2. ‫קווי יסוד למנהלת מתחם תב"ע 483‬
‫מנהלת לפתוח תב"ע מכ/483 תוקם לשיתוף פעולה של כל‬
‫בעלי המגרשים הכלולים בתב"ע למען קדום ובצוע פתוח‬
‫ציבורי בתחום הקו הכחול בהתאם להוראות התב"ע‬
‫ודרישות המועצה האזורית חוף הכרמל על מנת שתהיה‬
‫אפשרות לבעלי המגרשים לממש את זכותם לבניה.‬
‫קשר ודווח לבעלי המגרשים.‬
‫כל פעילות המנהלת תהיה שקופה וגלויה לכל בעלי‬
‫המגרשים.‬
‫יוקם אתר אינטרנט (פייסבוק) שבו בעלי המגרשים יוכלו‬
‫להתעדכן בהתקדמות הפתוח, תעריפים לתשלום, מידע‬
‫שוטף ויצירת קשר עם המנהלת.‬

3. ‫תקנון תב"ע מכ/483‬

4. ‫תנאי לתוקף תוכנית ול"ל‬

6. ‫תקנות העיריות (מכרזים), התשמ"ח-7891 1‬
‫בתוקף סמכותי לפי סעיפים 891 ו-743 לפקודת העיריות, אני מתקין תקנות אלה:‬
‫1. הגדרות‬
‫בתקנות אלה -‬
‫"השר" - שר הפנים או מי שהוא הסמיכו לענין תקנות אלה;‬
‫"הועדה" - ועדת המכרזים של מועצת העיריה;‬
‫"יושב ראש הועדה" - חבר מועצת העיריה שמועצת העיריה בחרה בו ליושב ראש;‬
‫"מדד" - מדד המחירים לצרכן שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה;‬
‫"המדד היסודי" - 3.571 נקודות (ממוצע 5891: 001);‬
‫"המדד החדש" - המדד שפורסם לאחרונה לפני יום העדכון.‬
‫2. הצמדה למדד‬
‫(א) הסכומים הנקובים בתקנות 3(3) ו-8 יתואמו ב-61 בכל חודש (להלן - יום העדכון) לפי שיעור עליית המדד החדש לעומת המדד היסודי.‬
‫(ב) סכום מוגדל כאמור בתקנת משנה (א), יעוגל לסכום הקרוב שהוא מכפלה של 001 השקלים החדשים הקרובים ביותר לסכום המוגדל.‬
‫3. פטורים (תיקון: תש"ן, תשנ"ה, תשנ"ו, תשנ"ט)‬
‫העיריה רשאית להתקשר בחוזה ללא מכרז אם החוזה הוא מסוגי חוזים אלה:‬
‫תביא תועלת;‬
‫------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------‬‫--‬‫(8) חוזה לביצוע עבודה מקצועית הדורשת ידע ומומחיות מיוחדים, או יחסי אמון מיוחדים, כגון:‬
‫עבודות תכנון, פיקוח, מדידה, שמאות, ייעוץ ועבודות כיוצא באלה;‬
‫(9) חוזה לבניית מבנה ציבור או לעבודת תשתית בשכונה חדשה או באזור מגורים חדש, שבהם מתוכננות לבניה לא פחות ממאה יחידות דיור, אם המועצה ביקשה, ברוב‬
‫חבריה, לשחררה מחובת המכרז והשר אישר את החלטתה;‬
‫(01) חוזה או סוגי חוזים להקמת מבני ציבור או לבניית תשתית, שהשר התיר את עריכתם, ובלבד שהצעת המחיר מבוססת על תוצאות מכרז לעבודות דומות שבוצעו עבור רשות‬
‫מקומית במשך 21 חדשים בסמוך לעריכת החוזה; בתקנה זו, "תשתית" - כבישים, מדרכות, גשרים, מנהרות, מערכות ביוב, ניקוז, תיעול מים, תקשורת, תאורה, רמזורים‬
‫ומערכות בקרה לתשתית.‬

7. ‫תשריט תב"ע מכ/483‬
‫עבודות פתוח‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫עבודות מלוי מצעים‬
‫מתחת לכבישים‬
‫עבודות אספלט (כבישים)‬
‫מדרכות.‬
‫תשתית חשמל למגרשים.‬
‫תשתית בזק וכבלים‬
‫למגרשים.‬
‫תאורת רחובות.‬
‫קווי מים ראשיים‬
‫ואספקה למגרשים.‬
‫קווי ביוב ראשיים והכנת‬
‫שוחת ביוב לחבור לכל‬
‫מגרש.‬
‫נקוז ותעול.‬
‫נטיעות .‬
‫גן שעשועים.‬
‫הרחבת רחוב משעול‬
‫הגפנים.(כניסה לשכונה)‬

8. ‫מטרות המנהלת‬
‫1.‬
‫2.‬
‫3.‬
‫4.‬
‫5.‬
‫6.‬
‫7.‬
‫8.‬
‫9.‬
‫01.‬
‫11.‬
‫21.‬
‫31.‬
‫41.‬
‫51.‬
‫61.‬
‫אגוד ויצוג כל בעלי המגרשים מול המועצה האזורית חוף הכרמל.‬
‫בצוע תכנון כולל ומפורט של התשתיות הציבוריות בתחומי התב"ע.‬
‫קבלת אומדני הבצוע מהמתכננים.‬
‫אשור התוכניות, התכנון,המפרטים,והאומדנים בוועדה לתכנון ובניה חוף הכרמל.‬
‫פרסום מכרז לבצוע העבודות לחברות קבלניות.‬
‫החלטה על קבלן מבצע.‬
‫חתימה על הסכם פתוח מול המועצה האזורית.‬
‫חתימה על הסכם בצוע מול הקבלן הזוכה.‬
‫ניהול הפתוח ע"י מהנדס-מפקח מטעם המועצה במימון המנהלת.‬
‫גבייה מהמועצה של כספי היטלים והאגרות שנגבו ע"י המועצה.‬
‫גבייה מבעלי הקרקע של חלק היחסי מכספי היטלי ואגרות הפתוח לפי הסכם הפתוח.‬
‫ניהול מערך התשלומים מול הקבלן המבצע.‬
‫נתינת ערבות בצוע וערבות טיב למועצה כבטחון להסכם הפתוח.‬
‫חיוב בתשלומים והפקת אשורי תשלום לבעלי הקרקעות לצורך מתן היתר בניה.‬
‫ניהול כספי המנהלת ותשלום לבעלי המקצוע.‬
‫ניהול בשקיפות ודווח על ההתנהלות לכל בעלי המגרשים בתב"ע.‬

9. ‫דרכי פעולה‬
‫1.‬
‫2.‬
‫3.‬
‫4.‬
‫5.‬
‫6.‬
‫7.‬
‫8.‬
‫9.‬
‫01.‬
‫11.‬
‫21.‬
‫31.‬
‫41.‬
‫51.‬
‫בחירת עורך דין שישמש כמקים ואחראי על נהול המנהלת.‬
‫אסוף מידע על בעלויות המגרשים.‬
‫הודעה לכל בעלי המגרשים על הקמת המנהלת מטרותיה ודרכי פעולתה.‬
‫עריכת מפגש בין כל בעלי המגרשים שבו יוצג ע"י מקימי המנהלת מטרות ודרכי פעולה.‬
‫קבלת תמיכת והסכמת הרוב למהלך זה.‬
‫הקמת המנהלת.‬
‫קבלת ייפוי כח מבעלי המגרשים כך שלפחות מאה בעלי יחידות דיור יחתמו.תוך שאיפה‬
‫למספר מכסימלי של יפויי כח.‬
‫בחירת חברי ההנהלה ונציג ההנהלה מול המתכננים והמועצה.‬
‫אסוף כספים.‬
‫בצוע תכנון מפורט לתשתיות.‬
‫קבלת אומדנים מהמתכננים.‬
‫אשור התכנון.‬
‫פרסום מכרז לקבלנים.‬
‫חתימת הסכם פתוח עם המועצה האזורית.‬
‫ניהול שוטף של כל תהליך הפתוח.‬

10. ‫הרכב המנהלת ותפקידים‬
‫חברי ההנהלה‬
‫כל בעל קרקע בתחום התב"ע יהיה רשאי לכהן לפי הודעתו כחבר הנהלה‬
‫ובלבד שבבעלותו מגרשים לבניית לא פחות מעשר יחידות דיור ושלם את‬
‫"דמי ההשתתפות" כפי שמוגדים בסעיף "ממון הוצאות המנהלת" עבור כל‬
‫מגרשיו.‬
‫תפקיד חברי ההנהלה:‬
‫1.‬
‫2.‬
‫3.‬
‫4.‬
‫5.‬
‫יקבעו מדיניות ודרכי פעולה,‬
‫יבחרו את בעלי זכות החתימה בחשבון הבנק,‬
‫ישמשו כועדת מכרזים.‬
‫יבחרו נציג מתוכם שישמש כנציג המנהלת מול המועצה ומול ועדת התכנון.‬
‫יעדכנו את בעלי המגרשים על פעילות המנהלת.‬

11. ‫הרכב המנהלת ותפקידים‬
‫עורך דין‬
‫1.‬
‫2.‬
‫3.‬
‫4.‬
‫5.‬
‫6.‬
‫7.‬
‫8.‬
‫9.‬
‫01.‬
‫האחראי על ההתנהלות על פי חוק.‬
‫יקים את הגוף המשפטי הדרוש.‬
‫ירשום וידווח על התאגיד שיוקם בכל הרשויות הדרושות לפי החוק.‬
‫יתמוך משפטית בניהול השוטף והתקין של המנהלת.‬
‫ייתן את כל השירותים המשפטיים לרבות חתימה על הסכמים מול הרשות המקומית ומול הקבלן‬
‫המבצע, הנפקת אשורים על תשלומים שונים יחד עם רו"ח המנהלת וכו'.‬
‫יגבה את הכספים המגיעים למנהלת.‬
‫באשור נציגות המנהלת ועל פי הוראתם יעביר תשלום לקבלן המבצע, לנותני השירותים, לרשויות ולכל‬
‫גורם כפי שידרש‬
‫ייצג את המנהלת בהליכים משפטיים בין כתובעת ובין כנתבעת. .‬
‫ידווח לחברי ההנהלה על ההתקדמות והפעילות השוטפת.‬
‫יפתח חשבון נאמנות למנהלת עד שיפתח חשבון על שמה. הוצאת כספים מחשבון הנאמנות רק על פי‬
‫החלטת המנהלת שתועבר בכתב לנאמן.‬
‫רואה חשבון ומנהל חשבונות.‬
‫1.‬
‫2.‬
‫3.‬
‫ינהלו את הפעילות החשבונאית של המנהלת כפי הנדרש על ידי הרשויות.‬
‫ידאגו להגשת דוחות כספיים כחוק.‬
‫ידאגו לתאום חשבונאי מול הרשות המקומית.‬

12. ‫תשלומים לבעלי תפקידים‬
‫1. שכר טרחת עורך הדין בעבור ניהול המנהלת יקבע בתאום עימו‬
‫ויאושר ע"י חברי ההנהלה.‬
‫2. שכר טירחת רואה חשבון והנהלת חשבונות יתואמו עם כל אחד‬
‫בניפרד ויאושרו ע"י חברי ההנהלה.‬
‫3. חברי ההנהלה יכהנו בהתנדבות.‬

13. ‫הוצאות פתוח למינהל שכונת פנורמה‬

14. ‫חשוב אגרות והיטלים‬
‫לצורך קבלת היתר יש לשלם אגרות והיטלי ביוב , מים, סלילה, תעול ושצ"פ.‬
‫ההיטלים מחושבים לפי תעריף לשטח המגרש ותעריף לשטח הבניה.‬
‫חשוב היטלים:‬
‫052 מ"ר‬
‫קרקע‬
‫061 מ"ר‬
‫בניה‬
‫972 ₪ למ"ר = 057,96 ש"ח‬
‫383 ₪ למ"ר = 082,16 ₪‬
‫סה"כ 030,131 ש"ח‬
‫היטלים שיועברו למנהלת לבצוע הפתוח (היטל סלילה,תעול,אגרת הנחת צנורות,ביוב‬
‫( 044,07 ₪ ללא מע"מ)‬
‫017,18 ₪‬
‫צבורי,שצ"פ)‬
‫היטלי "תשתיות על" (סלילה,אגרת הנחת צנורות,ביוב מאסף, מת"ש) שישארו בידי‬
‫023,94 ש"ח‬
‫המועצה .‬

15. ‫מימון עבודות הפתוח‬
‫1.‬
‫התכנון ועבודות הפתוח ימומנו מהיטלי ואגרות הבניה השונות‬
‫לפי חוקי העזר. המועצה תעביר למנהלת את החלק היחסי של‬
‫האגרות וההיטלים כפי שיקבע בהסכם הפתוח.‬
‫2. הלוואת גשור בנקאית תמורת שעבוד זכויות קבלת כספים‬
‫מהמועצה.‬

16. ‫מימון ביניים‬
‫1.‬
‫לצורך התכנון המפורט, הקמת המנהלת,וממון פעילות ראשונה‬
‫דרוש סך של 000,009 ₪.‬
‫2. לממון ראשוני בעלי המגרשים יעבירו את חלקם "בדמי‬
‫ההשתתפות" כל אחד לפי מספר המגרשים שבבעלותו לחשבון‬
‫הנאמנות.‬

17. ‫דמי ההשתתפות‬
‫סכום האגרות וההיטלים שיועבר למנהלת מהמועצה אינו מכסה את עלויות הבצוע ואת ההוצאות‬
‫השונות בגין פעולות המנהלת ולכן לאחר הקמת המנהלת תחויב כל יחידת דיור בנוסף לאגרות‬
‫וההיטלים לפי חוק העזר בסך של 00002 ₪ שיופקדו בחשבון נאמנות של המנהלת.להלן "דמי‬
‫ההשתתפות".‬
‫לאחר גמר התכנון וקבלת האומדנים יערך חשוב מחדש של דמי ההשתתפות.‬
‫דמי ההשתתפות מיועדים לתשלום ההוצאות הבאות:‬
‫הוצאות תכנון.‬
‫1.‬
‫תשלום עבור שרותים בשכר.‬
‫2.‬
‫הוצאות מנהלת כגון אגרות רשם החברות,נסחי טאבו,משלוח בדואר,שליחים ,העתקות וכו'.‬
‫3.‬
‫תשלום עבור מפקח בניה מטעם המועצה.‬
‫4.‬
‫בטחון לערבות בצוע וערבות טיב.‬
‫5.‬
‫6. עמלות והוצאות ערבויות בנקאיות.‬
‫בטוח עבודות קבלניות.‬
‫7.‬
‫רזרבה תקציבית לעבודות הפתוח.‬
‫8.‬

18. ‫החזר עבור תשלומים שבוצעו בעבר‬
‫להלן "תשלומי עבר"‬
‫בעבר החלה התארגנות למנהלת ונאספו כספים שחלקם או מלואם הועברו לתכנון ודמי‬
‫טפול במנהלת לעורך הדין. למניעת כפל תשלומים ויצירת אמון והגינות מול בעלי‬
‫המגרשים ניתן יהיה לקזז סכומים אלו בערכם הנומינאלי מדמי ההשתתפות כפוף לכל‬
‫התנאים הבאים:‬
‫1.‬
‫2.‬
‫3.‬
‫4.‬
‫בעלות נוכחית למגרש. למען הסר ספק בעל מגרש ששלם בעבר ומכר את מגרשו,הוא‬
‫ובעל המגרש החדש לא יהיה זכאים להחזר.‬
‫אסמכתא לתשלום כדוגמת הפקדה בנקאית לחשבון נאמנות .‬
‫תשלום במועד של מקדמת "דמי ההשתתפות".‬
‫אשור המנהלת לזכאות לקזוז.‬
‫מארגני המנהלת הקודמים יעבירו למנהל המנהלת את כל הפעילות החשבונאית שנעשתה‬
‫בעבר.‬

19. ‫הסכם פתוח- הבטחת תשלום תכנון‬

20. ‫מועד תשלום "דמי ההשתתפות"‬
‫1.‬
‫2.‬
‫3.‬
‫4.‬
‫5.‬
‫6.‬
‫7.‬
‫8.‬
‫סך של 000,8 ₪ לכל יחידת דיור בשמונה תשלומים שווים של 0001 ₪ כ"א.‬
‫מועד תשלום ראשון שלושים יום מתאריך שליחת מכתב דרישת התשלום.‬
‫ההמחאות יוגשו לפרעון רק לאחר שיצטבר בקופת המנהלת שקים בסך של לפחות‬
‫000,009 ₪.‬
‫היתרה המוערכת בכ- 000,21 ₪ תשולם למנהלת במועד תשלום למועצה של‬
‫האגרות וההיטלים על מרכיב הקרקע. מתשלום זה יקוזזו "תשלומי העבר".‬
‫לאחר מסירת התשתיות במתחם לאחריות המועצה ושחרור הערבויות תחולק‬
‫היתרה העודפת של הכסף שישאר בחשבון לכל בעלי המגרשים ששלמו את "דמי‬
‫ההשתתפות" במועד.‬
‫בעל מגרש שלא שילם במועד זה את "דמי ההשתתפות" הסכום בו יחוייב ישא‬
‫הצמדה וריבית שנתית של %9 .‬
‫בעל מגרש שלא שילם במועד זה לא יהיה זכאי לקבלת החזר מיתרת הכסף העודף‬
‫שישאר בחשבון המנהלת.‬
‫לא ינתן כל שרות או אשור כלשהו לועדה לבעל מגרש שלא שלם סכום זה.‬

21. ‫‪ ‬צרו קשר‬
‫‪ ‬מייל ‪3840000@gmail.com‬‬
‫‪ ‬סלולארי‬
‫0805002-050‬
‫‪ ‬טלפון משרד 2616258-40‬
‫מנהלת תב"ע 483‬
‫עפר שטרן‬
‫עו"ד ליאור עמר‬