Acheter son premier appartement en 2019? Cet épisode du vlog s'adresse aux jeunes et moins jeunes qui se pose la question d'acheter un premier bien immobilier. est-ce le bon moment ou pas? Comment choisir son premier appartement? Quel quartier? Quel budget prévoir pour les travaux? Autant de questions relatives à l'achat de son premier appartement, ou de son premier bien immobilier que je vous propose de parcourir. Ce document est une transcription du podcast travaux de mira lavandier, disponible sur la majorité des plateformes de podcasting, et sur le blog Logement éco responsable.

1. Transcription
Podcast de Mira Lavandier
Acheter son premier appartement
Ceci est la transcription du podcast du même nom.
Vous pouvez ’écouter sur le blog.
(le lien vers l’article du blog où celui ci est intégré sera à la fin de la transcription)

2. Logement éco responsable est un blog dédié aux travaux de rénovation, d’aménagement et de
décoration respectueux envers l’environnement.
Ce blog travaux est édité par Mira Lavandier et existe depuis 2011
Bonjour comment allez-vous?
Je vous retrouve aujourd'hui pour partager avec vous quelques idées et conseils pour les
jeunes ou les moins jeunes qui souhaitent acheter leur premier appartement.
Donc vous y trouverez quelques précautions à prendre pour bien choisir l'appartement que vous
allez acheter afin afin d'y vivre mieux mais aussi afin de potentiellement pourquoi pas faire une
plus-value au moment de la revente.
Combien vont coûter les travaux? Quels sont les critères les plus importants de choix
d'emplacement mais aussi concernant l'appartement avant travaux: quel est son état des lieux?
Je vous propose de découvrir une présentation. On va commencer bien sûr par la question
importante faut-il où acheter ou pas son premier appartement? Est-ce le bon moment pour
vous? Là il s'agit bien sûr d'une décision qui est extrêmement personnelle et qui va dépendre de
différents critères allant de votre stabilité financière, jusqu'au tendances de marché immobilier.

3. Vous savez les marchés de l'Immobilier fluctuent vers le haut ou vers le bas et s'il y a des
communes (notamment les grandes villes) où les prix grimpent de manière relativement
continue même s'il y a des ralentissements, il y a d'autres communes où on peut s'attendre
parfois à des baisses.
Mais il y a aussi des critères beaucoup plus personnels qui vont entrer en jeu comme par
exemple la composition du foyer, la stabilité de votre emploi et les évolutions possibles de votre
emploi. Est-ce que vous avez des plans d'évolution sur le plan professionnel? Par exemple si
aujourd'hui vous avez un emploi qui est très stable et donc le banquier ne voit pas
d'inconvénient à vous prêter de l'argent, peut-être que dans quelques années vous allez décider
de vous mettre à votre compte et du coup la stabilité de vos revenus d'un coup d'un seul va
disparaître. Donc le banquier ça il peut pas le savoir mais vous vous le savez!
On va aussi se dire qu'il ne faut pas se bloquer trop s'il est bien de considérer tous les pours et
les contres dans la pratique ill ne faut pas non plus rester bloqué!
Envisagez donc tous les possibles sur le plan personnel et professionnel, si votre situation est
raisonnablement stable et vous n'avez pas de plans de modification, de déménagement dans
les 5 années à venir ben peut-être qu'il faut simplement y aller! Parfois à force d'hésiter on se
trouve bloqué.
Il faut aussi décider est-ce que vous allez acheter un premier appartement pour y habiter où
pour investir. Certains conseillent d’investir dans un appartement locatif et de rester locataire
soi-même. Bien sûr, dans ces cas-là vos impôts vont grimper puisque vous allez avoir des
revenus plus important. Mais cela peut néanmoins être une solution intéressante. Notamment,
parfois on envisage d'acheter un studio ou un très petit premier appartement et ensuite on loue
cet appartement et on redevient locataire ailleurs pour un logement plus grand.
Vous pouvez confier la gestion de votre appartement locatif à une agence, notamment si vous
déménagez dans une autre ville.
En revanche, où acheter, l'emplacement de votre futur premier appartement et les évolutions
possibles du quartier, ça pour moi c'est une question très très très importante parce que si on
peut améliorer un appartement en terme de décoration d'intérieur, d'aménagement et cetera on
a rarement la possibilité d'améliorer son emplacement!
Lorsque vous choisissez le quartier où vous allez acheter il est très important d'évaluer la
qualité de vie d'aujourd'hui dans ce quartier là mais encore plus d'évaluer l'évolution future
possible du quartier et quels sont les grands projets de la ville.
Par exemple, la desserte par les transports (si le métro va finalement desservir le quartier dans
quelques années cela peut être un atout important), les axes routiers, les services, les écoles,

4. les commerces... Ce sont des facteurs importants et des facteurs qui vont faire que celui-ci va
potentiellement gagner de la valeur ou préserver sa valeur d’achat.
Et un autre petit aspect qui me semble assez important c'est son orientation. Une fois de plus,
tout comme pour son emplacement, l'orientation et le potentiel bioclimatique d'un appartement
ne peuvent que très difficilement être améliorés. Il y a ​un article d'ailleurs sur le blog​ et une
vidéo sur YouTube​ dédiés à ce sujet là: “Comment évaluer l'orientation et le potentiel
bioclimatique d'un appartement”, lorsqu'on visite notamment en fin de journée lorsqu'il fait une
nuit.
Je voulais aussi attirer votre attention sur les écoles! C'est quelque chose qui ne nous inquiète
pas quand on achète un premier appartement parce que typiquement soit vous n'avez pas
encore d'enfant soit vos enfants sont très jeunes. Mais à l'arrivée de l'âge du collège vous allez
voir qu'il y a il y a toute une compétitivité des quartiers qui se met en place et les gens souvent
choisissent leur lieu de vie en fonction des résultats du collège de quartier. Parfois cela va avoir
un réel impact sur les prix au mètre carré dans un quartier. Donc c'est quelque chose que vous
allez peut-être avoir envie de prendre en considération! Donc voilà: l'emplacement, les
transports, les services, les commerces de quartier, les jardins publics ce sont des choses
importantes et je vous encourage à les prendre en considération lorsque vous choisissez votre
premier appartement. Quelle est la qualité de vie du quartier aujourd'hui mais aussi quel est son
évolution possible et je vous assure que les agents immobiliers sont des spécialistes dans le
domaine! Ils récoltent des informations importantes sur l'évolution de chaque quartier et ils se
renseignent sur les évolutions futures possibles. Si vous posez les bonnes questions ils vont
vous donner des informations précieuses!
Aussi l'agent immobilier va souvent vous mettre en garde sur le prix des travaux pour un
appartement à rénover. Souvent l’on achète son premier appartement dans le parc ancien. Les
prix au mètre carré sont inférieurs comparé à l'immobilier neuf.
Votre agent immobilier va bien souvent vous mettre en garde sur le prix d'une rénovation
d'appartement et de nombreuses personnes sont alarmées et trouvent que les agents
immobiliers exagèrent. Non, ils parlent de leur expérience!
Donc en fonction de l'état des lieux de l'appartement que vous envisagez d'acheter il peut y
avoir des petits travaux de mise aux normes et de rafraîchissement qui vont coûter aux
alentours de 300 à 400 € HT au mètre carré à rénover. Mais s'il s'agit d'un appartement à
rénover de manière plus lourde où il faudra refaire complètement les installations, refaire une
salle de bain, une cuisine, revoir l'organisation du plan de l'appartement... à ce moment-là on se
trouve rapidement dans un dans le cas d'un plateau à aménager avec des prix prévisionnels de
rénovation entre 600 et 800 € hors-taxe au mètre carré à rénover…
Donc des prix très élevés de rénovation d'intérieur! Bien sûr ces chiffres sont donnés à titre
indicatif. Il vous appartient à les vérifier avec un chiffrage personnalisé pour votre rénovation en

5. particulier. Les contraintes techniques particulières d'un projet à un autre vont varier. Donc au
premier abord acheter dans l'ancien paraît avantageux d'un point de vue financier mais les
travaux coûtent cher, il faut en être conscient et prendre en considération le coût de la
rénovation!
Alors quels sont les professionnels qui vont vous accompagner dans votre projet d'achat de
premier appartement? Il y a bien sûr l'agent immobilier, le banquier, le courtier aussi. Ces
professionnels sont là pour vous accompagner dans votre intention d'achat d'appartement, vous
aider à dénicher l'appartement dont vous rêvez et à financer votre projet.
Le banquier va être là pour vous aider à comprendre le principe de financement, votre capacité
de financement et les aides éventuelles dont les primo-accédants peuvent bénéficier.
Le courtier est là pour vous aider à gagner du temps pour comparer les offres et les taux des
différent organismes de financement actuellement.
J'aimerais aussi attirer votre attention sur un autre professionnel: le professionnel de la
conception de rénovation, architecte d'intérieur, architecte maître d' œuvre. Je vous invite à faire
la visite d'un bien à rénover accompagné par un professionnel de la conception. Il va pouvoir
vous donner des conseils sur le prix prévisionnel des travaux mais aussi sur le potentiel du bien
à rénover. Assez rapidement, rien qu'en voyant l'immeuble où se situe l'appartement, il pourra
évaluer la qualité du bâti. Donc n'hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel
de la conception des travaux!
Ensuite, pour vos travaux, pour votre projet de rénovation vous êtes nombreux à vous
demander si vous allez vous débrouiller vous-même ou si vous devriez embaucher un
architecte en architecte d'intérieur. Il s'agit d'une décision personnelle. Dans de nombreux cas
légalement vous n'êtes pas obligé de vous faire accompagner par un architecte. Vous pouvez
directement parler aux entreprises de vos travaux et organiser vous-même le chantier de
rénovation, faire un appel d'offre soit lot par lot , soit un appel d'offres avec des entreprises de
rénovation complète qui justement dans de nombreux cas vont vous proposer un service de
coordination de chantier. Donc ces entreprises accompagnement les particuliers qui ont peu
d'expérience dans le domaine des travaux.
Cependant il faut avoir une idée réaliste et relativement précise des travaux que vous souhaitez
réaliser. Vous devez avoir une appréciation de la complexité d'une rénovation complète. Qui va
faire vos plans? Qui va coordonner votre chantier? Avez-vous le temps pour faire vos plans?
Avez-vous les compétences? De la même manière, qui va suivre vos travaux?
Il est important de faire un travail de qualité. Si vos plans et votre dossier de consultation des
entreprises ne sont pas détaillés l’appel d’offre sera plus difficile. Les entreprises de bâtiment
ont l'habitude de répondre à ce type d'appel d'offre bricolé par les gens, mais vont avoir plus de

6. mal à chiffrer votre projet. Vous allez trouver parfois des chiffrages un petit peu surévalués
justement parce que les entreprises ont conscience que votre projet et imprécis est incomplet.
Il sera beaucoup plus long et beaucoup plus difficile de comparer les offres des différentes
entreprises sans un dossier de consultation des entreprises clair et précis. Avec un descriptif
quantitatif estimatif des travaux à réaliser, les entreprises vont beaucoup plus facilement et
rapidement chiffrer vos travaux. Les chiffrage proposés par les entreprises vont être plus faciles
à comparer.
Pour ce qui concerne le suivi des travaux, c’est une tâche qui va demander pas mal de temps
mais qui va aussi demander de l'expérience de gestion d'équipe. La rénovation complète va
impliquer l'intervention d'artisans de bâtiment de différents corps de métier. Il va falloir gérer
leurs interventions, gérer les petits conflits notamment lorsque un artisan prend du retard,
trouver des solutions en cas d'imprévus…
Donc il faut avoir une idée réaliste de ce que cela va impliquer. Un autre point qui me semble
important de mentionner! De nombreuses personnes, lorsqu’elles planifient leur première
rénovation pensent “Je suis chez moi et je fais ce que je veux”.
Ce n'est pas vraiment le cas. Vous êtes en effet chez vous, mais vous ne pouvez pas faire tout
ce que vous voulez! Il y a différents travaux même pour une rénovation d'intérieur qui vont
nécessiter une autorisation: soit de la copropriété pour un appartement, soit d'urbanisme!
Voici quelques exemples de travaux soumis à autorisation: Par exemple, la construction de
mezzanine (quelque chose de très souvent envisagé dans les petits appartements dans le parc
ancien avec les hauteur sous plafond importante). La construction de mezzanine va nécessiter
une autorisation de la copropriété puisque vous allez ancrer un plancher dans les murs porteurs
de l'immeuble. Ce sont des travaux sur les parties communes puisque les murs porteurs de
l'immeuble sont réputés faisant partie des parties communes de l'immeuble. Donc il faut obtenir
une autorisation pour ses travaux auprès de la copropriété. Et si la mezzanine à une hauteur
sous plafond supérieur à 1 m 80 en dessous et au-dessus de ce plancher intermédiaire à ce
moment là vous allez aussi créer de la surface de plancher et il faut demander une autorisation
d'urbanisme. De la même manière, si vous envisagez de faire une ouverture dans un mur ce
sont des travaux soumis à autorisation. C'est notamment le cas lorsque vous envisagez de
réunir deux appartements. Remplacer une fenêtre et un autre exemple de travaux soumis à
autorisation, tout comme relier deux appartements ou séparer un appartement en deux.
Donc en matière de rénovation on ne fait pas tout ce qu'on veut comme on veut! Dans de
nombreux cas il faut demander l'autorisation à la fois aux copropriétaires et à la fois au service
d'urbanisme.
En terme de planification des travaux, je l'ai mentionné un peu plus tôt dans cette présentation il
y a l'appel d'offre lot par lot qui consiste en la recherche d'entreprise de bâtiment par corps de

7. métier. Vous allez employer des entreprises indépendants pour chaque corps de métier
concerné et pour une rénovation d'intérieur ce sont souvent: électricien, plombier, carreleur,
peintre de bâtiment, menuisier, plaquiste... C'est la solution qu'on choisit souvent notamment
lorsque vous êtes accompagné par un architecte ou maître d'oeuvre pour l'étude parce que
celui-ci va se charger de la réalisation du dossier de consultation.
Alternativement, vous pouvez consulter les entreprises de rénovation complète. Il s'agit d’
entreprise de bâtiment qui emploient des artisans de chaque corps de métier. Du coup, l'appel
d'offre se fait plus rapidement mais vous ne pouvez pas choisir chaque professionnel qui va
travailler chez vous.
Donc c'est cette période là où on à la fois on a hâte de commencer à la fois on a quand même
pas mal peur de se tromper, de payer trop cher,de mal choisir les entreprises. Un moment
important des travaux de rénovation à planifier et à préparer en avance!
Je vous ai parlé brièvement du dossier de consultation des entreprises: un dossier composé de
plans de l'appartement d'état des lieux, de projet, des plans qui montrent l'installation
d'électricité, de plomberie, l'aménagement d'intérieur et cetera, des plans accompagnés d'un
Descriptif quantitatif estimatif permettant un chiffrage plus rapide des entreprises.
Bien sûr on peut s'en passer et on s'en passe dans de nombreux cas mais dans ces cas-là il est
plus compliqué de comparer les offres des entreprises. Comme je vous l'avais dit, souvent les
particuliers consulter les entreprises avec un plan à peu près à l'échelle, dessiné à la va-vite et
expliquent directement sur le lieu des travaux ce qu'il envisagent.
Les entreprises à ce moment-là sont conscientes que le projet n'est fait qu’à peu près et ils vont
prévoir des marges dans leur chiffrage afin d'éviter la surfacturation.
Le planning de chantier est très important notamment si vous envisagez un appel d'offre lot par
lot. Il s'agit de prévoir une date de début de chantier et de fin de chantier. Neuf fois sur dix la
date de fin de chantier ne sera pas respectée notamment si vous vous débrouillez seul. Il y a
toujours des imprévus, il y a toujours des choses qu'on avait mal calculé en plus en terme de
rénovation d'intérieur d'un appartement on se marche un peu sur les pieds les uns des autres:
la surface est limitée et les artisans dans certains cas vont se chevaucher.
Il faut bien prendre le temps de discuter avec les professionnels pour bien comprendre quel est
l'enchaînement des interventions et combien de temps chaque étape va prendre. Notez bien
qu’une intervention va être composé d’étapes différentes. Par exemple le plaquiste il va faire
vos cloisons il va poser rail et ensuite il laissera l'électricien avant de revenir pour visser ses
plaques. Donc il y a un jonglage d’emploi du temps à faire de manière assez précise et
n'oubliez pas ça ne sert à rien de s'asseoir le soir seul à faire un planning qui ne reflète pas la
réalité. Il faut en discuter avec les artisans idéalement tous ensemble pour faire un planning le

8. plus réaliste possible et ne pas oublier que de toute façon le planning est prévisionnel et sera
mis à jour plus qu'une fois parce qu'il y a des imprévus qui arrivent. Il faut savoir rebondir.
Donc voilà c'était tout pour ma présentation d'achat de première appartement. J'espère que
cette présentation vous a plu. Je vous invite à visiter mon ​blog logement éco-responsable​ dédié
aux travaux de rénovation, d'aménagement, de déco éco-responsable où vous pouvez aussi
déposer votre devis en ligne​ afin d'être contacté par les artisans locaux directement pour un
rendez-vous sur le lieu des travaux suivi de leur offres gratuites et sans engagement de votre
part.
Je vous remercie pour votre attention et j'espère qu'on se retrouvera très prochainement en
ligne!
Merci et au revoir !
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Transcript:
( Cette transcription a été générée automatiquement par Google Docs)
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