Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun adalah badan hukum yang beranggotakan para pemilik atau penghuni satuan rumah susun (“P3SRS”).

1. Perhimpunan Pemilik
dan Penghuni Satuan
Rumah Susun
Eddy M. Leks, S.H., LL.M., MCIArb.

2.  UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun
(“UU Rusun”);
 PP No. 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun
(“PP Rusun”);
 Peraturan Pemerintah No. 36 Tahun 2005
tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-
Undang No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan
Gedung (“PP BG”);
 Keputusan Menteri Perumahan Rakyat No.
06/KPTS/BPK4N Tahun 1995 tentang
Pedoman Penyusunan AD dan ART P3SRS
(“Kepmenpera 6/95”);
Dasar Hukum

3.  Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No.
24/PRT/M/2008 tentang Pedoman
Pemeliharaan dan Perawatan Bangunan
Gedung (“Permen PU 24/2008”);
 Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No.
16/PRT/M/2010 tentang Pedoman Teknis
Pemeriksaan Berkala Bangunan Gedung
(“Permen PU 16/2010”).
Dasar Hukum P3SRS

4. Definisi P3SRS
Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan
Rumah Susun adalah badan hukum yang
beranggotakan para pemilik atau penghuni
satuan rumah susun (“P3SRS”).
.

5. P3SRS cont’d
Ps 74 ayat (1) UU Rusun,
Dasar
• Pemilik sarusun wajib membentuk P3SRS.
• Developer wajib memfasilitasi terbentuknya P3SRS.
• Ada permohonan ke MK agar pemerintah yang memfasilitasi pembentukan
P3SRS tapi ditolak. (21 PUU-XIII-2015)
Ps 74 ayat (2) UU Rusun, Ps 54 ayat (2) PP Rusun
Badan Hukum
• P3SRS diberi kedudukan sebagai badan hukum berdasarkan UU Rusun.
• Pembentukan P3SRS dilakukan dengan pembuatan akta yang disahkan oleh
bupati/walikota dan untuk wilayah DKI oleh Gubernur DKI.
• Pembuatan akta berdasarkan kesepakatan. (Penjelasan Ps 54 (2) PP Rusun)
• Pertimbangan Putusan MK: pemberian status badan hukum adalah domain
pemerintah. (Putusan 85/PUU-XIII/2015)

6. P3SRS cont’d
Ps 74 ayat (2) UU Rusun
Anggota
• Pemilik sarusun.
• Penghuni yang mendapat kuasa dari pemilik sarusun.
Kuasa terbatas pada hal penghunian, seperti, penentuan
besaran iuran untuk keamanan, kebersihan atau sosial
kemasyarakatan.

7. P3SRS cont’d
Ps 75 (3) UU Rusun, Ps 70 PP Rusun,
Kewajiban
• Mengurus kepentingan para pemilik dan penghuni dalam pengelolaan
kepemilikan: (a) benda bersama; (b) bagian bersama; (c) tanah bersama; serta
(d) penghunian
• Mengasuransikan rusun terhadap kebakaran
Ps 56 PP Rusun
Fungsi
• Membina terciptanya kehidupan lingkungan yang sehat, tertib dan aman
• Mengatur dan membina kepentingan penghuni
• Mengelola rumah susun dan lingkungannya

8. Tugas P3SRS
Mengesahkan AD ART yang disusun oleh pengurus dalam rapat umum;
Membina para penghuni;
Mengawasi pelaksanaan ketentuan-ketentuan yang tercantum
dalam AD ART;
Menyelenggarakan tugas-tugas administratif penghunian;
Menunjuk atau membentuk badan pengelola;
Pembukuan dan administratif keuangan secara terpisah sebagai
kekayaan P3SRS;
Menetapkan sanksi.

9. Hubungan Developer dengan P3SRS
Developer
 Developer wajib mengelola rusun dalam masa transisi, sebelum
P3SRS terbentuk;
 Biaya pengelolaan ditanggung developer dan pemilik
berdasarkan NPP;
 Developer wajib menfasilitasi pembentukan P3SRS paling
lambat sebelum masa transisi berakhir;
 Developer menyerahkan pengelolaan benda bersama, bagian
bersama, tanah bersama kepada P3SRS.
P3SRSSerah Terima

10. Masa Transisi
Ps 59 ayat (2) UU Rusun:
Masa transisi adalah paling lama 1 tahun sejak
penyerahan pertama kali.
Putusan MK No. 21/PUU-XIII/2015:
Masa transisi adalah paling lama 1 tahun sejak
penyerahan pertama kali sarusun kepada pemilik,
meskipun sarusun belum seluruhnya terjual.

11. Pembentukan P3SRS
Developer memfasilitasi pembentukan P3SRS
Catatan: termasuk mengundang para pemilik dan/atau penghuni
Pembentukan dilakukan dengan pembuatan akta
yang disahkan oleh bupati/walikota atau Gubernur
DKI Jakarta
Pemilik dan/atau penghuni mengadakan rapat
umum untuk menunjuk pengurus P3SRS
berdasarkan NPP (Ps 57 PP Rusun jo. Ps 55 (2) PP
Rusun jo. Ps 77 (1) UU Rusun)
Pengurus menyusun AD/ART (Ps 59 (a) PP
Rusun)

12. Pembentukan P3SRS
Anggota P3SRS mengadakan rapat umum
mengesahkan AD/ART
Dibuat risalah rapat dituangkan dalam akta notaris
mengenai keputusan rapat
Rapat menghasilkan akta pendirian/pembentukan,
pemilihan pengurus, dan pengesahan AD&ART

13. Anggota P3SRS
Ps 74 (2) UU Rusun:
 P3SRS beranggotakan pemilik atau penghuni yang
mendapat kuasa dari pemilik.
 Penekanan pada UU Rusun lebih kepada pemilik.
Bahkan penghuni hanya dapat bertindak berdasarkan
kuasa dari pemilik.
 Kuasa dari pemilik terbatas pada hal penghunian,
misalnya, dalam hal penentuan besaran iuran untuk
keamanan, kebersihan, atau sosial kemasyarakatan.

14. Anggota P3SRS
PP Rusun dan Kepmenpera 6/1995:
 Subyek hukum yang memiliki atau memakai atau
menyewa atau menyewa beli (termasuk sewa guna
usaha) atau yang memanfaatkan sarusun yang
berkedudukan sebagai penghuni rumah susun tersebut
 Keanggotaan P3SRS diwakili oleh kepala keluarga tiap
sarusun dan mulai berlaku sejak penghuni telah tercatat
dalam daftar penghuni dan/atau telah berdomisili di
lingkungan rusun

15. Pengurus P3SRS
Pasal 57 PP Rusun:
• Pengurus P3SRS dipilih berdasarkan asas kekeluargaan oleh
dan dari anggota P3SRS, melalui rapat umum P3SRS;
• Pengurus ditetapkan dan disahkan berdasarkan rapat umum
P3SRS (penjelasan Ps 57 PP Rusun)
• Pengurus P3SRS sekurang-kurangnya terdiri dari: a. ketua; b.
sekretaris; c. bendahara; dan d. pengawas pengelolaan;

16. Pengurus P3SRS cont’d
Persyaratan anggota pengurus P3SRS berdasarkan Kepmenpera
6/1995:
a. WNI yang setia kepada Pancasila dan UUD;
b. berdomisili di lingkungan rusun;
c. berstatus sebagai penghuni yang sah di lingkungan rusun;
d. memiliki KTP di lingkungan rusun;
e. mempunyai pengetahuan dan keterampilan kerja;
f. mampu bekerja sama dengan sesama pengurus;
g. mampu mencari sumber dana guna kepentingan P3SRS.
Cat.: Dalam RPP, pengurus harus pemilik sarusun.

17. Hak Suara Anggota PPPSRS
Kedaulatan P3SRS di tangan para anggota P3SRS
berdasarkan proposional hak suara yang dimilikinya
(Kepmenpera 6/1995)
Hak tersebut yaitu:
a. Hak Suara Penghunian
b. Hak Suara Pengelolaan
c. Hak Suara Kepemilikan

18. Hak Suara Penghunian
Hak suara untuk menentukan:
a. tata tertib;
b. pemakaian fasilitas bersama; dan
c. kewajiban pembayaran iuran atas pengelolaan (terbatas pada
keamanan, kebersihan, atau sosial kemasyarakatan) dan
asuransi kebakaran terhadap hak bersama seperti benda
bersama, bagian bersama dan tanah bersama.

19. Hak Suara Pengelolaan
 Hak suara untuk menentukan:
a. pemeliharaan;
b. perbaikan; dan
c. pembangunan,
prasarana lingkungan, serta fasilitas sosial, bagian bersama,
benda bersama dan tanah bersama.
 Menetapkan iuran pengelolaan

20. Hak Suara Kepemilikan
Hak suara untuk menentukan hal-hal yang menyangkut:
a. hubungan antara penghuni sarusun;
b. pemilihan pengurus perhimpunan penghuni; dan
c. biaya-biaya atas sarusun.

21. Hak Suara Anggota PPPSRS (Cont’d)
Kepemilikan
NPP
Pengelolaan
NPP
Penghunian
One unit one vote, apabila sarusun
sudah dihuni, maka suara anggota
P3SRS diwakili oleh 1 suara kepala
keluarga.
Suara pemilik dapat dikuasakan kepada
penghuni, dan setiap penghuni
penerima kuasa, mempunyai 1 suara
atas unit tersebut.
Apabila belum dihuni, pemilik hanya
punya satu suara meski memiliki lebih
dari satu sarusun.

22. Kuorom dan Hak Suara dalam Rapat
 Perlu dibedakan antara kuorum dan hak suara dalam rapat
 Kuorum berdasarkan jumlah peserta yang hadir dalam rapat
sesuai dengan daftar anggota P3SRS
 Sedangkan, hak suara dalam rapat bergantung pada hak mana
yang akan ditentukan dalam rapat, dapat berdasarkan NPP atau
one unit one vote

23. Kuorum dan Hak Suara dalam Rapat cont’d
Contoh: AD P3SRS mengatur bahwa kuorum rapat adalah 2/3 dari
jumlah anggota (jumlah anggotanya100).
 Agar kuorum maka anggota yang hadir rapat setidaknya 67
anggota
 Untuk mengambil keputusan yang sah, maka hak suara harus
setidaknya 2/3 dari hak suara yang hadir dalam rapat

24. Kuorom dan Hak Suara dalam Rapat cont’d
Jika NPP:
 Dari 67 anggota yang hadir dalam rapat, maka berapapun jumlah
NPP dari 67 anggota tersebut dianggap merupakan NPP 100%.
 Jika 67% dari 100% NPP menyetujui agenda rapat, maka
keputusan adalah sah

25. Kuorum dan Hak Suara dalam Rapat cont’d
Jika one unit one vote:
 Dari 67 anggota P3SRS yang hadir dalam rapat, maka setidaknya
45 anggota setuju untuk mengambil keputusan yang sah

26. Pengelolaan Rusun
Ps 56 UU Rusun
Pengelolaan rusun meliputi kegiatan operasional,
pemeliharaan, dan perawatan bagian bersama, benda
bersama, dan tanah bersama.

27. Pemeliharaan & Perawatan Rusun
Ps 1 Permen PU 24/2008 jo. Penjelasan Ps 56 UU Rusun
Pemeliharaan bangunan gedung adalah kegiatan menjaga
keandalan bangunan gedung beserta prasarana dan
sarananya agar bangunan gedung selalu laik fungsi.
Permen PU 24/2008 jo. Penjelasan Ps 56 (1) UU Rusun
Perawatan bangunan gedung adalah kegiatan memperbaiki
dan/atau mengganti bagian bangunan gedung, komponen,
bahan bangunan, dan/atau prasarana dan sarana agar
bangunan gedung tetap laik fungsi.

28. Hubungan P3SRS dengan Badan Pengelola
P3SRS
Pasal 75 ayat (1)
P3SRS dapat membentuk atau menunjuk (badan) pengelola.
Pasal 64 PP Rusun
P3SRS dapat menunjuk atau membentuk badan pengelola untuk
melaksanakan pengelolaan rusun.
Badan PengelolaPengelolaan

29. Ditunjuk P3SRS Dibentuk P3SRS
• Harus mempunyai status hukum dan
profesional
• Harus dilengkapi dengan unit
organisasi, personil, dan peralatan
yang mampu untuk mengelola rusun
Badan Pengelola
Badan Pengelola mempunyai tugas:
a. Melaksanakan pemeriksaan, pemeliharaan, kebersihan, dan
perbaikan rusun;
b. Mengawasi ketertiban dan keamanan penghuni serta
penggunaan bagian bersama, benda bersama dan tanah
bersama;
c. Memberikan laporan secara berkala kepada P3SRS.

30. Badan Pengelola
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 24
Tahun 2008
Struktur organisasi pengelola gedung:
a. dipimpin oleh manajer bangunan (building manager);
b. sekurang-kurangnya memiliki 4 departemen: (1) teknik; (2)
tata graha; (3) layanan pelanggan; (4) administrasi &
keuangan;
c. departemen teknik dan tata graha mempunyai penyelia
(supervisor);
d. departemen umum dibantu oleh beberapa staf;
e. setiap penyelia mempunyai tim pelaksana.

31. P3SRS dalam RPP cont’d
Pembentukan
P3SRS
Ps 88 RPP:
Dalam hal pembentukan P3SRS setiap pemilik berhak
memberikan satu suara meskipun yang bersangkutan memiliki
lebih dari satu sarusun.
Ps 90 RPP:
Pengambilan keputusan dalam musyarawah (pengambilan
keputusan dalam rangka pembentukan P3SRS) ditetapkan
berdasarkan suara terbanyak dan sah jika disetujui oleh lebih
dari setengah jumlah suara.
Ps 83 RPP:
Persiapan pembentukan P3SRS dilakukan melalui tahapan:
1. sosialisasi kepenghunian;
2. pendataan pemilik dan/atau penghuni;
3. pembentukan panitia musyarawah; dan
4. pelaksanaan musyarawah.

32. P3SRS dalam RPP Rusun
(RPP Tahun 2016)
Pembentukan
P3SRS
Ps 81 RPP:
P3SRS dinyatakan sah sebagai badan hukum berdasarkan akta
pendirian yang dicatatkan pada pemerintah daerah
kabupaten/kota atau pemerintah provinsi DKI Jakarta.
Ps 95 RPP:
Penyampaian akta pendirian, AD/ART kepada pemerintah
daerah atau pemerintah provinsi DKI Jakarta untuk dicatatkan
sebagai badan hukum.
Ps 88 RPP: Pembentukan P3SRS dilaksanakan oleh panitia
musyarawah yang beranggotakan pemilik rusun dan dilarang
memberikan surat kuasa.

33. P3SRS dalam RPP Rusun
(RPP Tahun 2016)
Panitia
Musyarawah
Ps 85 (1) dan (2) RPP:
Pembentukan Panmus dilakukan oleh pemilik, paling lama 1
tahun sejak penyerahan sarusun pertama kali.
Ps 85 (3) RPP:
Biaya penyelenggaran Panmus yang pertama kali dibebankan
kepada pelaku pembangunan (developer).
Ps 85 (4) RPP:
Panmus beranggotakan sekurang-kurangnya terdiri dari ketua,
sekretaris, bendahara dan seorang pengawas.

34. P3SRS dalam RPP Rusun
(RPP Tahun 2016)
Tugas Panitia
Musyarawah Ps 85 (4) :
1. menyusun tatib dan jadwal pembentukan P3SRS;
2. melakukan konsultasi kepada pemerintah daerah;
3. menyelenggarakan musyarawah pembentukan
P3SRS;
4. bertanggung jawab hasil musyarawah kepada
anggota;
5. melaporkan secara tertulis hasil musyarawah kpd
Pemda.

35. P3SRS dalam RPP cont’d
Pengurus
P3SRS
Ps 91 RPP:
Penghuni yang bukan pemilik dilarang menduduki jabatan
dalam struktur pengurusan P3SRS.
Ps 89 RPP:
Dalam hal diperlukan, pengurus dapat membentuk unit
pengawasan pengelolaan yang bersifat independen, temporer
dan mengikutsertakan wakil pemerintah daerah.
Pasal 92 RPP:
Pemilik dapat memberikan surat kuasa kepada penghuni
untuk menghadiri rapat P3SRS (hanya untuk) dalam hal
penghunian dan penentuan besaran iuran.

36. Sengketa Terkait P3SRS
Sengketa yang dapat terjadi, antara lain:
Sengketa pembentukan P3SRS;
Sengketa pengesahan P3SRS;
Sengketa antar pengurus P3SRS;
Sengketa P3SRS dengan penghuni;
Sengketa P3SRS dengan pihak ketiga lainnya.

37. Sengketa Pembentukan
P3SRS (1)

38. 597/Pdt.G/2013/PN. Medan jo.
391/PDT/2014/PT-MDN.
Penggugat: Para pemilik/penghuni
Tergugat: Developer
Dasar Gugatan:
Perbuatan melawan hukum yang telah
dilakukan oleh Tergugat terhadap
Penggugat karena tidak melibatkan
para pemilik dan penghuni (para
Penggugat) dalam pembentukan
P3SRS yang sah.

39. 597/Pdt.G/2013/PN. Medan cont’d
Kasus posisi:.
• Dalam rapat umum pembentukan P3SRS, Penggugat merasa
dirugikan dengan tindakan Tergugat yang berupa:
a. Peserta rapat yang dianggap Penggugat tidak
mempunyai legal standing;
b. Draft anggaran dasar yang telah disediakan Tergugat
tanpa proses musyarawah;
c. Setiap usulan dari Penggugat tidak pernah direspon
oleh Tergugat dalam rapat.
• Tergugat tetap membentuk P3SRS secara sepihak.

40. 597/Pdt.G/2013/PN. Medan cont’d
Putusan:
1. Menyatakan tidak sah Akta Notaris
pembentukan P3SRS;
2. Menyatakan perbuatan Tergugat sebagai
Perbuatan Melawan Hukum.

41. 597/Pdt.G/2013/PN. Medan cont’d
Pihak yang berhak membentuk P3SRS ialah hanya panitia musyarawah,
bukan pengembang (tergugat), dalam hal ini tergugat hanya dibatasi sebagai
fasilitator dalam rapat pembentukan P3SRS, bukan penyelenggara rapat.
Bahwa produk rapat hasil dari rapat yang diselenggarakan oleh Tergugat (akta
notaris) adalah tidak sah, karena Tergugat hanya fasilitator rapat, bukan
penyelenggara rapat.
Terhadap putusan tersebut telah ada putusan banding no. 391/PDT/2014/PT-
MDN, yang memperkuat putusan PN tersebut.

42. 597/Pdt.G/2013/PN. Medan cont’d
Pertimbangan Penting:
Fasilitasi bukanlah penyelenggaraan rapat.
Sehingga jika pengembang yang menyelenggarakan rapat,
maka produk yang dihasilkan tidak sah.

43. Sengketa Pembentukan
P3SRS (2)

44. Perkara Perdata No. 235/Pdt.G/2011/PN.Jkt.Sel
Sengketa Rapat Pembentukan PPRS Rusun X
• Perkara Perdata No. 235/Pdt.G/2011/PN.Jkt.Sel
oleh Para Pemilik Sarusun X terhadap (i) PT
Developer, (ii) Notaris, dan (ii) Pengurus PPRS
Rusun X.
• Gugatan Tata Usaha Negara oleh Para Pemilik
terhadap Gubernur DKI Jakarta. Pengurus PPRS X
sebagai Tergugat Intervensi.

45. No. 235/Pdt.G/2011/PN.Jkt.Sel cont’d
PENGGUGAT TERGUGAT I
Tidak semua pemilik dan penghuni rusun
menerima undangan Rapat Pembentukan
PPRS
(Rapat Pembentukan);
Tergugat I telah mengirim undangan Rapat
Pembentukan kepada seluruh pemilik dan
penghuni Rusun;
Pengiriman undangan Rapat Pembentukan
tidak sesuai dengan Kepmenpera No.
06/1995, karena kurang dari 14 hari
sebelum Rapat Pembentukan;
Kepmenpera No. 06/1995 tidak mengatur
jangka waktu pengiriman undangan terkait
dengan Rapat Pembentukan. Pengaturan
jangka waktu undangan diatur dalam Lampiran
III Kepmenpera No. 06/1995, adalah pedoman
mengenai pembuatan ART.
Kuorum Rapat Pembentukan kurang dari
30% dari NPP;
Tidak terdapat pengaturan secara khusus yang
mengatur mengenai kuorum Rapat
Pembentukan untuk pertama kali. Pengesahan
Tata Tertib Rapat Pembentukan bukanlah
berdasarkan kuorum dari NPP, namun
berdasarkan aklamasi.

46. No. 235/Pdt.G/2011/PN.Jkt.Sel cont’d
Berdasarkan kebiasaan, rapat umum luar
biasa untuk pertama kali dilakukan setelah
beberapa kali jeda waktu selama 30 menit,
dan apabila tidak kuorum maka ditunda
untuk kemudian diundang kembali;
Mekanisme Rapat Pembentukan telah
dilakukan berdasarkan ketentuan di dalam
Tata Tertib Rapat Pembentukan.
Rapat Pembentukan tidak mencapai
kuorum, namun Tergugat membahas dan
memutuskan Tata Tertib Rapat
Pembentukan;
Tata Tertib Rapat Pembentukan diperlukan
karena tidak terdapat pengaturan secara
khusus yang mengatur mekanisme
maupun kuorum Rapat Pembentukan
untuk pertama kali. Tata Tertib Rapat
Pembentukan dijadikan pedoman dan
dasar pelaksanaan dan jalannya Rapat
Pembentukan, selayaknya norma
pelaksanaan rapat yang ada di dalam
masyarakat.

47. No. 235/Pdt.G/2011/PN.Jkt.Sel cont’d
Tergugat I tidak dapat menunjukkan surat
keputusan Gubernur tentang pertelaan;
Pertelaan telah disahkan berdasarkan
Kepgub.
AD/ART seharusnya disusun oleh
pengurus terpilih, dan disahkan dalam
rapat umum yang berbeda (bukan di dalam
Rapat Pembentukan tersebut).
Pengurus PPRS yang terpilih
menyampaikan usulan draft AD/ART yang
mengacu pada draft yang diberikan oleh
Dinas Perumahan. Dalam undangan
disebutkan bahwa draft tersebut
sebelumnya telah disampaikan kepada
para penghuni dan pemilik rusun untuk
dapat diambil dan dipelajari. Kemudian,
draft AD/ART disahkan secara
musyawarah untuk mufakat di dalam
Rapat Pembentukan.

48. No. 235/Pdt.G/2011/PN.Jkt.Sel cont’d
Pertimbangan Hukum:
• Tergugat I telah mengajukan bukti surat undangan Rapat Pembentukan;
• Telah menjadi pengetahuan umum bahwa pemilik Rusun pada umumnya adalah orang-
orang yang mobilitasnya sangat tinggi;
• Kepmenpera No. 06/1995 tidak mengatur secara tegas kuorum Rapat Pembentukan;
• Saksi ahli menjelaskan bahwa tidak ada aturan yang mengatur mengenai jangka waktu
pengiriman undangan Rapat Pembentukan kepada para penghuni dan pemilik Rusun;
• Tergugat II telah membacakan draft Tata Tertib Rapat Pembentukan, dan di dalam Rapat
Pembentukan peserta rapat telah diberikan kesempatan untuk memberikan tanggapan
terhadap draft, dan draft tersebut diterima secara aklamasi oleh peserta rapat;
• Pengurus PPRS terpilih telah diakui keabsahannya berdasarkan Keputusan Gubernur
DKI Jakarta tentang pengesahan akta pembentukan PPRS;

49. No. 235/Pdt.G/2011/PN.Jkt.Sel cont’d
Amar Putusan:
• Menolak gugatan Penggugat.
• Menghukum Penggugat untuk membayar biaya perkara.

50. 226/G/2012/PTUN.JKT
PENGGUGAT TERGUGAT II INTERVENSI
Kepgub DKI telah melanggar Kepmen
No. 06/1995 jo. Pasal 71 PP No. 4/1998,
antara lain mengenai tata cara undangan,
kuorum rapat beserta Tata Tertib Rapat
Pembentukan, sehingga seluruh hasil
Rapat Pembentukan harus dinyatakan
tidak sah
Terkait Rapat Pembentukan, tidak ada
satupun ketentuan dalam Kepmenpera No.
06/1995 yang mengatur mengenai tata
cara undangan, kuorum serta tata tertib
bagi Rapat Pembentukan untuk pertama
kali.
Di dalam susunan pengurus PPRS terdapat
juga pihak PT Developer, sehingga
melanggar Pasal 57 ayat (4) PP No.
4/1988.
Pengurus PPRS terdiri dari orang pribadi,
bukan PT Developer. Pengurus PPRS
dipilih berdasarkan asas kekeluargaan.
Penggugat juga mengajukan gugatan
perbuatan melawan hukum di Pengadilan
Negeri Jakarta Selatan.
Gugatan perbuatan melawan hukum oleh
Penggugat tidak ada hubungannya dengan
perkara ini, sebab tidak mengikutsertakan
Gubernur sebagai Tergugat.

51. Putusan 226/G/2012/PTUN.JKT
Tindakan Tergugat yang menerbitkan
Kepgub mengabaikan keberatan Para
Penggugat sehingga bertentangan dengan
asas-asas umum pemerintahan yang baik.
Dinas Perumahan DKI Jakarta telah
menindaklanjuti surat keberatan Para
Penggugat.
Putusan Perkara Tata Usaha Negara No. 226/G/2012/PTUN.JKT
Pertimbangan Hukum:
• Majelis Hakim tidak menemukan adanya kewenangan Tergugat untuk menunda
pengesahan akta notaris, dan Tergugat justru terikat untuk tunduk pada pembentukan
PPRS berdasarkan akta notaris.
• Dalam ketentuan hukum materil, Tergugat tidak memiliki kewenangan untuk menunda
dan mengenyampingkan akta pembentukan.
• Putusan Peradilan Tata Usaha Negara tidak mungkin dapat menyelesaikan
permasalahan Para Penggugat sepanjang akta pembentukan tersebut tidak dibatalkan,
sehingga gugatan perdata yang diajukan ke Pengadilan Negeri Jakarta Selatan sudah
tepat untuk menghindari disparitas putusan antara lembaga peradilan.

52. Putusan 226/G/2012/PTUN.JKT cont’d
• Pokok permasalahan menyangkut mengenai keabsahan suatu akta notaris yang
pembatalannya merupakan kewenangan peradilan umum, dan oleh karenanya
pokok sengketa ini bukanlah sengketa tata usaha negara.
Amar Putusan:
• Menyatakan Pengadilan Tata Usaha Negara tidak berwenang sengketa tata usaha
negara ini.
• Menghukum Para Penggugat untuk membayar biaya perkara.

53. Sengketa Pembentukan
P3SRS (3)

54. 199/G/2014/PTUN-JKT jo.
254/B/2015/PT.TUN.JKT jo.
236 K/TUN/2016
Uraian Obyek Gugatan:
SK Gubernur tentang pengesahan akta pembentukan P3SRS.
Para Pihak:
Tergugat II selaku P3SRS sementara .
Tergugat I Gubernur.
Penggugat adalah pemilik/penghuni.
Kasus Posisi:
Tergugat II melaksanakan rapat umum pemilihan P3SRS
tanpa mengundang Penggugat sehinga Penggugat tidak hadir
dalam rapat tersebut.

55. 236 K/TUN/2016 cont’d
Kasus posisi Penggugat menganggap bahwa rapat tersebut melanggar
Kepmenpera 6/1995 karena tidak melibatkan Para Penggugat.
Penggugat mengirimkan surat kepada Tergugat (Gubernur
DKI) untuk tidak menerbitkan SK Pengesahan berdasarkan
hasil rapat tersebut.
Namun Tergugat tetap menerbitkan SK Pengesahan yang
menjadi obyek gugatan.

56. 236 K/TUN/2016 cont’d
Putusan PT TUN:
Membatalkan putusan PTUN.
Putusan Kasasi:
Membatalkan putusan PT TUN yang membatalkan
putusan PTUN.
Mengadili sendiri:
Mengabulkan gugatan Penggugat;
Menyatakan batal SK Gubernur pengesahan.

57. 236 K/TUN/2016 cont’d
Pertimbangan penting:
1. Pengembang yang berkewajiban mengundang
rapat umum pembentukan P3SRS (Pasal 57 ayat
(4));
2. Undangan harus disampaikan secara patut
kepada semua penghuni/pemilik;
3. SK Pengesahan harus berisi jangka waktu
kepengurusan dan harus dikonsultasikan terlebih
dahulu oleh Dinas Perumahan kepada Gubernur.

58. Sengketa Pembentukan
P3SRS (4)

59. 92/G/2013/PTUN-JKT jo.
50/B/2014/PT.TUN.JKT jo.
79 K/TUN/2015
Penggugat: pemilik dan penghuni rumah susun.
Tergugat: Gubernur DKI Jakarta sebagai Tergugat I
dan pengurus P3SRS sebagai Tergugat II.
Kasus posisi:
Penggugat merasa bahwa rapat
pembentukan ilegal karena hasil
musyawarah disahkan oleh notaris
melalui waamerken.
Tergugat kemudian mengesahkan akta
pendirian hasil waamerken tersebut.

60. 79 K/TUN/2015 cont’d
Putusan:
PTUN: Mengabulkan gugatan, menyatakan
pengesahan P3SRS adalah batal
PT TUN: Membatalkan putusan PTUN
Kasasi: Menolak permohonan kasasi Penggugat

61. 79 K/TUN/2015 cont’d
Pertimbangan Penting:
Permasalahan substansi akta dalam pembentukan P3SRS
Rusunami adalah kewenangan PN bukan PTUN.

62. Sengketa Pembentukan
P3SRS (5)

63. 42/G/2015/PTUN-JKT jo.
263/B/2015/PTTUN jo.
115K/TUN/2016
Para pihak:
 Penggugat: Developer;
 Tergugat: Gubernur;
 Tergugat: II Intervensi P3SRS.

64. 115K/TUN/2016 cont’d
Kasus Posisi:
 Penggugat merasa dirugikan akibat KTUN pengesahan P3SRS
karena kepemilikan tanah dan bangunan gedung masih terikat
dalam bentuk PPJB dan belum ada pertelaan;
 Penggugat merasa dirugikan karena pembentukan P3SRS adalah
cacat hukum karena anggotanya belum sebagai pemilik.

65. 115K/TUN/2016 cont’d
Kasus Posisi:
 Tergugat berargumen bahwa PTUN tidak memiliki kewenangan
untuk mengadili sengketa sebab yang dipermasalahkan adalah
Akta Notaris pembentukan P3SRS

66. 115K/TUN/2016 cont’d
Putusan:
 PTUN: mengabulkan gugatan Penggugat dan menyatakan batal
KTUN pengesahan P3SRS
 PT TUN: menguatkan putusan PTUN
 Kasasi: menguatkan putusan PTUN

67. 115K/TUN/2016 cont’d
Pertimbangan penting:
 Pengesahan akta pembentukan tidak boleh melanggar asas
musyarawah mufakat dan asas kekeluargaan
 Konflik-konflik yang ada harus diupayakan selesai melalui
musyarawah terlebih dahulu

68. Sengketa
Kepengurusan P3SRS

69. 232/G/2015/PTUN-JKT jo.
139/B/2016/PT.TUN.JKT jo.
29/K/TUN/2017
Penggugat: P3SRS A
Tergugat: Kepala Dinas Perumahan
Tergugat II Intervensi: P3SRS B

70. 29/K/TUN/2017 cont’d
 Obyek sengeketa adalah KTUN pengesahan P3SRS B
 P3SRS A dibentuk secara sah pada tanggal 13 April 2015
 Pada tanggal 2 Mei 2015 ketua P3SRS A mengundurkan diri,
sehingga terjadi penggantian kepengurusan
 Ada upaya delegitimasi kepengurusan P3SRS A dengan
membentuk tim formatur yang mengadakan rapat dan
membentuk P3SRS B

71. 29/K/TUN/2017 cont’d
 P3SRS A telah melaporkan dan mengajukan permohonan
pengurusan P3SRS A kepada Tergugat yang diterima pada
tanggal 13 Juli 2015
 Tetapi pada saat itu PP3SRS A hanya disyaratkan untuk
melaporkan tanpa dikeluarkan suatu Surat Keputusan oleh
Tergugat
 Tergugat mengeluarkan KTUN pengesahan P3SRS B (Tergugat
Intervensi II)

72. 29/K/TUN/2017 cont’d
 P3SRS A menggugat KTUN pengesahan P3SRS B oleh Tergugat
karena Tergugat dianggap diskiriminatif, tidak adil dan tidak
menciptakan kepastian hukum
 KTUN tersebut menyebabkan dualisme P3SRS
 KTUN tersebut bertentangan dengan UU Peratun jo. UU
Penyelenggaraan Negara yang Bersih dan Bebas Korupsi, Kolusi
dan Nepostisme

73. 29/K/TUN/2017 cont’d
Putusan:
 PTUN: Gugatan Penggugat (P3SRS A) dikabulkan dan
membatalkan KTUN pengesahan P3SRS B
 PT TUN: Menguatkan PTUN
 Kasasi: Menolak permohonan. Menguatkan PTUN

74. 29/K/TUN/2017 cont’d
Pertimbangan penting:
 Jika terjadi dualisme kepengurusan P3SRS, Dinas Perumahan
tidak dapat mengesahkan kepengurusan salah satu pihak
 Jika hal tersebut dilakukan, Dinas Perumahan dapat dianggap
mengambil kewenangan peradilan umum