House price final

Îðîí ñóóöíû ¿íýä íºëººëºã÷ õ¿÷èí ç¿éëñèéã òîäîðõîéëîõ íü
1
АГУУЛГА
МОНГОЛ УЛСЫН ИХ СУРГУУЛЬ
ЭДИЙН ЗАСГИЙН СУРГУУЛЬ
Санхїїгийн тэнхим
Цэрэндоржийн Гэрэлмаа
Сэдэв: Орон сууцны үнэд нөлөөлөгч
хүчин зүйлсийг тодорхойлох нь
Бизнесийн удирдлагын магистрын
зэрэг горилсон магистрын ажил
Магистрын ажлын удирдагч
Доктор, профессор Ч. Энхбаяр
УЛААНБААТАР ХОТ
2011 он

2
АГУУЛГА
ОРШИЛ
I . ОРОН СУУЦНЫ ЗАХ ЗЭЭЛ, ТҮҮНИЙ ЦААШДЫН ЧИГ ХАНДЛАГА
1.1 Орон сууцны зах зээлийн өнөөгийн байдал
1.2 Орон сууцны санхүүжилтийн хөгжлийн дэлхий нийтийн чиг хандлага
1.3 Орон сууцны үнэд нөлөөлөгч хүчин зүйлсийн онолын үндэслэл
II . ОРОН СУУЦНЫ ҮНЭД НӨЛӨӨЛӨГЧ ХҮЧИН ЗҮЙЛСИЙН СУДАЛГАА
2.1 Орон сууцны үнэд нөлөөлөгч байршлын болон орчны хүчин зүйлсийн
судалгаа
2.2 Орон сууцны үнэд нөлөөлөгч макро хүчин зүйлсийн нөлөө
2.3 Орон сууцны үнэд нөлөөлөгч микро хүчин зүйлсийн нөлөө
2.4 Орон сууцны үнэд нөлөөлөгч зардлын хүчин зүйлсийн нөлөөлөл
ЕРӨНХИЙ ДҮГНЭЛТ
АШИГЛАСАН МАТЕРИАЛ, ЭХ ҮҮСВЭР
ХАВСРАЛТ

3
Оршил
Хүн төрөлхтний анхдагч хэрэгцээний нэг болох орон сууцны хангамж , чанар
болон санхүүжилт нь тухайн орны хөгжлийн түвшинг илэрхийлдэг хүчин зүйл
бөгөөд дэлхий нийтийн хөгжлийн чиг хандлагыг даган энэхүү салбарын хөгжил
улам боловсронгуй болон хөгжсөөр ирсэн билээ.
Монголчууд бид нүүдэлчин соёл иргэншлээсээ хотжих соёл иргэншлийг
сонгосноор хөдөөнөөс хот руу шилжих,хотжих процесс эрчимжиж байгаа бөгөөд
энэхүү нийгмийн хөгжлийг дагаад орон байрны асуудал хурцаар тавигдаж байна.
Судлаачдын үзэж байгаагаар сүүлийн жилүүдэд орон сууцны эрэлт
хурдацтайгаар өсч байгаа ба үүнд дараах хүчин зүйлс голчлон нөлөөлж байна.
-Хотын хүн амын өсөлт, шилжих хөдөлгөөнөөс үүдэн гэр хорооллын хүрээ
тэлсэнээс Улаанбаатар хотод 130-150 мянган өрх гэр хороололд амьдарч байна.
-Гадаад ажиллаж буй иргэдийн дийлэнх нь байр авахын төлөө хөдөлмөрлөж байгаа
ба гадаадаас дотоодод чиглэсэн мөнгөн урсгал нэмэгдэж байгаа.
-Манай улс барилгын материалын 70-80хувийг импортлон авдаг бөгөөд тээвэрлэлт,
төмөр замын саатал, гадаад орны барилгын материалын үнийн өсөлттэй шууд
хамааралтай байдаг
-Арилжааны банкууд Азийн хөгжлийн банкны төслийн хүрээнд болон өөрийн
дотоод эх үүсвэрээсээ иргэдэд орон сууц худалдан авахад зориулсан урт
хугацаатай, бага хүүтэй моргейжийн зээлийг олгосоор байгаа.
-Монгол улсын Засгийн Газраас хүн амыг орон сууцжуулах “40.000 орон сууц”
хөтөлбөрийг төрийн албан хаагчдад зориулан амжилттай хэрэгжүүлсэн.Гэр
хорооллын өрхүүдийг орон сууцжуулах “Утаагүй Улаанбаатар“ хөтөлбөрийн
хүрээнд 100мянган айлын орон сууц барих, уг орон сууц баригдсанаар 5
жилийн дараа нийслэл, бусад томоохон хот утаанаасаа 50% салсан байна гэж
төлөвлөж байна. 100мянган айл хөтөлбөр дотор 75мянган айлын орон сууцыг
нийслэлд барих, үүнээс үүдэн орон нутгаас шилжих шилжилт хөдөлгөөн хөвөрч
магадгүй тул 25 мянган айлын орон сууц, түүнийг тойрсон дэд бүтцийг орон
нутагт барих ажлыг эхлүүлэх, энэ хүрээнд иргэдэд жилийн 6 %-ийн хүүтэй
зээлээр олгох ажлыг зохион байгуулж байна.Энэхүү хөтөлбөрийн хүрээнд орон
сууцны үнийг хямдруулах боломж, арилжааны банкууд дахь орон сууцны
зээлийн хүүг бууруулах, гадаад орны туршлагаас нэвтрүүлэх, зарим гол нэрийн
барилгын материалын үйлдвэрлэлийг дотооддоо үйлдвэрлэх зэрэг ажлуудыг
харьяа байгууллагуудтай хамтран хэрэгжүүлэхээр ажиллаж байгаа билээ.
Өнөөдөр барилгын салбарт ялангуяа орон сууцны үнэд нөлөөлөгч хүчин зүйлсийг
олон талаас судлах, гол нөлөөлөгч хүчин зүйлсийг тодорхойлох нь уг хөтөлбөрийг
хэрэгжүүлэх ажилд хувь нэмэр болох төдийгүй зах зээлийн үнийн хөөрөгдлийн
цаад шалтгаан, үнэ өртөгийг хямдруулах боломжийг судлах,орон сууцны үнийг
эконометрик аргаар загварчлах, практикт хэрэгжүүлэх арга замыг хөндөх нь
судлаач магистрант миний сонирхлыг татсан юм.

4
Судалгааны ажлын зорилго, зорилтууд
Монгол улсын орон сууцны зах зээлийн өнөөгийн байдалд дүн шинжилгээ
хийж, орон сууцны үнэд нөлөөлөгч гол хүчин зүйлийг илрүүлэхэд чиглэсэн
судалгааг хийж, дүгнэлт гарган санал боловсруулахад судалгааны ажлын зорилго
оршино.
- Орон сууцны зах зээлийн өнөөгийн байдал, цаашдын чиг хандлагыг судлах
- Орон сууцны үнэд нөлөөлөгч макро болон микро хүчин зүйлс, орчны
болон байршлын нөлөө, зардлын талаас нөлөөлөх нөлөө зэрэг олон талаас
нь судлан гол нөлөөлөгч хүчин зүйлийг илрүүлэх
- Орон сууцны өөрийн өртөг, зах зээлийн үнийг жишиж зах зээлийн бодит
үнийг тогтоох,үнэ бууруулах боломжийг эрэлхийлэх,экономерик аргаар
үнийг загварчлах, түүнийг практикт ашиглах арга замыг судлах үндсэн
зорилтыг дэвшүүлсэн.
Судалгааны түүвэрлэлт, түүврийн хүрээ:
Энэхүү судалгааны түүвэрт Улаанбаатар хотод 2009 оноос хойшхи шинээр
ашиглалтанд орж буй болон баригдаж буй бүх орон сууц, тэдгээрийн барьж
гүйцэтгэж буй барилгын компаниуд хамрагдах болно
1. Орон сууцны эрэлтийг тодорхойлогч хүчин зүйлс болох
- Хотжилтын түвшний хүчин зүйлс
- Өрхийн орлогын тогтвортой байдлын хүчин зүйлс
- Шинэ гэр бүлийн өсөлт болон хүн амын хүчин зүйлс
- Орон сууцны санхүүжилтийн тогтолцооны хүчин зүйлс
- Орон сууцны татвар, хөнгөлөлтийн зохистой бодлоготой холбоотой хүчин
зүйлс
- Орон сууц орчны эрсдэлтэй холбоотой хүчин зүйлс
2. Орон сууцны эрэлтийн өсөлтөнд нөлөөлөх хүчин зүйлс болох
- Хотжих үйл явцын хурд
- Хөгжиж буй орнууд дахь дундаж орлоготой өрхүүд
- Хувийн орон сууцны өмчлөлийн хэмжээний өсөлт
- Орон сууцны үйлдвэрлэлийн өсөлт

5
- Орон сууцны өртөг болон орлогын зөрүүг нөхөхүйц санхүүжилтийн
хэрэгцээ шаардлага зэрэг хүчин зүйлс
3. Орон сууцны нийлүүлэлтэд нөлөөлөгч бүлэг хүчин зүйлс болох
- Орон сууц барих газрын хангамж, хүртээмжийн хүчин зүйлс
- Дэд бүтэц нийгмийн үйлчилгээний хангамжийн хүчин зүйлс
- Орон сууцны санхүүжилтийн үр ашигтай тооцоотой холбоотой хүчин зүйлс
- Барилгын болон материалын үйлдвэрлэл, ажиллах хүчний хангамж,
чанартай холбоотой бүлэг хүчин зүйлс г.м үндсэн бүлэгт ангилан судлана.
Эдгээр бүлэг хүчин зүйлсийг би нарийвчлан дараах байдлаар ангилж байна. Үүнд:
А. Макро орчины хүчин зүйлс:
1 Орон сууцны нэг метр квадратын дундаж үнэ (ам.доллар)
2 Улаанбаатар хотын нийт өрхийн тоо (мян.өрхөөр)
3 Улаанбаатар хотын гэрлэгсэдийн тоо (нэг.өрхөөр)
4 Инфляцийн төвшин (хувиар)
5 Иргэдийн төгрөгийн хадгаламжийн өсөлтийн хувь (тэрбум.төг)
6 Мөнгөний нийлүүлэлтийн (агрегат М2) өсөлтийн хувь (тэрбум.төг)
7 Ашиглалтанд оруулсан орон сууц нийт талбайн хэмжээ (мян.м.кв)
8 Татварын дарамт буюу татварын орлогыг ДНБ-д харьцуулсан харьцаа (хувиар)
9 Нэг хүнд ногдох дотоодын нийт бүтээгдэхүүний хэмжээ (мян.төг)
10 Нийт импортын хэмжээ (тэрбум.төг)
11 Хятад улсаас импортлосон бүтээгдэхүүний нийт импортод эзлэх хувь (хувиар)
12 Төсвийн зарлагын хэмжээ (тэрбум.төг)
13 Нийт зээлийн хэмжээ (тэрбум.төг)
14 Нэг ам.доллартай харьцах төгрөгийн ханш
15 Банкуудын төгрөгийн зээлийн хүү (хувиар)
16 Барилгын салбарын ажиллагсадын сарын дундаж цалин (мян.төгрөг)
17 Нэг өрхийн сарын нийт орлогийн хэмжээ (мян.төгрөг)
18 Улаанбаатар хотын хүн амын амьжиргааны доод төвшин (өсөлтийн хувиар)
19 Бүртгэлтэй ажилгүйчүүдийн тоо (мян.хүн) г.м үзүүлэлтүүд г.м
Б.. Микро орчины хүчин зүйлс:
1 Блокны үнэ (ширхэгээр)
2 Барилгын модон хаалга, цонхны үйлдвэрлэлийн хэмжээ (мян.м.кв)
3 Бетонон дэр үйлдвэрлэлийн хэмжээ (мян.ширхэг)
4 Цемент үйлдвэрлэлийн хэмжээ (мян.тонн)
5 Улаан тоосго үйлдвэрлэлийн хэмжээ (сая.ширхэг)
6 Хүрмэн блок үйлдвэрлэлийн хэмжээ (мян.ширхэг)

6
7 Шохой үйлдвэрлэлийн хэмжээ (мян.тонн)
8 Салбарын хөдөлмөрийн бүтээмж (мян.төгрөгөөр)
9 Үндсэн капиталын бүтээмж (төгрөгөөр)
10 Түүхий эд, материалын бүтээмж (төгрөгөөр)
11 Үйл ажиллагаа нь идэвхитэй явагдаж байгаа барилгын компанийн тоо г.м
Судалгааны арга, барил:
Судалгаанд эдийн засгийн тоон үзүүлэлтүүдийг өөрийн орны хувьд гарган,
харьцуулах, зэрэгцүүлэх аргуудыг ашиглан шинжилгээ хийсэн. Судалгаанд орон
сууцны үнэд нөлөөлөгч хүчин зүйлсийг судалж буй учир эдийн засгийн онол
болон эконометрийн судалгаанд өргөн ашиглагддаг E-views 5.0 программыг
ашиглан судалгааны үр дүнг тооцож гаргасан..Энэхүү судалгааг 4 бүлэг болгон
судалж, судалгаанд ашигласан мэдээллийг Бариллга зам тээвэр хот
байгуулалтынн яам, Сангийн Яам, Засгийн газрын 100 мянган айл хөтөлбөрийг
хэрэгжүүлж буй ОССК-ийн баримтлах бодлого,хэрэгжүүлэх арга хэмжээ,уг
хөтөлбөрийн хүрээнд шинээр баригдах орон сууцны мэдээллийг ашигласан.
Түүнчлэн Тэнхлэг зууч сэтгүүл, Орон сууцны мэдээллийн төв зэрэг холбогдох
байгууллагын цахим хуудас, Google earth programm,барилгын салбар,үл хөдлөх
хөрөнгө, банк санхүүгийн байгууллагуудын мэдээ мэдээлэл, статистикийн
эмхэтгэл, судалгааны тайланг ашиглан судалсан.
Сэдвийн судлагдсан байдал:
Орон сууцны үнэд нөлөөлөгч хүчин зүйлсийн талаархи монголын хувьд
хийгдсэн судалгаа харьцангуй бага хийгдсэн байдаг ба голчлон барилга хот
төлөвлөлт, инженерийн асуудлыг хамарсан байдаг. Харин Д.Ган-Очирын
“Улаанбаатар хотын орон сууцны газрын үнийн ялгаатай байдалд нөлөөлөгч
хүчин зүйлс”судалгаагаар ашиглаж буй газрын эрэлт нь орон сууцны эрэлтээс
уламжлагддаг гэдгийг онолын загвар, эмперик ажилдаа тайлбарласан байдаг.
Сэдвийн шинэлэг байдал:
Монгол улсын орон сууцны зах зээлийн өнөөөгийн байдалд дүн шинжилгээ
хийж, орон сууцны үнэд нөлөөлөгч макро болон микро хүчин зүйлс, орчны болон
байршлын нөлөө, зардлын талаас нөлөөлөх нөлөө гэхчлэн олон талаас судалсан
нь судалгааны ажлын шинэлэг тал болсон.

7
Судалгааны ажлын ач холбогдол, хэрэглээ:
Манай орны хувьд хүн амыг орон сууцжуулах хөтөлбөрийн хүрээнд орон
сууцны үнэд нөлөөлөгч гол хүчин зүйлсийг илрүүлэх нь орон сууцны өртөг
болон зах зээлийн үнийг харьцуулан шинжих,улмаар үнийн хөөрөгдлийн цаад
шалтгааныг тодруулах, орон сууцны үнийг эконометрик аргаар загварчлах, уг
судалгааны үр дүнг практикт хэрэглэх боломжтой ба тодорхой хэмжээний ач
холбогдолтой гэж үзэж байна.

8
I БҮЛЭГ.ОРОН СУУЦНЫ ЗАХ ЗЭЭЛ, ТҮҮНИЙ ЦААШДЫН
ЧИГ ХАНДЛАГА
1.1 Орон сууцны зах зээлийн өнөөгийн байдал
Орон сууц нь хүний хөгжил болон улс орны эдийн засгийн гол хөдөлгөгч
хүчин зүйл төдийгүй эдийн засаг, санхүүгийн болон бодит хэсгүүдийг холбож
өгдөг чухал ач холбогдолтой салбар юм. Дэлхийн банкны 1992 онд хийсэн
судалгааны дүнгээс харахад орон сууцны хөрөнгө оруулалт ҮНБ-ний 2-8%-ийг
эзэлдэг байна. Түүнчлэн хотжилтийн түвшингээс хамааран улс орны баялгийн 20-
45% , ажиллах хүчний 5% нь орон сууцны барилга барихад оролцдог байна.
Дундаж орлоготой өрх нь орлогынхоо 20-50%-ийг орон сууцны зардалд
зарцуулдаг гэсэн тооцоо гарчээ. Орон сууцны өртөг нь дундаж орлоготой өрхийн
жилийн орлогоос 2-4 дахин их байдаг байна.
Орон сууц нь нийгмийн халамжийн чухал үзүүлэлт юм. Хүн ам өсч, хотжих үйл
явц хурдацтай хөгжих тутам орон сууцны хэрэгцээ шаардлага өсөн нэмэгддэг
байна. Сүүлийн жилүүдэд дэлхийн ялангуяа БНХАУ, Энэтхэг улсын хүн ам
эрчимтэй өсөж байгаа бөгөөд үүнийг даган орон сууцны салбарт оруулах хөрөнгө
оруулалтын эх үүсвэр нэмэгдсээр байна. Үүнтэй уялдан, орон сууцны эх
үүсвэрийг хаанаас гаргаж болох тухай асуудал хурцаар тавигдан нэн тэргүүн
шийдвэрлэх асуудал болоод байна.
Дэлхийн хүн ам 1975-1995 онд хооронд 20 жилийн хугацаанд 1,73 тэрбумаар
өссөн бөгөөд энэ нь 1900 оны дэлхийн нийт хүн амын тоотой тэнцүү байна.
Үүний зэрэгцээ, дэлхийн түвшинд хотжих үйл явц түргэн хурдацтай явагдаж
байна.
Орон сууцны эрэлт, түүнд нөлөөлөх хүчин зүйлсийн хувьд: Орон сууцны эрэлт
нь тодорхой газарт нутагт, тодорхой төрлийн орон сууцанд хөрөнгө оруулах буюу
төлбөр хийх хүсэлтэй байгаа өрхийн тоо хэмжээ юм.
О/С-ны эрэлтийг тодорхойлогч хүчин зүйлс
О/С-ны эрэлтийн өсөлтөнд нөлөөлөх
хүчин зүйлс
Хотжилтын түвшин Хотжих үйл явцын хурд
Өрхийн орлого Хөгжиж буй орнууд дахь дундаж
орлоготой өрхүүд
Өрхийн орлогын тогтвортой байдал Хувийн О/С-ны өмчлөлийн хэмжээний
өсөлт
Шинэ гэр бүлийн өсөлт Орон сууцны үйлдвэрлэлийн өсөлт
Өмчлөх эрхийн асуудал Орон сууцны өртөг болон орлогын
зөрүүг нөхөхүйц санхүүжилтийн
хэрэгцээ шаардлага зэрэг ордог байна.
О/С санхүүжилтийн тогтолцоо байгаа эсэх
О/С татвар,хөнгөлөлтийн зохистой бодлого
Орон сууц орчны эрсдэл

9
Орон сууцны эрэлтийг үүсч байгаа хэрэгцээ шаардлагаас нь хамааран:
- Бизнесийн эрэлт- Орон сууцыг ашиглах зорилгоор худалдан авах сонирхол
бүхий иргэн, аж ахуй нэгж байгууллагын тоо
- Ахуйн эрэлт-Өөрийн орон байрны хэрэгцээг хангахад хөрөнгө оруулах
буюу төлбөр хийх өрх гэрүүдийн тоогоор тодорхойлогддог.
Харин орон сууцны нийлүүлэлт түүнд нөлөөлөх хүчин зүйлсийн хувьд: Орон
сууцны нийлүүлэлт гэдэг нь тодорхой газар нутагт тодорхой төрлийн орон сууцны
барилга барих эрх бүхий байгууллага, аж ахуй нэгжийн барьж ашиглалтанд
оруулж буй орон сууцны тоо хэмжээ юм. Орон сууцны нийлүүлэлтийг дараах
хүчин зүйлсүүд тодорхойлдог. Үүнд:
- Орон сууц барих газрын хангамж, хүртээмж
- Дэд бүтэц нийгмийн үйлчилгээний хангамж
- Орон сууцны санхүүжилтийн үр ашигтай тооцоо бий болсон эсэх
- Барилгын болон материалын үйлдвэрлэл, ажиллах хүчний хангамж, чанар
зэрэг орно.
Ерөнхийд нь орон сууцны эрэлт, хэрэгцээтэй байгаа хүмүүст орон сууцтай
болоход нь зориулж санхүүжилтийн эх үүсвэрээр хангах үйл ажиллагааг орон
сууцны санхүүжилт гэж нэрлэдэг байна.
1.2 Орон сууцны санхүүжилтийн хөгжлийн дэлхий нийтийн чиг хандлага
Сүүлийн жилүүдэд орон сууцны санхүүжилтийн дэлхийн чиг хандлага нь
тухай улс орны эдийн засгийн онцлогоос хамааран ихээхэн өөрчлөгдөж байна.
Банк болон санхүүгийн байгууллага байгуулан, үйл ажиллагаа эрхлэн явуулахад
нэг талаас хувийн секторын оролцоо чөлөөтэй болсон, нөгөө талаас хөгжиж буй
улс орнуудын засгийн газар нь ипотекийн зах зээлийг хөгжүүлэх болон түүний
үйл ажиллагааг явуулах,түүнчлэн санхүүгийн байгууллага байгуулахад тусламж
дэмжлэг үзүүлэн анхаарах болжээ.
Олон орны Засгийн газар нь тухайн улсын бага болон дунд орлоготой
өрхүүдийг орон сууцаар хангах асуудал нь засгийн газрын үүрэг гэсэн үзэл
бодолтой байсаар ирсэн билээ. Энэ концепцийг даган Засгийн газар нь татвар
төлөгчийн татварын эх үүсвэрээс орон сууцны хөтөлбөр боловсруулан, орон
сууцны санхүүжилтийн асуудал хариуцсан байгууллага байгуулах зэрэг үйл
ажиллагааг явуулдаг байна.
Гэсэн хэдий ч олон орны туршлагаар дээрхи арга хэлбэр нь хүрэлцээтэй
хангалттай санхүүжилтын урт хугацааны эх үүсвэрийг бүрдүүлж чадахгүй хоёрт,
эцсийн үр дүн ашиг өгөөж муутай болох нь нотлогдсон юм. Мөн зарим улс орнууд
үндэслэл муутай орон сууцны санхүүжилтийн тогтолцоог бий болгосон нь
санхүүгийн секторын тогтвортой байдалд гажуудал үүсгэдгийг туршлагаараа
харуулсан юм.

10
Нэг талаас хямд эх үүсвэр бүхий санхүүгийн арга хэрэгслийг нэвтрүүлж, нөгөө
талаас үйл ажиллагааг нарийн тодорхой болгон эрсдэлийн удирдлагын тогтолцоог
сайжруулах замаар санхүүгийн шинэчлэлийг хийсэн юм.
Орон сууцны санхүүжилтийн салбарт ихээхэн дэлгэрч буй хэлбэр бол Орон
сууцны буюу үл хөдлөх хөрөнгөөр барьцаалсан хоёрдогч зах зээл хөгжүүлэх
асуудал юм. Энэ хэлбэр нь дэлхий нийтэд хэрэглэгдэж байсан хэдий ч сүүлийн
жилүүдэд үйл ажиллагаа нь өргөжиж дэлхийн ихэнх улс орнуудад ашиглагдах
болсон байна.
Монгол дахь ипотекийн зах зээлийн хөгжил
Манай орны хувьд Ипотекийн зах зээл нь анхдагч зах зээлд амжилттай шилжиж
найдвартай хөгжиж байгаа ба одоо хоёрдогч зах зээлд шилжин ажиллаж байна.
МИК нь 2008онд Голомт, Зоос, ХХБанкнаас ипотекийн зээлийн багц нэмж
худалдан авснаар ипотекийн зээлийн багцыг худалдан авсан дүн өмнөх
жилийнхээс 1,9дахин өссөн байна. Ипотекийн зээлийн нэгдсэн стандартыг
агуулсан журам батлахаар Монголбанктай хамтран ажиллаж байна.
Ипотекийн зах зээлийн өнөөгийн байдал
Он / улирлын эцэст
IV,
2005
IV,
2006
IV,
2007
IV,
2008
I, 2009
II,
2009
III,
2009
IV,
2009
I, 2010 II, 2010
Ипотекийн зээлийн өрийн
үлдэгдэл /тэрбум.төгрөг/ 30,8 74,3 164,6 217,1 220,6 214,2 223,9 226,0 219,9 240,3
Системийн хэмжээн дэх
зээлд эзэлж буй %
2.31% 3.33% 8.01% 8.27% 8.26% 8.37% 8.51% 8.59% 8.46% 8.34%
Нэг зээлдэгчид ноогдох
зээлийн өрийн үлдэгдэл
/Сая.төгрөг/
6 8 10 13 14 13 13 14 14 15
Нийт зээлдэгчдийн тоо
4,774 8,984 16,444 16,590 16,251 16,203 16,647 16,628 16,172 16,510
Зах зээлийн жигнэсэн
дундаж хүү, %
14.7% 17.8% 16.0% 18.7% 18.5% 16.8% 15.5% 17.2% 17.9% 17.2%
LTV (Анх олгосон
байдлаар)%
76% 76% 68% 70% 57% 76% 86% 79% 72% 79%
2008-2009 онд болсон дэлхийн санхүүгийн хямралын нөлөө манай улсад ч мөн
нөлөөлсөн. Ялангуяа санхүүгийн хямралд хамгийн ихээр өртсөн салбар бол яах
аргагүй орон сууцны зах зээл байсан билээ.
Харин 2009 оны эхээр санхүүгийн хямрал арилж, арилжааны банкууд зээл олгож
эхэлсэнтэй холбогдуулан иргэдийн орон сууцны зээл авах хэмжээ нэмэгдэж ирсэн.
Мөн барилгын компаниуд нь эх үүсвэрээ сэргээж эхэлсэн нь тус зах зээлийн
хөгжил хэвийн төвшиндөө ороход нөлөөлсөн байна. Харин арилжааны банкууд
орон сууцны санхүүжилтэд олгож буй зээлийг өөр өөрсдийн банк дээр шалгуур

11
үзүүлэлтийг тогтоон олгож байна. Шалгуур үзүүлэлтийг бүх банкуудаар ерөнхийд
нь багцлан харуулбал:
- Зээлээ эргэн төлөх тогтмол эх үүсвэртэй байх;
- Орон сууц худалдан авах болон барих зайлшгүй хэрэгцээтэй байгааг нотлох;
- Нийт шаардагдах санхүүжилтийн 30–аас доошгүй хувийг өөрийн эх үүсвэрээс
санхүүжүүлэх чадвартай байх;
- Барьцаанд тавигдах өмч хөрөнгө нь банкнаас тавигдах шаардлагыг хангасан
байх;
- Өрхийн орлогын 20-25 %-ийг зээлийн төлбөрт төлөх чадвартай байх;
- Баригдаж буй барилгаас орон сууц худалдан авах тохиолдолд уг барилгын 80%
нь баригдсан байх,урьдчилгаа болон дунд төлбөрийг санхүүжүүлэхгүй;
- Орон сууцны засвар хийх, нөхцлөө сайжруулах тохиолдолд зайлшгүй
шаардлагатай төсвийг гаргасан, үл хөдлөх хөрөнгийн бүртгэлийн гэрчилгээ,
газар өмчлөх эрхтэй, /Амины орон сууцанд/ байх;
- Зээлдэгч нь зээлийн төлбөр, хүүг сар бүр тогтмол хэмжээгээр төлөх ;
- Орон сууц худалдан авах тохиолдолд худалдан авах орон сууцаа сонгосон байх;
2010 оны байдлаар орон сууцны санхүүжилтийн төсөл хэрэгжсэнээр 7780 гаруй
иргэн, өрхөд ипотекийн анхдагч зээлийг олгоод байна. Төслийн зээл олголтыг
төсөлд оролцож буй арилжааны банк(ОАБ)-уудаар харуулбал.
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
Хаан Ìîíãîë Øóóäàí Ãîëîìò Çîîñ Õàäãàëàìæ
2564
1965
1587
906
758
Çýýëäýã÷èéí òîî
Төслийн зээлийн зорилго нь бага болон дунд орлоготой өрхүүдийн төлбөрийн
чадварт нийцсэн, тэдэнд чиглэгдсэн байна. Төслийн хүрээнд зээл олгож эхэлснээс
хойш олгосон зээлийг зорилтот бүлгүүдэд олгосон байдлыг авч үзье. Одоогийн
байдлаар олгоод байгаа нийт зээлийн 89.4 орчим хувийг дунд орлоготой өрхүүдэд,
10.2 хувийг бага орлоготой өрхүүдэд 0.4 хувийг сууц өмчлөгчдийн холбоодод тус
тус олгожээ.

12
Улсын болон хувийн байгууллагын ажиллагсдад зээл олгох тохиолдолд дээр
дурдсан зээлийн барьцаанаас гадна зээл авч байгаа ажилчдын өмнөөс зээлээ
найдвартай буцаан төлөх баталгааг тухайн байгууллага нэмж гаргана. Хэрэв орон
сууцны зээл авсан ажилтан ямар нэгэн шалтгаанаар ажлаасаа гарсан тохиолдолд
зээлийг нь нэн даруй бүрэн хэмжээгээр эргүүлэн төлөх асуудлыг тухайн
байгууллага хариуцна.
1.3 Орон сууцны үнэнд нөлөөлөгч хүчин зүйлсийн онолын
үндэслэл
Карл.Е Кейнс. Роберт Ж.Шиллер нарын “Орон сууцны зах зээлд үнийн
хөөрөгдөл байна уу” сэдэвт судалгаагаар орон сууцны үнийн хэт өсөлт нь
иргэдийн орлогын өсөлт, орон сууцны үнэ хэт өснө гэсэн ирээдүйн хүлээлтээс
үүдэлтэй гэжээ. Карл.Е Кейнс. Роберт Ж.Шиллер нарын 10 хотын орлогын, ажил
эрхлэлтийн өсөлт, зээлийн хүү, барилгын зардал болон бусад суурь үзүүлэлтийг
ашиглан 10жилийн хугацааны цуваан өгөгдөл дээр судалгаа хийсэн бөгөөд тэд
үнийн хөөсөн өсөлтийн онолыг шалгахын тулд орлого болон бусад үзүүлэлтүүд,
орон сууцны үнийн харьцаа холбоог үзүүлэлт болгон авсан. Энд суурь
үзүүлэлтийн хэмжигдэхүүн болгож нэг хүнд ногдох хувь хүний орлого, ажил
эрхлэлт, хүн ам, ажилгүйдлийн төвшинг авч харин дамын наймааны хөөрөгдлийг
тодорхойлох үзүүлэлтүүдээр хөрөнгө оруулах хүчтэй идэвхижүүлэлт, ирээдүйн
үнэ өснө гэсэн өндөр хүлээлт, аман яриа, цуурхалыг авч үзсэн.
Димитри Б.Парадимитрой, Эдвард Чилкот нарын “Орон сууцны үнэ, өрхийн
өр, өсөлт нь тогтвортой юу?” сэдэвт судалгааны дүнд орон сууцны үнэнд орон
сууцны үнэ болон түрээсийн харьцаа, зээлийн хүү, өрхийн орлогод эзлэх өрийн
хэмжээ болон өрхийн үээлийн GDP-д эзлэх хувь зэрэг үзүүлэлтүүд нөлөөлдөг
гэсэн байна. Мөн үүнээс гадна Chen болон Patel (1998)-ны судалгаа нь орон
сууцны үнийг орон сууцны зах зээлийн микро үндэслэлтэй макро хандлагаар
судалсан байдаг. Тэдний судалгаанд орон сууцны үнийг тодорхойлогч хүчин

13
зүйлсийг макро эдийн засгийн тэнцвэрийн хамаарлыг илэрхийлсэн шинэ сонгодог
эдийн засгийн онолын загвараас тодорхойлсон байдаг. Шинэ сонгодог эдийн
засгийн онолын хандлагад орон сууцны үнийн өөрчлөлт нь түүний эрэлт,
нийлүүлэлтийн тэнцвэргүй байдлын үр дагавар гэж үздэг.
Орон сууцны эрэлтийн функц нь хүн амзүйн хүчин зүйлс, орлого,
моргэйжийн хүүгийн түвшин болон орон сууцны өртөгөөс хамаарах (Dougherty
болон Van Order (1982), болон Meen (1990)) бол, орон сууцны нийлүүлэлтийн
функц нь газрын зардал, барилгын зардал болон барилгын компанийн зээл авах
боломж зэргээс хамаарна гэж тус судалгаанд авч үзсэн. Өөрөөр хэлбэл орон
сууцны зах зээл дээрх тэнцвэрт үнэ нь эрэлт, нийлүүлэлтийн талын дараах хүчин
зүйлсээс хамаарна гэж үзсэн.
Энд Ph- бодит орон сууцны үнэ, i- бодит хүүгийн түвшин, PhG - орон сууцны
хүлээгдэж буй бодит ашгийн норм, өрхийн бодит тогтмол орлого (PY) болон хүн
амзүйн хүчин зүйлс (D), мөн нэмэгдэж баригдсан орон сууцны тоо (HC), мөнгөний
нийлүүлэлтийн хурдацтай өсөлт (MS), хөрөнгийн үнийн индекс (SPI), орон
сууцны зах зээл дээрхи орон сууцны нийлүүлэлт нь барилгын зардал (CC) болон
газрын зардал (LC)-аас хамаарна.
Мөн орон сууцны зах зээлийн бүтцийн өөрчлөлтийн нөлөө, орчны ая тухтай
байдлыг илэрхийлэх хүчин зүйлийн ялгаатай байдал зэргийг засварлах зорилгоор
дамми хувьсагчдыг ашиглах ёстой болох бөгөөд үүнийг Hendry (1984) болон
Drake (1993) нарын ажлаас харах боломжтой. Chen болон Peton (1998) Тайван
улсын тоон өгөгдөл (1973 оны 2 дугаар улирлаас 1994 оны 4 дүгээр улирлын
хоорондын time series өгөгдөл) ашиглан судалсан. Судалгааны үр дүн нь эдгээр
нөлөөлөгч хүчин зүйлс нь орон сууцны үнийн Гранжер шалтгаан болдог бөгөөд
эрэлтийн талын хувьсагчид нийлүүлэлтийн талын хувьсагчдаас илүүтэй орон
сууцны үнийн өөрчлөлтийг тайлбарлаж байгааг харуулсан.

14
II БҮЛЭГ. СУДАЛГААНЫ ХЭСЭГ
2.1 Орон сууцны үнэд нөлөөлөгч байршлын болон
орчны хүчин зүйлсийн судалгаа
Энэхүү судалгаа нь орон сууцны үнэд нөлөөлөгч хүчин зүйлсийн
эконометрик загварыг өөрийн орны онцлог байдал болон бусад эмпирик
судалгааны ажлуудад суурилан тодорхойлж, Улаанбаатар хотод 2009-2010 онд
шинээр ашиглалтанд орсон орон сууцны үнэ, бусад шинж чанарыг илтгэх
мэдээллээс cross section өгөгдөл үүсгэн эконометрик шинжилгээний хедоник
регрессээр орон сууцны үнэд нөлөөлөгч хүчин зүйлсийг илрүүлэх болно.
Өөрийн судалгаанд ашиглах эконометрик загварыг нэг талаас William J.Stull
(1974)-ны загварын чухал үр дүн, нөгөө талаас энэ төрлийн эмпирик судалгаанд
ашиглагддаг суурь хүчин зүйлс болон манай орны онцлогийг илтгэх “Тэнхлэг
зууч” сэтгүүлд дурьдсан хүчин зүйлсэд суурилсан.Өөрийн орны онцлог шинж
болон тоон үзүүлэлтүүдийн хязгаарлагдмал байдлаас шалтгаалан шинэ орон
сууцны үнэ бүрдэлтэнд нөлөөлөгч хүчин зүйлсийн хедоник регрессийг дараах
байдлаар сонгох нь тохиромжтой гэж үзлээ.
=P(X )
1. буюу Шинэ орон сууцны үнэ. Үүнийг сонгохдоо 1 м.кв -ийн үнийг1
доллараар авсан. Судалгаанд хамрагдсан орон сууцны нэг метр квадратын үнэ
хамгийн ихдээ2
1850$, хамгийн багадаа3
539.5$ байсан бол судалгаанд
хамрагдсан дээрхи 80 ширхэг орон сууцны 1м.кв -ийн дундаж үнэ нь 960.6$
байна.
2. CS буюу Орон сууцны нэг айлын талбайн дундаж хэмжээ. Үүнийг сонгохдоо
тухайн орон сууцны нэг айлын дундаж талбайн хэмжээгээр (м.кв-аар) авав. Энэ
хувьсагч нь нэгж орон сууцны талбайн зардлыг эконометрик үнэлгээнд
төлөөлнө. 2009-2010 онд ашиглалтанд орсон сууцны нэг л айлын өрөөний
дундаж хэмжээ нь хамгийн багадаа 27.9 м2, хамгийн ихдээ 188.0 м2, дунджаар
74.37 м2 талбайтай байна
3. CT буюу Барилгын төлөв байдал. Үүнийг дотор нь дараах байдлаар задлав.
Үүнд:
1
Шинэ орон сууцны үнэ ханшийн мэдээг авахдаа төгрөгөөр арилжаалагдаж байгаа орон сууцны 1
м.кв -ийн үнийг долларт шилжүүлсэн ба 2010 оны 11 дүгээр сарын 14 өдрийн Монгол банкны
ханшийн мэдээ буюу USD=1279.07MNT гэсэн үнээр тооцож судалгаандаа ашигласан болно.
2 “Коёотэ”ХХК –ийн The One Residence 108 айлын орон сууц. (СБД Дамдин сүрэнгийн гудамж,
Континенталь зочид буудлын зүүн урд)
3 БЗД, Шархад 17-р хороо, Да Хүрээ Захын Зүүн урд талд баригдсан IPW ХХК -ийн Да Хүрээ
хотхон

15
a)CTA буюу Орон сууцны нийт айлын тоо. Үүнийг сонгохдоо тухайн
шинэ орон сууцны нийт айлын тоог хамруулах болно.
b) CTD буюу Орон сууцны давхарын тоо. Үүнийг сонгохдоо тухайн шинэ
орон сууцны нийт давхарын тоог хамруулах болно.
c)CTG буюу Гараж, зогсоол сайтай эсэх. Тухайн орон сууц нь өөрийн гэсэн
машины гражтай, мөн машины зогсоол сайтай буюу гаднах талбай сайтай
байх нь орон сууцны үнэнд хэрхэн нөлөөлдөг талаар авч үзэхдээ дамми
хуьсагч болгон сонгов.
Граж, зогсоолтой, гаднах талбай сайтай бол 1
Машины, граж зогсоолын хүрэлцээ муу,
талбай бага бол 0
d) CTU буюу Нэг айлын өрөөний тооны үнэнд үзүүлэх нөлөө. Үүнийг
сонгохдоо тухайн орон сууцны нэг айлын өрөөний тоо нь үнэнд нөлөө
үзүүлдэг эсэхийг шалгахыг зорисон ба үүнийг тооцоолохдоо 4 буюу
түүнээс дээш өрөөтэй болон 3 буюу түүнээс бага гэж ангилсан болно.
Нэг айл нь хамгийн ихдээ 3 хүртэл өрөөтэй
бол 0
Тус орон сууц нь 4 болон түүнээс дээш
өрөөтэй бол 1
e)CTCH буюу Барилгын чанар. Үүнийг үнэлэхдээ барьсан компанийн нэр
хүндийг (барилгын салбартаа амжилт гарган МҮХАҮТ г.м гэзруудаас
оны шилдэгийн шилдэг шагнал авч байсан эсэх, тус салбартаа олон жил
үйл ажиллагаа нь хэвийн явагдаж байсан эсэх болон ашиглалтанд
оруулсан орон сууцны тоо, чанар г.м) нь гол төлөв харж сонгосон. Загварт
үнэлэхдээ дараах дамми хувьсагч болгон сонгосон болно.
Нэр хүнд сайтай компани (чанар сайн) бол 1
Бусад компани хувьд (чанар муу) бол 0
f) CTR буюу Барилгын компани нь тус шинэ орон сууцаа суртчилдаг
байсан эсэх. Дээрхи барилгын компанийн нэр хүнд (барилгын чанар)
болон тус орон сууцны талаар зар сурталчилгаа хэр хийгддэг байсан
эсэхийн тоон мэдээллийг үүсгэхдээ “Тэнхлэг зууч” сэтгүүл болон бусад
сонин сэтгүүлд, www.barilga.mn г.м орон сууцны үнэ ханшийн мэдээ,
мэдээлэл агуулсан сайтуудад байршуулсан орон сууцны талаархи зар
суртчилгаа, барилгын компаниудын танилцуулгад суурилсан болно.
Барилгын компани нь тус шинэ орон сууцаа суртчилдаг байсан эсэх нь
үнэнд хэрхэн нөлөөлдөг болохыг судлахдаа мөн дараах дамми хуьсагч
болгон загвартаа ашиглах болно.

16
Сурталчилгаа (реклам) сайн хийдэг
байсан бол 1
Сурталчилгаа муу хийдэг байсан бол 0
4. D буюу Хотын дүүрэг, бүсийн ангилал буюу байршилын нөлөө. Энэхүү
хувьсагчийг сонгохдоо Улаанбаатар хотын 6 дүүрэгийн ({i Хан-Уул, Баянгол,
Чингэлтэй, Сүхбаатар, Сонгино хайрхан болон Баянзүрх}) хаана баригдаж
байгаагаас хамаарч шинэ орон сууцны үнэнд хэрхэн нөлөлөөлж байгааг
тооцохдоо4 дараах хэлбэрээр хуьсагч болгон сонгов. Үүнд:
HUD (Хан-Уул дүүрэг) BGD (Баянгол дүүрэг) CHD (Чингэлтэй
дүүрэг)
Нөлөөлн
ө
Нөлөөлөхгү
й
Нөлөөлн
ө
й
Нөлөөлн
ө
й
1 0 1 0 1 0
SBD (Сүхбаатар
дүүрэг)
SHD (Сонгино хайрхан
дүүрэг)
BZD (Баянзүрх дүүрэг)
Нөлөөлн
ө
й
Нөлөөлн
ө
й
Нөлөөлн
ө
й
1 0 1 0 1 0
5. CQ буюу Тухайн байршлын давуу талын нөлөө. Үүнийг дотор нь дараах
байдлаар задлав. Үүнд:
a)CQM буюу Хотын төвөөс алслагдсан зай. Тус хувьсагчийг сонгохдоо
хотын төвийг Улаанбаатар хотын төв цэг болох Сүхбаатарын талбайгаас
тухайн орон сууц хүртэлхи зайгаар (метрээр) төлөөлүүлэн авсан. Энд
Улаанбаатар хотын 1:25000 масштабтай газрын зураг болон Google Earth
программ ашигласан болно. Хотын төвөөс алслагдсан зайг хэмжихдээ
шинээр баригдаж буй орон сууц, төв шуудан хоорондын зайг шугамаар
хэмжиж (шулуунаар хэмжсэн), түүнийг 1:25000 масштабтай газрын зураг
ашиглаж буй тул 250-иар үржүүлж метрт шилжүүлнэ.
b) CQB буюу Автобусны буудал, тээврийн сүлжээнд ойр эсэх. Тус хүчин
зүйлийг сонгохдоо тухайн орон сууц нь автобусны буудал, тээврийн
сүлжээнээс хол буюу 300 метрээс хол бол 1, 300 метр дотор бол 0 гэсэн
үнэлгээ өгч дамми хувьсагч болгон сонгосон болно. Энд мөн Улаанбаатар
хотын 1:25000 масштабтай газрын зураг болон Google Earth программ
ашигласан болно.
Автобусны буудал, тээврийн сүлжээнд ойр бол 1
Автобусны буудал, тээврийн сүлжээнээс хол бол 0
4
Аllen болон бусад (1997)-ын ажилд хувийн орон сууцны үнэнд нөлөөлөгч хүчин зүйлсийн нэгээр
дүүргийн төлөв байдал буюу байршилын нөлөөг нилээдгүй ихээр тусгасан байдаг)

17
c)CQN буюу Орон сууц орчмын аюулгүй байдал. Тус үзүүлэлт нь тухайн
орон сууц нь хотын төвөөс зайдуу, гэрэлтүүлэг муутай, хөл хөдөлгөөн
багатай, гэмт хэрэг их гардаг орчинд баригдсан эсэх нь орон сууцны үнэнд
хэрхэн нөлөөлж
байгааг харуулна. Судалгааны түүвэрээ сонгохдоо дээрхийн нэгэн адилаар
Улаанбаатар хотын 1:25000 масштабтай газрын зураг болон Google Earth
программ ашигласан болно.
Орон сууц орчмын аюулгүй байдал сайн бол 0
Орон сууц орчмын аюулгүй байдал муу бол 1
6. CG буюу Орчины ая тухтай байдалд нөлөөлөгч дам нөлөө. Үүнийг дотор нь
дараах байдлаар задлав. Үүнд:
a) CGD буюу Орон сууц орчимын дуу, шуугиан үнэнд нөлөөлөх эсэх. Тус
хүчин зүйлийг мөн дамми хувьсагчаар сонгон оруулсан ба үйлдвэрийн
газар, төв зам, баар цэнгээний газарт зэрэг чимээ шуугиан ихтэй газартай
ойр буюу тухайн орон сууц нь дээрхи газруудтаас 200 метрийн дотор
баригдсан бол дуу шуугиан ихтэй гэж үзнэ) Судалгааны түүвэрээ
сонгохдоо дээрхийн нэгэн адилаар Улаанбаатар хотын 1:25000 масштабтай
газрын зураг болон Google Earth программ ашигласан болно.
Орон сууц орчимын дуу, шуугиан бага
байдаг бол 0
Орон сууц орчимын дуу, шуугиан ихтэй
байдаг бол 1
b) CGO буюу Орон сууц орчимын тохижилт. Тус хүчин зүйлийг
сонгохдоо тухайн орон сууц нь гаднаа хүүхдийн тоглоомын талбай, сад,
цэцэрлэг гм хүүхэд залуусын ая тухтай байдалыг хангаж чадахуйц
тохижилт хийгдсэн эсэх нь үнэнд хэрхэн нөлөөлж байгааг мөн дамми
хувьсагч болгон оруулсан болно.
Орон сууц орчимын тохижилт сайн бол 1
Орон сууц орчимын тохижилт муу бол 0
c) CGA буюу Агаарын бохирдол үнэнд нөлөөлдөг эсэх. Гэр хорооллын
утаа, үйлдвэрийн хорт бодис болон Улаанбаатар хотын бохир ус цэвэрлэх
байгууламжийн ойролцоо баригдсан бол орон сууцны үнэнд хэрхэн
нөлөөлж байгааг дамми хувьсагчаар авсан ба гэр хорооллоос 1000 метрээр
зайдуу, утаа бага ирдэг болон агаарын бохирдол зөвшөөрөгдөх хэмжээнд

18
байдаг бол агаарын бохирдол багатай орчинд байна гэж үзээд загвартаа
үнэлэх болно. Энэ нь дараах нөхцөлтэй байна. Судалгааны түүвэрээ
сонгохдоо дээрхийн нэгэн адилаар Улаанбаатар хотын 1:25000 масштабтай
газрын зураг болон Google Earth программ ашигласан болно.
Агаарын бохирдол (утаа) багатай
орчинд баригдсан бол 0
Агаарын бохирдол (утаа) ихтэй
орчинд баригдсан бол 1
d) CGS буюу Үйлчилгээний төвтэй эсэх. Тус хувьсагчийг сонгохдоо
тухайн орон сууцанд үсчин, дэлгүүр (супер маркет), цайны газар
(ресторан), эмийн сан гэх мэт үйлчилгээний газрууд байдаг бол үнэнд нь
хэрхэн нөлөөлдөг болохыг судлахдаа мөн дамми хувьсагчаар сонгож авсан.
Тухайн орон сууц нь дотороо
үйлчилгээний төвтэй бол 1
Ямар нэгэн үйлчилгээний төв байдаггүй бол 0
7. MG буюу Моргейжийн зээлд хамрагдах боломжтой эсэх. Манай орны хувьд
хүн амын цалингийн дундаж төвшин доогуур байдагаас шалтгаалан дийлэнхи
иргэд орон сууц худалдан авахдаа моргейжийн зээлээр авах сонирхол ихтэй
байдаг ба энэ нь орон сууцны үнэнд нөлөөлөх гол шалтгаануудын нэг байх
магадлал өндөртай юм. Мөн орон сууцны эрэлтийн функц нь хүн амзүйн хүчин
зүйлс, орлого, моргэйжийн хүүгийн төвшин, зээлийн хэмжээ болон орон
сууцны өртөгөөс хамаарах хамаарал ихтэй байдаг гэж Dougherty болон Van
Order нарын 1982 онд хийж байсан судалгаанаас харж болно.
Моргейжийн зээлд хамрагдах боломжтой бол 1
Моргейжийн зээлд хамрагдах боломж
байдаггүй бол 0
Тус судалгаанд нөлөөлөгч хүчин зүйлсийн хамаарлыг бусад энэ төрлийн
судалгаануудтай адилаар буюу хедоник функцын хэлбэрээр сонгосон. Хедоник
регрессийн параметрүүд нь хагас-логарифм функцын хэлбэрт үнэлэгддэг.
Регрессийн шинж чанар ёсоор түүвэрлэгдэх үнийн логарифм нь орон сууцны
шинж чанарыг илэрхийлсэн хувьсагчдаас шугаман хамаарна. Иймд хагас
логарифм буюу хедоник функцын хэлбэрт хүчин зүйлсийн хамаарал нь дараах
байдлаар тодорхойлогдоно. Ингээд хедоник регрессийн функцын хэлбэр нь дараах
хэлбэртэй байна.

19
Энд байгаа нь орон сууцны 1 м.кв-ын үнэ, X нь орон
сууцны төлөв байдлыг илэрхийлсэн вектор хувьсагчид, b нь үл мэдэгдэх хедоник
коэффициентүүдийн вектор, e нь хедоник регрессийн үлдэгдэл. Hеdonic функцын
2 талаас натурал логарифм авбал cross section өгөгдлөөр үнэлэгдэх регрессийн
тэгшитгэл нь буюу дараах хэлбэртэй болно. Үүнд:
Энд байгаа нь Регрессийн үлдэгдэл, нь нөлөөлөгч хүчин зүйлс
X -ээр тайлбарлагдахгүй орон сууцны суурь үнэ,
нь нөлөөлөгч хүчин зүйлс X -ийн орон сууцны
үнэд үзүүлэх нөлөөллийн параметр юм. Ингээд бид манай улсын орон сууцны
үнэд нөлөөлөгч хүчин зүйлсийг дээрхи тэгшитгэлд орлуулан эконометрикийн
Eviews 5.1 програмаар тооцон судалгаагаа боловсруулах болно.
Улаанбаатар хотод 2009-2010 онуудад шинээр баригдаж байгаа орон сууцны зах
зээлийн дундаж үнэ ба түүнд нөлөөлөгч хүчин зүйлсийн дундаж үнийн хамаарал.
Шинэ ОС-ны үнэд нөлөөлөгч хүчин зүйлс Тэмдэглэгээ Бодит Загварын
УБ хотын орон сууцны дундаж үнэ 960,6 952,9
CT буюу Барилгын төлөв байдал
Граж, зогсоолтой, гаднах талбай сайтай бол 1
CTG
1007,5 996
Граж зогсоолын хүрэлцээ муу, талбай бага бол 0 900,3 897,5
Нэг айл нь хамгийн ихдээ 3 хүртэл өрөөтэй бол 0
CTU
887,1 890,2
Орон сууц нь 4 болон түүнээс дээш өрөөтэй бол 1 1104,9 1076,1
Нэр хүнд сайтай компани (чанар сайн) бол 1 1086,0 1067,1
Бусад компани хувьд (чанар муу) бол 0 893,1 891,4
Сурталчилгаа (реклам) сайн хийдэг байсан бол 1 1048,2 1037,1
Сурталчилгаа муу хийдэг байсан бол 0 847,5 844,7
D буюу Хотын дүүргийн ангилал буюу байршилын нөлөө
Баянзүрх дүүрэг BZD 898 907,4
Хан-Уул дүүрэг HUD 1088,4 1093,4
Сүхбаатар дүүрэг SBD 1047,2 967
Сонгино хайрхан дүүрэг SHD 776 833,6
Чингэлтэй дүүрэг CHD 1215,4 1129,7
Баянгол дүүрэг BGD 890,6 884
CQ буюу Тухайн байршлын давуу талын нөлөө
Автобусны буудал, тээврийн сүлжээнд ойр бол 1 983 966,4
Автобусны буудал, тээврийн сүлжээнээс хол бол 0 940,4 940,7
Орон сууц орчмын аюулгүй байдал сайн бол 0 972,9 964,6

20
Орон сууц орчмын аюулгүй байдал муу бол 1 930,2 948,1
CG буюу Орчины ая тухтай байдалд нөлөөлөгч дам нөлөө
Орон сууц орчимын дуу, шуугиан бага бол 0 982,9 959,9
Орон сууц орчимын дуу, шуугиан ихтэй бол 1 951,1 936,5
Орон сууц орчимын тохижилт сайн бол 1 1069,6 1041,8
Орон сууц орчимын тохижилт муу бол 0 887,9 893,6
Агаарын бохирдол багатай орчинд баригдсан бол 0 1037,3 1027,7
Агаарын бохирдол ихтэй орчинд баригдсан бол 1 851,3 846,4
Дотороо үйлчилгээний төвтэй бол 1
CGS
1135 1106
Ямар нэгэн үйлчилгээний төв байдаггүй бол 0 906,3 905,2
MG буюу Моргейжийн зээлд хамрагдах боломжтой эсэх
Моргейжийн зээлд хамрагдах боломжтой бол 1 924,1 919,9
Ямар нэг зээлд хамрагдах боломж байдаггүй бол 0 1036,4 1021,4
Дээрхи тоон мэдээнээс харахад Улаанбаатар хотод 2009-2010онуудад баригдаж
ашиглалтанд орсон орон сууцны дундаж үнэ нь 960,6$ байгаа нь 3 хан жилийн
дотор буюу 2006-2007 онд ашиглалтанд орж байсан орон сууцны дундаж үнэ5
болох 493.9$ -оос даруй 1,9 дахин их буюу 94,5 хувиар өссөн байгаа нь харагдаж
байна.
CT буюу Барилгын төлөв байдлын хүчин зүйлс ба зах зээлийн дундаж үнийн
уялдаа.
- Тухайн орон сууц нь өөрийн гэсэн авто машины граж, зогсоол сайтай байдаг
эсэх нь орон сууцны үнэд нэг их хүчтэй нөлөө үзүүлэхгүй болох нь дээрхи тоон
мэдээнээс харагдаж байгаа ба граж зогсоол сайн орон сууцны үнэ нь орон
сууцны дундаж үнээс 46.9 доллараар үнэтэй байдаг бол граж, зогсоол байдаггүй
/хүрэлцээгүй/ орон сууцны дундаж үнэ нь 900.3 доллар буюу дундаж үнээс 60.3
доллараар бага байдаг байна.
- Орон сууцны нэг айлын өрөөний тоо их байх нь орон сууны үнэд нөлөөлдөг
байж болохоор байгаа ба тухайн орон сууцны нэг айлын өрөөний тоо бага байгаа
(нэг айл нь хамгийн ихдээ 3 хүртэл өрөөтэй) орон сууны үнэ нь орон сууны
дундаж үнээс 73.5 доллараар бага байгаа бол 4 ба түүнээс дээш өрөөтэй орон
сууцны дундаж үнэ нь 1105 доллар буюу зах зээлийн дундаж үнээс 144.3
доллараар их байна. Энэ нь онолын хувьд олон зүйлээс шалтгаалсан байх талтай
ч ерөнхийдөө өндөр үнэтэй, өндөр зэрэглэлийн хаусуудын нэг айлын дундаж
талбай болон өрөөний тоо нь харьцангуй их байдагтай холбоотой юм.
- Орон сууцыг бариж гүйцэтгэж байгаа компанийн нэр хүнд, туршлага болон тус
орон сууцны чанар нь орон сууцны үнэд нөлөөлдөг байж болохоор байна.
Өөрөөр хэлбэл чанар сайтай орон сууцны дундаж үнэ нь ойролцоогоор 1086
доллар буюу зах зээлийн дундаж үнээс 125.4 доллараар их байна.
5
“Тэнхлэг зууч” сэтгүүлийн судалгаагаар 2004, 2005 онд шинэ орон сууцны үнэ 1м.кв 300$-с 450 $
байсан.

21
- Сурталчилгаа сайн хийгддэг орон сууцны хувьд зах зээлийн дундаж үнээс 87.6
доллараар их байсан бол сурталчилгаа бага хийгддэг орон сууцны хувьд зах
зээлийн дундаж үнээс 113.1 доллараар бага байгаагаас харахад шинэ орон
сууцны үнэд реклам сурталчилгаа нөлөөлдөг болох нь харагдаж байгаа ба энэ нь
нэг талаас тус орон сууцны үнэд реклам сурталчилгааны зардлын далд нөлөө
байгааг харуулж байгаа, нөгөө талаас реклам сайн хийсэн орон сууцны
борлуулалт их байх тул түүнийгээ дагаад эрэлтээс үүдэлтэй үнийн өсөлт бий
болсон байх магадлалтай юм.
D буюу Хотын дүүргийн ангилал ба зах зээлийн дундаж үнийн уялдаа.
- Хан-Уул, Чингэлтэй дүүргүүдэд баригдаж байгаа орон сууцны дундаж үнэ бусад
дүүрэг дэх орон сууцны үнээс өндөр байгаа бол Сонгино хайрхан дүүрэгт
баригдаж байгаа орон сууцны дундаж үнэ хамгийн хямд байдаг байна. Энд
Баянзүрх (62.6 доллараар), Сонгино хайрхан (184.6 доллараар),Баянгол (184.6
доллараар) дүүргүүдийн орон сууцны дундаж үнэ нь зах зээлийн дундаж үнээс
доогуур байгаа бол бусад дүүргүүдийн хувьд зах зээлийн дундаж үнээс дээгүүр
байгааг дээрхи тоон мэдээнээс харж болохоор байна.
CQ буюу Тухайн байршлын давуу талын нөлөө ба зах зээлийн дундаж үнийн
уялдаа.
- Автобусны буудал, тээврийн сүлжээнээс хол байршил дахь орон сууцны 1 м2-ын
үнэ дундаж үнээс 20.2 доллараар хямд, харин автобусны буудал, тээврийн
сүлжээнээс 300 орчим метр дотор баригдсан бол дундаж үнээс 22.4 доллараар
үнэтэй байхаар байгаа хэдий ч тус хүчин зүйлийн орон сууцны үнэд үзүүлэх
нөлөө маш бага байхаар байна.
- Орон сууц орчмын аюулгүй байдал муу буюу хотын төвөөс алслагдсан байдал,
орон сууц орчимын гэрэлтүүлэг муу, хулгай дээрэм г.м зүйл их гардаг хэсэгт
оршдог бол дундаж үнээс 30.4 доллараар хямд, харин орон сууц орчимын
аюулгүй байдал сайтайд тооцогдох орон сууцны дундаж үнийн хувьд 972,9
байгаа нь зах зээлийн дундаж үнээс 12,3 доллараар илүү үнэтэй байхаар байна.
Тус хүчин зүйлийн нөлөө орон сууцны үнэд тийм хүчтэй нөлөөлдөггүй байхаар
байна.
CG буюу Орчины ая тухтай байдалд нөлөөлөгч дам нөлөө ба үнийн уялдаа.
- Орон сууц орчимын дуу шуугиан багатай буюу тус орон сууцнаас 200 метрийн
дотор үйлдвэрийн газар, авто зам (төв зам болон ачаалал ихтэй бусад зам),
томоохон баар цэнгээний газрууд г.м байдаггүй орон сууцны хувьд дундаж үнэ
нь 959,9 доллар буюу зах зээлийн дундаж үнээс 22,3 доллараар илүү үнэтэй
байхаар байна.
- Орон сууц орчимын тохижилт сайтай (Хүүхэд залууст зориулсан тоглоомын
талбай, цэцэрлэгжүүлэлт, сад г.м сайтай) байх нь тухайн орон сууцны үнэд
нөлөө үзүүлдэг байхаар харагдаж байна. Өөрөөр хэлбэл; орон сууц орчимын
тохижилт сайтай гэгдэх орон сууцны дундаж үнэ нь зах зээлийн дундаж үнээс

22
109 доллараар үнэтэй буюу 1069,6 доллар байна. Муу бол 72,7 доллараар хямд
буюу 887,9 долларын үнэтэй байдаг байна.
- Агаарын бохирдол багатай орчинд6
баригдсан орон сууцны үнэ нь 1037 байгаа
нь зах зээлийн дундаж үнээс 76,7 доллараар илүү байгааг харуулж байна.
- Тухайн орон сууцанд үсчин, дэлгүүр (супер маркет), цайны газар (ресторан),
эмийн сан, усан бассейн зэрэг үйлчилгээний төв байдаггүй бол дундаж үнэ нь
906,3 доллар буюу зах зээлийн дундаж үнээс 54,3 доллараар хямд байхаар байна.
Харин гол төлөв Зайсанд баригдсан өндөр зэрэглэлийн орон сууцуудын нэг
давхарт энэ төрлийн үйлчилгээний төвүүд байх нь цөөнгүй байдаг ба эдгээр
орон сууцуудын үнэ нь зах зээлийн дундаж үнээс 174,4 доллараар үнэтэй байдаг
байна.
MG буюу Моргейжийн зээлд хамрагдах боломж ба зах зээлийн дундаж үнийн
уялдаа.
- Бидний судалгаа нь хугацаан цувааны дата бус cross section дата байсан тул
тухайн орон сууцны үнэнд моргейжийн хүүний нөлөөг оруулахын оронд тус орон
сууц нь моргейжийн зээлд хамрагддаг эсэх нь орон сууцны үнэнд нь хэрхэн нөлөө
үзүүлдэг болохыг нь тодорхойлохыг зорисон билээ. Ингээд дээрхи хүснэгтээс
харахад моргейжийн зээлд хамрагддаг орон сууцны дундаж үнэ нь зах зээлийн
дундаж үнээсээ 36,5 доллараар хямд буюу 924,1 доллар байсан бол моргейжийн
зээлд хамрагддаггүй орон сууцны нь зах зээлийн дундажаас 75,8 доллараар
үнэтэй байхаар байна.
Ингээд дээрхи хүчин зүйлс болон орон сууцны нэг айлын талбайн дундаж хэмжээ,
нийт айлын тоо, хотын төвөөс алслагдсан зай, давхарын тоо зэрэг бусад нэмэлт
хувьсагчдын орон сууцны үнэд үзүүлэх нөлөөллийн эконометрик шинжилгээг
гаргасан болно.
Шинэ орон сууцны үнэнд нөлөөлөгч хүчин зүйлсийн
үнэлгээний үр дүн.
Судалгааны энэ хэсэгт бид Улаанбаатар хотод 2009-2010 онуудад шинээр
баригдаж ашиглалтанд орсон орон сууцны үнэд нөлөөлөгч дээрхи байршлын
болон орчны хүчин зүйлсээс аль хүчин зүйл нь хэдий хэмжээгээр, хэрхэн нөлөөлж
байгааг илрүүлэх болон нөлөөлөгч хүчин зүйлсийг агуулсан загвараар үнэлэгдсэн
коэффициентийг ашиглан шинээр баригдаж буй орон сууцны үнийг тодорхойлох
зэрэг үр дүн хүлээж байгаа билээ.
Шинэ орон сууцны үнэд нөлөөлөгч
ХЗ-ийн
тэмдэглэгээ
Тэгшитгэл №1 Тэгшитгэл №2 Тэгшитгэл №3
Coefficient t-Statistic Coefficient t-Statistic Coefficient t-Statistic
Сул гишүүн C 6.77528 270.2561 6.882558 151.3669 6.820021 245.8531
Нэг айлын талбайн дундаж хэмжээ CS
6
Гэр хорооллоос 1000 метр зайдуу, бага утаа ирдэг, агаарын бохирдол зөвшөөрөгдөх хэмжээнд
байсан бол

23
1. Барилгын төлөв байдалын нөлөө. (CT)
a. Орон сууцны нийт айлын тоо CTA
b. Орон сууцны давхарын тоо CTD
c. Гараж, зогсоол сайтай эсэх CTG
d. Нэг айлын өрөөний тоо CTU 0.162366 4.154588
e. Барилгын чанар. CTCH 0.095007 2.18732
f. Тус орон сууц сурталчлагддаг
байсан эсэх CTR
2. Хотын дүүргийн ангилалын нөлөө. (D)
a. Хан-Уул дүүрэг HUD 0.198719 3.750554
b. Баянгол дүүрэг BGD
c. Чингэлтэй дүүрэг CHD 0.301913 3.566788 0.156131 2.186848
d. Сүхбаатар дүүрэг SBD 0.1444 2.103217
e. Сонгино хайрхан дүүрэг SHD
f. Баянзүрх дүүрэг BZD
3. Тухайн байршлын давуу талын нөлөө. (CQ)
a. Хотын төвөөс алслагдсан зай CQM
b. Автобусны буудал, тээврийн
сүлжээнд ойр эсэх CQB
c. Орон сууц орчмын аюулгүй байдал. CQN
4. Орчины ая тухтай байдалдын дам нөлөө. (CG)
a. Орон сууц орчимын дуу, шуугиан
ихтэй эсэх CGD
b. Орон сууц орчимын тохижилт CGO 0.097207 2.339183
c. Агаарын бохирдол үнэд нөлөөлдөг
эсэх CGA
-0.13922 -3.46272 -0.14584 -4.06105
d. Үйлчилгээний төвтэй эсэх CGS 0.090236 2.024299
5. Моргейжийн зээлд хамрагдах боломж (MG)
Ашиглалтанд орсон хугцацаа ON -0.07479 -1.8381
Akaike info criterion (AIC), Schwarz criterion SC) AIC=-0.53, SC=-0.41 AIC=-0.69, SC=-0.54 AIC=-0.89, SC=-0.737
Durbin-Watson stat (DW), Adjusted R-square ( ) DW=2.162, =0.217 DW=2.049, =0.34 DW=2.126, =0.456
Загваруудын үргэлжилал
Шинэ орон сууцны үнэд нөлөөлөгч
ХЗ-ийн
тэмдэглэгээ
Тэгшитгэл №4 Тэгшитгэл №5 Тэгшитгэл №6
Coefficient t-Statistic Coefficient t-Statistic Coefficient t-Statistic
Сул гишүүн C 6.4126 84.04857 6.437426 92.45816 6.462542 86.64515
Нэг айлын талбайн дундаж хэмжээ CS 0.004134 8.165211 0.003969 7.932258 0.003806 7.355702
1. Барилгын төлөв байдлын нөлөө. (CT)
a. Орон сууцны нийт айлын тоо CTA
b. Орон сууцны давхарын тоо CTD 0.015945 3.069403 0.015146 3.039850 0.013899 2.75291
c. Гараж, зогсоол сайтай эсэх CTG
d. Нэг айлын өрөөний тоо CTU
e. Барилгын чанар. CTCH
f. Тус орон сууц сурталчлагддаг
эсэх CTR
0.066641 2.018464 0.067362 2.03384
2. Хотын дүүргийн ангилалын нөлөө. (D)

24
a. Хан-Уул дүүрэг HUD
b. Баянгол дүүрэг BGD
c. Чингэлтэй дүүрэг CHD
d. Сүхбаатар дүүрэг SBD
e. Сонгино хайрхан дүүрэг SHD 0.126175 -1.8312
f. Баянзүрх дүүрэг BZD
3. Тухайн байршлын давуу талын нөлөө. (CQ)
a. Хотын төвөөс алслагдсан зай CQM
b. Автобусны буудал, тээврийн
сүлжээнд ойр эсэх CQB
c. Орон сууц орчмын аюулгүй байдал. CQN
4. Орчины ая тухтай байдалдын дам нөлөө. (CG)
a. Орон сууц орчимын дуу, шуугиан
ихтэй эсэх CGD
b. Орон сууц орчимын тохижилт CGO
c. Агаарын бохирдол үнэд нөлөөлдөг
эсэх CGA
-0.08509 -2.58964 -0.05571 -1.70726
d. Үйлчилгээний төвтэй эсэх CGS
5. Моргейжийн зээлд хамрагдах боломж (MG) -0.10476 -3.38019 -0.09975 -0.0813
Ашиглалтанд орсон хугцацаа ON
Akaike info criterion (AIC), Schwarz criterion (SC) AIC=-1.14, SC=-1.02 AIC=-1.22, SC=-1.04 AIC=-1.22, SC=-1.04
Durbin-Watson stat (DW), Adjusted R-square ( ) DW=2.01, =0.574 DW=1.98, =0.616 DW=1.99, =0.614
Шинэ орон сууны үнийг нөлөөлөгч хүчин зүйлсээс нь хамааруулан үнэлсэн дээрхи
тэгшитгэлүүдээс бусдаасаа тайлбарлах чадвар өндөртэй, статистикийн хувьд
хүлээж авах боломжтой, коэффициентүүд нь хүлээгдэж буй утгатайгаа нийцтэй,
загварын алдаа нь хамгийн бага (AIC шинжүүрээр) байгаа үнэлгээний үр дүн нь
тэгшитшэл №6 байна.
Бусдаасаа сайн үнэлгээ харуулсан үнэлгээний үр дүн:
Dependent Variable: LOG( )
Method: Least Squares
Date: 03/14/11 Time: 11:35
Sample: 1 80
Included observations: 80
Variable Coefficient Std. Error t-Statistic Prob.
C (Сул гишүүн) 6.462542 0.074586 86.64515 0.0000
CTD (Орон сууцны давхарын тоо) 0.013899 0.005049 2.752910 0.0074
CS (Нэг айлын талбайн дундаж хэмжээ) 0.003806 0.000517 7.355702 0.0000
CTR (Тус орон сууц сурталчлагддаг байсан эсэх) 0.067362 0.033121 2.033840 0.0456
MG (Моргейжийн зээлд хамрагдах боломж) -0.081298 0.031140 -2.610724 0.0109
CGA (Агаарын бохирдол үнэд нөлөөлдөг эсэх) -0.055706 0.032629 -1.707263 0.0920
R-squared 0.638532 Mean dependent var 6.845850
Adjusted R-squared 0.614109 S.D. dependent var 0.204392
S.E. of regression 0.126969 Akaike info criterion -1.217711
Sum squared resid 1.192961 Schwarz criterion -1.039059
Log likelihood 54.70845 F-statistic 26.14417

25
-0.4
-0.2
0.0
0.2
0.4
0.6
6.0
6.5
7.0
7.5
8.0
10 20 30 40 50 60 70 80
Residual Actual Fitted
Durbin-Watson stat 1.994926 Prob(F-statistic) 0.000000
LOG(UNE) = 6.462542008 + 0.01389874674*CTD + 0.003805943339*CS +
0.06736212887*CTR - 0.08129824002*MG - 0.05570594609*CGA
Загварын бодит утга, онолын утга болон алдааны график
Эконометрик үнэлгээнд илүүдсэн, дутагдсан хувьсагч байгаа
эсэхийг шалгасан тестүүдийн үр дүн:
CTR MG CGA үзүүлэлтүүд илүүдсэн үү?
Redundant Variables: CTR MG CGA
F-statistic 5.794479 Probability 0.001296
Log likelihood ratio 16.87993 Probability 0.000748
Test Equation:
Dependent Variable: LOG(UNE)
Date: 03/18/11 Time: 15:39
Sample: 1 80
C 6.315816 0.068937 91.61775 0.0000
CTD 0.018600 0.005278 3.523874 0.0007
CS 0.004604 0.000490 9.395574 0.0000

26
0
2
4
6
8
10
12
-0.250 -0 .12 5 0 .000 0 .125 0.2 50 0 .375
Series: Residuals
Sample1 80
Observations 80
Mean 2.47E-16
Median -0.010471
Maximum 0.453536
Minimum -0.267047
Std. Dev. 0.122885
Skewness 0.475492
Kurtosis 4.445088
Jarque-Bera 9.975508
Probability 0.006821
Тус орон сууц нь сурталчлагддаг эсэх (CTR), моргейжийн зээлд хамрагдах боломжтой
эсэх (MG) болон агаарын бохирдол ихтэй газар баригдсан (CGA) зэрэг хүчин зүйлс нь
орон сууцны үнэд чухал нөлөөтэй болох нь батлагдаж байна.
Тухайн орон сууцны нийт айлын тоо (CTA), гараж, зогсоол сайтай эсэх (CTG),
орон сууц орчмийн дуу, шуугиан (200 метрийн дотор чимээ шуугиан ихтэй
үйлдвэр, үйлчилгээний газар, төв зам болон ачаалал ихтэй томоохон авто зам ,
баар цэнгээний газар) ихтэй эсэх (CGD) болон орон сууцны чанар (CTCH) зэрэг
хүчин зүйлс орон сууцны үнэд нөлөөтэй юу (тус хувьсагчид нь загварт дутуудсан
уу)?
Redundant Variables: CTA CTG CGD CTCH
Log likelihood ratio 2.862442 Probability 0.581103
Test Equation:
Dependent Variable: LOG(UNE)
Date: 03/18/11 Time: 15:50
Sample: 1 80
C 6.462542 0.074586 86.64515 0.0000
CTD 0.013899 0.005049 2.752910 0.0074
CS 0.003806 0.000517 7.355702 0.0000
CTR 0.067362 0.033121 2.033840 0.0456
MG -0.081298 0.031140 -2.610724 0.0109
CGA -0.055706 0.032629 -1.707263 0.0920
Дээрх тестээс харахад тухайн орон сууцны үнэд нийт айлын тоо, гараж, зогсоол
сайтай эсэх, орон сууц орчмийн дуу, шуугиан (200 метрийн дотор чимээ шуугиан
ихтэй үйлдвэр, үйлчилгээний газар, төв зам болон ачаалал ихтэй томоохон авто
зам , баар цэнгээний газар) ихтэй эсэх болон орон сууцны чанар зэрэг хүчин зүйлс
орон сууцны үнэд нөлөөлдөггүй (маш бага хэмжээгээр нөлөөлдөг) нь батлагдаж
байна.
Эконометрик үнэлгээний үлдэгдлийн диагностик тестүүд:
Үнэлгээний үлдэгдлийн нормаль тархалттай эсэхийг шалгасан JB тестийн үр
дүн:
Jarque-Bera
тестийн үр дүн
үлдэгдэл нь

27
нормаль тархалттай байгааг илтгэж байна.
Үнэлгээний үлдэгдэлд Heteroskedasticity алдаа үүсч байгаа эсэхийг шалгасан
White Heteroskedasticity тестийн үр дүн (Тохиргоог White Heteroskedasticity/
cross terms-ээр сонгосон болно)
White Heteroskedasticity Test:
Obs*R-squared 24.81515 Probability 0.098924
Test Equation:
Dependent Variable: RESID^2
Date: 03/18/11 Time: 16:15
Sample: 1 80
C 0.028220 0.054080 0.521817 0.6037
CTD -0.003660 0.007421 -0.493128 0.6237
CTD^2 -6.48E-05 0.000332 -0.195176 0.8459
CTD*CS 9.26E-05 4.82E-05 1.922573 0.0591
CTD*CTR 0.002400 0.002766 0.867800 0.3889
CTD*MG -0.003854 0.002775 -1.388990 0.1698
CTD*CGA 0.001837 0.002658 0.691075 0.4921
CS -0.000378 0.000766 -0.493555 0.6234
CS^2 -2.30E-06 3.01E-06 -0.764931 0.4472
CS*CTR 0.000301 0.000387 0.775696 0.4409
CS*MG -0.000344 0.000271 -1.272497 0.2079
CS*CGA -0.000132 0.000358 -0.369660 0.7129
CTR -0.021841 0.045354 -0.481573 0.6318
CTR*MG -0.026728 0.020464 -1.306104 0.1963
CTR*CGA 0.004084 0.018434 0.221519 0.8254
MG 0.065597 0.041595 1.577026 0.1199
MG*CGA -0.025252 0.021745 -1.161278 0.2500
CGA 0.004247 0.037325 0.113796 0.9098
*-10%-ийн ач холбогдлын түвшинд Heteroskedasticity алдаа үүссэн гэсэн таамаглал (H1)-ыг няцааж
байна. Өөрөөр хэлбэл, Heteroskedasticity алдаа үүсээгүй гэсэн H0 таамагалыг үл няцааж байна.
Үнэлгээний үлдэгдэлд Автокорреляци алдаа үүсч байгаа эсэхийг шалгасан
коррелограмын үр дүн:
Автокорреляци алдаа cross section өгөгдөл харьцангуй бага илэрдэг, ихэвчлэн time
series өгөгдөлд илэрдэг (serial correlation гэдэг)-ийг анхаарах хэрэгтэй. Иймд time
series-т ашигладаг коррелограмыг cross section-ны i-р алдаа нь бусад алдаатай
хамааралтай байгаа эсэхийг шалгахад ашиглаж болно гэж үзсэн.

28
-0.4
-0.2
0.0
0.2
0.4
0.6
10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80
Recursive Residuals ± 2 S.E.
-30
-20
-10
0
10
20
30
10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80
CUSUM 5% Significance
-0.2
0.0
0.2
0.4
0.6
0.8
1.0
1.2
10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80
CUSUM of Squares 5% Significance
Autocorrelation Partial Correlation AC PAC Q-Stat Prob
.*| . | .*| . | 1 -0.096 -0.096 0.7713 0.380
. |*. | . |*. | 2 0.121 0.113 2.0077 0.366
.*| . | .*| . | 3 -0.123 -0.104 3.3025 0.347
.*| . | .*| . | 4 -0.094 -0.130 4.0605 0.398
.*| . | .*| . | 5 -0.075 -0.071 4.5494 0.473
.*| . | .*| . | 6 -0.113 -0.120 5.6776 0.460
. |** | . |** | 7 0.220 0.201 10.046 0.186
. |*. | . |*. | 8 0.090 0.137 10.777 0.215
. |*. | . |*. | 9 0.156 0.101 13.034 0.161
.*| . | . | . | 10 -0.065 -0.055 13.430 0.201
.*| . | .*| . | 11 -0.115 -0.132 14.697 0.197
.*| . | .*| . | 12 -0.109 -0.070 15.845 0.198
.*| . | . | . | 13 -0.081 0.003 16.494 0.223
.*| . | .*| . | 14 -0.077 -0.102 17.085 0.252
. |*. | . | . | 15 0.096 0.033 18.014 0.262
. | . | .*| . | 16 -0.029 -0.127 18.100 0.318
. |*. | . | . | 17 0.101 0.006 19.157 0.320
. | . | . |*. | 18 0.018 0.081 19.190 0.380
.*| . | . | . | 19 -0.076 -0.031 19.811 0.406
. | . | . |*. | 20 0.029 0.077 19.901 0.464
.*| . | . | . | 21 -0.089 -0.003 20.784 0.472
. | . | .*| . | 22 0.005 -0.063 20.787 0.534
. | . | . | . | 23 0.006 0.053 20.791 0.594
. | . | .*| . | 24 -0.032 -0.096 20.912 0.644
. |*. | . | . | 25 0.102 0.053 22.147 0.627
. | . | . | . | 26 -0.019 0.009 22.192 0.678
. |*. | . | . | 27 0.126 0.065 24.164 0.621
.*| . | . | . | 28 -0.088 -0.033 25.133 0.621
.*| . | .*| . | 29 -0.087 -0.134 26.114 0.619
.*| . | .*| . | 30 -0.116 -0.152 27.879 0.577
.*| . | . | . | 31 -0.077 -0.018 28.672 0.586
. |*. | . |*. | 32 0.085 0.071 29.670 0.585
. | . | . | . | 33 -0.029 -0.002 29.787 0.628
. | . | **| . | 34 -0.051 -0.222 30.161 0.656
. | . | .*| . | 35 0.029 -0.094 30.285 0.695
.*| . | . | . | 36 -0.067 -0.030 30.962 0.707
Коррелограмаас харахад үлдэгдлүүдийн хооронд автокорреляци алдаа үүсээгүй
гэж үзэж болохоор байна.
Үнэлэгдсэн коэффициентын тогтвортой байдлыг шалгах нь:
Recursive үлдэгдлүүд CUSUM тест Квадрат
CUSUM тест

29
5.8
6.0
6.2
6.4
6.6
6.8
20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80
Recursive C(1) Estimates ± 2 S.E.
-0.15
-0.10
-0.05
0.00
0.05
0.10
0.15
0.20
20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80
-0.4
-0.2
0.0
0.2
0.4
20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80
-0.3
-0.2
-0.1
0.0
0.1
20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80
0.000
0.002
0.004
0.006
0.008
20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80
-0.02
-0.01
0.00
0.01
0.02
0.03
20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80
Recursive коэффициентүүд:
Эдгээр шалгуураас харахад үнэлэгдсэн коэффициентүүд харьцангуй тогтвортой
гэсэн үр дүн харуулж байгаа тул уг коэффициентыг ашиглах боломжтой байна.
Breusch-Godfrey -ийн хэсэгчилсэн автокорреляци байгаа эсэхийг шалгах LM
тест
Breusch-Godfrey Serial Correlation LM Test:
Obs*R-squared 6.783661 Probability 0.033647
Test Equation:
Dependent Variable: RESID
Date: 03/18/11 Time: 16:28
C 0.010908 0.072738 0.149964 0.8812
CTD -0.000138 0.004902 -0.028246 0.9775
CS -0.000137 0.000516 -0.266378 0.7907
CTR 0.010402 0.032419 0.320859 0.7492
MG -0.010137 0.030456 -0.332836 0.7402
CGA 0.004704 0.031875 0.147564 0.8831
RESID(-1) -0.005751 0.116156 -0.049511 0.9606
RESID(-2) -0.297993 0.115375 -2.582816 0.0118
R-squared 0.084796 Mean dependent var 2.46E-16
Adjusted R-squared -0.004182 S.D. dependent var 0.122885

30
Эконометрик шинжилгээгээр үнэлэгдсэн коэффициентүүд нь гажилтгүй
хамгийн сайн шугаман үнэлэгч (BLUE) байхын тулд регрессийн үлдэгдэл нь
диагностик тестүүдийг хангасан байх ёстой болдог. Өөрөөр хэлбэл, диагностик
тестүүдийг хангасан тохиолдолд тухайн коэффициентэд эх олонлогийг төлөөлөх
боломжтой гэж итгэж болох юм. Иймд бидний судалгаагаар статистикийн хувьд
бусдаасаа хамгийн сайн гарсан (тэгшитгэл №6) үнэлгээний диагностик тестүүдийг
хангаж байгаа эсэхийг шалгасан дээрх үр дүнгүүдээс харахад дараах дүгнэлтүүдэд
хүрч болохоор байна. Үүнд:
Диагностик тестийн үр дүнгүүдээс харахад үлдэгдэл нь нормаль тархалттай
(Jarque Bera тест), Hеteroskedasticity алдаа (White Hеteroskedasticity тест) болон
автокорреляци алдаа (Үлдэгдлийн коррелограм) үүсээгүй болохыг харуулж байна.
Мөн үнэлэгдсэн коэффициентийг цаашдын тооцоонд ашиглахын тулд тогтвортой
байхыг шаарддаг тул түүнийг CUSUM тест, CUSUM квадрат тест, Recursive
үлдэгдлүүд болон Recursive коэффициентээр шалгахад эдгээр тестийн үр дүнгээр
үнэлэгдсэн параметрүүд ерөнхийдөө тогтвортой гэсэн үр дүн харуулж байна.
Иймд бидний боловсруулсан загвараар үнэлэгдсэн коэффициентийг цаашдын
тооцоонд ашиглах бүрэн боломжтой байна.
Ингээд шинэ орон сууцны үнэд нөлөөлөгч хүчин зүйлсийн хедоник
регрессийн үнэлгээний үр дүнг нэгтгэн дүгнэвэл дараах дүгнэлтүүдэд хүрч
байна. Үүнд:
- Орон сууцны нэг айлын талбайн дундаж хэмжээ7
нь орон сууцны үнэд
нөлөөлдөг (эерэг нөлөөтэй) ба шинэ нэг орон сууцны талбайн хэмжээ (айл
бүрийн талбайн дундаж хэмжээ) их байх нь орон сууцны үнэ өндөр байхад
нөлөөлж байна. Өөрөөр хэлбэл, орон сууцны талбай том байх нь орон сууцны
зардал өндөр байхад хүргэх тул түүнийг 1м.кв -ын үнэнд шингээх болно.
(Гэхдээ талбай өссөнөөр нэгж талбайн зардал буурдаггүй буюу талбайг 1
хувиар өсгөхөд зарцуулах зардлын өсөлт түүнээс өндөр байдаг байна, эсвэл
пүүс ашгаа нэмэгдүүлж байж болзошгүй буюу том талбайд амьдрах
сонирхолтой өрх гэрийн орлого өндөр, үнээс харьцангуй мэдрэмжгүй тул үнэ нь
өндөр байдаг байж болох юм.), эконометрик үнэлгээнд зардлыг оруулаагүй тул
зардлын нөлөө тус хувьсагчид илэрч гарсан. A орон сууцны дундаж талбай B
орон сууцны дундаж талбайгаас 1 м.кв-аар том бол A орон сууцны үнэ B орон
сууцны үнээс 2.71828^0.003806=1.003813 буюу 0.38 хувиар илүү үнэтэй байдаг
байна.
- Шинээр баригдаж буй орон сууцны давхарын тоо их байх тусам мөн орон
сууцны үнэ өндөр байхад нөлөөлдөг байна. Өөрөөр хэлбэл A орон сууцны
давхарын тооноос B орон сууцны давхарын тоо нэгээр их бол A орон сууцны
үнэ B орон сууцны үнээс 2.71828^0.013899=1.014 буюу 1.4 хувиар илүү үнэтэй
7 Үүийг тооцохдоо тухайн орон сууцны нэг айлын дундаж талбайгаар тооцсон болно. Жишээ нь:
тухайн орон сууц нь нэг айл нь хамгийн ихдээ 3 өрөөтэй ба тус орон сууны 1 өрөө байр нь 30 м.кв,
2 өрөө нь 44 м.кв ба 3 өрөө нь 66 м.кв гэж үзвэл тус орон сууцны нэг айлын талбайн дундаж
хэмжээ нь 47 м.кв байна.

House price final

Recomendados

Recomendados

Más contenido relacionado

La actualidad más candente

La actualidad más candente (20)

Destacado

Destacado (11)

Similar a House price final

Similar a House price final (20)

House price final