Hur fungerar bostadsmarknaden i Norge, Finland, Tyskland, Danmark och Sverige? Hur fungerar hyressättningen? Hur sätts hyrorna? Hur lätt eller svårt är det att få en hyreslägenhet? Vilka konsekvernas har hyressättning fått.

1. STOCKHOLM
OSLO
KÖPENHAMN
HELSINGFORS
BERLIN
HYRES-
SÄTTNINGEN
I FEM STOR-
STÄDER

2. FÖRORD
Många vill bo i hyresrätt. Alldeles för få har holm, Oslo och Köpenhamn som Helsingfors
möjlighet att göra det. Det är den svenska hy- och Berlin har en liknande verklighet att han-
resmarknadens grundläggande problem. tera – en snabbt ökande befolkning och stor ef-
Men problem är till för att lösas. Inom Fast- terfrågan på bostäder. I en växande stad blottas
ighetsägarna är vi övertygade om att det inte är bostadspolitikens styrkor och svagheter.
en naturlag att Sverige ska ha långa bostadskö- Att hyresmarknaden fungerar så bra som
er, få nybyggen och tiotusentals unga vuxna möjligt i en storstad är inte bara viktigt för dem
som ofrivilligt bor kvar hemma hos sina föräld- som bor och vill bo där.
rar. För att bara nämna några av de konsekven- Stockholm är ett bra exempel. De senaste de-
ser den illa fungerande svenska hyresmarkna- cennierna har huvudstaden blivit hela Sveriges
den har fått. tillväxtmotor – de 22 procent av Sveriges be-
Ett bra sätt att lösa problem är att lära av an- folkning som bor Stockholms län står för 30
dra, både av deras framgångar och av deras procent av den samlade bruttonationalproduk-
misslyckanden. ten. Den amerikanska tankesmedjan Brookings
Därför tittar vi i den här rapporten närmare rankade i början av 2012 Stockholm som Euro-
på hur hyresmarknaden ser ut i våra närmaste pas näst starkaste tillväxtregion.
grannländer, med särskilt fokus på hur hyres- Länsstyrelsen i Stockholm har pekat ut bris-
sättningen fungerar. Hur sätts hyrorna, och hur ten på bostäder som det allvarligaste hotet mot
har de utvecklats? Hur svårt eller lätt är det att denna utveckling. Ju besvärligare det är att hit-
hitta en hyreslägenhet? Vilka konsekvenser har ta bostad, desto svårare har företagen att attra-
hyressättningen fått i övrigt? hera de duktiga medarbetare som behövs för att
För att materialet ska bli så jämförbart som hålla den ekonomiska utvecklingen igång.
möjligt har vi valt att särskilt studera situatio- Och just hyresrätten är särskilt viktig. Som
nen i respektive lands huvudstad. Såväl Stock- Statens Bostadskreditnämnd konstaterat i en
2

3. studie av sambandet mellan bostadsmarkna- och ordning beskriva hur hyrorna sätts i Norge,
den, arbetskraftens rörlighet och den ekono- Danmark, Finland och Tyskland, och vad det
miska tillväxten erbjuder hyresrätten en flexi- har lett till i de respektive ländernas huvudstä-
blare boendeform än ägande. Tröskeln är lägre der.
att flytta från ett hyresboende till ett annat, än Slutligen analyserar vi resultatet, och drar de
att först sälja och sedan köpa. En dåligt fung- slutsatser vi tycker man kan dra av att situatio-
erande hyresmarknad innebär att rörligheten nen ser så olika ut i Stockholm, Oslo, Köpen-
och produktiviteten på hela arbetsmarknaden hamn, Helsingfors och Berlin.
blir sämre än den hade kunnat vara. Människor För den ser väldigt olika ut. Ingen annan-
stannar på arbeten där de inte kommer till sin stans är bostadsproblematiken så akut som i
rätt, eller blir kvar på orter där det är svårt att Stockholm. Inget annat land har lyckats så då-
hitta jobb. ligt som Sverige med att lösa storstadens sär-
Vi tror att denna rapport kan bidra till en skilda utmaningar.
öppnare och mer konstruktiv debatt om framti- Då är det en god idé att lära av dem som lyck-
dens hyresmarknad i Sverige och Stockholm. ats bättre.
Genom att lyfta blicken hoppas vi att fler ska
upptäcka att problemen på bostadsmarknaden Stockholm i juni 2012
går att lösa, om man vill och vågar. FASTIGHETSÄGARNA
Upplägget för rapporten ser ut som följer.
I de två första kapitlen kommer vi att redo-
göra för hur det svenska hyressättningssystemet
ser ut och växte fram, och vad det har inneburit
för hyresmarknaden i Stockholm.
I de följande fyra kapitlen kommer vi i tur
3

4. SÅ FUNGERAR
DET I SVERIGE
Sverige har en lång historia av hyresreglering- att extraordinära omständigheter krävde extra-
ar. Den börjar i samband med första världskri- ordinära åtgärder. Denna gång innebar regle-
get. Efter krigsutbrottet 1914 införde de flesta ringen att alla hyror och hyreshöjningar skulle
länder hyresreglering, och i Sverige skedde det fastställas av kommunala hyresnämnder. Beslu-
1917. Hyrorna frystes för att skydda hyresgäs- ten kunde överklagas till en statlig myndighet,
terna mot de prisstegringar på bostäder riksda- Statens hyresråd.
gen förväntade sig på grund av kriget. För att täppa till det ”kryphål” som bostads-
Resultatet av hyresregleringen känner vi igen rättsombildningar innebar gav riksdagen hyres-
från dagens situation. Bostadsbyggandet upp- nämnderna makt även över prissättningen på
hörde. Många hyresfastigheter ombildades till bostadsrätter. Detta genom att överlåtelsepri-
olika former av kooperativt ägande – flera av serna skulle sättas schablonmässigt av bostads-
dagens stora bostadsrättsföretag, till exempel rättföreningarna utifrån utvecklingen av hy-
HSB, etablerades under denna period. rorna. Till och med priserna på statligt
1923 avskaffade riksdagen hyresregleringen, belånade småhus reglerades.
med en enda rösts övervikt. Avregleringen led- Men lagstiftningen gjorde undantag för ex-
de till att bostadsbyggandet åter satte fart. På ekutiva auktioner, där prissättningen var fri.
1930-talet fungerade den svenska hyresmark- Medieintresset var därför stort när exekutiva
naden effektivt, och låga räntor skapade förut- auktioner genomfördes i storstäderna, och bo-
sättningar för rekordproduktion av nya bostä- städernas ”verkliga värde” skulle avslöjas. 1967
der. 1938 byggdes 59 000 lägenheter, en nivå auktionerades till exempel en lägenhet på
som sedan inte uppnåddes på nästan två decen- Kungsklippan i Stockholm för 140 000 kronor.
nier. Enligt prisschablonen skulle överlåtelsepriset ha
Men så kom ett nytt världskrig och nya hy- varit 15 000 kronor.
resregleringar infördes 1942, med argumentet Tanken var att andra världskrigets hyresreg-
4

5. lering skulle vara tidsbegränsad, men så blev Hyressättningssystemet tredje del, de kom-
inte fallet. Lagen fanns kvar ända in på munägda bostadsföretagens hyresnormerande
1970-talet, då den i omgångar ersattes av ett roll, avskaffades den 1 januari 2011..
nytt hyressättningssystem. Detta system gäller i Hyresnormeringen innebar att privata bo-
sina huvuddrag än idag. stadsföretag, oavsett situationen på bostads-
När dagens hyressättningssystem infördes marknaden, inte fick ta ut hyror eller hyreshöj-
bestod det av tre olika samverkande delar, varav ningar som nämnvärt avvek från dem som togs
två fortfarande gäller fullt ut: ut i de kommunala bostadsbolagen. I praktiken
 1. Det så kallade bruksvärdessystemet betydde det att kommunala bostadsbolagen
 2. De kollektiva förhandlingarna och Hyresgästföreningen förhandlade först,
 3. De kommunala bostadsbolagens och resultatet blev vägledande när hyrorna i det
hyresledande roll privata bostadsbeståndet sedan förhandlades.
Bruksvärdessystemets huvudprincip är att Att de kommunala bostadsföretagen sedan
likvärdiga lägenheter ska ha likvärdiga hyror. 2011 förlorat sin hyresnormerande roll betyder
En lägenhets bruksvärde bestäms av faktorer att hyresnämnden numera utgår från kollektivt
som boytan, hur modern lägenheten är, plan- framförhandlade hyror för både kommunägda
lösning, reparationsstandard, läge i huset och och privata fastigheter när den prövar om en
ljudisolering. Tillgång till hiss, tvättstuga, bil- hyra är skälig.
plats och vinds- eller källarförråd kan också på- För att kommunägda och privata bostadsbo-
verka bruksvärdet. lag ska verka på lika villkor tydliggjordes i lag-
Däremot ska hyresgästernas egna värdering- ändringen 2011 även att kommunägda bostads-
ar, behov eller betalningsvilja inte vägas in, aktiebolag måste drivas enligt affärsmässiga
även om husets så kallade allmänna läge påver- principer. Det innebar ett avsteg från den själv-
kar bruksvärdet. När bruksvärdet bestäms ska kostnadsprincip som tidigare varit vägledande
man också bortse från när huset är byggt, eller för kommunägda bostadsbolag.
vilka produktions-, drifts-, och förvaltnings- Förutom den avskaffade hyresnormeringen
kostnader fastigheten har och har haft. har en annan större förändring skett sedan hy-
Hyressättningssystemets andra del, det kol- ressättningssystemet började införas 1969.
lektiva förhandlingssystemet, innebär att hy- Sedan 2006 kan så kallade presumtionshyror
rorna bestäms i lokala förhandlingar mellan hy- användas för nybyggda hyresfastigheter. Det
resvärden och en hyresgästorganisation (vilket i innebär att de undantas från bruksvärdessyste-
regel innebär Hyresgästföreningen). Det spelar met under tio år. Men hyran kan inte sättas en-
ingen roll om den enskilde hyresgästen är med- sidigt av fastighetsägaren eller genom bilaterala
lem i den förhandlande hyresgästorganisatio- överenskommelser med de hyresgäster som öns-
nen eller inte. kar flytta in i den nybyggda fastigheten, För att
Direkta överenskommelser mellan hyresvärd tillfälligt undanta lägenheter från bruksvärdes-
och hyresgäst är förvisso tillåtna, men förekom- systemet krävs en kollektiv överenskommelse
mer ytterst sällan. Om man inte kan komma med Hyresgästföreningen. Systemet med pre-
överens kan hyran komma att avgöras av en hy- sumtionshyror misstas ofta för en ”fri hyressätt-
resnämnd. För att bestämma rimlig hyra jäm- ning på nyproduktion”.
för hyresnämnden med de hyror i likvärdiga
lägenheter som förhandlats fram kollektivt.
5

6. BOSTADSBRIST
I STOCKHOLM
Situationen på hyresmarknaden i Stockholm holm bland annat lett till segregation, lågt
är välbekant. I praktiken är det omöjligt att hit- bostadsbyggande och dålig konkurrens i bygg-
ta en hyreslägenhet, om man inte vill bo i andra branschen. Däremot lyfter OECD fram Mal-
eller tredje hand, stå många år i kö, har goda mö som ett exempel på att hyressättningssyste-
kontakter eller betalar hundratusentals kronor i met kan tillämpas annorlunda och bättre.
svarta pengar. I Malmö finns en lokal hyressättningsmodell,
Och situationen blir allt värre. På grund av den så kallade Malmömodellen, som bland an-
stor inflyttning har bostadskön mer än för- nat innebär att bostädernas läge värderas högre
dubblats på bara sju år – 2011 stod 365 000 vid hyressättningen. Motsvarande modeller
personer i Stockholms kommunala bostadskö, finns i bland annat Göteborg, Umeå, Norrkö-
en ökning med mer än 200 000 personer sedan ping och Uppsala. I Stockholm har Hyresgäst-
2004. föreningen motsatt sig detta, trots att läget är
Samtidigt minskar antalet hyreslägenheter. en av de faktorer som enligt bruksvärdessyste-
Antalet privatägda hyresrätter är idag hälften så met kan och ska ha betydelse för hyresnivån för
stort som i början av 1970-talet, då det nuva- annars likvärdiga lägenheter..
rande hyressättningssystemet infördes. Och se- Konsekvensen har blivit att hyrorna varierar
dan 2006 har antalet allmännyttiga hyresrätter mycket litet mellan stadens olika delar, och
halverats i Stockholms innerstad. mellan innerstad och förort. Till exempel är
Detta har lett till att Stockholms bostadsför- den genomsnittliga kvadratmeterhyran för en
medling under 2000-talet bara har kunnat för- tvårumslägenhet i innerstaden är bara 12 pro-
medla mellan 8 000 och 10 000 lägenheter per cent högre än för motsvarande lägenhet i när-
år. De som fick ett hyreskontrakt i Stockholms förort. Skillnaden i genomsnittligt kvadratme-
innerstad under 2011 hade, beroende på stads- terpris mellan bostadsrätter i innerstad och
del, i genomsnitt stått i kö i mellan 15 och 19 närförort är samtidigt mellan 50 och 70 pro-
år. Den genomsnittliga kötiden för förmedlade cent.
lägenheter i hela Stockholms län var nästan sju De små skillnaderna i hyror mellan olika om-
år. råden har, tillsammans med den långa bostads-
Att hyressättningssystemet är en viktig orsak kön, lett till en omfattande svarthandel med
till de enorma problemen på Stockholms hyres- attraktiva hyreskontrakt. Redan 2006, då bo-
marknad har bland annat lyfts fram av den eu- stadskön var betydligt kortare än idag, upp-
ropeiska samarbetsorganisationen OECD. skattades kontraktshandeln i Stockholm om-
OECD granskar återkommande storstädernas sätta 1,2 miljarder kronor per år.
utveckling och förutsättningar, och har flera 2001 inleddes ett samarbete mellan Fastighets-
gångar kritiserat det svenska hyressättningssys- ägarna, Stockholms kommunala bostadsbolag
temet och hur det tillämpas i Stockholm. En- och Hyresgästföreningen för att modernisera
ligt organisationen har hyressättningen i Stock- tillämpningen av bruksvärdessystemet, efter-
6

7. som den inte svarade mot stockholmarnas vär-  GENOMSNITTSHYRANS UTVECKLING I
deringar och preferenser. STORSTOCKHOLM 1992-2010, ÅRSHYRA PER
2003 enades parterna om att utarbeta en ny KVADRATMETER
hyressättningsmodell, den så kallade Stock- År Årshyra
holmsmodellen. Bland annat kom man överens 1992 582
om att bostadens läge skulle få större betydelse 1993 636
för hyran, det vill säga att skillnaderna i hyra 1994 665
mellan innerstad och förort skulle öka. 1995 677
Hösten 2011 valde dock Hyresgästförening- 1996 703
en att hoppa av förhandlingarna om hur Stock- 1997 728
holmsmodellen skulle tillämpas. I hyresför- 1998 732
handlingarna mellan Hyresgästföreningen och 1999 741
kommunägda Stockholmshem våren 2012 blev 2000 749
resultatet istället att hyrorna höjs lika mycket 2001 770
för alla hyresgäster, oavsett lägenhetens läge. 2002 784
2003 809
2004 828
 BEFOLKNINGENS UTVECKLING 2005 855
År Folkmängd Flyttnetto 2006 861
2001 754 948 +3 009 2007 875
2002 758 148 +848 2008 899
2003 761 721 +711 2009 934
2004 765 044 -533 2010 954
2005 771 038 +2 072
2006 782 885 +7 249 Källa: Boverket, ”Hyror i Sverige 1975-2009”,
2007 795 163 +7 212 SCB
2008 810 120 +9 333
2009 829 417 +13 054  GENOMSNITTLIG KÖTID FÖR FÖRMEDLADE
2010 847 073 +10 742 LÄGENHETER HYRESLÄGENHETER
322 veckor
Källa: Statistisk årsbok för Stockholm 2012
Källa: Stockholms stads bostadsförmedling
 ANTAL HYRESRÄTTER I STOCKHOLMS STAD
MED PRIVAT ÄGARE  NYBYGGNATION HYRESLÄGENHETER
År Antal
År Antal 2002 1 614
1970 201 982 2003 839
1975 188 893 2004 367
1980 164 827 2005 945
1985 152 900 2006 1 769
1990 142 230 2007 1 688
1995 139 288 2008 1 670
2000 129 629 2009 2 079
2005 109 957 2010 1 235
2010 107 625
Källa: Statistisk årsbok Stockholm 2004-2012
Källa: Statistik om Stockholm, www.uskab.se
 BOSTADSBESTÅNDETS SAMMANSÄTTNING I
 GENOMSNITTLIG MÅNADSHYRA STOCKHOLMS STAD 2010, PROCENT
FÖR 2 RUM OCH KÖK, 59 KVM Ägarbostad Hyresbostad Bostadsrätt
Innerstaden 5 826 10,1 44,9 46,0
Förort söder 5 182
Förort väster 5 202 Källa: Stockholms läns landsting
Skillnad mellan förorts- och innerstadshyra:
+12 procent.
Källa: Egna beräkningar utifrån ”Statistisk års-
bok för Stockholm 2012”
7

8. AVREGLERAD
MARKNAD I OSLO
I Oslo är det lätt att hitta en hyresbostad, trots hyran görs upp direkt mellan värden och den
att befolkningen har ökat kraftigt under boende när hyreskontraktet tecknas. Enligt den
2000-talet. Under första kvartalet 2010 utan- norska hyreslagen får dock inte hyran avvika
nonserades drygt 4000 hyreslägenheter i Oslo kraftigt från något som kallas gjengs leie.
på Norges största annonssajt finn.no. Enligt Gjengs leie beräknas utifrån vad som är en
den storstadsjämförelse Fastighetsägarna bruklig hyra på marknaden i en bostad av sam-
Stockholm genomförde 2008 är den genom- ma standard och med jämförbart läge.
snittliga väntetiden för ett hyreskontrakt i Oslo Hyran ändras inte per automatik eller varje
0 veckor. år, utan bara om hyresvärden eller hyresgästen
Bostadsbyggandet i Oslo har varit stort un- begär det. Om hyresvärden vill justera hyran
der 2000-talet – så stort att det inte längre talas får höjningen dock inte överstiga förändringen
om bostadskris. Under 2006 och 2007 byggdes i konsumentprisindex sedan förra hyresför-
det mer än dubbelt så många nya bostäder som handlingen. Det måste gå minst ett år mellan
under 1997 och 1998. varje omförhandling av hyran.
En viktig anledning till att hyresmarknaden i De allra flesta norrmän – åtta av tio – äger sin
Oslo och Norge fungerar så pass bra är att den bostad, antingen hus eller lägenhet. Detta präg-
är avreglerad. Från att ha varit inriktad på bo- lar också hyresmarknaden. Det är mycket van-
stadsbyggande, började den norska bostadspoli- ligt att man hyr ut sin lägenhet i andra hand,
tiken att reformeras i början av 1980-talet. Ut- eller hyr ut en del av sitt hus, eftersom det dess-
gångspunkten var att hela bostadsmarknaden utom är skattefritt för privatpersoner att hyra ut
skulle vila på marknadsmässig grund, vilket en del av sin egen bostad. Tre fjärdedelar av alla
bland annat innebar att hyressättningen skulle hyresbostäder i Norge är därför privata.
släppas fri. Omsättningen på hyresbostäder är stor, då de
Den fria hyressättningen genomfördes i etap- flesta som hyr ut privat gör det för en begränsad
per, och var helt genomförd 2010. tid. Kommersiella fastighetsbolag måste dock
Den norska modellen innebär att nivån på erbjuda minst treåriga hyreskontrakt.
8

9.  GENOMSNITTSHYRANS UTVECKLING I
OSLO 2006-2011, ÅRSHYRA PER
KVADRATMETER FÖR TVÅRUMSLÄGENHET,
NORSKA KRONOR
År Norska kronor
2006 1 300
2007 1 332
2008 1 379
2009 1 502
2010 1 626
2011 1 755
Källa: Statistisk sentralbyrå, www.ssb.no
Enligt en forskningsrapport från Institutet  GENOMSNITTLIG MÅNADSHYRA FÖR 2 RUM
för bostads- och urbanforskning vid Uppsala OCH KÖK, 59 KVM , NORSKA KRONOR
universitet har marknadsprissättningen av hy- St Hanshaugen och
resbostäder i Oslo inte lett till någon egentlig Frogner (innerstaden) 11 918
segregation. Anledningen kan vara just att ut- Bjerke, Grorud, Stovner
hyrning till stor del sker i områden med villor, och Alna (förort norr) 9 435
där ett våningsplan eller en annan del av bosta- Östensjö och
den hyrs ut. Enligt forskningsrapporten beror Nordtrand (förort öster) 9 390
bostadssegregationen i Oslo istället framför allt
på skillnaden i pris på ägda bostäder. Skillnad mellan förorts- och innerstadshyra:
De som av ekonomiska skäl har svårt att hitta +27%
bostad i Oslo kan, liksom i landet i övrigt, få
hjälp av kommunen. Kommunen har via bola- Källa: Egna beräkningar utifrån ”Leieprisstatis-
get Oslo Boligbygg tillgång till egna hyresbos- tikk for Oslo”, www.boligbygg.oslo.kommune.no
täder, som fördelas efter behovsprövning. Sam-
manlagt handlar det om drygt 10 000  KÖTID FÖR TVÅRUMSLÄGENHET PÅ 40 KVM
hyreslägenheter för ungefär 25 000 boende. 0 veckor
I Norge som helhet utgör denna allmännytta
endast 1,5 procent av det totala bostadsbestån- Källa: Fastighetsägarna Stockholms
det. Ett hyreskontrakt i allmännyttan är alltid stadsjämförelse.
tidsbegränsat – efter tre till fem år görs en ny
behovsprövning.  NYBYGGNATION HYRESLÄGENHETER
Resurssvaga hushåll kan också beviljas bo- År Antal
stadsbidrag, eller statliga lånegarantier för att 2002 1 711
kunna köpa en egen bostad. 2003 1 639
2004 3 457
2005 4 049
2006 3 960
 BEFOLKNINGENS UTVECKLING 2007 3 763
År Folkmängd Flyttnetto 2008 2 557
2001 508 726 +1 488 2009 3 367
2002 512 589 +2 190 2010 2 079
2003 517 401 +1 214
2004 521 886 +3 829 Källa: Oslospeilet 4/2011.
2005 529 846 +4 355
2006 538 411 +5 848  BOSTADSBESTÅNDETS SAMMANSÄTTNING,
2007 548 627 +7 041 PROCENT
2008 560 484 +9 732 Ägarbostäder* Hyresbostäder
2009 575 475 +5 587 70 30
2010 586 860 +6 535 *hus och lägenheter
Källa: Bostadsförsörjning i storstadsregioner.
Källa: Oslostatistikken, www.oslo.kommune.no
9

10. SITUATIONEN I
KÖPENHAMN
Hyresmarknaden i Köpenhamn påminner om Sammanlagt finns fem olika former av hyres-
den i Stockholm. För att hitta en hyresbostad reglering.
krävs att man antingen har kontakter eller beta-  1. Hyror i allmännyttan (almene boliger)
lar pengar under bordet. Många bor i tillfälliga  2. Omkostnadshyra i privata fastigheter
bostäder, i andrahandsbostäder eller i kollektiv.  3. Bruksvärdeshyra i nyrenoverade privata
Köpenhamn är också, precis som Stockholm, fastigheter eller i fastigheter med sex eller färre
en relativt segregerad stad. I stadens norra delar lägenheter
dominerar ägarbostäder och hushåll med god  4. Hyra för privata fastigheter byggda 1991
ekonomi. Stadens västra delar har ett mer blan- eller senare
dat boende eller en övervikt av allmännyttiga  5. Fri hyressättning
bostäder (almene boliger) och därmed också Hyrorna i de almene boligerne är reglerade. Till
resurssvagare hushåll. För att motverka segrega- skillnad från Sverige är den danska allmännyt-
tionen har Köpenhamns kommun på senare tid tan dock inte ägd av kommunerna, utan drivs
tillämpat ”fleksibel udlejning”, vilket betyder av självägda, icke vinstdrivande organisationer
att bostadssökande med arbete och god in- som finns i alla landets kommuner. Organisa-
komst gått före i bostadskön och fått hyreskon- tionerna är sedan uppdelade i självfinansierade
trakt i utsatta områden. avdelningar – almene boligselskaber – som
Hyresmarknaden och hyresregleringen i Kö- styrs av de boende själva. Kommunerna har
penhamn och Danmark är dock betydligt svå- dock lagstadgad rätt att anvisa hyresgäster till
rare att överblicka än den svenska. Detta dels 25 procent av lägenheterna.
för att det sedan 2005 saknas officiell statistik Hyrorna för de almene boligerna styrs av vad
över exempelvis genomsnittshyror och hyrornas det kostat att bygga fastigheten, och kostna-
utveckling, dels därför att danska regleringen derna för driften. Vad driften får kosta avgör
av hyresmarknaden är mycket komplex. boligselskaberna själva.
10

11. På den privata hyresmarknaden skiftar regel-  BEFOLKNINGENS UTVECKLING
verket, eftersom kommunerna själva avgör om År Folkmängd Flyttnetto
hyrorna ska vara reglerade eller fria. I Köpen- 2001 499 148 -419
hamn är hyrorna reglerade – för landet som hel- 2002 500 531 -1 367
het omfattas 9 av 10 privatägda hyresfastigheter 2003 501 285 -1 965
av reglerade hyror. 2004 501 664 -2 191
De flesta av dessa fastigheter har så kallad 2005 502 362 -3 805
omkostnadshyra – hyran baseras på kostnader- 2006 501 158 -534
na för drift och underhåll samt en skälig avkast- 2007 503 699 +3 454
ning till ägaren. 2008 509 861 +5 489
I kommuner som så beslutar är hyressätt- 2009 518 574 +7 160
ningen på den privata marknaden fri, och hy- 2010 528 208 +7 650
rorna bestäms direkt mellan värden och de bo-
ende. Fri hyressättning gäller också i samtliga Källa: Statistikbanken, Københavns kommune.
kommuner för privatägda fastigheter byggda
efter 1991.
I kommuner med hyresreglering görs undan-  KÖTID FÖR TVÅRUMSLÄGENHET PÅ 40 KVM
tag för lägenheter som genomgått ”fullständig 0 veckor
renovering” och fastigheter med sex eller färre
lägenheter. Där gäller en form av bruksvärdes- Källa: Fastighetsägarna Stockholms
hyra, som brukar vara något lägre än om hyres- stadsjämförelse.
sättningen hade varit fri.
Den europeiska samarbetsorganisationen
OECD har kritiserat Danmark för att hyresreg-  BOSTADSBESTÅNDETS SAMMANSÄTTNING,
leringarna skapar obalans på hyresmarknaden. PROCENT
Enligt OECD är hyresregleringarna en av de Ägarbostäder Hyresbostäder
viktigaste anledningarna till att många hyreslä- Andelsboliger Övrigt
genheter omvandlats till bostadsrätter (andels- 21 45
boliger) och ägarlägenheter, och att antalet hy- 32 2
reslägenheter sjunkit med 25 procent sedan
början av 1970-talet. Eftersom många fastig- Källa: Bostadsförsörjning i storstadsregioner.
hetsägare har svårt att få tillräcklig lönsamhet
när hyran är kostnadsbestämd har byggandet
av hyresbostäder också minskat.
11

12. FRIA HYROR I
HELSINGFORS
Hyresmarknaden i Finland som helhet fung- beståndet är fri, efter att ha regelverket föränd-
erar relativt väl. Det råder balans mellan utbud rats flera gånger de senaste decennierna.
och efterfrågan på hyresbostäder – förutom i Före 1961 rådde i princip fri hyressättning på
Helsingfors. Där råder brist på framför allt små hela hyresmarknaden, men i praktiken fanns
lägenheter. det – bland annat på grund av krigen – en form
Detta trots att situationen förbättrades under av hyresreglering. Även i den nya hyreslagen
1990-talet, då hyressättningen avreglerades. från 1961 var utgångspunkten att hyrorna skul-
Mellan 1992 och 1998 tillkom 70 000-80 000 le vara fria, men lagen kompletterades med reg-
nya hyreslägenheter på marknaden. Det var i ler om att hyresvillkoren skulle vara ”skäliga”.
huvudsak inte fråga om nyproduktion utan om Från 1968 skärptes reglerna successivt och
befintliga bostäder som tidigare inte hade varit skyddet för hyresgästen blev allt viktigare. Re-
upplåtna med hyresrätt. Orsaken var att det geringen fastställde årligen de maximihöjning-
blev lönsamt för innehavare av ägarlägenheter ar av hyran som fastighetsägarna fick ta ut.
att hyra ut dessa och inte låta de stå tomma när I 1987 års hyreslag bekräftades utvecklingen
de inte behövdes för eget boende. till en ny hyresreglering. Regeringen skulle även
Däremot har nyproduktionen av privatägda fortsättningsvis fastställa de årliga hyreshöj-
hyresbostäder i Helsingfors bara ökat margi- ningarna och dessa skulle bland annat grunda
nellt sedan avregleringen. Enligt Institutet för sig på en fastställd avkastning som bestämdes
bostads- och urbanforsknings studie av bo- till fyra procent. Även besittningsskyddet för-
stadsförsörjningen i Norden beror den låga ny- stärktes, det vill säga skyddet mot uppsägning
produktionen framför allt på bristen på tomt- av hyresgäster.
mark och på långdragna planprocesser.
Hyressättningen i Finland är inte fullstän-
digt avreglerad, eftersom det finns två typer av
hyreslägenheter i Finland. Dels hyreslägenheter
som byggts med hjälp av statliga eller subven-
tionerade lån, så kallade Aravalägenheter, dels
hyreslägenheter i privat finansierade fastigheter.
Avaralägenheter fördelas av kommunerna efter
social behovsprövning, och utgör ungefär 340
000 av totalt 800 000 hyreslägenheter i Fin-
land. Avaralägenheternas hyror är reglerade och
bestäms utifrån självkostnadspris.
Prissättningen för hyror i det privata bostads-
12

13. 1991 fick Finland en borgerlig regering som  GENOMSNITTSHYRANS UTVECKLING I
började avreglera ett flertal olika marknader. På HELSINGFORS 2004-2011, ÅRSHYRA PER
bostadsmarknaden ville regeringen bryta den KVADRATMETER FÖR TVÅRUMSLÄGENHET
nedåtgående trenden för antalet hyreslägenhe- MED FRI HYRESSÄTTNING, I EURO
ter och började avveckla hyresregleringen. Det År Årshyra
fanns vid denna tid ingen nyproduktion av hy- 2004 137
resrätter och ombildningen av hyreslägenheter 2005 142
till ägarlägenheter var omfattande. 2006 141
Avvecklingen av hyresregleringen skedde 2007 139
stegvis. Genom en lagändring 1992 avskaffades 2008 155
delar av regleringen i nya hyresförhållanden i 2009 161
det privatfinansierade beståndet. Hyran för ny- 2010 171
upplåtna lägenheter fick nu avtalas fritt mellan 2011 172
hyresvärd och hyresgäst, medan hyresreglering-
en kvarstod för övriga lägenheter. Det andra Källa: Statistisk årsbok Helsingfors 2004-2011.
steget i avregleringen genomfördes 1995, då
den nu gällande hyreslagen beslutades, och  GENOMSNITTLIG MÅNADSHYRA
innebar att även gamla kontrakt i privatfinan- FÖR 2 RUM OCH KÖK, 59 KVM, EURO
sierade hyreshus avreglerades. Helsingfors 1
Regeringen vågade ta detta steg eftersom hy- (innerstaden, centralt) 887
ran inte hade höjts särskilt mycket i det redan Helsingfors 2
tidigare avreglerade beståndet. Den nya avreg- (innerstaden, mindre centralt) 817
leringen fick en något större effekt på hyresni- Helsingfors 3 (närförort) 720
vån. Mellan 1995 och 2000 ökade medelhy- Helsingfors 4 (ytterförort) 696
rorna för det privatfinansierade beståndet
nominellt med 26 procent i Finland och 42 Skillnad mellan förorts- och innerstadshyra:
procent i Helsingfors, det vill säga mellan 5 och + 27%.
9 procent per år. I Helsingfors innerstad höjdes
hyrorna mer än i förorterna. Källa: Egna beräkningar utifrån ”Statistisk års-
Det finns emellertid alltjämt möjlighet att få bok Helsingfors 2011”.
skäligheten av hyran prövad av domstol. Vid
tiden för avregleringen fanns det dessutom en  KÖTID FÖR TVÅRUMSLÄGENHET PÅ 40 KVM
särskild bostadsdomstol som skulle pröva skä- 0 veckor
lighetsfrågor. Eftersom så få ärenden fördes till
bostadsdomstolen har denna sedermera kunnat Källa: Fastighetsägarna Stockholms
avskaffas, och de ärenden som är kvar hanteras stadsjämförelse.
idag av tingsrätterna.
 ANTAL HYRESLÄGENHETER (INKLUSIVE
ARAVLÄGENHETER)
 BEFOLKNINGENS UTVECKLING År Antal
År Folkmängd Flyttnetto 2000 138 533
2000 551 123 2005 141 277
2001 555 474 2006 142 855
2002 559 718 2007 143 841
2003 559 716 2008 144 305
2004 559 330 2009 145 681
2005 559 046 2010 146 861
2006 560 905 +2 347
2007 564 521 +2 776  BOSTADSBESTÅNDETS SAMMANSÄTTNING,
2008 568 531 +4 499 PROCENT
2009 576 632 +5 164 Ägarbostäder Hyresbostäder
2010 583 350 +3 605 44,5 44,8
2011 588 549 Bostadsrätter Övrigt
2,2 8,6
Källa: Statistisk årsbok Helsingfors 2011.
13

14. LÄTT FÅ HYRES-
RÄTT I BERLIN
Under 2000-talet har Berlin lockat människor
från hela Tyskland, och hela Europa. Detta
mycket tack vare att det är enkelt och billigt att
hitta en bostad.
Att hyra sin bostad är mycket vanligt i Tysk-
land, och i synnerhet i just storstäderna. Till
skillnad från exempelvis Norge, men i likhet
med Sverige, betraktas hyresboende som likvär-
digt med att äga sin bostad. Totalt utgör hyres-
lägenheter ungefär 60 procent av det tyska bo-
stadsbeståndet, vilket i ett europeiskt
perspektiv är en exceptionellt hög andel. I Ber-
lin hyr så många som drygt åtta av tio invånare
sin bostad. hyror under perioden för bostäder med liknan-
Hyresmarknaden domineras av små, privata de standard och läge. Om bostaden genomgått
hyresvärdar – i regel enskilda privatpersoner renovering sedan förra hyreshöjningen får den
eller familjer som äger en eller flera fastigheter, nya höjningen dock överstiga genomsnittet.
alternativt hyr ut en del av sin egen bostad. Den I en studie från Kungliga Tekniska Högsko-
typiska hyresvärden är en pensionär eller ett lan betecknas den tyska marknaden för hyres-
pensionärspar som investerar i en hyresfastighet bostäder som ”väl fungerande”. Förutom att
för att dryga ut pensionen. Privata fastighetsbo- tillgången på hyresbostäder är god, är markna-
lag äger bara en sjättedel av hyresfastigheterna i den också transparent. En hyresgäst som vill
Tyskland, även om andelen ökat något under byta bostad kan förvisso behöva betala en högre
2000-talet när många offentligägda fastigheter kvadratmeterhyra för sitt nya boende, om hy-
övergått i privat ägo. rorna för nytecknade kontrakt (Neuervermie-
Hyressättningen i Tyskland är fri för nyteck- tungsmiete) stigit snabbare än hyrorna i bestån-
nade kontrakt sedan början av 1960-talet, efter det (Bestandsmiete). Men i och med att det i
att ha varit reglerad under åren efter andra alla större städer regelbundet och frekvent pu-
världskriget. bliceras detaljerade kartläggningar över hyres-
Den överenskomna hyran – Neuesvermie- utvecklingen ner på stadsdelsnivå har hushåll
tungsmiete – får dock inte överstiga den ge- som behöver flytta goda möjligheter att planera
nomsnittliga hyran – Bestandsmiete – för alla och anpassa sin ekonomi.
hyresbostäder i området med mer än 50 pro- Samtidigt kan skillnaden mellan nytecknade
cent. hyror och hyrorna i beståndet skapa så kallade
När väl hyreskontrakt är tecknat finns regler inlåsningseffekter. Eftersom byte av bostad kan
för hur höga kommande hyreshöjningar får lov bli kostsamt, är det många som bor kvar i lä-
att vara. Hyran får inte höjas mer än 20 procent genheter som egentligen inte längre passar de-
över en treårsperiod, och den nya hyran får inte ras livssituation. Detta leder till att utbudet av
heller överstiga genomsnittet för nytecknade hyresbostäder blir mindre än vad det skulle
14

15. kunna vara, vilket driver upp hyrorna för ny-  GENOMSNITTLIGA KVADRATMETER-
tecknade kontrakt ytterligare. Det leder också HYRANS UTVECKLING I BERLIN 2005-2010,
till att efterfrågan på nyproducerade lägenheter INDEX
sjunker, samt att hyresvärdar får svaga incita- År Kvadratmeter
ment att behålla sina befintliga hyresgäster. 2005 100
Hyresnivåerna varierar kraftigt mellan de 2006 101,5
tyska storstäderna, och nivåerna i Berlin är rela- 2007 102,0
tivt låga jämfört med exempelvis München och 2008 103,9
Hamburg. Under 2000-talet har dock hyrorna 2009 105,7
för nytecknade kontrakt stigit snabbare i Berlin 2010 107,3
än i andra tyska storstäder (Hamburg undanta-
get), på grund av stor inflyttning och därmed Källa: BBU Marktmonitor 2011.
stor efterfrågan.
Tyskland har ingen egentlig generell bostads-  GENOMSNITTLIG MÅNADSHYRA FÖR 2 RUM
politik. Den allmännytta som byggdes upp i OCH KÖK, 59 EURO
både väst och öst under efterkrigstiden har Mitte (innerstaden, centralt) 653
minskat kraftigt i storlek sedan återföreningen. Prenzlauer Berg
Istället har man övergått till riktade åtgärder (innerstaden, mindre centralt) 461
mot dem som har det svårt på bostadsmarkna- Pankow (närförort) 394
den. Till exempel kan tyska kommuner sluta Marzahn (ytterförort) 274
avtal med privata fastighetsägare om lägre hyra
under en viss tid för vissa lägenheter, men där Skillnad mellan förorts- och innerstadshyra:
kommunerna betalar mellanskillnaden mellan +138%.
den låga och den egentliga hyran. Till dessa lä-
genheter kan kommuner anvisa bostadssökan- Källa: Egna beräkningar utifrån ”Mietesspiegel
de utifrån behovsprövning. Genom att sluta Berlin 11/04”.
denna typ av avtal för enstaka lägenheter und-
viker man att hela fastigheter eller bostadsom-  KÖTID FÖR TVÅRUMSLÄGENHET PÅ 40 KVM
råden domineras av resurssvaga hushåll. 0 veckor
Det finns också möjlighet för resurssvaga
hushåll att söka bostadsbidrag, oavsett om de  NYBYGGNATION HYRESLÄGENHETER
hyr eller äger sin bostad. Även inom ramen för År Antal
arbetslöshets- och socialförsäkringen samt den 2001 1 208
allmänna pensionen finns det möjlighet att få 2002 1 673
hjälp med boendekostnader upp till en viss 2003 712
nivå. 2004 729
2005 573
 BEFOLKNINGENS UTVECKLING 2006 392
År Folkmängd Flyttnetto 2007 839
2001 3 388 434 +10 467 2008 1 168
2002 3 392 425 +8 685 2009 1 375
2003 3 388 477 +477 2010 1 579
2004 3 387 828 +1 686 Källa: IBB Wohnungsmarktbericht 2011
2005 3 395 189 +10 201
2006 3 404 037 +10 679
2007 3 416 255 +11 996  BOSTADSBESTÅNDETS SAMMANSÄTTNING,
2008 3 431 675 +15 310 PROCENT
2009 3 442 675 +10 517 Ägarbostäder* Hyresbostäder
2010 3 460 725 +16 818 14 86
*hus och lägenheter
Källa: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg. Källa: Berlin Property Portal.
15

16. LÄR AV DE SOM
LYCKATS BÄTTRE
När man jämför med våra närmaste grannlän- till hur skattereglerna är utformade.
der blir det tydligt att hyressättningen i Sverige Men hyrorna är nyckeln. Utan en fungerande
är unik i två avseenden. hyressättning fungerar inte hyresmarknaden,
För det första är den unikt omodern. Norge, oavsett hur förutsättningar och regelverk ser ut
Finland och Tyskland har övergett hyresregle- i övrigt. Om det är bostadsforskarna och annan
ringar och låter hyresgästernas värderingar och expertis överens.
prioriteringar styra hyressättningen. Danmark Förutom att fungera behöver hyressättningen
påminner mycket om Sverige, men har släppt också ha legitimitet hos de som berörs – med-
hyressättningen fri för privata fastigheter bygg- borgarna.
da efter 1991. En undersökning som Fastighetsägarna ge-
För det andra fungerar den unikt illa. Det är nomförde tillsammans med undersökningsfö-
svårare att hitta en hyresbostad i Stockholm än retaget YouGov sommaren 2011 visade att de
i någon av de andra huvudstäderna. nuvarande principerna för hyressättning saknar
Sambandet mellan hyressättningen och hur stöd hos befolkningen. En stor majoritet av
väl hyresmarknaden fungerar syns tydligt. I svenskarna – två av tre – tycker det är rimligt
Oslo, Helsingfors och Berlin är hyrorna fria, att betala mer i hyra för ett boende i attraktivt
och där är det också väldigt eller förhållandevis läge. Särskilt angelägna om att förändra hyres-
lätt att hitta en bostad. I Köpenhamn är bo- sättningssystemet är stockholmarna – tre av
stadssituationen svårare, eftersom hyrorna bara fyra tycker att läget ska styra hyran.
fria för en liten del av beståndet. I Stockholm är Tre av fyra stockholmare tycker helt enkelt
hyrorna reglerade, och således har hyresmark- att Sverige ska lära av dem som lyckats bättre.
naden också havererat. Låt oss göra det.
Naturligtvis är hyresmarknadens funktions-
sätt beroende av fler faktorer än bara hyressätt-
ningen, allt ifrån hur planprocesserna fungerar
16

17. KÄLLFÖRTECKNING
 Boverket, Rapport 2011:29, ”Bostadsmarknaderna i resurssvaga hushåll på bostadsmarknaden.
Norden och regionalt” Lindbeck, Assar (1972), ”Hyreskontroll och bostads-
marknad”, Industriens utredningsinstitut
Intressant översikt från tidigt 1970-tal av konsekven-
 Boverket, Rapport 2011:30, ”Dåligt fungerande
serna av efterkrigstidens hyreskontroll, och de förvänt-
bostadsmarknader”
ningar som fanns på det nya bruksvärdessystemet.
Lindbecks prognos, som så småningom ska visa sig
 Boverket, Återrapportering M2009/4802/A, ”Hyror i korrekt, är att det nya regelverket inte kommer att
Sverige år 1975 till 2009” lösa problemen på bostadsmarknaden.
 Fastighetsägarna Stockholm (2007), ”Slopad hyres-  Lindbom, Anders (red) (2009), ”Bostadsförsörjning
reglering – exemplet Helsingfors” i storstadsregioner: En studie av Amsterdam, Helsing-
Kortfattad rapport som summerar erfarenheterna fors, Köpenhamn och Oslo”, Institutet för bostads- och
och konsekvenserna av den finska hyresavregleringen urbanforskning, Uppsala universitet
under 1990-talet. Författarna finner bland annat att Rapport framtagen på uppdrag av Stockholms
det inte finns någon politisk opinion i Finland för att läns landsting, som jämför bostadspolitiken och
återreglera hyressättningen. bostadsmarknaden i fyra huvudstäder. I rapporten
konstateras bland annat att Sverige och Danmark
 SOU 2008:38, ”EU, allmännyttan och hyrorna” avviker från den internationella trenden att avreglera
Den statliga utredning som låg till grund för att hyressättningen.
allmännyttans hyresnormerande roll avskaffades
2011. Innehåller bland annat en utförlig historik över  Scanlon, Kathleen och Kochan, Ben (red) (2011),
den svenska bostadspolitikens utveckling och en ”Towards a sustainable private rented sector – The les-
pedagogisk genomgång av hur den nuvarande hyres- sons from other countries”, The London School of Eco-
regleringen ser ut och fungerar. nomics and Political Science
Informativ genomgång av hyreslagstiftningen och
 Statens bostadskreditnämnd (2008), ”Samband dess konsekvenser i Storbritannien, Tyskland, Neder-
mellan bostadsmarknad, arbetskraftens rörlighet och länderna, USA, Danmark, Irland och Frankrike.
tillväxt”
Studie av hyresrättens roll för en fungerande arbets-  Tufvesson, Christian (2009), ”Förändrad
marknad. Slår till exempel fast att tillgång på hyres- hyressättning och dess konsekvenser”, examensarbete
rätter är viktigt för att komma till rätta med den sven- vid Avdelningen för fastighetsvetenskap, Lunds Tekni-
ska arbetslösheten, eftersom det påverkar människors ska Högskola
benägenhet att flytta dit jobben finns. Masteruppsats som försöker förklara bristen på
Jörnmark, Jan (2005), ”Bostadsrätterna, allmännyttan hyresbostäder, handeln med hyreskontrakt och de
och lagarna”, Ratio Working Papers No 75, Ratio omfattande bostadsrättsomvandlingarna. Tufvesson
Historik över 1900-talets regleringar av bostads- finner att hyresregleringarna är den viktigaste förklar-
marknaden, och vad de lett till. Jörnmark menar ingen, och att en mer läges- och efterfrågebaserad
bland annat att den starka dynamik som präglat Sver- hyra krävs för att komma tillrätta med problemen.
iges största städer de senaste två decennierna – stor
inflyttning, stark tillväxt och kreativt klimat ¬– till stor
 Wahlström, Madeleine (2012), ”Residential rental
del beror på att bostadsrättsmarknaden släpptes fri i
determination in Sweden and Germany – a critical
slutet av 1960-talet.
analysis”, LAP Lambert Academic Publishing AG Co KG
Kandidatuppsats som jämför hyresmarknaden i Tysk-
 Kulander, Maria, Lind, Hans och Lundström, Stel- land och Sverige. Wahlström konstaterar att hyres-
lan (2008), ”Hur skulle hyresmarknaden för bostäder marknaden i Tyskland fungerar betydligt bättre, och
i Stockholm påverkas av friare hyressättning?”, Upp- drar slutsatsen att Sverige bör införa fri hyressättning
sats nr 45, Institutionen för fastigheter och byggande, vid nyuthyrning.
Kungliga Tekniska Högskolan
Genom statistisk analys och att studera erfaren-
 Whitehead, Christine och Scanlon, Kathleen (red)
heterna från Finland försöker KTH-forskarna förutse
(2007), ”Social Housing in Europe”, The London School
vad som skulle hända med utbudet av bostäder om
of Economics and Political Science
Stockholm fick fri hyressättning. Deras slutsats är att
En jämförelse av politiska åtgärder för att hjälpa
utbudet skulle bli större till följd av större omsättning
resurssvaga hushåll på bostadsmarknaden i nio euro-
i hyresbeståndet, högre boendetäthet och fler andra-
peiska länder, bland annat Danmark, Tyskland och
handsuthyrningar av bostadsrätter.
Sverige. Genomgången visar att Sverige sticker ut
genom att en så stor del av bostadspolitiken och
 Langsaether, Åsmund (red) (2009), ”Norwegian villkoren för bostadsmarknaden styrs av sociala hän-
Social Housing Policy – Fragmented & Coordinated”, syn för en relativt liten grupp, medan andra länder i
Rapport presenterad på ENHR-konferensen i Prag 2009 varierande grad använder mer riktade åtgärder.
En genomgång av principerna bakom och tillämp-
ningen av politiska åtgärder i Norge för att hjälpa
17

18. Utdelningsadress: Box 16132, 103 23 Stockholm
Besöksadress: Drottninggatan 33, Stockholm
Telefon: 08-613 57 00 Fax: 08-613 57 01
E-post: info@fastighetsagarna.se