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公保地與容積移轉公聽會議題說明
- 2. 辦理緣起 1. 公設保留地長期未能有效取得，損害地主權益屢 遭抗議，監察院亦予以糾正。 2. 現行以容積移轉取得公設保留地作法，操作上引 發各種爭議： 捐地或代金？ 捐地換容積公平問題？ 容積接收地區環境承載力？ 不同容積移轉競合？
- 4. 公保地的爭議 大法官釋字第336號:公共設施保留地未設取得期限之 規定，與憲法並無牴觸。 大法官釋字第400號：有關機關亦應訂定期限籌措財 源逐年辦理或以他法補償。 監察院102內正0022：公共設施保留地長期未取得， 嚴重傷害憲法保障人民之生存權與財產權 ，內政部及 各級地方政府實有嚴重怠失。 針對公保地取得，歷年來內政部曾以多種「他法」試 圖解決，但成效如何呢？
- 5. 這些「他法補償」有效嗎？ 作法 法令 成效 提高保留地之徵收價 值 1973，訂頒「都市公共設施保留地地價 查估原則」，規定參照毗鄰非公設土地 之區段價估其地價。 並非真正取得 放寬無開闢計畫預定 地之臨時使用 1974，訂頒「都市計畫公共設施保留地 臨時建築使用辦法」 並非真正取得 減輕其稅負 1977，修正「平均地權條例」，針對公 保地訂定地價稅、土地增值稅之減徵、 免徵條文。 並非真正取得 容積移轉 訂頒「都市計畫容積移轉實施辦法」 (1999) 執行中，爭議頗多。 公共設施保留地多目 標使用 2003，訂頒「都市計畫公共設施用地多 目標使用方案」與「都市計畫公共設施 多目標使用辦法」(2003) 成效極為有限 公私有土地交換 2003，訂頒「都市計畫私有公共設施保 留地與公有非公用交換土地辦法」 成效極為有限 通盤檢討不必要公共 設施與整體開發 2014，內政部訂頒「都市計畫公共設施 保留地檢討變更作業原則」，並補助與 稽核各縣市政府執行 執行中，成效有待評估 5
- 6. 分析：容積移轉政策 縣市別 未取得公保 地面積 土地須徵購費（千 元） 容積移轉案 件數(件) 總移出容積 量(公頃) 取得公保地 面積（公頃) 新北市 3,048 1,206,388,959 1,630 303.36 144.55 桃園市 1,025 452,134,720 709 216.81 97.32 臺中市 4,639 842,122,251 504 133.37 93.27 高雄市 2,629 986,843,370 243 43.13 15.41 新竹市 313 206,379,979 132 24.51 8.37 臺北市 1,444 2,036,435,535 119 24.78 7.86 臺南市 3,792 337,107,914 114 29.45 18.47 苗栗縣 339 68,451,243 66 9.19 4.75 宜蘭縣 375 47,959,028 54 6.31 3.69 總計 25,762 7,170,604,109 3,764 806.76 401.29 全95-105年間容積移轉共3,764件，取得公保地面積401公頃，仍有 25,762公頃尚未取得。依此取得速度需超過700年才能取得。 並非每各縣市都能容積移轉：除六都與新竹市之外，其餘地方政府容積 移轉市場均不大或根本無市場。 6
- 7. 分析：公共設施用地專案檢討 通盤檢討進度緩慢：自104年推動至今，只有8個縣市向營 建署提出整體規劃構想，僅屏東縣通過。後續仍需經公展、 兩級都委會審查通過才能發佈實施。 不包含道路用地：此公共設施保留地專案通盤檢討，竟不 包最大宗的道路用地，其佔公保地三成左右。 解編後的可執行性有待考驗：除解編之外，主要希望透過 跨區整體開發方式，讓部分公保地變更為可發展分區、部 分回饋作為公設用地。唯跨區整體開發執行仍需受到地主 意願、市場需求等考驗。 既使解編，仍有一定數量的公共設施保留地（ex 既成道路），試問政府要如何取得？
- 8. 議題二 容積移轉移出與移入之規範 為達成政策目標，並兼顧都市環境外部性衝擊，針對「容 積移轉」順序、移出與移入基地條件，是否應訂定明確規 範？以及，此規範中央能否納入「都市計畫容積移轉實施 辦法」？
- 9. 不同容積移轉之大亂鬥！ 古蹟容移、都市計畫容積移轉、都市更新容移、水利地容移 均是中央訂定母法。 地方政府沒有拒絕、也沒有自行選定優先順序的權利。 容積市場有限，勢必造成不同容積移轉的大亂鬥！政策目標 能達成嗎？ 9 用途 法令規範 古蹟、歷史建 築保存 文化資產保存法§41 古蹟土地容積移轉辦法(1998) 大稻埕歷史風貌特定專用區容積移轉作業要點(2000) 取得公保地 都市計畫容積移轉實施辦法(1999) 都市計畫法§83-1（2002) 推動都市更新 都市更新條例§45 取得水利用地 水利法§82(2014) 保護老樹 臺中市實施都市計畫容積移轉審查許可條件及作業要點(2013)
- 10. 例如：對古蹟、歷史保存的衝擊！ 10 2000-2007年只有大稻埕與古蹟容移，2008年開始出現公保 地容移 目前法令同時允許古蹟、大稻埕、公保地多種類型容積移轉， 明顯存在市場競爭，導致古蹟、歷史接區風貌保存推動難以 為繼！ 28.31公頃 0.36公頃 7.67公頃 23.87公頃 0.17公頃 資料時間：89年-105年底各類型容積移轉接受基地移入容積量(單位：公頃)
- 11. 容積移轉許可規範難以落實 背景 依法務部105年6月30日法律字第10503504450號函釋： 「…法規命令再授權需有法律之明確依據;且在有法律明確 規定下，方得將應由法規命令規範之事項，授權由下級機 關以行政規則訂之。」 地制法28條：「涉及實體權利義務事項，應以自治條例規 定。」 是以地方政府為辦理容積移轉，既有都市計畫容積移轉許 可審查要點，均需改為自治條例。真實狀況將會是，移出、 接受基地規範會愈來愈寬鬆，地方都市計畫部門難以捍衛 必要都市環境品質。
- 13. 中央「容積移轉實施辦法」修正？ 容積移轉實施辦法預告修正 第四條 直轄市、縣(市)主管機關辦理容積移轉，應考量都市發展密度、發展總 量、公共設施劃設水準及發展優先次序。 第七之一條 接受基地應臨接已開闢供通行寬度達八公尺以上之計畫道路。但經 該管直轄市、縣(市）主管機關同意或提經該管都市設計審議委員會審議通過者， 不在此限。 第八條 接受基地之可移入容積，應依發展密度、發展總量、臨接計畫道路寬度 及周邊公共設施服務水準等條件予以調整，以不超過該接受基地基準容積之百分 之三十為原則。位於整體開發地區、實施都市更新地區、面臨永久性空地或其他 都市計畫指定地區範圍內之接受基地，其可移入 容積得酌予增加。但不得 超過 該接受基地基準容積之百分之四十。 可否強化中央「都市計畫容積移轉實施辦法」，針對容受總量、 移出與接受基地條件訂定明確基本規範（不是空洞原則）？ 目前修正方向，既有問題與亂象有解決嗎？
- 14. • 送出基地：基於完整取得與 開闢，應規範應以完整產權、 甚至是完整路段方式作為送 出基地規範 • 接受基地：為避免窄巷、地 小、高樓問題，應規範面前 道路寬度(8米以上）、最小 接受基地面積(超過1000M2)、 都市設計審議等規範。 台北市 新北市 桃園市 有保存價 值之建築 • 經主管機關指定之古蹟及登錄之歷史建築。 • 經縣市都市設計審議委員會認定有保存價值並經公告之建築。 公共設施 保留地 指定用地(綠地用地、廣場用 地、公園用地、道路用地)4種 用地 未開闢綠地、廣場、公園用地： • 面積須小於2公頃以下 • 需全部土地所有權人同意辦理 道路用地： • 未開闢都市計畫道路，申請範 圍應為完整路段，且二側均與 現有已開闢之計畫道路相連通。 • 已開闢都市計畫道路。 • 經市政府認定公告為消防通道 之未開闢計畫道路。 • 一、三款土地，需全部土地所 有權人同意辦理捐贈。 • 未開闢之道路用地， 應取得該送出基地地 號全部私有土地所有 權人辦理容積移轉之 同意(107年7月生效) • 私有公保地屬狹小巷 道消防救災列管範圍， 該土地地號得分次申 請容積移轉 • 公園、綠地、 廣場、兒童 遊樂場、體 育場、學校、 道路等7種 用地 • 屬配合中央 或本府興建 之重大設施 或計畫，所 需之公共設 施用地 例如：送出基地
- 15. 台北市 新北市 桃園市 接受 基地 區位 條件 • 除規範不得移入地區外， 另規定如下 • 公保地僅能移轉到捷運車 站半徑800M內，面臨8M 以上開闢計畫道路 • 位於500M內已開闢0.5公 頃以上公園綠地或廣場 僅規範不得移入地區 僅規範不得移入地區 臨接 道路 • 鄰接15M以上道路、或面 臨2條道路，而其中1條寬 度須達12M者 • 鄰接道路路寬及面寬>8M， 並聯通已開闢之8M以上道 路 •臨接10M以上之計畫道路，最 小 單 一 面 寬 >10M ， 可 移 入 30% •臨接8~10M已開闢之計畫道 路，須為完整道路，且二側 均與8M以上已開闢之計畫道 路相連通，臨接最小單一面 寬>10M，可移入15% 面積 • 應超過1,000平方公尺 • 應超過500平方公尺 • 應超過1,000平方公尺 審議 • 皆需都設審議 • 容移加容獎超過50%者需 審 •容移加容獎超過50%者需審 例如：接受基地
- 17. 17 發出容積的「乳酪」被拿走了！ 舊制+新制 年度 核准件數 取得公保地面積 移入容積量 公保地面積： 移入容積 97-106 143 9.29 30.5 1： 3.28 臺北市 發出市價654億元的容積，只取得公告現值250億元公保地 註：市價計算依據政治大學國泰房地產指數各年度第4季臺北市區位推案價格，不含實際銷售坪數。另價格扣除約1/4營建、管銷成本。 計畫區 接受基地 移出基地 接受基地市 值/公告現值 比例 件數 增加樓地板 面積(萬坪) 總市值(億 元) 取得土地面 積(萬坪) 公告現值 (億元) 林口 157 31.61 790 56.10 43.64 18.1 新莊 146 26.00 1,040 16.77 91.02 11.4 三重 131 16.22 730 10.41 57.08 12.8 蘆洲 97 8.86 310 4.26 28.37 10.9 板橋 91 12.47 624 6.99 84.17 7.4 新北市 發出市價5,922億元的容積，只取得公告現值575億元公保地
- 18. 18 問題出在計算公式？ 計畫算公式原意：等價值交換取得 都市計畫容積移轉實施辦法 第九條 接受基地移入之容積=送出基地之土地面積×（申請容積移 轉當期送出基地之公告土地現值／申請容積移轉當期接受 基地之公告土地現值）×接受基地之容積率 關鍵原因 每一宗土地公告現值/市價比值不相同，為求容積放大（獲 利放大）效果，建商會選擇移入市價/公告現值 比值較高地 區移入。 實質上，有明顯制度漏洞，根本不符等價值交換立法意旨。
- 20. 容積移轉實施辦法預告修正 第九條 接受基地移入送出基地之容積，應按申請容積移轉當期各該送出基地 及接受基地公告土地現值之比值計算，其計算公式如下：接受基地移 入之容積＝ 送出基地之土地面積ｘ（申請容積移轉當期送出基地之 公告土地現值 ／申請容積移轉當期接受基地之公告土地現值）ｘ接 受基地之容積率項送出基地。 （修正該條其它項） 面對公告現值/市價比值不一致造成嚴重制度缺陷， 營建署卻是不動如山，合理嗎？ 中央「容積移轉實施辦法」修正？