бизнес план строительства дома для кредита сбербанк_100 млн рублей

Консалтинговая группа «БизпланиКо». Разработка бизнес
планов. Инвестиционный анализ. Привлечение финансирования.
БИЗНЕС-ПЛАН
СТРОИТЕЛЬСТВО
ЖИЛОГО ДОМА
Разработчик:
Консалтинговая группа «БизпланиКо»
www.bizplan5.ru
E-mail: vip@bizplan5.ru
Тел: (495) 645 18 95
Москва 2011г.

Консалтинговая группа «БизпланиКо», www.bizplan5.ru , vip@bizplan5.ru , (495) 645 18 95
2
Оглавление
Резюме .............................................................................................................................................. 5
1 Описание текущей ситуации на предприятии .......................................................................... 7
1.1 Описание текущего этапа развития предприятия............................................................. 7
1.2 Описание достигнутых результатов в рамках проекта по строительству домов ............ 8
2 Концепция проекта..................................................................................................................... 9
2.1 Характеристика объекта недвижимости............................................................................ 9
2.2 Концепция продаж .............................................................................................................14
2.3 Организации бизнеса, формы участия в нем, совета директоров, схемы......................15
2.3.1 Организационная структура предприятия.................................................................15
2.3.2 Описание бизнес-процессов ......................................................................................15
2.4 Цели бизнеса .....................................................................................................................17
2.5 SWOT-анализ.....................................................................................................................18
3 Маркетинговый анализ .............................................................................................................20
3.1 Рынок жилой недвижимости РФ........................................................................................20
3.1.1 Объем рынка жилой недвижимости в натуральном и стоимостном выражении.....20
3.1.2 Динамика рынка жилой недвижимости в натуральном и стоимостном выражении20
3.1.3 Географическая структура рынка ..............................................................................22
3.1.4 Структура рынка по типу зданий................................................................................22
3.1.5 Факторы, влияющие на рынок жилой недвижимости................................................24
3.1.6 Прогнозный объем рынка жилой недвижимости.......................................................25
3.1.7 Основные тенденции на рынке жилой недвижимости РФ ........................................26
3.2 Рынок жилой недвижимости Москвы и Московской области...........................................27
3.2.1 Объем рынка в натуральном и стоимостном выражении.........................................27
3.2.2 Динамика рынка в натуральном и стоимостном выражении....................................28
3.2.3 Структура предложения жилья на рынке новостроек Москвы и Московской области
31
3.2.4 Основные тенденции на рынке новостроек Москвы и Московской области............37
3.2.5 Прогноз развития рынка новостроек Москвы и Подмосковья ..................................37
3.2.6 Прогнозный объем рынка...........................................................................................38
3.3 Анализ конкурентного окружения......................................................................................42
3.3.1 Обоснование выбранного сегмента рынка................................................................42
3.3.2 Характеристика компаний, осуществляющих продажу жилой недвижимости на
рынке Москвы и Московской области ......................................................................................42
3.3.3 Характеристика предложений на рынке недвижимости в выбранном сегменте.....50
3.3.4 Анализ ценовой конъюнктуры....................................................................................50
3.4 Характеристика потребительской среды..........................................................................55

3
3.4.1 Общее описание потребителей .................................................................................55
3.4.2 Сегментация потребителей........................................................................................55
3.4.3 Портрет потенциального потребителя ......................................................................57
3.4.4 Потребительские предпочтения.................................................................................57
3.4.5 Эластичность спроса..................................................................................................59
3.5 Состояние рынка ипотечного кредитования.....................................................................59
3.6 Характеристика вторичного рынка жилья.........................................................................62
3.6.1 Основные тенденции на рынке вторичного жилья Москвы и Подмосковья ............62
3.6.2 Предложение ..............................................................................................................62
3.6.3 Характеристика спроса...............................................................................................66
3.6.4 Ценовая конъюнктура.................................................................................................66
3.7 Характеристика загородной недвижимости Подмосковья...............................................69
3.7.1 Тенденции загородной недвижимости Подмосковья................................................69
3.7.2 Характеристика предложения....................................................................................70
3.7.3 Характеристика спроса...............................................................................................73
3.7.5 Прогноз развития рынка загородной недвижимости Подмосковья..........................74
3.8 Основные выводы по маркетинговому исследованию ....................................................75
3.8.1 Рынок жилой недвижимости.......................................................................................75
3.8.2 Конкурентное окружение ............................................................................................77
3.8.3 Потребительская среда..............................................................................................77
3.8.5 Тенденции и прогнозы ................................................................................................78
4 Инвестиционный анализ...........................................................................................................80
4.1 Объем и структура инвестиций.........................................................................................80
4.2 Календарный инвестиционный план.................................................................................81
5 Финансовый план......................................................................................................................84
5.1 План доходов .....................................................................................................................84
5.2 План расходов ...................................................................................................................91
5.3 Расчет налоговых выплат..................................................................................................97
5.4 Отчет о движении денежных средств.............................................................................100
5.4.1 Денежные потоки от операционной деятельности..................................................100
5.4.2 Инвестиционная деятельность ................................................................................103
5.4.3 Денежный поток от проекта......................................................................................105
5.5 Отчет о прибылях и убытках ...........................................................................................108
6 Анализ чувствительности и анализ рисков проекта..............................................................112

4
6.1 Расчет точки безубыточности .........................................................................................112
6.2 Анализ рисков ..................................................................................................................113
6.2.1 Качественный анализ рисков ...................................................................................113
6.2.2 Количественный анализ ...........................................................................................115
7 Финансовый анализ ................................................................................................................117
7.1 Показатели продаж..........................................................................................................117
7.2 Показатели рентабельности............................................................................................117
7.3 Показатели основной деятельности ...............................................................................118
8 Инвестиционный анализ.........................................................................................................118
8.1 Срок окупаемости ............................................................................................................118
8.2 Показатели доходности...................................................................................................121
8.3 Чистый дисконтированный доход ...................................................................................121
9 Заключение по инвестиционной привлекательности проекта..............................................124
9.1 Сводные показатели проекта..........................................................................................124
9.2 Выводы об инвестиционной привлекательности проекта .............................................124

5
Резюме
В рамках рассматриваемого проекта предполагается строительство трехэтажного жилого дома
площадью 2010 кв.м и последующей реализации объектов недвижимости.
Предполагаемая сумма инвестиций – 83,5 млн. руб., из которых 63,8% - 52,3 млн. руб. –
строительно-монтажные работы.
Направления инвестиционных
вложений Итого:
Приобретение земельного участка 6 000 000р.
Проектно-подготовительные работы 3 917 030р.
СМР и благоустройство территории 52 338 173р.
Расходы на рекламу и реализацию 11 161 776р.
Прочие и непредвиденные 8 565 722р.
Итого: 81 982 701р.
Таблица 1. Инвестиционный план
Средства для реализации проекта предполагается привлечь за счет средств банковского
кредита. Расчетный период проекта – 18 месяцев. Срок возврата кредита – на протяжении 3-15
месяца.
Проектом предусматривается несколько вариантов оплаты за жилую недвижимость, в том
числе поэтапная оплата, разработана система скидок. Доходы от продаж за весь период
составят 100,8 млн. руб.
Расходы по проекту складываются из расходов на проектирование, строительство,
благоустройство территории, а также рекламные и маркетинговые мероприятия. Общая сумма
расходов от операционной деятельности за период –81,9 млн. руб.
Экономическая эффективность проекта рассчитывалась при условии ставки дисконтирования –
20%.

6
Показатели эффективности проекта.
Показатели продаж:
Точка безубыточности, % 87%
Точка безубыточности, ежемесячных продаж 88 004 028р.
Операционный рычаг 89%
Показатели рентабельности: Средние значения по проекту
Рентабельность продаж 33%
Показатели основной деятельности Средние значения по проекту
Объем продаж, в мес. 5 919 895р.
Объем текущих расходов, в мес. 2 327 707р.
Чистая прибыль, в мес. 2 832 524р.
Денежный поток, в мес. 1 947 695р.
Инвестиционные показатели
ВНД, % в год. 185%
Объем инвестиций 81 982 701р.
Чистый Дисконтированный Доход 30 465 116р.
Инвестиционный период, мес. 2
Срок окупаемости, мес. 11
Индекс доходности за период прогноза 164%
Таблица 2. Сводные показатели эффективности проекта
Анализ финансовых прогнозов свидетельствует о высокой инвестиционной привлекательности
проекта:
 Высокий среднемесячный уровень продаж - 5 919 тыс. руб.
 Высокий уровень доходности услуг, что влечет за собой высокий уровень
среднемесячной чистой прибыли – 2 832 тыс. руб.
 Высокий уровень внутренней нормы доходности –185% в год.
Совокупность приведенных показателей свидетельствует о перспективности
рассматриваемого проекта.

7
1 Описание текущей ситуации на предприятии
1.1 Описание текущего этапа развития предприятия
На настоящий момент, в соответствии с заключенными договорами осуществлено
приобретение 100% уставного капитала ремонтно-эксплуатационного предприятия «Слава-2».
Согласно подписанному договору, инициатором проекта – Коробушником Николаем
Ивановичем приобретается доля в уставном капитале ООО «Слава-2» в размере 100%.
На момент приобретения на балансе ООО «Слава-2» находились следующие основные
средства (Таблица).
№ Наименование Количество Год выпуска Регистрационные
данные
1 Автокран «Ивановец», 14 тонн 1 1994 XTF533700P0022640
2 Экскаватор «Калининец» 1 1998
3
Трактор «Беларусь» с
погрузчиком
1 2006
4 Компрессор ДК-9 2 2002
5 Гидромолот 1 2004
6
Компрессор электрический ПК
3,5А
2 2004
7 Подъемник грузовой, 250 кг 1 2006
8 Каток, 2т 1 1998
9 Автомобиль ГАЗ 3307 1 1999
10 Автомобиль КАМАЗ 541000 1 1995
XTC
541000S1078620
11 Автомобиль КАМАЗ 541000 1 1998
XTC
55111CW2100527
12 Автомобиль ВАЗ 21043 2 2000
XTA
21043010798154
13 Автомобиль ЗИЛ (бортовой) 1 2003
14 Автомобиль ЗИЛ (бычок) 1 2003
15
Автомобиль КАМАЗ 55111 с
полуприцепом 20 т
1 1999
16
Автомобиль ГАЗЕЛЬ, фургон
грузовой
1 2003
XTH
270500V0038342
17
Станок КБДМ
деревообрабатывающий
2 2005
18 Электроперфоратор - молоток 4 2007
Таблица 3. Состав основных средств ООО «Слава-2»
Помимо собственных основных средств, предприятие арендует базу для размещения бытовок,
техники и оборудования, площадью 2500 кв.м по адресу шоссе Энтузиастов д.56 – договор №
214/08 от 1 октября 2008 года.

8
1.2 Описание достигнутых результатов в рамках проекта по
строительству домов
Имеющиеся активы предприятия, а также опыт персонала в сфере строительных, ремонтных и
эксплуатационных услуг, позволит в ближайшие годы реализовать ряд девелоперских
проектов, связанных со строительством 3-5-ти этажных домов, расположенных в 10-20-ти км от
МКАД.
На настоящий момент достигнуты следующие результаты:
 Проведен предварительный отбор участков.
 Разработаны коммерческие предложения для потенциальных покупателей и
инвесторов.

9
2 Концепция проекта
2.1 Характеристика объекта недвижимости
В рамках рассматриваемого проекта предполагается строительство жилого дома на одном из
предварительно отобранных участков на расстоянии 10-20 км от МКАД.
Рисунок 1. Общий вид дома
Количество этажей строящегося дома – 3. Материал стен – блок, материал перекрытий –
монолит. Площади помещений и участка представлены в Таблице.
Параметр Значение
Общая площадь (без гаража), кв.м 1483,87
Гараж, кв.м 360,88
Площадь подвала, кв.м 163,86
Площадь застройки, кв.м 624,00
Строительный объем, куб.м 7640,00
Максимальная высота, м 11,12
Размер участка, кв.м (53,22*26,50 м) 1410,33
Размер приобретаемого земельного участка,
соток 25,00
Таблица 4. Размерные характеристика дома

10
Рисунок 2. Вид дома с разных сторон
Общая характеристика:
 Трехэтажный многоквартирный жилой дом с цокольным этажом.
 На 3-х этажах расположены 22 квартиры.
 В цоколе размещается паркинг на 18 мест.

11
Рисунок 3. Этажность и высота дома
Технические параметры:
 Кровля: плоская, уклон 2°.
 Перекрытия: сборные.
 Стены: двухслойные – керамический блок + полистирол.
Ниже представлены генеральный план и планы этажей
.
Рисунок 4. Генеральный план дома

12
Рисунок 5. План цокольного этажа
Рисунок 6. План первого этажа
Рисунок 7. План второго этажа

13
Рисунок 8. План третьего этажа
Дом будет располагаться на окраине поселка (города), что обеспечит жителей необходимой
инфраструктурой. Проектом предусматривается благоустройство прилегающей территории,
включая ландшафтный дизайн, освещение, устройство детских площадок.

14
2.2 Концепция продаж
Для привлечения клиентов, в том числе на начальном этапе строительства, разработана
система оплаты, предполагающая специальные цены и систему скидок.
Оплата может производиться как единовременно, так и по частям, в зависимости от стадии
строительства:
1 стадия - строящийся дом — с момента начала строительства дома до момента закрытия
теплового контура. Первая сумма составляет 30% от выбранной квартиры.
2 стадия - готовый дом — с момента закрытия теплового контура до момента оформления
жилых помещений в собственность. Вторая сумма составляет 50% от выбранной квартиры.
З стадия - вторичное жильё — с момента получения свидетельств о собственности на жилые
помещения. Третья сумма составляет 20% от выбранной квартиры.
При оплате 100% стоимости квартиры на нулевом этапе строительства предполагаются
льготные цены.
Этапы
строительства
1-й
этаж
2-й
этаж
Мансарда
0-й этап 40 000 50 000 75 000
1-й этап 45 000 50 000 80 000
2-й этап 50 000 55 000 85 000
3-й этап 55 000 60 000 90 000
Таблица 5. Стоимость 1 кв.м в зависимости от этапа строительства, руб.
Помимо привлекательных цен, предполагается система скидок, в зависимости от
приобретаемой площади1
:
 До 50 кв.м – 4%.
 До 75 кв.м – 6%.
 До 100 кв.м – 8%.
Разработанная система оплаты (привлекательные цены, скидки, возможность поэтапного
инвестирования) создает дополнительные преимущества и будет способствовать успешной
реализации проекта.
1
Для одного собственника

15
2.3 Организации бизнеса, формы участия в нем, совета директоров,
схемы
2.3.1 Организационная структура предприятия
Инициатором проекта является специализированная ремонтно-эксплуатационная компания,
обладающая необходимыми трудовыми и материальными ресурсами (парк спецтехники и
автотранспорта) для успешной реализации проекта.
В рамках рассматриваемого проекта предполагается одно направление деятельности –
девелопмент на рынке жилой недвижимости.
Схема 1. Организационная структура первого уровня
2.3.2 Описание бизнес-процессов
Для девелоперской компании характерно наличие трех групп бизнес-процессов: основные,
обеспечивающие и управленческие бизнес-процессы (Схема).

16
Схема 2. Бизнес-процессы

17
В таблице представлено распределение ответственности за бизнес-процессы согласно
организационной структуре первого уровня.
Бизнес-процессы/
Организационная
структура
Генеральный
директор
Департамент
девелопмента и
недвижимости
Финансовый
департамент
Юридический
департамент
Административн
ый департамент
Основные бизнес-процессы
Поиск объектов
девелопмента
Х
Поиск инвесторов Х
Реализация
девелоперского проекта
Х
Продажа жилой
недвижимости
Х
Возврат инвестиций Х
Обеспечивающие бизнес-процессы
Административно-
хозяйственное
обеспечение
Х
IT-обеспечение и связь Х
Обеспечение
безопасности
Х
Юридическое
обеспечение
Х
Выполнение функций
заказчика
Х
Технический надзор Х
Внутренний контроль и
аудит
Х Х
Управленческие бизнес-процессы
Стратегическое
управление
Х
Управление финансами Х
Управление маркетингом Х
Управление бизнес-
процессами
Х
Управление персоналом Х
Инвестиционное
сопровождение
Х
Таблица 6. Распределение ответственности за бизнес-процессы
Ряд бизнес-процессов будет осуществляться в сотрудничестве со сторонними компаниями
(аутсорсинг): реализация объектов недвижимости, охрана строящегося объекта.
Для осуществления ряда работ, связанных со строительством объекта, будут привлекаться
субподрядчики.
2.4 Цели бизнеса
Основной целью бизнеса в рамках рассматриваемого проекта является успешная реализация
проекта по строительству жилого дома и последующей реализации объекта недвижимости, в
результате чего должен быть обеспечен следующий уровень ключевых финансовых
показателей:
 Доходы от продаж – 101,8 млн. руб.
 Чистая прибыль – 32,5 млн. руб.
 Рентабельность продаж – 33%.
Для достижения стратегической цели должно быть обеспечено решение следующих задач:
 Привлечение финансирования, необходимого для начала реализации проекта.

18
 Своевременное получение всей необходимой проектно-разрешительной документации.
 Обеспечение качества строительно-монтажных работ и соблюдение сроков
строительства.
 Проведение необходимых маркетинговых мероприятий, сотрудничество с риэлтерскими
агентствами для выполнения плана продаж.
2.5 SWOT-анализ
Проведенный анализ состояния отрасли, анализ конкурентной обстановки и
потребительской среды позволяет сделать вывод о сильных и слабых сторонах
бизнеса, возможностях и угрозах со стороны внешней среды.
Параметры оценки Сильные Слабые
Организация Все этапы реализации проекта
будут осуществлять
специализированные компании,
располагающие серьезным
опытом работы на рынке.
Управление проектом будет
осуществлять команда
профессиональных менеджеров,
обладающая опытом в сфере
реализации инвестиционных
проектов.
Существует риск увеличения сроков реализации
проекта в связи с затягиванием сроков согласований
и др. (административный ресурс).
Производство Строительство будет
осуществляться
специализированными
компаниями с использованием
современных технологий.
Для обеспечения качества строительства необходим
постоянный надзор за процессом.
Финансы Высокий уровень рентабельности
жилой недвижимости
обеспечивает эффективность
проекта.
Высокая степень зависимости от партнеров проекта,
подрядных организаций.
Маркетинг Продуманная стратегия продаж,
совмещающая выгодные ценовые
предложения, возможность
поэтапного инвестирования,
система скидок.
Сильная зависимость эффективности проекта от
сроков реализации требует дополнительных
вложений в маркетинговые мероприятия.
Параметры оценки Возможности Угрозы
Факторы спроса Рынок жилой недвижимости
восстанавливается после
кризиса, наблюдается рост
спроса на жилье, растет
количество совершенных сделок,
особенно в сегменте эконом- и
комфорт классов.
Снижение спроса в случае неблагоприятного
развития экономической ситуации. В настоящее
время, исходя из макроэкономической ситуации,
возможность такого сценария в ближайшие годы
представляется маловероятным.
Факторы
конкуренции
Растущий спрос опережает
предложение на рынке, что
позволяет новым игрокам
беспрепятственно занять
рыночную нишу.
Выход на рынок значительного количества новых
девелоперских проектов, «размораживание» старых
проектов влечет за собой насыщение рынка. Однако
растущий спрос, развитие ипотечного кредитования
снижает негативное влияние фактора конкуренции.
Таблица 7. SWOT-анализ

19
Таким образом, проект обладает неоспоримыми сильными сторонами, главные из
которых – высокий спрос на объекты жилой недвижимости в выбранном сегменте
рынка.

20
3 Маркетинговый анализ
3.1 Рынок жилой недвижимости РФ
3.1.1 Объем рынка жилой недвижимости в натуральном и стоимостном выражении
По данным Росстата, в 2010 году в РФ было введено в действие 58,1 млн. кв.м общей
площади жилых домов. Объем рынка в денежном выражении составил:
 По себестоимости строительства – 1931,2 млрд. руб.
 По ценам на первичном рынке жилья – 2797,8 млрд. руб.
3.1.2 Динамика рынка жилой недвижимости в натуральном и стоимостном выражении
За период 2006-2008 годы объем ввода в действие жилых домов росли, достигнув к 2008 году
уровня 64,1 млн. кв.м общей площади, в 2009-2010 годах наблюдалось снижение ввода в
действие жилых домов – до 58,1 млн. кв.м.
Диаграмма 1. Объем ввода в действие жилых домов в РФ, тыс. кв.м общей площади
Тенденции объема ввода в действие жилых домов по продажным ценам в целом
соответствуют тенденциям рынка в натуральном выражении – до 2008 года происходит рост,
когда рынок достиг уровня 3363 млрд. руб., в 2009-2010 году - снижение. Объем рынка по
себестоимости введенных зданий показывал поступательный рост на протяжении всего
рассматриваемого периода. Себестоимость введенных зданий выросла с 597 млрд. руб. в 2005
году до 1931 млрд. руб. – в 2010 году.
43560 43560
61221
64058
59892 58114
0
10000
20000
30000
40000
50000
60000
70000
2005 2006 2007 2008 2009 2010
Объем ввода в действие жилых домов, тыс. кв.м
общей площади

21
Диаграмма 2. Объем ввода в действие жилых домов в РФ, млрд. руб.
Максимальных темпов роста ввод в действие жилых домов в натуральном выражении достиг в
2007 году (41% по сравнению с предыдущим годом), далее темпы замедлились, в 2009 году
произошло снижение на 7%, в 2010 году снижение замедлилось – до 3% по сравнению с
предыдущим годом. Объем ввода в действие жилых домов в продажных ценах увеличился до
84% в 2007 году, в 2008 году рост замедлился до 16%, в 2009 году произошло резкое падение
– на 15%, в 2010 году снижение составило только 2%. Объем ввода жилых домов по
себестоимости строительства рос ежегодно, темпы роста к 2008 году составили 29%, в 2009
году – 14%, в 2010 – 10%.
Диаграмма 3. Темпы роста рынка жилой недвижимости РФ в 2006-2010 годах, в % к предыдущему году
Несоответствие в динамике рынка по разным показателям связано с динамикой себестоимости
строительства и цен на первичном рынке жилья. Так, динамика цен на первичном рынке жилья
в целом соответствует динамике рынка в натуральном выражении: поступательный рост до
2008 года, когда цена 1 метра составила 52,4 тыс. руб., снижение в 2009 году до 47,7 тыс.
руб./кв.м и незначительный рост в 2010 году – до 48,1 тыс. руб./кв.м. Что касается
себестоимости строительства 1 кв.м, на всем протяжении рассматриваемого периода
показатель увеличивался: в 2008 году темпы роста составили 29%, в 2009 – 13%, в 2010 – 9%.
597
728
1264
1708 1816
1931
1106
1578
2907
3363
2858 2798
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
4000
2005 2006 2007 2008 2009 2010
Объем ввода в действие жилых домов, млрд. руб.
Себестоимость введенных зданий, млрд. руб. Объем в продажных ценах, млрд. руб.
100%
122%
143%141%
124%
184%
105%
129%
116%
93%
114%
85%
97%
110%
98%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
120%
140%
160%
180%
200%
Объем ввода в действие
жилых домов в натуральном
выражении
Себестоимость строительства Объем в продажных ценах
Темпы роста рынка жилой недвижимости РФ в
2006-2010 годах
2006 2007 2008 2009 2010

22
Диаграмма 4. Себестоимость строительства и цены на первичном рынке жилья в среднем по РФ, руб./кв.м
3.1.3 Географическая структура рынка
Среди регионов РФ на рынке жилой недвижимости лидирует ЦФО, с объемом строительства
17,1 млн. кв.м общей площади и 30% рынка. На втором месте – Приволжский федеральный
округ (12,3 млн. кв.м и 22%), далее следуют Сибирский ФО и Северо-Западный ФО (11% и 10%
соответственно.
Диаграмма 5. Региональная структура рынка жилой недвижимости РФ в 2010 году, тыс. кв.м жилой площади;
% к итогу
Следует отметить, что объем строительства в Московской области в 2010 году составил 7,7
млн. кв.м, что составляет 13% от общероссийского объема строительства.
3.1.4 Структура рынка по типу зданий
По типу зданий в общем объеме жилой недвижимости (по общей площади) преобладают
жилые дома и общежития, однако доля категории снижается – с 62% в 2005 году до 37% - в
2009-м.
13708
16704
20644
26662
30321
33232
25394
36221
47481
52504
47715 48144
0
10000
20000
30000
40000
50000
60000
2005 2006 2007 2008 2009 2010
Себестоимость строительства и цены на
первичном рынке жилья, руб.
Себестоимость строительства 1 кв.м, руб. Цена за 1 кв.м., руб.
17142,8; 30%
7733,2; 13%
1771,0; 3%
5541,3; 10%
12353,5; 22%
4770,1; 8%
6565,9; 11%
1632,7; 3%
Региональная структура рынка жилой недвижимости РФ,
тыс. кв. м жилой площади, % к итогу Центральный
федеральный округ
Московская область
г.Москва
Северо-Западный
Приволжский
Уральский федеральный
округ
Сибирский федеральный
округ
Дальневосточный

23
Диаграмма 6. Структура введенных в действие жилых домов, в % к итогу
По источникам финансирования рынок жилой недвижимости можно разделить на жилые дома,
построенные за счет средств государственного бюджета и средств застройщиков, и жилые
дома, построены за счет личных средств населения и кредитных средств.
За счет средств населения в 2010 году построено 40,3% общей площади жилых помещений. Из
года в год доля категории увеличивается.
Диаграмма 7. Структура введенных в действие жилых домов по источнику финансирования, в % к итогу
Один из ключевых параметров строящихся домов – этажность. По данным Росстата, в 2010
году из всего количества построенных зданий по общей площади, 1-3 этажные дома
продолжают занимать 1 место с долей 51,9%, на втором месте – 10-16 этажные (21,3%).
38% 23% 24% 24% 26%
62% 38% 38% 38% 37%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
2005 2006 2007 2008 2009
Структура введенных в действие жилых домов, % к итогу
Индивидуальные жилые дома Жилые дома и общежития
нового
строительства
59,4%
реконструкции
0,3%
из жилых зданий -
построенные
населением
40,3%
Структура введенных в действие жилых зданий по источнику
финансирования

24
Диаграмма 8. Структура рынка жилой недвижимости по этажности зданий (в % к итогу)
3.1.5 Факторы, влияющие на рынок жилой недвижимости
Государственное регулирование рынка жилой недвижимости
Государство открыто не поддерживает рынок недвижимости, но пытается регулировать его,
считая, что цены на недвижимость слишком высокие из-за недостаточного объема ввода
площадей.
В 2010 г. в Москве был сокращен срок регистрации сделок купли-продажи с одного месяца до
14 дней, что оказало положительное влияние на вторичный рынок. В сентябре 2010 г. срок
регистрации был сокращен до 12 дней. Подобные меры способствуют дальнейшему
благоприятному развитию рынка. Кроме того, Правительство с помощью фонда РЖС активно
осуществляет программу обеспечения застройщикам условий для реализации недорогого
жилья.
Ипотечное кредитование
Восстановление рынка ипотечного кредитования, сделает жилье, особенно эконом-класса,
более доступным, что, в свою очередь, позволит застройщикам, оперирующим в нескольких
сегментах, использовать средства, привлеченные на массовом рынке для реализации
проектов на рынке элитного жилья. Объемы ипотечного кредитования по итогам 2010 г.
выросли почти в два раза по сравнению с прошлогодним уровнем и составили более 30 млрд.
рублей.
Начиная с III квартала 2008 г. доля ипотечных сделок начала стремительно падать. Это было
связано и с банковским кризисом, когда банки перестали давать ипотечные кредиты в связи с
нехваткой денежных средств, так и с общим падением интереса населения к покупке жилья, а
тем более с использованием кредитов. Многие остались без работы, но и обеспеченные
работой люди не были уверены в завтрашнем дне и поэтому не стремились брать какие либо
кредиты. К концу I квартала 2009 г. доля сделок с использованием ипотеки упала до уровня
апреля 2005 г. и составляла всего 5,71% от общего числа сделок купли-продажи.
В течение 2009 г. доля ипотечных сделок уверенно росла и по итогам года составила 15,78%,
что было сопоставимо с январем 2007 г. (15,20%). В феврале 2010 г. достигнув отметки
22,68%, рост остановился и, продолжает оставаться на уровне 23% с небольшими
колебаниями. К концу 2010 г.
98,1
51,9
5,2
9,5
21,3
12,1
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
Количество жилых домов Общая площадь жилых домов
Структура рынка жилой недвижимости по
этажности зданий
17 и более
10-16 этажные
6-9 этажные
4-5 этажные
1-3 этажные

25
доля ипотечных сделок дошла до уровня 25% («докризисный» уровень 2008 г.), а в 2011 г., по
оценкам экспертов, достигнет уровня 30% и, возможно, сможет перейти этот рубеж, в случае,
принятия государством каких либо реальных мер в сфере ипотечного кредитования, а так же,
возможного уменьшения ипотечных ставок банками.
Экономическая ситуация
Тенденция к устойчивому росту экономики, наблюдаемая в настоящее время, показывает, что
ожидания «второй волны кризиса» не оправдались. Это ожидание неоднократно оказывало
влияние на рынок элитного жилья в 2009 г.: ухудшения ситуации ждали к августу, в связи с
этим летом 2009 г. сделок с элитной недвижимостью практически не фиксировалось. Затем,
начиная с конца августа, активность резко возросла, однако продолжалась она не до декабря,
как обычно, а на фоне новых прогнозов экономического спада к концу года, начала спадать уже
в октябре и к концу 2009 г. вновь практически замерла.
В данный момент риски, связанные со «второй волной кризиса», оцениваются участниками
рынка как минимальные.
В 2010 г. активно продолжились разговоры об изменении налога на недвижимость. В данный
момент при расчете налога учитывается кадастровая стоимость недвижимости по БТИ,
которая в несколько раз ниже рыночной. Новый метод подсчета налога предполагает
использовать рыночную стоимость, что значительно увеличит величину налога. Это может
снизить инвестиционную привлекательность вложений в недвижимость.
Проведенный анализ позволяет сделать вывод, что совокупность основных факторов
оказывает положительное влияние на развитие рынка жилой недвижимости.
3.1.6 Прогнозный объем рынка жилой недвижимости
Анализ развития рынка жилой недвижимости за 2005-2010 годы, анализ влияния основных
факторов, а также мнения экспертов и участников рынка позволяет сделать прогноз о развитии
рынка жилой недвижимости РФ на период 2011-2015 годы.
Прогнозируется, что уже начиная с 2011 года будет наблюдаться рост ввода в действие жилья
на 7-9% ежегодно. В результате, в 2015 году будет построено 84,3 млн. кв.м жилья.
Диаграмма 9. Прогноз ввода в действие жилых домов, тыс. кв.м общей площади
62264
67334
73489
78737
84360
0
10000
20000
30000
40000
50000
60000
70000
80000
90000
2011 2012 2013 2014 2015
Прогноз объема ввода в действие жилых домов,
тыс. кв.м общей площади

26
Помимо роста объемов строительства, прогнозируется рост цен, в среднем на 10% ежегодно.
В результате объем рынка жилой недвижимости в продажных ценах будет увеличиваться в
среднем на 20% в год и достигнет к 2015 году уровня 6606 млрд. руб.
Диаграмма 10. Прогноз объема рынка жилой недвижимости в РФ, млрд. руб.
3.1.7 Основные тенденции на рынке жилой недвижимости РФ
Развитие рынка жилой недвижимости РФ в докризисный период, влияние кризиса на рынок, а
также состояние рынка в 2010 году позволяет выявить основные тенденции:
 Постепенное восстановление строительства жилья на фоне восстановления экономики
в целом. В 2010 году объем строительства в натуральном выражении снизился, по
сравнению с предыдущим годом, но снизился незначительно (на 3%) и темпы снижения
замедлились (по сравнению с 2009 годом, когда объем строительства снизился на 9%).
 О восстановлении рынка свидетельствует и рост цен на первичном рынке жилья (на
0,8% в 2010 году по сравнению со снижением на 9,2% в 2009-м).
 Постоянный рост себестоимости строительства (на 10-30% в год).
 Усиление государственного влияния на рынок жилой недвижимости, что является как
положительным (снижение сроков оформления сделок купли-продажи), так и
отрицательным фактором (изменение системы расчета налога на недвижимость).
 Восстановление и развитие рынка ипотеки, что влечет за собой развитие, прежде всего,
сегмента жилья эконом-класса.
3322
3945
4685
5563
6606
0
1000
2000
3000
4000
5000
6000
7000
2011 2012 2013 2014 2015
Прогноз объема рынка жилой недвижимости РФ,
млрд. руб.

27
3.2 Рынок жилой недвижимости Москвы и Московской области
3.2.1 Объем рынка в натуральном и стоимостном выражении
По информации Росстата, в 2010 году в Москве и Московской области было введено в
действие 9,5 млн. кв.м жилья (в том числе 7,7 млн. кв.м – в Московской области и 1,8 млн. кв.м
– в Москве).
Объем рынка построенного жилья в стоимостном выражении (в продажных ценах) составил в
целом по региону 721,4 млрд. руб. (В Москве – 255,6 млрд. руб., в Московской области - 475,7
млрд. руб.).
Вопреки прогнозам многих участников рынка, острого дефицита предложения на рынке
новостроек Москвы и Подмосковья не наблюдалось. С начала 2010 года в СМИ
анонсировались проекты, количество которых по сравнению с предыдущим годом увеличилось
в 5 раз. Ежемесячно объявлялось о начале реализации 2-3 новых объектов в Москве и в
среднем около 10-ти проектов в Московской области.
Кроме того, строительные работы на большинстве площадок (около 80%), приостановленных в
кризисный период, были возобновлены.
Теме не менее, вследствие интенсивного поглощения рынком существующего объема
предложения, количество жилых корпусов, находящихся в открытой продаже, в Москве, по
сравнению с концом 2009 года сократилось на 8-10% и составило около 355. Число свободных
квартир снизилось на 4-5%.
В Подмосковье рынок жилья в 2010 году развивался более активно. К концу 2010 года
количество жилых корпусов, находящихся в открытой продаже в Московской области выросло
почти на 20% и составило 670 объектов. При этом число свободных квартир, по сравнению с
декабрем 2009 года, увеличилось на 10-12%.
Сводные данные об объеме рынка жилой недвижимости Москвы и Подмосковья представлены
в таблице.
Показатели Москва Московская
область
Всего
Ввод в действие жилых зданий, тыс. кв.м 1771,0* 7733,2 9504,2
Ввод в действие жилых зданий, млрд. руб.
(по средним ценам продаж на первичном
рынке жилья)
255,6 465,8 721,4
Количество объектов на продажу 355 670 1025,0
Рост числа свободных квартир (декабрь
2010 к декабрю 2009)
3-5% 10-12% 7-9
2
%
Таблица 8. Сводные данные об объеме рынка жилой недвижимости Москвы и Московской области
* Введено в 2010г. всего, включая жилые дома, построенные по программе Правительства Москвы
вне территории города 3658,5 тыс.кв.метров жилых домов, что составило 87,0% к 2009 году.
Как видно из приведенных выше данных, в объеме рынка Московского региона по вводу в
действие жилых зданий в тыс. кв.м на долю Москвы приходится 18% рынка, по объему рынка в
стоимостном выражении – 35%, по количеству объектов на продажу – 34%.
2
Среднее значение по Москве и Московской области

28
Диаграмма 11. Структура рынка жилой недвижимости Московского региона
3.2.2 Динамика рынка в натуральном и стоимостном выражении
Последствия экономического кризиса 2008 года отрицательным образом отразились на
состоянии строительной отрасли России. Сокращение темпов ввода жилья было отмечено во
всех городах, при этом максимальные темпы снижения были зафиксированы в крупных
мегаполисах. Согласно данным Росстата, по итогам 2009 года в Москве было введено около
2,7 млн. кв.м жилья, что на 17,2% ниже, чем в 2008 году. В 2010 году, по информации Росстата,
в Москве было введено только 1,8 млн. кв.м общей площади жилья3
.
Диаграмма 12. Ввод в действие общей площади жилых зданий в Москве в 2005-2010 годах, тыс. кв.м общей
площади
3
Вместе с тем, по мнению участников рынка, в 2010 году ввод в действие жилья в Москве вырос и
составил 3,1 млн. кв.м. Источник: http://www.azbuka.ru/
18,6%
35,4% 34,6%
81,4%
64,6% 65,4%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
Ввод в действие жилых
зданий, тыс. кв.м
Ввод в действие жилых
зданий, млрд. руб. (по
средним ценам продаж на
первичном рынке жилья)
Количество объектов на
продажу
Структура рынка жилой недвижимости
Московского региона
Москва Московская область
4649 4649
4824
3264
2704
1771
0
1000
2000
3000
4000
5000
6000
2005 2006 2007 2008 2009 2010
Введено в действие общей площади жилых зданий
в Москве, тыс. кв.м

29
В Московской области сложилась иная ситуация: и в 2008-м, и в 2009-м году происходил рост
ввода в действие зданий, достигнув к 2009 году уровня 8,5 млн. кв.м, в 2010 году ввод в
действие зданий несколько снизился – до 7,7 млн. кв.м.
Диаграмма 13. Ввод в действие общей площади жилых зданий в Московской области в 2005-2010 годах, тыс.
кв.м общей площади
В целом темпы роста ввода в действие жилых домов в Подмосковье существенно опережают
темпы роста строительства жилья в Москве. В 2007 и 2008 годах разница составляла 43 п.п., в
2009 – 14 п.п., в 2010 – 26 п.п.
Диаграмма 14. Темпы роста ввода в действие общей площади жилых зданий в Москве и Московской
области в натуральном выражении, в % к предыдущему году
Если рассматривать объем рынка в стоимостном выражении (основываясь на средних ценах
на первичном рынке жилья), то в Москве до кризиса наблюдался стремительный рост (как
вследствие объемов строительства, так и вследствие роста цен). Так, в 2007 году по
сравнению с 2005-м рынок вырос в 2 раза, достигнув уровня 547,5 млрд. руб. В 2008-2010 году
объем рынка резко сократился, достигнув показателя 255,6 млрд. руб. (46% от уровня 2007
года).
5297 5297
7805 7881
8452
7733
0
1000
2000
3000
4000
5000
6000
7000
8000
9000
2005 2006 2007 2008 2009 2010
Введено в действие общей площади жилых зданий
в Московской области, тыс. кв.м
100%
147%
101% 107%
91%
100% 104%
68%
83%
65%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
120%
140%
160%
2006 2007 2008 2009 2010
Темпы роста ввода в действие общей площади
жилых зданий в Москве и Московской области, в
% к предыдущему году (в натуральном
выражении)
Московская область г.Москва

30
Снижение объема рынка связано прежде всего, со снижением объема вводимого жилья, так
как среднестатистические цены на первичном рынке только замедлили рост, но не снизились.
Диаграмма 15. Объем рынка жилой недвижимости Москвы в стоимостном выражении, млрд.руб.
В связи с более низким уровнем цен на жилье в Подмосковье, несмотря на значительное
опережение ввода в действие жилья в натуральном выражении, объем рынка Московской
области в стоимостном выражении в некоторые годы оказывался ниже, чем в Москве. Так, в
2007 году объем введенного в действие жилья в Московской области составил 403,9 млрд.
руб., в Москве – 547,2 млрд. руб. Впоследствии, в связи с опережающим ростом цен на жилье в
Подмосковье (по сравнению с аналогичным показателем по Москве), а также динамикой рынка
в натуральном выражении, объем рынка Московской области превысил московский рынок,
достигнув к 2009 году уровня 512,8 млрд. руб. (354,8 млрд. руб. – в Москве). В 2010 году
показатель снизился до 465,8 млрд. руб.
Диаграмма 16. Объем рынка жилой недвижимости Московской области в 2005-2010 годах, млрд. руб.
271,5
411,9
547,5
415,3
354,8
255,6
0,0
100,0
200,0
300,0
400,0
500,0
600,0
2005 2006 2007 2008 2009 2010
Объем рынка жилой недвижимости Москвы по
продажным ценам, млрд. руб.
136,7
186,8
403,9
492,0
512,8
465,8
0,0
100,0
200,0
300,0
400,0
500,0
600,0
2005 2006 2007 2008 2009 2010
Объем рынка жилой недвижимости Московской
области по продажным ценам, млрд. руб.

31
Если в 2006 году темпы роста рынка в Московской области в стоимостном выражении
отставали от московских значений на 15 п.п., то в 2007 – уже опережали на 83 п.п.,
впоследствии опережение несколько снизилось – до 19 п.п. в 2009 и 2010 годах.
Диаграмма 17. Темпы роста рынка жилой недвижимости в стоимостном выражении в Москве и Московской
области, в % к предыдущему году
Сводные показатели динамики рынка жилой недвижимости в натуральном и стоимостном
выражении по Москве и Московской области представлены в таблице.
Показатели В натуральном выражении, тыс. кв.м В стоимостном выражении, млрд. руб.
Москва Московская область Москва Московская область
Среднегодовые значения за 2005-2010 годы
Объем рынка 3643 7077 376 366
Темпы роста 84% 109% 104% 134%
Максимальное значение
Объем рынка 4824 8452 548 513
Темпы роста 104% 147% 152% 216%
Минимальное значение
Объем рынка 1771 5297 256 187
Темпы роста 65% 91% 72% 91%
Таблица 9. Сводные показатели динамики рынка Москвы и Московской области в 2005-2010 годах
3.2.3 Структура предложения жилья на рынке новостроек Москвы и Московской
области
Рынок новостроек можно сегментировать по следующим основным признакам:
 По классу жилья.
 По количеству комнат.
 По типу конструкций.
 По стадии готовности.
 По географическому признаку.
137%
216%
122%
104%
91%
152%
133%
76%
85%
72%
0%
50%
100%
150%
200%
250%
2006 2007 2008 2009 2010
Темпы роста объема рынка в денежном
выражении в Москве и Московской области, в % к
предыдущему году
Московская область г.Москва

32
В 2010 году структура рынка по классу жилья сместилась в сторону объектов бизнес-класса,
достигнув почти 70% о общего объема предложений. На элитное жилье пришлось 13%
предложений, на класс «Комфорт» - 10%, доля самого дешевого жилья не превысила 8%.
Диаграмма 18. Структура предложения на рынке новостроек Москвы по классу жилья
Из всех предлагаемых к продаже новостроек в Москве 84% построено по монолитной
технологии, кирпич использован при строительстве только 6% зданий.
Диаграмма 19. Структура предложения на рынке новостроек Москвы по типу конструкций
По количеству комнат лидируют 3-х комнатные квартиры (37%) и 2-х комнатные (27%). Меньше
всего предложений 4-х комнатных квартир (17%).
Бизнес; 69%
Элит; 13%
Эконом; 8%
Комфорт; 10%
Структура предложения на рынке новостроек
Москвы по классу жилья
Монолит; 84%
Панель; 10%
Кирпич; 6%
Москвы по типу конструкций

33
Диаграмма 20. Структура предложения на рынке новостроек Москвы по количеству комнат
Почти половина (48%) предлагаемого жилья продавалась на этапе проведения отделочных
работ в уже смонтированном корпусе (4-я стадия). Еще около 22% предлагаемых объектов
были введены в эксплуатацию (5-я стадия). Каждая пятая новостройка (20%) находилась на
этапе монтажа наземной части (3-я стадия). Всего 10% строящегося жилья было выведено на
продажу на стадии нулевого цикла (2-я стадия).
Диаграмма 21. Структура предложения на рынке новостроек Москвы по стадии строительства
В 2010 году большинство новостроек предлагалось в Западном, Юго-Западном и Центральном
округах. В совокупности более половины жилых корпусов в общем объеме предложения (20%,
17% и 15% соответственно). Наименьший показатель по Москве – в ЮАО – 5% от общего
объема предложения. Доля остальных округов – 8-10%.
1-комнатные; 19%
4 и более; 17%
Москвы по количеству комнат
2-я стадия; 10%
Москвы по стадии строительства

34
Рисунок 9. Географическая структура на рынке новостроек Москвы
Подмосковные девелоперы в 2010 более активно выходили на рынок, чем московские. К концу
2010 года количество жилых корпусов, находящихся в свободной продаже, превысило 670. В
структуре предложения МО по классам4
превалировал комфортный класс – около 62%. Еще
треть выведенных на продажу объектов относилась к эконом-классу. Доля недоступных
массовому покупателю жилых комплексов бизнес-класса не превысила 5%.
4
К элитному классу в Московской области эксперты объективно (несмотря на маркетинговую политику и
заявления девелоперов) относят только несколько малоэтажных жилых комплексов, возводимых в
западном секторе на удаленности не более 20 км от МКАД. Их доля в общем объеме предложения на
превышает 0,1%.
20% 15%
17% 10%
5%
17%
8%
8%
9%
8%

35
Диаграмма 22. Структура предложения на рынке новостроек Московской области по классам
Распределение новостроек по типу строительных конструкций смещено в сторону монолитного
домостроения (60%), доля панельной застройки составляет 35%, кирпичные дома составляют
5% предложения.
Диаграмма 23. Структура предложения на рынке новостроек Московской области по типу конструкций
Структура возводимых в Московской области корпусов по стадиям строительства , в отличие
от столичной, смещена в сторону объектов, находящихся на 3-й и 4-й стадиях – 31% и 35% в
общем объеме соответственно. Доля введенных в эксплуатацию новостроек (5-я стадия)
составила 22%. Показатель объектов на этапе нулевого цикла (2-я стадия) не превышал 12%.
Бизнес; 5%
Эконом; 33%
Комфорт; 62%
Московской области по классу жилья
Монолит; 60%
Панель; 35%
Кирпич; 5%
Московской области по типу конструкций

36
Диаграмма 24. Структура предложения на рынке новостроек Московской области по стадии строительства
Более 75%, реализуемых на территории Московской области новостроек, сосредоточены в 20-
ти крупных городах. Лидирующие позиции по количеству жилых домов, находящихся в
продаже, сохраняют спутники Москвы - Балашиха (6,9% в общем объеме предложения),
Одинцово (6,1%), Красногорск (5,7%) и Люберцы (5,3%), а также интенсивно застраиваемый в
последние годы Подольск (5,5%).
Диаграмма 25. Рейтинг крупных городов Московской области по доле на рынке новостроек
Московской области по стадии строительства
2,0%
2,0%
2,0%
2,2%
2,8%
2,8%
3,0%
3,2%
3,4%
3,5%
4,0%
4,2%
4,5%
4,5%
4,5%
5,3%
5,5%
5,7%
6,1%
6,9%
0,0% 1,0% 2,0% 3,0% 4,0% 5,0% 6,0% 7,0% 8,0%
Лобня
Котельники
Долгопрудный
Ногинск
Пушкино
Ивантеевка
Раменское
Королев
Щелково
Звенигород
Дмитров
Видное
Химки
Мытищи
Железнодорожный
Люберцы
Подольск
Красногорск
Одинцово
Балашиха
Рейтинг крупных городов Московской области по
доле на рынке новостроек

37
3.2.4 Основные тенденции на рынке новостроек Москвы и Московской области
Основной тенденцией на рынке новостроек Москвы и Подмосковья в 2010 году стало
проявление всех признаков восстановления:
 Количество вновь вышедших на рынок проектов по сравнению с прошлым годом возросло
почти в 5 раз, а 80% замороженных в кризис площадок возобновили сою работу.
 На рынок вернулись банки в качестве кредиторов как для девелоперов, так и для
покупателей..
 Активность покупателей на рынке заметно возросла.
 Объем предложения новостроек в Москве по количеству продаваемых жилых корпусов хоть
и незначительно сократился, однако прогнозируемого дефицита не наблюдалось, так как
количество продаваемых квартир в выбывших корпусах было значительно меньшим, чем
во вновь пришедших на рынок.
 Общий ценовой тренд демонстрировал общую положительную направленность.
Активизация государственного регулирования рынка жилой недвижимости:
1. В середине июня 2010 года были приняты поправки к Федеральному закону от 24 июля
2008г. «О содействии развитию жилищного строительства», которые упрощают перевод
земель из одной категории в другую.
2. Летом 2010 года был принят закон «О внесении изменений и дополнений в федеральный
закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и
отдельные законодательные акты РФ», призванный упорядочить ситуацию на рынке
новостроек.
3. В рамках реализации программы «Жилище» в 2011-2015 годах в ноябре Госдума
рассмотрела проект Федерального закона «О внесении изменений в градостроительный
кодекс РФ и отдельные законодательный акты РФ в части создания условий для развития
строительства жилья экономического класса.
Активизация предложения на рынке новостроек:
1. Количество анонсированных проектов увеличилось по сравнению с 2009 годом в 5 раз.
2. Количество жилых корпусов, находящихся в открытой продаже, в Москве увеличился на
8-10%, в Подмосковье – на 20%.
Активизация спроса на рынке жилья:
1. Потенциальный спрос, измеряемый количеством обращений в риэлтерские компании со
стороны покупателей возводимого жилья, по сравнению с 2009 годом увеличился на 12-
15% в Москве и на 12-15% в Московской области.
2. Количество совершенных сделок (по информации ряда ведущих агентств) возросло на
25% в Москве и на 38% - в Московской области.
Вымывание с рынка более дешевых объектов, при одновременном повышении цен на
объекты массового спроса (на 14-14,4%).
3.2.5 Прогноз развития рынка новостроек Москвы и Подмосковья
Анализ состояния и тенденций развития рынка новостроек Москвы и Подмосковья, мнения
экспертов и участников рынка, позволяют сделать ряд позитивных прогнозов на ближайшие
годы:
1. В 2011 году ожидается дальнейшее восстановление строительной отрасли, в том числе
рынка кредитования, как застройщиков, так и покупателей.
2. Ориентация стройкомплекса Москвы на возведение жилья эконом и комфорт классов.

38
3. В ближайшем Подмосковье ожидается выход на рынок большого количества новых
проектов, реализация которых будет сопряжена с развитием транспортной и
социальной инфраструктуры городов-спутников Москвы.
4. Сегмент элитного жилья по-прежнему будет стабильным. Это нишевой рынок,
развивающийся вне общей рыночной ситуации.
5. В 2011 году объем предложения в сегменте бизнес-класса сохранится на уровне 2010
года.
6. Спрос будет сдерживаться общеэкономической ситуацией, но при этом обладает
высоким потенциалом роста.
7. В 2011 году продолжится планомерное увеличение средней цены предложения,
соответствующее темпам инфляции. Ожидается средний рост цен на первичном рынке
на 8-10%.
8. Темпы удорожания объектов эконом и комфорт классов будут выше среднерыночных
показателей прироста на 1,5-2%.
9. Согласно разработанным планам, в 2011 году строительный комплекс Москвы намерен
ввести в эксплуатацию на 30% больше площадей, чем в 2010 году. Объем
строительства в Московской области вырастет по сравнению с предыдущим годом на
5%.
3.2.6 Прогнозный объем рынка
На основании сделанных прогнозов, произведен расчет объема рынка Москвы и Подмосковья
в ближайшие годы.
Расчет объемных показателей рынка новостроек Москвы строился на основании прогнозов
темпов роста основных показателей рынка: рост объема вводимого жилья в 2011 году – на
30%, в 2012-2012-2013 – на 10%, в 2014-2015 – на 5%. Рост цен предложения прогнозируется
на уровне 10% ежегодно, рост объема рынка в стоимостном выражении – на 43% - в 2011 году,
на 21% - в 2012 и 2013 годах, на 16% - в 2014 и 2015 годах.
Диаграмма 26. Прогноз темпов роста основных показателей рынка новостроек Москвы
В результате, объем выхода на рынок нового жилья в Москве вырастет с 2,3 млн. кв.м в 2011
году, до 3,1 млн. кв.м – в 2015 году. Другими словами, в течение ближайших 5-ти лет объем
предложения на рынке новостроек Москвы приблизится к уровню 2008 года (3,2 млн. кв.м).
130% 110% 110%
105% 105%110% 110% 110%
110% 110%
143%
121% 121% 116% 116%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
120%
140%
160%
2011 2012 2013 2014 2015
Прогноз темпов роста основных показателей
рынка новостроек Моквы, в % к предыдущему
году
Объем ввода в действие жилья, тыс. кв.м общей площади
Цены, руб.
Объем рынка в стоимостном выражении, млрд. руб.

39
Диаграмма 27. Прогноз ввода в действие общей площади жилых зданий в Москве, тыс. кв.м
Объем рынка в стоимостном выражении будет увеличиваться с 365,5 млрд. руб. в 2011 году до
714,0 млрд. руб. – в 2015-м (что на 30% выше уровня 2007 года).
Диаграмма 28. Прогноз объема рынка новостроек Москвы в стоимостном выражении, млрд. руб.
Темпы роста ввода общей площади жилья в Подмосковье прогнозируются на уровне 5% в год,
рост цен на первичном рынке жилья – на уровне 8% в год, в результате объем рынка в
стоимостном выражении будет увеличиваться на 13% ежегодно.
2302
2533
2786
2925
3071
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
2011 2012 2013 2014 2015
Прогноз ввода в действие общей площади жилых
зданий в Москве, тыс. кв.м
365,5
442,3
535,2
618,2
714,0
0,0
100,0
200,0
300,0
400,0
500,0
600,0
700,0
800,0
2011 2012 2013 2014 2015
Прогноз объема рынка новостроек в стоимостном
выражении в Москве, млрд. руб.

40
Диаграмма 29. Прогноз темпов роста основных показателей рынка новостроек Московской области, в % к
Общая площадь вводимых в действие жилых помещений увеличится с 8,1 млн. кв.м в 2011
году, до 9,8 млн. кв.м – в 2015-м (на 16% больше уровня 2009 года).
Диаграмма 30. Прогноз ввода в действие общей площади жилых домов Московской области, тыс. кв.м
Объем рынка новостроек Подмосковья в стоимостном выражении будет расти с 528 млрд. руб.
в 2011 году до 873,5 млрд. руб. – в 2015-м, что на 70% выше показателя 2009 года.
105%
105% 105%
105% 105%
108% 108% 108%
108% 108%
113%
113% 113%
113% 113%
100%
102%
104%
106%
108%
110%
112%
114%
116%
2011 2012 2013 2014 2015
Прогноз темпов роста основных показателей
рынка новостроек Московской области, в % к
Объем ввода в действие жилья, тыс. кв.м общей площади
Цены, руб.
Объем рынка в стоимостном выражении, млрд. руб.
8120
8526
8952
9400
9870
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
2011 2012 2013 2014 2015
Прогноз ввода в действие общей площади жилых
зданий в Московской области, тыс. кв.м

41
Диаграмма 31. Прогноз объема рынка новостроек Московской области в стоимостном выражении, млрд.
руб.
Сводные данные о прогнозе рынка новостроек Москвы и Подмосковья представлены в
таблице.
Показатели В натуральном
выражении
В стоимостном
выражении
Москва Московская
область
Москва Московская
область
Среднегодовые значения за 2011-2015 годы
Объем
рынка
2723 8973 535 690
Темпы
роста
112% 105% 123% 113%
Уровень 2011 года
Объем
рынка
2302 8120 366 528
Темпы
роста
130% 105% 143% 113%
Уровень 2015 года
Объем
рынка
3071 9870 714 873
Темпы
роста
105% 105% 116% 113%
Таблица 10. Сводные показатели прогноза развития рынка новостроек Москвы и Московской области
Таким образом, к 2015 году объем ввода жилья в натуральном выражении в Московской
области превысит рынок Москвы в 3,21 раза, в стоимостном выражении – только на 22%.
528,2
599,0
679,3
770,3
873,5
0,0
100,0
200,0
300,0
400,0
500,0
600,0
700,0
800,0
900,0
1000,0
2011 2012 2013 2014 2015
Прогноз объема рынка новостроек Подмосковья в
стоимостном выражении, млрд. руб.

бизнес план строительства дома для кредита сбербанк_100 млн рублей

бизнес план строительства дома для кредита сбербанк_100 млн рублей

Recomendados

Recomendados

Más contenido relacionado

La actualidad más candente

La actualidad más candente (20)

Destacado

Destacado (13)

Similar a бизнес план строительства дома для кредита сбербанк_100 млн рублей

Similar a бизнес план строительства дома для кредита сбербанк_100 млн рублей (20)

бизнес план строительства дома для кредита сбербанк_100 млн рублей