Es wird zunehmend wichtiger die eigene Vorsorge, insbesondere die fürs Alter, in die eigenen Hände zunehmen.

1.
Vermögesaufbau mit Denkmalschutz‐
Immobilien ‐ Musterrechnung
Es wird zunehmend wichtiger die eigene Vorsorge, insbesondere die fürs Alter, in die eigenen Hände
zunehmen.
Staatliche Versorgung und auch die klassischen Rentenversicherungen sind nicht geeignet den
Lebensstandart im Alter zu sichern. Rürub‐ oder Riesterrente mögen hilfreich sein, jedoch in der
Effizienz nicht ausreichend.
Das vom Bundesministerium für Finanzen (BMF) der Garantiezins für Lebens‐ und
Rentenversicherungen zum 1. Januar 2012 deutlich von 2,25 auf 1,75 Prozent gesenkt wird.
Verbessert die Lage auch nicht. Ende der 90er Jahre lag er noch bei 4,0 Prozent .
Abhilfe: Intensiver Vermögensaufbau am besten Steuersubventioniert und Inflation resistent!
Laut Studie der Tochter einer deutschen Großbank haben 9 von 10 Millionären Ihr Vermögen durch
Immobilieninvestitionen gebildet.
Immobilien bieten hohe Sicherheit vor Vermögensschwund. Sie stehen ebenso für Inflationsschutz,
Steuervorteile, stabile Renditen sowie sichere und zusätzliche Alterseinkünfte. Sie sind
weitestgehend unabhängig von Konjunkturzyklen und Börsenkursen.
„Die einzige Möglichkeit Vermögen aufzubauen ist die Verschuldung in Sachwerten“
Freiherr von Bethmann, Frankfurter Privatbankier
Bei einer fremd finanzierten Immobilie zahlen Sie im Zeitverlauf den Kaufpreis mit durch die Inflation
entwerten Geld, Mieteinnahmen und eingesparten Steuergeldern zurück. Durch einen rentierlichen
und sinnvollen Einsatz von Eigenkapital bestimmen Sie den Zeitpunkt der endgültigen
Darlehenstilgung individuell nach Ihrer künftigen persönlichen Situation.
Da sich Mieten im Regelfall analog zur Inflation entwickeln, also in der Regel im Zeitverlauf steigen,
passen Sie Ihre künftigen Einkünfte automatisch an die steigenden Lebenshaltungskosten an.
Bezahlte Immobilien werden als Sicherheit bei Banken gerne akzeptiert. Somit dient eine Immobilie
auch für die Aufnahme von Fremdkapital zu günstigen Konditionen für unterschiedliche
Verwendungszwecke.

2.
Im Gegensatz zu den bekannten Altersvorsorgeprodukten wie z. B. Private Renten‐versicherungen,
welche zum Teil während der Ansparphase staatlich gefördert, jedoch nur auf Lebenszeit gezahlt
werden, ist der Immobilien‐besitz frei veräußer‐ und vererbbar. Somit legen Sie mit einer Immobilie
bereits heute den Grundstein für langfristige und sichere Vermögenswerte bei verhältnismäßig
geringen Investitionen, wie das nebenstehende Beispiel zeigt.
Wirtschaftliches Kurzprofil einer real existierenden Denkmalimmobilie in Chemnitz nach
15 Jahren
Jpeg : 15Jahre
Mieteinnahmen 69.450,00 €
Steuererspanis 72.411,00 €
Eigener Kapitaleinsatz 53.686,00 €
Darlehensstand 0,00 €
Immobilienwert (Stand 2008/2009) 153.202,00 €
Vermögenszuwachs * 99.516,00 €
Vermögenszuwachs* 185,37 %
Immobilienrente p.a. ** 5.326,00 €
Eigenkapitalrendite für Vermietungseinkünfte p.a. ** 9,92 %
* auf das eingesetzte Kapital
** nach Darlehenstilgung
Zusätzliche Einnahmen bereits nach 15 Jahren von 5326 € p.a. sind schon respektabel. Auch bietet
diese Einnahme vorzüglich Inflation Schutz. Welche anlageform bietet schon vergleichbares.
Veräußern Sie eine Immobilie nachdem sie 10 Jahre in Ihrem Besitz war, vereinnahmen Sie die
Gewinne sogar steuerfrei. Ein Vorteil den Sie bei kaum einer anderen Kapitalanlage finden.
Immobilien­Anlage Objekt: Chemnitz / Fritz­Reuter­Straße 29 WE xx
Nun zur Musterrechnung. Ausgegangen von einer alleinstehender Person, die in eine gut 50m² große
Wohnung in Chemnitz investiert. Dies ist eine Musterrechnung, sie zeigt Ihnen Möglichkeiten auf.
Natürlich ist eine auf Sie bezogene Ausrechnung unter Berücksichtigung Ihrer individuellen
Bedürfnisse, Ziele und Wünsche hierdurch nicht zu ersetzen.
Gerne erstellen wir Ihnen Ihre persönliche Berechnung und beraten Sie gerne.
Jpeg: BR_Erwerber
Erwerber: Alleinstehende Person
anfänglich zu versteuerndes Einkommen € 65.000
Tarif Grund‐Tabelle
KiSt‐Satz 9 %

3.
Jpeg: BR_Objektdaten
Objektdaten
Wohnungs‐Größe qm Altbausubstanz € 10.930
51,59
Miete/qm € 5,25 + Grundst.kosten € 10.930
MieteWohnung mtl. € 271 + AfA§7h/7iEStG € 65.585
Verwaltungskostenp.a. € 360 = AufwandWE € 87.445
Instandhaltungs‐Rücklagep.a. € 217 = Kaufpr. Objekt € 87.445
Vorsorge (wen gewünscht) € 120 + Werbungskosten € 1.550
+ Nebenkosten € 4.810
= Gesamtaufwand € 93.805
Jpeg: BR_Nebenkosten
Nebenkosten
Grunderwerbsteuer 3,50 % € 3.061
Notar/Grundbuch 2,00 % € 1.749
Maklergebühr 0,00 % € 0,00
Nebenkostengesamt € 4.810
Jpeg: BR_Werbungskosten
Werbungskosten
Bezeichnung anteilig Betrag gesamt
Bauzeitzinsen 1,77 % € 1.550
Werbungskosten gesamt € 1.550
Jpeg: BR_Abschreibung
Abschreibung
a) AfA‐Grundlage, Grund&Boden € 11.531
+Altbau+ant.NK:
a) AfA‐Satz darauf linear 2%
b) AfA‐Grundlage: (§7i/h EStG+ant.NK) € 69.193
Jpeg: BR_Finanzierung
Finanzierung
Gesamtaufwand € 93.805
./. Eigenkapital € 6.805

4.
./. sonstiges € 0
= Finanzierungsbedarf € 87.000
Hypothek Aus‐ anf.Zins Fest‐ anf.
Darl.Art zahlung nom/eff schreibu Tilg
.
Annuitätend 100% 4,95/5,04 15 Jahre 2 %
. % fest
Erwerbsjahr
Im Folgenden werde ich Ihnen die Zahlen zum Jahr des Erwerbs auflisten. In der Musterrechnung
gehen wir davon aus das in diesem Jahr noch keine Miete eingenommen wird, aber auch keine
Zinsen zu zahlen sind.
Jpeg: BR_Erwerbsjahr
Erwerbsjahr
1. Zu versteuerndes Einkommen ohne Immobilie € 65.000
darauf zu zahlende Steuer (KiSt 9 %) € 21.902
2. Einnahmen
Jahresmiete (Einnahmen) für 0 Monate € 0
3. Ausgaben
Zinsen Hypothek € 0
+ Tilgung Hypothek/Ansparung € 0
+ Verwaltungskosten € 0
+ Instandhaltungs‐Rücklage € 0
+ sonstige Kosten € 0
= Summe Ausgaben für das Erwerbsjahr € 0
davon abzugsfähig: 0 €
4. Unterdeckung = Einnahmen ./. Ausgaben
Unterdeckung vor Steuer (Jahr) € 0
Unterdeckung abzugsfähig
+ Abschreibung(AfA) 2,00% € 173
+ erhöhte AfA (AfA §7h/7i EStG: 6.227) € 6.227
+ Disagio € 0
+ sonst. Werbungskosten € 1.550
= gesamt abzugsfähig € 7.950
5. Steuerersparnis
Verbleibt zu versteuerndes Einkommen € 57.050
darauf zu zahlende Steuer (KiSt 9 %) € 18.078
= Steuerersparnis € 3.824
Ergebnis
Unterdeckung vor Steuer (Jahr) € 0
= Ergebnis nach Steuer (Jahr) € 3.824

5.
Investitionsphase
Die Investitionsphase, die Wohnung wird saniert und fertiggestellt. In diesem Jahr beginnen die
Mietzahlungen.
Jpeg: BR_Investitionsphase
Investitionsphase
1. Zu versteuerndes Einkommen ohne Immobilie € 65.000
darauf zu zahlende Steuer (KiSt 9 %) € 21.902
2. Einnahmen
Jahresmiete (Einnahmen) für 9 Monate 2.439
3. Ausgaben
Zinsen Hypothek 3.208
+ Tilgung Hypothek/Ansparung 1.327
+ Verwaltungskosten € 270
+ Instandhaltungs‐Rücklage € 163
+ sonstige Kosten € 90
= Summe Ausgaben für Investitionsphase € 5.058
davon abzugsfähig: 3.568€
4. Unterdeckung = Einnahmen ./. Ausgaben
Unterdeckung vor Steuer (Jahr) € ‐2.619
Unterdeckung abzugsfähig € 1.129
+ Abschreibung(AfA) 2,00% € 231
+ erhöhte AfA (AfA §7h/7i EStG: 6.227) € 6.227
+ Disagio € 0
+ sonst. Werbungskosten € 0
= gesamt abzugsfähig € 7.587
5. Steuerersparnis
Verbleibt zu versteuerndes Einkommen € 57.431
darauf zu zahlende Steuer (KiSt 9 %) € 18.252
= Steuerersparnis € 3.650
Ergebnis
./. Unterdeckung vor Steuer (Jahr) € ‐2.619
= Ergebnis nach Steuer (Jahr) € 1.031
Vermietungsphase
Die Wohnung ist fertig. Die Miete fließt jetzt volle 12 Monate. Steuerlich ändert sich nun nicht mehr
viel, es sei denn die Miete erhöht sich oder das Einkommen verändert sich.
Jpeg: BR_Vermietphase‐1

6.
Vermietungsphase
1. Zu versteuerndes Einkommen ohne Immobilie € 65.000
darauf zu zahlende Steuer (KiSt 9 %) € 21,902
2. Einnahmen
Jahresmiete (Einnahmen) für 12 Monate € 3.252
3. Ausgaben
Zinsen Hypothek € 4.199
+ Tilgung Hypothek/Ansparung € 1.847
+ Verwaltungskosten € 360
+ Instandhaltungs‐Rücklage € 217
+ sonstige Kosten € 120
= Summe Ausgaben für 2011 € 6.743
davon abzugsfähig: 4.679€
4. Unterdeckung = Einnahmen ./. Ausgaben
Unterdeckung vor Steuer (Jahr) € ‐3.491
Unterdeckung abzugsfähig € 1.427
+ Abschreibung(AfA) 2,00% € 231
+ erhöhte AfA (AfA §7h/7i EStG: 6.227) € 6.227
+ Disagio € 0
+ sonst. Werbungskosten € 0
= gesamt abzugsfähig € 7.885
5. Steuerersparnis
Verbleibt zu versteuerndes Einkommen € 57.115
darauf zu zahlende Steuer (KiSt 9 %) € 18.109
= Steuerersparnis € 3.793
Ergebnis
./. Unterdeckung vor Steuer (Jahr) € ‐3.491
= Ergebnis nach Steuer (Jahr) € 302
An Hand dieser Berechnung können Sie gut erkennen, wie ein Vermögensaufbau kreativ gestaltet,
die Liquidität nicht belastet, nein sie sogar steigert.
Überlegungen die Einzahlung des Liquiditätsüberschusses in eine Kapitalanlage, machen Sie zudem
Flexibel. Der Einsatz kann sowohl zu Darlehnsablösung genutzt werden, wie auch um in allen
anderen Lebenssituationen über entsprechende Reserven zu verfügen.
Natürlich sollte die Anlage in ein wirklich gut funktionierende Immobilie er folgen. Beachten Sie
meine Vorangegangenen Artikel und laden Sie meinen Gratis Bericht: 13 Wichtige Punkte um von
Denkmalgeschützten Immobilien zu profitieren herunter.
Gern erstelle ich für Sie eine auf Sie bezogene Ausrechnung unter Berücksichtigung Ihrer
individuellen Bedürfnisse, Ziele und Wünsche. Natürlich auch mit der von mir gewohnten
kompetenten persönlichen Beratung.

7.
Zusammenfassung Vorteile denkmalgeschützter Immobilien:
Lassen Sie sich Ihren Vermögensaufbau vom Finanzamt Finanzieren.
Wandeln auch Sie so einen Großteil Ihrer gezahlten Steuern in ihr eigenes Vermögen um.
Bis zu 90% des Kaufpreises steuerlich absetzbar
Nachsteuerrendite von bis zu 8% p.a.
Abgeltungssteuerfrei: Veräußerungsgewinne sind nach 10 Jahren steuerfrei!
Beteiligung des Finanzamtes am Kauf von bis zu 35% des Kaufpreises Inflation resistent.
Laden Sie hier unseren gratis Bericht "13 Wichtige Punkte um von Denkmalgeschützten Immbi-
lien zu profitieren" herunter.
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