עמדת המטה לתכנון אחראי, פרויקט הדיור הלאומי

1. ‫1‬
‫14.44.14‬
‫לכבוד‬
‫__________‬
‫שר/ה ה____________‬
‫עמדת המטה לתכנון אחראי ביחס להמלצות צוות 90 הימים למתווה "פרויקט לאומי לדיור"‬
‫לקראת ישיבת קבינט הדיור ב- 18.88.18‬
‫המטה הסביבתי-חברתי לתכנון אחראי תומך במציאת פתרונות למצוקת הדיור בישראל, בהם יצירת מנגנונים‬
‫של דיור בהשכרה.‬
‫עם זאת, "פרויקט הדיור הלאומי", כפי שהוא מוצג בהמלצות "צוות 90 הימים", איננו נותן פתרון מספק‬
‫למצוקת הדיור ולמימוש הזכות לדיור של מרבית האוכלוסייה במדינה. לצד זאת, יש בו סכנה להחליש ערים‬
‫בישראל, ולפגוע שלא לצורך בשטחים הפתוחים של כולנו ובעקרונות דמוקרטיים.‬
‫אישור התכנית במתכונתה הנוכחית פירושו פגיעה קשה במערכת התכנון ובמערך ה איזונים והבלמים באופן‬
‫קבלת ההחלטות התכנוניות בישראל. פגיעה זו עלולה להביא לתכנון לקוי ולפגיעה קשה בתפקוד היישובים‬
‫העירוניים ובסביבה. הן הציבור והן מוסדות התכנון עצמם ימודרו מיכולת להגיב לפיתוח המוצע ולמנוע פגיעה‬
‫עתידית.‬
‫אנו מצטרפים לקריאתם של מוסדות השלטון המקומי כולם ומבקשים מהוועדה לבחון מחדש את‬
‫ההחלטות המובאות בפניה, לשמוע את כלל הגופים המושפעים מהצעדים המוצעים וקוראים לשרי קבינט‬
‫הדיור שלא לאשר את פרויקט הלאומי להשכרה במתכונתו הנוכחית, עד שלא יוכנסו לתכנית מכלול‬
‫ההיבטים הבאים:‬
‫8. יש לפתח ולחזק את היישובים העירוניים הקיימים ולהמנע מפיתוח במקומות שלא יועדו לבינוי,‬
‫בתכניות המתאר המחוזיות התקפות כל זאת, תוך התבססות על מערכות הסעת המונים ועל מערכות‬
‫קיימות של מוסדות ציבור ותשתיות. כך תובטח איכות חיים עירונית גבוהה, ובמקביל יישמרו השטחים‬
‫הפתוחים, לטובת הדור הנוכחי ועבור הדורות הבאים. בפיתוח במסגרת הפרויקט הלאומי לדיור לא ניתן‬
‫להתייחס לדיור בלבד אלא נדרש תכנון כולל, המתייחס לא רק למגורים, אלא מבטיח יצירת מרחבי מחייה‬
‫לכל קבוצות האוכלוסיה הכולל תעסוקה, מסחר ושטחי ציבור, הנתמכים כולם ע"י תשתיות תחבורה‬
‫ציבורית.‬
‫מקבצי דיור פרבריים בשולי הערים מחייבים פיתוח שעלותו למדינה גבוהה בעשרות אחוזים בהשוואה‬
‫לפיתוח במגרשים פנויים בתוך השטח העירוני הקיים. פיתוח תשתיות בהיקף נרחב עלול לבוא על חשבון‬
‫המאמצים לחיזוק הערים הקיימות ולעיבוין. פיתוח על חשבון שטחים פתוחים כמו קרקעות חקלאיות‬
‫ושטחי נופש מטרופוליניים עלול להוביל למצב בו במרכז הארץ ייווצר מחסור חמור בריאות ירוקות ו איכות‬
‫החיים תיפגע. בנוסף, בניי ת מקבצי דיור המנותקים מהמרקם העירוני הקיים וממוקדי תעסוקה מתאימה‬
‫רק לבעלי אמצעים, שכן היא מחייבת שימוש ברכב פרטי.‬
‫החברה להגנת הטבע | אזרחים למען הסביבה בגליל | במקום | גרינפיס ישראל | האגודה לזכויות האזרח | האגודה לצדק חלוקתי |‬
‫אדם טבע ודין | הקשת הדמוקרטית המזרחית | התנועה לאיכות השלטון | התנועה לחיים בכבוד | הקליניקה לצדק סביבתי,‬
‫אוניברסיטת ת"א | חיים וסביבה | ידיד | ידידי כדור הארץ המזה"ת | ירושלים בת קיימא | ישראל בשביל אופניים | מגמה ירוקה |‬
‫המועצה לשימור אתרים | מטה הגולשים ישראל | מכון דש"א | מרכז השל | עמ"י | האגודה לצדק סביבתי בישראל | שקיפות בינ"ל-‬
‫ישראל (שבי"ל) | שתיל | תחבורה היום ומחר | מטה המאבק נגד רפורמת הקרקעות‬
‫ליצירת קשר: עומר כהן, שתיל – 6395435-250, ‪ ,omerc@shatil.nif.org.il‬פקס: 6735149-02‬

2. ‫2‬
‫2. תכנון המתחמים לפרויקט הלאומי לדיור צריך להיעשות במערכת התכנון הקיימת ובכפוף לתכניות‬
‫המתאר הארציות והמחוזיות המאושרות - אנו מתנגדים בתוקף להצעה להקים מערכת תכנון נוספת‬
‫עבור ה"מתחמים לדיור לאומי", אשר תהיה בעלת סמכויות חסרות תקדים. מוסד התכנון הארצי המוצע‬
‫ייהנה מיכולת כמעט בלתי מוגבלת לאישור תכניות למגורים, תוך פגיעה ביכולתו של הציבור להשמיע את‬
‫דברו באשר לתכניות המקודמות על ידו ולהשפיע על החלטותיו. זאת משום שהרכבו של מוסד התכנון‬
‫המוצע מוטה פיתוח לטובת פיתוח מגורים, וכן משום שאין אפשרות לערור על החלטותיו אפילו בפני‬
‫המועצה הארצית לתכנון ולבנייה.‬
‫בנוסף, יוסמך הגוף לבצע את רישוי הבניי ה ולכפות על רשויות מקומיות מתחמי דיור חדשים ולהוציא‬
‫ליזמים היתרי בנייה בעצמו, במקרים שבהם תסרב הרשות המקומית לשתף פעולה עם יוזמת חברת‬
‫"דירה להשכיר" הממשלתית. זאת בסתירה בוטה למטרות המוצהרות של תיקון 194 לחוק התכנון‬
‫והבנייה, שאותו הגישה הממשלה לאישור הכנסת, ואשר בלבו הרחבת סמכויותיהן של הוועדות המקומיות.‬
‫מוסד התכנון הארצי המוצע הוא למעשה מערכת תכנון שלישית, בנוסף לווד”לים שאושרו בכנסת בקיץ‬
‫4491, העוקפת את מערכת התכנון הרגילה ומגבירה את הבירוקרטיה. במקום להקים עוד ועוד מוסדות‬
‫והליכי תכנון חדשים, יש להוסיף משאבים לגופים הקיימים ולייעל את עבודתם. תכנון כולל הוא אמצעי‬
‫הכרחי להבטחת ניהול יעיל של משאב הקרקע ושמירת איכות החיים בישראל.‬
‫המתווה המוצע של עקיפת השלטון המקומי יזיק ליישובים הקיימים בטווח הבינוני והרחוק. כך, כל רשות‬
‫מקומית נזקקת לשיעור מסוים של שטחי משרדים ומסחר, שמספקים הכנסות גבוהות מארנונה שמפצות‬
‫על העובדה ששיעורי הארנונה למגורים אינם מכסים את ההוצאות שהרשות המקומית מוציאה על‬
‫תושביה. תוספת מספר רב של יחידות דיור במסגרת הפרויקט הלאומי לדיור, בלי תוספת מקבילה של‬
‫שטחים למסחר ולמשרדים, עלולה לפגוע באיתנות הכלכלית של הרשויות המקומיות, שתתבטא בצמצום‬
‫השירותים שהן מספקות לתושביהן, ובסופו של יום עלולה אף להביא לקריסתן.‬
‫אין הצדקה לחרוג מתכניות המתאר המחוזיות והארציות - במחוז המרכז קיים מלאי מתוכנן של 999,941‬
‫יחידות דיור עד שנת 9191 לפי תכנית המתאר המחוזית המאושרת, כך שאין סיבה לחרוג ממנה.1 יש‬
‫לבחון את שיעור התוספת הנדרשת לתכנון דיור להשכרה, בהתייחס למלאי התכנון הקיים ובהתאם‬
‫להחלטת ממשלה 491 (דר/1) ממאי 1491.‬
‫2‬
‫1. יש לשים דגש על הסרת חסמים אשר יאפשרו בניית יחידות דיור רבות שקידומן מתעכב, ובכלל זה‬
‫פתרונות תחבורתיים ותשתיתיים, וכן קידום מתן היתרי בנייה לאלפי יחידות דיור שאושרו בתכניות‬
‫מפורטות תקפות, באמצעות חיזוק כו ח האדם המקצועי בוועדות המקומיות, בייחוד ברשויות חלשות.‬
‫בנוסף יש לנקוט באמצעים פיסקליים מגוונים כקנסות ומיסים נגד יזמי נדל"ן שאינם מוציאים לפועל את‬
‫התכניות המאושרות ואינם בונים בקרקעות שבידיהם בטווח הזמן הקצר. תכנית הדיור הלאומית אינה‬
‫כוללת את העתודות העצומות הקיימות בתכניות מתאר המקודמות במערכת התכנון כיום, המונות מאות‬
‫אלפי יחידות דיור, ואינה כוללת את התכניות ביוזמת המדינה (משרד השיכון ורשות מקרקעי ישראל) וכן‬
‫את העתודות בשטחי מחנות צה"ל במרכז הארץ המיועדים לפינוי לנגב, אשר אף הם נאמדים בעשרות‬
‫אלפי יחידות דיור.‬
‫1‬
‫2‬
‫ע" פ ניתוח לשכת התכנון המחוזית מחוז מרכז שהוצג במסגרת דו"ח ד1 של עדכון תמ"א 31.‬
‫ראו דו"ח "צעדים להגדלת היצע הדיור בטווח הקרוב ללא פגיעה באיכות החיים והסביבה – דו"ח עתודות יחידות דיור‬
‫מוסכמות", אשר נכתוב עבור המטה לתכנון אחראי והחברה להגנת הטבע, פברואר 1491.‬
‫החברה להגנת הטבע | אזרחים למען הסביבה בגליל | במקום | גרינפיס ישראל | האגודה לזכויות האזרח | האגודה לצדק חלוקתי |‬
‫אדם טבע ודין | הקשת הדמוקרטית המזרחית | התנועה לאיכות השלטון | התנועה לחיים בכבוד | הקליניקה לצדק סביבתי,‬
‫אוניברסיטת ת"א | חיים וסביבה | ידיד | ידידי כדור הארץ המזה"ת | ירושלים בת קיימא | ישראל בשביל אופניים | מגמה ירוקה |‬
‫המועצה לשימור אתרים | מטה הגולשים ישראל | מכון דש"א | מרכז השל | עמ"י | האגודה לצדק סביבתי בישראל | שקיפות בינ"ל-‬
‫ישראל (שבי"ל) | שתיל | תחבורה היום ומחר | מטה המאבק נגד רפורמת הקרקעות‬
‫ליצירת קשר: עומר כהן, שתיל – 6395435-250, ‪ ,omerc@shatil.nif.org.il‬פקס: 6735149-02‬

3. ‫3‬
‫בהמשך לאמור לעיל, במסגרת הפעילות הממשלתית לתוספת הבניה להשכרה יש לדאוג למתן מענה‬
‫ממשי למצוקת הדיור באמצעים הבאים :‬
‫4. יש לקבוע תמהיל בו לפחות רבע מהדירות יהיו דיור בר השגה, במחיר ההולם את הכנסת הזכאים‬
‫(לא הנחה כוללת ממחיר השוק), לרבות הקצאת לפחות %98 מהדירות לזכאי דיור ציבורי.‬
‫המלצות "צוות 90 הימים" אינן כוללת דיור ציבורי ודיור בר-השגה. לאחר פרסום המלצות צוות 90 הימים‬
‫פורסם בתקשורת כי רבע מהדירות בפרויקט יושכרו בהנחה של %91 ממחיר השוק. דיור בר השגה אינו‬
‫יכול להתבטא בשיעור קבוע של הנחה ממחיר השוק. תחת זאת, המחיר צריך להיות מותאם להכנסה של‬
‫אוכלוסיית היעד. כך, אם דמי השכירות במחיר השוק יהיו 999,3 ₪ לדירת 994 מ"ר, הנחה של %91‬
‫משמעה שהדירה תושכר ב-999,1 ₪ לחודש. אם נתייחס לסטנדרט המקובל לפיו דיור בר השגה מחייב‬
‫הוצאה של לא יותר מ-%91 מהכנסתו הפנויה של משק הבית לדיור, המשמעות היא שרק משק בית עם‬
‫הכנסה פנויה של מעל 999,14 ₪ יוכל ליהנות מהדירות שיוצעו בשכירות מופחתת במסגרת הפרויקט‬
‫הלאומי לדיור, כלומר – משקי בית מהעשירונים העליונים בלבד. לכן יש לקבוע כי דיור בר השגה יהיה‬
‫בהתאם להכנסת של קבוצת הזכאים. לשיפור התמהיל יש לקבוע כי בפרויקטים תינתן עדיפות למי‬
‫שממתין לדיור ציבורי ומקבל סיוע בשכר דירה, ולזכאים אחרים לסיוע בשכר דירה, על מנת שיוכלו לממש‬
‫את הסיוע בפרויקט להשכרה יציבה וארוכת טווח, במקום להסתמך על בעלי דירות פרטיים. יש לקבוע‬
‫הוראות להנגשת י חידות הדיור או רובן לסוגים שונים של מוגבלות פיזית ולשלב בתכנית יחידות דיור‬
‫המתאימות לשמש דיור בקהילה לאנשים עם מוגבלות נפשית.‬
‫5. יש לבחון חלופות שונות להקמת הפרויקטים, באופן שיבטיחו לא רק תשואה ליזם אלא גם תמורה‬
‫חברתית מקסימלית לציבור. הרעיון המרכזי של התכנית היה כי הפרויקט ייבנה בשיטה חדשה, בה‬
‫הקרקע מועברת ללא תמורה לגופים פרטיים ( תוך עידוד גופים מוסדיים), אשר יקבלו זיכיון לבנות פרויקט‬
‫להשכרה ולהשכיר את הדירות לאורך שנים ממושכות. בסיום התקופה, על פי הרעיון המקורי, יועברו‬
‫הדירות למדינה או שהזיכיון יוארך. שיטה זו (‪ )BOT‬מאפשרת להקים את הפרויקט ללא מרכיב הקרקע,‬
‫המהווה כרבע מעלותה של דירה חדשה בישראל. היא גם מאפשרת למדינה לקבל תמורה משמעותית –‬
‫מאגר של דיור להשכרה, חלקו מוזל, לשנים רבות, כאשר הבעלות בקרקע נותרת ציבורית.‬
‫אלא שמהמלצות הצוות עולה כי רעיון זה נזנח לחלוטין ונבחרה שיטה של מכרז קרקע רגיל, שבו היזם‬
‫רוכש את הקרקע הציבורית בתמורה לבנייה ולהפעלת הפרויקט לתקופה של 91 שנה, שלאחריה הדירות‬
‫יימכרו למרבה במחיר. המשמעות היא שהתוצר שהציבור יקבל הוא קצר מועד ולאחר מכן הפרויקטים‬
‫הללו יאבדו את ייעודם כפרויקטים להשכרה ארוכת טווח. מהמלצות צוות 90 הימים לא ברור מדוע חלופת‬
‫ה-‪ BOT‬ירדה מן הפרק, ומדוע נבחרה החלופה של מכרז קרקע. כמו כן, לא נראה שנבחנו חלופות נוספת,‬
‫למשל הקמת חלק מהפרויקטים בשיטת מכרז, וחלק באמצעות מתן זיכיון להקמה ותפעול לתאגיד‬
‫ממשלתי ללא מטרת רווח, או לגופים פרטיים ללא מטרות רווח, באופן שיאפשר להגדיל משמעותית את‬
‫מאגר יחידות הדיור המיועדות לדיור בר השגה ולדיור ציבורי. כמו כן יש לבחון חלופות לפרויקטים בהם‬
‫שילוב בין דירות למכירה לדירות להשכרה, דבר שיכול להגדיל משמעותית את מספר יחידות הדיור‬
‫המיועדות לדיור בר השגה ולדיור ציבורי בלי לפגוע בכדאיות הכלכלית.‬
‫6. יש לקבוע כי חלק מהפרויקטים יוקמו ביישובים של האוכלוסייה הערבית ובערים מעורבות, על מנת‬
‫לתת מענה למצוקת הדיור המחריפה ביישובים ערביים, ועל מנת לאפשר לאוכלוסייה הערבית לקחת חלק‬
‫בפרויקט. יש להתאים את הפרויקטים לצרכים של האוכלוסייה, ולקבוע תנאים ענייניים ושוויוניים להקצאת‬
‫הדירות. כמו כן, יש להימנע מתנאים או קריטריונים שדוחקים את התושבים הערבים, כמו התניית‬
‫האפשרות לשכור דירה בביצוע שירות צבאי, שירות בצבא קבע או שירות מילואים.‬
‫בכבוד רב,‬
‫ארגוני המטה החברתי-סביבתי לתכנון אחראי‬
‫החברה להגנת הטבע | אזרחים למען הסביבה בגליל | במקום | גרינפיס ישראל | האגודה לזכויות האזרח | האגודה לצדק חלוקתי |‬
‫אדם טבע ודין | הקשת הדמוקרטית המזרחית | התנועה לאיכות השלטון | התנועה לחיים בכבוד | הקליניקה לצדק סביבתי,‬
‫אוניברסיטת ת"א | חיים וסביבה | ידיד | ידידי כדור הארץ המזה"ת | ירושלים בת קיימא | ישראל בשביל אופניים | מגמה ירוקה |‬
‫המועצה לשימור אתרים | מטה הגולשים ישראל | מכון דש"א | מרכז השל | עמ"י | האגודה לצדק סביבתי בישראל | שקיפות בינ"ל-‬
‫ישראל (שבי"ל) | שתיל | תחבורה היום ומחר | מטה המאבק נגד רפורמת הקרקעות‬
‫ליצירת קשר: עומר כהן, שתיל – 6395435-250, ‪ ,omerc@shatil.nif.org.il‬פקס: 6735149-02‬