN PCCC
IV.1. Đánh giá tác động môi trường
IV.1.1. Giới thiệu chung
Mục đích của công tác đánh giá tác động môi trường là xem xét đánh giá những yếu
tố tích cực và tiêu cực ảnh hưởng đến môi trường trong quy mô dự án, để từ đó đưa ra
các giải pháp khắc phục, giảm thiểu ô nhiễm để nâng cao chất lượng môi trường đồng
thời hạn chế những tác động rủi ro cho môi trường và cho chính dự án khi đi vào sử
dụng, đáp ứng được các yêu cầu về tiêu chuẩn môi trường.
IV.1.2. Các căn cứ lập báo cáo đánh giá tác động môi trường
- Luật Bảo vệ môi trường số 52/2005/QH11 của Chính phủ;
- Luật Quy hoạch Đô thị ngày 17/6/2009, có hiệu lực từ ngày 1/1/2010;
- Nghị định số 140/2006/NĐ-CP của Chính phủ, ngày 22/11/2006 về “quy
định việc bảo vệ môi trường trong các khâu lập, thẩm định, phê duyệt và tổ chức
thực hiện các chiến lược, quy hoạch, kế hoạch, chương trình và dự án phát triển”;
- Nghị định số 80/2006/NĐ-CP của Chính phủ, ngày 9/8/2006 về việc “quy
định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật bảo vệ môi trường”;
- Nghị định số 21/2008/NĐ-CP của Chính phủ ngày 28/2/2008 về việc sửa
đổi một số điều của nghị định 80/2006/NĐ-CP ngày 9/8/2006 của Chính phủ về
việc quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật bảo vệ môi
trường;
- Nghị định 37/2010/NĐ-CP về lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý QHĐT
ngày 7/4/2010;
- Nghị định số 29/2011/NĐ-CP ngày 18/4/2011 của Chính phủ quy định về
đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường, cam kết bảo vệ
môi trường;
- Thông tư số 26/2011/TT-BTNMT ngày 18/7/2011 của bộ Tài nguyên và
Môi trường, quy định chi tiết một số điều của Nghị định 29/2011/ NĐ-CP ngày
18/4/2011 của Chính phủ quy định về đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá
tác động môi trường, cam kết bảo vệ môi trường;
- Thông tư số 08/2006/TT-BTNMT của bộ Tài nguyên và Môi trường, ngày
8/11/2006 về “hướng dẫn về đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động
môi trường và cam kết bảo vệ môi trường”;
- Thông tư số 06/2007/TT-BKH ngày 27/8/2007 của bộ Kế hoạch và Đầu tư
hướng dẫn thực hiện Nghị định số 140/2006/NĐ-CP ngày 22/11/2006 của Chính
Trang 31

phủ quy định việc bảo vệ môi trường trong các khâu lập, thẩm định, phê duyệt và
tổ chức thực hiện các chiến lược, quy hoạch, kế hoạch, chương trình và dự án phát
triển;
- Thông tư 01/2011/TT-BXD ngày 27/1/2011 hướng dẫn đánh giá môi
trường chiến lược trong đồ án quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị;
- Các văn bản pháp quy khác có liên quan;
- Quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch hạ tầng kỹ thuật của dự án.
IV.1.3. Phạm vi, giới hạn đánh giá và định hướng quy hoạch
 Vị trí:
Khu đất dự án “ Khu dân cư cao cấp Cityland Mễ Trì” nằm ở Lô đất CQ1.1, P. Mễ
Trì, Q, Nam Từ Liêm, TP. Hà Nội với quy mô 6ha.
 Giới hạn khu đất:
- Phía Bắc giáp đường đất; đường Lương Thế Vinh
- Phía Tây Nam giáp ô đất XL, CV và đường quy hoạch 15.5m
- Phía Đông giáp đường quy hoạch 21.5m
- Phía Tây giáp đường quy hoạch.
IV.1.4. Hiện trạng các vấn đề môi trường chính
- Về môi trường không khí: Do tính chất đặc thù nên khu vực dự án nằm biệt lập,
xung quanh chủ yếu là đồng ruộng do vậy chưa bị ảnh hưởng bởi các tác động của bụi,
khói. Tuy nhiên đây là khu vực phát sóng của đài phát thanh, nên với các bước sóng của
đài có ảnh hưởng không nhỏ tới hoạt động đời sống của con người.
- Về môi trường nước: Mạng lưới cấp nước hầu như không có, chủ yếu dùng nước
giếng khoan chưa qua xử lý, nên môi trường nước không đảm bảo vệ sinh sẽ ảnh hưởng
trực tiếp tới người sử dụng nguồn nước. Hệ thống thoát nước sử dụng chung giữa thoát
nước máy, nước thải rồi thoát ra mương, ao hồ, ruộng trũng, do vậy không đảm bảo vệ
sinh môi trường.
- Về tiếng ồn: Trong khu vực dự án hầu như không chịu tác động bởi tiếng ồn.
- Về môi trường đất: Trong khu vực dự án hầu như không bị tác động tới môi trường
đất.
- Về cơ bản việc quản lý và kiểm soát môi trường trong khu vực dự án chưa được
quan tâm đúng mức, cần phải có kế hoạch và chế tài cụ thể của các cơ quan quản lý, đồng
thời phải nâng cao nhận thức, trách nhiệm của người dân về vấn đề môi trường theo đúng
quy định hiện hành, nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển bền vững của toàn xã hội.
Trang 32

IV.1.5. Khái quát việc phát triển đô thị trong khu vực
Do dự án nằm trong khu đất của Đài Phát sóng Phát thanh Mễ Trì nên để có cơ sở
dự báo và đánh giá tác động môi trường do ảnh hưởng của phát triển đô thị, ta có thể tóm
tắt nội dung đồ án Quy hoạch chi tiết Khu Đất Đài Phát sóng Phát thanh Mễ Trì như sau:
- Khu vực Khu Đất Đài Phát sóng Phát thanh Mễ Trì được phát triển đồng bộ hạ tầng
xã hội và hạ tầng kỹ thuật, trên nguyên tắc đảm bảo điều kiện làm việc và điều kiện sống
của người dân xung quanh với các chỉ tiêu sử dụng theo đúng tiêu chuẩn và quy chuẩn
hiện hành.
- Khu vực này được phát triển bao gồm các chức năng sử dụng đất: công cộng ; cơ
quan, trường đào tạo, nhà trẻ, mẫu giáo, đất đường giao thông; đất ở gồm: nhà ở cao tầng,
nhà ở thấp tầng…
- Hệ thống hạ tầng được thiết kế đồng bộ, hài hoà và hợp lý giữa các công trình hạ
tầng với nhau (ngầm, đồng bộ…), gồm các quy hoạch: giao thông; san nền thoát nước
mưa; cấp nước; cấp điện; thoát nước thải và vệ sinh môi trường.
IV.2. Dự báo các tác động tới môi trường của dự án
Việc đưa một diện tích lớn hiện là đồng ruộng, đất trống, ruộng trũng… vào khai
thác phát triển đô thị sẽ tác động tới môi trường và làm thay đổi hệ sinh thái, điều kiện vi
khí hậu, môi trường nước, đất, không khí… Quy hoạch xây dựng đô thị được nghiên cứu
và lập trên nguyên tắc phát triển đồng bộ đô thị, hài hoà với môi trường đảm bảo phát
triển bền vững trong khu vực. Tuy nhiên trong quy mô dự án này ta có thể xác định được
một số nguồn có khả năng gây ô nhiễm môi trường, để phân tích, đánh giá và xác định
các vấn đề về môi trường đã hoặc chưa được giải quyết trong đồ án, làm cơ sở kiến nghị
giải pháp, biện pháp hạn chế giảm thiểu ô nhiễm môi trường trong khu vực. Cụ thể các
nguồn là:
IV.2.1. Trong quá trình thi công xây dựng
Quá trình thi công xây dựng công trình do có nhiều xe ô tô vận chuyển nguyên vật
liệu tới chân công trình như: gạch, đá, cát, sỏi, sắt thép, xi măng...sẽ gây bụi, gây tiếng ồn
tới môi trường khu vực. Nước thải xả vào môi trường khu vực gây ô nhiễm môi trường
nước mặt và thậm chí gây ảnh hưởng tới hệ thống thoát nước khu vực vào những ngày
mưa to, đồng thời việc lưu giữ cát, đá sỏi trên mặt bằng công trình cũng góp phần gây tắc
các đường thoát nước khu vực và gây bụi khi có mưa to, gió lớn. Các chất thải rắn trong
quá trình xây dựng thường chiếm diện tích lưu thông khu vực, các chất thải trong quá
trình sinh hoạt của cán bộ công nhân viên trong quá trình xây dựng như: nước thải sinh
hoạt, chất thải rắn sinh hoạt...cũng đều gây cho môi trường khu vực bị ô nhiễm. Cụ thể:
 Tác động tới môi trường không khí:
Khi xây dựng các công trình sẽ làm tăng lượng khói bụi do các hoạt động vận
chuyển nguyên liệu, do các máy móc thi công. Đây là nguồn gây ô nhiễm môi trường
không khí.
 Tác động tới môi trường nước:
Trang 33

Nước mưa, nước thải sinh hoạt… không được tách riêng để thu gom và xử lý sẽ
mang theo khối lượng bùn đất lớn bị cuốn trôi sẽ làm tăng hàm lượng các chất lơ lửng,
đồng thời khi chảy qua khu vực chứa chất thải rắn sinh hoạt không được che, chắn sẽ
cuốn theo các chất ô nhiễm. Trong quá trình thi công, nước mưa còn nhiễm các loại dầu
mỡ thải ra từ các động cơ của xe, máy sẽ làm giảm khả năng tự làm sạch, gây ô nhiễm
môi trường nước mặt cũng như nước ngầm.
 Tác động tới môi trường đất:
Môi trường đất sẽ bị ảnh hưởng nhẹ về chất lượng do chất thải phát sinh trong quá
trình xây dựng gây ra, việc san ủi cũng là ảnh hưởng đến chế độ chảy của nước mặt.
 Tác động tới môi trường sống:
- Chất thải rắn phát sinh trong các hoạt động thi công nếu không được thu gom triệt
để sẽ gây ô nhiễm môi trường ảnh hưởng đến sức khỏe con người.
- Tiếng ồn của các phương tiện, khói bụi của các phương tiện thi công ảnh hưởng đến
môi trường sống của người dân xung quanh khu vực.
Nhìn chung, trong giai đoạn xây dựng các nguồn gây ô nhiễm mang tính chất
tạm thời, không liên tục và sẽ chấm dứt khi hoàn thành giai đoạn xây dựng.
IV.2.2. Trong quá trình sử dụng
Trong quá trình sử dụng, dự án có thể gây ra những tác động sau:
- Các công trình công cộng nói chung có khả năng gây ồn và ô nhiễm nước do không
xử lý triệt để nước thải.
- Các công trình nhà ở cao tầng, thấp tầng có khả năng gây ô nhiễm nước và mất vệ
sinh môi trường do chất thải rắn thải, với tần suất lớn, có cường độ và quy mô nhỏ, nếu
không áp dụng biện pháp xử lý nước thải và thu gom chất thải rắn thải theo quy định sẽ
ảnh hưởng trực tiếp tới người dân sống trong khu vực đó.
- Các hoạt động giao thông trên các tuyến đường quy hoạch gây khói bụi, tiếng ồn
làm ảnh hưởng tới môi trường sống của người dân.
- Các hoạt động xây dựng trong quá trình thực hiện dự án cũng là một trong những
nguồn gây ô nhiễm môi trường với cường độ và quy mô lớn song có thời gian không kéo
dài.
IV.3. Những biện pháp khống chế tác động của dự án tới môi trường
IV.3.1. Trong quá trình thi công xây dựng
 Giảm thiểu ô nhiễm môi trường không khí:
- Trang bị đầy đủ các phương tiện thi công hiện đại để hạn chế ô nhiễm tiếng ồn, khí
thải, căng bạt che chắn xung quanh công trình; Có kế hoạch cung cấp vật tư hợp lý, hạn
chế việc tập kết vật tư tại công trường trong cùng một thời điểm. Thường xuyên tưới
nước định kỳ tại các địa điểm đang xây dựng; Các xe tải chuyên chở vật liệu xây dựng
Trang 34

phải che bạt trong quá trình vận chuyển, tránh tình trạng rơi vãi nguyên vật liệu, công
nhân bốc xếp vật liệu phải có trang bị bảo hộ lao động để hạn chế ảnh hưởng trực tiếp.
- Giảm thiểu tiếng ồn, rung: Các xe tải chuyên chở vật liệu phải hạn chế tốc độ khi đi
qua khu vực dân cư. Các dụng cụ gây nên những âm thanh có cường độ cao như máy ủi,
búa đóng cọc, thi công tránh những giờ nghỉ ngơi của dân cư trong khu vực. Các công
đoạn gây tiếng ồn lớn sẽ được tập trung vào ban ngày và được thông báo trước tới dân cư
khu vực được biết. Tổ chức quản lý tốt công nhân vận hành máy móc thiết bị và thi công
đồng thời trong quá trình thi công nên có đầy đủ các trang thiết bị an toàn lao động để
hạn chế khả năng phát sinh tai nạn lao động.
 Hệ thống thoát nước:
- Xây dựng hệ thống thoát nước tạm thời để đưa nước thải ra khỏi khu vực dự án. Cụ
thể: nước mưa cuốn theo đất, cát, xi măng…rơi vãi trên mặt đất cần phải được thu gom
về hồ lắng trước khi thải ra mương, bùn lắng sẽ được nạo vét vào cuối giai đoạn thi công
hoặc khi bị ứ đầy.
- Xây dựng hệ thống nhà vệ sinh công cộng trên công trường, chất thải của nhà vệ
sinh công cộng được hợp đồng với cơ quan chức năng thu gom, vận chuyển, xử lý theo
định kỳ. Nước thải sinh hoạt của cán bộ công nhân viên lao động trên công trường phải
được thu gom và xử lý riêng.
 Xử lý chất thải rắn thải:
- Việc vận chuyển chất thải phải sử dụng các hộp gen, thùng chứa có nắp đậy kín, và
phải được vận chuyển về nơi quy định của Thành phố, tránh tồn đọng trên công trường
làm rơi vãi vào ao mương thuỷ lợi gây tắc nghẽn dòng chảy.
- Chất thải rắn xây dựng và bùn thải được thu gom và vận chuyển về nơi quy định
của thành phố để đổ thải, đất thải có thể sử dụng làm vật liệu san lấp; Mọi vấn đề quản lý
chất thải trong quá trình vận chuyển sẽ được hợp đồng và yêu cầu trách nhiệm đối với
đơn vị vận chuyển và lái xe.
- Chất thải rắn sinh hoạt của công nhân được đổ thải đúng nơi quy định và được hợp
đồng với công ty môi trường đô thị thu gom và xử lý.
 Xử lý tai nạn rủi ro: Tổ chức quản lý tốt công nhân vận hành máy móc thiết bị và thi
công, đồng thời trong quá trình thi công nên có đầy đủ các trang thiết bị an toàn lao động,
cung cấp các khoá tập huấn và bảo đảm những chính sách an toàn cho công nhân để hạn
chế khả năng phát sinh tai nạn lao động; Có bảng chỉ dẫn cho biết vị trí công trường đang
xây dựng.
IV.3.2. Trong quá trình sử dụng
- Khi dự án đi vào khai thác, sử dụng thì các tác động như trong quá trình xây dựng
không còn nữa. Đem lại cho khu vực môi trường sống tốt hơn, hệ thống hạ tầng kỹ thuật
và hạ tầng xã hội được cải thiện.
Trang 35

- Bố trí trồng cây xanh sân vườn và hè phố, kết nối hệ thống cây xanh giữa các công
trình cao tầng và thấp tầng, để tạo môi trường cảnh quan, đồng thời làm giảm tiếng ồn và
khói bụi từ các phương tiện giao thông gây ra. Xác định hành lang cách ly, bảo vệ các
công trình hạ tầng theo quy định hiện hành.
- Thiết kế quy hoạch giao thông có mạng lưới đường theo cấp hạng đúng quy chuẩn,
đảm bảo các chỉ tiêu kỹ thuật và nhu cầu sử dụng về giao thông và bãi đỗ, kết nối tốt với
giao thông khu vực, tạo điều kiện giao thông thuận lợi, thông suốt.
- Xây dựng hệ thống thoát nước thải riêng hoàn toàn với nước mưa. Nước thải được
thu gom, xử lý triệt để từ khu nhà ở, khu dịch vụ, công cộng… đạt tiêu chuẩn về vệ sinh
môi trường được cơ quan có thẩm quyền cho phép mới được thoát vào hệ thống nước
thoát nước khu vực. Việc xây dựng hệ thống thoát nước thải phải đảm bảo chất lượng
tránh gây rò rỉ nước thải ra môi trường, thu gom triệt để về trạm bơm có khoảng cách ly
an toàn vệ sinh môi trường theo quy chuẩn.
- Xây dựng hệ thống thoát nước mưa, đảm bảo đồng bộ với các công trình hạ tầng kỹ
thuật khác. Tuân thủ và khớp nối quy hoạch thoát nước, san nền chung của khu vực, đồng
thời đảm bảo việc tiêu thoát nhanh, tránh gây ngập úng cho khu vực lân cận.
- Bố trí các thùng đựng chất thải rắn công cộng trong khu vực dịch vụ thương mại,
công viên cây xanh … Lượng chất thải rắn thải này sẽ được thu gom và mang đi hàng
ngày bằng hệ thống thu gom chất thải rắn thải của khu vực thông qua hợp đồng với đơn
vị có chức năng vệ sinh môi trường để thu gom và vận chuyển chất thải rắn theo đúng
quy định.
- Nhà vệ sinh công cộng được xác định theo quy định về quản lý bùn cặn và nhà vệ
sinh công cộng trong quy chuẩn xây dựng đô thị. Nước thải của các nhà vệ sinh công
cộng được thu gom theo hệ thống thoát nước thải riêng và chất thải phải được xử lý tại
chỗ đạt tiêu chuẩn vệ sinh môi trường theo quy định về quản lý chất thải rắn.
- Phun nước rửa đường hàng ngày để giảm bụi.
 Các biện pháp khác:
- Có chính sách và chương trình cụ thể tuyên truyền, vận động, giáo dục ý thức cho
người dân về bảo vệ môi trường và giữ gìn cảnh quan chung, có chính sách khuyến khích
người dân sử dụng phương tiện giao thông công cộng, giảm bớt sử dụng các phương tiện
giao thông cá nhân.
- Thành lập tổ thanh tra môi trường, theo dõi và xử lý các yếu tố tác động tiêu cực
đến môi trường khi triển khai đồ án cũng như khi đồ án đi vào sử dụng.
- Thông tin về dự án cần được công bố tới dân cư trong khu vực và các cơ quan có
liên quan đến hạ tầng kỹ thuật, có thể tổ chức tham vấn với dân cư khu vực và các cơ
quan hữu quan.
Trang 36

IV.4. Các vấn đề môi trường đã được giải quyết
Các vấn đề môi trường đã được giải quyết được thể hiện đồng bộ trong hồ sơ quy
hoạch chi tiết, tỷ lệ 1/500. Các chỉ tiêu quy hoạch đều đạt và vượt các quy định tại các
quy chuẩn, quy phạm về quy hoạch sử dụng đất, tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan,
quy hoạch giao thông và các công trình hạ tầng kỹ thuật khác, cụ thể:
- Về hệ thống giao thông: Đã lựa chọn giải pháp mạng giao thông theo dạng “ô cờ”,
phân cấp hạng rõ ràng là hợp lý với mô hình tổ chức giao thông trong một trung tâm lớn.
Các tuyến đường có hè phố rộng ≥ 3m đều được trồng cây xanh dọc đường theo đúng
quy định nhằm giảm thiểu ô nhiễm không khí do khí thải, tiếng ồn của các phương tiện
giao thông.
- Về hệ thống thoát nước thải: Đã xác định rõ hệ thống thoát nước thải là hệ thống
cống riêng giữa nước mưa và nước thải, trạm bơm được xây ngầm, đảm bảo giảm tối đa
ô nhiễm môi trường đất, nước và không khí do nhiễm bẩn nước thải.
- Chất thải rắn phải được phân loại tại nguồn, thu gom triệt để với các phương thức
thu gom theo từng đối tượng, đảm bảo không ảnh hưởng đến môi trường không khí, đất
và nước.
Các vấn đề khác phát sinh hoặc chưa được giải quyết trong giai đoạn này chúng tôi
sẽ tiếp tục xử lý trong giai đoạn tiếp theo nhằm giảm thiểu tác động của dự án tới môi
trường.
IV.5. An toàn PCCC
Cháy nổ có thể xảy ra bất kỳ hoạt động nào. Để phòng ngừa khả năng cháy nổ, Chủ
dự án sẽ ban hành và thực hiện nghiêm ngặt các quy định về PCCC như sau:
Trong giai đoạn quy hoạch xây dựng cơ sở tầng, Chủ dự án đã quy hoạch khoảng
cách hợp lý giữa các công trình để các phương tiện chữa cháy có thể thao tác dễ dàng khi
xảy ra sự cố. Đồng thời giảm thiểu khả năng cháy lan ra khu vực lân cận;
Hệ thống cứu hoả, chuông báo động đã được lắp đặt và hoạt động theo nguyên tắc
tự động tại các phòng, các công trình. Các họng cứu hỏa được đấu nối vào đường ống cấp
nước phân phối và được bố trí khoảng cách phù hợp theo Tiêu chuẩn 6379/1998 ở gần
ngã ba, ngã tư hoặc trục đường lớn... để đảm bảo thuận lợi cho xe cứu hoả lấy nước;
Bố trí các dụng cụ chữa cháy như bình CO2, bình bọt ở những địa điểm thao tác
thuận tiện;
Xây dựng đội phòng chống cháy nổ đảm nhiệm cho dự án;
Tập huấn, hướng dẫn các phương pháp phòng chống cháy nổ cho các cán bộ nhân
viên của dự án;
Đầu tư các thiết bị chống cháy nổ tại các khu vực chứa nhiên liệu. Bố trí hệ thống
chống cháy nổ tại xung quanh khu vực dự án.
IV.6. Kết luận
Phần đánh giá tác động môi trường - an toàn PCCC đã đưa ra các tác động của quá
trình xây dựng và khi dự án đi vào sử dụng ảnh hưởng đến môi trường sống; đồng thời
Trang 37

đưa ra được biện pháp giảm thiểu tác động và các biện pháp hợp lý để có thể kiểm soát,
hạn chế các tác động đó đến chất lượng môi trường; Nhằm đảm bảo xây dựng đồng bộ
đáp ứng nhu cầu chung của thành phố, đồng thời hướng đến mục tiêu phục vụ tốt nhất
nhu cầu sống cho nhân dân trong khu vực.
Trang 38

CHƯƠNG V: TIẾN ĐỘ VÀ CÁC BƯỚC THỰC HIỆN DỰ
ÁN KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND MỄ TRÌ
V.1. Tiến độ thực hiện dự án
Kế hoạch triển khai dự án như sau:
+ Năm 2014: Hoàn thành thủ tục pháp lý:
+ Năm 2015: Triển khai thi công xây dựng cơ sở hạ tầng.
+ Năm 2016: Triển khai thi công tiếp hạ tầng và xây dựng nhà.
+ Năm 2017: Triển khai tiếp thi công nhà
+ Năm 2018: Triển khai thi công nhà và hoàn thành dự án
V.2. Các bước thực hiện dự án
V.2.1. Lập và xin phê duyệt Quy hoạch chi tiết 1/500
Hiện nay, chủ đầu tư đã thực hiện lập quy hoạch chi tiết 1/500 cho dự án và tiến
hành nộp hồ sơ xin phê duyệt quy hoạch này.
Mục đích quy hoạch nhằm:
- Tạo lập không gian đô thị mới hiện đại, đồng bộ về hạ tầng kĩ thuật, kiến trúc, môi
trường và hạ tầng xã hội, khớp nối với các dự án lân cận đang triển khai, cải tạo chỉnh
trang đô thị góp phần phát triển văn hóa, kinh tế – xã hội của khu vực phường Mễ Trì,
quận Nam Từ Liêm, Hà Nội.
- Xác định chức năng sử dụng đất, chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật phù hợp Quy chuẩn xây
dựng Việt Nam hiện hành, Tiêu chuẩn chuyên ngành liên quan.
- Làm cơ sở đầu tư phát triển xây dựng đô thị.
- Xây dựng quy định quản lý xây dựng theo quy hoạch, làm cơ sở pháp lý để các cơ
quan, chính quyền địa phương quản lý xây dựng theo quy hoạch.
V.2.2. Thiết kế cơ sở, bản vẽ thi công
Dựa vào quy hoạch 1/500 được phê duyệt, Công ty TNHH Đầu tư Địa Ốc Thành
Phố thực hiện thiết kế cơ sở và bản vẽ thi công để làm cơ sở triển khai thi công.
V.2.3. Thẩm định giá khu đất đầu tư
Căn cứ quy hoạch 1/500 được phê duyệt, Công ty TNHH Đầu tư Địa Ốc Thành Phố
thực hiện các thủ tục trình cơ quan chức năng để xác định tiền sử dụng đất phải nộp cho
dự án, làm cơ sở để Công ty TNHH Đầu tư Địa Ốc Thành Phố thực hiện nghĩa vụ tài
chính và triển khai các bước tiếp theo.
V.2.4. Xin cấp phép đầu tư dự án
Dự án Khu dân cư cao cấp Cityland Mễ Trì có diện tích 6 ha nằm trong khu đất
thuộc dự án “Tòa tháp VOV kết hợp khu xử lý kỹ thuật, nhà trẻ, nhà ở thấp tầng, cây
xanh” (quy mô : 6.99 ha) của Đài Tiếng Nói Việt Nam. Hiện nay, Công ty TNHH Đầu tư
Trang 39

Địa Ốc Thành Phố đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư dự án.
Để thực hiện đúng thủ tục pháp lý, Công ty TNHH Đầu tư Địa Ốc Thành Phố tiếp tục
thực hiện thủ tục trình cơ quan có thẩm quyền xin cấp phép đầu tư dự án.
V.2.5. Nộp tiền sử dụng đất
Căn cứ giá trị tiền sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền xác định, Công ty
TNHH Đầu tư Địa Ốc Thành Phố tiến hành thực hiện nghĩa vụ tài chính.
V.2.6. Xin chuyển sở hữu khu đất
Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, chủ đầu tư sẽ thực hiện các thủ tục xin cấp
giấy chứng nhận quyền sở hữu khu đấtdự án (6 ha), hiện đang nằm trong quy hoạch
chung của khu đất dự án “Tòa tháp VOV kết hợp khu xử lý kỹ thuật, nhà trẻ, nhà ở thấp
tầng, cây xanh”.
V.2.7. Triển khai xây dựng và kinh doanh dự án
Sau khi hoàn tất các bước nói trên, chủ đầu tư sẽ triển khai xây dựng và kinh doanh
dự án như đã trình bày trong Thuyết minh đầu tư dự án Khu dân cư cao cấp Cityland Mễ
Trì.
Trang 40

CHƯƠNG VI: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN
VI.1. Nội dung tổng mức đầu tư
Mục đích của tổng mức đầu tư là tính toán toàn bộ chi phí đầu tư xây dựng Dự án
“Khu dân cư cao cấp Cityland Mễ Trì” làm cơ sở để lập kế hoạch và quản lý vốn đầu tư,
xác định hiệu quả đầu tư của dự án.
- Tổng mức đầu tư của dự án: 2.338.300.000.000 đồng (Hai ngàn ba trăm ba mươi
tám tỷ ba trăm triệu đồng) bao gồm: Chi phí xây dựng và lắp đặt, Chi phí máy móc thiết
bị; Chi phí quản lý dự án; Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, các khoản chi phí khác và dự
phòng phí.
 Chi phí xây dựng và lắp đặt
Chi phí xây dựng bao gồm: chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà ở, cây
xanh, nhà trẻ và bãi giữ xe ngầm.
Chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng: san lắp mặt bằng, xây dựng mạng lưới đường, xây
dựng hệ thống thoát nước mưa, xây dựng mạng lưới cấp nước, xây dựng hệ thống thoát
nước thải, xây dựng hệ thống điện và thông tin liên lạc.
Chi phí xây dựng các hạng mục công trình chính như nhà trẻ, nhà ở biệt thự được
tính theo suất vốn đầu tư của Bộ Xây Dựng năm 2014 (Quyết định số 634/QĐ-BXD ngày
09/06/2014 của Bộ Xây dựng về việc công bố Suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá
xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2013). Ngoài ra, suất đầu tư tầng hầm
được lập trên phương án thiết kế và chi phí trồng cây xanh được cập nhật theo giá thị
trường.
BẢNG TÍNH CHI PHÍ XÂY DỰNG VÀ THIẾT BỊ
Hạng mục Đơn vị tính
Quy
mô/Diện
tích sàn
Suất đầu tư Tổng chi phí đầu tư
Xây dựng Thiết bị Xây dựng Thiết bị
Chi phí xây
dựng hạ tầng 1000đ/m2 đất 60,000
1,20
0
72,000,0
00
Nhà ở thấp
tầng 1000đ/m2 sàn 80,446
8,16
0 2,448
656,439,3
60
196,931,80
8
Nhà trẻ 1000đ/học sinh 500
44,15
0 3,970
22,075,0
00
1,985,00
0
Bãi giữ xe
ngầm và khu
dịch vụ ngầm 1000đ/m2 sàn 1,500
5,00
0 1,500
7,500,0
00
2,250,00
0
Cây xanh 1000đ/m2 sàn 7,426
1,00
0
7,426,0
00 -
Tổng cộng
765,440,3
60
201,166,80
8
Trang 41

VI.2. Kết quả tổng mức đầu tư
Theo quyết định số 957/QĐ-BXD công bố định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn
đầu tư xây dựng công trình, lập các chi phí như sau:
 Chi phí quản lý dự án
Chi phí quản lý dự án tính theo Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư
xây dựng công trình.
Chi phí quản lý dự án bao gồm các chi phí để tổ chức thực hiện các công việc quản
lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực hiện dự án đến khi hoàn thành nghiệm thu bàn
giao công trình vào khai thác sử dụng, bao gồm:
Chi phí tổ chức lập dự án đầu tư.
Chi phí tổ chức thẩm định dự án đầu tư, tổng mức đầu tư; chi phí tổ chức thẩm tra
thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công và dự toán xây dựng công trình.
Chi phí tổ chức lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng;
 Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng
Bao gồm:
- Chi phí tư vấn lập dự án đầu tư;
- Chi phí lập thiết kế công trình;
- Chi phí thẩm tra thiết kế bản vẽ thi công, tính hiệu quả và tính khả thi của dự án
đầu tư, dự toán xây dựng công trình;
Chi phí lập hồ sơ yêu cầu, hồ sơ mời sơ tuyển, hồ sơ mời thầu và chi phí phân tích
đánh giá hồ sơ đề xuất, hồ sơ dự sơ tuyển, hồ sơ dự thầu để lựa chọn nhà thầu tư vấn, nhà
thầu thi công xây dựng, nhà thầu cung cấp vật tư thiết, tổng thầu xây dựng;
Chi phí giám sát khảo sát xây dựng, giám sát thi công xây dựng và giám sát lắp đặt
thiết bị;
 Chi phí khác
Chi phí khác bao gồm các chi phí cần thiết không thuộc chi phí xây dựng; chi phí
thiết bị; chi phí quản lý dự án và chi phí tư vấn đầu tư xây dựng nói trên.
Chi phí bảo hiểm công trình;
Chi phí kiểm toán, thẩm tra, phê duyệt quyết toán vốn đầu tư.
(Xem chi tiết tại bảng đính kèm phía sau Thuyết minh dự án đầu tư)
Trang 42

CHƯƠNG VII: TIẾN ĐỘ ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN
VII.1. Nguồn vốn đầu tư của dự án
VII.1.1. Cơ cấu nguồn vốn và phân bổ vốn đầu tư
 Cơ cấu nguồn vốn:
 Phân bổ vốn đầu tư:
Kế hoạch triển khai dự án như sau:
Năm 2015: Hoàn thành các thủ tục pháp lý và triển khai thi công xây dựng cơ sở hạ
tầng.
Năm 2016: Triển khai thi công tiếp hạ tầng và xây dựng nhà.
Năm 2017: Triển khai tiếp thi công nhà
Năm 2018: Triển khai thi công nhà và hoàn thành dự án.
VII.1.2. Tiến độ đầu tư và sử dụng vốn
VII.1.3. Nguồn vốn thực hiện dự án
VII.2. Phương vay và trả nợ
Trang 43

CHƯƠNG VIII: HIỆU QUẢ KINH TẾ - TÀI CHÍNH
VIII.1. Các thông số kinh tế và cơ sở tính toán
Các thông số giả định dùng để tính toán hiệu quả kinh tế của dự án trên cơ sở tính
toán các dự án đã triển khai, các văn bản liên quan đến giá bán, các tài liệu cung cấp từ
Chủ đầu tư, cụ thể như sau:
- Phân tích hiệu quả kinh tế tài chính của dự án trong thời gian hoạt động là 8 năm,
dự án sẽ khởi công vào Quý I/2015.
- Theo dự kiến tổng đầu tư là 2.338.300.000 đồng, trong đó vốn chủ sở hữu là 15%,
còn lại là vốn vay ngân hàng và huy động chiếm 85%.
- Doanh thu của dự án được từ:
+ Bán nhà ở gồm các căn nhà liền kề, biệt thự và nhà giữ trẻ.
+ Nguồn thu từ dịch vụ bãi giữ xe ôtô
- Chi phí hoạt động của dự án:
+ Chi phí môi giới, quảng cáo, tiếp thị
+ Chi phí quản lý doanh nghiệp.
- Lãi suất vay ưu đãi: 12%/năm; Thời hạn vay 5 năm, ân hạn 2 năm, trả nợ theo
phương thức trả gốc đều hàng năm, trả lãi theo dư nợ giảm dần.
- Thuế thu nhập doanh nghiệp áp dụng là 22% năm 2015, mức thuế suất 20% từ năm
2016.
- Tốc độ tăng giá bán hàng năm là 0.2%/năm;
VIII.2. Doanh thu của dự án
Trong quá trình xây dựng cơ sở hạ tầng cho dự án, chủ đầu tư sẽ thực hiện nhận hợp
đồng góp vốn của khách hàng và vay ngân hàng để tạo nguồn ngân sách mạnh, hoàn
thiện dự án nhanh hơn so với kế hoạch đã đề ra.
Chủ đầu tư đã nghiên cứu thị trường và giá sản phẩm của các dự án cạnh tranh nên
dự kiến sẽ mở bán với giá 50,000,000/ m2
nhà liền kề và 60,000,000/m2
nhà biệt thự (giá
này đã bao gồm tiền đất và giá xây dựng nhà). Mỗi năm mức tăng giá là 0.2% vì nhu cầu
khan hiếm của sản phẩm và khu dân cư đã phát triển mạnh.
Ngoài nguồn thu chính của dự án là các nhà liên kế và biệt thự, chủ đầu tư còn cung
cấp thêm các dịch vụ khác để phục vụ nhu cầu của khu dân cư đẳng cấp này như: bãi giữ
xe tầng ngầm và dịch vụ nhà giữ trẻ mầm non.
Bảng doanh thu của dự án: (Xem chi tiết tại bảng đính kèm phía sau Thuyết minh
dự án đầu tư)
Trang 44

VIII.3. Chi phí của dự án
VIII.4. Hiệu quả đầu tư của dự án
1 Tổng mức đầu tư 2.338.300.000.000 VND
2 Giá trị hiện tại thuần NPV 950.166.417.000 VND
3 Tỷ suất hoàn vốn nội bộ IRR 29%
4 Thời gian hoàn vốn 4 năm
5 Đánh giá Hiệu quả
Qua quá trình hoạch định, phân tích và tính toán các chỉ số tài chính trên cho thấy
dự án mang lại lợi nhuận cho chủ đầu tư, suất sinh lời nội bộ cao hơn sự kỳ vọng của nhà
đầu tư và khả năng thu hồi vốn nhanh.
VIII.5. Đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội
Cùng với xu hướng phát triển lĩnh vực bất động sản của nước ta trong giai đoạn
hiện nay, khi dự án đi vào hoạt động sẽ đóng góp vào sự phát triển và tăng trưởng của
nền kinh tế quốc dân nói chung và của khu vực nói riêng.
Dự án mang tính khả thi cao, sát với thực tế, có nhiều tác động tích cực đến sự phát
triển kinh tế xã hội. Từ đó giúp cho Nhà nước và địa phương có nguồn thu ngân sách từ
Thuế GTGT, Thuế Thu nhập doanh nghiệp, đóng góp vào sự phát triển thị trường bất
động sản của đất nước, đồng thời giải quyết được một lực lượng lao động cho Thành phố
Hà Nội nói riêng cũng như cả nước nói chung.
Dự án khi đi vào hoạt động sẽ phản ánh đúng việc sử dụng, xây dựng và quản lý
khu dân cư đẳng cấp. Phù hợp phát triển định hướng nhà ở đến năm 2020 theo quyết định
số 76/2004/ QĐ-TTG ngày 06/5/2004 của Thủ tướng Chính phủ ban hành.
Trang 45

CHƯƠNG IX: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
khu đất Đài phát sóng phát thanh Mễ Trì, phường Mễ Trì, quận Nam Từ Liêm, thành phố
Hà Nội là một dự án mang tính khả thi về mặt kỹ thuật, kiến trúc, môi trường và tài
chính, đồng thời mang lại hiệu quả kinh tế xã hội rất lớn, phù hợp với định hướng quy
hoạch của Thủ đô Hà Nội.
Những phân tích đánh giá trong thuyết minh cho thấy dự án đầu tư này sẽ làm tăng
hiệu quả kinh doanh, nâng cao khả năng cạnh tranh và nhất là khi dự án đi vào sử dụng sẽ
giải quyết phần nào nhu cầu bức thiết về nhà ở của thành phố, đồng thời nâng cao chất
lượng sống cho dân cư trong khu vực. Ngoài ra, dự án còn đóng góp đáng kể vào ngân
sách nhà nước và tạo ra một tài sản cố định lớn và góp phần nâng cao hình ảnh kiến trúc
thủ đô.
Với những hiệu quả thiết thực đó, Công ty TNHH Đầu tư Địa ốc Thành Phố
(Cityland) chúng tôi kính mong các Cơ quan ban ngành liên quan, Chính phủ, các Bộ
ngành Trung ương xem xét phê duyệt và hỗ trợ để dự án sớm được triển khai, đi vào
hoạt.
Hà Nội, ngày tháng năm 2014
Trang 46

Dự án đầu tư khu dân cư cao cấp

Recomendados

Recomendados

Más contenido relacionado

La actualidad más candente

La actualidad más candente (20)

Destacado

Destacado (11)

Similar a Dự án đầu tư khu dân cư cao cấp

Similar a Dự án đầu tư khu dân cư cao cấp (20)

Último

Último (8)

Dự án đầu tư khu dân cư cao cấp