Газар эзэмших эрх түүний эзэмшигч, эзэмших эрхийг худалдах тухай

1. ГАЗАР ЭЗЭМШИХ ЭРХ
/худалдах/
Бэлтгэсэн: Т.Энхбулгантамир
Б.Халиун
2017-11-17

2. Агуулга
1. Газар эзэмших эрх;
2. Газар эзэмшигч;
3. Газар эзэмших эрхийг худалдах;
4. Шүүхээс шийдвэрлэсэн байдал;
5. Дүгнэлт.

3. Газар эзэмших эрх
"газар эзэмших" гэж газрыг гэрээнд заасан зориулалт,
нөхцөл, болзлын дагуу хуулиар зөвшөөрсөн хүрээнд
өөрийн мэдэлд байлгахыг. /ГтХ 3.1.5/
“газар эзэмших эрхийн гэрчилгээ” гэж энэ хуулийн
дагуу Монгол Улсын иргэн, аж ахуйн нэгж, байгууллагын
газар эзэмших эрхийг баталгаажуулсан баримт бичгийг
тус тус ойлгохоор заажээ. /ГтХ 3.1.7/

4. Газар эзэмшигч
Газрыг Монгол Улсын 18 насанд хүрсэн иргэн, аж
ахуйн нэгж, байгууллага Газрын тухай хуульд заасны
дагуу эзэмшиж ашиглана. /ГтХ 6.1/

5. Газар эзэмших эрхийг худалдах
Газар эзэмшигч нь газар эзэмшүүлэх тухай шийдвэр
гаргасан этгээдийн зөвшөөрөлтэйгээр эрхийн
гэрчилгээгээ бусдад шилжүүлэх эрхтэй. /ГтХ 35.1.4/
Газар эзэмшигч нь газар эзэмших эрхээ энэ хуульд
заасан журмын дагуу барьцаалах эрхтэй. /ГтХ 35.1.7/
Газар эзэмших эрхийн гэрчилгээг хуулиар зөвшөөрсөн
хэлбэрээр бусдад шилжүүлж, барьцаалж болно. Эрхийн
гэрчилгээг бусдад шилжүүлэх, барьцаалах үйл
ажиллагаа нь зөвхөн Монгол Улсын иргэн, аж ахуйн
нэгж, байгууллагын хооронд явагдана. /ГтХ 38.1/

6. Монгол Улсын иргэдэд өмчлүүлснээс бусад
газар, түүнчлэн газрын хэвлий, түүний баялаг,
ой, усны нөөц, ан амьтан төрийн өмч мөн.
/МУҮХ 6.2/

7. Өмчлөгч нь бусад этгээдэд хууль буюу гэрээгээр
олгогдсон эрхийг зөрчихгүйгээр, хуулиар тогтоосон
хэмжээ, хязгаарын дотор өмчлөлийн зүйлээ өөрийн
үзэмжээр чөлөөтэй эзэмшиж, ашиглаж, захиран
зарцуулах бөгөөд аливаа халдлагаас хамгаалах эрхтэй.
/ИХ 101.1/

8. Шүүхээс хянан шийдвэрлэсэн байдал
Нэхэмжлэгч: Ц.Цасчимэг
Хариуцагч: Д.Тунгалаг
Нэхэмжлэлийн шаардлага: 2013 оны 07 дугаар
сарын 02-ны өдрийн “Газрын эрх шилжүүлэх
гэрээ” болон түүний хавсралт гэрээг хүчин
төгөлдөр бусад тооцуулах

9. Анхан шатны шүүхийн
шийдвэр
Монгол Улсын Үндсэн хуулийн 6 дугаар
зүйлийн 6.1, Газрын тухай хуулийн 38
дугаар зүйлийн 38.1-д зааснаар газар
эзэмших эрхийн гэрчилгээг худалдахыг
зөвшөөрөөгүй тул Иргэний хуулийн
56.1.1-д заасныг үндэслэн нэхэмжлэлийн
шаардлагыг хангаж шийдвэрлэсэн.

10. Давж заалдах шатны
шүүхийн магадлал
Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1,
56.1.2, 243 дугаар зүйлийн 243.1-д заасан
үндэслэлгүй буюу “газар эзэмших эрх
шилжүүлэх гэрээний талууд хуулийн хүрээнд
гэрээний агуулгыг өөрсдөө тодорхойлж
гэрээний зүйл газар эзэмших эрх гэж, уг эрхийн
үнийг 300.000.000 төгрөгөөр тохироцсоныг
хуулиар хориглосон хэлцэл гэж үзэх
үндэслэлгүй” тул нэхэмжлэлийг бүхэлд нь
хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн.

11. Улсын дээд шүүхийн тогтоол
Зохигчдын хооронд хийгдсэн 2013-07-02-ны өдрийн “Иргэний
газрын эрх шилжүүлэх гэрээ” болон 2013-07-03-ны өдөр Иргэний
газар эзэмших, эрх шилжүүлэх гэрээний хавсралт гэрээний агуулга,
нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийн шаардлагаа тодорхойлсон байдал,
хариуцагчийн тайлбар, татгалзлаас үзэхэд хариу төлбөргүй, хариу
төлбөртэй хоёр хэлцэл байна.
Нэхэмжлэгчийн эзэмших эрхийн гэрчилгээтэй газар дээр хариуцагч
гарааш барьсан тул нэхэмжлэгчээс тухайн газартай холбоотой
гарсан зардал, хөрөнгө оруулалтыг 300.000.000 төгрөгөөр тооцож,
2013-07-03-ны өдөр Иргэний газар эзэмших эрх шилжүүлэх
гэрээний хавсралт гэрээг байгуулснаас үзэхэд нэхэмжлэгч газар
эзэмших эрхийг хариу төлбөргүй шилжүүлсэн, харин газартай
холбоотой нэхэмжлэгчээс гарсан зардлыг нөхөн төлөхөөр хавсралт
гэрээг байгуулсан байна.
Давж заалдах шатны шүүхийн магадлалыг хэвээр үлдээж
шийдвэрлэсэн.

12. Нэхэмжлэгч: Д.Гэрэлгуа
Хариуцагч: А.Гансувд
Нэхэмжлэлийн шаардлага: Газар, хувийн 2 орон сууц худалдах,
худалдан авах гэрээг хүчин төгөлдөр бусад тооцуулах.
Шийдвэрлэсэн байдал: Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1-
т заасныг баримтлан нэхэмжлэгч Д.Гэрэлгуа, хариуцагч А.Гансувд
нарын хооронд байгуулсан 2012 оны 3 дугаар сарын 21-ний өдрийн
Баянгол дүүргийн 11 дүгээр хороо, Зүүн Ард Аюушийн 16 дугаар
гудамжны 440 тоот 700 м.кв газар худалдах-худалдан авах гэрээ,
мөн хаягт байрлах 224 м.кв талбай бүхий 2 давхар, 8 өрөө хувийн
сууцыг худалдах-худалдах авах, мөн хаягт байрлах 56 м.кв хувийн
сууц худалдах-худалдан авах гэрээг тус тус хүчингүй болгосугай.
Баянгол дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны
шүүхийн 2016-06-30-ны өдрийн 4533 дугаар
шийдвэр

13. Нэхэмжлэгч: Ж.Баасанжаргал
Хариуцагч: Ч.Батхишиг
Нэхэмжлэлийн шаардлага: 2009-08-19-ний өдөр
байгуулсан газар эзэмших, ашиглах эрх шилжүүлэх
гэрээг хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэл гэж тооцон,
газрын төлбөрт төлсөн 26.000.000 төгрөгийг гаргуулах,
гэрээг гэрчилсэн үйлдлийг хүчингүйд тооцуулах.

14. Анхан шатны
шүүхийн шийдвэр
Нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хангаж
шийдвэрлэсэн.
Үндэслэл: Иргэний хуулийн 260 дугаар зүйлийн 260.3
дахь хэсэгт “Эд хөрөнгө эзэмших боломж олгож, байгаа
эрхийг худалдсан тохиолдолд худалдагч тухайн эд
хөрөнгийг худалдан авагчид биет байдлын болон
эрхийн доголдолгүй шилжүүлэх үүрэгтэй” гэж
хуульчилсан боловч талуудын тайлбараас дүгнэхэд
зөвхөн цайны газрын вагончиг ажиллуулж байсан эрхээ
30 сая төгрөгөөр үнэлэх боломжгүй байх ба Газрын
тухай хуульд эзэмших эрхийг үнэлэх зохицуулалт
байхгүй байна.

15. Монгол улсын Үндсэн хуулийн 6 дугаар зүйлийн 2-т
“Монгол Улсын иргэдэд өмчлүүлснээс бусад газар,
түүнчлэн газрын хэвлий, түүний баялаг, ой, усны нөөц,
ан амьтан төрийн өмч мөн”, Газрын тухай хуулийн 5
дугаар зүйлийн 5.1-д “Монгол Улсын иргэдэд
өмчлүүлсэнээс бусад газар төрийн өмч мөн” гэж заасан
байхад Ч.Батхишиг төрийн өмчийн газрыг 30.000.000
төгрөгөөр үнэлж Ж.Баасанжаргалд худалдаж хууль
зөрчжээ.

16. Улсын дээд шүүхийн тогтоол
Анхан шатны шүүх хэргийг хянан шийдвэрлэхдээ “зөвхөн
цайны газрын вагончиг ажиллуулж байсан эрхээ 30 сая
төгрөгөөр үнэлэх боломжгүй, Газрын тухай хуульд эзэмших
эрхийг үнэлэх зохицуулалт байхгүй” хэмээн хэрэгт авагдсан
нотлох баримтаас өөр зүйлд үнэлэлт өгсөн, хуулийн зүйл,
заалт, агуулгыг буруу тайлбарлаж, маргаантай асуудалд
хамааралгүй асуудлаар дүгнэлт өгсөн, “Үндсэн хуулийн
Зургаадугаар зүйлийн 2 болон Газрын тухай хуулийн 5
дугаар зүйлийн 5.1., 35 дугаар зүйлийн 35.1.1-д зааснаар
газар эзэмшигч нь гэрээнд заасан зохицуулалтын дагуу уг
газрыг зөвхөн эзэмших, ашиглах эрхтэй байхад түүнийг
худалдсан захиран зарцуулсан нь хууль бус” гэсэн нь
үндэслэл муутай болжээ.

17. Практикт иргэн, хуулийн этгээд газрын эзэмших эрхээ шилжүүлэхдээ үнэ
мөнгө өгч, авалцаж байгаа нь нууц биш юм. Харин газрын эрх шилжүүлэх
энэхүү харилцаагаа бичиглэн төрийн байгууллага, албан тушаалтанд
хүргүүлэхдээ “Газар эзэмших эрх шилжүүлэх гэрээ” гэсэн нэг нүүр
маяагтыг бөглөсөн байдаг. Тухайн гэрээнд “эрх шилжүүлэгч тал нь газрыг
үнэ төлбөргүй шилжүүлж байгаа болно” гэсэн өгүүлбэр дурайн байдаг.
Ингэж нэгэн хэв загвараар бичих болсон шалтгаан нь газар төрийн өмч тул
түүнийг шилжүүлэхдээ худалдаж огт болохгүй тэгвэл хууль зөрчсөн болно
гэсэн хэвшмэл ойлголт юм.
Газрын тухай хуулийн 38 дугаар зүйлийн 38.1-д “газар эзэмших эрхийн
гэрчилгээг хуулиар зөвшөөрсөн хэлбэрээр шилжүүлж...болно” гэж заасан.
Үүнээс үүдэн хуулиар зөвшөөрсөн хэлбэр гэдэгт юуг ойлгох вэ? Гэсэн
асуулт зүй ёсоор тавигдана. Төрөөс бол газрын тухай хуулийн 36 дугаар
зүйлд заасны дагуу газар эзэмших эрхийн гэрчилгээний дуудлага
худалдааг зарлах замаар эзэмшүүлдэг.

18. Иргэний хууль тогтоомжийг иш үндэс болговол нэг этгээдийн эзэмшил
хууль зүйн хувьд дуусгавар болж нөгөө этгээдийн хувьд эзэмшил үүсэж
хөрөнгө шилжих бол “Худалдах-худалдан авах гэрээ”, “Арилжааны гэрээ”,
“Бэлэглэлийн гэрээ” энэ гуравын аль нэгийг байгуулах шаардлагатай
болдог.
Газрын харилцааны хувьд тогтсон практик нь үнэ төлбөргүй газар эзэмших
эрхийг шилжүүлэх гэрээ буюу бэлэглэлийн гэрээг шүтэж байна.
Үнэн хэрэгтээ өөрийн хүсэл зоригийн дагуу газар эзэмших эрхээ үнэ
төлбөргүй шилжүүлж байгаа бол энэ төрлийн гэрээ байж болно. Харин
цаана нь худалдах-худалдан авах харилцаа байгаа нөхцөлд хөрөнгө
борлуулсны татвар төлөгдөхгүй үлдэх, талууд халхавчилсан хэлцэл хийх
зэрээр холбогдох хууль тогтоомжийг зөрчинө.
Тиймээс Газрын тухай хуулийн 38 дугаар зүйлийн 38.1-д “газар эзэмших
эрхийн гэрчилгээг хуулиар зөвшөөрсөн хэлбэрээр шилжүүлж...болно”
гэсэн заалтыг практикт зөв хэрэглэх, төлөвшүүлэх шаардлагатай байна.
З.Сүхбаатар, Газрын харилцааны анхаарал
татсан зарим асуудал
http://advocate.mn/news/101/single/428

19. Дүгнэлт
Эзэмших эрх гэдэг нь аливаа эд хөрөнгийг захиран
зарцуулах эрхийг олгодоггүй тул газар эзэмших эрхийг
худалдах хууль зүйн боломжгүй боловч тогтсон
практикаар газар эзэмших эрхийг үнэ төлбөртэйгээр
шилжүүлж байгаа.
Үүнийг шүүхээс буруутгасан болон зөвтгөн шийдвэрлэж
буй байдал байхгүй байна.
Иргэний эрх зүйн үүднээс гэрээнээс үүдэлтэй харилцаа
гэдгийг шүүх харгалзан үзэж байна гэж үзэхээр байна.

20. Анхаарал хандуулсанд баярлалаа.