Appunti di diritto urbanistico, progettazione urbana, geografia urbana e lettura degli insediamenti urbani.

1. A cura di Giuseppe Carpentieri
https://peppecarpentieri.wordpress.com
nozioni di diritto urbanistico, tecnica urbanistica, geografia
urbana e lettura degli insediamenti urbani.
maggio 2017
Insediamenti urbani
Appunti di urbanistica

2. • PARTE I, il governo del territorio e l’urbanistica
• PARTE II, gli insediamenti urbani
• PARTE III, approfondimenti seguendo
l’approccio della scuola di Saverio Muratori

3. PARTE I
• Il governo del territorio e l’urbanistica

4. • Il disegno della città, cioè degli insediamenti umani,
nasce con l’uomo ma è pensato come disciplina solo
nell’epoca moderna.
• L’urbanistica (governo del territorio) è una disciplina
giovane e moderna, nasce come scienza nell’Ottocento
in risposta ai problemi ambientali e sociali causati
dall’industrialismo all’interno delle città.
• Nell’epoca capitalista il continuo conflitto culturale, fra
la disciplina urbanistica e le discipline economiche
giuridiche, sarà l’elemento che caratterizzerà i problemi
sociali delle città. Un conflitto fra i diritti di tutti e il
profitto di pochi, un conflitto fra uomo e natura.
Governo del territorio

5. • L’urbanistica nasce per dare risposte concrete ai problemi
delle città. Nell’Ottocento, le città diventano spazi
insalubri e disordinati. Sovrani e borghesia capitalista
chiedono risposte concrete ai problemi d’igiene. La
risposta iniziale è la costruzione delle reti infrastrutturali
per ridurre l’inquinamento e per organizzare il territorio,
in seguito nascono scuole per il disegno urbano.
• Gli utopisti socialisti immaginano piani per progettare
l’uguaglianza spaziale e dare risposte sociali ai problemi
economici ed ambientali.
Governo del territorio
Piano Cerdà, 1859
Ebenezer Howard
Modello Garden city, 1898

6. • Il diritto urbanistico è una branca del diritto
amministrativo e comprende le norme che si
occupano di pianificazione e utilizzazione del
territorio (Testo Unico dell’edilizia e L. U. N. 1150/42).
• La pianificazione urbanistica è l’attività finalizzata
all’individuazione delle regole da seguire per
l’utilizzazione del territorio allo scopo di consentire
un uso corretto e rispondente all’interesse generale
• L’attività pianificatoria è discrezionale, cioè libera nei
mezzi e vincolata nel fine, pena l’illegittimità
dell’azione stessa e del suo risultato.
• Il piano è un provvedimento amministrativo
discrezionale.
Governo del territorio

7. • Cos’è l’interesse generale?
– E’ l’applicazione dei principi costituzionali. I principi legati
al governo del territorio sono espressi negli artt. 2, 3, 9 e
42.
• «La Repubblica riconosce e garantisce i diritti inviolabili
dell’uomo, sia come singolo sia nelle formazioni sociali
ove si svolge la sua personalità»; «è compito della
Repubblica rimuovere gli ostacoli di ordine economico e
sociale, che, limitano di fatto la libertà e l’eguaglianza
dei cittadini, impediscono il pieno sviluppo della
persona umana»; «tutela il paesaggio e il patrimonio
storico e artistico della Nazione»; «la proprietà privata
può essere, nei casi preveduti dalla legge, e salvo
indennizzo, espropriata per motivi di interesse
generale»
Governo del territorio

8. • Cos’è l’interesse generale?
– Dal punto di vista dell’urbanistica, l’applicazione
dell’interesse generale avviene attraverso un corretto
uso del territorio e la costruzione dei diritti dei cittadini
misurati in quantità minime: i cosiddetti standard
urbanistici (DM 1444/68).
– Il corretto uso del territorio è espresso nel piano
urbanistico, cioè dal disegno della città e dalle regole
costruttive che dipendono dall’interpretazione e quindi
dalla cultura politica dei consiglieri comunali e dal
progettista. In fine dalla cultura della comunità.
– Sia i consiglieri comunali che il progettista devono
rispettare la Costituzione e approvare un piano che
applica i principi, cioè l’interesse generale.
Governo del territorio

9. Governo del territorio
• Cos’è l’interesse generale?
– L’ordinamento istituzionale della nostra società è
costituito in una forma di democrazia rappresentativa a
tutti i livelli. I cittadini delegano altri cittadini e stipulano
un contratto giuridico attraverso il mandato elettorale
raccontato nel programma elettorale.
– Nonostante la delega, è compito dei cittadini osservare e
giudicare la condotta politica dei rappresentanti eletti. In
tal senso è un diritto e un dovere civico e morale dei
cittadini pretendere l’applicazione dell’interesse
generale attraverso la partecipazione attiva al processo
decisionale della politica, utilizzando gli strumenti di
democrazia diretta e partecipativa previsti dalla
Costituzione e dagli Statuti degli Enti locali.

10. • Secondo la legge 1150 del 1942, gli scopi dell’urbanistica
riguardano: «l’assetto e l’incremento edilizio dei centri
urbani e lo sviluppo urbanistico»; «assicurare il rispetto dei
caratteri tradizionali»; «favorire il disurbanamento e di
frenare la tendenza all’urbanesimo». I modi di attuazione
della disciplina si realizzano attraverso piani regolatori
territoriali e piani regolatori comunali e delle norme
sull’attività costruttiva edilizia.
• Possiamo già osservare che, trascorsi 74 anni l’armatura
urbana è completamente mutata da rendere anacronistici e
obsoleti gli obiettivi di sviluppo ed espansione degli
aggregati. L’odierna necessità è recuperare, riusare,
rigenerare l’esistente, restano attuali gli obiettivi di frenare
l’urbanesimo e valorizzare i caratteri tradizionali.
Governo del territorio

11. • La disciplina urbanistica adotta il principio
gerarchico dei livelli di pianificazione e il
principio temporale
• Piano territoriale di livello regionale (PTR) e
provinciale e piano regolatore generale di
livello comunale (PRG, PSC, PUC)
• Il livello comunale si suddivide in piano
strutturale generale e piano operativo che ha
un sottolivello attuativo.
Governo del territorio

12. • Cos’è il principio gerarchico?
– Al vertice c’è la legge urbanistica nazionale N. 1150/42 e
succ. mod. e integr. Testo Unico dell’edilizia.
– Poi ci sono le leggi regionali. I piani regolatori generali
devono sottostare sia ai principi e alle regole nazionali e
sia regionali. Il PRG deve rispettare il PTR.
• Cos’è il principio temporale?
– I piani territoriali e comunali hanno valore a tempo
indeterminato (piano strutturale), mentre in ambito
comunale i livelli attuativi durano 5 anni (piano
operativo). I principi valgono sempre, mentre le
previsioni dei piani devono realizzarsi entro un
determinato tempo.
Governo del territorio

13. • Cosa significa strutturale?
– E’ l’indirizzo culturale del piano; individua le linee
guida e gli obiettivi generali del piano
• Cosa significa operativo?
– E’ il livello dove si individuano le opere pubbliche
(localizzazioni) e la zonizzazione
• Cosa significa attuativo?
– E’ il livello che costruisce il piano negli ambiti
(comparti) di quartiere o di parti di città
Governo del territorio
Indirizzo normativo proposto dall’INU nel 1995, e adottato da talune Regioni

14. • Cosa significa temporale?
– Il piano a livello strutturale ha una durata a
tempo indeterminato
– A livello operativo ha una durata quinquennale,
cioè i diritti edificatori scadano, ma possono
essere rinnovati con una variante.
• Cos’è una variante?
– E’ lo strumento giuridico che consente al Consiglio
comunale di apporre modifiche al piano o
deliberare un nuovo piano.
Governo del territorio

15. • Abbiamo appena osservato che un “principio” della
pianificazione è il tempo. L’impostazione del sistema
giuridico urbanistico-edilizio indica che l’attività edilizia è
finalizzata all’interesse pubblico e al corretto uso del
territorio, e quindi all’attuazione degli strumenti
urbanistici. Per tale motivo esiste la decadenza del titolo
abilitativo (tre anni per il permesso di costruire) cioè
legare la possibilità dell’attività edilizia all’attuazione
delle scelte urbanistiche e assicurare il soddisfacimento
dell’interesse pubblico.
• Nonostante tale indirizzo, in alcuni comuni il numero di
opere incompiute appare significativo. La motivazione
principale è l’incapacità dei soggetti coinvolti nel fare il
proprio lavoro.
Governo del territorio

16. PRINCIPALI FASI DELLA PIANIFICAZIONE
1° LIVELLO TERRITORIALE
AMBITO SOVRACOMUNALE
SOGGETTI COMPETENTI
PIANO DI COORDINAMENTO REGIONE
PIANO PAESISTICO PROVINCIA
CONSORZI
2° LIVELLO GENERALE
SOGGETTI COMPETENTI
PIANO REGOLATORE GENERALE COMUNE
COMUNI
3° LIVELLO ATTUATIVO
SOGGETTI COMPETENTI
PIANO PARTICOLAREGGIATO ESECUTIVO COMUNE

17. • Dal punto di vista del cittadino, il numero di opere
incompiute sul proprio territorio comunale è la misura
dell’incapacità dell’Amministrazione politica e
dirigenziale, da un lato, e dall’attività delle imprese,
dall’altro, nel compiere il proprio lavoro. Con l’eccezione
di casi particolari, ad esempio gli imprevisti e le calamità
naturali, è facile osservare questa incapacità.
• Le opere incompiute lasciano cantieri aperti che
rappresentano un danno alla collettività. Le opere
realizzate entro i tempi stabiliti sono la normalità e il
buon andamento dell’attività urbanistico-edilizia, e per
fortuna rappresentano la maggioranza. L’anomalia
culturale è osservare la lunga vita politica di
amministratori incapaci testimoniata dalle incompiute.
Governo del territorio

18. • I territori deturpati dall’attività edilizia incompiuta
non giustificano la cittadinanza, poiché il governo
del territorio è una misura della civiltà dei popoli, e
la scarsa attenzione per la protezione del nostro
territorio è la misura dell’incapacità dei cittadini nel
far rispettare l’interesse generale. L’incuria misura
l’egoismo incivile degli abitanti.
• Da un lato c’è l’incapacità di giudizio morale nei
confronti della classe politica e dirigenziale, e
dall’altro lato c’è la cosa peggiore: apatia nei
confronti della politica, cioè della cosa pubblica.
Governo del territorio

19. • I Consigli comunali hanno l’autonomia e il potere di mutare
i piani urbanistici attraverso lo strumento della variante
quando risultano «sopravvenute ragioni che determinano
la totale e parziale inattuabilità del piano medesimo» o la
«convenienza di migliorarlo».
• Esistono varianti parziali, generali, minori e automatiche.
• Rapporti con preesistenti piani di lottizzazione:
– «Il comune in sede di redazione di nuovi strumenti urbanistici, ben può disattendere le
previsioni di piani di lottizzazioni esistenti, sempreché siano puntualmente evidenziate le
ragioni di pubblico interesse a ciò sottese» (C. Stato, sez. IV, 22 gennaio 1990, n. 24, in
Giur. It., 1990, III, 1, 180).
– «L'esistenza di una lottizzazione convenzione non impedisce, per ciò solo, al Comune, di
riesaminare e rideterminare le precedenti valutazioni in sede di pianificazione
territoriale, esercitando il proprio potere di pianificazione urbanistica, sottratto al
sindacato di merito, a meno che non appaia inficiato da errore di fatto ovvero da grave
illogicità o contraddittorietà» (C. Stato, sez. IV, 16 marzo 1998, n. 437, in Foro amm.,
1998, 674).
Governo del territorio

20. • Ricordandoci della gerarchia delle fonti,
dobbiamo osservare che le Regioni legiferano
sul governo del territorio e così: il piano è
adottato dal Comune ma approvato dalla
Regione.
• La Regione può approvare, modificare, o
bocciare un piano. Il piano è approvato
attraverso decreto del Presidente.
• In alcune Regioni la verifica di conformità e
legittimità dei piani è delegata alle Province.
Governo del territorio

21. • Attraverso i piani regolatori generali, i Consigli
comunali regolano lo jus aedificandi (diritto a
edificare) cioè incidono sul diritto e sul valore della
proprietà pubblica e privata dei suoli e degli
immobili; individuano gli standard; determinano la
qualità di vita degli abitanti; determinano l’impatto
ambientale delle attività antropiche; determinano i
servizi sociali e culturali; la sicurezza; l’uso
dell’energia e la mobilità.
• Un PRG non perfettamente rispondente all’interesse
generale favorisce disuguaglianze, danni ambientali,
e spreco di risorse. In casi particolari illegalità.
Governo del territorio

22. • Lo jus aedificandi è staccato dal diritto di proprietà. Il
diritto a edificare non appartiene al privato proprietario
ma alla collettività, rappresentata dall’Ente locale
comunale, ed è concesso attraverso il permesso a
costruire (già concessione edilizia): oggi Permesso di
Costruire, PdC (L. 10/1977 Bucalossi).
• E’ il Comune, attraverso la pianificazione, che attribuisce
la capacità o meno di edificare un’area, un suolo. Chi
avvia attività edilizie difformi dalle regole stabilite dal
Piano Regolatore Generale (PRG) commette illecito o
reato.
Governo del territorio

23. • Cos’è lo standard urbanistico?
– Il cosiddetto standard minimo è un diritto, che in
urbanistica si misura quantitativamente in mq/ab.
I piani hanno l’obbligo di progettare gli standard
se risultano mancare. L’art. 3 del DM 1444/68
prevede che ogni abitante delle città debba avere
almeno 18 mq di servizi, così divisi:
• 4,5 mq/ab per l’istruzione; 2 mq/ab per le attrezzature
di interesse collettivo; 9 mq/ab di verde pubblico; 2,5
mq/ab parcheggi pubblici.
– Le Regioni possono legiferare per aumentare lo
standard minimo.
Governo del territorio

24. Confronto vecchi e “nuovi” standard
DOTAZIONI PER GLI INSEDIAMENTI RESIDENZIALI
In mq/ab secondo la dimensione demografica dei Comuni
Capacità insediativa residenziale teorica
Servizi <10.000
ab.
10-50.000
ab.
40-200.000
ab.
>200.000
ab.
Viabilità e trasporti 3,40 3,60 5,00 7,00
Culto, cultura, vita associativa 1,90 2,00 2,00 2,00
Istruzione 4,50 5,00 5,00 5,00
Assistenza 0,55 0,55 1,20 1,20
Igiene e sanità 1,00 2,60 2,60 2,60
Ricreazione, sport, verde 15,00 31,50 40,50 48,00
Spettacolo 0,15 0,20 2,30 2,30
Commercio e distribuzione 0,50 1,10 1,60 1,60
Servizi tecnologici e annonari 0,55 0,75 0,90 1,00
Sicurezza pubblica 0,10 0,25 0,25 0,30
Attrezzature varie 0,35 0,45 0,55 0,60
Totale mq/ab 28,00 48,00 61,60 71,60
DM 1444/68 -18 mq/ab
4,5 mq/qb per l’istruzione:
asili nido, scuole materne e
scuole dell’obbligo
2 mq/ab aree per attrezzature
di interesse comune: religiose
culturali, sociali, assistenziali,
sanitarie, amministrative, per
pubblici servizi (uffici P.T.
protezione civile, ecc.) ed altre
9 mq/ab di aree per spazi
pubblici attrezzati a parco e
per il gioco e lo sport,
effettivamente utilizzabili per
tali impianti con esclusione di
fasce verdi lungo le strade
2,5 mq/ab di aree per
parcheggi
Tali “nuovi” standard sono suggeriti dalla manualistica per
migliorare la qualità dei centri urbani.
Governo del territorio

25. • Si assume che, ad ogni abitante insediato o da insediare
corrispondano mediamente 25 mq di superficie lorda
abitabile (pari a circa 80 mc lordi per abitante)
eventualmente maggiorati di una quota non superiore a
5 mq (pari a circa 20 mc lordi per abitante) per le
destinazioni non specificamente residenziali ma connesse
con le residenze (negozi di prima necessità, servizi
collettivi per le abitazioni, ecc).
Governo del territorio
standard residenziali

26. standard

27. standard

28. • Gli indici urbanistici indicati negli standard sono strumenti
di controllo e di progettazione del territorio. Tali diritti e
strumenti non sono sempre esistiti e tutt’oggi molti
abitanti vivono in tessuti urbani costruiti prima della loro
entrate in vigore (1968).
• In taluni casi, anche dopo il 1968, i Consigli comunali non
sono stati capaci di far rispettare gli standard urbanistici ed
edilizi, contribuendo a far crescere il disordine urbano.
• Ancora oggi, certune pubbliche amministrazioni, violando i
principi di legge, cedono aree a standard ai privati per
favorire i loro profitti, oppure sacrificano aree verdi per
costruire altri servizi anziché tutelare l’esistente e realizzare
ugualmente il nuovo servizio nelle aree abbandonate.
Governo del territorio

29. • Superficie territoriale (St) indica l’area interessata da un intervento
urbanistico attuativo o esecutivo.
• Superficie fondiaria (Sf) è l’area direttamente destinata all’edificazione.
Essa si ricava sottraendo dalla superficie territoriale quella da riservarsi
alle opere di urbanizzazione primaria e secondaria.
• Superficie utile lorda (Sul) è calcolata tenendo conto del perimetro
esterno delle mura, dei singoli piani dell’edificio.
• Superficie utile netta (Sun)
• Volume (V)
• Indice di fabbricabilità territoriale (It)
• Indice di utilizzazione territoriale (Ut)
• Indice di fabbricabilità fondiaria (If)
• Indice di utilizzazione fondiaria (Uf)
• Superficie coperta (Sc) è determinata dalla proiezione, in pianta o in
orizzontale, della superficie utile lorda del piano più del fabbricato.
• Indice di copertura (Ic)
• Altezza delle fronti (Hf)
Sono di progetto e li troviamo
nel regolamento edilizio
Nomenclatura tecnica

30. • Attraverso un’analisi quantitativa dei tessuti urbani che
misura le densità con gli indici urbanistici dentro le zone
A e B si può riscontrare che talune densità superano le
soglie limite consentite dal DM 1444/68:
– 7 mc/mq per Comuni superiori ai 200 mila abitanti
– 6 mc/mq per Comuni tra i 200 mila e i 50 abitanti
– 4 mc/mq per Comuni al di sotto dei 50 mila abitanti
• La letteratura giudica intensive le densità individuate dal
DM 1444/68:
Governo del territorio
Fonte immagine: Luca Zevi, Il nuovissimo manuale dell’architetto, Mancosu editore

31. • PRG non perfettamente aderenti alle norme
(L.U. e DM 1444/68) e ai principi costituzionali
(artt. 2, 3 , 9 e 42) sono già esistiti e hanno
costruito il disordine urbano, il degrado e
favorito disuguaglianze attraverso l’uso
scorretto dei suoli e delle rendite fondiarie e
immobiliari, determinando l’espulsione dei ceti
meno abbienti dai centri urbani verso le
periferie e verso comuni limitrofi ai centri
principali.
Governo del territorio

32. • Se oggi ereditiamo un’armatura urbana costituita dalle
cosiddette città regioni che generano un’enorme
consumo del suolo e di risorse, è responsabilità dei
Consigli comunali che non hanno voluto e saputo
deliberare piani regolatori rispettosi dei principi
costituzionali e della legge urbanistica nazionale.
– Cos’è l’armatura urbana? E’ la struttura delle aree urbane,
costituita da poche città metropolitane e un’insieme di città.
• Il famigerato degrado urbano delle periferie è
responsabilità dei Consigli comunali, incapaci di
pianificare in maniera coerente con l’interesse generale
Governo del territorio

33. STUDIO DEL COMUNE
SOCIOLOGIA
ECONOMIA
AGRONOMIA GEOLOGIA
MITIGAZIONI
ECOLOGICHE E
AMBIENTALI
GIURISPRUDENZA
PREMESSE ANALISI URBANISTICHE
LIVELLO
URBANO
RILIEVO GENERALE
CENTRO STORICO
TESSUTO EDILIZIO
VINCOLI:
FIUME/TORRENTE
COMUNE
INDUSTRIA
INDUSTRIA
ANALISI URBANISTICHE

34. RILIEVO GENERALE DEL TESSUTO EDILIZIO
AREE LIBERE
ESISTENTE
TESSUTO
EDILIZIO
FASCIA DI RISPETTO
STUDIO DEI VINCOLI
FIUME
ANALISI URBANISTICHE

35. ANALISI INFRASTRUTTURALE
STRADE
principali secondarie
principali secondari
POLI e NODI
nodi
SCHEMA ACCESSI AREA
accessi
ANALISI URBANISTICHE

36. RIFERIMENTI
NORMATIVI
FASCIA DI RISPETTO
FIUME
STAZIONE
VALUTAZIONE QUALITA’ PAESAGGISTICHE
FIUME
RILIEVI
SCELTA AREA
IN BASE A QUESTI
STUDI
ANALISI URBANISTICHE

37. CLASSIFICAZIONE VALUTAZIONE-
VOCAZIONE
SUOLI AGRICOLI (ANALISI DEI SUOLI)
USI DEL SUOLO
NATURALI
SEMI NATURALI
ARTIFICIALI
NATURALI
AGRICOLI
URBANIZZATI/
EDIFICATI
INIZIA L’ARTIFICIALITA’
ANALISI URBANISTICHE

38. ANALISI DEMOGRAGICA
INCREMENTO
DECREMENTO
TASSO CRESCITA
ANNUO (x)
1 ANNO = TOT
10 ANNO = TOT
TOT
INSEDIAMENTI
ATTIVITA’ AGRIC.
INDUSTR. TERZIARIO
TRANSITO/
TURISMO
INFRASTRUTTURE
PRESENZE
CARENZE
ASSENZE

39. INQUADRAMENTO
URBANISTICO
PRINCIPALI FASI ANALISI URBANISTICA
RILIEVO GENERALE
COMUNI IN ESAME
STATO DI
FATTO
STRUMENTI
URBANISTICI
ANALISI PARZIALMENTE
OPERATIVA
PRG + VARIANTE
AREA IN ESAME
PIANIFICAZIONE
URBANISTICA
ANALISI OPERATIVA
PIANIFICAZIONE DI ATTUAZIONE
PIANO ATTUATIVO
AREA IN ESAME

40. PRG – CONCETTI PRINCIPALI
PRG
FUNZIONALE
AZZONAMENTO
VINCOLISTICO
ATTIVITA’
PRIMARIE
SECONDARIE
TERZIARIE
RELAZIONI
LIMITI
FUNZIONI/
MIGLIOR COLLOCAMENTO
RISPETTO
TUTELA

41. L’INTERVENTO URBANISTICO
ANALISI FINALIZZATA ALLA PROGETTAZIONE
VINCOLI PRESENZE
CARENZE ASSENZE
STATO DI
FATTO
STATO DI
FATTO
VINCOLI
CARENZE ASSENZE
PRESENZE
INTERVENTO
TUTELA
COMPLETAMENTO INSERIMENTO
RECUPERO
ANALISI
QUALITA’ PROBLEMI FINALITA’
…
…
…
…
…
…
…

42. Contenuto del PRG
• La rete delle principali vie di comunicazione stradali,
ferroviarie e navigabili e dei relativi impianti;
• La divisione in zone del territorio comunale, con
precisazione delle zone destinate dall’espansione
dell’aggregato urbano e la destinazione dei vincoli e dei
caratteri da osservare in ciascuna zona;
• Le aree destinate a formare spazi di uso pubblico o
sottoposte a speciali servitù;
• Le aree da riservare a edifici pubblici o di uso pubblico
nonché ad opere e impianti di interesse collettivo o sociale;
• I vincoli da osservare nelle zone a carattere storico,
ambientale e paesistico;
• Le norme di attuazione del piano.

43. • Localizzazioni: riguardano l’allocazione sul territorio
comunale delle opere pubbliche che si caratterizzano
per la loro destinazione all’attività pubblica e che non
sono ricomprese nelle opere di urbanizzazione
primaria.
• Zonizzazione: è l’effetto dell’attività di suddivisione
del territorio comunale secondo le diverse vocazioni
o destinazioni urbanistiche, quali individuate dal
pianificatore comunale in ossequio alle previsioni
dell’art. 7 DM 1444/68. La zonizzazione costituisce il
regime giuridico che connota il diritto di proprietà dei
suoli ricadenti nelle varie zone (A, B, C, D, E, F).
• Regolamento urbanistico (Norme di Attuazione)
Contenuto del PRG

44. • Agisce e ha valore su tutto il territorio comunale, o sul territorio di più
comuni nel caso di piano intercomunale
• Recepisce e comprende nei contenuti i vincoli e le prescrizioni della
pianificazione sovraordinata (PTR, PTCP)
• Esplicita gli obiettivi dell’Amministrazione con ipotesi di carattere
quantitativo (demografia, abitazioni, produzione, infrastrutture, servizi)
• Indica e regolamenta le misure e gli interventi per la conservazione, la
riqualificazione e il recupero della città e del patrimonio esistente
• Individua e disciplina gli usi del territorio, e le rispettive dotazioni di
standard (attrezzature pubbliche, parcheggi, verde)
• Distingue le zone e i casi in cui il piano può essere direttamente
operativo da quelli in cui è necessaria la formazione di un piano attuativo
• Localizza sul territorio comunale le principali reti infrastrutturali e le
principali attrezzature
• Indicando una programmazione dell’attuazione, indica le priorità degli
interventi e i relativi provvedimenti previsti
Contenuto del PRG

45. • Cos’è il regolamento urbanistico?
– L’art. 33 della L. 1150/42 descrive il contenuto del
regolamento urbanistico, oggi sostituito dall’art. 4 del
T.U. dell’edilizia, ossia regolamento edilizio comunale
che descrive «la disciplina delle modalità costruttive,
con particolare riguardo al rispetto delle normative
tecnico-estetiche, igienico-sanitarie, di sicurezza e di
vivibilità degli immobili e delle pertinenze degli
stessi».
– Nel regolamento urbanistico, il Comune norma le modalità
dello jus aedificandi, cioè la facoltà del proprietario a
edificare; e dello jus utendi cioè la facoltà del proprietario
di usare il proprio bene e compiere l’attività strumentale
per assicurare l’usabilità del bene.
Contenuto del PRG

46. Le zone omogenee
(zonizzazione funzionale)
• Zona A: centro storico
– Standard minimi (DM 1444/68) e limiti …
• Zona B: aree consolidate, tessuti urbani esistenti o di
completamento
– Standard minimi (DM 1444/68) e limiti …
• Zona C: nuova espansione
– Standard minimi (DM 1444/68) e di progetto
• Zona D: nuovi insediamenti industriali e attività produttive,
quartieri artigianali
• Zona E: area agricola
– Non edificabile
• Zona F: attrezzature e impianti di interesse generale
Contenuto del PRG

47. Localizzazione
Zonizzazione
Vincolo urbanistico:
inedificabilità o opera pubblica
Vincolo urbanistico:
Piano Particolareggiato d’Iniziativa pubblica
Tre fattispecie di vincoli urbanistici:
•Vincoli preordinati all’espropriazione;
•Vincoli di inedificabilità assoluta:
•Vincoli procedimentali o procedurali.
I primi sono quelli che riguardano aree, su cui vengono localizzate le
opere pubbliche e per le quali è conseguente l’esproprio per pubblica
utilità. I secondi sono quelli in virtù dei quali i fondi vengono riservati
all’uso pubblico con la conseguente ed automatica inutilizzabilità. I terzi
sono quelli caratterizzati dall’imposizione dell’obbligo di preventiva
adozione di un Piano Particolareggiato di Attuazione.
Il vincolo preordinato dura 5 anni.
Contenuto del PRG

48. Procedimento di approvazione del PRG
– Sub procedimento comunale
• Sottofase di impulso -> delibera del Consiglio comunale
• Sottofase istruttoria -> raccolta informazioni per la formazione del piano
• Sottofase decisionale -> il piano viene consegnato all’Amministrazione e si
raccolgono i pareri degli Enti. In questa fase si può avviare una
consultazione informale a gruppi di cittadini, associazioni …
• Fase preparatoria e fase costitutiva -> delibera del Consiglio comunale
• Il piano adottato è pubblicato mediante deposito per trenta giorni
• Scattano le misure di salvaguardia
– Sub procedimento regionale
• Sottofase preparatoria e di impulso trasmissione degli atti deliberativi al
Presidente di Giunta regionale
• Sottofase istruttoria
• Sottofase predecisionale (possibili modifiche)
– Approvazione o diniego
• Approvazione con raccomandazione
• Approvazione condizionata

49. • Attraverso il PRG e il suo regolamento edilizio, i Consigli
comunali, regolano le destinazioni d’uso e lo jus utendi
(diritto a godere del proprio bene) in questo modo si
indirizza l’attività architettonica e urbanistica.
• Nel regolamento troviamo i limiti di densità edilizia, le
altezze, i limiti di distanza fra i fabbricati e l’uso degli indici
urbanistici nelle zone omogenee, e l’attività edilizia
soggetta a titoli abilitativi (Permesso di Costruire, Denuncia
di Inizio Attività, Segnalazione Certifica di Inizio Attività).
• Se nei nostri comuni riscontriamo disordine urbano e scarsa
qualità architettonica, ciò accade poiché l’Amministrazione è
incapace di applicare le leggi, i cittadini compiono reati come
gli abusi edilizi, e perché la P.A. non ha regolamenti per la
bellezza.
Governo del territorio

50. • Cosa significa destinazione d’uso?
– Nell’accezione giuridica la destinazione d’uso è la funzione
che gli strumenti urbanistici, in base alle previsioni
legislative, attribuiscono a porzioni del territorio
comunale. Nell’impostazione della legge urbanistica e del
DM 1444/68 sono le zone omogenee. Sulla base della
previsione urbanistica si determina la destinazione d’uso
dei singoli edifici che ne costituirà una caratteristica reale
con effetti diretti sul diritto di proprietà. La destinazione
d’uso urbanistica è frutto della pianificazione propria di
una zona omogenea; e la destinazione d’uso edilizia
propria del singolo edificio è definita dal titolo abilitativo
in ottemperanza a quanto stabilito dalle norme
urbanistiche. La destinazione d’uso come categoria
giuridica, è il presupposto legale dell’uso concreto e
secondo legge degli immobili.
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51. • La destinazione d’uso come categoria giuridica, è il
presupposto legale dell’uso concreto e secondo legge
degli immobili. Chi utilizza lo spazio del proprio immobile
svolgendo una funzione diversa rispetto alla destinazione
d’uso compie un illecito, abuso edilizio poiché l’utilizzo è
difforme dal titolo abilitativo originario o successivo. Ad
esempio, usare una cantina come una stanza per
dormire.
• Il mutamento della destinazione d’uso edilizia può essere
determinato dal proprietario, senza alcuna modificazione
della struttura (senza opere), e si può avere solo se le
disposizioni urbanistiche consentono di farlo, e se
ammesso nella zona, altrimenti è necessario il titolo
abilitativo. Ad esempio, è fatto divieto localizzare nelle
Zone C, destinate a civili abitazioni, le strutture produttive.
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52. IMPORTANTE
• La destinazione d’uso urbanistica è frutto della
pianificazione propria di una zona omogenea (Principio
della corretta pianificazione).
• Pianificare significa regolare, organizzare, progettare
secondo un piano, ogni qualvolta che cambia la
destinazione d’uso di un’area senza un’analisi del nuovo
piano, si crea una contraddizione nella pianificazione stessa,
e ciò può comportare l’aumento del disordine urbano, a
volte persino danni ambientali ed economici. Purtroppo,
Sindaci e Consigli comunali, sotto la spinta di interessi
privati, consentono continui cambi di destinazione d’uso
delle aree, ma senza ripensare adeguatamente le
conseguenze e il piano stesso (eccessiva flessibilità).
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53. • Cosa sono i titoli abilitativi?
– I titoli abilitativi sono quei documenti che attestano
l’autorizzazione, da parte dell’Ente preposto alla
vigilanza, ad attuare determinati interventi nei tempi e
con le modalità previste proprio dal titolo abilitativo. Il
Testo Unico dell’Edilizia disciplina in tutto il territorio
nazionale l’attività urbanistico-edilizia attraverso due
tipologie di titoli abilitativi: il Permesso di Costruire
(PdC) e la Denuncia di Inizio Attività (DIA). Gli interventi
per i quali non è previsto un titolo abilitativo sono
considerati Attività Edilizia Libera (AEL). L’introduzione
della Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA)
non ha abolito del tutto la DIA, in quanto la DIA può
essere ancora utilizzata in alternativa al PdC.
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54. • Il mutamento di destinazione d’uso è un vincolo non
indifferente poiché ad ogni destinazione d’uso sono
collegati obblighi di concorso nelle dotazioni
urbanistiche e il pagamento di contributi di costruzione,
che varia a seconda della tipologia funzionale degli
edifici. Ad esempio, per gli insediamenti residenziali si
prevede 2,5 mq di parcheggi pubblici per ogni 25 mq di
superficie lorda abitabile, e per quelli commerciali
almeno 40 mq di parcheggi pubblici ogni 100 mq di
superficie lorda di pavimento.
• Nei casi di cambio di destinazione d’uso e di ampliamento va posta
particolare attenzione al calcolo degli oneri secondo le delibere
comunali del singolo comune di riferimento.
• La competenza è regionale.
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55. • Nonostante la competenza sia regionale (art. 10, II
comma, T. U. edilizia), la legislazione nazionale vigente
riconosce rilevanza legale tanto al mutamento
strutturale quanto a quello funzionale. Pertanto il
regime è assoggettato a titolo abilitativo (PdC, DIA, SCIA)
poiché il legislatore nazionale ritiene che si concretizza
una «trasformazione urbanistica ed edilizia» del
territorio. Sono le leggi regionali che devono definire i
mutamenti – strutturali o funzionali – assoggettati alla
disciplina dei titoli abilitativi.
• Si deve dedurre che per le ipotesi non contemplate dalle leggi certuni
mutamenti d’uso sono liberi, e per il resto può accadere che, in una
Regione taluna condotta del proprietario può avere rilievo penale e in
un’altra no (dubbia costituzionalità del II co. Dell’art. 10 T.U. Edilizia) .
• In generale, l’uso è quello desumibile dal titolo abilitativo.
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56. • I Consiglieri comunali, attraverso l’adozione del PRG e la sua
approvazione da parte della Regione, determinano il valore
della proprietà attraverso le destinazioni d’uso.
• Un PRG non adeguato è responsabile di danni sociali,
economici, ambientali, sanitari. Un esempio? L’espansione
urbana che avviene attraverso il cambio di destinazione d’uso
dei suoli, prima erano agricoli e poi diventano edificabili per
lottizzazioni private. Se sono vicini a industrie insalubri di
prima categoria (inceneritori, cementifici, acciaierie) tali
destinazioni d’uso generano rischi. Un altro esempio:
l’espansione delle attività produttive commerciali che
possono recare danno economico agli esercenti locali dei
centri storici, e generano l’aumento dei carichi urbanistici e
l’aumento dell’inquinamento (trasporti e mobilità). In fine, la
scarsa programmazione per prevenire il rischio sismico e
idrogeologico.
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57. • Cos’è il carico urbanistico?
– E’ una definizione tecnica utilizzata in urbanistica.
Esprime un concetto che indica la misura dell’attività
urbanistico-edilizio sul territorio. Il carico urbanistico si
misura con le densità e l’utilizzazione territoriale.
– La densità si misura in ab/ha, mc/mq e in mq/mq.
– Maggiore è il carico e più il tessuto urbano può essere
sovraffollato, indice di degrado. Per avere un cattivo uso
del suolo devono sussistere anche altre condizioni come
il non rispetto dei limiti delle distanze minime tra
edifici, il non rispetto dei limiti di altezza, l’inesistenza
degli standard e un disequilibrio fra spazio pubblico e
privato.
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58. • Come si favorisce un uso scorretto del suolo?
– Ad esempio, il piano è sbilanciato sugli interessi dei
privati (aree commerciali, attività produttive, lottizzazioni
private); il piano non recupera il centro storico, non ha un
adeguato ambito dei vincoli; il piano ignora l’obbligo di
recuperare standard cioè i diritti dei cittadini (standard
minimi) e non coinvolge i cittadini nel processo decisionale
utile a suggerire nuovi servizi (standard qualitativi).
• Come facciamo a cogliere questo aspetto?
– Ad esempio, il piano sbaglia il fabbisogno e l’assegnazione
delle aree standard esistenti; assegna alti indici urbanistici
che favoriscono la rendita immobiliare.
– Il regolamento urbanistico non prevede regole e principi di
bellezza e decoro, e non prevede la qualità urbanistica e
architettonica.
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59. • Cos’è la bellezza?
– Nella storia dell’umanità e nella letteratura il tema della
bellezza in architettura e nelle città è antico. La bellezza è
stata lentamente e progressivamente abbandonata
quando è emersa la società dei consumi che ha distrutto il
senso civico delle comunità.
– Gianbattista Vico coniò il concetto di «bellezza civile»
riferito alla forma del mondo e delle città. La bellezza è
legata al carattere storico dei luoghi urbani composti da
piazze e monumenti (C. Sitte); «La bellezza [..] non è un
elemento puramente accidentale della vita umana [..]
bensì una positiva necessità della vita» (W.Morris). La
bellezza nei luoghi urbani è l'armonia data dal disegno
urbano che prevede un equilibrio fra volumi e spazi urbani,
il colore dei materiali e la cura dei dettagli.
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60. • Come si favorisce un uso scorretto del suolo?
– Ad esempio, il piano è sbilanciato sugli interessi dei
privati (aree commerciali, attività produttive, lottizzazioni
private) e significa aumento delle Zone C e D e riduzione
delle Zone E e F. In letteratura si chiama consumo del
suolo agricolo (riduzione Zone E) e aumento dei carichi
urbanistici (trasformazione di centri culturali in centri
commerciali).
• Come facciamo a cogliere questo aspetto?
– Alienazione di beni pubblici a favore dei privati, è la scelta
classica di Amministrazioni che contraddicono la
Costituzione e la L.U. nazionale, cioè vendono standard
(asili nido, scuole, verde pubblico, teatri).
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61. • Come si favorisce un uso scorretto del suolo?
– Una condotta sciagurata tipica dei politicastri è
quella di favorire interventi visibili realizzabili in tempi
veloci, mettendo da parte l’applicazione dell’interesse
generale per favorire l’interesse politico del Sindaco.
E’ facile che i piani siano condizionati dalla scadenza
dei mandati elettorali (5 anni), introducendo obiettivi
che si possono realizzare entro tempi brevi, non
importa quali.
– Con questo approccio si sacrifica l’intera
pianificazione urbanistica, che ha tempi molto più
lunghi degli interessi personali dei politici.
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62. • Ricordiamolo, è scopo della pianificazione urbanistica
promuovere un uso corretto del suolo attraverso un
piano che interpreta l’interesse generale. Il fine del
piano è favorire l’uso sociale dei suoli, tant’è che, è
previsto anche l’esproprio per pubblica utilità. Per quale
motivo esistono piani che sembrano fare l’opposto?
– Lo Stato e i Comuni rinunciano al modello del regime
giuridico, denominato pubblicizzazione dei suoli per
consegnare i proventi delle rendite ai privati.
– Negli anni ’80, lo Stato abdica alla sovranità monetaria, e
ricorre al sistema dell’indebitamento nei confronti del
mercato per creare moneta.
– Si riducono i Trasferimenti statali verso i Comuni e gli stessi
si affidano ai privati per pagare le urbanizzazioni.
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63. • Cosa sono le urbanizzazioni?
– Le opere di urbanizzazione primaria sono: le strade
residenziali, gli spazi di sosta o di parcheggio, le fognature,
la rete idrica, la rete di distribuzione dell’energia elettrica e
del gas, la pubblica illuminazione, gli spazi a verde
attrezzato.
– Le opere di urbanizzazione secondaria sono: gli asili nido,
le scuole materne, le scuole dell’obbligo e le struttura per
l’istruzione superiore all’obbligo, i mercati di quartiere, le
delegazioni comunali, le chiese, gli impianti sportivi, i
centri sociali, le attrezzature culturali, le aree verdi di
quartiere, le attrezzature sanitarie.
– E’ consuetudine prevalente che i costi delle urbanizzazioni
siano anticipati da soggetti attuatori (privati-pubblici) dei
piani e poi scaricati ai cittadini acquirenti (il mercato).
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64. • Cos’è l’urbanizzazione? Il termine urbanizzare assume
significati diversi a seconda degli scopi analitici e
progettuali.
• Nella progettazione urbana, le urbanizzazioni sono opere
(strade, scuole …) utili a costruire la città.
• Secondo la geografia urbana l’urbanizzazione viene in
genere definita principalmente in relazione a due categorie
interpretative: da un lato quella demografica, legata a
fenomeni quali l’aumento della popolazione nella aree
definite urbane e la “proportion urban”, dall’altro quella
territoriale, basata su indicatori quali il consumo di suolo,
la diffusione e la concentrazione. Su queste due direttrici si
e sviluppato gran parte del dibattito teorico che, nel tempo,
ha cercato di definire, misurare e interpretare le dinamiche
dell’urbanizzazione, dando luogo alle diverse accezioni con
cui viene descritto l’urbano (ISTAT, 2017).

65. • Cos’è l’urbanizzazione?
• L’urbanizzazione è stata associata al processo di
trasformazione del territorio da rurale a urbano,
allo sviluppo dei centri abitati e alla concentrazione
della popolazione nelle aree urbane. Il tasso di
urbanizzazione infatti si può misurare calcolando il
rapporto tra popolazione urbana e popolazione
rurale, anche se va distinto dalla crescita urbana
(urban growth), che invece si riferisce solo alla
crescita demografica della popolazione che risiede
in aree urbane, e non all’espansione fisica (ISTAT,
2017).

66. • Per quale motivo esistono piani che sembrano fare
l’opposto [corretto uso del territorio]?
– Sin dalla nascita dell’urbanistica si sviluppò un conflitto
politico culturale fra gli ideali socialisti e liberali. Entrambi
si muovono all’interno della società capitalista. Ha prevalso
la concezione liberale del capitalismo che favorisce il
profitto dei privati all’interno del cosiddetto libero mercato
e riduce il ruolo dello Stato. Nella società capitalista il
territorio è considerato una merce.
– Dal punto di vista del capitalismo, il piano è un processo
economico di mercificazione del territorio ove i soggetti
privati sono invitati a soddisfare i propri interessi di
profitto. Nell’attuale contesto, lo Stato, attraverso i Comuni
è incapace di promuovere politiche libere dai ricatti del
mercato.
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67. • Per quale motivo esistono piani che sembrano fare
l’opposto [corretto uso del territorio]?
– Nonostante il prevalere di una concezione liberale e
liberista della pianificazione frutto della consuetudine, la
Costituzione non prevede la mercificazione del territorio
ma l’esatto contrario. Il fine dell’attività pianificatoria è
realizzare l’interesse generale.
– La responsabilità politica della distruzione del territorio
per favorire il profitto dei privati è dei politici locali e
anche dei cittadini, spesso apatici e disinteressati al bene
comune.
– Nella Costituzione e negli strumenti urbanistici esistono le
opportunità per rigenerare le aree urbane introducendo
una nuova consuetudine, dettata dalla visione culturale
bioeconomica.
Governo del territorio

68. • Dove mentono i piani?
– Può capitare che i piani dichiarino il rispetto degli standard
minimi ma questo non corrisponde alla realtà. In questo
modo le cosiddette aree libere possono essere sfruttate
dagli interessi privati (centri commerciali, lottizzazioni
private, attività produttive).
• Chi dovrebbe controllare?
– I dirigenti pubblici del Comune e della Regione, e cittadini.
• Perché non emerge mai questo danno?
– Gli ordini professionali, gli organi di valutazione interna alle
istituzioni e Sindacati non hanno il coraggio e la volontà di
avviare cause civili e penali.
– I cittadini non si rendono neanche conto di questo danno
alla collettività.
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69. • Cos’è il disordine urbano?
– Il disordine urbano è: l’aggregazione di elementi disomogenei
isolati e non preordinati (È il caso tipico dello sviluppo edilizio spontaneo);
l’aggregazione di elementi lineari continui disomogenei
(Soluzione presente in tutti i tessuti urbani, specialmente antichi, in carenza di
normative edilizie); l’aggregazione complessa di elementi
disomogenei discontinui (Soluzione frequente in aree periferiche dove la
strumentazione edilizia-urbanistica è più carente); la dispersione urbana
(nuove lottizzazioni non integrate nel tessuto edilizio esistente)
– Il concetto disordine è relativo ai nostri tempi poiché aggregati edilizi dei
centri storici non corrispondono all’idea compositiva moderna ma
rappresentano un’idea di bellezza. E’ disordine la trasformazione urbana
non conforme alla corretta composizione urbana. Trasformazione e
disordine non sono necessariamente legate, tant’è che esistono anche
trasformazioni urbane con corrette composizioni urbane ma sono l’effetto
della rendita immobiliare e della speculazione.
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70. • Una sola domanda svela l’orientamento e il
senso del piano: sono rispettati gli standard
minimi previsti dalle leggi?
– Rispettare gli standard significa tener conto dei
bisogni e dei diritti dei cittadini in funzione
dall’andamento demografico della città.
• Se la risposta è SI, allora tutte le
trasformazioni previste dal piano a chi
servono?
• In questo modo si entra nel merito politico
delle scelte del piano.
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71. • I piani si dimensionano rispetto ad analisi sociali,
ambientali ed economiche approfondite. La fase del
dimensionamento del PRG riguarda la definizione della
quantità minima di aree (mq) e di volumi (mc) necessari
al corretto svolgimento delle principali attività urbane:
attività residenziale; servizi connessi alle residenze;
servizi generali; altri servizi d’uso pubblico; attività
produttiva; attività commerciale.
• Nella nostra realtà è ragionevole osservare che non si
costruiscono più città ex novo, ma si dovrebbe privilegiare la
manutenzione del territorio esistente.
• La contraddizione culturale sta nel fatto che i Comuni hanno
incentivato un approccio di dimensionamento tipico per le città
nuove, a volte sbagliando il fabbisogno abitativo e commerciale
rispetto al fenomeno della contrazione delle città stesse.
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72. • La consuetudine di Sindaci e Consiglieri, nell’adottare
piani espansivi basati anche su previsioni sbagliate, ha
favorito la creazione di nuove strutture urbane
dispersive. Il cambiamento dell’economia e
l’espansione pianificata nei comuni centroidi e quelli
limitrofi hanno creato conurbazioni urbane che nel
corso dei decenni si sono saldate fra loro. Ciò ha creato
nuove città estese e policentriche, e reti di città. Poiché
questi processi di contrazione e agglomerazione non
stati controllati/pianificati è aumentato il consumo di
suolo agricolo.
• La crescita e la dispersione urbana sono caratterizzate
dall’urbanizzazione del periurbano e del rururbano, e
da nuove agglomerazioni produttive e commerciali
lungo le strade di collegamento.

73. • Un’altra consuetudine disonesta degli ultimi
vent’anni:
– Spesso i politici locali fanno un uso strumentale politico
dei piani per affermare la propria immagine pubblica e
gestire il consenso. Essi sfruttano singoli interventi di
trasformazione urbana solitamente firmati dalle
cosiddette archistar, per manipolare l’opinione pubblica.
– I cittadini non hanno gli strumenti culturali per giudicare
l’architettura e così credono che qualsiasi intervento
firmato sia meritevole di sostegno.
– Gli stessi consiglieri comunali sono vittime di questa
disonestà intellettuale che approfitta dell’ignoranza delle
persone.
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74. – L’egoismo capitalista, la fine dell’epoca industriale, e
l’incapacità culturale di governare il territorio sono alle base di
una nuova questione abitativa.
– Disagio abitativo: è in affaticamento il ceto medio – che
coincide in larga misura con un segmento proprietario
composto da 17 milioni di persone (il 71,2% degli italiani) – sia
per rischio d’insolvenza del mutuo sia per aumento
dell’incidenza del costo della casa sul reddito. 4,4 milioni di
persone che vivono oggi in affitto (il 18% degli italiani) sono
anche più poveri. In questo segmento solo il 5% gode di un
canone concordato ai sensi della legge del 1998 e il costo
dell’abitazione, aumentato negli anni della bolla immobiliare,
incide sul reddito delle famiglie più povere al 60%.
Governo del territorio
Fonte: Annunziata, in Città tra declino e sviluppo, a cura di Calafati, Donzelli, 2014

75. • La strategia dei neoliberali:
– La recessione del capitalismo drena risorse alle famiglie
salariate e innesca il disagio abitativo, mentre cattive
espansioni urbane e il ciclo vita degli edifici mostrano la
necessità di interventi.
– Secondo la cultura liberale, i privati devono avere un
profitto dalla mercificazione della città. Poiché il
capitalismo ha aumentato le diseguaglianze economiche
accadrà che i ricchi esproprieranno i poveri. Il fenomeno è
ampiamente in corso e si chiama gentrificazione.
• La Costituzione:
– Prevede che lo Stato intervenga per rimuovere ostacoli di
ordine economico e sociale, e quindi finanzi la
rigenerazione urbana per favorire lo sviluppo umano.
Governo del territorio

76. • E’ importante una regia pubblica con sensibilità culturali
sociali e ambientali che controlli il processo e applichi la
Costituzione.
• Per evitare la gentrificazione, i cittadini devono diventare i
committenti della rigenerazione urbana e partecipare al
processo decisionale della politica. Uno strumento giuridico
utile sono le cooperative che hanno lo scopo del mutuo
soccorso.
• Lo strumento giuridico più efficace è la pubblicizzazione dei
suoli che sottrae ai privati la possibilità di speculare. Altri
hanno usato le cooperative per evitare l’espulsione dei ceti
medi e meno abbienti dai luoghi urbani, e hanno favorito la
rinascita di quartieri e parti di città.
Governo del territorio

77. • Consigli della letteratura urbanistica:
– I piani possono avere un’utilizzazione del territorio
intensiva (oltre i 300 ab/ha) o estensiva (fino a 100
ab/ha); cioè possono realizzare insediamenti urbani
con un alto carico urbanistico concentrando funzioni e
attività (densità superiori ai 380 ab/ha), oppure
possono consentire insediamenti che consumando
suolo distribuiscono funzioni e servizi (densità
inferiore ai 100 ab/ha).
– Un modo corretto è individuare insediamenti con
densità territoriali equilibrate (300 ab/ha) e pianificare
la cosiddetta mixité funzionale e sociale.
Governo del territorio

78. • Consigli della letteratura urbanistica:
– Densità medie 300 ab/ha.
– Progettare la cellula urbana che suggerisce di
distribuire i servizi di quartiere entro un raggio di
influenza di 400 metri, cosicché gli spostamenti si
possono realizzare a piedi.
– Progettare standard superiori a quelli previsti dal
DM 1444/68
– Manutenzione del patrimonio edilizio esistente
finalizzato alla prevenzione del rischio sismico e
progettare l’auto sufficienza energetica
realizzando una rete che scambia i surplus
energetici di proprietà dei cittadini.
Governo del territorio

79. • Cos’è la manutenzione del patrimonio
esistente?
– Nel concetto di manutenzione rientrano una
tipologia di interventi quali la conservazione del
patrimonio storico, la ristrutturazione edilizia e la
trasformazione urbanistica finalizzata alla
rigenerazione urbana, cioè un’evoluzione del
concetto di rinnovo urbano.
– Si intuisce che tali interventi si occupano delle
zone A e B, escludendo l’ipotesi di nuove
espansioni.
Governo del territorio

80. • Quali strumenti a disposizione per rigenerare i luoghi
urbani?
– I Consigli comunali, attraverso una variante al PRG
possono indicare l’obiettivo della rigenerazione
urbana. I progettisti incaricati possono individuare i
comparti ove intervenire per conservare, ristrutturare
e trasformare tenendo conto dell’obiettivo da
perseguire: la qualità urbana e architettonica.
– Ai comparti è possibile associare lo strumento: piano di
recupero del patrimonio edilizio esistente (L. 457/78),
programma di riqualificazione urbana (art. 2 L.179/92),
programma integrato di intervento (art. 16 L.179/92),
programmi di recupero urbano (art. 11 DL 398/93 conv.
L.493/93).
Governo del territorio

81. • Cos’è la rigenerazione urbana?
– E’ una tecnica urbanistica per rinnovare i tessuti urbani
esistenti. Il progetto di rigenerazione nasce dall’analisi dei
tessuti esistenti in funzione dei diritti e dei bisogni dei
cittadini, con lo scopo di aggiustare un ambiente degradato
e obsoleto, e per favorire un corretto uso dello spazio e
dei luoghi con una qualità urbana e architettonica. Il
piano di rigenerazione favorisce i temi sociali, ambientali, e
dell’economia locale. Secondo l’approccio bioeconomico
che adotta il concetto di metabolismo urbano, l’intervento
consente di offrire soluzioni che concorrono a realizzare
l’auto sufficienza energetica e la drastica riduzione degli
sprechi (suolo, acqua, rifiuti). Il piano realizza modelli
insediativi che favoriscono stili di vita più sostenibili.
Governo del territorio

82. Cellula urbana e standard
Nella classica e corretta pianificazione urbana i progettisti immaginano la
cosiddetta “cellula urbana” degli isolati ove inserire gli standard minimi al fine di
consentire una corretta fruibilità dei servizi raggiungibili a piedi (Giorgio Rigotti,
Urbanistica. La composizione, UTET, 1973).
Raggio di influenza, 400 mt
Schema urbano con maglia regolare
Governo del territorio

83. Governo del territorio
Esempi di utilizzazione di
un’area con
differenti indici
TERMINOLOGIA PRINCIPALE
S = superficie, area
St = superficie territoriale (area totale)
Sf = superficie fondiaria (area edificabile)
V = volumetria edificabile
It = indice di utilizzazione territoriale
If = indice di utilizzazione fondiaria
Sc= superficie coperta
H = altezza edifici
P = numero di piani fuori terra

84. Governo del territorio
Esempi di utilizzazione di un’area con differenti indici
Fonte immagine: Reale, Densità città residenza: tecniche di densificazione e strategie anti-
sprawl, Gangemi, 2008

85. Calcolo dell’area coperta degli
edifici per avere una corretta
proporzione fra area stradale
ed area fabbricabile. C.Chiodi,
La città moderna. Tecnica
urbanistica, Gangemi editore.
CASO I-MM ed MM’ sono le mezzerie di due strade
parallele adiacenti, 2a la loro distanza da, L la profondità
dei lotti fabbricabili misurata dal ciglio della strada e λ la
semi-larghezza della via, cosicché: a=L+λ. I regolamenti
locali consentiranno ai fabbricati sorgenti lungo le vie una
altezza H in gronda ovvero un numero N di piani fuori terra,
tali che esista un determinato rapporto con la larghezza 2λ
della strada. Sarà cioè λ=αN, essendo α un coefficiente
numerico in generale >1. Si provi per α=1,6

86. Fonte < http://www.unich.it/fusero/lezioni%20pdf/08b_ex%20parametri%20urbanistici.pdf >
Governo del territorio

87. Fonte <https://www.unirc.it/documentazione/materiale_didattico/597_2008_83_3731.pdf>
Governo del territorio

88. • Lo standard è anche una limitazione virtuosa:
– Ad esempio nelle zone A (centri storici) non è
consentito superare le altezze degli edifici
preesistenti; tale regola vale anche per le B (zone
consolidate) con l’eccezione di edifici che rientrano in
piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate
– Nelle zone B la distanza minima fra i fabbricati è di 10
mt; e per quanto riguarda la realizzazione delle
dotazioni minime obbligatorie (standard urbanistici), i
Comuni hanno l’obbligo di dimostrare l’impossibilità
di recuperarli (vale sia le zone A e sia le B)
Governo del territorio

89. Fonte < http://www.architettura.unina2.it/docenti/areaprivata/206/documenti/indici%20e%20parametri%20utili.pdf >
Governo del territorio
L’indice di fabbricabilità fondiaria (If) è il volume massimo costruibile sulla superficie
Fondiaria unitaria If = mc/mq
L’indice di fabbricabilità territoriale (It) determina il volume massimo costruibile per ogni
ettaro (ha) di superficie territoriale

90. Fonte < http://www.architettura.unina2.it/docenti/areaprivata/206/documenti/indici%20e%20parametri%20utili.pdf >
Governo del territorio
L’indice di utilizzazione fondiaria (Uf) indica la superficie utile lorda su ogni mq di superficie
Fondiaria Uf=mq/mq

91. Governo del territorio
Esempi di schemi tipo-morfologici (o «codici forma») per le densità
urbane con mixitè funzionale/sociale all’interno di un isolato.

92. • Un modo corretto per usare il territorio è avere un
piano con un regolamento capace di raffigurare
un’adeguata morfologia urbana. Un esempio
virtuoso fu il piano di Siena di Secchi che introdusse
le famose schede norma raffiguranti le tipologie di
insediamenti realizzabili. Il New Urbanism suggerisce
l’uso di un “codice forma”.
Governo del territorio

93. Dal disegno alla perequazione
• Nelle slide precedenti abbiamo visto come la tecnica
urbanistica (disegno urbano) possa rappresentare lo
spazio urbano (volumi e superfici). Il progetto si può
misurare con indici (carico urbanistico) e standard.
• La consuetudine associa a tali indici anche una misura
monetaria trasformando il territorio in un processo
economico. Tutto ciò ha rilevanti conseguenze sociali e
ambientali poiché è accaduto spesso che le
trasformazioni urbanistiche abbiano avuto la
conseguenza di peggiorare la qualità di vita degli
abitanti, quando le scelte di pianificazione sono state
suggerite dall’avidità di pochi attuatori privati.

94. La perequazione
• In questi appunti abbiamo visto che i Piani individuano le
localizzazioni e le zonizzazioni determinando in maniera
diseguale lo jus aedificandi e il valore monetario dei suoli. I
piani creano una disparità economica dei suoli che
influenzano l’economia dei cittadini.
• Per evitare/ridurre disparità fra i suoli edificabili e i diritti
edificatori l’esperienza inventa la cosiddetta perequazione
urbanistica per «riconoscere ai proprietari un valore della
proprietà commisurato alla tipologia, alla localizzazione,
all’urbanizzazione, alla classificazione delle aree rispetto al
contesto territoriale nel quale si collocano», ma una certa
dose di diseguaglianza è connaturale alla pianificazione
urbanistica. La perequazione costituirebbe un modo
alternativo di attuazione della zonizzazione (Urbani, in Fiale).

95. • L’intenzione della perequazione è stabilire uno stesso
valore ai suoli ed ai diritti edificatori che rientrano nella
zonizzazione (perequare = pareggiare) per farli concorrere
in egual misura alla costruzione della cosiddetta “città
pubblica” presente nelle localizzazioni.
• La perequazione urbanistica, stabilita nella fase operativa
dei piani (mai in quella attuativa), è un accordo economico
e pianificatorio dove c’è uno scambio fra privati e pubblico.
Consente al pubblico di costruire i servizi con i soldi dei
privati in cambio di capacità edificatorie persino
commerciabili (“perequazione diffusa”).
• Non tutti i Comuni usano lo stesso approccio e spesso la
perequazione è vanificata, inutile e addirittura
controproducente.
La perequazione

96. Modalità di attuazione della perequazione
• «Perequazione di comparto» si realizza concentrando la
cubatura afferente a una certa zona in una specifica sua
parte: il mezzo tecnico è quello della creazione di una “zona
a trasformazione unitaria”, che costringe i proprietari della
zona medesima ad accordarsi tra loro se vogliono evitare la
paralisi di qualsiasi iniziativa.
• «Perequazione diffusa» consiste in una tecnica di scissione
tra conformazione della proprietà e la distribuzione su tutto
il territorio comunale di una “edificabilità uniforme
meramente potenziale”, avente rilevanza sotto il profilo
economico. Può costruire chi possiede un’area edificabile
prevista dal piano.

97. • L’uso della perequazione urbanistica è una scelta
politica e non un obbligo di legge, anche le sue modalità
di attuazione sono discrezionali. Fu inventata per
assolvere a due ruoli: (1) reperire risorse alleggerendo il
peso dello Stato (evitare l’esproprio) e (2) provare a
realizzare un’uguaglianza nel mercato immobiliare.
• Le modalità di attuazione della perequazione hanno
avuto esperienze complesse, evidenziando insidie e
contraddizioni.
• Nello scambio perequativo, spesso i soggetti attuatori
privati hanno avuto una netta prevalenza nei confronti
dello Stato, che abdica volontariamente a un’efficace
controllo del processo urbanistico ed edilizio.
Contraddizioni della pianificazione

98. • Ancora oggi paghiamo la scelta politica e culturale dei
liberali che hanno rinunciato alla sovranità economica
dello Stato. Negli anni ‘60 e fino agli anni ‘80 lo Stato
ha avuto un ruolo attivo ed ha potuto se lo voleva,
associare la pubblicizzazione dei suoli e il diritto di
superficie incassando i proventi delle rendite per
costruire i diritti a tutti i cittadini.
• L’opzione liberale è chiara, togliendo allo Stato la forza
e l’autonomia di spendere si manipola il mercato
consentendo ai soggetti privati (laissez faire)
economicamente più forti di controllare direttamente
e indirettamente la pianificazione urbana e incassare i
proventi delle rendite. Gli effetti sociali sono noti:
razzismo e gentrificazione.
I problemi della cattiva pianificazione

99. • La pianificazione è nelle mani dei politici, il conflitto fra privati
e pubblico spesso di “esaurisce” consentendo ai privati di
realizzare i propri interessi, senza un’attenta valutazione degli
effetti di tali trasformazioni e privilegiando la cosiddetta
“fattibilità economica e finanziaria”, che non misura la qualità
di piani e progetti ma il ritorno economico degli investitori.
• Con questo approccio culturale solo economico, i piani
possono essere edulcorati dalla famigerata “urbanistica
contratta”, favorendo il disordine urbano e la gentrificazione.
• “L’urbanistica contratta” è un modo elegante per dire che i
forti sono autorizzati a farsi gli affari propri. In questo modo i
politici usurpano sia i principi della legge urbanistica nazionale
e sia lo jus aedificandi che viene regolato dai privati e non più
dallo Stato .
I problemi della cattiva pianificazione

100. • La pianificazione urbanistica comunale è un’attività
discrezionale dei Comuni in coerenza coi piani sovraordinati.
• I politici devono, ma non è detto che ne siano capaci di farlo,
usare il potere e la funzione di pianificatori per applicare la
Costituzione secondo gli articoli 9, 32, 42, 44 e 47.
• La pianificazione deve tener conto del modello di sviluppo
che si intende imprimere ai luoghi stessi, in considerazione
della loro storia, tradizione, ubicazione e di una riflessione
del futuro sulla propria stessa essenza, svolta per
autorappresentazione ed autodeterminazione della
comunità medesima, con le decisioni dei propri organi
elettivi e con la partecipazione dei cittadini al processo
pianificatorio (vedi C. Stato, sez. IV: 10 maggio 2012)
I limiti culturali della classe politica

101. • Negli attuali processi di pianificazione le città sono
considerate merce e le trasformazioni urbane sono
realizzate per aumentare la produttività delle imprese,
confondendo lo sviluppo umano con la crescita.
• Le città sono merce, nonostante questo non sia il dettato
costituzionale e neanche il mandato della legge urbanistica
nazionale. Il capitalismo si concretizza attraverso un
razzismo economico sfruttando la pianificazione urbanistica
per accumulare capitale (rendita), e usurpando i diritti dei
cittadini quando sceglie per se i luoghi per generare rendita
e localizzare la propria impresa, ma scaricando i costi sulla
collettività. Lo fa vendendo la merce a prezzo di mercato,
cioè vende a chi può pagare quel prezzo escludendo i ceti
più deboli.
I limiti culturali della classe politica

102. • Poiché il processo di pianificazione è stato inserito nel
processo economico e politico, esiste il rischio che i piani
siano sbilanciati sugli interessi privati anziché proporre di
rigenerare per progettare diritti a tutti i cittadini, ma sia,
sin dal principio, condizionato e ricattato dai proprietari
privati e dagli investitori privati.
• Due questioni culturali possono liberare il disegno urbano
e applicare la Costituzione: (1) la sovranità economica
dello Stato e (2) la bioeconomia che consente di liberare il
disegno del piano e di riportare l’economia nell’ambito
originario (la moneta non è ricchezza), e poi concepire la
città come sistema metabolico e usare razionalmente
l’energia, e tutelare il territorio.
I limiti politici della pianificazione

103. • Le necessità di oggi sono dettate dall’applicare la
Costituzione e quindi di realizzare i diritti, oggi
negati.
• In che modo? Convertendo i piani espansivi in
rigenerativi attraverso la bioeconomia, cioè
interpretare la città come un sistema metabolico e
realizzare un sistema di monitoraggio dei flussi di
energia in entrata e in uscita. Recuperare e riusare i
tessuti urbani consolidati introducendo la qualità
urbana.
• Abbattere le rendite di posizione e avviare la
partecipazione popolare al processo decisionale
della politica.
Governo del territorio

104. Benessere
psicofisico
Cultura (educazione, istruzione, relazioni ...) e carattere della persona
Occupazione utile
Comfort
ambientale
Edilizia (benessere termoigrometrico, acustico,
efficienza energetica ...)
Urbanistica (morfologia urbana, mixité, servizi,
bellezza, rapporto spazio pubblico/privato, verde
pubblico, accessibilità, impianto urbano, densità ...)
Territorio (clima, paesaggio, orografia, prevenzione
dal rischio idrogeologico e sismico ...)
I progettisti possono occuparsi del comfort ambientale e della "cultura" nel senso di
pianificare mq/ab, corrispondenti a determinati usi del suolo per spazi e luoghi
dell'educazione e della cultura. Anche in città dove questi spazi (servizi - mq/ab, DM
1444/68) esistono possono esser presenti condizioni di degrado sociale a causa della
disgregazione familiare (disoccupazione, basso potere d'acquisto) e della comunità
incapace di dare amore e sostegno ai propri figli. Già Rigotti individuava il "fattore
umano" come aspetto importante per la progettazione e stabiliva che «per ogni
comunità le caratteristiche principali determinanti sono il genere di vita, l'elevatezza
dei costumi, le credenze religiose, in una parola la civiltà».
Governo del territorio

105. • Possibili obiettivi:
– analisi e monitoraggio della morfologia finalizzata alla rigenerazione
urbana (Assetto morfologico/disegno urbano; Conformazione dello spazio
pubblico; Rapporto tra edificato, spazio pubblico e spazi collettivi (spazi
condominiali, portici, etc.); Considerazione delle caratteristiche climatiche e
ambientali del sito per la definizione dell'impianto urbanistico; mix di
funzioni; Continuità e coerenza della maglia urbana (strade); Continuità del
sistema ambientale (spazi verdi); ...)
– conservazione dei centri storici
– rilocalizzazione delle attività produttive (cibo, manifattura, merci e servizi)
– riduzione dell'uso di risorse (acqua, energia,suolo, rifiuti)
• Possibili indicatori:
– Indicatori che misurano i flussi di materia ed energia in entrata e in uscita.
– Indicatori per la qualità urbana: morfologia e indici urbanistici.
Governo del territorio

106. Modello
concettuale del
sistema
metabolico che
osservare i
flussi di energia
in ingresso e in
uscita.
Rileva gli sprechi e
li cancella
riducendo
l’impatto
ambientale.
Fonte immagine, Monica Lavagna, Life Cycle
Assessment in edilizia, Hoepli
Governo del territorio

107. Fonte immagine: Carol
Monticelli, Life cycle design
in architettura, Maggioli
editore, 2013

108. Fonte immagine: Carol Monticelli, Life cycle design in architettura, Maggioli
editore, 2013
Governo del territorio

109. • La produzione del cibo dipende da un sottile strato di
suolo, profondo da 30 a 100 cm. 500 anni è il tempo
minimo necessario dalla formazione di uno spessore
di 2,5 cm di suolo: per questo il suolo è riconosciuto
come una risorsa non rinnovabile.
• In Italia in soli 14 anni (1998-2012) si sono consumati
oltre 360.000 ettari di suoli, prevalentemente agricoli
e la superficie urbanizzata è salita oltre il 7% di quella
totale, in valore assoluto oltre 21.000 km quadrati.
• Per queste e altre ragioni i Consigli comunali,
attraverso una variante, devono trasformare i piani
espansivi in rigenerazioni bioeconomiche.
Governo del territorio

110. Governo del territorio
Consumo di suolo

111. Governo del territorio
< http://www.postmetropoli.it/atlante/?p0=B-Usi-e-coperture-del-suolo&p1=B5-Consumo-di-suolo&p2=00Consumo-di-suolo-2012>
Consumo di suolo

116. • Al di là delle nozioni di diritto urbanistico e della
tecnica, la disciplina è costruita su teorie di modelli
spaziali.
• Il padre della scienza urbanistica è Ildefonso Cerdà
(1815-1876) teorico dell’eguaglianza spaziale; poi
seguono Ebenezer Howard (1850-1928) modello
spaziale dell’equilibrio e Garden City; Patrick Geddes
(1854-1932) scuola territorialista; Patrick
Abercrombie (1879-1957) piano della Grande Londra
controllando le densità; Gustavo Giovannoni (1873-
1947) scuola del recupero, Giovanni Astengo (1915-
1990); Bernardo Secchi (1934-2014) e molti altri.
Governo del territorio

117. Parte II
• Gli insediamenti urbani costruiti dall’uomo,
forma e utilizzazione territoriale. Una piccola
selezione di immagini per interpretare la
struttura urbana.
Nota: tutte le immagini panoramiche sono tratte da google earth

118. • L’armatura urbana italiana è transitata da un
modello gerarchico di centri urbani ad aree urbane
estese policentriche.
• Questo cambiamento urbano rende obsoleti gli
attuali livelli amministrativi dei comuni; pertanto è
necessario che le nuove strutture urbane costituite
da comuni centroidi con conurbazioni siano
amministrate da un solo comune.
• Di fatto è necessario un cambio di scala territoriale
al fine di adottare piani urbanistici bioeconomici
all’interno di bioregioni urbane.

119. Fonte immagine ISTAT

120. Fonte immagine ISTAT

121. Fonte immagine ISTAT

122. Fonte immagine Andrea Spinosa

123. Tipi di città Forme, dimensioni e strutture territoriali Figure schematiche
NUCLEARE
Centro urbano municipale denso e compatto, di dimensioni
ridotte (di regole poche centinaia di metri) nettamente
distinto dalla campagna circostante.
ESTESA
Sistema urbano comprendente più municipalità vicine.
- per agglomerazione L'agglomerato è formato da un centro storico circondato da
corone periferiche suburbane compatte e continue, per un
raggio massimo di qualche chilometro.
- per conurbazione Città estesa formata da più agglomerazioni vicine, cresciute
contemporaneamente, fino a fondersi tra loro in un'unica area
edificata continua.
- per dilatazione multicentrica Città discontinua, a maglia molto larghe, basata su un uso
generalizzato dell'automobile; si espande in territori poco
popolati circostanti, distribuendo in essi i suoi quartieri e suoi
centri specializzati nelle diverse funzioni.
- per peri-urbanizzazione (città
diffusa, meta città)
Tessuto edificato a bassa densità e discontinuo, cresciuto
lungo strade e attorno a villaggi e centri urbani minori
preesistenti in seguito alla dispersione, per un raggio di decine
di Km, di elementi urbani (abitazioni, capannoni, uffici,
superfici commerciali ecc.) con vasti spazi aperti interclusi,
anche agricoli.
A RETE
Rete di città che hanno tra loro relazioni particolarmente
intense.
- area metropolitana Grande agglomerazione centrale, circondata da numerosi altri
centri vicini, che hanno con essa e tra di loro intensi
movimenti pendolari, in un territorio piuttosto densamente
abitato, anche rurale, ma con popolazione quasi
esclusivamente occupata in attività extra-agricole.
- città-rete (sistemi policentrici
macroregionali: città regioni,
mega-regioni urbane)
Rete di dimensione macro-regionale, formata da più città e
aree metropolitane, con funzioni complementari, connesse tra
loro da flussi intensi di persone, merci, servizi, informazioni e
decisioni; separate da vasti spazi rurali
Le mutazioni
spaziali della città
dal XVIII al XXI
secolo: dalla città
nucleare alla città
rete policentrica
(Fonte: Dematteis,
Le città nel mondo.
Una geografica
urbana, 2014)

124. • Antonio Cappuccitti: «la forma fisica della città può essere
analizzata a differenti scale di osservazione, a seconda
dell’estensione delle parti di città oggetto di studio e degli
elementi costitutivi della forma urbana che vengono presi in
esame. Le componenti costitutive di base della forma
urbana, siano esse volumi pieni (edifici e attrezzature per
servizi) o spazi aperti (strade, piazze, parchi e giardini), si
giustappongono nel paesaggio urbano dando luogo a forme
insediative che, se osservate come aree sufficientemente
estese, possono presentare particolari caratteri di unitarietà
o omogeneità formale, distinguibili e classificabili sulla base
dei loro caratteri morfologici omogenei. (…) In special modo
in Italia essa è presente nell’estesa e articolata tradizione di
ricerche di carattere “tipomorfologico” che ha avuto origine
dagli studi di Saverio Muratori».

125. • Antonio Cappuccitti: «Le parti urbane morfologicamente
omogenee della città possono essere distinte in tessuti e
forme aperte. Si indicano come tessuti le morfologie
dell’insediamento caratterizzate da una stretta correlazione
tra la forma degli spazi stradali e l’insieme degli edifici,
determinata dal fatto che i fronti edificati si dispongono
lungo i bordi delle strade. I tessuti possono essere
classificati in base a due caratteri morfologici fondamentali:
la conformazione dell’impianto e la grana. L’impianto è
determinato dalla forma d’insieme della rete stradale, e può
essere distinto in intricato, reticolare, radiocentrico,
organico.

126. Insediamenti urbani
Il Pireo e Selinunte, insediamenti urbani a scacchiera (schema Ippodameo).
Fonte immagine, Cesare Chiodi, La città moderna, tecnica urbanistica, Gangemi

127. Insediamenti urbani
Pompei, insediamento urbano a scacchiera (schema Ippodameo).
Tessuto reticolare

128. Insediamenti urbani
Pompei, insediamento urbano a scacchiera (schema Ippodameo).

129. Paternò (CT), tessuto reticolare compatto a grana grossa con fabbricazione intensiva.
Insediamenti urbani

130. Insediamenti urbani
Bari, impianto intricato compatto e tessuto reticolare a grana media con fabbricazione
Intensiva (schema Ippodameo).

131. Insediamenti urbani
Napoli, impianto Ippodameo con fabbricazione intensiva e tipologie di edifici a blocco,
a corte, in linea.

132. Insediamenti urbani
Napoli, il decumano inferiore chiamato “spacca Napoli” taglia il centro storico
in due parti, Sud e Nord.

133. Insediamenti urbani
Catania, impianto regolare, tessuto reticolare a grana grossa
con fabbricazione chiusa intensiva

134. Insediamenti urbani
Genova, impianto intricato compatto con fabbricazione intensiva

135. Insediamenti urbani
Taranto, impianto regolare con fabbricazione intensiva.

136. Insediamenti urbani
Reggio Calabria, tessuto reticolare a grana media con fabbricazione intensiva.

137. Messina, impianto regolare, tessuto reticolare a grana media con fabbricazione intensiva.
Insediamenti urbani

138. Insediamenti urbani
Livorno, impianto radiale con fabbricazione chiusa intensiva, e successivo
tessuto reticolare a grana grossa.

139. Salerno, impianto intricato compatto a grana grossa.
Insediamenti urbani

140. Insediamenti urbani
Palermo, tessuto reticolare a grana grossa con fabbricazione intensiva.

141. Insediamenti urbani
Palmanova (UD), schema radio anulare con fabbricazione chiusa intensiva

142. Insediamenti urbani
Grammichele (CT), schema radio anulare con fabbricazione a blocco intensiva

143. Lucca, tessuto reticolare a grana grossa con fabbricazione chiusa intensiva
Insediamenti urbani

144. Grosseto, tessuto radiocentrico con fabbricazione chiusa intensiva
Insediamenti urbani

145. Insediamenti urbani
Sabbioneta (MN), centro storico fabbricazione chiusa intensiva e impianto a stella, con
asse centrale e forma regolare.

146. Cividiale (UD), impianto regolare con fabbricazione intensiva
Insediamenti urbani

147. Bologna, impianto radiale e tessuto a grana grossa con fabbricazione chiusa intensiva
Insediamenti urbani

148. Brescia, tessuto regolare a grana grossa con fabbricazione chiusa intensiva.
Insediamenti urbani

149. Insediamenti urbani
Firenze, tessuto regolare e reticolare a grana grossa con fabbricazione chiusa.

150. Insediamenti urbani
Roma, impianto intricato compatto con fabbricazione intensiva.

151. Insediamenti urbani
Roma, fabbricazione chiusa intensiva su impianto regolare.
Tessuto reticolare a grana media.

152. Roma, impianto regolare con fabbricazione intensiva chiusa, aperta e semiaperta.
Tessuto reticolare a grana grossa, media e fine.
Insediamenti urbani

153. Insediamenti urbani
Roma, forme aperte e fabbricazione estensiva, sprawl urbano

154. Insediamenti urbani
Torino, fabbricazione chiusa intensiva su impianto a scacchiera.
Tessuto reticolare a grana media.

155. Pavia, impianto radiale e tessuto a grana grossa con fabbricazione compatta e intensiva .
Insediamenti urbani

156. Martina Franca (TA), impianto irregolare organico intricato compatto a grana grossa.
Insediamenti urbani

157. Altamura (BA), impianto radiale intricato a grana grossa con fabbricazione intensiva.
Insediamenti urbani

158. Insediamenti urbani
Pienza (SI), tessuto organico con fabbricazione compatta e intensiva .

159. Insediamenti urbani
San Quirico d’Orcia (SI), tessuto organico con fabbricazione compatta e intensiva .

160. Insediamenti urbani
Bevagna (PG), impianto organico lineare con agglomerazione di edifici a blocco
e case in linea.

161. Insediamenti urbani
Tricarico (MT), tessuto organico intricato compatto.

162. Insediamenti urbani
Urbino (PU), impianto organico lineare con agglomerazione di edifici a blocco
e case in linea.

163. Insediamenti urbani
Bagnaia (VT), tessuto organico con agglomerazione di edifici a blocco
e case in linea.

164. Insediamenti urbani
Matera, tessuto organico e intricato compatto con fabbricazione intensiva.

165. Insediamenti urbani
Matera, tessuto organico e intricato compatto con fabbricazione intensiva.

166. Agrigento, impianto irregolare organico e intricato compatto a grana grossa.
Insediamenti urbani

167. Benevento, impianto organico lineare con fabbricazione intensiva.
Insediamenti urbani

168. Castelluccio superiore (PZ), impianto irregolare organico e intricato compatto
con fabbricazione intensiva.
Insediamenti urbani

169. Insediamenti urbani
Castelsanlornezo (SA), impianto organico lineare con fabbricazione composita
compatta e aggregazione di edifici in linea e a blocco.

170. Corleto Monforte (SA), impianto organico intricato compatto con fabbricazione intensiva
Insediamenti urbani

171. Erice (TP), tessuto intricato compatto con fabbricazione intensiva a grana grossa
Insediamenti urbani

172. Lecce, tessuto intricato compatto e composito a grana grossa con fabbricazione intensiva
Insediamenti urbani

173. Insediamenti urbani
Ascoli Piceno, tessuto compatto a grana grossa con fabbricazione intensiva

174. Orvieto, tessuto con impianto organico a grana grossa . Fabbricazione
chiusa intensiva e aggregazione di edifici in linea, a corte e a blocco.
Insediamenti urbani

175. Insediamenti urbani
Assisi (PG), tessuto organico con fabbricazione intensiva

176. Insediamenti urbani
Pollica (SA), impianto organico lineare con aggregazione di case in linea e a blocco.

177. Insediamenti urbani
Castellabate (SA), impianto organico intricato e compatto con agglomerazione di
edifici in linea e a blocco.

178. Insediamenti urbani
Teggiano (SA), tessuto organico con fabbricazione compatta e intensiva
rispetto all’orografia del territorio.

179. Ravenna, tessuto con impianto reticolare e fabbricazione intensiva
a grana grossa.
Insediamenti urbani

180. Amsterdam, tessuto reticolare a grana grossa con fabbricazione chiusa intensiva
Insediamenti urbani

181. Amsterdam, fabbricazione chiusa intensiva
Insediamenti urbani

182. Amsterdam, fabbricazione chiusa intensiva
Insediamenti urbani

183. Insediamenti urbani
Letchworth, forme aperte e fabbricazione estensiva

184. Insediamenti urbani
Essen, quartiere Margarethenhöhe fabbricazione semiaperta estensiva

185. Insediamenti urbani
Milanino, prima garden city italiana, forme aperte e fabbricazione estensiva

186. Berlino, quartiere Tempelhof fabbricazione semintensiva
Insediamenti urbani

187. Copenaghen, forme aperte e fabbricazione estensiva, sprawl urbano
Insediamenti urbani

188. Copenaghen, fabbricazione chiusa intensiva
Insediamenti urbani

189. Insediamenti urbani
Francoforte, fabbricazione in schiera ,semiaperta e semintensiva.

190. Insediamenti urbani
Francoforte, siedlung Bornheimer Hang fabbricazione marginale

191. Insediamenti urbani
Lipsia, forme aperte e fabbricazione semintensiva.

192. Insediamenti urbani
Stoccolma, tessuto reticolare con fabbricazione chiusa intensiva e aperta semintensiva

193. Stoccolma, tessuto reticolare con fabbricazione chiusa intensiva e forme aperte
semintensive
Insediamenti urbani

194. Insediamenti urbani
Stoccolma, quartiere Vällingby insediamento unitario con forme aperte semintensive,
1954

195. Insediamenti urbani
Nowosibirsk (Russia), forme aperte e fabbricazione semintensiva.

196. Area metropolitana di Napoli
Napoli
Sistema metropolitano con conurbazioni policentriche

197. Salerno
Salerno, area metropolitana policentrica
Agropoli
Sistema di conurbazioni estese policentrice

198. Area metropolitana di Milano
Milano
Sistema metropolitano con conurbazioni policentriche

199. Area metropolitana di Roma
Sistema metropolitano e policentrico

200. La via Emilia
Bologna
Sistema policentrico

201. PARTE III
• Per un’efficace approfondimento dello spazio
antropico delle città si rimanda alla lettura
delle pubblicazioni della scuola muratoriana
(di Saverio Muratori)
• Le immagini che seguono sono tratte da G.
Caniggia & G.L. Maffei, Lettura dell’edilizia di
base, Alinea editrice

202. • Interpretare la città analizzando le strutture edilizie
nel corso dello sviluppo storico dell’insediamento è il
metodo conoscitivo per l’analisi urbana dell’esistente.
L’analisi riconosce i tipi edilizi e le singole unità.
Studiando il tipo edilizio e l’insieme dei suoi aggregati,
questi possono formare un tessuto urbano e si
possono riconoscere gli insieme dei sistemi di tessuti,
che sono alla base dell’organismo urbano.
• Il processo è storico-tipologico-formativo-
conservativo-evolutivo.
• La lettura-progetto e il metodo sono finalizzati al
progetto
• Tipologia edilizia-> tessuto-> organismo urbano

212. bibliografia
• Elio Piroddi e Antonio Cappuccitti, Urbanistica è progetto di città, Maggioli editore, 2012
• Luca Marescotti, Città tecnologie ambiente. Le tecnologie per la sostenibilità e la protezione
ambientale, Maggioli editore, 2009
• Macionis & Parrillo, Prospettive urbane. Un approccio sociologico e multidisciplinare,
Paerson, 2014
• Marvi Maggio, Le invarianti strutturali del territorio, FUP, 2014
• Maria Chiara Torricelli, ES-LCA e patrimonio naturale, FUP, 2015
• Alberto Magnaghi, La regola e il progetto. Un approccio bioregionalista alla pianificazione
territoriale, FUP, 2014
• Giorgio Pagliari, Corso di Diritto urbanistico, Giuffrè Editore, 2015
• Aldo Fiale, Diritto Urbanistico, Edizioni Simone, XV edizione, 2015
• Colombo, Pagano, Rossetti, Manuale dell’urbanistica. Strumenti urbanistici, tecnica, disciplina
legislativa, procedure e giurisprudenza, 2013
• Paolo Pileri, Che cosa c’è sotto, Altreconomia, 2016
• Paolo Berdini, Le città fallite, Donzelli editore, 2014
• Michelangelo Russo, Urbanistica per una diversa crescita, Donzelli, 2014
• Giuseppe Dematteis, Carla Lanza, Le città nel mondo. Una geografia urbana, Utet, 2014
• Giorgio Rigotti, Urbanistica. La composizione, UTET, 1973
• Luca Reale, Densità città residenza: tecniche di densificazione e strategie anti-sprawl,
Gangemi, 2008