2. EKSPERT!Z TAR!H! :
Demand Date
DE"ERLEME TAR!H! :
Valuation Date
RAPOR TAR!H! :
Report Date
DE"ERLEME ADRES! :
Full Adress of Property
MÜ#TER! :
Customer
RAPOR NO :
Report Number
DE"ERLEME TÜRÜ :
Description
DE"ERLEME UZMANI :
Valuation expert
KONTROL :
Review
ONAY :
Approbation
3. Gayrimenkul De!erleme Raporu Örne!i
!çindekiler
Content
Hazırlanan Ekspertiz Raporunun Amacı
The !ntention Of The Valuation Report
1. MEVCUT VER! VE B!LG!LER
Present Datums And !nformations
1.1 Tapu Bilgileri
Title Deed Informations
1.2 Takyidatlar
Mortgage Informations
1.3 !mar Durumu ile !lgili Bilgiler
2. TA#INMAZIN ÖZELL!KLER!
Characteristics of Property
2.1 Ta$ınmazın Krokisi
Sketch Of Property
2.2 De%erlemesi Yapılan Ta$ınmazın Özellikleri
Characteristics of Property
2.3 Altyapı Özellikleri
Infrastructural Aspects
3. ÇEVRE ÖZELL!KLER!
Surroundings
3.1 Çevre ile !lgili Genel Bilgiler
General Informations of Pheriphery
3.2 De%eri Etkileyen Faktörler
Principle Factors Effecting The Value Of Property
4. DE"ERLEME
Valuation
4.1.Emsal Yöntemi
Market Approach
4.2.Yerine Koyma Yöntemi
Cost Approach
4.3.Gelir Yöntemi
Income Approach
4.4.De%erleme
Valuation
5.MEVCUT PAZAR
Present Condition Of Market
5.1 Bölgede Gayrimenkul Pazarında Son Durum
General Knowledge Of The Dıstrıct
5.2 Gayrimenkulun Pazarlanmasını Etkileyebilecek Di%er
Faktörler
Other Factors Crıtıcal To The Marketıng
Of The Property
6. SONUÇ VE YORUMLAR
SAYFA 2 / 14
4. Gayrimenkul De!erleme Raporu Örne!i
Conclusion And !nterpretations
6.1 Sonuç
Conclusion
6.2 De%erleme Uzmanı Görü$ü
Valuer’s Opinion
6.3 Notlar ve Yorumlar
Notes And !nterpretations
7. EKLER
Additions
7.1 Foto%raflar
Photographs
7.2.!mar Planı
Plan
7.3.Tapu
Title Deed
SAYFA 3 / 14
5. Gayrimenkul De!erleme Raporu Örne!i
HAZIRLANAN EKSPERT!Z RAPORUNUN AMACI
The !ntention Of The Valuation Report
Bu rapor, xxxxx kurumunun veya ki!inin xx.xx.20xx tarihindeki yazılı talebi üzerine hazırlanmı!tır.
Raporun düzenlenme amacı xxxxx ili, xxxxx ilçesi, xx pafta, xx ada, xx parsel no’ lu binanın adil
piyasa satı! de"erinin belirlenmesidir.
1. MEVCUT VER! VE B!LG!LER
Present Datums And !nformations
1.1 TAPU B!LG!LER! / Title Deed Informations
#L# : MEVK## :
City Locality
#LÇES# : SINIRI :
District Border
BUCA$I : YEVM#YE NO :
Subdistrict
MAHALLES# : C#LT NO :
Neighbourhood Skin
KÖYÜ : SAH#FE NO :
Village Page
TAPU TAR#H# :
SOKA$I : Date of Title
Street Deed
PAFTA NO : PARSEL NO :
Cadastral Map Lot
ADA NO : N#TEL#$# :
City Block Type
SAH#B# : H#SSES# :
Owner
KULLANIM
ALANI :
Area
BÖLGES# SANAY# T#CARET KONUT KIRSAL
Zoning : Industrıal Commercıal Resıdentıal Rural
BÖLGE YAPILA%MA % 75'DEN FAZLA % 50-75 ARASI %25-50 ARASI % 25'DEN AZ
Regional Occupancy : More Than 75% Between 50-75% Between 25-50% Less Than %25
BÖLGE GEL#%#M HIZI HIZLI NORMAL DURGUN
Regional Build up Speed : Fast Normal Stable
BELED#YES# : XXXXX #MAR MÜDÜRLÜ$Ü
Municipality
#Ç#NDE #KAMET EDEN MALSAH#B# K#RACI BO%
Users : Owner Renter Empty
MEVCUT KULLANIM SANAY# T#CARET KONUT BO%
Usage : Industrıal Commercıal Resıdentıal Empty
YAPI SINIFI
Construction Type :
SAYFA 4 / 14
6. Gayrimenkul De!erleme Raporu Örne!i
1.2 TAKY!DAT B!LG!LER! / !"#$%&%'()*+"#,&$-"*.
#ERHLER: Ta$ınmaz üzerinde xxxxx bulunmaktadır.
BEYANLAR: Ta$ınmaz üzerinde xxxxx bulunmaktadır.
!POTEKLER: Ta$ınmaz üzerinde xxxxx bulunmaktadır.
1.3 !MAR DURUMU !LE !LG!L! B!LG!LER / Improvement Plan Informations
Pafta No Ada No Parsel No Parsel Alanı #mar Hmax Yapı Düzeni
CadastralMap CityBlock Lot No Lot Area Improvement MaxHeight Cons. Order
xx xx xx xx xx xx xx
-Belediyede ekspertiz mülke ait onaylı bir proje ve yapı ruhsatı bulunmaktadır.Kayıtlı proje
numarası xx tarihi xx ve toplam xx kapalı alan içindir. Veya mülke ait herhangi bir proje ve
yapı ruhsatına rastlanmamı$tır.
-Ekspertiz mülke ait tapu senedi yukarıda bahsedilen xx m& arazinin xx m& si için
düzenlenmi$tir.
-xx !mar Müdürlü%ü’ne ba%lı bu bölgedeki bo$ parsel xx bölgesinde kalmakta ve kesinlikle
yeni yapıya izin verilmemektedir. Mevcuttaki yapılar için ise herhangi bir $erh
bulunmamaktadır.
2.TA#INMAZIN ÖZELL!KLER!
/0&#&1$'#-.$-1.("+(2#"3'#$4
2.1 TA#INMAZIN KROK!S! / 56'$10(7+(2#"3'#$4
SAYFA 5 / 14
7. Gayrimenkul De!erleme Raporu Örne!i
2.2 DE"ERLEMES! YAPILAN TA#INMAZIN ÖZELL!KLER! /
((((((((((/0&#&1$'#-.$-1.("+(2#"3'#$4
ALAN BÜYÜKLÜ$Ü :
Total Area
PARSEL ALANI :xx m&
G#R#% KATI :xx m&
ÜST KAT : xx m&
YAPI TARZI
:
Construction Type
YAPI N#ZAMI
:
Construction Order
KAT ADED#
:
Floor
BA$IMSIZ BÖLÜM ADED#
:
Divisions
KULLANIM AMACI
:
Usage
PENCERE DO$RAMALARI
:
Windows
ISITMA S#STEM#
:
Heating
MERD#VEN ÖZELL#KLER#
:
Staircase Features
ASANSÖR
:
Elevator
JENERATÖR
:
Generator
SU DEPOSU
:
Water Tank
YANGIN MERD#VEN#
:
Fire Stair
DI% CEPHE
:
Exterior Front
PARK YER#
:
Parking
GÜVENL#K
:
Security
HASAR DURUMU
:
Damage Condition
#%Ç#L#K DURUMU LÜKS #Y# ORTA KÖTÜ
:
Quality of Work Luxury Good Medium Bad
MALZEME DURUMU LÜKS #Y# ORTA KÖTÜ
:
Quality of Material Luxury Good Medium Bad
ZEM#N DÖ%EMELER#
:
Floor Covering
YÖNÜ :
Direction
SAYFA 6 / 14
8. Gayrimenkul De!erleme Raporu Örne!i
2.3 ALTYAPI ÖZELL!KLER! / )*+#&.$#81$8#&9(:.3'1$.
ELEKTR#K ATIK SU KANALI
The Power : Sewage :
SU YOL
Water : Road :
TELEFON DO$ALGAZ
Phone : Gas
Ta!ınmazın bulundu"u sokakta do"algaz bulunmaktadır ancak ekspertiz mülk kat kaloriferi
kullanmaktadır.
2. ÇEVRE ÖZELL!KLER!
Surroundings
3.1 ÇEVRE !LE !LG!L! GENEL B!LG!LER / ;'*'#&9()*+"#,&$-"*.("+(20'#-30'#4
Ekspertizi yapılan mülk, xxxxx ilçesi xxxxx Mahallesinde yer almaktadır. Bu bölge xxxxx sırtlarındaki
ruhsatsız plansız yapıla!ma döneminde olu!mu! bir xxxxx bölgesidir. Yapılarda iskan ruhsatı yoktur.
Bölgede xxxxx #mar yönetmeli"ine göre yapı yapılması yasaktır. Mevcut yapılar içinse hiçbir !erh
bulunmamaktadır. Ekspertiz mülk tali bir merkez niteli"indeki xxxxx mahalle merkezine yakındır.
Bölgede tek ailelik konutların yanında çok katlı yapılar da mevcuttur.
3.2 DE"ER! ETK!LEYEN FAKTÖRLER / The Principle Factors Of Property
(
(+) OLUMLU FAKTÖRLER – POSITIVE FACTORS
+Ta$ınmazın bulundu%u bölge xxxxx gibi semtlerden !ETT ve minibüslerle ula$ımı
mümkündür.
+Binada deprem ile ilgili herhangi bir hasar gözlenmemi$tir.
+Bina çevresindeki mülklerden konumu ve niteli%i bakımından ayrılmaktadır. Bina
yapımında kullanılan malzeme kalitesi ve dayanıklılı%ı bakımından olumlu özelliklere
sahiptir.
+Ekspertizi yapılan mülkün bulundu%u arazi e%imli oldu%undan 20m uzunlu%unda 6m
yüksekli%inde beton istinat duvarı in$a edilmi$tir.
+Evin arka bahçesinde ise 5m uzunlu%unda 2m yüksekli%inde briket üstü sıvalı duvar
ile onun üzerinde 1m yüksekli%inde tel çit bulunmaktadır.
+Ekspertiz mülkün üst kat balkonu xxxxx ve xxxxx hakim konumdadır.
+Ekspertiz mülkün kendine ait bahçesi içinde meyve a%açları vardır.
+Ta$ınmaz üzerinde takyidat bulunmamaktadır.
(-) OLUMSUZ FAKTÖRLER – NEGATIVE FACTORS
-Belediye’de ta$ınmaza ait onaylı bir proje ve ruhsat bulunmamaktadır.
-Ta$ınmazın bulundu%u yol hava $artları ve !SK! su deposu nedeniyle bozulmu$tur
-Plansız yapıla$mı$ bir çevrede yer almaktadır.
SAYFA 7 / 14
9. Gayrimenkul De!erleme Raporu Örne!i
3. DE"ERLEME
<&98&$-"*
4.1 EMSAL YÖNTEM! /!'$(:33#"&10
Ekspertiz mülk ile ilgili bölgede yapılan ara!tırmalarda a!a"ıdaki örnek gayrimenkuller ve sonuçlara
ula!ılmı!tır. Bu de"erlerde talep edilen rakamlar ile birlikte gerçekle!ebilir rakamlar da verilmi!tir.
Satılık Emsaller/ Comparable Propertıes
!"#$"%$&' BC<"=+&=@&D'
>5+"8"8' (&)*+'' BC<"=+@"' (&)*+'
0*)1+'23' 4&)*5*6*' 7&85' 9:' (&)*+,-./' ;<"==&%' (&)*+' ,-./' ' ,-.?@A/'
' ' ' ' ' ' ,-.?@A/' ' '
' )*( ?0'( ' ' ' ' ' Realistic ' /"##'1$'B(
=-.$(>"( !'$( ?43'( :#'&( 2#-1'( @'&$8#'( A*-$(2#-1'( Price' /"##'1$-"*( 2#-1'(
HL2I'GM0H0-H''
EF' GH-I.I0' HJGH' KK' KK' 9H2NHJHGIN' xx KK' OPKK' KK'
H4HJ-9H2BH'
BE2>N'
E:' GH-I.I0' BH>JE' KK' KK' 9H2NHJH.I' xx KK' OPKK' QK'
H4HJ-9H2BH'
BE2>N'
ER' GH-I.I0' BH>JE' KK' KK' 9H2NHJHGIN' xx KK' OPKK' QK'
H4HJ-9H2BH'
BMTH'
ES' GH-I.I0' BH>JE' KK' KK' 9H2NHJH.I' xx KK' OPKK' QK'
EG0>'
H4HJ-9H2BH'
EU' GH-I.I0' BH>JE' KK' KK' !>J>V'0H-I' xx KK' OPKK' QK'
Bölgedeki bo! arsalarda yapı izni yoktur. O nedenle üzerinde yapı bulunmayan arsa fiyatları emsal
te!kil etmemektedir. Çevredeki emlakçılardan alınan görü!lere göre manzara faktörü de"eri etkileyen
en önemli unsurdur. Buna göre ekspertiz mülk için belirlenen m& birim fiyatı xx TL olarak alındı"ında
xx m& x xx TL= xxx.000 TL de"erine ula!ılmaktadır.
4.2. YER!NE KOYMA YÖNTEM! /Cost Approach
Bu hesaplama yönteminde Bayındırlık ve #skan Bakanlı"ı in!aat sınıflarına göre piyasa !artları ile
güncelle!tirilmi! in!aat m& birim maliyetleri kullanılmı!tır. Belirlenen in!aat m& birim maliyetleri in!aat
alan m&’leri ile çarpılmı!tır.
in!aat maliyeti
in!aat
De"er
Kullanım Alanı
Construction
Construction
Construction
Eskime Payı
Used Area
Total Value
Depreciation
Yapı Tarzı
Yapım yılı
Year Built
Depreciated
(TL/m2)*
(TL/m2)*
Kullanım
maliyeti
Toplam
usage
Age
(m2)
Floor
style
Cost
Cost
Yeni
(TL)
Ya!ı
New
Kat
F
KONUT xx xx BETONARME 19xx xx %xx xxx xx xx.xxx
Bayındırlık ve #skan Bakanlı"ı m2 birim fiyatlarına göre bina maliyeti xx.xxx TL olarak tespit edilmi!tir.
Bunun dı!ında ekspertiz mülkte bulunan di"er demirba!lar olan istinat duvarı, briket duvarlar ,çitler için
xx.xxx TL tutarında de"er bulunmu!tur.
SAYFA 8 / 14
10. Gayrimenkul De!erleme Raporu Örne!i
Ekspertiz mülkün bulundu"u arsanın konumu manzara ve di"er özellikleri nedeniyle ve üzerinde yapı
bulunması sebebiyle de"er arz etmektedir. Arsa için belirlenen m& fiyatı xxx TL dir.
Buna göre xx m& arsanın fiyatı xx.xxx TL dir. Sonuç olarak Yerine Koyma Yöntemi’ne göre bulunan
toplam de"er xxx.xxx TL dir.
4.4. DE"ERLEME / <&98&$-"*
Elde edilen verilerde; olumlu ve olumsuz etmenler göz önünde bulundurularak yapılan gerekli
düzeltmeler sonucunda, söz konusu ta!ınmazın de"eri ile ilgili varılan kanaat a!a"ıda sunulmu!tur.
Yukarıda açıklanan yöntemlerle elde edilen sonuçlara göre ortalama xxx.xxx TL de"erine
ula!ılmaktadır.
5.MEVCUT PAZAR / 2#'.'*$(/"*B-$-"*(7+(!'$
5.1 BÖLGEDE GAYR!MENKUL PAZARINDA SON DURUM /
General Knowledge Of The Dıstrıct
BÖLGE EMLAK DE"ERLER! : YÜKSEL#YOR SAB#T DÜ%ÜYOR
Market Values Of The Region Increasing Stable Declining
ARZ/TALEP DURUMU : TALEP FAZLA DENGEL# ARZ FAZLA
Supply And Demand Shortage Stable Over Supply
Bölgedeki yapılar genellikle belediyeye ve hazineye ait arsalar üzerinde te!kil edilmi!tir. Daha sonraki
süreçlerde bu yapıların tapuları verilmi!, kısmen yasalla!tırılmı!lardır. Günümüz ko!ullarında mevcut
yapılar korundu"u müddetçe bunların satı! ve pazarlaması da mümkün olabilecektir.
5.2 GAYR!MENKULUN PAZARLANMASINI ETK!LEYEB!LECEK
FAKTÖRLER / Other Factors Critical To The Marketıng Of The Property
Ula$ım: Gayrimenkulun bulundu"u bölge xxxxx merkeze çok yakın oldu"undan minibüs ve #ETT ile
#stanbul’un birçok odak noktasından mümkündür.
!$ ve konut bölgelerine yakınlık : Gayrimenkul, konut bölgesinde yer almaktadır. xxxxx #tfaiyesi,
xxxxx Belediyesi ve çe!itli e"itim kurumları mülkün bulundu"u bölgede yer almaktadır.
6. SONUÇ VE YORUMLAR
/"*198.-"*(:*B(C*$'#3#'$&$-"*.
6.1 SONUÇ / /"*198.-"*
Rapor konusu ta!ınmazın de"erinin belirlenmesi a!amasında; yerinde yapılan incelemesinde, konumu,
altyapı ve ula!ım olanakları, arsanın kullanım amacı, çevrede yapılan piyasa ara!tırmaları ve günümüz
gayrimenkul piyasası ko!ulları göz önünde bulundurulmu!tur.
TL EURO USD
Ekspertiz Mülkün xxx.xxx xxx.xxx xxx.xxx
De%eri
Value Of The Property
1 EURO =x.xxxx TL xx.xx.20xx Tarihli TCMB Efektif Satı! Kuru)
1 USD =x.xxxx TL xx.xx.20xx Tarihli TCMB Efektif Satı! Kuru)
SAYFA 9 / 14
11. Gayrimenkul De!erleme Raporu Örne!i
Takdir edilen en etkili ve verimli kullanım : Konut
Most Effective And Profitable Usage
Takdir edilen satı! süresi : 60-90 gün
Sale Duration
Sonuç olarak gayrimenkulün ula!ım arterleri ve çevre geli!meler ile ili!kisi, konumu göz önüne
alındı"ında açık piyasa satı! de"eri
xxx.xxx (xxx.xxx TürkLirası) olarak takdir edilmi$tir.
6.2 DE"ERLEME UZMANI GÖRÜ#Ü / Valuer’s Opinion
SATILAB#L#R ALICI AZ SATI%I ZOR SATILAMAZ
Saleable Insufficiently Purchaser Strenght To Sale Not Saleable
Konumu ve yapının niteli"i bakımından satılabilir niteliktedir.
6.3 NOTLAR VE YORUMLAR / >"$'.(:*B()*$'#3#'$&$-"*.
• Bu rapor inceleme yapıldı"ı tarihteki mevcut bulguları yansıtmaktadır.
• Yukarıda belirlenen de"erlere KDV ( Katma De"er Vergisi ) dahil de"ildir.
• Bu rapor, talep eden kurum dı!ında ba!ka bir kurum ya da ki!i tarafından kullanılamaz.
• Takdir edilen de"er gayrimenkul ile ilgili herhangi bir hukuki sorunun bulunmadı"ı varsayımına
göredir.
• Bu de"erleme raporu hiçbir taahhüdü yüklenmemek kayıt ve !artı ile tanzim olunmu!tur.
SAYFA 10 / 14
12. Gayrimenkul De!erleme Raporu Örne!i
EKS. MULK DI%ARDAN GORUNUM YAN BAHÇE GORUNUMU
#ST#NAT DUVARI ARKA BAHÇE GORUNUMU
#Ç MEKAN GÖRÜNÜMÜ #Ç MEKAN GORUNUMU
SAYFA 11 / 14
13. Gayrimenkul De!erleme Raporu Örne!i
BALKONDAN MANZARASI BALKONDAN MANZARASI
EMSAL MULK EMSAL MULK
EKSPERT!Z MULK RÖLEVELER!
SAYFA 12 / 14
15. Gayrimenkul De!erleme Raporu Örne!i
!MAR PLANI
Bu bölümde gayrimenkulün imarina ili!kin belediye ve ilgili kurumlardan alınmı! imar planı örne"i
bulunmalıdır.
SAYFA 14 / 14