Se ha denunciado esta presentación.
Utilizamos tu perfil de LinkedIn y tus datos de actividad para personalizar los anuncios y mostrarte publicidad más relevante. Puedes cambiar tus preferencias de publicidad en cualquier momento.

Dinh+gia+chung+cu+moi

510 visualizaciones

Publicado el

Tài liệu này 10k mới có được. Ức chế nên up lên cho mọi người khỏi mất tiền.

Publicado en: Sector inmobiliario
  • Sé el primero en comentar

  • Sé el primero en recomendar esto

Dinh+gia+chung+cu+moi

  1. 1. Khóa luận tốt nghiệp – GVHD TS. Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Thị Thương Page i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là bài nghiên cứu của tôi, có sự hỗ trợ của giảng viên hướng dẫn. Các nội dung nghiên cứu và kết quả trong đề tài này là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất cứ công trình nào. TP.Hồ Chí Minh, ngày 14 tháng 4 năm 2014 Sinh viên NGUYỄN THỊ THƯƠNG
  2. 2. Khóa luận tốt nghiệp – GVHD TS. Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Thị Thương Page ii LỜI CẢM ƠN Em đã tiếp thu được rất nhiều kiến thức qua thời gian học tập tại trường đại học Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh, và đã được vận dụng vào thực tế qua giai đoạn thực tập tại công ty cổ phần dịch vụ bất động sản Sao Việt. Lời đầu tiên, em xin chân thành cảm ơn thầy cô khoa Kinh tế đã tận tâm giảng dạy, truyền đạt kiến thức và kỹ năng bổ ích cho lớp Kinh tế Thẩm định giá khóa 36 chúng em trong suốt thời gian vừa qua. Đặc biệt, em xin gửi lời cảm ơn đến sự hướng dẫn nhiệt tình và những lời động viên từ cô Nguyễn Quỳnh Hoa, nhờ có cô giúp đỡ, em đã hoàn thành được bài khóa luận này tốt nhất có thể. Trong quá trình thực tập, em nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình từ các anh chị trong công ty cổ phần dịch vụ bất động sản Sao Việt. Em xin bày tỏ lòng biết ơn đến Ban giám đốc công ty, và các anh chị trong phòng kinh doanh. Anh chị đã tạo rất nhiều cơ hội cho em tiếp xúc thị trường và vận dụng những kiến thức được học vào thực tế, đồng thời sẵn sàng cung cấp cho em những thông tin, số liệu cần thiết cho khóa luận. Em cũng xin dành lời cảm ơn sâu sắc đến gia đình, những người đã luôn quan tâm và tạo điều kiện tốt nhất để em hoàn thành khóa luận này. Kính chúc quý thầy cô, các anh chị và gia đình luôn dồi dào sức khỏe và hạnh phúc. Nguyễn Thị Thương
  3. 3. Khóa luận tốt nghiệp – GVHD TS. Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Thị Thương Page iii NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN ......................................................................................................................................... ......................................................................................................................................... ......................................................................................................................................... ......................................................................................................................................... ......................................................................................................................................... ......................................................................................................................................... ......................................................................................................................................... ......................................................................................................................................... ......................................................................................................................................... ......................................................................................................................................... ......................................................................................................................................... ......................................................................................................................................... NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN PHẢN BIỆN ......................................................................................................................................... ......................................................................................................................................... ......................................................................................................................................... ......................................................................................................................................... ......................................................................................................................................... ......................................................................................................................................... ......................................................................................................................................... ......................................................................................................................................... ......................................................................................................................................... ......................................................................................................................................... .........................................................................................................................................
  4. 4. Khóa luận tốt nghiệp – GVHD TS. Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Thị Thương Page iv NHẬN XÉT CỦA CƠ QUAN THỰC TẬP ......................................................................................................................................... ......................................................................................................................................... ......................................................................................................................................... ......................................................................................................................................... ......................................................................................................................................... ......................................................................................................................................... ......................................................................................................................................... ......................................................................................................................................... ......................................................................................................................................... ......................................................................................................................................... ......................................................................................................................................... ......................................................................................................................................... ......................................................................................................................................... ......................................................................................................................................... ......................................................................................................................................... ......................................................................................................................................... ......................................................................................................................................... .................................................................. TP.Hồ Chí Minh, ngày 14 tháng 4 năm 2014
  5. 5. Khóa luận tốt nghiệp – GVHD TS. Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Thị Thương Page v MỤC LỤC NỘI DUNG-------------------------------------------------------------------------------------1 PHẦN MỞ ĐẦU ------------------------------------------------------------------------------1 1.1. TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN--------------------------------------------3 1.1.1. Khái niệm bất động sản--------------------------------------------------------3 1.1.2. Đặc điểm của bất động sản----------------------------------------------------4 1.1.3. Phân loại bất động sản ---------------------------------------------------------5 1.1.4. Nhà ở thương mại và chung cư. ----------------------------------------------6 1.1.4.1. Khái niệm nhà ở thương mại:--------------------------------------------6 1.1.4.2. Khái niệm chung cư-------------------------------------------------------7 1.1.4.3. Chính sách giá đối với nhà ở thương mại ------------------------------8 1.1.4.4. Các yếu tố tác động đến giá nhà ở thương mại – căn hộ chung cư-8 1.2. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN-------------------------9 1.2.1. Khái niệm về định giá bất động sản------------------------------------------9 1.2.2. Mục đích của định giá giá trị bất động sản.------------------------------- 10 1.3. PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ HƯỞNG THỤ - MÔ HÌNH HEDONIC --- 10 1.3.1. Nền tảng lý thuyết mô hình định giá Hedonic---------------------------- 10 1.3.2. Mục đích của việc xây dựng mô hình Hedonic -------------------------- 11 1.3.3. Thực tế nghiên cứu áp dụng mô hình định giá Hedonic ---------------- 12 1.3.3.1. Các giả định của mô hình định giá Hedonic: ------------------------ 12 1.3.3.2. Dạng mô hình hedonic-------------------------------------------------- 13 1.3.3.3. Những vấn đề về mô hình Hedonic – mô hình giá hưởng thụ ---- 18 2.1. TỔNG QUAN KHU VỰC KHẢO SÁT – TP. HCM ------------------------ 21 2.1.1. Các thuộc tính về vị trí------------------------------------------------------- 21 2.1.2. Các thuộc tính cơ cấu -------------------------------------------------------- 21 2.1.3. Thuộc tính Khu vực lân cận------------------------------------------------- 22 2.2. QUY TRÌNH CHỌN MẪU VÀ THU THẬP DỮ LIỆU -------------------- 22 2.3. MÔ HÌNH HỒI QUY------------------------------------------------------------- 23 2.3.1. Xây dựng hàm hồi quy tuyến tính phản ánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà chung cư tại TP HCM -------------------------------------------------------- 23
  6. 6. Khóa luận tốt nghiệp – GVHD TS. Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Thị Thương Page vi  CÁC GIẢ ĐỊNH------------------------------------------------------------------- 24 2.3.2. Biến phụ thuộc---------------------------------------------------------------- 24 2.3.3. Biến độc lập ------------------------------------------------------------------- 25 2.3.4. Dấu kỳ vọng của biến độc lập ---------------------------------------------- 28 CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ------------------------------------------------ 29 3.1. THỐNG KÊ MÔ TẢ-------------------------------------------------------------- 29 3.2. KẾT QUẢ HỒI QUY------------------------------------------------------------- 30 3.3. CÁC KIỂM ĐỊNH TRONG MÔ HÌNH HỒI QUY -------------------------- 31 3.3.1. Kiểm định so sánh trung bình----------------------------------------------- 31 3.3.2. Kiểm định Wald -------------------------------------------------------------- 31 3.3.3. Kiểm định đa cộng tuyến hoàn hảo ---------------------------------------- 32 3.3.4. Kiểm định phương sai thay đổi--------------------------------------------- 32 3.3.5. Kiểm định tự tương quan---------------------------------------------------- 32 3.3.6. Kiểm định phân phối chuẩn của phần dư:--------------------------------- 33 3.4. PHÂN TÍCH Ý NGHĨA CỦA HỆ SỐ HỒI QUY ---------------------------- 33  KẾT LUẬN ------------------------------------------------------------------------ 35  NHỮNG MẶT HẠN CHẾ CỦA ĐỀ TÀI ------------------------------------- 35  KIẾN NGHỊ------------------------------------------------------------------------ 35 TÀI LIỆU THAM KHẢO------------------------------------------------------------------ 37 PHỤ LỤC---------------------------------------------------------------------------------------1
  7. 7. Khóa luận tốt nghiệp – GVHD TS. Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Thị Thương Page vii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT LN_DG: Logarit Nêpe đơn giá căn hộ chung cư CLXD: Chất lượng xây dựng căn hộ chung cư GOC: Vị trí căn hộ chung cư KC_TT: Khoảng cách từ căn hộ chung cư đến trung tâm thành phố TANG: Vị trí tầng căn hộ chung cư MT: Chất lượng môi trường căn hộ chung cư. DT_CH: Diện tích căn hộ chung cư VIEW: View nhìn từ căn hộ chung cư DANH MỤC BẢNG BIỂU ĐỒ THỊ Bảng 2.1: Tóm tắt thông tin dự án Bảng 2.2: Tổng hợp đánh giá các biến định tính Bảng 2.3: Dấu kỳ vọng của các biến độc lập Hình 3.1: Kiểm định phần dư Bảng 3.1: Thống kê mô tả biến Bảng 3.2: Ma trận hệ số tương quan Bảng 3.3: Tóm tắt kết quả hồi quy
  8. 8. Khóa luận tốt nghiệp – GVHD TS. Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Thị Thương Page 1 NỘI DUNG PHẦN MỞ ĐẦU  Tính cấp thiết của đề tài Nhà ở là nhu cầu thiết yếu trong đời sống của con người, “an cư” thì mới “lạc nghiệp”. Mỗi người đều có những nhu cầu khác nhau về nhà ở: học tập, làm việc và nghỉ ngơi. Trong những năm gần đây, do sự phát triển của thành phố, nhu cầu sống và làm việc ở trung tâm thành phố tăng cao. Tuy nhiên, nhu cầu đó có được thỏa mãn hay không lại bị tác động rất lớn bởi giá bán. Nhiều hộ gia đình hay cá nhân tại các thành phố, cụ thể là TP. HCM, chọn mua một căn hộ chung cư với giá cả phù hợp túi tiền và thuận tiện cho việc học tập, làm việc, thay cho việc chi trả quá nhiều tiền cho một căn nhà mặt phố ở trung tâm. Bắt kịp nhu cầu và tâm lý của người dân, các doanh nghiệp đầu tư, xây mới hàng loạt căn hộ chung cư. Tuy nhiên, hiện nay, việc định giá phần lớn các căn hộ chung cư xây dựng mới tại các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà vẫn còn mang tính chủ quan và áp đặt, cách thức chủ yếu dựa trên kinh nghiệm… Việc xây dựng và lựa chọn một mô hình định giá giúp các doanh nghiệp có thể đưa ra mức giá phù hợp, vừa đảm bảo mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận, vừa đảm bảo mức giá được thị trường chấp nhận là việc làm cấp thiết lúc này, góp phần ổn định và phát triển thị trường. Đồng thời mô hình này có thể ứng dụng cho công tác quản lý thị trường bất động qua chỉ số giá thu được từ mô hình.  Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là tìm hiểu mô hình Hedonic và ứng dụng nó cho thị trường căn hộ chung cư ở thành phố Hồ Chí Minh. Đề tài xác định các mục tiêu cụ thể sau: - Tìm hiểu các nhân tố ảnh hưởng đến giá chung cư qua mô hình Hedonic; - Đưa ra mô hình định giá căn hộ chung cư phù hợp cho thị trường TP. HCM;  Câu hỏi nghiên cứu: Để đạt được mục tiêu, đề tài cần trả lời những câu hỏi sau: - Những yếu ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư là gì? - Liệu có mô hình nào phù hợp để định giá căn hộ chung cư xây mới ở TP. HCM không?
  9. 9. Khóa luận tốt nghiệp – GVHD TS. Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Thị Thương Page 2  Phương pháp nghiên cứu Nguồn dữ liệu: Thu thập bảng giá căn hộ chung cư mới từ chủ đầu tư thông qua một số sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn TP.HCM Phạm vi: TP. HCM Phương pháp thực hiện: - Thu thập số liệu từ một số sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn thành phố. - Sử dụng phần mềm EVIEW 6.0 và phần mềm SPSS 16.0 để xác định mô hình Hedonic phù hợp cho thị trường TP. HCM.  Tóm tắt nội dung của đề tài Đề tài gồm các phần chính như sau: Phần mở đầu: Giới thiệu lý do chọn đề tài, mục tiêu nghiên cứu, câu hỏi nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu và tóm tắt nội dung đề tài. Chương 1: Trình bày cơ sở lý luận về bất động sản, cụ thể là căn hộ chung cư; cơ sở lý luận về định giá bất động sản và các phương pháp định giá. Chương 2: Đưa ra khung phân tích: quy trình chọn mẫu và thu thập số liệu, định nghĩa biến trong mô hình và đưa ra kỳ vọng về dấu cho các biến độc lập. Chương 3: Từ số liệu thu thập được tiến hành thống kê mô tả, chạy mô hình hồi quy và các kiểm định; phân tích các hệ số hồi quy và vận dụng choc hung cư cụ thể. Chương 4: Kết luận và kiến nghị, đồng thời đưa ra mặt hạn chế của đề tài. Tài liệu tham khảo.
  10. 10. Khóa luận tốt nghiệp – GVHD TS. Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Thị Thương Page 3 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN 1.1. TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1. Khái niệm bất động sản Theo Wikipedia (2013), bất động sản là một thuật ngữ pháp luật (ở một số nước như Liên hiệp Anh, Canada, Úc, Mỹ và Bahama) có ý nghĩa bao gồm đất đai và những gì dính liền vĩnh viễn với mảnh đất đó. Những thứ được xem là dính liền vĩnh viễn như là nhà cửa, ga ra, kiến trúc ở trên hoặc dầu khí, mỏ khoáng chất ở dưới mảnh đất đó. Những thứ có thể dỡ ra khỏi mảnh đất như nhà di động,lều, nhà tạm thì không được xem là bất động sản. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại. Hầu hết các nước đều coi bất động sản là đất đai và những tài sản có liên quan, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…). Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự. - Theo định nghĩa của Bloomberg, bất động sản là “một mảnh đất đai và tất cả các tài sản vật chất gắn liền với đất”. - Theo từ điển trực tuyến Oxford, bất động sản là “tài sản dưới dạng đất đai và công trình xây dựng”. - Theo tổ chức Economic Adventure, bất động sản là “đất đai bao gồm tất cả các tài nghiên thiên nhiên và công trình xây dựng vĩnh viễn gắn liền với đất”. - Theo tổ chức California Real Estate Brokerage, bất động sản là “đất đai và các cải thiện và các quyền sở hữu và sử dụng chúng”. - Theo Bộ Luật Dân sự số 33/2005/QH11 nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam, Điều 174 quy định: “Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: Đất đai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”. Vậy, “bất động sản” hiểu chung nhất đó là những tài sản không di dời được. Đó không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức của con người trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm đất đai, công trình xây dựng trên đất, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan tới đất đai hay
  11. 11. Khóa luận tốt nghiệp – GVHD TS. Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Thị Thương Page 4 gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ. 1.1.2. Đặc điểm của bất động sản Tính cá biệt và khan hiếm: Đặc điểm này của bất động sản xuất phát từ tính cá biệt và khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ... Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hóa bất động sản có tính cá biệt. Trong cùng một vùng khu vực nhỏ cũng rất khó tồn tại hai bất động sản hoàn toàn giống nhau, cho dù đó là hai bất động sản nằm liền kề nhau. Và dù có kiến trúc xây dựng và thiết kế giống nhau thì cũng sẽ tồn tại những yếu tố không tương đồng, ví dụ, trong một tòa cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo khác nhau do những yếu tố khách quan hay chủ quan nào đó... Ngoài ra, các nhà đầu tư, các kiến trúc sư còn rất quan tâm đến sự dị biệt của các bất động sản để tạo nên sự hấp dẫn đối với khách hàng và thỏa mãn sở thích cá nhân… Tính bền lâu: Đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, có thể xem như không thể hủy hoại. Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình trên đất sau khi xây dựng và sử dụng một thời gian thì sẽ được cải tạo, nâng cấp và có thể tồn tại khá lâu. Vì vậy, tính bền lâu của bất động sản là để chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng. Cần phân biệt tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý của bất động sản: - Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng bất động sản lại ngang bằng với lợi ích thu được từ bất động sản đó. - Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng. Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá bất động sản là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá bất động sản rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn.
  12. 12. Khóa luận tốt nghiệp – GVHD TS. Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Thị Thương Page 5 Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau: Bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một bất động sản này có thể bị tác động của bất động sản khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của bất động sản trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng bất động sản này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của bất động sản khác là hiện tượng khá phổ biến. Đất chỉ có quyền sử dụng: do pháp luật của nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt nam quy định đất là thuộc sở hữu chung toàn dân, do nhà nước quản lý và người dân chỉ có quyền sử dụng chứ không có quyền chiếm hữu. Do đó các giao dịch bất động sản chỉ là những giao dịch quyền lợi. Bất động sản có tính chất khá đặc biệt đó là khả năng chuyển hóa thánh tiền kém: do bất động sản là một tài sản có giá trị lớn, các giao dịch bất động sản thường cần nhiều thời gian nên cho dù có nắm giữ bất động sản trong tay thì khả năng chuyển nó thành tiền cũng cần nhiều thời gian và phụ thuộc nhiều vào thị trường. Các tính chất khác: + Tính thích ứng: Lợi ích của bất động sản được sinh ra trong quá trình sử dụng. bất động sản trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất- kinh doanh và các hoạt động khác. + Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Hàng hoá bất động sản đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng bất động sản rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, bất động sản đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng. + Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: hàng hoá bất động sản chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác. Nhu cầu về bất động sản của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v.. chi phối nhu cầu và hình thức bất động sản. 1.1.3. Phân loại bất động sản Bất động sản có thể phân thành ba loại: - Bất động sản có đầu tư xây dựng: bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai), bất động sản nhà xưởng và công trình thương mại -
  13. 13. Khóa luận tốt nghiệp – GVHD TS. Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Thị Thương Page 6 dịch vụ, bất động sản hạ tầng, bất động sản trụ sở làm việc, v.v... Nhóm bất động sản nhà đất là nhóm cơ bản, tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp cao, chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường bất động sản của một nước. - Bất động sản không đầu tư xây dựng: Đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng, v.v... - Bất động sản đặc biệt: các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang, v.v... Nói cách khác, Bất động sản được xem là đất đai và những gì dính liền vĩnh viễn với mảnh đất đó. Người sở hữu Bất động sản được phép sử dụng, mua bán, cho thuê, làm quà tặng, dùng để ký quỹ, để di chúc lại cho người được thừa hưởng, hoặc để yên Bất động sản của mình. Phân chia theo chức năng sử dụng thì bất động sản gồm các loại: - Đất: gồm đất nông nghiệp, đất công nghiệp, đất lâm nghiệp, đất ở, đất hoang, đất sử dụng cho mục đích đặc biệt. - Nhà ở: phân thành nhà thấp tầng (từ 9 tầng trở xuống) và nhà cao tầng (từ 10 tầng trở lên) - Bất động sản thương mại: là bất động sản phục vụ cho hoạt động thương mại, buôn bán như trung tâm thương mại, cửa hàng, kiot, siêu thị... - Bất động sản dịch vụ: là bất động sản tạo ra doanh thu khi cung ứng dịch vụ: trường học, cao ốc văn phòng, khách sạn, sân bóng, vũ trường, spa, khu nhà văn hóa thể thao, nhà hàng... - Bất động sản công: là những bất động sản thuộc quyền sở hữu của nhà nước như công trình an ninh quốc phòng, trường học nhà nước... - Bất động sản sử dụng cho mục đích đặc biệt: công trình tôn giáo, di tích lịch sử, khu bảo tồn... 1.1.4. Nhà ở thương mại và chung cư. 1.1.4.1. Khái niệm nhà ở thương mại: Theo Điều 3 của Nghị định 71/2010/NĐ-CP, pháp luật quy định như sau: Nhà ở thương mại là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường; Nhà ở thương mại có thể là nhà chung cư, nhà ở riêng lẻ hoặc nhà biệt thự. Nhà ở thương mại phải được thiết kế bảo đảm những tiêu chuẩn chung theo quy định của pháp luật về xây dựng và những tiêu chuẩn sau đây:
  14. 14. Khóa luận tốt nghiệp – GVHD TS. Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Thị Thương Page 7 - Nhà chung cư phải thiết kế căn hộ khép kín, có diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ không thấp hơn 45m2 ; - Nhà ở riêng lẻ xây dựng liền kề trong các dự án phải bảo đảm diện tích xây dựng không thấp hơn 50m2 và có chiều ngang mặt tiền không nhỏ hơn 5m; - Nhà biệt thự không được xây dựng quá ba tầng và diện tích xây dựng không vượt quá 50% diện tích khuôn viên đất. 1.1.4.2. Khái niệm chung cư Theo Điều 70 của luật nhà ở năm 2005, pháp luật quy định như sau: Điều 70. Phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong nhà chung cư 1. Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư. 2. Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm: a) Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gắn liền với căn hộ đó; b) Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật; c) Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng. 3. Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm: a) Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 2 Điều này; b) Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào; c) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó.
  15. 15. Khóa luận tốt nghiệp – GVHD TS. Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Thị Thương Page 8 1.1.4.3. Chính sách giá đối với nhà ở thương mại Quy định nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại: Chủ đầu tư dự án phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp nhà ở được xây dựng để bán, và bàn giao các giấy tờ có liên quan cho bên mua trong thời gian tối đa 50 ngày từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua (trừ trường hợp bên mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận). 1.1.4.4. Các yếu tố tác động đến giá nhà ở thương mại – căn hộ chung cư Giá nhà ở thương mại là một số tiền mà người mua đồng ý mà người bán đồng ý trong một giao dịch mua bán nhà ở. Giá nhà ở thương mại có mối quan hệ chặt chẽ với giá trị sử dụng của nó, thông qua chất lượng sản phẩm, chi phí sử dụng và khả năng thay thế lẫn nhau của nhà ở trong sản xuất và tiêu dùng. - Chất lượng nhà ở thương mại ảnh hưởng đến giá nhà. Tọa lạc ở các vị trí thuận lợi, cảnh quan đẹp, môi trường sông tốt, thuận tiện đi lại thì chi phí về đất của các nhà đầu tư cho nhà ở thương mại phải cao. Ngoài ra, chi phí cho chất lượng xây dựng, thiết kế hiện đại, vật liệu cao cấp làm các nhà đầu tư phải tốn kém nhiều hơn. Vì vậy mà giá nhà ở thương mại cao hơn khi chất lượng nhà ở cao. - Chi phí sử dụng tác động tiêu cực đến giá nhà. Chi phí sử dụng càng cao, giá nhà sẽ càng thấp, và ngược lại, chi phí sử dụng càng thấp, giá nhà càng thấp. - Khả năng thay thế lẫn nhau: Rõ ràng, khi mua nhà, người ta có thể lựa chọn mua một căn hộ cao cấp, hay một căn nhà phố; mua nhà đã xây sẵn hoặc mua đất và tự xây theo ý muốn của mình. Khả năng thay thế này được phản ánh trong các loại hình nhà chung cư. Cũng như các thị trường hàng hóa khác, thị trường căn hộ chung cư cũng chịu ảnh hưởng của quy luật cung cầu. - Cầu về nhà ở là số lượng nhà ở mà người mua sẵn lòng trả tại các mức giá khác nhau trong cùng một thời gian và không gian nhất định. Cầu về căn hộ chung cư có thể được hình thành từ cầu của người mua để ở, cho thuê, hay đầu tư cho mục tiêu sinh lời. - Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu về nhà ở:  Sự tăng trưởng về dân số: Sự tăng trưởng này làm tăng nhu cầu về nhà ở.
  16. 16. Khóa luận tốt nghiệp – GVHD TS. Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Thị Thương Page 9  Thu nhập và mức sống: Thu nhập và mức sống tăng khiến người ta có nhu cầu và khả năng mua nhà.  Giá hàng hóa liên quan: Thị trường vàng, ngoại tệ và chứng khoán có ảnh hưởng đến thị trường bất động sản, cụ thể là thị trường căn hộ chung cư.  Thị hiếu, sở thích người tiêu dùng: Quan niệm của người phương đông là “an cư lạc nghiệp”, vì vậy họ thích mua nhà hơn việc thuê nhà để ở.  Tín dụng: Bất động sản, cụ thể là căn hộ chung cư, có giá trị cao nên người mua cần sự hỗ trợ tín dụng của ngân hàng. Các chính sách cho vay, lãi suất có ảnh hưởng rất nhiều đến hành vi mua nhà của người tiêu dùng. 1.2. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.2.1. Khái niệm về định giá bất động sản Theo Greg Mc Namara, Chủ tịch hiệp hội Định giá giá trị tài sản Australia: “Định giá giá trị bất động sản là việc xác định giá trị của một bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích định giá giá trị tài sản. Vì thế, định giá giá trị tài sản là áp dụng dữ liệu thị trường so sánh mà các định giá viên thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với các tài sản định giá để hình thành giá trị của chúng”. Theo W.Searooke, viện đai học Portmouth, Vương quốc Anh: “Định giá giá trị tài sản là ước tính về giá trị quyền sở hữu cụ thể, bằng hình thái tiền tệ, cho một mục đích đã được định rõ”. Theo David C.Ling và Wayne R.Archer (2005): “Thẩm định giá là việc ước tính giá trị thị trường hợp lý của một tài sản, một cách khách quan, không thiên vị dưới dạng văn bản, thường được áp dụng cho một tài sản thẩm định, tại một thời điểm nhất định”. Tại Việt Nam, thẩm định giá tài sản, cụ thể là bất động sản, được quy định cụ thể bằng các văn bản pháp luật sau: Theo điều 4, pháp lệnh của Ủy ban Thường vụ Quốc hội số 40/2002/PL- UBTVQH10 ngày 10 tháng 5 năm 2002 về giá, quy định: “Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế”. Theo điều 4, mục 9, Luật Kinh doanh bất động sản (2005): “Định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá trị của một bất động sản tại một thời điểm nhất định”.
  17. 17. Khóa luận tốt nghiệp – GVHD TS. Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Thị Thương Page 10 Trong đề tài, thống nhất sử dụng thuật ngữ “định giá” và “thẩm định giá” là như nhau, được định nghĩa như sau: “Thẩm định giá bất động sản là hoạt động chuyên nghiệp, nhằm ước tính giá trị của bất động sản theo thị trường tại thời điểm, phục vụ cho mục đích xác định trước bằng những phương pháp phù hợp với luật pháp Việt Nam và thông lệ quốc tế”. 1.2.2. Mục đích của định giá giá trị bất động sản. Đối với công tác quản lý nhà nước, định giá phục vụ cho công tác thu thuế và các khoản lệ phí, lập khung giá đất, điều chỉnh thu nhập của các tầng lớp dân cư và người lao động trong xã hội thông qua các chính sách tài chính… Đối với chủ sở hữu bất động sản, những người có quyền và nghĩa vụ liên quan trực tiếp với bất động sản, định giá giúp họ biết được giá trị thực của bất động sản, để thực hiện các quyển như chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp, góp vốn hoặc giải quyết các tranh chấp về giá trị bất động sản… Bất động sản có nhiều loại, có loại dùng để ở, có loại dùng cho việc kinh doanh buôn bán nhằm mang lại lợi nhuận, có loại làm công sở, trường học...nên mục đích của việc định giá cũng đa dạng. Tùy theo yêu cầu của nhà nước hoặc nguời chủ sở hữu bất động sản mà người định giá phải xác định mục đích định giá bất động sản cho phù hợp. 1.3. PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ HƯỞNG THỤ - MÔ HÌNH HEDONIC Phương pháp định giá hưởng thụ là một trong các phương pháp định giá bất động sản hiện đại. 1.3.1. Nền tảng lý thuyết mô hình định giá Hedonic “Hedonic” xuất phát từ gốc Hy Lạp, có nghĩa là “sự hưởng thụ”. Mô hình giá hưởng thụ Hedonic là một trong những kỹ thuật lâu đời nhất xác định giá trị kinh tế của tài sản. Ban đầu, nghiên cứu nhà ở bằng mô hình định giá hưởng thụ là cho mục đích đưa ra được kết luận về những giá trị không thể quan sát được của các thuộc tính như chất lượng không khí, tiếng ồn sân bay, cận đường di chuyển (đường sắt, đường hầm hay cao tốc) và sự hòa nhã của hàng xóm (Ianssen et al…2001). Dần dần, việc sử dụng mô hình kinh tế kinh tế, bao gồm cả mô hình hưởng thụ, đã trở thành một phần quan trọng không chỉ được dùng trong khuôn khổ chính sách của cả hai Bộ Tài chính và Ngân hàng Anh (Meen và Meen, 2003), mà còn dùng cho việc phân tích thị trường nhà ở. Mô hình định giá hưởng thụ xuất phát chủ yếu từ lý thuyết người tiêu dùng của Lancaster (1966) và mô hình của Rosen (1974). Mô hình thừa nhận rằng một tài sản sở hữu vô số các thuộc tính, kết hợp với nhau để tạo thành hệ tiện ích - ảnh
  18. 18. Khóa luận tốt nghiệp – GVHD TS. Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Thị Thương Page 11 hưởng đến giá trị tài sản đó. Mô hình này không chỉ đo lường các nhân tố ảnh hưởng mà còn đo lường sở thích của người mua tác động ra sao đến giá nhà. Mô hình giá hưởng thụ hình thành do sự không đồng nhất về các yếu tố ảnh hưởng cũng như sở thích của người tiêu dùng: Giá nhà không những ảnh hưởng bởi các yếu tố cấu thành, mà còn chịu ảnh hưởng bởi cách đánh giá khác nhau của những người tiêu dùng khác nhau. Lý luận của hàm định giá hưởng thụ cung cấp một khuôn khổ cho việc phân tích các hàng hóa khác biệt như các đơn vị nhà ở, khi từng thuộc tính riêng biệt của chúng chưa từng được quan sát trên giá thị trường. Giá của một ngôi nhà sẽ bị ảnh hưởng bởi các đặc tính cấu trúc riêng của ngôi nhà (s1, s2, s3 ...), đặc điểm của địa phương/ khu phố nơi ngôi nhà tọa lạc (n1, n2, n3 ...), và đặc điểm môi trường (e1, e2, e3 ...). Phân tích diễn ra trong hai giai đoạn: Giai đoạn đầu tiên liên quan đến việc sử dụng các kỹ thuật hồi quy để xác định dạng hàm giá hưởng thụ của tài sản. Hàm này sẽ dựa trên giá của các tài sản giống nhau trong cùng một khu vực. Đặc tính cấu trúc có thể là kích thước của ngôi nhà, số lượng phòng, loại sàn,…Đặc điểm địa phương/ khu phố bao gồm các biến như chất lượng đường giao thông,…Và tính chất môi trường là các biến như chất lượng không khí, gần công viên, bãi biển,… Hàm Giá (P) = f (s1, s2, s3 ... sj; n1, n2, n3, ... nj; e1, e2, e3, ... ej) Hàm này có thể là tuyến tính hoặc phi tuyến tính, giá có thể chịu tác động tăng hoặc giảm khi các đặc trưng thay đổi. Trong giai đoạn thứ hai, giá tiềm ẩn được hồi quy dựa trên số lượng và chất lượng lựa chọn của người tiêu dùng nhằm đạt được sự sẵn lòng trả biên cho các tiện nghi. Kết quả phân tích này sẽ chỉ ra những thay đổi trong giá trị bất động sản do sự thay đổi đơn vị mỗi đặc trưng, khi tất cả các đặc trưng khác là không đổi. Tuy nhiên, một số biến có thể liên quan với nhau. 1.3.2. Mục đích của việc xây dựng mô hình Hedonic Trong đánh giá của mình về mô hình giá hưởng thụ, Malpezzi (2003, 84) mô tả nêu lên rằng, mô hình định giá hưởng thụ là đã được áp dụng trong tất cả các khu vực dân cư sinh sống lâu dài trên thế giới. Ông kết luận: trong vài thập kỷ qua, ước tính sự hưởng thụ đã phát triển từ một công nghệ non trẻ để thành cách tiêu chuẩn để các nhà kinh tế đối phó với nhà ở không đồng nhất (Malpezzi, 2003, 87).
  19. 19. Khóa luận tốt nghiệp – GVHD TS. Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Thị Thương Page 12 Watkins (1998) cũng ghi nhận sự thống trị của mô hình hưởng thụ trong các tài liệu bất động sản. Theo Hoesli và MacGregor (2000, 64), phương pháp hưởng thụ đã được sử dụng rộng rãi để xây dựng chỉ số giá tại Hoa Kỳ, và cũng được sử dụng ở các nước khác như Thụy Sĩ và Đài Loan. Lum (2004) cũng ngụ ý rằng kỹ thuật này đã được sử dụng ở một số nước trong Khối thịnh vượng chung bao gồm cả Hồng Kông và Malaysia. Tại Anh, kỹ thuật này được sử dụng để thiết lập chỉ số giá của Hiệp hội xây dựng toàn quốc của Đức và Ngân hàng Halifax của Scotland (HBOS) (Lum, 2004; Watkins, 1998), đó là những nguồn chính của dữ liệu về giá nhà khu vực của nước Anh. Chỉ số giá nhà hàng tháng mà đã được Văn phòng của Phó Thủ tướng Chính phủ (ODPM) đưa ra trong tháng 9 năm 2003 cũng dựa trên giá hưởng thụ (Barker Review, 2004). Như vậy, mô hình Hedonic được ứng dụng cho một số mục đích sau:  Tính chỉ số giá nhà;  Phục vụ công tác quản lý của các cơ quan nhà nước;  Đưa ra mức giá phù hợp, vừa đảm bảo mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận cho doanh nghiệp, vừa đảm bảo mức giá được thị trường chấp nhận, góp phần ổn định và phát triển thị trường. 1.3.3. Thực tế nghiên cứu áp dụng mô hình định giá Hedonic 1.3.3.1. Các giả định của mô hình định giá Hedonic: Việc áp dụng các mô hình giá hưởng thụ cho thị trường nhà ở dựa trên một số giả định quan trọng: Đầu tiên là giả định về tính đồng nhất của sản phẩm. Tuy nhiên, giả định này đang gây tranh cãi. Sẽ chính xác hơn nếu xem các sản phẩm nhà ở là không đồng nhất vì chúng có thể khác biệt về vị trí, cấu trúc, khu vực lân cận, hoặc dựa trên một số tiêu chí khác, như loại nhà (nhà gỗ, nhà sân thượng, căn hộ cao tầng, hoặc chung cư). Một giả định cơ bản khác là thị trường cạnh tranh hoàn hảo, có rất nhiều người mua và người bán. Giả định này là hợp lý vì có rất nhiều người mua tìm kiếm nhà ở trên thị trường, và cũng có nhiều nhà phát triển nhà ở cung cấp nhà ở. Do đó, không có cá nhân mua hay bán có thể ảnh hưởng đáng kể đến giá của tài sản. Người mua và nhà cung cấp có thể tự do để gia nhập hay thoát khỏi thị trường. Bất động sản không giống như một số ngành công nghiệp khác, như các
  20. 20. Khóa luận tốt nghiệp – GVHD TS. Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Thị Thương Page 13 ngành công nghiệp dầu khí và hàng không – có thể phải tuân thủ các yêu cầu nhất định khi gia nhập hoặc rút khỏi ngành. Giả định rằng người mua và người bán có thông tin hoàn hảo nhà ở và giá cả khá hợp lý, mặc dù khó có thể đạt được trong thực tế. Cuối cùng, mô hình giá hưởng thụ chỉ hoạt động theo giả định của cân bằng thị trường, và cho rằng không có mối tương quan giữa các thuộc tính (Dusse & Jones, 1998). 1.3.3.2. Dạng mô hình hedonic Dạng mô hình hedonic là một mô hình mở, với các biến được thu nhập tùy vào dữ liệu mà mô hình nghiên cứu. Có những mô hình chủ yếu sử dụng biến nội tác – đặc tính nhà để xác định giá bất động sản (nghiên cứu của Hasan Selim – 2009). Có mô hình lại sử dụng chủ yếu các yếu tố ngoại tác là biến xác định giá bất động sản, như nghiên cứu gần đây của Gbriel.K.B (03/2011). Và nhiều những nghiên cứu khác kết hợp cả yếu tố nội tác và ngoại tác ảnh hưởng tới giá bất động sản như: Taylor, L.O.2002; Bernardo (2002); Ustaoglu, E.(2003)…. Mô hình hedonic cơ bản đầu tiên được Ridker (1976) trình bày: Pi = f(S1i…Ski,N1i…Nmi, Z1i…Zni) Trong đó: Pi: Giá nhà (house price) S = đặc điểm kết cấu nhà ở (1…k), như diện tích nhà, số lượng phòng, loại hình xây dựng,… N = đặc điểm khu dân cư (1…m), như khoảng cách tới nơi làm việc, chất lượng của trường học, tỷ lệ tội phạm địa phương,… Z = môi trường đặc trưng (1…n), như chất lượng không khí, nguồn nước, tiếng ồn… Được viết dưới dạng: Pi = α0 + α1S1i + α2S2i +…+ αkiSki + β1N1i + β2N2i +…+ βmNmi + γaZai (1) Các nghiên cứu thực nghiệm Hầu hết các bài nghiên cứu về giá nhà được chia làm 2 dạng. Đó là nghiên cứu trên chuỗi dữ liệu thời gian và chuỗi dữ liệu chéo. Thị trường bất động sản trên thế giới được hình thành từ rất lâu nên phương pháp chuỗi thời gian thường được ưa chuộng. chuỗi dữ liệu chéo cũng được nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới áp dụng thông qua mô hình hồi quy hedonic.
  21. 21. Khóa luận tốt nghiệp – GVHD TS. Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Thị Thương Page 14 Tại nước ta thị trường bất động sản hình thành từ rất lâu nên bài nghiên cứu này phương pháp cũng quay quanh dữ liệu chéo. Sau đây là một số nghiên cứu thực nghiệm ứng dụng mô hình hedonic để xây dựng giá nhà, căn hộ chung cư. Mô hình của Bernardo (2002), trong nghiên cứu ứng dụng mô hình Hedinic để đánh giá ảnh hưởng xấu của môi trường (mùi hôi) phát ra từ một nhà máy xử lý nước thải được gọi là (ETE/North) tại Brasilia (Vốn là thành phố brazil). Ông phát hiện 20 biến và xây dựng 4 mô hình để phân tích ảnh hưởng của môi trường không khí tới các giá của căn hộ. Mô hình hedonic cho ô nhiễm không khí đô thị có dạng như sau: Ph= f(CHEIRO, RPO, AREA, ANO, DT, Q1, Q2, Q3, Q4, GAR, ELEV, FARM, PAD, ACOUG, MERC, LIVR, REST, PG, BAR, SERP) Biến phụ thuộc: Ph – giá hedonic Biến độc lập: RPC: Thu nhập bình quân của dân số sông trong khu vực nghiên cứu AREA: Tổng diện tích của căn hộ/ nhà (m2 ) DT: khoảng cách từ căn hộ tới ETE/North (m) Các biến giả CHEIRO: Biến môi trường; ANO: số năm sở hữu căn hộ. Q1: Căn hộ 1 phòng ngủ Q2: Căn hộ 2 phòng ngủ Q3: Căn hộ 3 phòng ngủ Q4: Căn hộ 4 phòng ngủ GAR: Căn hộ có nhà để xe ELEV: Tòa nhà có thang máy FARM: Nhà thuốc trong khu căn hộ. PAD: Cửa hàng trong khu căn hộ. ACOUG: Cửa hàng thịt trong khu căn hộ hiệu. LIVR: Nhà sách trong khu căn hộ MERC: Cửa hàng rau và trái cây trong khu căn hộ PG: Trạm xăng trong khu căn hộ REST: Nhà hàng trong khu căn hộ
  22. 22. Khóa luận tốt nghiệp – GVHD TS. Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Thị Thương Page 15 BAR: Quán bar trong khu căn hộ SERP: Các cơ sở dịch vụ công cộng (trường học, cơ quan công an, trung tâm y tế, bưu điện và đền thờ tôn giáo) được đặt tại các khu chung cư. Kết quả cho thấy “Chất lượng không khí có ảnh hưởng đến giá trị căn hộ”, biến CHEIRO – biến môi trường là biến quan trong nhất trong mô hình: căn hộ càng nằm gần nhà máy xử lý nước thải thì có giá trị càng thấp. Điều này được thể hiện rõ nét hơn ở biến DT. Biến GAR và ELEV có ảnh hưởng tích cực tới giá trị căn hộ, làm tăng giá trị căn hộ. Các biến Q1, Q2, Q3, Q4 cho thấy căn hộ có số phòng ngủ càng lớn thì giá trị càng cao. Bên canh đó, biến BAR cho thấy căn hộ ở gần Bar thường ồn ào hơn do đó có giá trị thấp hơn. Các biến MERC, PC,và SERP có ảnh hưởng tích cực tới giá nhà. Không như dự kiến của Bernardo, bốn biến FARM, PAD, LIVR và REST ảnh hưởng tiêu cực tới giá căn hộ. Mô hình của Sibel selim (2008) nghiên cứu về yếu tố nội tại của căn nhà được thực hiện tại Thổ Nhĩ Kỳ, ông xây dựng mô hình định giá như sau: LnP = bx +u Mô hình này có chứa 46 biến. Trong nghiên cứu này ông sử dụng hình thức bán logarit cho các mô hình. Các biến bao gồm: đặc điểm về vị trí (nông thôn, thành thị); loại nhà (tách rời, tầng hầm, liền kề, căn hộ cao cấp, nhà ổ chuột, loại khác); tuổi cả nhà (0-5, 5-10, 10-15, 15-20, 20+); loại hình xây dựng (bê tông cốt sắt, gỗ, gạch, đá, gạch bùn, miếng than luyện); số lượng phòng (2, 3, 4, 5+); diện tích nhà (70-m2 ; 70-110 m2 , 110-150 m2 , 150+ m2 ). Ngoài ra, còn có các biến: loại sàn phòng khách, loại sàn phòng ngủ, loại sàn phòng tắm, hệ thống lò sưởi và 1 số biến khác. Do đặc điểm của dữ liệu, các yếu tố môi trường không được xét tới. Kết quả của mô hình hồi quy hedonic của ông cho thấy diện tích nhà, số lượng phòng, loại nhà, hệ thống nước, hồ bơi, đặc trưng về vị trí và kiểu của tòa nhà là các biến quan trọng nhất ảnh hưởng tới giá nhà. Mô hình này được tiếp tục và mở rộng bởi Hasan Selim (2009), với hai loại phương pháp tiếp cận mô hình được sử dụng trong phân tích: mô hình hồi quy hedonic và ANN. Các kết quả của mô hình hưởng thụ cho thấy hệ thống nước, hồ bơi, loại nhà, số phòng, kích thước ngôi nhà, đặc trưng về vị trí và kiểu các tòa nhà là các biến quan trọng nhất ảnh hưởng đến giá nhà. Có thể thấy rằng giá nhà tại khu đô thị cao hơn khu vực nông thôn 26,26%. Theo mô hình trong một nghiên cứu gần đây nhất của Gabriel Kayode Babawale (03.2011), yếu tố ngoại tác động đến bất động sản cũng ảnh hưởng tới
  23. 23. Khóa luận tốt nghiệp – GVHD TS. Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Thị Thương Page 16 giá bất động sản đó, ông sử dụng mô hình hedonic xét các yếu tố như: khoảng cách của bất động sản tới nhà thờ, khoảng cách từ bất động sản tới nơi làm việc, an ninh, nơi đậu xe… P= βo+ βjXj + βdXd + u P= Giá trị tài sản (biến phụ thuộc) Β0= Hằng số β j= Ước tính hệ số cho các biến liên tục βd= Ước tính hệ số cho biến khoảng cách Xj= đặc điểm tài sản Xd= Khoảng cách tới nhà thờ u = Sai số chuẩn Kết quả mô hình hồi quy cho thấy yếu tố ngoại tác nhà thờ ảnh hưởng tiêu cực đến giá bất động sản, bất động sản càng xa nhà thờ càng có giá tăng. Ngoài ra, ở nước ta cũng có một số nghiên cứu về giá bất động sản, các nghiên cứu cũng dựa trên mô hình hồi quy hedonic. Lý thuyết vị thế - chất lượng được phát triển gần đây (Hoàng Hữu Phê và Patrik Wakely, 2000) đã đưa ra một số gợi ý định hướng xây dựng cơ sở khoa học và phương pháp định giá bất động sản phù hợp với thể chế kinh tế thị trường. Bài nghiên cứu chỉ ra giá bất động sản phụ thuộc vào yếu tố chất lượng và vị thế: Y = f(CL, VT) Mô hình định giá bất động sản có dạng P = f(X1, X2, X3, X4) P= Giá cả bất động sản X1= Diện tích khuôn viên X2= Số tầng xây dựng X3= Khoảng cách đến trung tâm thành phố. X4= Vị trí nhà đất đến mặt tiền hay trong hẻm Kết quả hồi quy cho thấy biến diện tích khuôn viên ảnh hưởng mạnh nhất tới giá bất động sản sau đó là các biến khoảng cách tới trung tâm thành phố, số tầng xây dựng, vị trí nhà đất, mặt tiền hay trong hẻm. ThS Lục Mạnh Hiển phát hiện 18 biến và xây dựng mô hình hedonic giá nhà chung cư xây mới ở Hà Nội như sau:
  24. 24. Khóa luận tốt nghiệp – GVHD TS. Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Thị Thương Page 17 GIA = f(DIENTICH, KC_TT, KC_DC, VITRI, KC_TH, KC_MS, KC_BV, KC_LV, MOITRUONG, ANNINH, KHONGGIAN, GIAOTHONG, DAN TRI, KHU_VC, DV_GX, DV_GT, GIATHANH) Trong đó: Biến phụ thuộc: GIA – đơn giá căn hộ chung cư. Biến độc lập DIENTICH: Diện tích chung cư; KC_TT: Khoảng cách đến trung tâm thành phố Hà Nội; KC_DC: Khoảng cách tới đường chính; VITRI: Biến giả mô tả vị trí tòa nhà, nhận giá trị 1 nếu chung cư ở mặt tiền, nhận giá trị 0 nếu chung cư không ở mặt tiền; KC_TH: Khoảng cách đến trường học; KC_MS: Khoảng cách đến nơi mua sắm; KC_BV: Khoảng cách đến bệnh viện; KC_LV: Khoảng cách đến nơi làm việc của thành viên chính trong gia đình; MOITRUONG: Môi trường sinh thái ở chung cư, nhận giá trị 1 (Rất ô nhiễm); 2 (Ít ô nhiễm); 3 (Trung bình); 4 (Tốt); 5 (Rất tốt); ANNINH: Tình hình an ninh ở chung cư, nhận giá trị 1 (Rất kém); 2 (Kém); 3 (Trung bình); 4 (Tốt); 5 (Rất tốt); KHONGGIAN: Không gian sống tại khu vực chung cư, nhận giá trị 1 (Rất ồn ào); 2 (Ồn ào); 3 (Bình thường); 4 (Yên tĩnh); 5 (Rất yên tĩnh); GIAOTHONG: Mật độ giao thông, nhận giá trị 1 (Rất đông); 2 (Đông); 3 (Bình thường); 4 (Vắng); 5 (Rất vắng); DAN TRI: Dân trí khu vực tòa nhà, nhận giá trị 1 (Thấp); 2 (Trung bình); 3 (Cao); KHU_VC: Chất lượng khu vui chơi giải trí, nhận giá trị 1 (Hoàn toàn không tốt); 2 (Không tốt); 3 (Bình thường); 4 (Tốt); 5 (Hoàn toàn tốt); DV_GX: Chất lượng dịch vụ giữ xe, nhận giá trị 1 (Hoàn toàn không tốt); 2 (Không tốt); 3 (Bình thường); 4 (Tốt); 5 (Hoàn toàn tốt); DV_GT: Chất lượng giải trí, nhận giá trị 1 (Hoàn toàn không tốt); 2 (Không tốt); 3 (Bình thường); 4 (Tốt); 5 (Hoàn toàn tốt);
  25. 25. Khóa luận tốt nghiệp – GVHD TS. Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Thị Thương Page 18 GIATHANH: Giá thành căn hộ tính trên m². Kết quả cho thấy có năm yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư. Yếu tố ảnh hưởng mạnh mẽ nhất là mức độ an ninh, sau đó là yếu tố chất lượng môi trường, khoảng cách đến trung tâm, giá thành và khoảng cách đến trung tâm thương mại. 1.3.3.3. Những vấn đề về mô hình Hedonic – mô hình giá hưởng thụ Một vấn đề thực nghiệm lớn liên quan đến mô hình giá hưởng thụ là sự lựa chọn dạng hàm. Một số dạng hàm cơ bản như tuyến tính, semi-log, và các dạng hàm khác có thể được áp dụng cho các mô hình giá hưởng thụ. Một sự lựa chọn không chính xác dạng hàm có thể dẫn đến các ước lượng không phù hợp (Bloomquist & Worley, 1981; Goodman, 1978). Mặc dù có một lịch sử lâu dài, song lý thuyết về giá cả hưởng thụ có rất ít hướng dẫn về việc lựa chọn các dạng hàm nào cho thích hợp (Butler, 1982; Halvorsen & Pollakowski, 1981). Một vấn đề gây tranh cãi khác là phân khúc thị trường. Feitelson, Hurd, và Mudge (1996) lưu ý rằng về mặt lý thuyết, nghiên cứu giá hưởng thụ không yêu cầu phân biệt các phân khúc thị trường nhà ở. Tuy nhiên, trong thực tế, một số loại phân khúc có khả năng tồn tại trong hầu hết các thị trường. Điều này là do thị trường nhà đất không đồng nhất (Adair, Berry, & McGreal năm 1996; Fletcher, Gallimore, và Mangan, 2000). Do đó, việc xem như thị trường nhà ở bất kỳ vị trí nào cũng như nhau là không thực tế. Thật không may, định nghĩa, thành phần và cấu trúc của thị trường chưa được quan tâm nhiều trong các tài liệu định giá hưởng thụ, mặc dù nó là một vấn đề thực nghiệm quan trọng. Kết quả là, mặc dù hầu hết các nghiên cứu đã sử dụng ranh giới về vị trí và chính trị, hoặc các đặc tính nhân khẩu học và kinh tế xã hội của hộ gia đình như chủng tộc và thu nhập (Michaels & Smith, 1990), vẫn còn câu hỏi như những nhân tố đặc biệt nào gây ra sự khác biệt thị trường, và làm thế nào tốt nhất để xác định và đo lường những sự khác biệt đó. Một phạm vi địa lý của thị trường nhà đất quá rộng sẽ cho kết quả không như dự kiến, do khó chọn mẫu mang tính đại diện (Linneman, 1980). Ngược lại, nếu sử dụng một định nghĩa quá hẹp (Schaffer, 1979; Straszheim, 1975) sẽ làm các ước tính không chính xác vì các ước tính này không dựa trên tất cả thông tin có sẵn. Vấn đề thường gặp tiếp theo đối với mô hình giá hưởng thụ là chọn sai biến. Nghĩa là tình huống mà một biến độc lập không liên quan được đưa vào hoặc một biến độc lập có liên quan (thuộc tính của một sản phẩm) bị bỏ qua. Theo mô hình giá hưởng thụ phải đối phó với giá tiềm ẩn của các thuộc tính của một sản phẩm, vấn đề chọn sai biến là không thể tránh khỏi, trong khi các biến không liên quan
  26. 26. Khóa luận tốt nghiệp – GVHD TS. Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Thị Thương Page 19 được đưa vào mô hình cho ra hệ số ước tính biến độc lập không thiên lệch và phù hợp, nhưng không hiệu quả vì việc đưa các biến này vào là không thích hợp; ngược lại, thiếu các biến có liên quan làm các hệ số ước tính thiên lệch và không phù hợp. Một giải pháp thực tế cho các vấn đề thiếu biến là chắc chắn rằng dữ liệu được sử dụng là đồng nhất. Khi có sự đồng nhất, việc sử dụng phương pháp định giá hưởng thụ là hợp lý. Cuối cùng, để giải quyết vấn đề về sự ổn định của các hệ số khi sử dụng dữ liệu (dữ liệu chuỗi thời gia hoặc dữ liệu chéo), việc xây dựng mô hình với các hệ số của biến phải chấp nhận được. Nhận định chung: Ưu điểm Tính linh hoạt: Phương pháp này có thể được phù hợp để xem xét tương tác có thể xảy ra giữa chất lượng môi trường và các hàng hóa trên thị trường. Phương pháp này thường được sử dụng để ước tính giá trị tài sản dựa trên sự lựa chọn thực tế của người dân. Thị trường bất động sản là một dấu hiệu tốt của các giá trị vì nó là tương đối hiệu quả trong việc đáp ứng thông tin. Hạn chế Phạm vi áp dụng mô hình này bị hạn chế và giới hạn vì việc chỉ đo lường lợi ích môi trường liên quan đến giá nhà đất. Số lượng dữ liệu cần được thu thập và xử lý rất lớn. Một điều kiện tiên quyết của mô hình này là tất cả mọi người cần phải có hiểu biết trước về các yếu tố tiềm ẩn tác động tích cực và tiêu cực đến quyết định mua các tài sản bất động sản. Khả năng tiếp cận dữ liệu có sẵn ảnh hưởng trực tiếp đến khối lượng thời gian và chi phí bỏ ra để xây dựng một mô hình có thể ứng dụng. Phương pháp này ước tính sự sẵn sàng trả cho những thay đổi trong chất lượng môi trường và kết quả của nó. Tuy nhiên, nếu người mua không nhận thức được mối quan hệ giữa chất lượng môi trường và lợi ích thì giá trị sẽ không được phản ánh trong giá của tài sản. Hạn chế thị trường: Mô hình này dựa trên một giả định rằng, người ta có thể lựa chọn tài sản có đủ các thuộc tính họ mong muốn. Tuy nhiên, thị trường bất động sản có thể bị ảnh hưởng bởi các yếu tố bên ngoài như lãi suất, thuế. Ví dụ: Giả sử một gia đình muốn mua một tài sản gần một trung tâm nổi tiếng của thành phố, có
  27. 27. Khóa luận tốt nghiệp – GVHD TS. Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Thị Thương Page 20 một khu vườn và một khu vực rộng lớn. Trong thực tế - nó có thể được có thể là một ngôi nhà gần trung tâm thành phố là tương đối kích thước nhỏ hơn hoặc không có vườn. Đôi khi, có trường hợp tài sản lớn hơn chỉ có sẵn trong khu vực không bị ô nhiễm bụi và tài sản nhỏ hơn được tìm thấy trong môi trường đô thị và ô nhiễm hơn. Trong trường hợp này, nó sẽ rất khó để tách biệt ô nhiễm và kích thước của tài sản một cách chính xác. Thay đổi giá: Giả định khác của mô hình là giá trên thị trường sẽ tự động điều theo bất kỳ thay đổi nào của thuộc tính. Trong thực tế, có một độ trễ, nhất là ở những nơi mà thị trường bất động sản bị hạn chế. Mô hình này tương đối phức tạp và đòi hỏi kiến thức thống kê và chuyên môn cao.
  28. 28. Khóa luận tốt nghiệp – GVHD TS. Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Thị Thương Page 21 CHƯƠNG 2: KHUNG PHÂN TÍCH 2.1.TỔNG QUAN KHU VỰC KHẢO SÁT – TP. HCM 2.1.1. Các thuộc tính về vị trí Đối với các thuộc tính về vị trí, gần khu vực trung tâm dường như là một thuộc tính quan trọng đối với những người mua. Khẳng định này được đưa ra dựa trên giá bán khá cao của các căn hộ chung cư cao tầng và nằm trong khu vực trung tâm thành phố, và người ta chỉ chấp nhận mua căn hộ chung cư ở xa trung tâm, như Hóc Môn, Thủ Đức, với giá tương đối rẻ hơn. Người mua sẵn sàng trả giá cao cho căn hộ chung cư nằm gần khu vực trung tâm để tránh những rắc rối của việc đi lại và bị mắc kẹt trong ùn tắc giao thông; đồng thời tiết kiệm thời gian và chi phí đi lại. Liên quan đến quan điểm tiện nghi, người mua ở thành phố Hồ Chí Minh thường thích cảnh quan sông hoặc công viên. Căn hộ chung cư như vậy thường đắt tiền hơn. Tầng cao cũng có tác động tích cực đến giá của các căn hộ chung cư vì tầng cao hơn cho người mua tầm nhìn tốt hơn.. 2.1.2. Các thuộc tính cơ cấu Thuộc tính cấu trúc được xác định trong các nghiên cứu khác nhau, đặc biệt là diện tích sàn và số phòng ngủ và phòng tắm, có ảnh hưởng đến người mua ở thành phố Hồ Chí Minh. Kể từ khi người mua sẵn sàng trả nhiều hơn cho nhiều không gian rộng rãi hơn, căn hộ có diện tích sàn lớn hoặc nhiều phòng có thể sẽ có giá cao hơn. Thuộc tính đặc biệt của những ngôi nhà trong khu vực ôn đới, chẳng hạn như hệ thống sưởi ấm không khí và lò sưởi, rõ ràng là không thích hợp vì Thành phố Hồ Chí chỉ có hai mùa mưa nắng. Mặc dù nhiệt độ là một thuộc tính không cần thiết, nhưng việc làm mát có thể có tác động đến giá bán căn hộ vì khí hậu nắng nóng như thành phố Hồ Chị Minh. Chất lượng kết cấu, chẳng hạn như các loại vật liệu sử dụng cho các sàn (gạch hoặc đá cẩm thạch chất lượng cao), thiết kế tốt, và tủ bếp, đóng một vai trò trong việc xác định giá các căn hộ chung cư ở thành phố Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, căn hộ chung cư trong phạm vi cùng một mức giá thường không khác nhau về chất lượng kết cấu, như các chủ đầu tư sử dụng vật liệu xây dựng tương tự. Đối với việc cung cấp các tiện ích: hồ bơi, sân tennis, phòng tập thể dục,... làm nâng cao giá trị của những căn hộ chung cư.
  29. 29. Khóa luận tốt nghiệp – GVHD TS. Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Thị Thương Page 22 2.1.3. Thuộc tính Khu vực lân cận Một trường học hàng đầu trong khu vực có thể có ảnh hưởng tích cực đối với giá nhà chung cư bởi vì có thể có chính sách ưu tiên cho các học sinh cư ngụ tại địa phương. Do đó, người mua, đặc biệt là những gia đình có trẻ em, có xu hướng chọn mua các căn hộ gần các trường học hàng đầu, có chất lượng. Điều này là để đảm bảo rằng con cái của họ được vào trường học tốt. Đã có những nghiên cứu về ngoại tác tiêu cực của tiếng ồn giao thông, cũng có thể áp dụng đối với người mua ở thành phố Hồ Chí Minh. Người mua tầng lớp thượng lưu và trung bình có thể đủ khả năng để lựa chọn, có thể không muốn ở rất gần đường cao tốc hoặc đường chính, nơi họ sẽ phải hàng ngày chịu đựng tiếng ồn và ô nhiễm bụi từ giao thông. Mặc dù hầu hết các nghiên cứu thực nghiệm đã chỉ ra rằng trung tâm mua sắm hoặc khu mua sắm có cả tác động tích cực và tiêu cực đến giá bất động sản, trong trường hợp của thành phố Hồ Chí Minh, thuộc tính này thường làm tăng giá các căn hộ chung cư và bởi vì nó làm cho việc mua sắm trở nên thuận tiện. Các thuộc tính của chất lượng môi trường cũng có thể có tác động đến giá bán căn hộ chung cư. Những chung cư với chất lượng môi trường tốt có thể có cảnh quan đẹp, vườn hoa, hoặc sân chơi trẻ em. Những tính năng này có tác động tích cực đến giá căn hộ. 2.2.QUY TRÌNH CHỌN MẪU VÀ THU THẬP DỮ LIỆU Trong bài nghiên cứu này, tác giả đã tiến hành khảo sát 149 mẫu căn hộ chung cư tại 7 dự án chung cư thương mại khác nhau trong phạm vi TP HCM. Các dự án được đảm bảo khác nhau về vị trí và chất lượng căn hộ, nằm trong cùng một tầm mức giá. Phương pháp sử dụng là phương pháp định giá hưởng thụ - mô hình Hedonic. Quá trình chọn mẫu được thu thập một cách thuận tiện, các dự án được khảo sát là các dự án tọa lạc tại Quận 2, Quận 7, Quận 11, quận Bình Tân và quận Tân Bình, đơn giá từ trên 15 triệu đến dưới 30 triệu. Các dự án này đã xây xong, giao nhà cuối năm 2013 hoặc sẽ giao nhà trong năm 2014 để đảm bảo tiến độ giao nhà, giảm thiểu biến động vĩ mô trên thị trường làm ảnh hưởng đến giá bán. Đồng thời, do mô hình Hedonic định giá sự hưởng thụ của người tiêu dùng, nên số liệu thu thập được cần là giá bán của các căn hộ trong giai đoạn cuối trước khi giao nhà dự án, và các dự án này đã bán gần hết các căn hộ, nghĩa là giá bán này là giá được người mua chấp nhận, và hiện là giá giao dịch trên thị trường. Số liệu được sử dụng trong đề tài là số liệu được thu thập từ chủ đầu tư cung cấp cho các sàn giao dịch bất động sản Sao Việt và Hòa Bình. Các dữ liệu nhận
  30. 30. Khóa luận tốt nghiệp – GVHD TS. Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Thị Thương Page 23 được là thông tin về dự án: địa chị, vị trí tọa lạc, mật độ xây dựng, tiện ích, mặt bằng và diện tích căn hộ, tầng cao, chất lượng nội thất, giá bán… Bên cạnh đó, tác giả đã tiến hành khảo sát thực tế để thu thập các dữ liệu về tiến độ, tiện ích ngoại khu, môi trường dân cư, môi trường sống, chiều rộng đường thực tế, tình hình giao thông cũng như an ninh khu vực, qua đó kiểm định thông tin đã được chủ đầu tư cung cấp, đồng thời giúp bổ sung thêm các dữ liệu cần thiết cho nghiên cứu. Ngoài ra, biến khoảng cách được đo lường thông qua trang Vietbando.com. Bảng 2.1: Tóm tắt thông tin dự án Dự án Địa chỉ Era Town Nguyễn Lương Bằng, P.Phú Mỹ, Q.7, Tp. HCM Homyland 2 307 Nguyễn Duy Trinh, P.Bình Trưng Tây, Q.2, Tp. HCM Lotus Apartment 262/20 Đường Lạc Long Quân, P.10, Q.11, Tp.HCM MB Babylon 683 Âu Cơ, P.Tân Thành, Q.Tân Phú, Tp. HCM Tropic Garden Nguyễn Văn Hưởng, Thảo Điền, Tp. HCM Parcspring 537, Nguyễn Duy Trinh, P. Bình Trưng Tây, Q.2, Tp. HCM Useful Apartment 19/19 Lạc Long Quân, P.9, Q.Tân Bình, Tp. HCM 2.3.MÔ HÌNH HỒI QUY 2.3.1. Xây dựng hàm hồi quy tuyến tính phản ánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà chung cư tại TP HCM Từ các lý thuyết và các bài nghiên cứu trên, tác giả xây dựng mô hình dạng log – lin sau để ứng dụng mô hình Hedonic trong việc xác định giá căn hộ chung cư: LN_DG = β0 + β1CLXD + β2GOC + β3KC_TT + β4TANG + β5MT + β6DT_CH + β7VIEW Trong đó, LN_DG: Logarit nepe đơn giá căn hộ chung cư CLXD: Chất lượng xây dựng căn hộ chung cư GOC: Vị trí căn hộ chung cư KC_TT: Khoảng cách từ căn hộ chung cư đến trung tâm thành phố
  31. 31. Khóa luận tốt nghiệp – GVHD TS. Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Thị Thương Page 24 TANG: Vị trí tầng căn hộ chung cư MT: Chất lượng môi trường căn hộ chung cư. DT_CH: Diện tích căn hộ chung cư VIEW: View nhìn từ căn hộ chung cư  CÁC GIẢ ĐỊNH Chúng ta cần chú ý đến các giả thiết cơ bản của mô hình để cho việc ước lượng tìm được bằng phương pháp bình phương nhỏ nhất sẽ là các ước lượng tuyến tính, không chệch và có phương sai nhỏ nhất. Và các giả thiết này đó là:  Giả thiết 1: Biến độc lập là phi ngẫu nhiên, tức là các giá trị của chúng là các hệ số đã xác định.  Giả thiết 2: Kỳ vọng của các yếu tố ngẫu nhiên Ui bằng 0: E(Ui/Xi) = 0  Giả thiết 3: Các Ui có phương sai bằng nhau: Var(Ui/Xi) = Var(Uj/Xi) = 𝜎2  Giả thiết 4: Không có sự tương giữa các Ui: Cov(Ui,Uj) = 0  Giả thiết 5: U và X không có tương quan với nhau: Cov(Ui,Xi) = 0  Giả thiết 6: Các đại lượng ngẫu nhiên có phân phối chuẩn 2.3.2. Biến phụ thuộc Biến phụ thuộc là LN_DG, trong đó, biến DG là đơn giá bán căn hộ chung cư.(ĐVT: đồng/m2 ) Các bài nghiên cứu về mô hình Hedonic trước đây đa phần đều sử dụng dạng mô hình log – lin. Mô hình này phù hợp với số liệu thu thập được, qua mô hình cũng có thể giải thích tỷ lệ đóng góp của các đặc tính của căn hộ chung cư vào giá bán của nó một cách trực tiếp. Như nhận định của Chin Tung Leon (2002), mô hình sử dụng biến LN_DG nhằm “bình thường hóa” các quan sát. Vì vậy đề tài sử dụng mô hình log – lin cho việc nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng giá bán các căn hộ chung cư trong bài viết này.
  32. 32. Khóa luận tốt nghiệp – GVHD TS. Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Thị Thương Page 25 2.3.3. Biến độc lập 2.3.3.1. Chất lượng xây dựng: CLXD Theo Châu và cộng sự, người mua sẵn sàng trả khoảng 416 đô la Hồng Kông hơn mỗi đơn vị bộ vuông bất động sản được xây dựng bởi các nhà thầu có uy tín lớn, hơn khoảng 7% so với giá nhà trung bình. Không nhiều nghiên cứu trước đây kiểm tra các thuộc tính của tiện ích xác định giá trị tài sản. Chỉ có Tse and Love (2000) chỉ ra rằng việc cung cấp các tiện ích trong các khu nhà lớn, chẳng hạn như một câu lạc bộ tư nhân, hồ bơi, vườn cảnh, phòng tập thể dục, và các loại khác nhau của các cơ sở thể thao có xu hướng tăng giá của tài sản đó. Cư dân có thể giải trí, rèn luyện sức khỏe, kể từ khi cơ sở thể thao có ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống. Chin Tung Leong (2002) đã sử dụng một biến giả, nhận giá trị 1 nếu căn hộ chung cư có hồ bơi và ít nhất ba loại tiện nghi như phòng tập thể dục, sân tennis, phòng cộng đồng và các dịch vụ bảo mật khác. Hiện nay, hầu hết các chủ đầu tư các dự án đều thực hiện chính sách giao nhà hoàn thiện cơ bản. Nghĩa là, khi giao nhà, người mua sẽ có một căn hộ được sơn nước, đầy đủ thiết bị vệ sinh, sàn gạch, hay các thiết bị khác theo thỏa thuận. Chất lượng nội thất này được thể hiện qua thương hiệu và xuất xứ của chúng, được ghi rõ trong phụ lục, đính kèm với hợp đồng mua nhà. Trong bài này, để đo lường chất lượng xây dựng, tác giả cũng dựa trên việc căn hộ chung cư được xây dựng bởi các công ty uy tín, chất lượng nội thất khi giao nhà, và mức độ đầy đủ của các tiện ích nội khu và ngoại khu. Biến CLXD là biến giả, nhận giá trị 1 khi được thiết kế đẹp, nội thất cao cấp và đầy đủ tiện ích nội khu và ngoại khu; và nhận giá trị 0 khi thiếu một trong các yếu tố trên. 2.3.3.2. Góc: Goc Vị trí căn góc đôi khi cung cấp cho căn hộ nhiều view nhìn, tiếp xúc nhiều hơn với không khí giúp căn hộ thoáng đãng, lộng gió và như vậy, tác động tích cực đến cuộc sống của chủ căn hộ, qua đó có thể tác động đến giá căn hộ. Yếu tố này được kỳ vọng đồng biến với biến phụ thuộc. Biến Goc là biến giả, nhận giá trị 0 khi không nằm ở góc, và ngược lại, nhận giá trị 1 cho trường hợp còn lại.
  33. 33. Khóa luận tốt nghiệp – GVHD TS. Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Thị Thương Page 26 2.3.3.3. Khoảng cách đến trung tâm thành phố: KC_TT Theo kết quả nghiên cứu của ThS Lục Mạnh Hiển (2013), khoảng cách đến trung tâm thành phố có tác động ngược chiều đến giá căn hộ chung cư. Rõ ràng, với cuộc sống bận rộn như ngày nay, việc tiết kiệm thời gian trong di chuyển được ưu tiên hàng đầu.Trung tâm thành phố Hồ Chí Minh, nơi kinh doanh sầm uất, là nơi tập trung việc làm cũng như các tụ điểm giải trí. Càng gần trung tâm, cư dân càng thuận tiện trong học tập, làm việc, được tiếp cận với mọi loại hình giải trí nhưng không phải tốn quá nhiều thời gian và chi phí đi lại. Trong bài, chợ Bến Thành được chọn là điểm để xác định khoảng cách tới trung tâm của các dự án, kỳ vọng biến KC_TT sẽ có dấu âm. 2.3.3.4. Cấp tầng căn hộ: Tang So (1996) tìm thấy một mối tương quan mạnh mẽ giữa view nhìn và cấp tầng, tầng càng cao, quan sát càng tốt. Như vậy, căn hộ chung cư trên tầng cao hơn thường bán được với giá cao hơn so với những tầng cấp thấp. Đa phần các chung cư hiện nay đều sử dụng tầng trệt và một vài tầng thấp để phát triển khu phức hợp dịch vụ thương mại, văn phòng cho thuê hoặc xây dựng các cơ sở tiện ích cho cư dân như phòng thể dục, phòng tập thể hình, nhà trẻ… Biến Tang trong được xác định cho những căn hộ chung cư dành để ở, không phải cho các mục đích trên. Biến Tang được kỳ vọng tác động tích cực đến biến phụ thuộc. 2.3.3.5. Môi trường: MT Lợi ích bên ngoài, bao gồm cả cảnh quan dễ chịu, không khí không bị ô nhiễm, thanh thản, yên tĩnh, và không gian xanh từ công viên, đã được nghiên cứu thực nghiệm bởi Tyrvainen (1997). Ông sử dụng dữ liệu căn hộ chung cư được bán cho người dân ở Bắc Carelia, Phần Lan. Kết quả cho thấy người dân đánh giá cao yếu tố xanh và các khu du lịch giải trí, nghĩa là, căn hộ chung cư ở gần sông, cảnh quan xanh mát và gần các khu giải trí xanh sẽ có giá cao hơn. Chattopadhyay (1999) đã tiến hành một nghiên cứu để đánh giá sự sẵn sàng của người mua để trả tiền để giảm ô nhiễm không khí, phát hiện ra rằng người dân ở Chicago đã sẵn sàng trả cho việc giảm mức độ ô nhiễm. Đã có các nghiên cứu về tác động của tiếng ồn từ giao thông và ảnh hưởng của giá trị bất động sản (Palmquist, 1992). Tuy nhiên, phản ứng đối với tiếng ồn, hoặc yên tĩnh, không giống nhau giữa các nhóm người khác nhau. Palmquist cung cấp bằng chứng cho thấy trong một khu phố tầng lớp trung lưu, giá trị tài sản đã giảm 0,48% cho mỗi decibel thêm tiếng ồn từ đường cao tốc, trong khi ở một khu phố
  34. 34. Khóa luận tốt nghiệp – GVHD TS. Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Thị Thương Page 27 tầng lớp trung lưu, bình dân, giá trị này là 0,3% mỗi decibel . Trong tầng lớp nghèo nhất, tác động thậm chí còn thấp hơn, chỉ có 0,08% mỗi decibel . Điều này cho thấy trong trường hợp của những người rất nghèo, mức giá họ sẵn lòng trả trả tiền cho sự yên tĩnh tương đối rất thấp, hoặc có lẽ nó chỉ là do không có khả năng chi trả. Tuy nhiên, tiếng ồn giao thông, đối với các căn hộ chung cư, khi mức sống đã tăng cao, có thể có tác động xấu. Biến MT là biến giả, nhận giá trị 1 khi dự án nằm gần công viên lớn, sông và không gian xung quanh thoáng dãng; nhận giá trị 0 cho các trường hợp còn lại: mật độ xây dựng cao, không gian xanh thiếu thốn,… Biến MT được kỳ vọng sẽ mang dấu dương trong mô hình. 2.3.3.6. Diện tích căn hộ: DT_CH Chau (2001) phân loại các điều kiện vật lý của tài sản như kích thước, tầng, tuổi đời (thuộc tính như hữu hình),và các thuộc tính khác như khả năng tiếp cận, view biển, chất lượng môi trường, và uy tín của nhà phát triển tốt được coi là thuộc tính vô hình. Diện tích càng lớn, căn hộ càng thoáng mát và rộng rãi, chủ nhân căn hộ có thể thoải mái sinh hoạt, mỗi người trong gia đình có không gian riêng và chung hợp lý hơn. Như vậy, các yếu tố như diện tích căn hộ, cấp tầng và view nhìn có thể ảnh hưởng tới giá trị căn hộ chung cư. Biến DT_CH được kỳ vọng mang dấu dương. 2.3.3.7. Vị trí góc: VIEW View nhìn đôi khi được coi là một tiện nghi thường gắn liền với vị trí của nhà (Benson, Hansen, Schwartz, và SMERSH, 1998). Nhiều nghiên cứu đã chỉ ra rằng những người mua thích các view với điểm nhìn đẹp, chẳng hạn như hồ, sân golf, và sẵn sàng trả giá cao cho các view đó (Cassel & Mendelsohn, 1985; Darling, 1973; Gillard, 1981; Mok và cộng sự, 1995; Plattner & Campbell, 1978; Rodriguez & Sirmans, 1994). Benson (1998) cũng lưu ý rằng tác động của view nhìn có thể không thống nhất, nó thay đổi theo loại (ví dụ, view nước, view núi, hay view thung lũng) và chất lượng (ví dụ, nhìn thấy toàn bộ công viên hay bị che khuất bởi một tòa nhà khác...). Phân loại các view biển: view thẳng ra biển, view ra biển một phần, và không có view, ông phát hiện ra rằng, so với căn hộ không có view, giá trị căn hộ tăng thêm khi view nhìn biển là 32%, và view biển một phần thêm 10%. Tuy nhiên, cũng có một số nghiên cứu khác cho thấy view nhìn không luôn luôn có ý nghĩa thống kê, mặc dù thường có một mối tương quan tích cực của giá và view (ví dụ, Brown & Pollakowski, 1977; Correll, Lillydahl, & Singell, 1978).
  35. 35. Khóa luận tốt nghiệp – GVHD TS. Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Thị Thương Page 28 Trong đề tài này, yếu tố View nhìn được kỳ vọng làm tăng giá trị căn hộ. Biến view là biến giả, nhận giá trị 1 khi view về sông, công viên lớn, hồ bơi; nhận giá trị 0 cho các trường hợp còn lại: view khu dân cư, nội khu, block khác… Bảng 2.2: Tổng hợp đánh giá một số biến: Biến CLXD KC_TT (km) MT Era Town 0 11,2 1 Homyland 2 0 9,5 1 Lotus Apartment 0 8,2 0 Mb Babylon 0 8,9 0 Tropic Garden 1 9,4 1 Parcspring 0 10,5 1 Useful Apartment 0 7,3 0 2.3.4. Dấu kỳ vọng của biến độc lập Bảng 2.3: Dấu kỳ vọng của các biến độc lập STT Mã hóa Ý nghĩa Kỳ vọng 1 KC_TT Khoảng cách đến trung tâm thành phố (km) (-) 2 MT Chiều rộng đường, hẻm dẫn vào dự án (m) (+) 3 CLXD Chất lượng xây dựng. Biến giả, nhận giá trị: 0: Chất lượng xây dựng không cao cấp 1: Chất lượng xây dựng cao cấp (+) 4 DT_CH Diện tích căn hộ đồng (m2 ) (-) 5 Tang Vị trí tầng cảu căn hộ (+) 6 View View nhìn đẹp. Biến giả, nhận giá trị: 0: View khu dân cư, nội khu, block khác… 1: View đẹp: công viên lớn, hồ bơi, sông (+) 7 Góc Nằm ở vị trí góc. Biến giả, nhận giá trị: 0: Nằm ở vị trí không phải góc 1: Nằm ở vị trí góc (+)
  36. 36. Khóa luận tốt nghiệp – GVHD TS. Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Thị Thương Page 29 CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 3.1. THỐNG KÊ MÔ TẢ Bảng 3.1: Thống kê mô tả biến LN_DG CLXD DT_CH GOC KC_TT MT TANG VIEW Mean 16,74 0,11 73,94 0,22 9,03 0,54 8,42 0,26 Median 16,73 - 68,60 - 9,40 1,00 7,00 - Maximum 17,10 1,00 134,00 1,00 11,20 1,00 25,00 1,00 Minimum 16,54 - 42,74 - 7,30 - 1,00 - Std. Dev. 0,13 0,31 18,18 0,42 0,98 0,50 4,79 0,44 Skewness 0,89 2,54 1,30 1,34 0,03 (0,15) 1,49 1,08 Kurtosis 3,43 7,43 5,14 2,80 2,77 1,02 5,19 2,18 Jarque-Bera 20,72 281,74 70,39 44,94 0,36 24,84 85,07 33,41 Probability 0,00 - - - 0,84 0,00 - - Observations 149,00 149,00 149,00 149,00 149,00 149,00 149,00 149,00 Bảng 3.2: Ma trận hệ số tương quan LN_DG DT_CH TANG GÓC VIEW KC_TT MT CLXD LN_DG 1 0,484** 0,456** 0,291** 0,244** -0,119 0,233** 0,765** DT_CH 0,484** 1 0,219** 0,419** 0,386** 0,308** 0,561** 0,544** TANG 0,456** 0,219** 1 0,001 0,066 0,275** 0,236** 0,411** GÓC 0,291** 0,419** 0,001 1 0,271** -0,034 0,074 0,076 VIEW 0,244** 0,386** 0,066 0,271** 1 0,285** 0,400** 0,237** KC_TT -0,119 0,308** 0,275** -0,034 0,285** 1 0,809** 0,131 MT 0,233** 0,561** 0,236** 0,074 0,400** 0,809** 1 0,322** CLXD 0,765** 0,544** 0,411** 0,076 0,237** 0,131 0,322** 1
  37. 37. Khóa luận tốt nghiệp – GVHD TS. Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Thị Thương Page 30 3.2. KẾT QUẢ HỒI QUY Bảng 3.3: Tóm tắt kết quả hồi quy Biến CLXD GOC KC_TT TANG MT DT_CH VIEW C (R²) MH1 Hệ số 0,2451 0,0672 -0,0972 0,0082 0,1553 -0,0008 0,0123 17,4828 0,8137t-Stat 12,2782 5,1089 -11,0492 7,3547 7,9247 -1,9705 1,0205 221,7845 p - value 0,0000 0,0026 0,0000 0,0012 0,0000 0,0507 0,3092 0,0000 MH2 Hệ số 0,2471 0,0699 -0,0967 0,008 0,1584 -0,0008 17,4805 0,8136t-Stat 12,4296 5,4283 -11,0262 7,2973 8,1875 -1,9149 221,811 p - value 0,0003 0,0162 0,0000 0,0022 0,0000 0,0507 0,0000 MH3 Hệ số 0,2305 0,0583 -0,0943 0,0082 0,1423 17,4116 0,8102t-Stat 12,7640 5,0849 -10,7601 7,2702 8,0935 246,0746 p - value 0,0000 0,0011 0,0000 0,0091 0,0000 0,0000 Các biến bị loại ra khỏi mô hình: Biến VIEW Mô hình 1, biến VIEW không có ý nghĩa thống kê, p – value = 0,3092 > 0,05 Biến VIEW bị loại khỏi mô hình do không có ý nghĩa thống kê. Mặc dù đã có nhiều nghiên cứu cho chứng minh được view nhìn, mức độ thoáng mát của căn hộ có ảnh hưởng đến giá, nhưng ở địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, trong phân khúc nhà ở trung – cao cấp, view nhìn chủ yếu là khu dân cư, nội khu, hoặc view cảnh nhưng chưa đủ để người mua sẵn sàng chi thêm nhiều tiền cho căn hộ có view đẹp. Có thể view nhìn sẽ ảnh hưởng đến giá của phân khúc cao cấp hơn, khi người ta có nhiều tiền và sẵn sàng chi trả để được ngắm cảnh nhiều hơn. Biến DT_CH Mô hình 2, biến View không có ý nghĩa thống kê ở mức ý nghĩa 5%, p – value = 0,0507 > 0,05. Diện tích căn hộ càng lớn, tổng số tiền phải trả càng tăng, nhưng đơn giá trung bình cho một đơn vị diện tích có thể không bị ảnh hưởng quá nhiều, nếu ở mức ý nghĩa 10%, diện tích căn hộ tăng 1 m², đơn giá giảm 0,08% khi các yếu tố khác không đổi. Nghĩa là, diện tích căn hộ ảnh hưởng làm giàm đơn giá bán căn hộ. Trên cùng một tầng, các căn hộ có diện tích càng nhỏ, số lượng tường ngăn, cửa chính, cửa sổ…càng tăng lên, suất xây dựng cũng vì vậy mà tăng lên. Mô hình 3 là mô hình khá phù hợp, được chọn là mô hình để phân tích: LN_DG = 17,41161 + 0,230467CLXD + 0,058286GOC – 0,094262KC_TT + 0,142288MT + 0,008159TANG (3.1)
  38. 38. Khóa luận tốt nghiệp – GVHD TS. Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Thị Thương Page 31 Mô hình có R² hiệu chỉnh = 0.8101, nghĩa là các biến CLXD, GOC, KC_TT, MT và Tang giải thích được 81,01% biến thiên của biến LN_DG, mô hình có độ phù hợp cao. 3.3. CÁC KIỂM ĐỊNH TRONG MÔ HÌNH HỒI QUY 3.3.1. Kiểm định so sánh trung bình (Phụ lục 2.1) Kiểm định xem có sự khác nhau về giá (LN_DG) giữa căn hộ chung cư được đánh giá là có môi trường tốt và căn hộ chung cư có môi trường không tốt hay không. Sử dụng kiểm định t-test và ANOVA Giả thiết: H0: Giá căn hộ chung cư có môi trường tốt và căn hộ chung cư có môi trường chung cư không tốt là như nhau. H1: Giá căn hộ chung cư có môi trường tốt và căn hộ chung cư có môi trường chung cư không tốt khác nhau. Kết quả kiểm định: Fthống kê = 146.266 > Fk-1, n-k, α, ở mức ý nghĩa 5%, ta bác bỏ giả thiết H0, nghĩa là ở độ tin cậy 95% thì giá căn hộ chung cư có môi trường tốt và căn hộ chung cư có môi trường chung cư không tốt là khác nhau. 3.3.2. Kiểm định Wald (Phụ lục 2.2) Giả thiết H0: C1 = C2 = C3 = C4 = C5 = 0 H1: Ít nhất một Ci ≠ 0 Kết quả kiểm định P(F > 127,3) < 0,05 nên ta bác bỏ giả thiết H0, tức hệ số hồi quy của các biến CLXD, KC_TT, GOC, TANG và MT khác 0 có ý nghĩa. Vậy các biến trên có ảnh hưởng tới biến phụ thuộc LN_DG. Các biến trên đều cần thiết đưa vào mô hình, hay mô hình được chấp nhận.
  39. 39. Khóa luận tốt nghiệp – GVHD TS. Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Thị Thương Page 32 3.3.3. Kiểm định đa cộng tuyến hoàn hảo Bảng 3.4: Tổng hợp R² R²(CLXD) 0,278223 R²(GOC) 0,004394 R²(KC_TT) 0,692356 R²(TANG) 0,212840 R²(MT) 0,706497 R² hiệu chỉnh = 0,810173 của mô hình 3 lớn hơn các R²j (phụ lục 2.2). Vậy không có hiện tượng đa cộng tuyến hoàn hảo. 3.3.4. Kiểm định phương sai thay đổi (Phụ lục 2.3) Sử dụng phương pháp kiểm định Breusch-Pagan-Godfrey Giả thiết: H0: Phương sai của sai số không đổi H1: Phương sai của sai số thay đổi Kết quả kiểm định: P – value (Prob) = 0,0183 > 0,01 nên chấp nhận giả thiết H0, nghĩa là ở mức ý nghĩa 1%, phương sai của sai số là đồng nhất, không có hiện tượng phương sai thay đổi trong mô hình. 3.3.5. Kiểm định tự tương quan (Phụ lục 2.4) Sử dụng phương pháp kiểm định kiểm định LM Giả thiết: H0: Không có tự tương quan bậc 1 H1: Có hiện tượng tự tương quan bậc 1 Kết quả kiểm định: P – value (Prob) = 0,6012 > 0,05 nên chấp nhận giả thiết H0, nghĩa là ở mức ý nghĩa 5%, mô hình không có hiện tượng tự tương quan.
  40. 40. Khóa luận tốt nghiệp – GVHD TS. Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Thị Thương Page 33 3.3.6. Kiểm định phân phối chuẩn của phần dư: (Phụ lục 5) Kiểm định Jarque – Bera (JB) Giả thiết H0: Phần dư có phân phối chuẩn H1: Phần dư không có phân phối chuẩn Kết quả kiểm định: Hình 3.1: Kiểm định phần dư Ta có P (JB < χ² (0.05, 6)) = 0,272744 > 0,05 nên chấp nhận giả thiết H0, nghĩa là phần dư có phân phối chuẩn. Như vậy, mô hình 3.1 không vi phạm giả định nào của mô hình tìm được bằng phương pháp bình phương nhỏ nhất, các hệ số ước lượng sẽ là các ước lượng tuyến tính, không chệch và có phương sai nhỏ nhất. Mô hình 3.1 có thể sử dụng để xác định giá bán các căn hộ chung cư xây mới tại thành phố Hồ Chí Minh. 3.4. PHÂN TÍCH Ý NGHĨA CỦA HỆ SỐ HỒI QUY Chất lượng xây dựng (CLXD): Khi các yếu tố khác không đổi, căn hộ chung cư có chất lượng xây dựng tốt sẽ có mức giá cao hơn 23,0467% so với căn hộ chung cư có chất lượng xây dựng không tốt. Theo mô hình, đây là yếu tố có ảnh hưởng mạnh mẽ nhất đến giá căn hộ chung cư. Ngày nay, các dự án chung cư được xây dựng khắp nơi, nhưng chất lượng xây dựng và chất lượng, mức độ và tầm cỡ các tiện ích kèm theo không giống

×