đã chia sẻ đến cho các bạn nguồn tài liệu hoàn toàn miễn phí, chẳng những thế còn hay! Cho nên, nếu bạn cần tải bài mẫu này vui lòng nhắn tin ngay qua zalo/telegram : 0934.536.149 để được hỗ trợ tải nhé!

1. 1
PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI THỰC TIỄN ÁP DỤNG VÀ
NHỮNG VẤN ĐỀ ĐẶT RA TẠI VIỆT NAM
Tham khảo thêm tài liệu tại Trangluanvan.com
Dịch Vụ Hỗ Trợ Viết Thuê Tiểu Luận,Báo Cáo
Khoá Luận, Luận Văn
ZALO/TELEGRAM HỖ TRỢ 0934.536.149
MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU ................................................................................................................5
NỘI DUNG.....................................................................................................................6
CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI
THƯƠNG MẠI..............................................................................................................6
1.1. Khái niệm và đặc điểm môi giới thương mại........................................................6
1.1.1. Khái niệm “ môi giới thương mại”.................................................................6
1.1.2. Đặc điểm của “ môi giới thương mại”............................................................6
1.2. Khái niệm và đặc điểm “ hoạt động môi giới thương mại”..................................7
1.2.1. Khái niệm “ hoạt động môi giới thương mại”................................................7
1.2.2. Đặc điểm của “ hoạt động môi giới thương mại”...........................................8
1.3. Vai trò của hoạt động môi giới thương mại..........................................................8
1.4. Chủ thể trong quan hệ môi giới thương mại.......................................................10
1.4.1. Điều kiện về thương nhân trong quan hệ môi giới thương mại....................10
1.4.2. Hình thức hợp đồng môi giới thương mại....................................................11
1.5. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ hợp đồng môi giới thương mại .12
1.5.1. Quyền của bên môi giới thương mại ............................................................12
1.5.2. Nghĩa vụ của bên môi giới thương mại ........................................................12

2. 2
1.5.3. Quyền của bên được môi giới.......................................................................13
1.5.4. Nghĩa vụ của bên được môi giới...................................................................13
1.6. Chấm dứt hoạt động môi giới thương mại..........................................................14
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM
VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI THƯƠNG MẠI VÀ TÌNH HÌNH THỰC THI
CÁC QUY ĐỊNH VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI THƯƠNG MẠI.........................15
2.1. Thực trạng các quy định của Luật thương mại Việt Nam năm 2005 về hoạt động
môi giới thương mại...................................................................................................15
2.1.1. Cách hiểu của Luật về hoạt động môi giới thương mại................................15
2.1.2. Các quy định cụ thể về hoạt động môi giới thương mại...............................16
2.2. Thực trạng hoạt động môi giới thương mại ở Việt Nam trong thời gian qua.....17
2.2.1. Những thành tựu đã đạt được .......................................................................17
2.2.2. Tình hình hoạt động môi giới thương mại trong lĩnh vực chứng khoán ......18
2.2.2.1. Các quy định của pháp luật về hoạt động MGTM trong lĩnh vực chứng
khoán tương đối đầy đủ.......................................................................................18
2.2.2.2. Cơ sở vật chất kỹ thuật cho hoạt động môi giới chúng khoán ngày càng
được chú trọng.....................................................................................................19
2.2.2.3. Nguồn nhân lực cho hoạt động môi giới chứng khoán ngày càng được
cải thiện ...............................................................................................................20
2.2.2.4. Phí môi giới chứng khoán đã đượcquy định chi tiết ..............................20
2.2.2.5. Những hạn chế còn tồn tại trong hoạt động môi giới chứng khoán ở Việt
Nam .....................................................................................................................20
2.2.3. Tình hình hoạt động môi giới thương mại trong lĩnh vực kinh doanh bất
động sản ..................................................................................................................21
2.2.3.1. Thực trạng nguồn nhân lực trong hoạt động môi giới bất động sản ......21
2.2.3.2. Cơ sở vật chất- kỹ thuật..........................................................................23
2.2.3.3. Phí môi giới bất động sản.......................................................................24
2.2.3.4. Những hạn chế còn tồn tại trong hoạt động môi giới bất động sản ở Việt
Nam .....................................................................................................................25

3. 3
CHƯƠNG 3: NHỮNG VẤN ĐỀ ĐẶT RA TẠI VIỆT NAM VÀ CÁC GIẢI PHÁP
CẦN THỰC HIỆN NHẰM PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI THƯƠNG
MẠI TRONG THỜI GIAN TỚI................................................................................27
3.1. Những vấn đề đặt ra tại Việt Nam ......................................................................27
3.1.1. Chưa có văn bản luật riêng về hoạt động môi giới thương mại ...................27
3.1.2. Các quy định về điều kiện chủ thể tham gia hoạt động môi giới thương mại
chưa rõ ràng ............................................................................................................27
3.1.3. Quy định về thù lao môi giới và chi phí môi giới chưa hợp lý.....................28
3.1.4. Quy định về hình thức của hợp đồng môi giới chưa rõ ràng........................29
3.1.5. Chưa có những quy định cụ thể để xác định quyền và nghĩa vụ của bên thuê
môi giới, bên môi giới với bên thứ ba ....................................................................30
3.1.6. Các thương nhân môi giới hoạt động chưa chuyên nghiệp ..........................30
3.2. Các giải pháp cần thực hiện nhằm phát triển hoạt động môi giới thương mại
trong thời gian tới.......................................................................................................31
3.2.1. Các giải pháp hoàn thiện pháp luật Việt Nam về hoạt động môi giới thương
mại ..........................................................................................................................31
3.2.2. Các giải pháp nhằm thúc đẩy hoạt động môi giới thương mại phát triển ....32
3.2.2.1. Nâng cao hiệu quả hoạt động của các cơ quan quản lý Nhà nước về hoạt
động môi giới thương mại...................................................................................32
3.2.2.2. Tăng cường tổ chức các khóa đào tạo ngắn hạn, các hội thảo về pháp
luật thương mại nói chung và pháp luật về hoạt động môi giới thương mại nói
riêng.....................................................................................................................33
3.2.2.3. Tổ chức mạng lưới cung cấp thông tin về hoạt động môi giới thương
mại ở Việt Nam ...................................................................................................33
3.2.2.4. Đa dạng hóa các phương thức tuyên truyền pháp luật về hoạt động môi
giới thương mại ...................................................................................................34
3.2.2.5. Các tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới thương mại cần tăng
cường hiểu biết, nhận thức đúng đắn về nghề nghiệp của mình.........................34
3.2.2.6. Xây dựng và phát triển nguồn nhân lực phục vụ cho hoạt động môi giới
thương mại...........................................................................................................35

4. 4
3.2.2.7. Nâng cao hệ thống cơ sở vật chất kỹ thuật phục vụ cho hoạt động môi
giới thương mại ...................................................................................................35
3.2.2.8. Gia tăng mối liên kết giữa các doanh nghiệp trong nước với nhau và với
các hiệp hội ngành nghề......................................................................................36
KẾT LUẬN ..................................................................................................................38
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................39

5. 5
LỜI MỞ ĐẦU
Phương thức kinh doanh thương mại qua trung gian thương mại chủ yếu bao
gồm: các hoạt động đại diện thương mại, môi giới thương mại, ủy thác thương mại.
Đây là những phương thức kinh doanh truyền thống, được các thương nhân sử dụng
khá sớm trong lịch sử phát triển thương mại và ngày nay vẫn được sử dụng thường
xuyên.
Nhằm đáp ứng những đòi hỏi của nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội
chủ nghĩa ở Việt Nam và những yêu cầu của hội nhập kinh tế quốc tế, việc tìm hiểu
các quy định của pháp luật về hoạt động môi giới thương mại một trong những hoạt
động khá phổ biến ngày này là hoàn toàn cần thiết.
Chính vì vậy, em xin chọn đề tài: “ Pháp luật về hoạt động môi giới thương mại,
thực tiễn áp dụng và những vấn đề đặt ra tại Việt Nam.”

6. 6
NỘI DUNG
CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI
THƯƠNG MẠI
1.1. Khái niệm và đặc điểm môi giới thương mại
1.1.1. Khái niệm “ môi giới thương mại”
Theo từ điển Tiếng Việt của Viện ngôn ngữ học, môi giới được hiểu là người
làm trung gian để cho hai bên tiếp xúc, giao thiệp với nhau. Tương tự với cách hiểu
thông thường về môi giới, Điều 150 Luật thương mại (LTM) năm 2005 đã định nghĩa
môi giới thương mại như sau: " Môi giới thương mại là hoạt động thương mại, theo
đó một thương nhân làm trung gian (gọi là bên môi giới) cho các bên mua bán hàng
hoá, cung ứng dịch vụ (gọi là bên được môi giới) trong việc đàm phán, giao kết hợp
đồng mua bán hàng hoá, dịch vụ và được hưởng thù lao theo hợp đồng môi giới."
1.1.2. Đặc điểm của “ môi giới thương mại”
Từ định nghĩa về môi giới thương mại ( MGTM), chúng ta có thể suy ra các đặc
điểm của môi giới thương mại bao gồm:
Thứ nhất, về chủ thể: Chủ thể của quan hệ môi giới thương mại gồm bên môi
giới và bên được môi giới, trong đó bên môi giới phải là thương nhân, có đăng kí kinh
doanh để thực hiện dịch vụ môi giới thương mại và không nhất thiết phải có ngành
nghề đăng kí kinh doanh trùng với ngành nghề kinh doanh của các bên được môi giới.
Bên được môi giới không nhất thiết phải là thương nhân. Trong hoạt động môi giới
thương mại, không phải tất cả các bên được môi giới đều có quan hệ môi giới thương
mại với bên môi giới mà chỉ bên được môi giới nào kí hợp đồng môi giới với bên môi
giới thì giữa họ mới phát sinh quan hệ môi giới thương mại.
Thứ hai, về nội dung hoạt động môi giới: Nội dung của hoạt động môi giới rất
rộng, bao gồm nhiều hoạt động như: Tìm kiếm và cung cấp thông tin cần thiết về đối
tác cho bên được môi giới, tiến hành các hoạt động về giới thiệu hàng hóa, dịch vụ cần
môi giới, thu xếp để các bên được môi giới tiếp xúc với nhau, giúp đỡ các bên được
môi giới soạn thảo hợp đồng thi có yêu cầu. Mục đích của hoạt động môi giới là các
bên được môi giới giao kết hợp đồng với nhau.
Thứ ba, về phạm vi của hoạt động môi giới: Luật thương mại năm 2005 được
mở rộng hơn nhiều so với Luật thương mại 1997 về phạm vi của hoạt động môi

7. 7
giới, chỉ bao gồm những hoạt động môi giới hàng hóa mua, bán hàng hóa và cung ứng
dịch vụ thương mại liên quan đến mua bán hàng hóa. Do đó môi giới thương mại bao
gồm tất cả các hoạt động môi giới có mục đích kiếm lợi như môi giới mua bán hàng
hóa, môi giới chứng khoán, môi giới bảo hiểm, môi giới tàu biển…Tuy nhiên những
quy định về môi giới thương mại trong Luật thương mại là những quy định mang tính
chất nguyên tắc, còn các quy định trong từng lĩnh vực riêng biệt cụ thể được các luật
chuyên ngành quy định cụ thể.
Thứ tư, Quan hệ môi giới được thực hiện trên cơ sở là hợp đồng môi giới: Hợp
đồng môi giới được giao kết giữa bên môi giới và bên được môi giới, bên môi giới
phải là thương nhân còn bên được môi giới không nhất thiết phải là thương nhân. Đối
tượng của hợp đồng môi giới chính là công việc môi giới nhằm chắp nối quan hệ giữa
các bên được môi giới với nhau. Hình thức của hợp đồng môi giới không được Luật
thương mại 2005 quy định.
1.2. Khái niệm và đặc điểm “ hoạt động môi giới thương mại”
1.2.1. Khái niệm “ hoạt động môi giới thương mại”
Theo quy định của điều 150 Luật thương mại năm 2005, môi giới thương mại
là “hoạt động thương mại, theo đó một thương nhân làm trung gian (gọi là bên môi
giới) cho các bên mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ (gọi là bên được môi giới)
trong việc đàm phán, giao kết hợp đồng mua bán hàng hóa, dịch vụ và được hưởng
thù lao theo hợp đồng môi giới”.
Hoạt động cung ứng các hoạt động môi giới thương mại do một thương nhân
thực hiện tạo nên một loại dịch vụ, đó là dịch vụ trung gian thương mại. Bên được môi
giới cùng với dịch vụ môi giới này của mình có thể giúp tìm kiếm và cung cấp các
thông tin cần thiết về đối tác cho bên được môi giới; tiến hành các hoạt động giới thiệu
về hàng hóa, dịch vụ cần môi giới; thu xếp để các bên được môi giới tiếp xúc với
nhau, giúp đỡ các bên được môi giới soạn thảo văn bản hợp đồng khi học yêu cầu.
Như vậy, với việc cung ứng dịch vụ môi giới thương mại của mình, bên môi giới có
thể giúp các bên được môi giới ký kết hợp đồng với nhau.
Hơn nữa quan hệ môi giới thương mại được hình thành trên cơ sở hợp đồng môi
giới thương mại. Do đó, hợp đồng môi giới thương mại có thể được hiểu là sự thỏa
thuận của các bên, trong đó một bên là thương nhân làm trung gian (gọi là bên môi

8. 8
giới) cho các bên mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ (gọi là bên được môi giới)
trong việc đàm phán, giao kết hợp đồng mua bán hàng hóa, dịch vụ và bên được môi
giới có nghĩa vụ trả thù lao cho bên môi giới theo như thỏa thuận.
1.2.2. Đặc điểm của “ hoạt động môi giới thương mại”
Vì là một dạng của hợp đồng trung gian thương mại nên hợp đồng môi giới
thương mại có đầy đủ những đặc điểm của dạng hợp đồng đó. Tuy vậy, hợp đồng môi
giới thương mại cũng có những đặc điểm riêng.
- Chủ thể của quan hệ môi giới thương mại được xác lập bởi hợp đồng môi giới
thương mại gồm bên môi giới và bên được môi giới. Bên được môi giới phải là thương
nhân đáp ứng đầy đủ các điều kiện được quy định tại điều 6 Luật thương mại năm
2005 để có thể được thực hiện dịch vụ môi giới thương mại và không nhất thiết phải
có cùng ngành nghề đăng ký kinh doanh trùng với ngành nghề kinh doanh của bên
được môi giới. Theo pháp luật hiện hành, bên được môi giới không xác định được có
nhất thiết là thương nhân hay không. Khi thực hiện hoạt động môi giới thương mại với
các bên, bên môi giới sử dụng danh nghĩa của mình.
- Đối tượng của hoạt động môi giới chính là công việc môi giới nhằm chắp nối
quan hệ giữa các bên được môi giới với nhau.
1.3. Vai trò của hoạt động môi giới thương mại
Vai trò quan trọng của hoạt động MGTM trong nền kinh tế thị trường thể hiện
qua những điểm sau:
Thứ nhất: Hoạt động môi giới thương mại mang lại nhiều lợi thế cho các thương
nhân trong việc tìm kiếm đối tác giao dịch. Người môi giới thương mại thường hiểu
biết, nắm vững tình hình thị trường, pháp luật và tập quán địa phương. Nhờ vào mối
quan hệ rộng, người môi giới có cơ hội tìm hiểu rõ hơn về tình hình hoạt động kinh
doanh của thương nhân và sản phẩm mà thương nhân đó cung cấp. Do đó, người môi
giới có thể giới thiệu cho người mua và người bán gặp nhau, đẩy nhanh quá trình tìm
hiểu lẫn nhau giữa các đối tác, thúc đẩy việc mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ. So
với việc tự “mò mẫm” tham gia vào thị trường, việc sử dụng người môi giới thương
mại có thể giúp các bên thuê môi giới giảm bớt rủi ro, tiết kiệm thời gian và công sức
tìm hiểu đối tác. Người môi giới thương mại là những tổ chức, cá nhân có các điều
kiện nhất định về cơ sở vật chất, đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp… Chính vì vậy, họ

9. 9
có khả năng đẩy mạnh các giao dịch thương mại, thậm chí giúp mua bán hàng hóa,
cung ứng dịch vụ với giá có lợi cho bên thuê môi giới. Sử dụng người môi giới thương
mại (cũng như những người trung gian thương mại khác) là một hình thức của phân
công lao động. Do sự chuyên môn hóa, người môi giới thương mại sẽ xây dựng mạng
lưới quan hệ rộng, thu lượm các kiến thức, kinh nghiệm quý giá trong lĩnh vực chuyên
môn của mình. Các nhà sản xuất chuyên tâm vào sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch
vụ mà mình có thế mạnh, tìm kiếm lợi nhuận tối đa. Như vậy, người môi giới thương
mại giúp cho tất cả các hoạt động sản xuất, phân phối, tiêu dùng đều đạt hiệu quả.
Thứ hai: Hoạt động môi giới thương mại thúc đẩy sản xuất, lưu thông hàng hóa,
từ đó tạo điều kiện cho nền kinh tế phát triển. Hoạt động môi giới thương mại khiến
cho lượng hàng hóa lưu thông tăng, giao lưu kinh tế giữa các địa phương trong một
nước và giữa các quốc gia phát triển mạnh. Nhờ vào hoạt động môi giới thương mại,
quá trình lưu thông hàng hóa được đẩy mạnh. Người tiêu dùng có cơ hội tiếp cận nhiều
chủng loại hàng hóa với mẫu mã, chất lượng đa dạng; có cơ hội so sánh sản phẩm,
dịch vụ của các doanh nghiệp khác nhau. Điều này dẫn đến yêu cầu đối với chất lượng
sản phẩm, dịch vụ của khách hàng ngày càng cao, kích thích các doanh nghiệp cạnh
tranh với nhau nhằm đổi mới, phát triển sản phẩm, dịch vụ của mình để thu hút khách
hàng.
Thứ ba: Hoạt động môi giới thương mại góp phần cải thiện môi trường kinh
doanh, ổn định an ninh, trật tự xã hội. Các loại hình hoạt động thương mại phát triển
dẫn đến thị trường ngày càng phức tạp, có sự tham gia của nhiều chủ thể; hàng hóa
được mua bán, cũng vô cùng phong phú, đa dạng. Thị trường lại chịu sự chi phối của
nhiều yếu tố, bao gồm điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế, xã hội, tập quán, pháp
luật… Nền kinh tế Việt Nam đang trong giai đoạn mới phát triển, thông tin và các yếu
tố cấu thành thị trường đều chưa hoàn hảo. Vì những lí do trên, các thương nhân tham
gia mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ thường gặp khó khăn trong việc tìm hiểu các
thông tin như nguồn gốc, chất lượng, tình trạng pháp lý… của hàng hóa, dịch vụ.
Thông qua các cá nhân và tổ chức môi giới chuyên nghiệp, các chủ thể tham gia vào
thị trường có cơ hội được cung cấp đầy đủ, chính xác các thông tin về hàng hóa, dịch
vụ. Điều này giúp ổn định đời sống xã hội, thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế.

10. 10
Thứ tư: Hoạt động môi giới thương mại góp phần đẩy mạnh sự đổi mới chính
sách pháp luật của Nhà nước. Sự hình thành và phát triển của hoạt động môi giới
thương mại hỗ trợ đắc lực cho nhu cầu giao dịch ngày càng đa dạng và phức tạp của
các chủ thể trong nền kinh tế, đồng thời cũng đặt ra yêu cầu về quản lý hoạt động môi
giới. Thêm vào đó, thông qua các giao dịch môi giới trên thị trường, những điểm
không phù hợp với thực tế của các quy định pháp luật sẽ bộc lộ. Đây là cơ sở để Nhà
nước sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện hệ thống pháp luật, giúp thị trường hoạt động hiệu
quả và ổn định.
1.4. Chủ thể trong quan hệ môi giới thương mại
1.4.1. Điều kiện về thương nhân trong quan hệ môi giới thương mại
Quan hệ môi giới thương mại phát sinh giữa bên môi giới và bên được môi
giới, trong đó bên môi giới phải là thương nhân. LTM 2005 chỉ quy định chung chung
bên môi giới phải là thương nhân mà chưa quy định cụ thể các điều kiện của thương
nhân thực hiện hoạt động môi giới.
Đối với bên môi giới: Trong trường hợp môi giới hàng hóa, dịch vụ hạn chế
kinh doanh hoặc kinh doanh có điều kiện đòi hỏi bên môi giới phải có các điều kiện
được quy định tại các Luật chuyên ngành. Ví dụ, bên môi giới bảo hiểm phải là doanh
nghiệp môi giới bảo hiểm đáp ứng đầy đủ các quy định về điều kiện thành lập doanh
nghiệp môi giới bảo hiểm tại Luật Kinh doanh bảo hiểm và Nghị định hướng dẫn thi
hành. Tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp
hoặc hợp tác xã có đăng kí kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản theo quy định
của pháp luật và phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản. Cá
nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng kí kinh doanh theo
quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất động sản.
Đối với bên được môi giới: Các quy định của mục 2 chương V LTM năm 2005
về môi giới thương mại không thể hiện bên được môi giới có nhất thiết phải là thương
nhân hay không? Nhưng nếu căn cứ vào Điều 3 khoản 11 định nghĩa về các hoạt động
trung gian thương mại trong đó có hoat động môi giới thương mại thì bên được môi
giới cũng phải là thương nhân. Theo LTM 2005 và các luật hiện hành khác quy định
về môi giới thương mại như Bộ luật hàng hải, Luật kinh doanh bảo hiểm, chức năng
của người môi giới thương mại ở Việt Nam tương tự người môi giới thương mại theo

11. 11
pháp luật của các nước theo hệ thống pháp luật châu Âu lục địa. Điều đó có nghĩa là,
khi thực hiện hoạt động môi giới thương mại, bên môi giới nhân danh chính mình để
quan hệ với các bên được môi giới và là người trung gian cho các bên trong quan hệ
giao dịch thươm mại, giới thiệu cho các bên cơ hội giao kết hợp đồng, cung cấp các
dịch vụ hỗ trợ co liên quan đến những giao dịch thương mại. Đó là những hoạt động
trung gian nhằm chắp nối cho những giao dịch rất phong phú và đa dạng, có thể là
những giao dịch mua bán hàng hóa, cung ứng các dịch vụ thương mại để giúp các bên
được môi giới đến với nhau. Khi thực hiện dịch vụ môi giới, bên môi giới có thể thực
hiện các hoạt động tìm kiếm và cung cấp các thông tin cần thiết về đối tác cho bên
được môi giới, tiến hành các hoạt động giới thiệu về hàng hóa, dịch vụ cần môi giới,
thu xếp để các bên được môi giới tiếp xúc với nhau, giúp đỡ các bên soant thảo văn
bản hợp đồng khi họ yêu cầu. Sau đó, các bên được môi giới trực tiếp giao kết hợp
đồng với nhau. Nếu bên môi giới thay mặt bên được môi giới kí hợp đồng với bên thứ
ba thì họ sẽ trở thàn bên đại diện không đúng thẩm quyền của bên được môi giới. Tuy
nhiên, LTM 2005 của Việt Nam không cấm bên được môi giới ủy quyền cho bên môi
giới kí hợp đồng với khách hàng. Trong trường hợp này, bên môi giới hành động với
tư cách của bên đại diện.
1.4.2. Hình thức hợp đồng môi giới thương mại
Quan hệ môi giới thương mại được thực hiện trên cơ sở hợp đồng môi giới.
Hợp đồng môi giới được giao kết giữa bên môi giới và bên được môi giới. Đối tượng
của hợp đồng môi giới chính là công việc môi giới, cung cấp cơ hội giao kết hợp đồng
giữa bên được môi giới với bên thứ ba.
Về hình thức, LTM 1997 quy định rõ ràng, hợp đồng môi giới phải được lập
thành văn bản (Điều 94). LTM 2005 không quy định về hình thức của hợp đồng môi
giới thương mại trong khi hầu hết các hoạt động trung gian thương mại như ủy thác,
đại diện, đại lý thương mại lại quy định phải lập thành văn bản hoặc hình thức khác có
giá trị pháp lý tương đương. Tuy nhiên, nếu căn cứ vào khoản 1 Điều 153 LTM 2005
thì hợp đồng môi giới phải được lập thành văn bản, vì điều này quy định: “trừ trường
hợp có thỏa thuận khác, quyền hưởng thù lao môi giới phát sinh từ thời điểm các bên
được môi giới đã ký hợp đồng với nhau”. Do đó, LTM cần phải quy định rõ về hình
thức của hợp đồng môi giới, tránh dẫn đến cách hiểu khác nhau về vấn đề này.

12. 12
1.5. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ hợp đồng môi giới thương mại
Quyền và nghĩa vụ của bên môi giới và bên được môi giới khi tham gia quan hệ
hợp đồng môi giới được quy định trong LTM 2005, trong các luật về những hoạt động
môi giới đặc thù như: Môi giới bảo hiểm, môi giới hàng hải, môi giới chứng khoán,
môi giới bất động sản.
1.5.1. Quyền của bên môi giới thương mại
Điều 153 Luật thương mại 2005 quy định về quyền hưởng thù lao môi giới:
" 1. Trừ trường hợp có thỏa thuận khác, quyền hưởng thù lao môi giới phát sinh
từ thời điểm các bên được môi giới đã ký hợp đồng với nhau.
2. Trường hợp không có thỏa thuận, mức thù lao môi giới được xác định theo
quy định tại Điều 86 của Luật này."
Theo quy định trên, quyền được hưởng thù lao của bên môi giới, nếu không có
thỏa thuận khác, sẽ được phát sinh từ thời điểm các bên được môi giới ký hợp đồng
với nhau. Điều đó có nghĩa là nếu các ký hợp đồng nhưng không thực hiện hợp đồng
thì cũng không ảnh hưởng đến quyền được hưởng thù lao của bên môi giới. Quy định
như vậy là phù hợp với chức năng của bên môi giới, bởi lẽ bên môi giới không chịu
trách nhiệm trong việc thực hiện hợp đồng và khả năng tài chính của các bên.
Tuy nhiên, nếu trong hợp đồng có thỏa thuận thù lao môi giới chỉ phát sinh khi
các bên được môi giới thực hiện hợp đồng thì pháp luật tôn trọng thỏa thuận đó.
Trong trường hợp các bên môi giới không giao kết hợp đồng với nhau, bên môi
giới không được hưởng thù lao môi giới nhưng nếu các bên không có thỏa thuận khác,
bên môi giới vẫn có quyền yêu cầu bên được môi giới thanh toán cho mình các chi phí
liên quan đến việc môi giới.
1.5.2. Nghĩa vụ của bên môi giới thương mại
Điều 151 Luật thương mại 2005 quy định:
" Trừ trường hợp có thỏa thuận khác, bên môi giới thương mại có các nghĩa vụ
sau đây:
1. Bảo quản các mẫu hàng hoá, tài liệu được giao để thực hiện việc môi giới và
phải hoàn trả cho bên được môi giới sau khi hoàn thành việc môi giới;
2. Không được tiết lộ, cung cấp thông tin làm phương hại đến lợi ích của bên
được môi giới;

13. 13
3. Chịu trách nhiệm về tư cách pháp lý của các bên được môi giới, nhưng không
chịu trách nhiệm về khả năng thanh toán của họ;
4. Không được tham gia thực hiện hợp đồng giữa các bên được môi giới, trừ
trường hợp có uỷ quyền của bên được môi giới."
Là người trung gian, bên môi giới có trách nhiệm cung cấp thông tin, tư vấn cho
bên được môi giới. Bên môi giới phải có trách nhiệm cung cấp thông tin chính xác về
tư cách pháp lý của đối tác cho bên được môi giới. Căn cứ vào bản chất của hoạt độn
môi giới, bên môi giới không tham gia vào quá trình thực hiện hợp đồng mua bán hàng
hóa hay cung cấp dịch vụ thương mại được giao kết giữa các bên. Do đó bên môi giới
không chịu bất kỳ trách nhiệm nào trước hành vi vi phạm hợp đồng của của các bên
được môi giới với nhau.
1.5.3. Quyền của bên được môi giới
Luật thương mại không quy định về quyền của bên được môi giới, tuy nhiên
căn cứ vào các nghĩa vụ của các bên được môi giới, tuy nhiên căn cứ vào các nghĩa vụ
của bên được môi giới, có thể suy ra bên được môi giới có quyền sau:
+ Yêu cầu bên môi giới bảo quản các mẫu hàng hóa, tài liệu được giao để thực
hiện việc môi giới và phải hoàn trả cho bên được môi giới sau khi hoàn thành việc môi
giới.
+ Yêu cầu bên môi giới không tiết lộ, cung cấp thông tin làm phương hại đến lợi
ích của mình.
1.5.4. Nghĩa vụ của bên được môi giới
Tương ứng với quyền của bên môi giới, bên được môi giới có nghĩa vụ trả thù
lao và chi phí hợp lý khác cho bên môi giới; đồng thời cung cấp thông tin, tài liệu,
phương tiện cần thiết liên quan đến hàng hóa, dịch vụ (khoản 1, 2, Điều 152).
" Trừ trường hợp có thỏa thuận khác, bên được môi giới có các nghĩa vụ sau
đây:
1. Cung cấp các thông tin, tài liệu, phương tiện cần thiết liên quan đến hàng hoá,
dịch vụ;
2. Trả thù lao môi giới và các chi phí hợp lý khác cho bên môi giới."

14. 14
1.6. Chấm dứt hoạt động môi giới thương mại
LTM 2005 không quy định về các trường hợp chấm dứt hợp đồng môi giới
thương mại. Tuy nhiên, căn cứ vào Điều 424 BLDS 2005 về các trường hợp chấm dứt
hợp đồng dân sự thì hợp đồng môi giới thương mại chấm dứt theo thỏa thuận của các
bên và trong những trường hợp sau:
- Hợp đồng môi giới hết thời hạn.
- Mục đích môi giới đã hoàn thành.
- Một trong các bên tham gia hợp đồng chết, mất hoặc bị hạn chế năng lực hành
vi dân sự,bên môi giới mất tư cách thương nhân.
- Hợp đồng môi giới bị hủy bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực hiện.
LTM hiện hành không quy định về quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng của
các bên tham gia hợp đồng môi giới thương mại.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
Môi giới thương mại là hoạt động thương mại, theo đó một thương nhân làm
trung gian ( gọi là bên môi giới ) cho các bên mua hàng hóa, cung ứng dịch vụ ( gọi là
bên được môi giới ) trong việc đàm phán, giao kết hợp đồng mua bán hàng hóa, dịch
vụ và được hưởng thù lao theo hợp đồng môi giới.
Vì là một dạng của hợp đồng trung gian thương mại nên hợp đồng môi giới
thương mại có đầy đủ những đặc điểm của dạng hợp đồng đó.
Như vậy, môi giới thương mại một dịch vụ trung gian thương mại. Theo đó,
một bên làm trung gian để giúp các bên có thể tìm thấy được đối tác phù hợp với mong
muốn của mình để tiến tới việc giao kết hợp đồng.

15. 15
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM
VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI THƯƠNG MẠI VÀ TÌNH HÌNH THỰC THI
CÁC QUY ĐỊNH VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI THƯƠNG MẠI
2.1. Thực trạng các quy định của Luật thương mại Việt Nam năm 2005 về hoạt
động môi giới thương mại
2.1.1. Cách hiểu của Luật về hoạt động môi giới thương mại
Khoản 1, Điều 3, Luật thương mại Việt Nam năm 2005 định nghĩa: “Hoạt động
thương mại là hoạt động nhằm mục đích sinh lợi, bao gồm mua bán hàng hóa, cung
ứng dịch vụ, đầu tư, xúc tiến thương mại và các hoạt động nhằm mục đích sinh lợi
khác”. Như vậy, hoạt động MGTM, theo cách hiểu của Luật thương mại năm 2005,
trước hết là một hoạt động sinh lợi.
Khoản 11, Điều 3, Luật thương mại Việt Nam năm 2005 cho rằng: “Các hoạt
động trung gian thương mại là hoạt động của thương nhân để thực hiện các giao dịch
thương mại cho một hoặc một số thương nhân được xác định, bao gồm hoạt động đại
diện cho thương nhân, môi giới thương mại, ủy thác mua bán hàng hóa và đại lý
thương mại”. Từ đó suy ra, theo cách hiểu của Luật này, hoạt động môi giới thương
mại là một loại hình của hoạt động trung gian thương mại, bên thuê môi giới và bên
môi giới đều là thương nhân. Thương nhân, theo khoản 1, Điều 6, Luật thương mại
Việt Nam năm 2005, “bao gồm tổ chức kinh tế được thành lập một cách hợp pháp, cá
nhân hoạt động thương mại một cách độc lập, thường xuyên và có đăng kí kinh
doanh”.
Điều 150 Luật thương mại Việt Nam năm 2005 quy định: “Môi giới thương
mại là hoạt động thương mại, theo đó một thương nhân làm trung gian (gọi là bên môi
giới) cho các bên mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ (gọi là bên được môi giới)
trong việc đàm phán, giao kết hợp đồng mua bán hàng hóa, dịch vụ và được hưởng
thù lao theo hợp đồng môi giới”. Trong hoạt động môi giới, bên môi giới nhân danh
chính mình để giao dịch với các bên được môi giới, là người trung gian cho các bên
tiến hành giao dịch thương mại, giúp các bên cơ hội gặp gỡ, đàm phán, ký kết hợp
đồng và cung cấp các dịch vụ hỗ trợ có liên quan đến các giao dịch thương mại.
Luật thương mại năm 1997 có quy định về môi giới tại Mục 4, Chương 2 (Hoạt
động thương mại), bao gồm các điều từ 93 đến 98. Luật thương mại năm 2005 quy

16. 16
định về môi giới thương mại từ Điều 150 đến Điều 154. So với luật thương mại năm
1997, Luật thương mại năm 2005 đã bỏ Điều 94 quy định về Hợp đồng môi giới;
nghĩa vụ của bên môi giới thương mại được quy định tại Điều 151 Luật thương mại
năm 2005, thay cho Điều 95 và Điều 96 Luật thương mại năm 1997. Luật thương mại
năm 2005 cũng quy định về Quyền hưởng thù lao môi giới tại Điều 153; quy định về
Thanh toán chi phí phát sinh liên quan đến việc môi giới tại Điều 154; bổ sung thêm
Điều 152 về Nghĩa vụ của bên được môi giới.
2.1.2. Các quy định cụ thể về hoạt động môi giới thương mại
Luật thương mại Việt Nam năm 2005 quy định cụ thể về hoạt động môi giới
thương mại tại Mục 2, Chương V, các điều từ 150 đến 154; ngoài ra tại mục 3, chương
II còn có các điều 69, 70, 71 quy định về Thương nhân môi giới mua bán hàng hóa qua
Sở giao dịch hàng hóa.
Luật thương mại năm 2005 đề cập đến nghĩa vụ của bên môi giới thương mại,
nghĩa vụ của bên được môi giới, quyền hưởng thù lao môi giới và việc thanh toán chi
phí phát sinh liên quan đến việc môi giới.
Quy định về nghĩa vụ của bên MGTM chỉ mang tính tương đối. Trên thực tế,
rất khó kiểm soát việc bên môi giới có tiết lộ thông tin gây hại đến quyền lợi của bên
được môi giới hay không. Hơn nữa, do bên môi giới chỉ chịu trách nhiệm về tư cách
pháp lý của bên được môi giới, việc xác định khả năng thanh toán sẽ thuộc về bên
được môi giới – là bên cần bán (mua) hàng hóa, dịch vụ. Tuy nhiên, quá trình đàm
phán các điều kiện giao dịch thường được tiến hành thông qua người môi giới, các bên
được môi giới thường gặp gỡ nhau vào giai đoạn ký kết hợp đồng – khi các điều kiện
giao dịch cơ bản đã được thống nhất. Điều này gây bất lợi cho người bán trong việc
kiểm tra khả năng thanh toán của người mua, lại gây sức ép tâm lý dẫn đến người bán
có thể vẫn đồng ý ký hợp đồng khi chưa chắc chắn về khả năng thanh toán của người
mua.
Theo Điều 153 Luật thương mại năm 2005, nghĩa vụ trả thù lao môi giới, hay
quyền hưởng thù lao môi giới phát sinh từ thời điểm các bên được môi giới đã ký hợp
đồng với nhau. Nếu các bên không có thỏa thuận riêng, mức thù lao môi giới sẽ được
xác định theo Điều 86 của Luật thương mại năm 2005.

17. 17
Điều 86 của Luật này cho phép xác định giá dịch vụ môi giới trong trường hợp
không có thỏa thuận về giá và phương pháp xác định giá dịch vụ, cũng như không có
bất kì chỉ dẫn nào khác. Khi đó giá dịch vụ môi giới được xác định theo giá cả của
dịch vụ môi giới trong các điều kiện tương tự về phương thức và thời điểm cung ứng,
thị trường địa lý, phương thức thanh toán và các điều kiện khác có ảnh hưởng đến giá
dịch vụ.
Bên được môi giới không chỉ có nghĩa vụ trả thù lao cho bên môi giới khi việc
môi giới thành công. Kể cả khi hợp đồng giữa bên được môi giới và bên thứ ba không
được ký kết, bên được môi giới vẫn phải thanh toán các chi phí phát sinh hợp lý liên
quan đến việc môi giới, trừ trường hợp có thỏa thuận khác (Điều 154). Nghĩa là, cho
dù việc môi giới không mang lại kết quả, bên môi giới vẫn chắc chắn thu hồi được
những “chi phí phát sinh hợp lý” mà họ đã bỏ ra để thực hiện công việc môi giới. Vấn
đề nằm ở chỗ, thế nào là “chi phí phát sinh hợp lý”? Luật thương mại Việt Nam năm
2005 hoàn toàn không quy định về vấn đề này, do đó, cách hiểu thế nào tùy thuộc vào
bên môi giới, bên được môi giới và người giải quyết tranh chấp (nếu có tranh chấp xảy
ra).
Các Điều 69, 70, 71 là những quy định về thương nhân hoạt động môi giới
thương mại tại Sở giao dịch hàng hóa. Các quy định này chặt chẽ hơn so với quy định
dành cho thương nhân môi giới nói chung (ở Mục 2, chương V, Luật thương mại Việt
Nam năm 2005) và tập trung vào những hành vi bị cấm đối với thương nhân môi giới
mua bán hàng hóa qua Sở giao dịch hàng hóa.
2.2. Thực trạng hoạt động môi giới thương mại ở Việt Nam trong thời gian qua
2.2.1. Những thành tựu đã đạt được
Trong khoảng thời gian năm năm trở lại đây, hoạt động môi giới thương mại ở
Việt Nam đã phát triển mạnh mẽ. Dấu hiệu dễ nhận thấy nhất là sự ra 26 đời của Sở
giao dịch chứng khoán Hà Nội và Sở giao dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh
tính đến ngày 25/10/2017 hai Sở giao dịch có 227 công ty chứng khoán thành viên.
Hầu hết các công ty này đều kinh doanh nghiệp vụ môi giới chứng khoán. Khối lượng
giao dịch hàng ngày ở mỗi Sở đạt đến hàng chục triệu chứng khoán, giá trị giao dịch
lên tới hàng nghìn tỷ đồng.

18. 18
Không chỉ trong lĩnh vực chứng khoán, ở các lĩnh vực khác của thương mại như
giao nhận vận tải, bảo hiểm, kinh doanh bất động sản, kinh doanh sắt thép…, hoạt
động MGTM cũng ngày càng phát triển. Vai trò của người môi giới ngày càng được
xã hội thừa nhận nhờ sự chuyên nghiệp của họ.
Trong lĩnh vực hàng hải, Hiệp hội Đại lý và Môi giới hàng hải Việt Nam (Viet
Nam Ship Agents and Brokers Association – VISABA) được thành lập vào năm 1994,
đến nay đã có 50 hội viên.
Sự phát triển của hoạt động môi giới thương mại trong những năm gần đây là
điều dễ nhận thấy. Tuy nhiên, vì nhiều lí do, hoạt động này vẫn còn nhiều bất cập.
Những yếu kém trong hoạt động MGTM có thể bắt nguồn từ việc các doanh nghiệp có
quy mô vốn nhỏ, cơ sở vật chất kỹ thuật nghèo nàn, đội ngũ nhân viên thiếu kiến thức
và kĩ năng chuyên môn, thiếu tính chuyên nghiệp…
Trong khoảng 5 năm trở lại đây, hoạt động môi giới trong 2 lĩnh vực nói trên rất
phát triển. Sự khởi sắc đó thể hiện ở 2 Sở giao dịch chứng khoán tại thành phố Hà Nội
và Hồ Chí Minh.
Pháp luật về môi giới trong 2 lĩnh vực môi giới bất động sản và môi giới chúng
khoán còn nhiều điểm cần xem xét; đây cũng là vấn đề được báo chí và các doanh
nghiệp rất quan tâm, bởi trong thời gian qua, thị trường chứng khoán và thị trường bất
động sản có những biến động mạnh.
2.2.2. Tình hình hoạt động môi giới thương mại trong lĩnh vực chứng khoán
2.2.2.1. Các quy định của pháp luật về hoạt động MGTM trong lĩnh vực chứng khoán
tương đối đầy đủ
Luật chuyên ngành trong lĩnh vực chứng khoán ở Việt Nam hiện nay bao gồm
Luật chứng khoán năm 2010 và các văn bản dưới luật do Chính phủ, Bộ Tài chính, Ủy
ban chứng khoán Nhà nước và các cơ quan chức năng ban hành.
Có rất nhiều văn bản dưới luật hướng dẫn thi hành Luật chứng khoán năm 2010.
Trong đó, đáng chú ý nhất và liên quan trực tiếp đến hoạt động môi giới chứng khoán (
MGCK) là các văn bản sau:
- Nghị định 84/2010/NĐ-CP của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều
của Nghị định số 14/2007/NĐ-CP ngày 19/01/2007 của Chính phủ quy định chi tiết thi
hành một số điều của Luật Chứng khoán.

19. 19
- Nghị định 36/2007/NĐ-CP của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong
lĩnh vực chứng khoán và thị trường chứng khoán.
- Quyết định số 27/2007/QĐ-BTC về việc ban hành Quy chế tổ chức và hoạt
động công ty chứng khoán.
Tuy nhiên, không có văn bản dưới luật nào được ban hành riêng để quy định về
hoạt động MGCK. Những quy định về MGTM trong lĩnh vực chứng khoán xuất hiện
lẻ tẻ trong các văn bản nêu trên.
2.2.2.2. Cơ sở vật chất kỹ thuật cho hoạt động môi giới chúng khoán ngày càng được
chú trọng
Cơ sở vật chất kỹ thuật của công ty chứng khoán ( CTCK) được quy định chi tiết
tại khoản 1, Điều 3, Quyết định số 27/2007/QĐ-BTC ban hành quy chế tổ chức và
hoạt động CTCK. Theo đó, CTCK cần có trụ sở thỏa mãn 4 điều kiện sau để được cấp
giấy phép thành lập và hoạt động công ty chứng khoán:
- Quyền sử dụng trụ sở làm việc tối thiểu một năm, trong đó diện tích làm sàn
giao dịch phục vụ nhà đầu tư tối thiểu 150 m2.
- Có đủ cơ sở vật chất, kỹ thuật phục vụ hoạt động kinh doanh, bao gồm: sàn
giao dịch phục vụ khách hàng; thiết bị văn phòng, hệ thống máy tính cùng các phần
mềm thực hiện hoạt động giao dịch chứng khoán; trang thông tin điện tử, bảng tin để
công bố thông tin cho khách hàng; hệ thống kho, két bảo quản chứng khoán, tiền mặt,
tài sản có giá trị khác và lưu giữ tài liệu, chứng từ giao dịch đối với công ty chứng
khoán có nghiệp vụ môi giới chứng khoán, tự doanh chứng khoán.
- Hệ thống phòng cháy chữa cháy theo quy định của pháp luật.
- Có hệ thống an ninh, bảo vệ an toàn trụ sở làm việc.
Về cơ bản, cơ sở vật chất kỹ thuật của các công ty chứng khoán bao gồm: sàn
giao dịch, hệ thống mạng lưới hoạt động, hệ thống máy tính, hệ thống thông tin. Cơ sở
vật chất này cũng được sử dụng để phục vụ hoạt động MGCK.
Cơ sở vật chất kỹ thuật càng được chú trọng đặc biệt kể từ khi các CTCK tham
gia vào cuộc đua cung cấp dịch vụ giao dịch chứng khoán trực tuyến. Để đáp ứng yêu
cầu trên, các CTCK không còn cách nào khác ngoài đầu tư cho hạ tầng công nghệ
thông tin, tìm kiếm các giải pháp quản lý và cung cấp dịch vụ hiện đại nhằm nâng cao
cơ sở vật chất kỹ thuật, phục vụ hoạt động MGCK.

20. 20
2.2.2.3. Nguồn nhân lực cho hoạt động môi giới chứng khoán ngày càng được cải
thiện
Tại thời điểm năm 2007, nhân lực môi giới chứng khoán bị đánh giá là “đã
thiếu lại còn yếu” (theo ông Bùi Nguyên Hoàn, Vụ trưởng – Trưởng đại diện
UBCKNN tại Tp. HCM). Tuy nhiên ba năm sau đó, chất lượng nguồn nhân lực môi
giới trong lĩnh vực chứng khoán ít nhiều đã được nâng cao, nhưng vẫn còn nhiều điểm
yếu.
Thứ nhất, nhân sự trong bộ phận môi giới chứng khoán thường xuyên biến
động, đòi hỏi các CTCK liên tục đăng tin tuyển dụng.
Thứ hai, chất lượng của nguồn nhân lực môi giới trong lĩnh vực chứng khoán
chưa cao, chưa đáp ứng đủ nhu cầu của các CTCK.
2.2.2.4. Phí môi giới chứng khoán đã đượcquy định chi tiết
Trên thực tế, mức phí môi giới của các CTCK rất linh hoạt, thường nằm trong
khoản từ 0,15% đến 0,4% tổng giá trị giao dịch chứng khoán. Mức phí ưu đãi được áp
dụng với nhà đầu tư có khối lượng giao dịch lớn. Đối với các giao dịch nhỏ, mức phí
dao động xung quanh mốc 0,4%.
Do pháp luật không quy định mức phí sàn, mức phí môi giới ở các CTCK rất
khác nhau. Khi CTCK mới ra đời, hoặc khi thị trường chứng khoán đi xuống, các công
ty có thể giảm mức phí môi giới xuống rất thấp, hay thậm chí là miễn phí để thu hút
khách hàng. Giải pháp này được rất nhiều CTCK áp dụng trong năm 2008 – một năm
khó khăn của thị trường chứng khoán Việt Nam.
2.2.2.5. Những hạn chế còn tồn tại trong hoạt động môi giới chứng khoán ở Việt Nam
Trong hoạt động MGCK trên thị trường tập trung ở Việt Nam, chúng ta thường
gặp những sai phạm như sau:
Thứ nhất, các công ty chứng khoán không công bố thông tin kịp thời, đầy đủ
cho khách hàng.
Thứ hai, các CTCK “làm giá” cổ phiếu. Trong những phiên ảm đạm của thị
trường, các nhà đầu tư có vốn lớn dùng nhiều tài khoản tại nhiều công ty chứng khoán
để gom cổ phiếu của các công ty nhỏ, vốn ít, tính thanh khoản thấp. Trong những
phiên hồi phục của thị trường, CTCK đưa các lệnh mua giả vào hệ thống với lệnh mua
giá trần, ATO và ATC; tạo nên lượng dư mua rất cao và dư bán rất thấp, thậm chí

21. 21
bằng 0. Ngay khi thị trường có dấu hiệu đảo chiều, các cổ phiếu này lập tức được bán
ồ ạt. Theo ông Trịnh Minh Hoàng, chuyên viên môi giới đầu tư chứng khoán Công ty
chứng khoán Bảo Minh, thời gian qua, có rất nhiều cổ phiếu nhỏ bỗng dưng tăng giảm
đột biến về giá khiến nhiều nhà đầu tư nhỏ “lao” theo mua bán, dù những công ty phát
hành cổ phiếu này không hề có thông tin kinh doanh gì mới21 . Các CTCK hưởng lợi
từ doanh thu môi giới chứng khoán, đồng thời được các nhà đầu tư vốn lớn nói trên
“cảm ơn” khi các đợt “làm giá” thành công. Vì vậy, không ít CTCK đã tiếp tay cho sai
phạm.
Thứ ba, nhân viên môi giới lợi dụng danh nghĩa nhà đầu tư, sử dụng tiền hoặc
chứng khoán trong tài khoản của nhà đầu tư.
Thứ tư, nhân viên môi giới đặt lệnh sai so với lệnh gốc của khách hàng, gây
thiệt hại cho nhà đầu tư.
Thứ năm, nhân viên giao dịch của CTCK hủy lệnh trong cùng đợt khớp lệnh
định kỳ. Đây chính là một “kỹ xảo” mà CTCK thường áp dụng để “làm giá”. Như đã
phân tích ở quy trình “làm giá” nói trên, CTCK đưa các lệnh giả vào hệ thống giao
dịch rồi tùy tiện hủy lệnh để tạo ra lượng dư mua cao.
Thứ sáu, nhân viên môi giới nhập lệnh vào hệ thống trước giờ Sở giao dịch
chứng khoán mở cửa giao dịch. Sai phạm này còn được gọi là hiện tượng “chèn lệnh”,
“cướp lệnh”, tạo ra sự không công bằng giữa các nhà đầu tư.
Trong các lỗi trên, các CTCK thường hay bị xử phạt vì hai lỗi cuối nhất. Các lỗi
khác thường khó bị phát hiện hơn, đặc biệt là lỗi không tách bạch tiền và chứng khoán
của nhà đầu tư với tiền và chứng khoán của CTCK.
2.2.3. Tình hình hoạt động môi giới thương mại trong lĩnh vực kinh doanh bất động
sản
2.2.3.1. Thực trạng nguồn nhân lực trong hoạt động môi giới bất động sản
Hiện nay, chủ thể tiến hành hoạt động môi giới bất động sản ( MGBĐS) chủ
yếu là cá nhân kinh doanh dịch vụ MGBĐS độc lập, trung tâm giao dịch bất động sản
và doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản, sàn giao dịch bất động sản.
Điều kiện quan trọng nhất để các tổ chức, cá nhân được phép kinh doanh dịch
vụ MGBĐS là phải có chứng chỉ hành nghề MGBĐS.

22. 22
Đội ngũ những cá nhân hành nghề MGBĐS độc lập rất đa dạng, trình độ học
vấn không đồng đều. Họ có thể là người nông dân, người xe ôm, người bán trà đá, cán
bộ viên chức nhà nước đã nghỉ hưu… cho đến sinh viên, luật sư, nhà môi giới bất động
sản chuyên nghiệp… Có những người xem MGBĐS là nghề chính, cũng có những
người xem đây là “nghề phụ” để tăng thu nhập.
Đa số những người MGBĐS độc lập nói trên đều không được đào tạo một cách
bài bản, không có kỹ năng môi giới chuyên nghiệp, hành nghề dựa theo kinh nghiệm
cá nhân. Họ thường chỉ hoàn thành công việc đưa người bán và người mua gặp gỡ
nhau, nhận tiền thù lao và hoa hồng môi giới. Không nhiều người MGBĐS độc lập có
thể tư vấn cho khách hàng về thông tin quy hoạch hạ tầng của chính quyền, về phong
thủy hay các chính sách thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuế thu nhập cá
nhân… Cũng rất khó để xác định những người MGBĐS độc lập này có chứng chỉ
hành nghề hay không. Với đội ngũ những người MGBĐS độc lập như vậy, chất lượng
dịch vụ MGBĐS do họ cung cấp rất khó làm vừa lòng khách hàng.
Nhân viên môi giới ở các sàn giao dịch BĐS hay doanh nghiệp kinh doanh
MGBĐS thường được cho là có trình độ chuyên môn và kĩ năng tốt hơn những người
MGBĐS độc lập. Tính đến ngày 08/04/2017, ở Việt Nam có 393 sàn giao dịch BĐS đã
đăng ký hoạt động với Bộ Xây dựng. Hầu hết các sàn giao dịch BĐS tập trung ở Hà
Nội (173 sàn) và Tp. HCM (175 sàn).
Mạng các sàn giao dịch bất động sản Việt Nam, được bảo trợ bởi Bộ Xây dựng
và Hiệp hội Bất động sản nhà đất Việt Nam) có 154 thành viên chính thức, các thành
viên này đều kinh doanh BĐS và dịch vụ BĐS. Ngoài ra, còn có các doanh nghiệp
kinh doanh dịch vụ MGBĐS chưa đủ điều kiện để làm thành viên của VIETREALnet.
Như vậy, số lượng nhân viên môi giới làm việc cho các doanh nghiệp kinh doanh dịch
vụ BĐS là không nhỏ.
Mặc dù vậy, nhân lực môi giới trong lĩnh vực BĐS, kể cả nhân viên môi giới ở
các sàn giao dịch BĐS, rất thiếu chuyên nghiệp. Lí do là bởi, phần lớn họ là những
người “tay ngang” (những người trước đây làm nghề khác, sau đó chuyển sang kinh
doanh MGBĐS, không được đào tạo chuyên môn về kinh doanh MGBĐS), chưa có
kinh nghiệm, chưa được đào tạo bài bản. Cũng theo ông Hà, chủ đầu tư của các dự án
lớn thường sử dụng dịch vụ môi giới của các tập đoàn nước ngoài (như Savills,

23. 23
Colliers…) vì đội ngũ nhân viên môi giới của các tập đoàn này đã được đào tạo một
cách bài bản, chuyên nghiệp.
Tóm lại, những người hành nghề MGBĐS ở Việt Nam, dù là cá nhân độc lập
hay nhân viên môi giới của các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ BĐS, đều chưa có kỹ
năng môi giới chuyên nghiệp, trình độ học vấn không đồng đều (pháp luật Việt Nam
hiện nay không quy định về trình độ học vấn của người có nhu cầu được cấp chứng chỉ
hành nghề MGBĐS). Tuy nhiên, so với nhân viên môi giới của các tập đoàn nước
ngoài, nhân lực môi giới BĐS Việt Nam có lợi thế về sự am hiểu địa phương và kinh
nghiệm thực tế. Điểm yếu của nhân lực MGBĐS chính là sự thiếu chuyên nghiệp do
chất lượng đào tạo chưa tốt. Người MGBĐS cần có thời gian, ý thức học hỏi, phấn đấu
hướng tới sự chuyên nghiệp và phát triển những “kĩ năng mềm” (hiểu biết về quy
hoạch đô thị, cách xem phong thủy, am hiểu thủ tục hành chính…) để giúp nhân lực
MGBĐS Việt Nam rút ngắn được khoảng cách với đội ngũ những người MGBĐS của
các tập đoàn nước ngoài (trích lời ông Phạm Trung Hà, Tổng giám đốc Công ty cổ
phần BĐS Hòa Phát).
2.2.3.2. Cơ sở vật chất- kỹ thuật
Chủ thể kinh doanh dịch vụ MGBĐS ở Việt Nam hiện nay chủ yếu bao gồm cá
nhân MGBĐS độc lập, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ MGBĐS, sàn giao dịch BĐS.
Cơ sở vật chất kỹ thuật phục vụ cho hoạt động kinh doanh của các đối tượng trên cũng
khác nhau.
Đối với cá nhân kinh doanh MGBĐS độc lập, họ chỉ cần một chiếc điện thoại di
động cùng với máy tính có nối mạng là đã có thể hành nghề. Nếu người MGBĐS độc
lập thành lập văn phòng môi giới, họ cần một căn phòng có diện tích 10m2 đến 12m2 ,
một vài tấm bản đồ quy hoạch đô thị, một chiếc điện thoại bàn, như vậy là đủ để tiến
hành kinh doanh. Thậm chí, ở ngoại thành phía bắc Tp. HCM (quận 12, Hóc Môn, Củ
Chi…), biển hiệu “Văn phòng môi giới nhà đất” còn được treo trước những cửa hàng
tạp hóa, đại lý gạo, quán cà phê…
Từ khi Luật kinh doanh BĐS năm 2014 ra đời, các sàn giao dịch BĐS được
thành lập ồ ạt. Sàn giao dịch BĐS cũng là chủ thể duy nhất cần đáp ứng các điều kiện
về cơ sở vật chất do Luật quy định. Các quy định này của Luật kinh doanh BĐS năm
2014 rất đơn giản.

24. 24
Quy định về thành lập sàn giao dịch BĐS còn dễ dãi nên nhiều sàn có cơ sở vật
chất rất khiêm tốn, chất lượng dịch vụ thấp (trích lời Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn
Trần Nam).
Cơ sở vật chất kỹ thuật nghèo nàn, chất lượng dịch vụ chưa cao chính là một
trong những nguyên nhân các sàn giao dịch BĐS chưa thu hút được nhiều khách hàng.
Theo ước tính của Cục quản lý nhà và thị trường BĐS, tỷ lệ giao dịch bất động sản
thông qua hệ thống sàn giao dịch mới chỉ chiếm khoảng 15% tổng giao dịch của thị
trường, bao gồm giao dịch của các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản và người
dân.
2.2.3.3. Phí môi giới bất động sản
Thị trường môi giới bất động sản phân khúc khá rõ ràng. Các sàn giao dịch
BĐS chủ yếu môi giới mua bán nhà, đất hoặc môi giới thuê căn hộ cao cấp làm nhà ở
hay văn phòng. Các văn phòng môi giới BĐS có quy mô kinh doanh nhỏ lẻ thường tập
trung vào đối tượng khách hàng có thu nhập trung bình như sinh viên, người mới đi
làm… để cung cấp dịch vụ môi giới các BĐS có chất lượng trung bình mà hầu hết là
môi giới thuê nhà ở hay cửa hàng, văn phòng. Cá nhân môi giới bất động sản tự do là
người có đối tượng khách hàng phong phú nhất. Những cá nhân này chủ yếu tiến hành
môi giới mua, bán đất; căn hộ của các dự án nhà chung cư hoặc nhà, đất của người
dân.
Các sàn giao dịch bất động sản thành viên của Mạng các sàn giao dịch động sản
Việt Nam đều có website riêng của mình. Tuy nhiên, trên những website này không
công bố biểu phí môi giới của các sàn giao dịch.
Các văn phòng môi giới nhà đất kinh doanh nhỏ lẻ chủ yếu thu của khách hàng
2 loại phí. Thứ nhất, phí dẫn khách hàng đi xem nhà, khoản này khoảng 50.000 đồng
đến 100.000 đồng (không phụ thuộc vào việc khách có thuê nhà hay không). Thứ hai,
hoa hồng môi giới, khoản này thường được tính bằng 50%-100% trị giá tiền thuê nhà 1
tháng (theo thỏa thuận giữa chủ nhà và khách hàng).
Đối với người môi giới bất động sản độc lập, rất khó xác định họ có thu thù lao
môi giới từ khách hàng hay không, nhưng hoa hồng môi giới vẫn ở mức phổ biến trên
thị trường, từ 0,5% đến 1% trị giá giao dịch gữa khách hàng và bên thứ ba.

25. 25
2.2.3.4. Những hạn chế còn tồn tại trong hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam
Thứ nhất, người môi giới đưa ra thông tin sai về bất động sản, hoặc đưa ra
thông tin về bất động sản không có thật để tìm kiếm, thu thập thông tin về nhu cầu
mua, bán, thuê, cho thuê BĐS của khách hàng. Người cần mua BĐS thường cung cấp
các thông tin cá nhân cho người môi giới để tìm hiểu về BĐS mình cần mua hoặc thuê.
Khi đó, người môi giới thường trả lời đã có người khác mua/thuê BĐS đó trước, đồng
thời lấy được thông tin cá nhân của khách hàng để tạo nên cơ sở dữ liệu kinh doanh
của mình.
Thứ hai, người môi giới đưa ra các chương trình khuyến mại giả mạo để tạo sức
ép khiến khách hàng nhanh chóng quyết định thuê, mua BĐS. Đầu tiên, khách hàng
được thông báo về một chương trình khuyến mại giảm giá, và hầu hết các căn hộ trong
chương trình này đã được đăng ký hết, khách hàng có thể ghi danh vào “sổ chờ”.
Không lâu sau, nhân viên môi giới sẽ thông báo với khách hàng “có một suất trống,
cần phải đặt cọc ngay để được mua với giá khuyến mại”. Khách hàng bị tác động bởi
sức ép thời gian có thể sẽ đặt cọc ngay mà không cân nhắc kỹ lưỡng về nhu cầu đối
với BĐS và khả năng tài chính của mình.
Thứ ba, người môi giới quảng cáo thông tin về bất động sản với danh nghĩa là
người sở hữu BĐS, khi khách hàng đến địa chỉ đã cho trong quảng cáo mới biết đó là
văn phòng môi giới nhà đất. Phương thức quảng cáo này khiến khách hàng tốn thời
gian và công sức một cách vô ích, lại gây mất thiện cảm vì khách hàng cảm thấy bị lừa
dối.
Thứ tư, người môi giới nhận tiền thù lao môi giới và dẫn khách hàng đi xem
nhà, với cam kết nếu khách hàng không đồng ý thuê nhà sẽ trả lại tiền thù lao. Nhưng
sau đó, khách hàng không đồng ý thuê nhà, người môi giới vẫn từ chối trả lại tiền với
lí do đã dẫn khách đi xem nhà. Thậm chí có trường hợp, văn phòng môi giới nhận tiền
của khách hàng và hẹn hôm sau dẫn đi xem nhà. Khi quay trở lại, khách hàng được
cho biết văn phòng cũ đã chuyển đi. Văn phòng mới và khách hàng so sánh hợp đồng
với nhau, thấy cùng địa chỉ, cùng số điện thoại nhưng tên văn phòng khác nhau.
Thứ năm, Người môi giới nâng giá bất động sản lên rất cao để hưởng chênh
lệch giữa giá mà chủ sở hữu BĐS đưa ra với giá mà người môi giới thương lượng
được với bên thứ ba. Đây chính là một trong những nguyên nhân khiến cho giá bất

26. 26
động sản ở Việt Nam liên tục tăng cao (nhất là trong những năm 2006, 2007). Khi một
căn hộ bán được với giá cao, giá ấy lập tức được áp dụng cho các căn hộ khác trong
cùng khu chung cư hoặc thậm chí trong cùng khu vực. Người môi giới cũng có thể tập
hợp lại thành nhóm, dẫn nhiều khách hàng đến xem cùng một bất động sản, mỗi lần lại
đưa ra một giá bán khác nhau (trong nhóm đã có sự thống nhất về các mức giá mà mỗi
người môi giới “đảm nhiệm”). Khi khách hàng đồng ý mua BĐS, hoa hồng môi giới sẽ
được chia cho các thành viên trong nhóm.
Thứ sáu, người môi giới BĐS nhận ủy quyền của khách hàng để thực hiện các
công việc trái pháp luật. Để làm được việc này, người MGBĐS cần có mối quan hệ
với các cán bộ của chính quyền địa phương. Người môi giới giới thiệu cho khách hàng
những mảnh đất chưa được cấp phép xây dựng, sau đó nhờ vào mối quan hệ của mình,
lo liệu để khách hàng xây được nhà. Nhờ sự thu xếp giữa người môi giới và cán bộ địa
phương, khách hàng có một thời gian nhất định (thường là 10 đến 14 ngày) để xây
nhà. Thủ thuật mà người môi giới hướng dẫn cho khách hàng là: xây nhà vào ban đêm,
vào các ngày nghỉ; hoặc cất nhà bằng cây lợp lá, rồi xây bên trong xong mới tháo dỡ
phần vỏ bên ngoài, để lộ tường gạch. Nếu quá thời hạn mà vẫn chưa xây xong, khách
hàng sẽ tốn thêm chi phí để người môi giới “làm việc” với cán bộ quản lý quy hoạch.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2
Từ những phân tích trên, hoạt động môi giới thương mại tại Việt Nam rất phát
triển trong những năm gần đây. Bên cạnh những thuận lợi, hoạt động môi giới thương
mại còn gặp rất nhiều khó khăn. Để sản xuất kinh doanh phát triển, thương nhân phải
biết lựa chọn phương thức phân phối, tiêu thụ sản phẩm, hàng hóa phù hợp, trong đó
việc sử dụng hoạt động môi giới thương mại sẽ mang lại hiệu quả lớn cho các thương
nhân trong quá trình tổ chức mạng lưới phân phối, tiêu thụ hàng hóa dịch vụ ở trong
nước cũng như nước ngoài. Vì vậy, việc nghiên cứu các quy định của pháp luật về môi
giới thương mại là cần thiết. Từ đó, pháp luật có các quy định điều chỉnh phù hợp hơn,
tạo điều kiện cho hoạt động môi giới thương mại ngày một phát triển.

27. 27
CHƯƠNG 3: NHỮNG VẤN ĐỀ ĐẶT RA TẠI VIỆT NAM VÀ CÁC GIẢI PHÁP
CẦN THỰC HIỆN NHẰM PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI THƯƠNG
MẠI TRONG THỜI GIAN TỚI
3.1. Những vấn đề đặt ra tại Việt Nam
3.1.1. Chưa có văn bản luật riêng về hoạt động môi giới thương mại
Tính đến tháng 09/2007, Chính phủ đã ban hành 13 nghị định hướng dẫn thi
hành luật thương mại năm 200549, nhưng không có văn bản dưới luật nào hướng dẫn
thực hiện các quy định về môi giới thương mại. Chỉ có những quy định về các loại
hình trung gian thương mại khác được đưa lẫn vào các văn bản hướng dẫn các loại
hình hoạt động thương mại.
Thứ nhất: Nghị định 187/2013/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành Luật Thương
mại về hoạt động mua bán hàng hóa quốc tế và các hoạt động đại lý mua, bán, gia
công và quá cảnh hàng hóa với nước ngoài. Nghị định này cũng chỉ đề cập đến Ủy
thác và nhận ủy thác xuất nhập khẩu hàng hóa, Đại lý mua bán hàng hóa cho thương
nhân nước ngoài và Thuê thương nhân nước ngoài làm đại lý bán hàng ở nước ngoài.
Thứ hai: Nghị định số 19/ VBHN- BCT ngày 09 tháng 5 năm 2014 quy định chi
tiết luật thương mại về hàng hóa, dịch vụ cấm kinh doanh, hạn chế kinh doanh và kinh
doanh có điều kiện.
Chứng tỏ, khung pháp luật cho hoạt động MGTM nói riêng và trung gian
thương mại nói chung chưa đầy đủ. Nói chính xác hơn, so với những loại hình hoạt
động trung gian thương mại khác, hoạt động MGTM chưa được quan tâm thỏa đáng.
Như vậy, hiện nay đang thiếu một nghị định độc lập hướng dẫn thi hành hoạt
động MGTM. Những quy định về hoạt động môi giới thương mại mang tính tản mạn,
thiếu hệ thống, gây khó khăn cho việc áp dụng luật.
3.1.2. Các quy định về điều kiện chủ thể tham gia hoạt động môi giới thương mại
chưa rõ ràng
Khoản 11, Điều 3, Luật thương mại Việt Nam năm 2005 quy định: “Trong
quan hệ môi giới thương mại, bên môi giới và bên được môi giới đều phải là thương
nhân.”
Quy định trên đang thể hiện những điểm bất hợp lý như sau:

28. 28
Thứ nhất, bên được môi giới là chủ thể có nhu cầu sử dụng dịch vụ môi giới
chứ không cung ứng dịch vụ này, do đó không bắt buộc phải là thương nhân.
Thứ hai, trong quy định riêng về hoạt động môi giới thương mại, Luật cũng
không yêu cầu bên được môi giới phải là thương nhân (Điều 150, Luật thương mại
Việt Nam năm 2005).
Thứ ba, trong thực tiễn hoạt động môi giới, ở các lĩnh vực bất động sản, chứng
khoán, hàng hải, bảo hiểm…, bên được môi giới trong rất nhiều trường hợp không
phải là thương nhân.
Ngoài ra, quy định bên môi giới phải là thương nhân của Luật thương mại cũng
không thống nhất với các luật chuyên ngành. Ngay trong những văn bản hướng dẫn thi
hành Luật thương mại năm 2005 cũng có những điểm chưa chặt chẽ về tư cách của
chủ thể tham gia hoạt động MGTM.
Sửa đổi quy định về tư cách pháp lý của bên môi giới và bên được môi giới là
vấn đề phức tạp, cần sự quan tâm nghiên cứu của các nhà làm luật; bởi một khi đã thừa
nhận bên môi giới có thể không phải là thương nhân sẽ kéo theo rất nhiều vấn đề cần
xem xét.
3.1.3. Quy định về thù lao môi giới và chi phí môi giới chưa hợp lý
Theo khoản 1, Điều 153, Luật thương mại Việt Nam năm 2005, quyền hưởng
thù lao của bên môi giới phát sinh từ thời điểm các bên được môi giới đã ký hợp đồng
với nhau (trừ khi có thỏa thuận khác). Kể cả khi bên được môi giới và bên thứ ba
không ký hợp đồng với nhau, bên được môi giới vẫn phải thanh toán các chi phí phát
sinh hợp lý liên quan đến việc môi giới (Điều 154).
“Chi phí phát sinh hợp lý” là một khái niệm không rõ ràng, và cũng không dễ
để xác định rõ ràng. Để tiến hành công việc môi giới, người môi giới đương nhiên phải
chịu một số chi phí nhất định. Trên thực tế, rất khó xác định những chi phí nào đã
được bên môi giới bỏ ra để phục vụ một khách hàng cụ thể. Đặc biệt, khi việc môi giới
không mang lại kết quả, bên được môi giới không có lợi thế như bên môi giới trong
việc xác định “chi phí hợp lý”, bởi bên môi giới mới là người tiến hành các công việc
tạo ra chi phí đó.

29. 29
Quy định bên được môi giới phải thanh toán chi phí phát sinh hợp lí cho bên
môi giới dù việc môi giới có thành công hay không dễ tạo kẽ hở cho bên môi giới hành
động thiếu trách nhiệm.
Quy định về thù lao môi giới của Luật thương mại và các luật chuyên ngành có
điểm không thống nhất. Luật thương mại chỉ nhắc đến quyền hưởng thù lao của người
môi giới, quyền này phát sinh kể từ thời điểm các bên được môi giới đã ký hợp đồng
với nhau (khoản 1, Điều 153).
Luật thương mại năm 2005 chưa quy định các trường hợp loại trừ quyền hưởng
thù lao của bên môi giới thương mại 51. Trong trường hợp việc môi giới thành công,
nhưng các bên được môi giới phát hiện người môi giới làm việc không trung thực, gây
thiệt hại cho lợi ích của khách hàng, bên môi giới có được nhận thù lao môi giới hay
không? Trên thực tế, thông thường bên môi giới vẫn được hưởng thù lao vì đã hoàn
thành công việc môi giới (theo Điều 153); đồng thời bên môi giới phải đền bù những
thiệt hại mà mình đã gây ra trên cơ sở hợp đồng môi giới. Trừ khi trong hợp đồng môi
giới có quy định rõ về nghĩa vụ bồi thường thiệt hại của bên môi giới; quy định của
Luật thương mại vẫn tạo cho bên môi giới có lợi thế hơn so với bên được môi giới.
Hơn nữa, Luật thương mại Việt Nam năm 2005 quy định về quyền hưởng thù
lao của bên môi giới, nhưng lại không nhắc đến quyền của bên được môi giới. Trong
khi đó, nếu việc môi giới thành công thì bên được môi giới phải trả thù lao môi giới và
các chi phí phát sinh hợp lý; nếu việc môi giới không thành công thì bên được môi giới
vẫn phải trả các chi phí phát sinh hợp lý. Cách quy định như thế tạo ra sự không tương
xứng giữa quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ môi giới thương mại.
3.1.4. Quy định về hình thức của hợp đồng môi giới chưa rõ ràng
Luật thương mại Việt Nam năm 2005 không yêu cầu hợp đồng môi giới thương
mại phải được lập bằng văn bản hay các hình thức khác có giá trị pháp lý tương
đương. Nghĩa là, hợp đồng môi giới thương mại có thể được thể hiện bằng lời nói, văn
bản hoặc hành vi cụ thể.
Điều này dễ đẩy các bên vào rủi ro khi hợp đồng môi giới được lập bằng hình
thức phi văn bản. Hợp đồng là cơ sở quan trọng để giải quyết tranh chấp. Nếu hợp
đồng được thể hiện dưới hình thức phi văn bản, khi xảy ra tranh chấp, rất khó tìm được

30. 30
cơ sở vững chắc để giải quyết. Tình huống sẽ càng phức tạp hơn nếu một bên trong
quan hệ môi giới thương mại không phải là thương nhân.
3.1.5. Chưa có những quy định cụ thể để xác định quyền và nghĩa vụ của bên thuê
môi giới, bên môi giới với bên thứ ba
Quan hệ môi giới thương mại phức tạp hơn nhiều so với các quan hệ mua bán
hàng hóa, dịch vụ thông thường. Trong hoạt động mua bán hàng hóa, dịch vụ thông
thường, quan hệ kinh doanh chỉ bao gồm 2 bên tham gia (người mua, người bán).
Trong hoạt động môi giới thương mại, có tới ba bên tham gia vào mối quan hệ kinh
doanh; các bên này có quyền và lợi ích liên quan, ràng buộc lẫn nhau.
Luật thương mại Việt Nam năm 2005, cũng như các luật chuyên ngành (Luật
chứng khoán năm 2010, Luật kinh doanh BĐS năm 2014…) chưa có những quy định
cụ thể nhằm xác định quyền và nghĩa vụ của bên môi giới, bên thuê môi giới với bên
thứ ba.
Quan hệ môi giới thương mại có thể trở nên rất phức tạp khi có tới bốn bên
tham gia: bên mua, bên bán, bên môi giới mua và bên môi giới bán. Trong trường hợp
này, rất dễ phát sinh tranh chấp giữa bên môi giới mua và bên môi giới bán trong việc
hưởng thù lao và hoa hồng môi giới. Thông thường, thù lao và hoa hồng môi giới của
bên môi giới mua do người mua trả; của bên môi giới bán do người bán trả. Tuy nhiên,
khi bên mua và bên bán chuẩn bị ký hợp đồng, rất hay xảy ra tình trạng bên môi giới
mua và bên môi giới bán muốn đẩy người kia ra khỏi giao dịch để hưởng toàn bộ hoa
hồng môi giới do bên mua và bên bán trả.
Việc thiếu những quy định về quyền và nghĩa vụ của bên môi giới, bên thuê
môi giới với bên thứ ba gây nhiều khó khăn cho các chủ thể khi tham gia kinh doanh,
nhất là khi phát sinh những tranh chấp như đã nói ở trên.
3.1.6. Các thương nhân môi giới hoạt động chưa chuyên nghiệp
Như đã phân tích ở phần Thực trạng hoạt động môi giới thương mại trong lĩnh
vực chứng khoán và bất động sản, điểm yếu nổi bật trong hoạt động môi giới thương
mại ở Việt Nam hiện nay là sự thiếu chuyên nghiệp của những người môi giới. Sự
thiếu chuyên nghiệp này thể hiện trên các phương diện sau:
Thứ nhất, cơ sở vật chất kỹ thuật phục vụ hoạt động môi giới thương mại còn
nghèo nàn. Dưới áp lực của việc ứng dụng các sản phẩm công nghệ thông tin hiện đại

31. 31
trong kinh doanh, cơ sở vật chất kỹ thuật lại càng là vấn đề cần chú trọng của nhiều
doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới.
Thứ hai, kỹ năng môi giới thiếu tính chuyên nghiệp, chưa cung cấp được cho
khách hàng những dịch vụ có chất lượng cao.
Thứ ba, đạo đức nghề nghiệp của người môi giới chưa cao, gây ra nhiều sai
phạm, làm thiệt hại quyền lợi của khách hàng.
3.2. Các giải pháp cần thực hiện nhằm phát triển hoạt động môi giới thương mại
trong thời gian tới
3.2.1. Các giải pháp hoàn thiện pháp luật Việt Nam về hoạt động môi giới thương
mại
Thứ nhất, cần ban hành văn bản dưới luật về hoạt động môi giới thương mại:
Luật thương mại năm 2005 đã có những quy định riêng về hoạt động môi giới thương
mại, nhưng chưa có văn bản dưới Luật độc lập nào hướng dẫn thi hành những quy
định đó. Do vậy, việc ban hành một Nghị định riêng quy định chi tiết và hướng dẫn thi
hành Luật thương mại năm 2005 về hoạt động môi giới thương mại là cần thiết. Hoặc
cũng có thể ban hành một Nghị định hướng dẫn thi hành Luật thương mại năm 2005
về hoạt động trung gian thương mại, trong đó có một phần riêng về hoạt động môi giới
thương mại. Nghị định này sẽ diễn giải các quy định của Luật thương mại Việt Nam
năm 2005 một cách đầy đủ, chi tiết, tạo thuận lợi cho các chủ thể tham gia vào quan hệ
môi giới thương mại nói riêng và trung gian thương mại nói chung trong việc hiểu và
áp dụng Luật.
Thứ hai, bổ sung các quy định và quyền và nghĩa vụ của bên môi giới và bên
được môi giới với bên thứ ba: Quan hệ môi giới thương mại đặc biệt ở chỗ nó liên
quan đến ba bên: bên môi giới, bên được môi giới và bên thứ ba. Hợp đồng mà bên
được môi giới giao kết với bên thứ ba xuất phát từ hợp đồng giữa bên môi giới và bên
được môi giới. Do đó, giữa bên được môi giới, bên thứ ba và bên môi giới có mối liên
hệ rõ ràng về quyền lợi và nghĩa vụ. Nghĩa vụ của mỗi bên như thế nào, nếu việc vi
phạm nghĩa vụ của một bên ảnh hưởng đến quyền lợi của hai bên còn lại thì các bên
cần giải quyết ra sao…, những điều này cần được quy định rõ trong Luật. Quy định về
quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ môi giới thương mại đối với bên thứ ba

32. 32
góp phần nâng cao trách nhiệm của mỗi bên trong giao dịch thương mại, đồng thời
tránh được việc hai bên câu kết với nhau gây thiệt hại cho bên còn lại.
Thứ ba, quy định rõ về thù lao và chi phí môi giới: Thứ nhất, Luật thương mại
Việt Nam năm 2005 cần làm rõ thế nào là chi phí phát sinh hợp lý cũng như cách xác
định chi phí phát sinh hợp lý. Thứ hai, Luật nên xem xét lại quy định người môi giới
được quyền nhận cả thù lao môi giới và chi phí môi giới khi việc môi giới thành công
(khoản 1, Điều 153 và Điều 154). Cần nói thêm rằng, khi thương lượng với bên được
môi giới về thù lao, bên môi giới đã có sự suy tính sao cho thù lao môi giới tối thiểu
cũng đủ bù đắp những chi phí để thực hiện việc môi giới. Do đó, sẽ hợp lý hơn, nếu
bên môi giới chỉ nhận được một trong hai khoản: thù lao hoặc chi phí môi giới (trừ khi
giữa các bên có thỏa thuận khác). Thứ ba, Luật nên bổ sung những quy định về trường
hợp loại trừ quyền hưởng thù lao của bên môi giới.
Thứ tư, bổ sung những quy định về quyền và nghĩa vụ của bên môi giới và bên
được môi giới khi hợp đồng môi giới thương mại chấm dứt: Như đã phân tích trong
phần Một số bất cập trong hoạt động MGBĐS, có nhiều trường hợp, khi hợp đồng môi
giới đã chấm dứt, các bên được môi giới mới phát hiện ra bên môi giới mắc sai phạm,
gây thiệt hại đến quyền lợi của họ. Bổ sung những quy định về quyền và nghĩa vụ của
các bên khi hợp đồng môi giới thương mại chấm dứt là nhằm mục đích bảo vệ quyền
lợi của các bên liên quan, tránh việc hai bên thông đồng với nhau để lừa gạt bên còn
lại.
3.2.2. Các giải pháp nhằm thúc đẩy hoạt động môi giới thương mại phát triển
3.2.2.1. Nâng cao hiệu quả hoạt động của các cơ quan quản lý Nhà nước về hoạt động
môi giới thương mại
Hiện nay, nhiều tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới thương mại trong
các lĩnh vực khác nhau chưa đăng kí với cơ quan có thẩm quyền, dẫn đến Nhà nước bị
thất thu một khoản thuế lớn. Không những thế, đội ngũ nhân lực môi giới thương mại
còn có những tổ chức, cá nhân yếu về chuyên môn và khả năng tài chính, đạo đức
nghề nghiệp chưa cao, gây ra các sai phạm làm thiệt hại quyền lợi của khách hàng.
Do đó, Nhà nước cần quản lý, giám sát chặt chẽ hoạt động môi giới thương mại
thông qua các cơ quan quản lý Nhà nước về môi giới thương mại nói riêng và trung
gian thương mại nói chung.

33. 33
3.2.2.2. Tăng cường tổ chức các khóa đào tạo ngắn hạn, các hội thảo về pháp luật
thương mại nói chung và pháp luật về hoạt động môi giới thương mại nói riêng
Để hoạt động môi giới thương mại diễn ra lành mạnh và nhanh chóng đạt đến
trình độ chuyên nghiệp, các chủ thể tham gia vào quan hệ môi giới thương mại cần có
sự hiểu biết đầy đủ về pháp luật.
Từ khi Luật thương mại Việt Nam năm 2005 có hiệu lực đến nay, thời gian mới
được ba năm. Do đó, không thể tránh khỏi sự thiếu sót các văn bản dưới Luật hướng
dẫn về hoạt động môi giới thương mại, cũng như đang có nhiều điểm quy định không
hợp lý, chồng chéo giữa Luật thương mại và các luật chuyên ngành. Vì thế, các cơ
quan có thẩm quyền liên quan đến hoạt động môi giới thương mại nên tổ chức các
khóa đào tạo, các buổi hội thảo nhằm hướng dẫn cho các chủ thể tham gia hoạt động
MGTM về những quy định của pháp luật đối với hoạt động này. Giải pháp này sẽ giúp
các chủ thể biết cách áp dụng những quy định pháp luật sao cho đúng đắn, hợp lí.
Đồng thời, thông qua những ý kiến thảo luận của các chủ thể, chúng ta tìm được
những điểm chưa hợp lý hoặc thiết sót trong hệ thống pháp luật và cách thức sửa đổi,
bổ sung, làm cho hệ thống pháp luật hoàn thiện hơn.
3.2.2.3. Tổ chức mạng lưới cung cấp thông tin về hoạt động môi giới thương mại ở
Việt Nam
Việc cung cấp thông tin về các tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới ở Việt Nam
hiện nay còn thiếu và yếu. Công việc này chủ yếu được thực hiện bởi các Hiệp hội
ngành hàng, Cục xúc tiến thương mại, Bộ Công Thương, Phòng Thương mại và Công
nghiệp Việt Nam, Tham tán thương mại ở các nước.
Các hiệp hội ngành hàng và các doanh nghiệp có mối quan hệ rất chặt chẽ. Hiệp
hội là nơi gắn kết các doanh nghiệp với nhau, là cầu nối giữa Nhà nước và doanh
nghiệp. Hiệp hội có nhiệm vụ tuyên truyền, phổ biến các chính sách pháp luật, đồng
thời hỗ trợ, định hướng cho các doanh nghiệp trong hoạt động kinh doanh, nâng cao
năng lực cạnh tranh trên thị trường trong và ngoài nước.
Trong lĩnh vực môi giới thương mại hiện nay, số lượng các hiệp hội được thành
lập chưa nhiều. Nhà nước cần thúc đẩy sự thành lập của các hiệp hội, cải thiện chất
lượng hoạt động của các hiệp hội, sao cho cho các hiệp hội thực hiện tốt chức năng

34. 34
quan trọng của mình là cung cấp thông tin về các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ
môi giới nói riêng và các lĩnh vực có liên quan nói chung.
Tổ chức mạng lưới cung cấp thông tin qua các hiệp hội là nhằm mục đích xây
dựng hệ thống thông tin minh bạch cho thị trường Việt Nam. Các hiệp hội phát triển
vững mạnh, có cơ sở dữ liệu phong phú, công khai sẽ giúp các chủ thể trong nền kinh
tế tiếp cận được với nguồn thông tin đa dạng, đáng tin cậy, trên cơ sở đó mà ra quyết
định đúng đắn cho hoạt động kinh doanh của mình.
3.2.2.4. Đa dạng hóa các phương thức tuyên truyền pháp luật về hoạt động môi giới
thương mại
Nhìn chung, người dân chưa có nhận thức đúng đắn về bản chất của hoạt động
môi giới thương mại, một số người còn có định kiến không tốt với những người kinh
doanh dịch vụ môi giới thương mại. Quan trọng hơn, các chủ thể tham gia hoạt động
thương mại và cả người dân còn thiếu hiểu biết về các quy định của pháp luật đối với
hoạt động môi giới, chưa biết cách tham gia hoạt động này một cách chuyên nghiệp và
bảo vệ quyền lợi của bản thân khi có vi phạm xảy ra.
Do đó, Nhà nước cần phổ biến, tuyên truyền các quy định của pháp luật trong
nhân dân, trong giới thương nhân và các cơ quan nhà nước có chức năng liên quan đến
hoạt động môi giới thương mại để họ có cách hiểu đúng và tuân thủ các quy định của
pháp luật.
Để làm được điều này, các cơ quan truyền thông, các cơ quan nhà nước và các
chủ thể liên quan cần có sự phối hợp để phổ biến kiến thức về hoạt động môi giới
thương mại trên các phương tiện thông tin đa dạng như: báo in, báo hình, mạng
Internet, đài phát thanh…
3.2.2.5. Các tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới thương mại cần tăng cường
hiểu biết, nhận thức đúng đắn về nghề nghiệp của mình
Để hoạt động môi giới thương mại phát triển đạt đến trình độ chuyên nghiệp,
điều đầu tiên cần quan tâm là các chủ thể tiến hành hoạt động này phải có nhận thức
đúng đắn, nghiêm túc về nghề nghiệp của mình. Họ phải xem môi giới thương mại là
một nghề đòi hỏi những kiến thức và kĩ năng chuyên nghiệp; có ý thức tìm hiểu những
quy định của pháp luật về hoạt động này; tích lũy kiến thức cần thiết cho nghề nghiệp,
trau dồi các kĩ năng chuyên môn. Đồng thời, họ cần tự nhận thức được yêu cầu về đạo

35. 35
đức nghề nghiệp của xã hội đối với người môi giới, tôn trọng chữ tín, biết tìm kiếm lợi
nhuận cho bản thân nhưng không bỏ qua quyền lợi của khách hàng.
3.2.2.6. Xây dựng và phát triển nguồn nhân lực phục vụ cho hoạt động môi giới
thương mại
Như đã phân tích trong phần Những vấn đề đặt ra đối với hoạt động MGTM ở
Việt Nam, điểm yếu lớn nhất của nguồn nhân lực là người môi giới không được đào
tạo bài bản, kĩ năng môi giới thiếu chuyên nghiệp, ít có khả năng cung cấp những dịch
vụ mang tính chuyên môn cao cho khách hàng.
Hoạt động MGTM liên quan đến nhiều lĩnh vực khác nhau như kinh tế, tài
chính, pháp luật, hành chính… Do đó, người môi giới không chỉ cần có hiểu biết về
lĩnh vực mà mình tham gia hoạt động mà còn cần am hiểu về các lĩnh vực liên quan;
ngoài ra còn phải nắm vững các kĩ năng thuyết trình, đàm phán… Việc đào tạo nhân
lực cho hoạt động MGTM cần mang tính toàn diện và có sự phối hợp giữa Nhà nước
và doanh nghiệp.
Việc đào tạo nhân lực cho hoạt động MGTM có thể diễn ra dưới nhiều hình
thức. Các doanh nghiệp tổ chức đào tạo trong nước cho nhân viên của mình hoặc hợp
tác với các doanh nghiệp nước ngoài; tổ chức các hội thảo trao đổi kinh nghiệm hay
khảo sát thực tế. Đồng thời, doanh nghiệp cũng nên phối hợp với các hiệp hội về môi
giới thương mại trong các lĩnh vực khác nhau để tìm nguồn kinh phí, cùng đề ra cách
thức đào tạo nguồn nhân lực.
Một phương thức nữa rất có hiệu quả trong việc nâng cao chất lượng đội ngũ
nhân lực môi giới là các doanh nghiệp phối hợp với các trường đại học, cao đẳng… để
đưa những nội dung quan trọng, phù hợp với thực tiễn hoạt động môi giới vào chương
trình giảng dạy của trường; đồng thời tạo cơ hội cho sinh viên thực tập ở các doanh
nghiệp nhằm thu lượm kinh nghiệm và rèn luyện kĩ năng làm việc. Phương thức này
cần sự quan tâm hợp tác của nhiều bên, trong đó có Bộ Giáo dục; các trường đại học,
cao đẳng; các doanh nghiệp…; đòi hỏi nhiều thời gian và chi phí.
3.2.2.7. Nâng cao hệ thống cơ sở vật chất kỹ thuật phục vụ cho hoạt động môi giới
thương mại
Một trong những nguyên nhân khiến chất lượng dịch vụ MGTM ở Việt Nam
chưa cao là cơ sở vật chất kỹ thuật thiếu thốn, hệ thống thông tin thiếu hiện đại, gây

36. 36
cản trở cho các doanh nghiệp trong việc lưu trữ thông tin, giao dịch với khách hàng và
theo dõi, giám sát quá trình kinh doanh.
Để nâng cao chất lượng dịch vụ môi giới, doanh nghiệp cần chú trọng phát triển
hệ thống cơ sở vật chất kỹ thuật, đặc biệt là trong lĩnh vực môi giới chứng khoán. Xu
hướng hiện nay của các công ty chứng khoán là triển khai giao dịch trực tuyến; mà
phương thức giao dịch này đòi hỏi hệ thống thông tin của công ty chứng khoán phải
đạt đến một chuẩn nhất định, đó là còn chưa kể đến những yêu cầu về bảo mật cho
thông tin cá nhân của khách hàng.
Việt Nam mở cửa nền kinh tế đã mang lại cho các doanh nghiệp kinh doanh dịch
vụ môi giới không ít thách thức từ các doanh nghiệp nước ngoài vốn có lợi thế về cơ
sở vật chất kỹ thuật đầy đủ và hiện đại. Phát triển cơ sở vật chất của mình chính là một
cách nâng cao năng lực cạnh tranh của các doanh nghiệp Việt Nam với các doanh
nghiệp nước ngoài.
3.2.2.8. Gia tăng mối liên kết giữa các doanh nghiệp trong nước với nhau và với các
hiệp hội ngành nghề
Trong tương lai, các hoạt động của nền kinh tế phát triển đến mức độ cao, hoạt
động môi giới thương mại trong lĩnh vực này sẽ càng liên quan đến nhiều hoạt động
kinh tế thuộc lĩnh vực khác. Do đó, cần phải gia tăng mối liên kết giữa các doanh
nghiệp kinh doanh dịch vụ MGTM với nhau và với các hiệp hội ngành nghề nhằm
nâng cao năng lực cạnh tranh của các doanh nghiệp trong nước với doanh nghiệp nước
ngoài, tránh được những tranh chấp không đáng có giữa các doanh nghiệp thành viên.
Bên cạnh đó, việc gia tăng mối liên kết như đã nói ở trên cũng góp phần tạo ra hệ
thống thông tin minh bạch, công khai về hoạt động MGTM trên thị trường; tạo điều
kiện để các doanh nghiệp hợp tác với nhau, hoàn thiện thông lệ kinh doanh và quy
định pháp lý nhằm nâng cao chất lượng dịch vụ môi giới. Đồng thời, mối liên kết này
cũng sẽ bảo vệ các doanh nghiệp khi gặp rào cản và tranh chấp trong thương mại quốc
tế.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3
Nghiệp vụ môi giới là một nghiệp vụ có ý nghĩa đặc biệt quan trọng đối với
hoạt động của các công ty và nó quyết định sự sôi động hay phát triển của các tổ chức

37. 37
kinh tế. Vì vậy, việc đưa ra các giải pháp để giúp cho hoạt động môi giới thương mại
ngày càng phát triển tại Việt Nam là rất cần thiết và quan trọng.
Tuy nhiên, để thực hiện được tốt các giải pháp này cần có sự phối hợp chặt chẽ
và linh hoạt, mềm dẻo giữa Nhà nước với các tổ chức kinh tế. Nếu có sự phối hợp hiệu
quả giữa các chủ thể trên thì hoạt động môi giới thương mại sẽ đạt được một hiểu quả
như mong đợi.

38. 38
KẾT LUẬN
Để đảm bảo hơn nữa quyền tự do hoạt động thương mại của thương nhân cũng
như tạo cơ sở pháp lú để định liệu hành vi của thương nhân trong quá trình thực hiện
các hoạt động trung gian thương mại nói chung và các hoạt động môi giới thương mại
nói riêng, việc hoàn thiện pháp luật về các hoạt đồng này là rất cần thiết. Việc hoàn
thiện các quy định của pháp luật đối với vấn đề này cần phải phù hợp với đặc điểm của
nền kinh tế nước nhà, đồng thời cũng cần phải đáp ứng nhưng yêu cầu hội nhập quốc
tế nhưng phải luôn đảm bảo sự đồng bộ thông nhất và tính thực thi của pháp luật, tránh
những mâu thuẫn, chồng chéo của các văn bản pháp luật hơn nữa.