4. Tartalomjegyzék
Köszönetnyilvánítás 6
1. RÉSZ Miétt a megfelelő piaci időzítés a legjobb
módszer arra, hogy ingatlanokból pénzt
csináljunk? 11
1. fejezet Időzítés, időzítés, időzítés! 12
2. fejezet A készpénzáramlás mítosza: miért nem csinál
pénzt az ingatlan birtoklása? 27
3. fejezet Leckék, amelyeket az elmúlt 35 év 36
ingatlanciklusaiból megtanultam
4. fejezet Az árképzés alapjai: tőkésítési arány és nettó 51
működési bevétel
2. RÉSZ A hét trend, amelyek az ingatlanokkal 61
kapcsolatos idó'zítési döntéseket mozgatják
5. fejezet Az ingadanciklusok mögött álló hét fő trend 62
6. fejezet Mit tanácsol a hét fő trend arról, hogy mikor 88
vásároljunk, mikor tartsunk meg, és mikor
adjuk el az ingatlant
7. fejezet A hét trend alkalmazása a gyakorlatban 114
3. RÉSZ Mikor vásároljunk 131
8. fejezet Vásárlási alapelvek 132
9. fejezet Akkor vásárolj, amikor vér folyik az utcákon: 157
az ellentétes időzítési stratégia
10. fejezet Akkor vásárolj, amikor az árak felfelé 167
mennek: a lendületes időzítési stratégia
4. RESZ Hogyan tartsuk meg ingatlanunkat 175
11. fejezet Növeld ingatlanod értékét: 176
hat erőteljes technika
12. fejezet Csak egyetlen felszálló ciklusban tartsd meg 194
legtöbb ingadanodat
13. fejezet Egyes ingatlanokat érdemes egy cikluson 206
túl is megtartani
5. RÉSZ Mikor adj el 215
14. fejezet Az eladás alapjai 216
15. fejezet Adj el, amikor a pénztár ablaka nyitva van; 233
az „akkor adj el, amikor venni akarnak" stratégia
16. fejezet Amikor a pozitív momentum veszélyben 241
van, szállj ki: az „Adj el, mielőtt az árak ismét
csökkenni kezdenek" stratégia
6. RESZ Az elmélet átvitele a gyakorlatba 249
17. fejezet Vajon az ingatlan lesz a következő buborék? 250
18. fejezet Az ingadanidőzítés inkább művészet, mint 265
tudomány
5. Köszönetnyilvánítás
Amikor 27 éves voltam közeli barátom Tom Connellan,
az elismert író azt javasolta a kiadójának, hogy bízzanak
meg engem egy könyv megírásával. Abban az időben már
tizedik éve tevékenykedtem az ingadan üzletben, és arról váltam
ismertté, hogy számos, pénzügyileg bajban lévő ingadan helyzetét
megfordítottam. Tom sürgetésére a Prentice Hall Kiadó és különösen
egy Ted Nardin nevű szerkesztő nagy kockázatot vállalt velem, a
szerzővel, aki még nem bizonyított. Az 1978-ban megjelent The Real
Estate Turnaround (Ingatlanok helyzetének jobbra fordítása) című könyv
mely első volt abból a2 ötből, amelyeket ezidáig írtam.
Szerzői pályafutásom során - azaz egészen eddig a könyvig
- általában kihagytam (és ki is kellett hagynom) néhány évet minden
könyv befejezése után. Igazat szólva, ha végre egyszer bármelyiket
befejeztem, azt mondtam: „Soha többé!" A könyvírás számomra
nem jelent örömet. Miközben valójában élvezem a gondolatok és
az információk megosztását másokkal, az írást magát magányos és
kemény munkának tartom.
Ted Nardin ma a McGraw-Hill Kiadó egyik vezetője. Eredetileg
Ted javasolta a kiadó egyik szerkesztőjének, hogy lépjen velem
kapcsolatba egy ingatlankönyv megírása ügyében. Miután elbeszélgettem
Richárd Narramore-rel, akinek az érdeklődése hízelgő
volt a számomra, úgy döntöttem, hogy „Soha többé!" fogadalmam
ellenére összeállítok egy írásos javaslatot. Keményen dolgoztam rajta,
hogy olyan témákat találjak, amelyekről úgy gondoltam, hogy egy
ingatlanokról szóló könyvben érdekes olvasmányok lehetnének, és e
folyamat során sikerült jó munkakapcsolatot kialakítanom Richárddal.
Javaslatom, amelyet az illetékes bizottság első szinten elfogadott a
második körben elutasításra talált. Ilyen dolgok gyakran megesnek, és
én már régen megtanultam, hogy átlépjek a csalódásokon, és tovább
haladjak.
Richárdot azonban rosszul érintette, hogy a könyv nem
kerülhetett kidolgozásra - különösen azután, hogy képet kapott
arról, hogy mi volt egyedülálló az én ingatlanos karrieremben. Nem
telt el sok idő, Richárd ismét felkeresett engem, és azt javasolta,
hogy az ingatlanpiac időzítéséről írjak könyvet. Ugy hitte, és ezzel
természetesen én is egyetértettem, hogy hasznos lenne az olvasók
számára, ha többet tudnának erről a témakörről. Ő maga elkészítette
az első vázlatot, és megmutatta nekem a koncepcióval és a vonatkozó
részletekkel együtt. Ez alkalommal a McGraw-Hill kiadó mindkét
bizottsága elfogadta a javaslatot. Richard, köszönöm nekeda%t a készséget,
kreativitást és állhatatosságot, amelyet ennek a projektnek a létrejöttébefektettél!
Richard rászolgált a megbecsülésre és az elismerésre a munkálatok
irányításában tanúsított folyamatos és kitartó szerepe, valamint a
végső kézirat részletes szerkesztése miatt is.
E könyv megírása egy egész csapat erőfeszítéseinek az eredménye.
Korai első vázlatomhoz Lisa Boyer és Mark Blocher segítségét
kértem állásfoglalás, szerkesztés, átírás és a téma teljes mélységében
való megtárgyalása céljából. Lisa egy olyan cég tulajdonosa és vezetője,
amely külső cégként már évek óta végzi a PR tevékenységet a
Hall Financial Group számára. Fáradhatatlan igyekezete, éleslátása
és a részletekre is kiterjedő íráskészsége felbecsülheteden értéket
jelentett ehhez a projekthez. Mark „napi munkájában" a Corporate
Communications for Hall Financial Group igazgatója. Vele 1984 óta
dolgoztam együtt, ami azt az előnyt jelentette a számára, hogy sok
mindent személyesen is átélt abból, amit az ingatlanpiac időzítéséről
tanultam és tanítottam. Marknak kiváló képessége volt arra, hogy
átvágja magát a szervezedenségen, és segítsen a koncepciókat kikristályosítani.
Fáradhatatlanul dolgozott, estéit és hétvégéit is rááldozva,
hogy ez a projekt előrehaladjon. Hárman, közösen legalább 15-20
verzióban fogalmaztuk meg e könyv valamennyi fejezetét.
A könyv végső szerkesztése szakaszosan valósult meg. Sally
Stephenson vállalta a felelősséget könyvem első változatától az átírásokon
át a végső csiszolásig. A kitűnő író már néhány korábbi könyvemnél
is a segítségemre volt. A részletes átnézés házi jogtanácsosunk,
Melinda Jayson feladata volt, aki grammatikai szempontból, és ami
legalább olyan fontos, az új olvasók számára való megérthetőség
szempontjából olvasta, majd újból és újból átolvasta és átszerkesztette
a könyvet rendkívül alapos munkával. Feleségem, Kathryn szintén
nagyon segítőkész volt az átolvasás és szerkesztés során megosztva
velem őszinte és megbízható véleményét. A szerkesztési folyamat
különböző stádiumaiban segítettek még: Mark LaCourse, Mike
Jaynes és David Nachman.
6 7
6. Kimberly Forbes, kaliforniai asszisztensem gépelte le a korai
vázlatokat és a különböző megszerkesztett fejezeteket. Az átírások
és a gépelések nagy részét (valamint a teljes kézirat újból és újból
való átgépelését) vezető asszisztensem, Barbara Milo végezte otthoni
vállalkozásunk színhelyén a texasi Friscoban. Barbara sok estét és
hétvégét töltött a diktált szövegek átírásával és az újraszerkesztéssel.
Végül, de nem utolsó sorban köszönet illeti Dávid Nachmant, aki
írásos jegyzeteim alapján grafikonokat készített, hogy mondanivalóm
könnyebben megérthető legyen.
Miközben mély hálát érzek mindazok iránt, akik aktív közreműködésükkel
hozzájárultak ahhoz, hogy ez a könyv az ötietből valósággá
váljék, sokan vannak még olyanok, akik direkt vagy indirekt
módon szerepet játszottak abban, hogy az időzítésről ennyi mindent
megtanultam. Különös áldást jelent a számomra, hogy fantasztikus
társak csoportja vesz körül - akik közül egyesekkel már 25 éve vagy
még régebben együtt dolgozunk. Együtt tanultunk meg sok mindent,
és mondhatni, együtt nőttünk fel gyakran igen nagy tanulópénzek
árán.
Kapcsolatom a Hall Financial néhány munkatársával egészen az
1960-as évekig nyúlik vissza. Mark Depker, aki ma a menedzsment
társaságunk elnöke, 1969-ben kezdett dolgozni velem mint karbantartó
első nagyobb ingadan beszerzéseim egyikén. Don Braun, a
Hall Financial Group elnöke és Larry Levey, fejlesztési divíziónk
elnöke kulcsszerepet játszó régi szakértőim és partnereim voltak
számos időzítési leckém során. És végül, a következő személyek
mintegy 15 éve dolgoznak velem a Hall Financial Group keretei
között. Valamennyien rászolgáltak a köszönetre azért, hogy saját
egyéni módjukon hozzásegítettek bennünket ahhoz, hogy kollektíven
megtanulhassuk, amit ez a könyv tanít az ingatlanpiac időzítéséről.
Személyes köszönetem a következő munkatársaimnak szól: Karén
Sucher, Dániel Wand, Mary Lee Miller, Paul Zak, Mike Bawulski,
Masten Harris, Danny Eversole, Terri Leirstein, Howard Misener,
Ricky Anderson, Valerie Reber, Deloris White, Tammy McGuire,
Craig Thornsbury, Sharon Young, Francisco Renteria, Margarita
Fabian, George Fiedorczyk, Sandra Conley, Keith Taylor, Maria
Pearson, Janet Roznowski, Marian Nolan-Neville, Jan McCain, Nydia
Lopez, Federico Alvavera, Ida Young, Linda Bowlin, Pat Murray,
8
Judy Martin, Sally Miller, Angéla Berggren, Bruce Wagner, Jose
Avelar, Patrícia Buffington, Linda Moak, Beverly Sink, Wesley Sink,
James Bürke, Linda Hogden, Mikel Dubose és Dávid Epperson.
Sokan vannak olyanok is, akik valamilyen okból ma már nem
dolgoznak velünk, de akik sok éven keresztül nagyszerű munkatársaink
voltak. Elismerés gyanánt ide írom még néhányuk nevét (sajnos,
nem mindenkiét), akiknek speciális köszönettel tartozok: Tom
Jahncke, Mike Kilbourn, Bob Cohen, Péter Nunez, Róbert Flynn,
Marti Kohnke és Beth Mooney. A felsorolt személyeknek és még
sok másnak, akik rászolgáltak az elismerésemre és hálámra ezúton
mondok köszönetet.
Utazásom fel és lemenő szakaszai az elmúlt 35 év során nem lettek
volna ugyanilyenek, ha a világ más részén éltem volna. Hol van még
egy olyan hely a világon, ahol egy 17 éves fiatalember 4000 dollárjával
ingadant vesz, majd 5 milliárd dollár feletti ingatlan tranzakciókban
vesz részt, egy több lábon álló nemzetközi befektetési céget alapít,
és még arra is lehetősége van, hogy írjon mindezekről, abban a
reményben, hogy ezzel hasznára lehet másoknak? Az álmok valóra
válnak. Csak tartsd a szemed erősen az időzítésen.
9
7. Miért a megfelelő piaci időzítés
a legjobb módszer arra,
hogy ingatlanokból
pénzt csináljunk?
8. Időzítés, időzítés, időzítés!
Amikor fiatal éveimben ingatlan befektetésekkel kezdtem foglalkozni,
számtalan „hogyan csináld" könyv iránymutatásait
igyekeztem követni. Kedvenc szerzőim közé tartozott
William Nickerson, aki az I Turnéd $1000 into a Millión in Reál Estate
in My Spare Time (Hogyan csináltam szabadidőmben 1000 dollárból egymilliót
ingatlanokból) című könyvet írta. És ide tarozott William Zeckendorf
önéletrajza is.
Mára felismertem, hogy számos segítő jó tanácsukhoz képest ezek
az ingadan befektetésről szóló könyvek történelmi szempontból célt
tévesztenek, amikor az időzítés kritikus témakörére kerül sor. Az
időzítés pedig gyakran az egyeden legfontosabb tényező, amely az
ingadan tranzakciók sikerét vagy bukását meghatározza.
Hogy ezt honnan tudom? 35 éves ingadan befektetői pályafutásom
során ingadanok százait vásároltam, adtam el és fejlesztettem mintegy
5 milliárd dollár összértékben. Minden fajta ingatlannal foglalkoztam
a családi házaktól kezdve az irodaházakig, szállodákig, 1000 egységes
apartman komplexumokig, sőt még a Napa Valley szőlőskertjeivel is.
Évtizedekig figyeltem, ahogyan az ingatlanpiaci ciklusok jöttek és
mentek, amelyek csúcsán én is és más befektetők is nagy gazdagságra
tettünk szert, néhány sötét völgy pedig egyenesen a csődbe juttatott.
Az évek során — kemény leckék árán — megtanultam néhány nagyon
értékes alapelvet arról, hogyan lehet maximalizálni a befektetés
profitját fellendülés idején, és hogyan lehet a veszteséggel szembeni
védtelenségét csökkenteni, ha a piac elkerülhetetlenül lefelé tendál.
Ez a könyv azokat a stratégiákat mutatja be, amelyeket megtanultam
arra vonatkozóan, hogyan lehet sikert elérni azzal, hogy olcsón
vásárolunk, és drágán adunk el ingadanokat.
12
Három alapvető oka van annak, hogy az ingatlantranzakciók
időzítése kritikus jelentőségű a hosszú távú ingadanbefektetések
szempontjából:
7. Bár sokan hisznek abban, hogy az ingatlanárak és az általuk termelt
készpénzáramlás stabil, hosszú távon ez nem igaz. Ezzel szemben
az igazság az, hogy az ingatlannal kapcsolatos tevékenységek
zöme és az ingatlanárak is nagy mértékben ciklikusak.
2. A legtöbb ingatlanbefektető számára a készpénzáramlás végső
soron a befektetés teljes megtérülésének csak jelentéktelen részét
képezi. A készpénzáramlás csak ritkán olyan megbízható, mint
ahogy azt a befektetési tervek sugallják. (Erről a témáról a 2.
fejezetben lesz szó.)
3. Ha igaz az, hogy az ingadanok készpénzáramlása és árai erőteljesen
ciklikusak, és hogy a készpénzáramlás viszonylag csekély hatással van
a befektetés általános megtérülésére, akkor messze a legfontosabb
két döntés, amit a befektetőknek valaha is meg kell hozniuk, annak
időzítése, hogy mikor célszerű vásárolniuk, és mikor kell eladni.
A KRITIKUS VÁSÁRLÁSI DÖNTÉS IDŐZÍTÉSE
Az ingadan beszerzés sikeres időzítésének két alapvető megközelítése
van. Lehetsz lendületes vevő vagy ellentétes vevő. Mindkét
módszer esetében vannak mellette és ellene szóló tényezők. Ha
figyelmesen gondoskodsz átfogó kiszállási stratégiádról, helyes
időzítéssel mindkét módon képes lehetsz pénzt csinálni. Ha kereskedőként
gondolkodsz, és eldöntőd, milyen hosszú ideig kívánod az
ingadant megtartani, akkor figyelembe kell venned, milyen lesz a piac,
amikorra az eladást tervezed. Jobb idő lesz akkor arra, mint most
van? És vajon most van-e a legjobb idő arra, hogy vásárolj?
A lendületes és az ellentétes vevők a ciklus eltérő időpontjában
vásárolnak.
Az ellentétes vásárlók a mélyponton vásárolnak, a minimális ponthoz
olyan közel, amennyire csak lehet, akkor, amikor mindenki más
elad. Hozzám hasonlóan akkor vásárolnak, amikor az utcákon vér
folyik. Ezt a megközelítést a 9. fejezetben tárgyaljuk részletesebben.
Ezzel a stratégiával az a probléma, hogy előre soha nem tudod, menynyire
vagy közel a mélyponthoz. Ha azt gondolod, hogy az ár már
a lehető legmélyebbre süllyedt, és a legrosszabb még csak ezután
13
9. következik, anyagilag igencsak megsérülhetsz, hacsak nincs jelentős
tartalékod. Az ellentétes vásárlás potenciálisan rendkívül jövedelmező
— de lehet különösen csalóka is.
A lendületes vásárlók ezzel szemben csak akkor vásárolnak, amikor
a mélypontot beazonosították, és a ciklusban a mozgás láthatólag
elindult felfelé. Erről a megközelítésről a 10. fejezetben lesz szó.
Ezzel a stratégiával az a probléma, hogy nem te vagy az egyedüli, aki
észleli, hogy az árak felfelé mozdulnak. A vásárlásnál versenyezned
kell, és ilyen körülmények között nehezen kerülhető el a túlfizetés.
Arra is készen kell állnod, hogy viszonylag gyorsan adj el, hogy a piaci
visszaesést elkerüld. Tovább komplikálja a dolgot, hogy akár eladásról,
akár vásárlásról legyen szó, az ingadan tranzakciók lebonyolítása
nagyon időigényes. A lendületes vásárlóknak gondosan kell a vásárlásukat
időzíteni a felfelé induló ciklus legkorábbi időpontjára.
Akár lendületes, akár ellentétes vásárló vagy, valószínűleg
nem a befektetésed készpénzáramlásából fogsz pénzt csinálni
... a pénz akkor keletkezik, amikor eladsz.
Az ingadanbefektetés sikerességének útja az, ha felkészült vagy, ha
tudatában vagy a piaci ciklusoknak, és kereskedőként gondolkodsz
mielőtt bármilyen ingatlant megvásárolnál - még ha az is a terved, hogy
néhány éven keresztül megtartod azt. Akár lendületes, akár ellentétes
vásárló vagy, valószínűleg nem a befektetésed készpénzáramlásából
fogsz pénzt csinálni abban az időperiódusban, amikor birtokolod azt.
A pénz akkor keletkezik, amikor eladsz.
Befektetői történetem során tapasztalhattam néhány ingatlanomnál,
hogy egy pozitív készpénzáramlás milyen gyorsan át tud menni
negatívba. Mivel az ingadanok ciklikus természete drámai módon
és nagy gyakorisággal kihat a valóságos készpénz szintjére, nagyon
fontos, hogy az ingatlanciklusokat érintő hét fő trenden tartsuk
figyelő szemünket. E könyv alapját a második rész fejezetei képezik,
amelyek bemutatják a hét trendet, és azt, hogy milyen módon hatnak
az ingatlanciklusok kialakulására. Ha megérted, hogy ez a hét trend
valószínűleg hogyan fog hatni az ingadanok értékére a piacodon az
elkövetkező években, jelentősen megnövelheted annak esélyét, hogy
olcsón vásárolsz, és magasabb áron adsz el.
14
A KRITIKUS ELADÁSI DÖNTÉS IDŐZÍTÉSE
Mindig nehezen szánom el magam arra, hogy eladó legyek. Sok
hozzám hasonló ember számára soha nem jelent könnyű döntést
egy ingatlantól megválni. Az embert könnyen megérinti érzelmileg
is ez a dolog. Azt is érdekes lehet megfigyelni, hány ingatlant vagy
képes egyidejűleg birtokolni és ellenőrzésed alatt tartani. Az eladás
az egyenlet legnehezebb része, de a tapasztalat megtanított arra,
hogy minden esetben ki kell alakítanod egy kilépési stratégiát (amely
magában foglalja az eladás tervét az ingatlanciklus csúcsán) mielőtt
bármelyik ingatlant megvennéd.
A tapasztalat megtanított arra, hogy minden esetben ki kell
alakítanod egy kilépési stratégiát, mielőtt bármelyik ingatlant
megvennéd.
Ez a kiszállási stratégia ritkán megy végbe azon a módon, ahogyan
azt eltervezted. Kell, hogy legyen egy eladási stratégiád, és
egy terved arra is, hogyan kezeld ingadanodat, és hogyan növeld
annak értékét. Ma már soha nem alapozok egyetlen befektetést
sem kizárólag a készpénzáramlásra. Azzal a tervvel fektetek be,
hogy értéket adok hozzá, hogy erősítem az eszközömet fizikailag
és egyéb szempontokból, és végső soron azzal szerzek profitot,
hogy a ciklus megfelelő időpontjában eladom. Vásárláskor stratégiai
döntést kell hoznod arról, hogy milyen hosszú ideig tervezed az
ingadant megtartani; ez jelenti az időzítésről folytatott tanulmányok
folyamatának kezdő lépését.
ELSŐ LECKÉM AZ INGATLANPIAC IDŐZÍTÉSÉRŐL
1968. október 10-én a Hamilton tér 427. büszke tulajdonosa
lettem. A bútorozott szobákat tartalmazó házat Ann Arborban
(Michigan) vásároltam 27 250 $-ért, megtakarított 4000 dolláromat
használva fel előlegként. Az eladó - aki motivált volt arra, hogy
mielőbb kilépjen ebből az üzletből - hajlandó volt az árkülönbözetet
7% kamattal finanszírozni. Ez rendkívül jó megoldásnak látszott,
hiszen én még túl fiatal voltam ahhoz, hogy bankkölcsönt kapjak.
A sok dolog közül, amiket abban az időben nem tudtam, az egyik
az volt, hogy az ebből a befektetésből tanult leckék hogyan fognak
szolgálni engem további karrierem során. Abban az időszakban
15
10. teljesen biztos voltam abban, hogy az ingatlan területén tett látogatásom
csupán időleges. Egyáltalán nem tartozott életre szóló
álmaim közé az, hogy az üzletben maradjak. Egyeden családtagom
sem foglalkozott ingatíanokkal azon túlmenően, hogy saját családi
házuk volt. Anyám művészettörténetet tanított egy középiskolában,
apám pedig egy kamerákat értékesítő cég marketing részlegénél
dolgozott.
Mint később kiderült, a Hamilton tér 427-tel kapcsolatban
kialakított elképzelésem rossznak bizonyult. Egy bérlő az első
emeleten és a földszinten is alacsonyabb bérleti díjat fizetett, mint
amennyit az eladó nekem mondott. Ez pereskedéshez vezetett, és a
perben elért „siker" ellenére a perköltségek és a vártnál magasabb
fenntartási költségek oda vezettek, hogy tulajdonosként végig
készpénzt veszítettem. Néhányszor fizetési hátralékba is kerültem,
és kis híján elveszítettem az ingatiant jelzálogjog érvényesítéssel. Az
alatt az öt év alatt, amikor a Hamilton tér 427 a tulajdonomban volt,
úgy éreztem, hogy ingatlanbefektetőként óriási kudarcot vallottam.
Egy véletlen folytán azonban kiderült, hogy akkor vásároltam meg
az ingatlant, amikor a bútorozott szobák és az egyetemi kollégiumok
éppen kimentek a divatból - ez az ingatianciklusnak egy alsó szakaszát
jelentette. Amikor eladtam, olyan szerencsém volt, hogy a piac éppen
tetőzött. A Hamilton tér 427-et 49 000 $-ért sikerült eladnom. Habár
szerződéskötéskor nem kaptam meg az összes készpénzt, az idők
során ez busás megtérülésnek bizonyult. Ez volt az első leckém
az ellentétes befektetésről - mivel szerencsésen belebodottam egy
esetbe, ahol olcsón vásároltam, és drágán adtam el.
IDŐZÍTÉS KONTRA ELHELYEZKEDÉS
Fiatal vállalkozóként az ingatian üzletben számtalanszor hallottam,
hogy ami egyedül számít, az az elhelyezkedés, az elhelyezkedés, az
elhelyezkedés! Nem vitatom ennek a mantrának az érvényességét,
de az elhelyezkedés önmagában nem tud megvédeni egy befektetőt
attól, hogy egy ciklus csúcsán vásároljon, és veszteséget könyveljen el
a lefelé menő ágban. Másik tévhitként sokan azt gondolják, hogy az
ingatian állandó és stabil befektetés, amely csak nagyon ritkán veszít
az értékéből. Ha majd olvasol az ingatlanciklusokról, amelyeken
keresztülmentünk, és tanulmányozod a 3. fejezetben bemutatott
16
leckéket, látni fogod, miért gondolom én azt, hogy ez a hit egy
„abszolút marhaság".
Az egyik legfőbb ok, amiért a Hamilton tér 427-et megvásároltam,
az elhelyezkedése volt. Az egyetemista bérlőknek szinte elegendő
volt az ágyból kigurulniuk, és 10 percen belül máris a tanteremben lehettek.
Az épület olyan közel volt az egyetem területéhez, amennyire
csak lehetett. Nagyszerű elhelyezkedése ellenére, amint az nemsokára
kiderül, a 49 000 $-os vevőm érdekeit jobban szolgálta volna, ha
inkább az időzítésre és az elhelyezkedésre fókuszált volna ahelyett,
hogy egyedül az elhelyezkedést vette figyelembe.
Az időzítés és az elhelyezkedés nem zárják ki egymást. Sőt, inkább
egymás természetes kiegészítői. Ez a két elem jelenti a kulcsot
valamennyi ingatlandöntéshez, és kéz a kézben kell működniük.
Egy jó helyen lévő ingatlan, amelyet akkor vásároltunk meg, amikor
alacsonyan voltak az árak, az ingatlanciklus és a gazdasági
ciklus megfelelő időpontjában „belépési sorompót" jelentenek a
versenytársaknak. Mindnyájan ilyen helyzetbe szeretnénk kerülni. Ez
azt jelenti, hogy versenytársaidnak gondot okoz hasonló terméket
előállítani, amely árszintben versenyezni tudna a te befektetéseddel.
Az időzítés és az elhelyezkedés együttesen képesek előállítani ezt a
fontos „belépési sorompót", valamint redukálni a kockázatodat, és
növelni befektetésed megtérülését.
IDŐZÍTÉS KONTRA AZ ÉRTÉK NÖVELÉSE
Egy fontos stratégia, amelyet a karrierem elején olvasott számos,
ingadanokról szóló könyv egyikéből tanultam az volt, hogy minden
ingadant, amelyekkel kapcsolatba kerülök, fel kell javítanom. Erősen
hittem abban, hogy egy meglévő ingatlan értékének növelése fizikai
állapotának javításával, okos menedzseléssel, lelkes marketinggel
és/vagy financiális átstrukturálással nagyon fontos elemei a sikernek.
Az ingadanok feljavítása és értéknövelése azonban a nagyszerű
elhelyezkedés kiválasztásához hasonlóan, jó időzítés nélkül csődöt
mondhat. A l i . fejezetben szólni fogok azokról a módokról, ahogyan
az ingatlanjaid értékét növelni tudod, amíg a tulajdonodban vannak.
Ez az időzítés alapú befektetési stratégia részeként megvalósítható. A
nagyszerű elhelyezkedés és az ingatlan értékének növelése nagyszerű stratégia,
de csak akkor, ha kombináljuk azt az időzítés alapvető elemeivel.
17
11. MIÉRT NEM FORDÍT A LEGTÖBB BEFEKTETŐ
ELEGENDŐ FIGYELMET AZ IDŐZÍTÉSRE
Éveken keresztül azt tapasztaltam, hogy az emberek egy ingatlan
vételi (vagy eladási) árát úgy számították ki, hogy vették az adott időszakban
érvényes készpénzáramlást, és rávetítettek egy inflációs rátát,
amely a bérleti díjakat, a költségeket és a nettó bevételt egyenesen
felfelé mozgó alapon növelte. Ez a leegyszerűsített megközelítés ritka
kivételtől eltekintve teljesen rossz.
Nem vesz tudomást az ingatlanciklusok létezésének a tényéről.
Mivel az ingadanárakat nem jegyzik naponta, mint a részvények és
a kötvények árfolyamát a tőzsdén, az árak hullámzása nem olyan
nyilvánvaló. Ez az oka annak, hogy az ingadanok árát és készpénzáramlását
gyakran (helytelenül) viszonylag stabilnak érzékelik. Az
igazság ezzel szemben azonban az, hogy az ingatlanok értéke az
időben drámai módon képes változni.
Aki a Hamilton tér 427-et 49 000 $-ért megvásárolta, az szerencsétlenségére
nem volt tekintettel az időzítésre. Nem sokkal azután,
hogy tőlem az ingadant megvásárolta, az ingatlanciklus lefelé fordult.
Engedményt adtam neki és extra időt a fizetésre, de két és fél év
után feladta, és valamennyi befektetett pénzét elveszítette, amikor
visszaíratta rám az ingadant. Ettől számított jó két év múlva ismét
eladtam a Hamilton tér 427-et, ezúttal 52 000 $-ért, és most fel is
vettem a teljes vételárat. Kezdtem megtanulni, miért lenne fontos,
hogy az ingatianbefektetők figyelmet fordítsanak az ingadanciklusokra
és az időzítésre.
Hogy megfelelőképpen időzítsd az ingadanpiacot, meg kell értened,
mi is az ingatlanciklus, és mi az, ami hatással van rá.
NOS, MI IS AZ INGATLANCIKLUS?
Amikor „ingatlanciklusról" beszélek, ez alatt az ingatlanáraknak
azt az elmozdulását értem, amely az egyik mélyponttól a következő
csúcspontig, majd onnan az újabb mélypontig tart. Minden ciklus
tetején és alján többnyire beazonosítható egy közel vízszintes szakasz,
de ez néha csak nagyon rövid. Az l - l . ábra mutatja, hogyan nézhet ki
két egymást követő ciklus.
18
l-l. ábra. Két teljes, egymást követő ciklus az ingatlanpiacon
A két mélypont közötti távolság az időtengelyen ciklusonként
lényegesen eltérő lehet. Előfordul, hogy csupán 2-3 évet tesz ki, de
elnyúlhat 10 év hosszúságúra is. Az ingatlanárak minden cikluson
belül állandóan változnak. De mivel kevésbé tudjuk hasznosítani
a reál-piaci adatokat, és mivel az ingatlanpiacon jóval kevesebb a
tranzakció mint a tőzsdén, ezt a fluktuációt jóval nehezebb beazonosítani.
Még a valós piaci ingadan árak meghatározására szolgáló
igazolt értékbecslésekből származó árak begyűjtésének folyamata is
eltarthat 30 napig vagy még tovább is, mire elkészülünk velük. És
akkor ezek még csak szakértői vélemények, és nem a valós árak. A
tényleges árak adatainak begyűjtése időigényes és unalmas, és ráadásul
ezeket az árakat csak ártartományokban lehet kifejezni az abszolút
számokkal szemben.
Egy tipikus, 5 év körüli hosszúságú cikluson belül az árak 30-60%-
kal növekedhetnek a csúcsig, és onnan kezdődik a mozgás lefelé.
Történelmileg szemlélve a csökkenés valamivel kisebb, a mélypont
10-40%-kal van az előző mélypont felett. Hosszú időszakot tekintve
az ingaúanárak a részvények áraihoz hasonlóan alakulnak. Éppen
úgy, ahogy a részvényárak egészében véve a részvényenkénti nyereség
növekedésének megfelelően emelkednek, az ingatlanok árnövekedésének
alapja az ingatlan működési bevételének a növekedése. Az idők folyamán
az infláció következtében a lakbérek, a működési költségek és az árak
emelkednek. Kulcsfontosságú azonban tudni, hogy a növekedés közel
sem lineáris, hanem jelentős hullámzást mutat az útja során.
19
12. A MEGTÉRÜLÉS MAXIMALIZÁLÁSA IDŐZÍTÉSSEL
Ha ingatlanbefektetéseid során alkalmazod az időzítés stratégiáját,
hosszú távon nagyobb profitot és biztonságot fogsz élvezni.
Természetesen mindenki, aki ingatlanba fektet be, gondol valamilyen
módon az időzítésre. A különbség az, hogy a legtöbb befektetőnél
ez csupán egy másodlagos gondolat. Az ingatianbefektetés többnyire
érzelmileg befolyásolt vásárlást jelent egy olyan időpontban, amelyet
mindenki jónak érez az ingadanpiacon. Ilyen körülmények között
egy tipikus ingadanbefektető a piaci csúcs közelében vásárol, azt
gondolván, hogy a felfelé mutató ártrend a végtelenségig folytatódik,
és nem veszi észre, hogy a valóságban a piac már a fordulópont
közelében jár, ami után az árak rövidesen lefelé indulnak. Az 1-2. ábra
szerinti befektető 140 000 $-ért vásárolt egy ingatlant az ingatlanciklus
negyedik évében. Ezután megtartotta az ingadant, amelynek az
ára még felfelé ment egy darabig, majd néhány évig csökkent. Ha
képesek lennénk nyomon követni az ingadanárak napi fluktuációját a
részvényárakhoz hasonlóan, láthatnánk, hogy öt évre lenne szükség
ahhoz, hogy ez az ingadan ismét elérje az eredeti 140 000 dolláros
árszintet. Feltételezve, hogy ez a befektető hét, nyolc vagy kilenc évig
megtartja ezt az ingadant, minden valószínűség szerint profittal tudná
eladni. A jelzálog adóssággal és a hatástöbbszörözéssel számított
haszon még akár a kedvező 15%-os vagy még nagyobb megtérülést is
elérhetné éves szinten.
1-2. ábra. Tipikus ingatlanbefektetés az időzítési stratégia mellőzésével
20
A vevő mellőzi az időzítési megfontolásokat, és a csúcs
közelében vásárol. A piac elindul lefelé, majd ismét emelkedni
kezd. Öt év elteltével éppen csak hogy a pénzét kapja vissza.
Akkor mégis mi a baj ezzel az ábrával?
A probléma az, hogy ez a tipikus ingadanbefektető több kockázatot
vállalt, mint kellett volna, és a szükségesnél többet szenvedett az
úton. Mivel nem gondolt az időzítésre, túl későn vásárolt a cikluson
belül. Ha gondosabb lett volna, valószínűleg észreveszi, hogy az adott
időpont nem alkalmas a vásárlásra. Vagy legalább is ellenőrizte volna,
hogy financiálisán felkészült-e arra, hogy egy lefelé tartó periódust,
valamint az ingadan készpénzáramlásának a csökkenését átvészelje.
Míg az erő és az idő kezdetben feledteti a túl sok fizetnivalót, végül
azonban nő a kockázat, és a megtérülés csökken.
Az 1 -3. ábra ezzel szemben azt mutatja, hogy ha a vásárlás ellentétes
megközelítését alkalmazzuk, amelyről részleteiben a 9. fejezetben
lesz szó, lehet, hogy az ideálisnál egy kicsit korábban vásárolunk.
Ebben a példában a befektető 105 000 $-t fizetett egy befektetési
célú ingatlanért, amely csaknem egy év múlva érte el 100 000 dolláros
mélypontját. Ha gondosan odafigyel az időzítésre, képes lesz röviddel
az ár tetőzése előtt eladni. A példában 145 000 $-os eladási árat
tételeztünk fel, amely a befektetésre 5 év alatt 40 000 % teljes profitot
jelent. Míg a tényleges megtérülés az ingadant terhelő jelzálog
összegétől és a működtetéséből származó készpénzáramlástól függ,
végül is ez az ellentétes befektető jóval 20% feletti éves megtérülést
tud elérni befektetésével.
Az 1-3. ábra azt is bemutatja, milyen sikerrel járhat egy lendületes
stratégiát (bővebb magyarázat a 10. fejezetben) alkalmazó befektető.
Láthatóan ő csak akkor veszi meg az ingadant, amikor már
nyilvánvaló, hogy az ingadanárak emelkednek - egy évvel később,
mint az ellentétes befektető és 120 000 $-t fizet érte. Az első jelentős
ingadanár növekedés a ciklus elején rendszerint gyorsan következik
be, mielőtt még a lendületes vásárlók bekapcsolódhatnának, de a
lendületes befektetők hisznek abban, hogy a ciklus még csak most
kezdődik. Az 1-3. ábra szerinti lendületes befektető az eladásnál
ugyanolyan jó időzítési érzékről tesz tanúbizonyságot, mint az
ellentétes befektető, és a ciklus hatodik évében ad el 145 000 $-ért.
21
13. Ebben az esetben a lendületes befektető 25 000 $ profitra tesz szert
(ami a 145 000 $ eladási ár és a 120 000 $ vételár különbsége).
Minden egyéb körülményt azonosnak véve, a lendületes befektető
alacsonyabb megtérülést képes elérni, mint az ellentétes befektető.
Elméletileg a lendületes befektető vállal kisebb kockázatot, mivel
akkor már világos, hogy a felfelé menő ciklus elindult. Másrészt
a hozzám hasonló ellentétes befektető azzal érvelhet, hogy minél
alacsonyabb az ingatlan ára annak valódi értékéhez képest, annál
nagyobb mozgástere van a biztonságnak. Természetesen a befektetők
mindkét stratégiával képesek pénzt csinálni.
Ellentétes időzítéssel dolgozó
vásárló profitja
145.000 $ eladási ár - 105.000 $
vételár = 40.000 $ profit 5 év alatt
Lendületes idó'zítéssel dolgozó
vásárló profitja
145.000 $ eladási ár - 120.000 $
vételár = 25.000 $ profit 4 év alatt
1-3. ábra. Tipikus ingatlanbefektetés az ellentétes
vagy lendületes stratégia esetén
22
AZ INGATLANCIKLUSOK
PIAC- ÉS INGATLANFÜGGŐK
Az ingadanciklusok eltérőek a földrajzi helyzettől és az ingadan
típusától függően. Míg az árakat az országos ingatlantrendek befolyásolják,
a helyi piac és az ingadan-specifikus ciklusok megértése
fontosabb szerepet játszik akkor, amikor befektetési döntéseket
hozunk. Nem árt tudni, hogy az ingatlanárak az Egyesült Államok
délnyugati részén általában felfelé mennek, északkeleten pedig lefelé,
de a nagy regionális ciklusokon belül számos egyéb lokális trend
működik (ezekről a Második Részben lesz szó). Ha például egy
apartman ház megvételét fontolgatod, akkor az apartman házakra
vonatkozó ciklusok adatait kell felderítened. Ellenben ha a szállodák
érdekelnek, akkor arra vonatkozó adatokat kell szerezned, és így
tovább.
A hét fő trend, amelyeket a Második Részben ismertetünk, más
és más módon érint minden helyi piacot. Ezek a trendek segíteni
tudnak abban, hogy előre lássuk a jövőbeni ármozgásokat, vagy hogy
a múltbeli változásokat igazoljuk.
Az Egyesült Államokban a korai 1980-as években például délnyugaton
a növekvő bevándorlás következtében gyors foglalkoztatottság
növekedés volt tapasztalható. Bár számos új építkezés folyt, az
ellátottság mégsem volt megfelelő. Tény, hogy a hét fő trend közül
három — a foglalkoztatottság növekedése, a bevándorlás és az új
építkezések — a maguk módján valamennyien felfelé hajtották az
ingadanárakat. Ugyanakkor a középnyugati részén ugyanezen
trendek közül kettő pontosan ellentétes irányú ármozgást okozott.
A munkahelyek számának csökkenése és az elvándorlás visszafogta a
keresletet, és ez árcsökkenéshez vezetett.
Cégemnek abban az időszakban mindkét területen voltak apartman
ingadanjai. Az 1-4. ábra általános képet mutat arról, mi történt
az apartmanok áraival. Bár teljesen hasonló eszközökről volt szó, a
Délnyugaton lévő apartman ingatlanjaink értéke növekedett, míg a
Középnyugaton lévőknél az árak csökkenése volt tapasztalható. A
lényeg az, hogy bár léteznek országos ingadanciklusok, bizonyos
eszköztípusok árai képesek ugyanazon az országos ingatlancikluson
belül ellenkező irányba elmozdulni.
23
14. 1980 1986 1990
1-4. ábra. Regionális ciklusok általánosított képe
AZ INGATLANCIKLUSOKAT BEFOLYÁSOLÓ HÉT FŐ TREND
Amikor az időzítés kerül szóba, sokan intuícióról és szerencséről
kezdenek el beszélni. De csupán a szerencsére hagyatkozni, tudás és
jártasság nélkül, nagyon kockázatos üzletet jelent. Ha megérted, hogy
hogyan lehet értékelni a kritikus tényezők hatását az ingatlan időzítés
ciklusaira, az jelentős segítséget nyújthat neked abban, hogy zsigeri
ösztönt fejlessz ki magadban az időzítésre, és megnöveld esélyedet a
sikerre.
Amikor az időzítés kerül szóba, sokan intuícióról és szerencséről
kezdenek el beszélni. De csupán a szerencsére
hagyatkozni tudás és jártasság nélkül, nagyon kockázatos
üzletet jelent.
A magam részéről hét fő országos és lokális gazdasági trendet
azonosítottam, amelyek közvetlen vagy közvetett módon befolyásolják
az ingadanok ciklusait, árait és készpénzáramlását:
1. Infláció
2. Kamatok
3. Tőkeáramlás az ingatlanokba
4. Munkahelyek számának alakulása
5. Migráció
6. Fejlesztési irányok
7. Új építkezések
24
Előfordulhat például, hogy a foglalkoztatottság növekedést mutat
egy időperiódusban, majd megáll, később pedig akár meg is fordulhat.
A munkahelyek növekedése nagyon fontos trend bármely piacon,
amely kihat az egyes ingatlantípusokkal kapcsolatos igényekre.
Ez a könyv annak elemzésére épül, hogy e hét fő trend eredményeképpen
hogyan jön össze az ingatlanciklusok kialakulása. Ezek
egyenkéntis jelentősek, de az együttes hatásukat kell tanulmányoznunk.
A hét fő gazdasági trend közül négy közvetíen hatással van az
ingadanból nyerhető haszonra: a „net operating income, NOI",
vagyis a nettó működési bevétel (NMB) értékére, és ezeket gondosan
kell tanulmányoznunk, amikor vásárlást tervezünk. A másik három
trend inkább a tőkésítési rátára (TR) (cap rates) van nagyobb hatással.
Az NMB és a TR definícióját, valamint az ingatlanok árára és az
időzítésre való hatásukat a 4. fejezetben tárgyaljuk. Annak ismerete,
hogy ezek a trendek milyen kölcsönhatásban vannak egymással, segít
nekünk annak megítélésében, hogy mikor vásároljunk, mikor tartsuk
meg, és mikor adjuk el bármelyik ingatlanunkat.
AZ IDŐZÍTÉSI CIKLUSOK FORRÁSAI
Jó időszakokban a foglalkoztatottság növekedése, a helyi piacra
történő bevándorlás és az országosan kedvezőbb gazdasági
helyzet megfelelő kamat- és inflációs rátával mind afelé vezetnek,
hogy megnő a kereslet az ingadanok iránt. Ennek az igénynek
két alapvető fajtája van: a fogyasztói kereslet (vagyis a bérlők és
a családi ház vásárlók), valamint a befektetői kereslet (azaz az
ingadanvásárlók). Akár a fogyasztói, akár a befektetői igényeknek,
akár mindkettőnek betudhatóan, jó időszakokban általában nő az
ingadanok iránti kereslet. A nagyobb fogyasztói igények a lakbérek
megemelkedéséhez, majd az ingatlanárak növekedéséhez vezetnek.
Áremelkedést okozhatnak a részvénypiac telítettsége következtében
az ingadanbefektetésekbe áramló pénzek is. Ez az, ami egy nagyobb,
felfelé induló ciklus kezdetét jelentheti.
A jó hatások eredményeként a felfelé induló ciklus hossza változó
lehet, de egyik sem tart örökké. Azzal kapcsolatban, hogy egy ciklus
csak néhány évig tart, vagy esetleg akár egy évtizedig is elhúzódik,
az a meghatározó, hogy minden cikluson belül létezik egy felesleget
mutató periódus, ahol a kielégítendő igényoldalt túlkompenzálják új
25
15. ellátással. Például bármely adott piacon, ahol 1000 új apartmanra
van szükség, nem ritka, hogy akár 30 fejlesztő is épít egyenként 100
új apartmant. így hirtelen 3000 új apartman keletkezik, és ebből
2000 felesleges. Ez jelenti az ingadanpiac pontadan természetét. Az
ellátás ritkán találkozik pontosan az igényekkel. Az időben elhúzódó
felfelé mutató ciklusok olyanok lehetnek, mint a gumiszalag - minél
hosszabbak, és minél erőteljesebben húzzák azokat az egyik irányba,
annál nagyobbat lőnek vissza az ellenkező irányba. Más szóval,
nagyon valószínű, hogy egy fantasztikus fellendülést egy rettenetes
bukás követ.
Mivel az ingadan tapintható fizikai eszköz, úgy tűnik, hogy
bizonyos fokú biztonságot és kényelmet jelent a befektetőnek.
De a látszat néha csal. Minden cikluson belül hatalmas gazdagság
— és hatalmas veszteség halmozható fel. A fellendülések és bukások
természetének, valamint az azokat kísérő ciklikus trendeknek
a megértése segíthet abban, hogy megóvd magad a lehetséges
katasztrófáktól, valamint hogy megnöveld az esélyedet arra, hogy
magasabb megtérülést érj el.
A SIKERES IDŐZÍTÉS TANULHATÓ
Amikor interjúkat készítenek velem jól időzített ingatlan tranzakcióimról,
szoktam olyan szavakat használni, mint „szerencsés"
vagy „véleden". Erősen hiszem, hogy a szerencse valóban szerepet
játszik a siker elérésében. Az időzítés azonban sokkal fontosabb.
Bizonyos értelemben véve megtanulhatod, hogyan hozd a befektetésedet
olyan helyzetbe, hogy „szerencsés" legyél.
Ennek a könyvnek az a célja, hogy elmagyarázza, melyik az a
hét fő trend, amely az ingatlanciklusokat hajtja, és hogy ezeknek
a trendeknek a megértése hogyan képes segíteni abban, hogy
a következő ingatlanciklus iránya megjósolható legyen. A piaci
időzítés érzékével felszerelve képes leszel rutinszerűen vásárolni az
ingadanciklus aljának a környékén, és a csúcs közelében pedig eladni.
Ha megtanulod a piac lehetőségeinek és csapdáinak jó érzékelését,
az nagymértékben növelni fogja annak valószínűségét, hogy ingadan
befektetőként sikeres leszel.
26
A készpénzáramlás mítosza:
miért nem csinál pénzt az
ingatlan birtoklása
Számos befektető, és még az úgynevezett szakértők is úgy
gondolnak az ingadan befektetés megtérülésére, hogy az
döntő részben az ingatlan készpénzárámlásából származik.
A 8-10%-os, vagy esetenként még nagyobb cash flow megtérülés
tervezését gyakran a remélt éves 15-20%-os éves megtérülés
kulcsfontosságú összetevőjének tartják. Azonban, mint azt már
röviden kijelentettem a könyvem elején, és amit ebben a fejezetben
a továbbiakban bemutatok, a legtöbb ingatíannál a valóság ettől
nagyon eltérő. Természetesen léteznek ingatlanok igen alacsony
jelzálogtörlesztéssel, amelyek jelentős készpénzáramlást produkálnak,
de elemzésem szerint mi olyan ingatlanokról beszélünk, amelyeknek
az adósságszintje tipikusan magas.
Amint az ebből a fejezetből is kiderül a valóság az, hogy a cash
flow a megtérülésnek csak nagyon kicsi részét teszi ki, és nem a
felét vagy annál többet, mint ahogyan azt a hagyományos ingadan
befektetési elméletek sugalmazzák.
Ez azért olyan lényeges kérdés, mert amennyiben igazam van az
ebben a fejezetben tárgyalt pontoknál abban, hogy miért nem lehet a
készpénzáramlással számolni, akkor a vásárlás és eladás időzítésének
fontossága még kritikusabbá válik.
A készpénzáramlás vagy cash flow értékét nagyon sok
tényező befolyásolja, de legfőképp a hatástöbbszörözés. Mivel az
ingadanokat általában a legmagasabb jelzálog szinten veszik és adják
a nettó készpénzáramlás kicsi a bruttó bevételhez és a kiadásokhoz
27
16. viszonyítva. Ez azt jelenti, hogy a bevétel és a kiadás viszonylag kis
változása is nagy hatással lehet a cash flow alakulására. A cash flow
akár egy éjszaka alatt is képes eltűnni süllyedő piacon, vagy akár
olyan egyedi problémák miatt is, mint a bérlőd elvesztése, vagy a
megüresedett lakás(ok)ban a bérlő(k) pótlása.
Ha egy ingadan havi költségei magasabbak, mint az általa termelt
bevétel, akkor „negatív készpénzáramlásról" beszélünk. Ez azt jelenti,
hogy a különbözetet a zsebedből kell kifizetned. Nekem magamnak
több tapasztalatom volt a negatív készpénzáramlással, mint amennyit
érdemes lenne felidézni. Ha van egy ingadanbefektetésed, amelyiknél
a cash flow negatív, valószínűleg elgondolkodsz azon, vajon miért
ajánlja annyi szakértő, hogy hosszú időn keresztül tartsd meg az
ingadanodat. Lehet, hogy azt gondolod, hogy a te problémád egyedi.
Az igazság az, hogy nem te vagy az első, aki negatív készpénzáramlást
tapasztal. A negatív cash flow egyik fő oka az a tény, hogy az ingatlan
befektetők következetesen alábecsülik azt a pénzmennyiséget, amelyre
szükségük lenne ahhoz, hogy hosszú időn keresztül kifizessék az
ingadanjukon elvégzendő főbb javítások költségeit. Amikor ingadan-befektetői
pályafutásomat elkezdtem, magam is ilyen voltam.
ELSŐ NAGY LECKÉM ARRÓL, HOGY AZ INGATLAN
MENNYIRE NEM JELENT CASH FLOW ÜZLETET
1969-ben kifejlesztettem egy módszert arra, hogy növeljem a
befektetőktől (nagyrészt egyetemi hallgató kollégáimtól) bevonható
pénzek mennyiségét, amelyek lehetővé tették számomra, hogy
alig néhány év alatt mintegy 20 ingatlant vásároljak. Ezeknek az
ingatianoknak a kezelése időben nagyon nagy leterhelést jelentett,
amit az egyetemi kurzusok mellett nem tudtam ellátni, így kimaradtam
az iskolából, és főállású ingatianbefektető lettem.
De a számlák hamarosan elkezdtek halmozódni, és én nem
tudtam azokat kifizetni. Elszámolási rendszerem a 20 ingatlanra
abból állt, hogy a beérkezett számlákat beraktam egy régi szivaros
dobozba, és akkor vettem azokat egyenként elő, amikor úgy éreztem,
elegendő pénz folyt be a lakbérekből arra, hogy csekkeket írjak.
Miközben porszívóztam a padlókat, úgy tettem, mintha értenék
a vízvezeték szereléshez, és próbáltam kicselezni a diák bérlők
szövetségének őrszemeit (akik azért vettek célba engem, mert
28
sikeres háziúrként voltam ismert), tudtam, hogy elérkezett az ideje
annak, hogy szembenézzek zavaros pénzügyeimmel. Mély lélegzetet
vettem, előhúztam a dobozt, és összeadtam az összes számlát. Úgy
kellett összekaparnom magam a padlóról, amikor felfogtam, hogy
tartozásaim összege 10 832 $, amit nem tudok kifizetni. Kétségbeejtő
anyagi helyzetben voltam.
ELSŐ LECKÉM AZ ELADÁS FONTOSSÁGÁRÓL
Eddig a pontig befektetőim türelmesek voltak, de az általam ígért
megtérülés csak nem akart összejönni. Terveim egyértelműen azt
mutatták, hogy ingadanjaim készpénzáramlásából vissza tudom nekik
fizetni a pénzt. Miután megismertem az igazságot a főbb kiadásokról,
valamint arról, hogy a készpénzáramlás gyakorlatilag nem létezik,
megmondhattam volna ezt nekik - de akkor senki nem akart volna
befektetni velem. Akkor viszont nem lettek volna épületek, és én nem
kerültem volna ilyen kínos helyzetbe. Ez a helyzet maga volt a 22-es
csapdája. Elcsüggedtem, és nekiláttam tervet készíteni az eladásra.
Amit ezután megtudtam, az igazi időzítési felfedezés volt a számomra.
Világossá vált, hogy amikor belefogtam az ingatlanvásárlásba,
éppen egy ciklus alján vásároltam, egy viharos időszakban. Most,
három évvel később a piac lenyugodott. A bérlők szövetségének
bérlő sztrájkjai évről évre sikertelenek voltak, és végül felhagytak
vele. Az ingatianok értéke megnőtt, és igény volt a diákok részéről
is lakásokra. Mindenhonnan befektetők bukkantak elő, és úgy tűnt,
mindenki bele akar kerülni az üzletbe.
Néhány okos bróker segítségével megtudtam, milyen előnyei
vannak, ha felajánlom ingatlanjaim vásárlóinak a finanszírozást. A
következő néhány hónapban ezt a módszert alkalmaztam: eladtam
és finanszíroztam valamennyi, diákok által bérelt ingatlanomat.
Annak ellenére, hogy valamennyi profitom le volt kötve a nevemre
bejegyzett jelzálogokban, sokkal magasabb áron adhattam el az
épületeket, mintha teljes egészében készpénzt kértem volna, mivel
banki finanszírozást nehezen lehetett csak szerezni. Az előlegekből
minden befektetőmnek visszafizettem a tőkéjét, plusz egy részt
az ígért megtérülésből. A következő néhány évben azután teljes
egészében kifizettem őket - nemcsak a hátralévő megtérülést, hanem
egy jelentős többlet nyereséget is eredeti befektetésükre.
29
17. Valamivel ingatlanos pályafutásom harmadik éve után és 21. életévem
előtt, úgy éreztem, hogy túlélő vagyok a kedvező időzítésnek
köszönhetően. 4000 dollárnyi eredeti megtakarításomból sikerült
valahogy 1 millió $ nettó tőkét csinálnom. Papíron milliomos lettem.
A kulcs mindehhez a szerencsés időzítés volt. Ugyanilyen könnyedén
akár szerencsétlen ül is járhattam volna. A könyv későbbi fejezeteiben
be fogom mutatni, hogy végül is hogyan tanultam meg redukálni
(ha teljesen kiküszöbölni nem is) az ingatian vásárlások és eladások
időzítésénél a szerencse faktort.
Papíron milliomos lettem. A kulcs mindehhez a szerencsés
időzítés volt. Ugyanilyen könnyedén akár szerencsétlenül is
járhattam volna. Végül is megtanultam redukálni (ha teljesen
kiküszöbölni nem is) a szerencse faktort.
AZ INGATLANOKKAL KAPCSOLATOS
LEGNAGYOBB HAZUGSÁG
Az egyik oka annak, hogy a készpénzáramlás gyakran kevesebb, mint
ahogyan azt a befektetők tervezik az, hogy a főbb kiadások (új tető,
vízmelegítők, vízvezeték szerelés stb.) következetesen magasabbak a
remeiméi. Tartsd észben ezt az egyszerű igazságot: „A dolgok sohasem
pontosan úgy történnek, ahogyan azokat tervezzük". És tartsd észben
az ingatlan üzlet legnagyobb hazugságát is: „XX $ bőven elegendő
ahhoz, hogy fedezze ennek az ingadannak a javítási költségeit".
Először vásárolt 20 házam mindegyike úgy tűnt, nagyszerű állapotban
van, legfeljebb csak kisebb javításokra van szükség, ha ugyan
muszáj. Miután azonban már túl voltunk a felülvizsgálaton, és a
szerződéskötés is lezárult, sorra kezdtek felbukkanni a rejtett hibák.
Kezdetben azt gondoltam, hogy e téren produkált téves számításaim
a tapasztalat hiányának tudhatók be. De ahogy telt-múlt az idő,
rájöttem, hogy valójában sokkal többe kerül egy ingatlan fenntartása,
mint azt az ember valaha is gondolta volna.
Nem vettem figyelembe például azt, hogy szükség lehet új szerelvényekre,
festésre, a szőnyegpadló vagy a külső épületszigetelés cseréjére.
Nem számoltam az üzemeltetésen túli ismédődő költségekkel,
valamint a váradan megüresedés vagy fluktuáció hatásával. Azóta
30
megtanultam, hogy nagyobb kiadások (mint például beázáskor a
tető javítása illetve cseréje) valójában bármikor felmerülhetnek, és
ezeket a kritikus tételeket számításba kell venni. Ha a fenntartást
elhanyagolod, és nem veszel tudomást a problémákról, amikor
felmerülnek, ingatianod állaga egyre rosszabb és rosszabb lesz. Végül
kénytelen leszel csökkenteni a bérleti díjakat. Ettől még kevésbé
leszel képes arra, hogy minőségi bérlakásaid legyenek. Ezzel bele is
kerültél egy lefelé húzó negatív spirálba.
Tartsd észben az ingatlanüzlet legnagyobb hazugságát: „XX $
bőven elegendő ahhoz, hogy fedezze ennek az ingatlannak a
javítási költségeit".
így tehát, amikor azt hallod, hogy „XX $ bőven elegendő ahhoz,
hogy fedezze ennek az ingadannak a javítási költségeit", vagy ehhez
hasonló kijelentéseket, azonnal fel kell ismerned az ingadanüzlettel
kapcsolatos legnagyobb hazugságot. Ez az egyike azoknak, amelyeket
még a legjobb szándékú pénzkölcsönzők, brókerek és eladók is
lépten-nyomon állítanak. Tulajdonképpen úgy tűnik, hallgatólagos
szabállyá kellett válnia annak, hogy ezt a hazugságot állandósítani
kell. Mi mással lehetne különben ezt magyarázni?
Úgy tűnik, hallgatólagos szabállyá kellett válnia annak,
hogy ezt a hazugságot állandósítani kell. Mi mással lehetne
különben ezt magyarázni?
Elgondolkozhatnál azon is, hogy az ingatlanok pénzügyi kimutatásai
vajon miért nem tükrözik ezeket a fontos és költséges kiadásokat.
Eléggé logikusnak tűnik, és én meg szoktam próbálni, hogy
kimutassam ezeket a kiadásokat a megvételre keresett ingatlanok
üzleti tervében. Néha azt lehet találni, hogy az eladó néhány évvel
ezelőtt sok pénzt költött arra, hogy „felturbózzon egy elhanyagolt
ingatlant", hogy minél jobban eladhassa. De neked általában csak
azokat a költségeket mutatja, amelyek az eladást megelőző évben
merültek fel, és amelyek mesterkélten alacsonyak. Arra akarnak
rávenni, hogy elhiggyed: ezek a számok a normál költségeket képviselik,
pedig ez nem igaz. Vagy az is lehet, hogy végigélvezhetsz egy
furcsa és szokatian történetet arról, hogy miért volt tapasztalható
31
18. az ingatlannál egy „magasabb költségekkel járó átmeneti periódus",
valamint számos indoklást arra nézve, hogy neked már soha többé nem
kell rá ennyit elköltened. Mindezekkel szemben azonban, függetlenül
az ingadan elhelyezkedésétől, típusától vagy méretétől, a fő kiadások
alapvető fontosságúak ahhoz, hogy a valódi készpénzáramlást és az
igazi értéket megértsük.
Meggyőződésem, hogy az ingadanokat rendszeresen karban kell
tartani, hogy mindig kitűnő állapotban legyenek. Akár egy kis diákszállásról,
akár egy családi házról vagy egy óriási iroda komplexumról
legyen is szó, soha ne becsüld alá az aktuális költségek fedezéséhez
szükséges tőketartalékot, amelyből azonnal kifizethetsz bármit, ami
felmerül, akár egy tetőcserét is. Ha reális számokat használsz egy
jövedelmező ingadan készpénzáramlásának számításához, és ádátsz
az eladóknak és az ügynököknek a fő költségekkel kapcsolatos játszmáján,
jobban felkészülhetsz arra, hogy beszáll) a játékba és nyerj.
AZ INGATLANOKKAL KAPCSOLATOS
MÁSODIK LEGNAGYOBB HAZUGSÁG
Ingadan befektetőként a szerencsés időzítés mentett ki engem
pénzügyi krízisemből. De te nem hagyatkozhatsz a szerencsére.
Azzal a ténnyel viszont számolhatsz, hogy a költségeid és a fő
kiadásaid idővel fel fogják falni esedeges pozitív készpénzáramlásod
legnagyobb részét. Talán ha egy kicsit jobban odafigyeltem volna a
könyvelési tételeimre, az segíthetett volna abban, hogy pontosabban
megtervezzem a készpénzáramlást első ingadanjaim esetében. így
hamarabb megláthattam volna, hogy a valóság messze lemaradt a
„költségvetés" és a „tervek" mögött. Hogyan volt az lehetséges, hogy
minden egyes ingadanomra több pénzt kellett költenem, mint amennyi
a bérleti díjakból befolyt? Elkezdtem elemezni, hogy mi is történt
valójában - és körvonalazódni kezdett előttem nagyon világosan az
ingadanokkal kapcsolatos második legnagyobb hazugság.
„Az ingadan befektetés valójában cash flow üzlet". - íme, itt áll
előttünk az ingadanokkal kapcsolatos második legnagyobb hazugság.
Ha az ingatlan pénzcsináló gépezet lenne, mint azt állítják, akkor
vajon hová ment el az én összes pénzem? Ha elhanyagolod a
fenntartást, lefelé tartó spirálba kerülsz, ami végső soron csökkenteni
fogja ingadanod hosszú távú értékét. Ha viszont pénzt költesz
32
a fenntartásra, amelynek szükségességében erősen hiszek, akkor
azonnal megnövekednek a költségeid a tervezett készpénzáramláson
belül. Az ingadanokkal kapcsolatos második legnagyobb hazugság
közveden kapcsolatban van az elsővel. És az igazság felszabadít.
„Az ingatlan befektetés valójában cash flow üzlet". - íme, itt
áll előttünk az ingatlanokkal kapcsolatos második legnagyobb
hazugság.
Ha az ingadan nem cash flow üzlet, akkor miért foglalkozik
vele mégis olyan sok ember? Az az igazság, hogy az ingatlanok
működtetésével is lehet pénzhez jutni, de az igazi pénz eladáskor
keletkezik. Ahhoz, hogy bemutassam, miért nem jelent az ingatlan
folyamatos cash flow üzletet, szükség van a cash flow összetevőinek
a megértésére:
Bevételek $
Mínusz - Működési költségek
Egyenleg: Nettó Működési Bevétel (NMB)
Mínusz Fő kiadások
Mínusz Jelzálog törlesztés
Egyenleg: Nettó Cash Flow $
E komponensek mindegyike (bevételek, működési költségek,
fő kiadások és a jelzálog törlesztés) számos tényező függvényében
ingadozhat és ingadozik is, és mindezek következtében a cash flow
még kevésbé jelezhető előre.
Bevételek
Az ingadan bevételek legnagyobb része a bérlők által fizetett
bérleti díjakból áll; a bevételeknek azonban egyéb forrásai is
lehetnek, amelyek az ingatlan típusától függően változnak. Szállodák
esetében például többlet bevételt hozhatnak az éttermek, a bárok,
az ellátó szolgáltatások, az ajándékboltok stb. Az apartman házak
tulajdonosai számára a mosoda, a parkírozás, a bútorhasználat stb.
díja jelenthet többlet bevételt. A bevételeket számos kereslet-kínálati
tényező befolyásolja, és mindezek következtében ingadozhatnak. Az
33
19. ingatlanpiac leszálló ciklusában előfordulhat a bevételek gyors és
drámai zuhanása.
Működési költségek
A működési költségek általában az ingatlan működtetésével
kapcsolatban nap mint nap felmerülő költségeket tartalmazzák;
ilyenek például a biztosítás, a közművek, az alkalmazottak bére,
az adók, a takarítószerek stb. Ezeket a húzós tételeket erőteljesen
befolyásolják a külső trendek, mint például az infláció, az egyes
áruk árfekvése és általában a kereslet és a kínálat, amelyek az egyes
speciális piaci területek szerint is változnak. Az ingatlanpiac leszálló
ágában megvan rá az esély, és gyakran ténylegesen is bekövetkezik,
hogy ezek a költségek jócskán megnövekednek.
Vegyünk például egy apartman házat. A ciklus leszálló ágában
általában gyakoribb a kiköltözés. Az üres apartmanokat takarítani,
javítani kell, és felkészíteni a következő bérlők fogadására. A nagyobb
arányú kiköltözés a költségeket növeli.
Fő kiadások
A fő kiadásokat azok a költségek jelenük, amelyek az ingatlanhoz
szükséges jelentős fizikai beszerzésekkel vagy felújítási munkálatokkal
kapcsolatosak, és normál élettartamuk legalább öt év vagy annál
több. Ilyenek például a tető átépítése, egy új légkondicionáló rendszer
beszerelése vagy a burkolt kocsibehajtó út újrakövezése. Az eladó
ezeket a költségeket gyakran alulbecsüli, vagy meg sem említi olyan
mértékben, hogy a cash flow becslése és tervezése emiatt teljesen
hibás lesz. Annak értelmezése, hogy mi jelent fő kiadást és mi nem,
személyről személyre változik. Ha például valaki azt az álláspontot
képviseli, hogy a rudnszerű padlószőnyeg csere fő kiadásnak számít,
az ingatlan NMB mutatója irreális és mesterségesen felduzzasztott
lesz, mivel ezeket a költségeket nem vonták le belőle. Fontos,
hogy a fő kiadásokat a reális működési költségekkel együtt vegyük
figyelembe. A legtöbb vásárló jelentősen alulbecsüli a fő kiadásokat.
Jelzálog törlesztés
A jelzálog hitel törlesztése a jelzálog hitelező részére havi vagy
negyedéves rendszerességgel esedékes tőke- és kamatfizetés részét
34
képezi, amit gyakran „adósság szolgáltatásnak" hívnak. A jelzálog
mellett és ellene szóló tényezőket, valamint a befektetés megtérülésére
gyakorolt hatását tovább vizsgáljuk majd a 8. fejezetben. Most röviden
csak annyit, hogy a jelzálog struktúrájának nagy hatása van a jelzálog
törlesztés változására. Egyes esetekben a jelzálog változó kamatozású,
amely meghatározott időszakonként, általában negyedévente vagy
évenként változik. Az ilyen változó kamatozású jelzálog a nettó
készpénzáramlásban további ingadozásokat okozhat. Mivel a kamat
változik, a fix kamatok érdekében történő refinanszírozás értelmes
ötlet lehet a nettó cash flow növelésére.
NE HIDD EL AZ INGATLANOKKAL KAPCSOLATOS
KÉT LEGNAGYOBB HAZUGSÁGOT - EHELYETT
KONCENTRÁLJ INKÁBB A JÓ IDŐZÍTÉSRE
Ha elfogadod azt, hogy a fő kiadások mindig nagyobbak lesznek,
mint azt előzőleg remélted, és hogy az ingatlan egyáltalán nem
jelent egy állandó pénztermelő gépezetet, mint ahogyan arról már
annyian próbáltak téged meggyőzni, ez lehetővé teszi számodra,
hogy szabadon gondolkodj, mint egy kereskedő. Képes leszel arra,
hogy a ciklus mélypontja környékén vásárolj, és a legmagasabb
pont közelében adj el, miközben mások szenvednek ingatianjaik
üzemeltetésével a leszálló ciklusokban.
A 3. fejezetben bemutatom, hogy milyen nagyobb leszálló ciklusok
fordultak elő ingadan üzletben való tevékenykedésem 35 éve alatt,
hogy mit tudsz tanulni ezekből, és hogy a történelem hogyan képes
segíteni abban, hogy a várható ciklusokat megjósold.
35
20. Leckék, amelyeket az elmúlt 35 év
ingatlanciklusaiból tanultam
Ha 35 évvel ezelőtt valaki beszélt volna nekem az egyes
ingatlanciklusok egyediségéről és a hét fő trendnek az árakra
való (az 5. fejezetben részletezett) hatásáról, teljesen biztos
vagyok abban, hogy nagyon odafigyeltem volna. A valóság azonban
az, hogy 35 éves befektetői pályafutásom során a ciklusokról és a
hét trendről keményebb úton kellett ismereteket szereznem. Olyan
dolgokat, amelyek ma már nyilvánvalónak vagy egyszerűnek tűnnek,
viharos időszakok közepette gyakran nehéz megérteni. Remélem,
hogy tapasztalataim megosztásával segíteni tudlak abban, hogy tőkét
kovácsolj a felfelé menő ágakon, és elkerüld a leszálló ágakat ingaüan-befektetéseid
során.
1974-1976: NAGY LEHETŐSÉGEK
EGY ALACSONYAN ÁLLÓ PIACON
Egyáltalán nem szokatlan, hogy egy vagy két trend dominál egy
cikluson belül. Az 1970-es évek közepén Michiganben az apartman
házakra érvényes ciklusban a munkahelyek csökkenésének és az elvándorlásnak
a trendje dominált. Berobbant az ipar automatizálása. 1974
és 1975 között a munkanélküliség drámai módon megnőtt. Ezekkel
a munkahely vesztésekkel együtt jelentek meg az áttelepíthető, bérbe
vehető lakókocsik, és elindult a tömeges kivándorlás az egészségesebb
gazdasággal rendelkező országrészek felé. Ebben az időszakban,
növekvő olajárak mellett Texas és más délnyugati piacok virágoztak.
Az Egyesült Államok legnagyobb részén valójában gazdasági pangás
volt. A Dow Jones ipari tőzsde index az 1973 végi 1000 értékről
1975 elejére 700 alá süllyedt. Az ingatlanok legtöbb típusának árai az
ország csaknem minden részében csökkentek, de Michiganben és a
Közép-Nyugaton volt a legnagyobb árzuhanás, az automata ipartól
való függés miatt. A texasi ingatíanok azon kevesek közé tartoztak,
amelyek nemcsak hogy megtartották, de még növelték is az értéküket
a magas olaj- és gázáraknak köszönhetően.
Michiganben 1974 és 1976 között leestek az ingadanárak. Hogy
ezt túléljem valahogy az ingatlanbefektetési és ingadankezelési üzletben,
lázasan dolgoztam hetente hét napot olyan tempóban, hogy
néhány barátom azon aggódott, hogy így nem fogom megérni a
harmincadik évemet sem. Az időzítés azonban a vásárlásnak kedvezett,
és én arra fókuszáltam, hogy előnyt kovácsoljak a nagy beszerzési
lehetőségekből.
1974 tavaszán, több hónapnyi tárgyalás után, megszereztük a
Woodcrest Villás apartman komplexumot Detroit egy külvárosában
(Wesdand, Michigan). Miközben tárgyaltunk, a bérlők száma folyamatosan
csökkent az ingadanban. Tény, hogy Detroit egész külvárosi
piacán ez ment végbe. Éppen azelőtt cégünk stratégiájában szerepelt
egy tulajdonosi terv, amely már évek óta tartott, mivel szerettük volna
elhúzni a dolgot a ciklus mélypontjáig. Az a tény, hogy Woodcrestben
a bérlakások elfoglaltságának szintje adagosán 70% körüli értékre
csökkent a szerződéskötés idejére, úgy tűnt, nem jelent mást a
számunkra, mint egy kisebb kihívást.
A Woodcrast Villás hatalmas komplexum volt 432 lakóegységgel
és 10 000 négyzetláb kiterjedésű klubhelyiséggel. Volt benne egy
nagy, fűtött kül- és beltéri úszómedence is, ami számomra abban az
időben az elképzelhető legizgalmasabb dolgot jelentette. Emlékszem,
amikor egy decemberi napon kiúsztam a medence beltéri részéből
az üveg elválasztó fal alatt a szabadtéri medencerészbe, ahol lágyan
havazott. Ez jó kedvre derített, és még ma is bennem él a büszkeség
és a gyönyörűség nagyszerű érzése, amelyet ez a nap adott nekem.
Magam is meglepődtem azon, hogy a Woodcrest Villás megszerzését
még komolyabb és izgalmasabb lehetőségek követték. A
következő vásárlásunk az előzőnél nagyobb, Knob on the Laké nevű
apartman ház volt. Azután nagy telekvásárlás következett (Longboat
Key, Florida), majd további apartman beszerzések Michiganben.
Korlátolt felelősségű társaságunk egyre nagyobb és nagyobb lett
alkalmazkodva növekedésünkhöz és a nagyobb eszközökkel együtt
36 37
21. járó készpénzigényhez. Az 1970-es évek közepén tovább vásároltunk
abban a hitben, hogy a ciklus a mélypontján van. Később aztán
rájöttünk, hogy kissé elhamarkodtuk a dolgot. Ha vártunk volna
valamennyit, valószínűleg képesek lettünk volna még olcsóbban
jutni az ingadanokhoz, és elkerülhettük volna az előttünk álló készpénzáramlással
kapcsolatos nehézségek egy részét.
Az ingadanárak még jó néhány évig alacsonyak maradtak az után
is, hogy az országos recesszió legrosszabb szakaszán túljutottunk.
Michigan gazdasága csak lassan állt talpra, és ismét megtapasztaltuk,
hogy akkor kell a leginkább agresszívnek lenni, amikor a ciklus a
mélypontján van. Miközben sokat megtanultunk arról, hogyan kell
túlélni a nehéz időszakokat, erről a bizonyos periódusról kiderült,
hogy hosszabb, és jóval nehezebb átvészelni, mint azt eleve
gondoltuk.
Ismét megtapasztaltuk, hogy akkor kell a leginkább agresz-szívnek
lenni, amikor a ciklus a mélypontján van.
Amikor a viszonyok jobbra fordultak, az 1970-es évek közepén
beszerzett ingatlanok közül többet eladtunk, és ezek 25-150%
éves megtérülést jelentettek a számunkra. Szerencsénkre derűs és
támogató befektetői bázisunk volt, akik türelmesen kivárták, amíg a
megtérülés megérkezett. Gyakran úgy látszott, pusztán akaraterőből
sikerült túlélnünk és prosperálnunk. Befektetőink is szerencsésen
túléltek és prosperáltak velünk együtt.
Megtanult leckék és gyakorlati ötletek
Az ingatlanpiac valóban ciklikus! Bizonyos gazdasági trendek,
mint például a foglalkoztatottsági szint, segítenek nekünk megérteni
ezeknek a ciklusoknak az időzítését. Annak a felfogásnak az ellenére,
hogy az ingadan értékálló befektetés, jóval kisebb ingadozással mint
a részvények, a valóságban a legtöbb ingatlan erősen ciklikus. Ha
megtanulod megérteni a ciklusokra ható gazdasági és egyéb trendek
okait, ezzel megtanulod azt is, hogyan használd ki a lehetőségeket, és
hogyan kerüld el a szükségtelen kockázatot. Egy gazdasági és ingatlanpiaci
pangás gyakran a legjobb időszak a vásárlásra!
Miközben mások félnek ingadanba befektetni, te kihasználhatod
38
az alacsonyabb árakat, és könnyebben hozzáférhetsz minőségi
ingadanokhoz is. Élj azokkal az előnyökkel, amelyek a ciklus alsó
részén számodra elérhetőek.
1981-82: LEHETŐSÉGEK DÉLNYUGATON,
A CIKLUS LESZÁLLÓ ÁGÁN
1981 -re kiterjeszkedtünk a szomszédos államokba, így Délnyugatra
is. Az 1974-76-os időszakhoz hasonlóan ismét országos gazdasági
recesszióban találtuk magunkat, bár ez valamivel enyhébb lefolyású
volt. Ez a recesszió negatívan hatott az új munkahelyek teremtésére,
és bizonyos piacokon munkanélküliséget okozott — ez pedig az egyik
legrosszabb dolog, ami az ingadanpiacot érheti. A ciklus mélypontja
körül korábban elért vásárlási sikereink növelték magabiztosságunkat
és a bennünk élő befektető magabiztosságát is.
Agresszíven vásároltunk, alacsonyabb árakon mint korábban
bármikor, és ismét úgy találtuk, hogy a ciklus alsó szakasza
jelenti a legnagyobb lehetőséget a számunkra.
Ebben az időszakban történt, hogy 1981-ben az Egyesült Államok
délnyugai részén találkoztunk egy új trenddel — a túl sok új
építkezéssel. A munkahelyek számának csökkenése az apartmanok
iránti igényeket is csökkentette, optimista fejlesztők azonban ennek
ellenére folytatták az építkezéseket. Szerencsére 1983-ra a gazdaság
országosan helyreállt, és akkor szinte egy csapásra elkelt minden
többlet apartman. Megtanultuk, hogy a délnyugati sokkal hullámzóbb
piacot jelentett, mint a középnyugati. Az egyik pillanatban úgy tűnt,
hogy túlzottan sok volt az új építkezés, a következő pillanatban pedig
a bevándorlásnak és a munkahelyek bővülésének köszönhetően a
készlet felszívódott. És ez igaznak bizonyult valamennyi ingatian
típusra: a családi házakra, a bérházakra és az irodaépületekre is.
Azután megismertünk egy ingatlanpiaci időzítést érintő másik
trendet is, amelyet „tőkeáramlásnak" neveztek. Ez a trend óriási
növekedéshez segített minket - és azután csaknem csődbe vitt,
amikor véget ért.
39
22. Egy másik trend, amelyet „tőkeáramlásnak" neveznek, óriási
növekedéshez segített minket - és azután csaknem csődbe
vitt, amikor véget ért.
Válaszul a gazdasági hanyatlásra és az abból fakadó gondra,
hogy a befektetők általában visszahúzódtak az ingadanokba való
befektetéstől, a Reagan adminisztráció keresztülvitte az 1981 évi
Gazdaságfejlesztési Adótörvényt. A törvény számos ösztönzőt
vezetett be az ingadanbefektetők számára beleértve a 15 évre
csökkentett amortizációt is. Ez óriási fellendülést hozott az ingatlanpiacon.
Cégem hirtelen ugrásszerűen megnőtt a befektetők
nyomására, akik hasznot akartak húzni az adóelőnyökből. Biztosak
voltunk abban, hogy helyesen tesszük ha növekedünk. Hittünk a
kormány programjaiban, és élveztük a programok által bevezetett
új adóelőnyöket. Azt is reméltük, hogy a gazdaság megerősödik,
és így nagyobb igény támad majd az ingatlanok iránt, amelyekbe
befektettünk.
Rászedtek bennünket. Mi több, rászedték a befektetőinket is.
Az új adójogszabályokat úgy tervezték, hogy az olyan befektetők
számára, akiknek minden évben legalább az eredeti befektetésükkel
azonos összegű adómegtakarításuk volt - hihetetlenül jó üzletet
biztosítsanak. Egyes befektetők 70%-os adósávba estek, és az
adóelőnyök azonnali megkönnyebbülést hoztak a számukra. Mi is
azon kaptuk magunkat, hogy sokmillió dolláros befektetési ajánlatokat
(ún. szindikátusokat) indítottunk pénteken délután csak
azért, hogy eladjuk még a következő hétfő reggel előtt. Egyszerűen
képtelenek voltunk elég gyorsan vásárolni apartmanokat ahhoz, hogy
a szindikátus gépezetet tápláljuk.
Cégemet, a Hall Financial Groupot az Egyesült Államok legnagyobb
privát ingadanbefektetési szponzorának tartották - amely egyedül
1985-ben 320 millió dollárt halmozott fel. Mindent egybevéve,
beleértve az 1985 évet is, összesen 1 milliárd dollárt halmoztunk fel
és fektettünk be. Ennek kb. háromnegyede az 1981 és 1985 közötti
négy évben történt, és továbbra is lázasan terjeszkedtünk a lendület
által hajtva. Ahelyett, hogy a leszálló ágban vásároltunk volna, mint
azt 1974-76-ban, illetve 1981-82-ben tettük, 1983-ban már emelkedő
40
piacon, magasabb áron vettünk, és közel sem voltunk olyan gondosak
az időzítést tekintve mint voltunk korábban, illetve mint amilyenek
napjainkban vagyunk.
Megtanult leckék és gyakorlati ötletek
Minden ingatlanciklus lokális! Bár az országos gazdasági trendek
hatással vannak az ingadanpiacra, minden helyi piac másképpen
reagál. Amikor az időzítést elemzed, és figyeled a ciklusokat, különös
figyelmet kell fordítanod a helyi piaci sajátosságokra.
A kormánypolitika a főbb trendek változásainak vezető indikátora
lehet, amely befolyásolhatja az ingatlan befektetések
időzítését! Mint azt az 5. fejezetben látni fogjuk, hét fő ingadan
trend létezik, amelyek közül három országos érvényű. Különböző
ciklusokban a tőkeáramlást — az egyik országos trendet — nagymértékben
befolyásolhatja a kormány politikája. Az olyan esetben mint az
1981-es adótörvény, ha látod, hogy olyan a kormány politikája, hogy
idővel drámaian megnő az ingatlanokba áramló pénz mennyisége,
a trend megváltozásának hatása előtt tudsz vásárolni, és jelentős
hasznot tudsz learatni.
1986-1990: A SIKER ELFELEDTETTE
VELÜNK A PIAC IDŐZÍTÉSÉT -
ÉS EZ SZERENCSÉTLENSÉGET HOZOTT RÁNK
A túlságosan gyorsan jött, túl nagy siker könnyedén elvakíthat, és
az úton felbukkanó hepehupákat - ha egyáltalán érzékeli az ember -
könnyű indokoltnak és időlegesnek tekinteni. Ilyen meggondolatlan
légkörben indult a munkanapom 1985. december 10-én is. Bár a nap
normálisan kezdődött, ugyanez a végéről már nem volt elmondható.
Éppen befejeztem egy részvényekkel lebonyolított tranzakciót, amely
nettó 12 millió $ profitot hozott, és ettől igencsak jól éreztem magam.
Közeledett a karácsonyi szünidő is, és már előre örültem a családommal
eltöltött kellemes időszaknak floridai lakosztályunkban.
A túlságosan gyorsan jött, túl nagy siker könnyedén elvakíthat.
41
23. „Éppen hozzád jöttem, hogy beszéljek veled", mondta Don
Braun, a segédpénztárosunk furcsán nyugtalanító hangon. A mintegy
2 méter magas Don-t különben is lehetetlen volt nem észrevenni.
Részlege éppen most fejezte be az általunk ellenőrzött 350 partneri
viszony novemberi költségvetésének ellenőrzését.
„Összesítve 11 millió hiányt mutattunk ki november végén"
- mondta. „És decemberi előirányzatunk szerint ugyanennyivel
számolhatunk az év végére is".
Ijedtemben le kellett ülnöm. Értetlenül néztünk egymásra Donnal,
hogy vajon miért nem vettük ezt észre korábban. A bérleti díjak
csökkentek, a működési költségek pedig elindultak felfelé. A
kamatfizetés változatlan maradt. Ami az egyik pillanatban bőséges
készpénztartaléknak tűnt a számunkra, az a következő pillanatban
már elégtelennek mutatkozott. A lefelé menő ágon való manőverezés
ehhez hasonló kihívásai egyáltalán nem voltak kellemesek. Azonban,
mint kiderült, ez a különleges szituáció teljesen szokatlan volt.
Míg túl nem jutottunk rajta, az 1980-as évek közepén tapasztalt
hanyadás bizonyult a közelmúlt történelmében a legrosszabb ingatian
összeomlásnak. Az 1930-as évekkel összehasonlítva, bizonyos tekintetben
az még szelídnek is bizonyult ehhez képest. És az igazi problémák
még csak 1986-ban és azon túl jelentkeztek, mivel a bérleti
díjak és az állami bevételek tovább folytatták szabadesésüket, és
remény sem volt a gyors stabilizálódásra.
1985-ben, azon a bizonyos decemberi napon azonban még úgy
gondoltuk, hogy ki tudunk ebből mászni valahogy. És bár nyugtalanok
voltunk, de fogalmunk sem volt arról, hogy a dolgok annyira rosszul
állnak, mint ahogyan az a valóságban volt. Don összegezni kezdte
a felfedezéseit. Valamennyi ingatlanunk bérleti díjából összesítve
300 millió dollár éves bevételünk származott. Ennek az összegnek
csupán 5%-kal való csökkenése is már 15 millióval képes lejjebb vinni
készpénzáramlásunkat.
Az egyetlen értelmes dolog, amit Don-nal ki tudtunk találni az
volt, hogy befektetőinket és pénzkölcsönzőinket értesítenünk kell
arról, hogy mi is történt. Felelősséget éreztünk azért, hogy pontos
és teljes információval lássuk el őket. Cégünk alkalmazottjainak
többsége december hátralévő részét, a karácsonyi ünnepeket és
szilveszter estéjét is beleértve azzal töltötte, hogy részletes elemzéseket
42
készítettek valamennyi ingadanról, beleértve a folyamatban lévő
és a tervezett tevékenységeket, a jelzálogok szintjét, és elemzést
arra vonatkozóan, hogy mennyiben képesek az egyes ingadanok a
társult jelzálogfizetésre. Ezen információk birtokában értesítettük
hitelezőinket és befektetőinket azon aggályunkról, hogy az ingadanok
esedeg nem képesek eleget tenni folyó jelzálog fizetési kötelezettségüknek,
hacsak nem történik módosítás az eredeti jelzálog
határidőkben. Optimisták voltunk azt feltételezve, hogy a dolgok
megoldódnak, mivel még soha nem történt meg velünk, hogy bármely
kötelezettségünket elmulasztottuk volna.
Meglehetősen naivak voltunk, amikor azt gondoltuk, hogy kapcsolatba
léphetünk hitelezőinkkel és befektetőinkkel elmondva nekik
az igazat arról, hogy mi is történt, és megbeszélhetjük velük, hogy
milyen módon tudnánk együtt kijutni ebből a helyzetből. Mi voltunk
az első nagy cég, amely beismerte a tornyosuló problémákat - és
még csak elképzelni sem tudtunk volna rosszabbat, mint ahogyan
a bejelentésünket fogadták. A hitelezőinknek és befektetőinknek írt
leveleket a média tűzviharának úgyszólván valamennyi negatívuma
követte. Ez feldühítette a versenytársakat is, akik még vagy nem
ismerték fel a bajt, vagy éppen hogy el akarták rejteni az igazságot
piaci problémáikról.
Mi voltunk az első nagy cég, amely beismerte a tornyosuló
problémákat - és még csak elképzelni sem tudtunk volna
rosszabbat, mint ahogyan a bejelentésünket fogadták.
Hála annak, hogy már hosszú ideje egyenesnek mutatkoztunk
befektetőinkkel szemben, ők különlegesen segítőkészek voltak. Hitelezőink
válasza azonban sokkal kevésbé volt pozitív és egyáltalán
nem volt produktív. Elmondtunk nekik mindent, amit tudtunk, és
felajánlottuk, hogy továbbra is velük dolgozunk egy kölcsönösen
előnyös megoldás kidolgozásán, amelyben szerepelt további befektetési
tőke rendelkezésünkre bocsátása. Együttműködésük nélkül a jelzálog
csőd elkerülheteden volt. Meglepetésünkre és rémületünkre azonban
hitelezőink teljesen elzárkóztak bármiféle hitelmódosítási tárgyalásoktól.
Hamarosan rájöttünk, hogy számos hitelezőnk szintén bajban volt, és
titokban őket is a megtakarítások és a hitelezések szabályozói irányítják.
43
24. Ezzel kezdetét vette egy hét évig tartó odüsszea, amelynek során
megpróbáltuk túlélni ezt a rendkívül mély leszálló ciklust. Idővel
módosítani tudtuk több partneri viszonyunkat - néhányat a hitelezők
segítségével, néhányat pedig sajnos, csődeljárással. Végül sikerült
több mint egymilliárd dollárnyi jelzálog adósságot átstrukturálnunk.
Több ingatlanunkat elárverezték, és néhány befektetőnk veszteséget
könyvelhetett el, de sokkal rosszabbul is elsülhetett volna a dolog.
Senki nem követelte jogi úton, hogy visszafizessük a tőkét pénztvesztő
ingatlanjainkba, kivéve néhány kisebb, garantált összeget.
De ha nem támogattuk volna készpénz hozzáadásával ezeket az
ingadanokat, akkor befektetőink - akiknek 50 000-150 000 dollárjuk
feküdt ezekben az üzletekben - mindent elveszíthettek volna.
A következő néhány évben kiegyenlítettem a személyes
tőkerészemre jutó 175 millió dolláros adósságom nagy részét a
partnereim felé. Végül átcsoportosításra kényszerültem, miután
személyes csődeljárást kértem magam ellen.
Megtanult leckék és gyakorlati ötletek
Ne hagyd, hogy elragadjon a siker, és hogy elfeledkezz
az alapokról! Röviden: ne higgy a saját sajtódnak, vagy annak, ha
az anyád vagy a házastársad dicsérnek, hogy milyen okos vagy. A
befektető legjobb barátja a szerénység. Ez egy olyan játék, amely sok
kemény munkát és alapvető üzled ismereteket igényel.
A befektetési trend nem működik örökké! Még ha úgy tűnik is,
hogy a dolgok nem romolhatnak el, akkor is gondolj rá, hogy bizony
elromolhatnak. A kedvező időszakok nem tartanak örökké. Figyelj
arra, hogy vagy időben kiszállj, vagy legalábbis tartsd az adósságaidat
kezelhető állapotban.
AZ 1986-1990-ES „100 ÉVES ÁRVÍZ" ÁTTEKINTÉSE
Nyilvánvaló, hogy utólag sokkal könnyebb meglátni, hogy mi
történt, amikor mindez már a hátunk mögött van. Az 1985 végén
elkezdődött ingadan csőd 1990-re az utóbbi 100 év legkomolyabb
gazdasági katasztrófájává vált.
Amikor az emberek árvízről beszélnek, általában olyan nagyobb
káresetekre gondolnak, amelyek úgy átlagosan 10 évente szoktak
előfordulni. A legrosszabbakat „100 éves árvizeknek" nevezik,
44
mivel száz éven belül azok a legsúlyosabbak. Az üzletünket illetően,
ami az ingadanszektorban az USA számos területén az 1980-as
évek második felében történt, rosszabb volt mint az 1930-as évek
Nagy Depressziója. Világos, hogy egy „100 éves árvízzel" álltunk
szemben.
Ez minden idők abszolút legrosszabbja volt. Egy gyors áttekintés
némi fényt deríthet erre a hatalmas leszálló ciklusra, és
segít megválaszolni a kérdést: „Mi is történt velünk?"
A vihar epicentruma cégem székhelyén Dallasban (Texas) volt. És
ami még inkább megnehezítette a hozzám hasonló nagy apartman
háztulajdonosok helyzetét: az apartman szektor volt az egyik
legkeményebben sújtott terület, amely rögtön az üres telkek után
következett. Az apartman árak 1985-ös szintjükhöz viszonyítva 30%-
kal, sőt esetenként 60%-kal is estek, mielőtt a helyreállás megindult.
Súlyosan károsodott az irodaházak piaca is. Számos vadonatúj irodaépületet,
amelyeket négyzedábanként 150 dollárért építettek, állami
árveréseken 25 dollárért voltak kénytelenek eladni. Elismert és megbízható
pénzintézetek mentek tönkre.
Ez minden idők abszolút legrosszabbja volt. Egy gyors áttekintés
némi fényt deríthet erre a hatalmas leszálló ciklusra, és segít megválaszolni
a kérdést: „Mi is történt velünk?"
A kínálat és az igény jelentették a kiutat ebből a csapásból
Az 1980-as évek első felében az ingadan kínálat erőteljesen megnőtt.
Később, az 1986-os országos gazdasági recesszió következtében
jelentősen csökkent az igény. Texasban az olajárak csökkenése
tovább redukálta az ingatlanok valamennyi típusa iránti igényeket.
Az energiaiparban számos munkahely megszűnt, emiatt a dolgozók
kénytelenek voltak elköltözni más államokba. Utólag visszatekintve,
tudhattuk volna, hogy túlságosan gyorsan nőtt a kínálat. Az 1980-as
évek elején tapasztalt nagy fellendüléstől elvakulva azonban senki
nem vizsgálta radarernyőjén az új építési trendeket.
45
25. Az USA kormánya közbelép
Az 1981 évi gazdaság fellendítő célzatú adótörvénnyel indítva a
kormány tőkeáramlást indukált az ingadanpiacba. Azután, néhány
évvel később az 1986 évi adóreform törvénnyel kihúzta a szőnyeget
a közönség alól. Az 1981-es ösztönzők hatására új építkezések indultak,
amelyekre nem volt szükség, és a meglévő ingadanok minden
eddiginél magasabb áron gazdát cseréltek, miközben a megüresedés
nőtt. A működtetésből származó bevétel általánosan csökkent, a
befektetési lehetőségeket ennek ellenére oly sok pénzzel támogatták,
hogy az árak továbbra is szárnyaltak. A viszonylag magas, sőt
növekvő infláció és kamatráták mellett sokan növekvő optimizmussal
szemléltük az ingatlanpiacot. Miközben folytattuk a vásárlást,
továbbra is túlzott optimizmussal terveztük profit-kilátásainkat.
1985 vége felé aztán a piac kezdett összeomlani saját súlya alatt.
Minden lehetséges idők közül a legrosszabbkor a Kongresszus
elfogadta az 1986-os adóreform törvényt, amely a történelem során
először büntette visszamenőleges hatállyal azokat a befektetőket,
akik az adópolitika konzisztens becsületességére számítottak. Az
ingadanok veszteségeinek leírásait, az eredetileg 1981-ben bevezetett
ösztönzőt most passzív veszteségként sorolták be szigorú
korlátozásokkal szembeállítva a leírást a közönséges bevétellel. Ez
csaknem azonnal megálljt parancsolt a már amúgy is csökkenő
befektetői tőkeáramlásnak. Csökkenő NMB és a tőkeáramlás
leállása közepette azt gondoltuk, hogy ennél rosszabbul már nem is
mehetnének a dolgok, pedig valójában mehettek - és mentek is.
Az ingatlanértékek végső csökkenése, amelyet még éppen elviseltek
a jelzálogok, nemcsak a tulajdonosoknak és a befektetőknek
okozott veszteséget, de a hitelezőknek is. A megtakarító, a kölcsönző
intézmények és a bankok hatalmas veszteségeket szenvedtek el
az ingatian jelzálogjog érvényesítése révén, és ez végül sokuk
tönkremenetelét okozta. Ezeket az intézményeket végső soron
átvette a szövetségi kormány. Felelősségük átvállalására a szövetségi
szabályozó szervek 1985-ben létrehozták a Federal Asset Disposition
Association nevű szervezetet, hogy diszponáljon a végrehajtott
eszközök felett. Ezt az intézményt 1990-ben egy másik ügynökséggel
helyettesítették, amelynek neve Resolution Trust Corporation (RTC)
volt.
46
Ahelyett, hogy új jelzálogot állapítottak volna meg az ingatianokra,
vagy legalább vártak volna, amíg stabilizálódik a piac, az RTC
drasztikus akciókat hajtott végre. Az elzálogosított ingatianokat
piacra dobták kizárólag készpénzért, olyan időszakban, amikor az
árak a ciklusban a legalacsonyabban jártak. Politikai szempontból
ez jóval kevésbé volt komplikált, mint szerződéses feltételekkel
eladni, vagy újratárgyalni a jelzálogot a tulajdonosokkal, azonban
a kormány így sokkal kevesebb pénzt kapott sokszor nagyszerű
ingadanokért. A kormány számára ezek a drasztikus akciók, úgy
tűnt kevésbé valószínűen váltottak ki kritikát. Az olyan nagy cégek,
mint a General Electric Credit Corporation, a Bass Family és mások
nagyon szerencsésen rendkívül alacsony árakon vásároltak, majd
megtartották az ingatlanokat, amíg az árak néhány év múlva drámai
módon felemelkedtek.
A gazdagság ily módon történő áthelyeződése mellett ráadásként
defláció uralkodott az egész piacon. Az 1980-as évek közepén az
USA kormányügynökségek bevonták a szabályozásba a kölcsönző
intézményeket kényszerítve ezeket a hitelezőket, hogy a rossz
hitelekkel kapcsolatban hatalmas veszteségeket vállaljanak át papíron.
Végül, az 1980-as évek vége felé, a szabályozók tűzoltásszerű eladásokat
generáltak, ami soha rosszabb időben nem jöhetett volna. Az
árak még mélyebbre süllyedtek, mint ahogy az állami beavatkozás
nélkül süllyedtek volna. Ezek az RTC által megkövetelt, kizárólag
készpénzes eladások igen alacsony árakat eredményeztek, és felhőbe
burkolták a teljes amerikai ingadanpiacot.
Megtanult leckék és gyakorlati ötletek
Bár a ciklusok ismétlődnek, azok egyúttal egyediek is - és
nagyon fontos, hogy jól ítéljük meg az adott időszak specifikumait!
Az 1986-os ingatlan összeomlás messze rosszabb volt mint
a legtöbb ingadanciklus abból a szempontból, hogy az árak nagyon
rövid időn belül zuhantak. De, mint azt később ebben a könyvben
látni fogjuk, hasznot is húzhatsz, ha még a süllyedés előtt cselekszel a
trendek irányára és jellegére alapozva, amelyek az ingadanciklusokat
befolyásolják.
Történelmi szempontból a ciklusoknakvannak bizonyos megbízható
szempontjai, és részét képezik az ingatlanbefektetések
47
26. „természeti törvényeinek", ahogy én ezeket nevezem; amikor
azonban az állam beavatkozik a szélsőségek túlsúlyba kerülhetnek!
Légy észnél, és gyorsan reagálj, ha a kormány direkt vagy
indirekt módon a legcsekélyebb mértékben is beavatkozik az ingatían-piacba.
A kormány igyekezete, akár jó szándékkal is, túlzott negatív
deflációt okozhat a piacon, mint ahogyan az RTC esetében is történt.
Alternatívaként szóba jöhetett volna egy expanzív pénzügyi támogatás
a szövetségi tartalékból, amely minden egyéb feltétel változatíansága
mellett valószínűleg pozitív árnövekedést eredményezett volna.
1991-1992: ÚJABB LEFELÉ MUTATÓ CIKLUS
Az 1986-tól 1990-ig tartó káosz után a dolgok gyorsan helyreálltak,
ami nagyrészt annak a ténynek köszönhető, hogy az ingatlanüzlet
abból az állapotból már csakis felfelé emelkedhetett. A japán tőke
beáramlása szintén nagy hajtóerőt jelentett. Az 1990-es év azonban
csak pillanatnyi emelkedést jelentett az ingadanok áraiban.
1991-től 1992-ig a recesszió lefékezte az anyagi talpra állást.
Szerencsére ez a recesszió, mint kiderült, meglehetősen rövid volt,
és általánosságban nem viselte meg túlzottan az ingatlanokat. Az
alacsonyabb kamatok, amelyek megakadályozták, hogy túl nagyot
essenek az Jngadanárak, az ingadanok birtoklását könnyebbé és
jövedelmezőbbé tették. 1990 elejétől 1992 végéig a 30 éves fix
kamatozású jelzálogok kamata 10%-ról 8,4%-ra csökkent. Ez éppen
annak a hosszú távú kamatcsökkenésnek a kezdete volt, ami az
évdzed hátralévő részében megerősítette az ingatlanokat.
2000-2003: HOGYAN DOLGOZNAK
EGYMÁS ELLEN AZ EGYES TRENDEK
Remélem, már kezditek látni, hogy minden egyes ciklus más
és más. Gyakran előfordul, hogy közös trend hajtja a ciklusokat,
de bizonyos fokig mindig változik bennük valami. A kereskedelmi
ingadanok lefelé tartó ciklusában, amely 2000-ben kezdődött, a
legérdekesebb tényezőt annak korlátozott volta jelentette, mivel a
trendek egymás ellen dolgoztak.
Kezdődött azzal, hogy lomha volt a gazdaság, jelentős munkahely
csökkenéssel. A gazdaságot nagyon megviselte továbbá a szeptember
11-i tragédia. E tényezők kombinációja negatív hatást gyakorolt
48
az ingatíanokra. Másrészt viszont szélsőségesen alacsonyak voltak
a kamatok, ami az ingatlanoknak általában jót tesz. És ehhez a
keverékhez jön még az a jelentős pénzmennyiség, amely 2001-től
kezdődően a tőzsdéről az ingatlanpiacra átáramlott. E pénzek nagy
része a tőzsde után „biztonságos kikötőként" talált az ingadanpiacra.
A legnagyobb ingatlanár csökkenés a munkahelyvesztéssel
és a turizmus csökkenésével leginkább sújtott területeken
következett be. Elsősorban a szállodák sérültek, ezt követték
az irodaházak és az apartman épületek.
Ez néhány piacra és bizonyos ingatiantípusokra erősebb hatást
gyakorolt, mint másokra. A legnagyobb ingatlanár csökkenés a
munkahelyvesztéssel és a turizmus csökkenésével leginkább sújtott
területeken következett be. Elsősorban a szállodák sérültek, ezt követték
az irodaházak és az apartman épületek.
Míg az eseményeket és szeptember 11. hatását senki nem tudta
előre megjósolni, addig azt megtanulhatod, hogyan figyeld a hét fő
trendet, és hogyan jósold meg ennek alapján a jövőbeni ciklusoknak
az ingatianpiacot érintő hatását.
Megtanult leckék és gyakorlati ötletek
A trendeket egyenként kell megérteni, de a valóságban
együttesen működnek! Használd fel az egyes trendekre vonatkozó
tudásodat, hogy meg tudd jósolni minden egyes trend hatását, miközben
azok a többiekkel kölcsönhatásban működnek. Ha érted külön-külön
mindegyiket, sokkal nagyobb esélyed van arra, hogy megértsd
kombinált eredményüket és hatásukat is az ingadanciklusokra.
TANULJUNK A MÚLTBELI CIKLUSOKBÓL
Okulva az első nagyobb, lefelé mutató ciklusból, amelyet 1974-
1976-ban módomban állt megtapasztalni, sokkal jobban tudatosult
bennem, hogy milyen ciklikus az ingadanpiac, és elkötelezetten
kezdtem tanulni azt a folyamatot, hogy hogyan tudok előnyt
kovácsolni a ciklusokból befektetési stratégiámban. Mint korábban
megjegyeztem, az 1986-1990-es visszaeséskor cégem közel sem
mutatott elegendő figyelmet a küszöbön álló nehéz időszakra, így
49
27. elveszítettük a nehezen megtanult lecke előnyeit. Mivel ma már
sokkal idősebb és egy kissé bölcsebb vagyok, megpróbálom az időzítés
témáját folyamatosan szem előtt tartani.
Remélem, hogy a ciklusokkal kapcsolatos tapasztalataimból
okulva a továbbiakban helyesen értékeled az ingatlan befektetések
időzítésének fontosságát, és könyvem hátralévő részéből megtanulod,
hogyan hasznosítsd az időzítést megtérülésed maximalizálása és kockázatod
minimalizálása érdekében.
50
Az árképzés alapjai: tőkésítési arány
és nettó működési bevétel
Az ingatlanpiac időzítése valójában azoknak a tényezőknek
az időzítését jelenti, amelyek az ingadanok árait lefelé
vagy felfelé mozdítják. Az ár, amelyet az ingadanodért egy
adott pillanatban kapni tudsz, szignifikáns módon változik annak
függvényében, hogy az ingatlanciklus éppen hol tart.
Most, hogy már rendelkezel bizonyos átfogó képpel arról, hogy mit
is jelent tulajdonképpen az ingatíanciklus, és megértetted, miért kell
vételi és eladási döntéseidet a ciklushoz igazítanod, a következőkben
érdemes arról tájékozódnod, hogy hogyan is történik az ingatlanok
árképzése.
ÉRTÉK KONTRA ÁR
Az „érték" és az „ár" fogalmakat gyakran felváltva használják.
A ciklusok tárgyalása során azonban én célszerűen mindenütt
árakról fogok beszélni érték helyett. Az érték szó valaminek a
reális értékességére utal. Az ingadanciklusokban az árak gyakran
magasabbak, időnként pedig alacsonyabbak, mint az ingatlan hosszú
távú „értéke" vagy reális értékessége.
Az érték egy kissé ezoterikus fogalom, amelyben mindig az emberek
nézőpontjára vagy perspektívájára alapoznak. Az árképzést
felkészült vevő és eladó között, amikor egyeden időpillanatban sincs
túlzott befolyás, alapvetően a tisztességes piaci érték határozza meg. Az
árak azonban gyakran eltérnek a szélsőségek felé, és a lényegből fakadó
vagy „normalizált" tisztességes értéket időről időre teljesen mellőzik.
Az időzítés sokkal inkább befolyásolja az árakat, mint a reális
érték. És az idő bármely adott pillanatában az ár, amelyet az
51