Este documento descreve as disposições gerais sobre assembleias em condomínios, incluindo quorum necessário, convocação, tipos de assembleias e deliberações. Assembleias gerais devem ser convocadas de acordo com a convenção do condomínio, que estabelece prazo de convocação e quorum. Assembleias ordinárias ocorrem anualmente para aprovar contas, orçamento e eleger síndico, enquanto extraordinárias ocorrem quando necessário. Quorum e maiorias variam de acordo com o assunto em pauta.

1. DISPOSIÇÕES GERAIS SOBRE ASSEMBLEIAS EM
CONDOMÍNIOS EDILÍCIO
As Assembleias Gerais, ordinárias ou extraordinárias, deverão ser
convocadas na forma prevista na convenção do condomínio. Esta
convenção deverá estipular: a) O prazo para expedição do edital de
convocação. Se não houver referência a esse item, deverá ser observado o
prazo de 10 (dez) dias de antecedência entre a convocação e a realização
da assembleia; b) O quorum (quantidade mínima de condôminos
presentes) para a primeira e segunda convocações; c) Quanto ao intervalo
de tempo entre a primeira e a segunda convocações. Não havendo
menção a esse item, é considerado 30 trinta minutos entre as duas
convocações.
A Assembleia Geral poderá ser convocada: a) Pelo síndico; b) Pelo
subsíndico, em caso de renúncia ou afastamento do síndico; c) Por 1/4
(um quarto) da totalidade dos condôminos ou percentual estipulado na
convenção. A convocação deverá ser clara quanto à hora e ao local da
realização da assembleia. O edital deverá ser entregue protocolado ou
através de cartas registradas, mantendo o síndico os comprovantes ou os
protocolos em seu poder (arquivo). Algumas convenções determinam
ainda a publicação em jornal de grande circulação.
Nula é a Assembleia Geral de condôminos, quando para ela não houve
convocação regular dos mesmos, não tendo sido observada a Lei nº
4.591/64. A Assembleia Geral Ordinária será realizada uma vez por ano,
geralmente baseada na data de instalação do condomínio, para: a)
Aprovar as contas do exercício findo; b) Aprovar o orçamento para o
próximo exercício; c) Eleger o síndico, subsíndico, Conselho Consultivo e
Conselho Fiscal; d) Tratar de outros assuntos de interesse geral dos
condôminos. As Assembleias Gerais Extraordinárias serão realizadas
sempre que a ocasião a exigir.
Assuntos de interesses do condomínio, não previstos nas assembleias
ordinárias, deverão ser tratados nas extraordinárias, na ordem do dia,
descritos de maneira clara e específica. Conforme salienta Marco Aurélio
Bezerra de Melo (Novo Código Civil Anotado, Direito das Coisas, Vol. V.,
Ed. Lúmen Júris, 2ª Ed.), em razão do baixo interesse de condôminos em
participar das assembleias, deve-se evitar a expressão vaga e imprecisa
“Assuntos Gerais”, pois os condôminos devem saber antecipadamente

2. quais os temas versados na assembleia, até mesmo para que decidam
sobre seu comparecimento.
A legislação determina como condição necessária para validar as
deliberações das assembleias, os diversos quoruns fixados pela convenção
do condomínio para cada tipo de assunto. A exigência pode ser no tocante
ao número mínimo de votos, ao número de presentes necessários, ou ao
quorum necessário para instalar a assembleia em primeira ou segunda
chamada.
Basicamente os quoruns para as deliberações podem ser:
. MAIORIA SIMPLES – é quando o número de votos de condôminos ou
frações ideais representam mais de 50% dos presentes na assembléia.
. MAIORIA ABSOLUTA – É quando a votação alcança 50% da totalidade dos
condôminos; diferente da maioria simples que trata dos presentes.
. UNANIMIDADE – Representa 100% das frações ideais, e pode dizer
respeito aos presentes em assembleia ou referir-se à totalidade dos
condôminos, conforme dispuser a convenção.
. QUORUM FRACIONÁRIO OU PERCENTUAL – os mais frequentes são ¼
(um quarto) 2/3 (dois terços), e são determinados na convenção,
referindo-se a presentes ou à totalidade do condomínio. É importante
observar os quoruns necessários para realização de obras, sobre os quais
falaremos quando tratarmos do assunto “obras no condomínio”.
Havendo necessidade de deliberações de matérias de competência, é
permitida a realização simultânea de Assembleia Geral Ordinária e
Assembleia Geral Extraordinária.
Muitas vezes, a matéria a ser tratada na Assembleia Geral é objeto de
extensa análise, e nem sempre é possível a decisão no mesmo dia, pois
depende de informações não disponíveis no momento da realização da
mesma. Assim, é licito manter a assembleia em sessão permanente, desde
que os presentes assim o deliberem.
Ficam os presentes automaticamente convocados e devem comparecer
para a nova sessão, sendo interessante um novo comunicado, convocando
aqueles que estiveram ausentes à reunião suspensa. Geralmente, esse

3. artifício também é utilizado para a obtenção de uma maior presença, ou
para assembleias que exigem quorum privilegiado, por exemplo, alteração
da convenção do condomínio.
Há, entretanto, necessidade de estabelecer-se a data de encerramento da
mesma. Na impossibilidade de efetuar-se no próprio dia, emite-se um
comunicado individualmente para todos os condôminos, fixando a data e
a hora do término da assembleia.
Como o assunto é de vital importância, pois registra a vida no condomínio,
voltaremos ao assunto no próximo artigo, com novos detalhes.
José Roberto dos Santos Júnior