台北商業大學黃耀輝教授

1. 房產稅仍須改革
黃耀輝
國立台北商業大學
財政稅務系教授
中華民國105年6月7日
1

2. 台灣房價2009~2014飆漲的原因
一、近因: 資金行情
• 2008年金融海嘯，全球貨幣寬鬆，利率太低
• 遺贈稅2009/1降至10%，免稅額增至1200萬元
二、遠因：房產稅制不健全
• 持有稅太低 → 囤房囤地
• 交易利得稅(土增稅和房屋交易所得稅)太低
→ 短進短出
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3. 一、不動產持有稅有效稅率太低
• 房屋稅、地價稅 vs. 牌照稅
103年 文山區 市價 3千萬房地產，
房屋稅 約6.5千元
地價稅 約3.1千元；
合計 低於1萬元；
• 實質稅率(稅額/市價）< 萬分之4
• 低於牌照稅（1801cc-2400cc）：1.12萬元
3

4. 房產稅與牌照稅稅收比較 單位：億元
4
95年 547 765 525 525
96年 590 747 539 533
97年 591 570 553 533
98年 591 533 563 530
99年 630 733 582 541
100年 634 786 595 554
101年 627 811 618 565
102年 708 1,033 630 578
年(月)別 地價稅
土 地
增值稅
房屋稅
使 用
牌照稅

5. 房產持有稅比全球低
• 加拿大 溫哥華西區的 house
市價約200萬加幣，
財產稅約2.7萬加幣
實質稅率約1.35％
• 美國 Kansas州Kansas City
約30萬美元房子，
財產稅約4千美元，
實質稅率約1.33％
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6. 持有稅(房屋稅、地價稅）
稅基嚴重脫離市價
• 文山區某房屋（15坪土地，66坪房屋)
• 102年度
(土地公告地價+房屋評定現值)/市價
＝( 153萬元 + 54萬元 )/3千萬元
＝ 6.9%
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7. 土地公告現值/公告地價-文山區上筆房產為例
年期
公告現值
(元/平方公尺)
公告地價
(元/平方公尺)
105年01月 179,000（＋5.3％） 50,100（＋29.8％）
104年01月 170,000（＋9％） --
103年01月 156,000（＋13％） --
102年01月 138,000（＋10.4％） 38,600（＋5.8％）
101年01月 125,000（＋11.6％） --
100年01月 112,000（＋13.6％） --
099年01月 98,600（＋1.8％） 36,500（＋6.1％）
098年01月 96,900（＋2.6％） --
097年01月 94,400（＋7％） --
096年01月 88,200（＋3.2％） 34,400（＋15.1％）
095年01月 85,500（＋6.2％） --
094年01月 80,500（＋7.6％） --
093年01月 74,800（─3.9％） 29,900(+4.2%)
089年07月 77,800 28,700 7

8. 北市率先實施豪宅稅：房產持有稅
持有成本仍低
帝寶:總市價3.36億元，土地36坪，房屋168坪
100年 102年(豪宅稅實施後） 調幅
房屋課稅現值 621萬 2315萬 3.8倍
土地公告地價 1150萬 1865萬 1.62倍
稅基合計 1771萬 4180萬 2.36倍
稅基/市價 5.2% 12.4%
房屋稅（1.2%） 7.5萬 27.8萬
地價稅(0.2%) 2.4萬 3.9萬
總稅額 9.9萬 31.7萬 2.2倍
實質稅率(稅額/市價） 萬分之2.9 萬分之9.4 3.2倍
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9. 短進短出之交易利得稅更低
99/8月 0.96億元買一品苑豪宅，99/10約2.5億元賣
出；獲利1.54億元；稅前報酬率160%!
僅繳房屋交易之所得稅92萬元，土增稅為0，
實質稅率僅0.6%→漲價(暴利）全部歸私！
土增稅 房屋交易所得稅 合計應納稅額
金額 與以市價計
算之差異
金額 與以市價計
算之差異
金額 與以市價計算之差異
市價 ? 2089萬 2089萬+?
公告現
值及評
定現值
0 -?萬 92萬 -1997萬 92萬 -1997萬+?
9

10. 囤地囤房現象嚴重：
102年持有3棟以上者有66萬人
• (103/5已增至71萬戶，將近10%）
10
72.46%
18.60%
5.32%
1.83%
0.77%
8.94%
1棟
2棟
3棟
4棟
5棟
6棟
7棟
8棟
9棟
10棟以上
個人持有3棟以上房屋之人數約有66.2萬
餘人

11. 奢侈稅(特銷稅)繳納戶與非繳納戶
建物持有價值與所得比較

12. 非特銷稅繳納戶與特銷稅納稅戶財富、
所得差距 ( 財富差距懸殊，超過所得
差距倍數)

13. 六都地區房市價格趨勢圖
資料來源： 內政部不動產資訊平台。
0
10
20
30
40
50
60
台北市
新北市
桃園
台中市
台南市
高雄市
遺產稅調降
課徵特銷稅
13

14. 台灣地區房市交易量趨勢圖
14

15. 政策意涵
• 房產稅不合理偏低，是貧富差距擴大的最主
要原因
• 房市短期交易造成財富集中的程度（倍數）
遠比所得差距更大；
• 特銷稅確實發揮「量能課稅」精神，對房價
飆漲產生煞車效果。
• 房產稅既是地方最主要收入，地方政府責無
旁貸
15

16. 二、房產稅制改革
• 非自住房屋課徵囤房稅: 提高稅率
• 房屋稅稅基反映市價：要求各地方政府調
高都會區高價住宅的地段率、標準單價，
調降使用年限。
• 利用時價登錄資料，實施房地合一「實價
課稅」，但土地漲價總額可扣抵
• 地價稅仍應持續調高稅基之頻率（2年1
次）及比例（以15年接近市價之40％為目
標）
• 公告現值應逐漸調高接近
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17. 三、囤房稅
103年6月4日修正公布房屋稅條例第5條，修正重點：
• 增訂住家用房屋屬供公益出租人出租使用之稅率為1.2％
（同自住房屋）；
非自住之住家用稅率由1.2％~2％提高為1.5％~3.6％ (＝
「囤房稅」 )
地方政府並得視所有權人持有房屋戶數訂定差別稅率。
• 供私人醫院、診所或自由職業事務所使用房屋，稅率由
1.5％~2.5％提高為3％~5％，與營業用房屋之稅率相同。
• 授權財政部訂定自住及公益出租人出租使用房屋之認定標
準。
自用之定義：個人所有之住家用房屋同時符合下列情形屬
供自住使用：
• 1、房屋無出租使用。
• 2、供本人、配偶或直系親屬實際居住使用(難以查核）。
• 3、本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內。(過於寬
鬆） 17

18. 台北市最積極
• 台北市對房屋稅的徵收率：
持有非自用住宅全額累進
持有4至5戶者：第4戶起課2.4％，
持有6戶以上者：第4戶起全部課3.6％
─8萬餘戶受影響，約2%納稅人房屋稅負增加
• 其他地方政府對非自住最高只課1.5%（議會反
對）
→減弱台北市的囤房稅效果
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19. 四、房屋稅稅基需要調整
• 房屋構造標準單價，從70年起未調整；且
財政部僅准新房屋適用新的構造標準單價
• 財政部原來限制地方政府只能對新房屋調
整標準單價，後來已放寬追溯適用
• 台北市部分都更或新建房屋因同時調高核
定單價、地段率而使房屋稅稅負驟增，但
相對於市價比例仍低
• 台北市對建商持有之戶數及年限放寬標準
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20. 五、地價稅稅基調整也有必要調整！
• 房價飆漲最主要原因仍在於土地因素
• 目前公告地價/市價比例仍低於20％。
• 應調高土地之公告地價
• 調整公告地價之頻率（2年1次→每年1次）
及比例（以15年接近市價之40％為目標）
20

21. 六、房產交易利得稅：實價課稅
• 實價登錄後，實際成交價格已可掌握
• 取得成本、費用：由納稅人舉證或稅捐機關推
計
• 長期持有優惠
• 自用重置優惠:自住定義應與持有稅脫勾!
• 分離課稅
• 不修憲：土增稅不動，地方政府保本，中央增
加所得稅收入

22. 課稅客體與適用範圍
(一) 個人及營利事業
自105年1月1日起交易房屋、房屋及其坐落基地或依
法得核發建造執照之土地（以下合稱房屋、土地），
符合下列情形之一者：
1.交易之房、地係於103年1月2日以後取得，且持有
期間在2年以內。
2.交易之房地係於105年1月1日以後取得。
3.個人於105年1月1日以後取得以設定地上權方式之
房屋使用權。
4.不包括農地及依農業發展條例申請興建之農舍。
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23. (一) 個人部分（所14 之4）
1. 稅基
─出價取得者：以（交易時之成交價額─原始取得成
本─因取得、改良及移轉而支付之費用）為所得額。
─繼承或受贈取得者：以（交易時之成交價額─繼承
或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按CPI調整
後之價值，與取得、改良及移轉之費用）為所得額。
─不得減除應納之土增稅，但得減除當次交易之土地
漲價總數額，並以減除後之餘額為稅基課稅。
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24. 2. 稅率
(1)中華民國境內居住之個人：
 持有房、地期間在1年以內者：45%。
 持有期間超過一年，未逾二年者：35%。
 持有期間超過二年，未逾十年者：20%。
 持有期間超過十年者：15%。
 因財政部公告之調職、非自願離職或其他非自
願性因素，交易持有期間在2年以下：20%。
 合建房屋：自土地取得之日起算2年內完成並銷
售者：20%。
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25.  符合規定之自住房屋、土地，所得超過400 萬元
部分，稅率為10%。
(2) 非居住者：
 持有期間在一年以內者： 45%。
 持有期間超過一年者：35%。
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26.  第4 條之5 第1 項第1 款（個人與其配偶及未成
年子女之自住房屋、土地）及前述有關期間之
規定，於繼承或受遺贈取得者，
4. 分離課稅，不併計綜合所得總額。
5. 虧損扣除
 個人房地交易損失，得自交易日以後3年內之房
、地交易所得減除之。（以交易日計，非課稅年
度）
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27. (二) 營利事業部分（所24 之5）
1. 稅基
 營利事業當年度之房、地交易所得額（指收入─
相關成本、費用或損失後之餘額，但土增稅不
得列為成本費用。）─土地漲價總數額＝營利事
業所得額課稅
 餘額為負數者，以零計算； 其交易所得額為負
者，得自營利事業所得額中減除，但不得減除
土地漲價總數額。
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28. 2. 稅率與課徵方式
 總機構在境內之營利事業：17%。
 總機構在中華民國境外之營利事業交易我國境
內之房地：
 持有期間在一年以內者：45%。
 持有期間超過一年者：35%。
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29. 四、減免
1.下列情形之一者減徵或免納所得稅：（所4 之5）
個人與配偶及未成年子女符合下列規定之自住房土
地其免稅所得額， 以不超過400 萬元為限：
1) 辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年
2) 交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。
3) 交易前6年內未曾適用本款規定。（6年一次）
1.
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30. 2. 符合農發條例第37 條及第38 條之1 規定
得申請不課徵土增稅之土地。
3. 被徵收或被徵收前先行協議價購之土地及
其土地改良物。
4. 尚未被徵收前移轉依都市計畫法指定之公
共設施保留地。
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31. 2年內重購退稅
(一) 個人出售自住房、地繳納之稅額，2年內重購
自住房、地者，得於重購完成移轉登記或房
屋使用權交易之次日起算5年內，申請按重購
價額占出售價額之比率，計算退還。（2年內
重購，先賣後買或先買後賣可抵稅）
（二）重購後5年內改作其他用途或再行移轉時，
應追繳原扣抵或退還稅額。（所14 之8）
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32. 房地合一稅效果
 仍偏保守
 房價逐漸走低，稅收有限
 難以支應社福和住宅政策
 持有稅稅基調高最關鍵！
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33. 調高公告現值
• 公告現值/市價比例平均只有60%
 內政部105年表示將檢討土增稅稅率：因公
告現值/一般正常交易價格平均接近90％
 一般正常交易價格約為市價之7成以下
 不但不應調降稅率，更應調高公告現值
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34. 地方財產稅＝受益者付費
• 財產稅是地方主要財源，「取之於地方，
用之於地方」；
• 許多地方政府在政治考量下，傾向依賴補
助款或統籌分配稅款 ＝ 租稅輸出，
亦即「轄區居民享受，轄外居民埋單」；
• 地方政府對稅基調整有絕對權力（憲法第
109、110條：省稅、縣稅為地方立法執行
事項；調整稅基也是地方政府權力）

35. 房產稅稅基合理化調整
• 建立地方政府調高財產稅稅基的誘因機
制：公告地價、公告現值、房屋評定現值
占市價比率，列為「財政努力」指標，作
為統籌分配稅款、補助款的獎懲標準
• 檢討不動產評價委員會和地價評議委員會
之組織與功能，引進估價制度

36. 多管齊下，多重效益
→提高投資客持有不動產之資金與租稅成
本，不動產投資報酬不再一枝獨秀
→投資客釋出房地產
→供過於求原形畢露!
→房地產價格降至合理水準＋政府稅收增
加（財政改善）
→增加社會福利財源（尤其長照），縮小
貧富差距