The main characteristics of circular buildings and legal

1. Circulaire Economie in Gebouwen
Uitdagingen en Voorbeelden
@remkozuidema
remko.zuidema@briqs.org

2. Circulaire Gebouwen
Kanten van een Gebouw
Eigendomsrecht, natrekking en levensduur
Praktijk voorbeelden Japan, Finland en NL
>> >> >>

3. Inclusieve Circulaire Economie
van + in Gebouwen
Remko Zuidema
Organisatie Onderzoek Onderwijs
To your Fit‐Out Mastery

4. Ervaringen komen samen
Duurzaam
Grondstoffen
Beheer.nl

5. Circulaire Economie
Grondstoffen tracering qua
• Concentratie
• Zuiverheid
• Structuur

6. Verschil Gebouw en Product?
Dankzij landbouw nu permanent verblijf
mogelijk; dus meer dan een tent
Dus gebouw wordt ouder dan wij of wordt
snel vervangen/ vervoerd: Dierbaarheid?

7. “The only constant is change”
Heraclitus, Greek philosopher (app. 500 BC)
Wat gebeurt er IN een Gebouw?

8. Amsterdam Oud‐West
Onbekende toekomst huisvesten!
Solids; mijn eigen stukje gebouw

9. Wat is goed = heel verschillend
Raming 20M per woning; resultaat eigen inbouw
10x goedkoper + 10x duurder dan raming WBV…
Overeenkomst? Ze willen beiden niet meer weg!
ZelfINbouw: Van wie is mijn badkamer + keuken?

10. Van wie is het Gebouw?
Erfpacht?
Opstalrecht
Verticale natrekking
Huur / koop?
Grond van #A
Gebouw #2
Gebouw
#1

11. Belgisch toestanden?
Eigenaar grond = Eigenaar alles erop
Opstalrecht: of na 50 jaar is gebouw
automatisch van grondeigenaar… (B)
In B: 1824 Verenigd
Koninkrijk der Nederlanden
In NL: Verticale natrekking

12. Hoe daarin wonen / werken?
Huren of kopen? Hypotheek?
Meubels kopen of heel Gebouw?
Voorwaarden elke lening:
• Cashflow
• Risk verhuur/ verkoop
• Zekerheden onderpand

13. Hoezo eigenDOM?
Betalen voor gebruik ipv voor eigenDOM?
Was dat diegene die zelf het eigendom van
de grondstoffenbank wilde hebben?

14. Waar is de Circulaire Economie?

15. Levensduur Gebouw delen?
# keren in levenscyclus:
0x Grond eindeloos
1x Constructie 50‐100 jaren
3x Gevel + dak 30‐35 jaren
4x Installaties D 20‐40 jaren
5x Installaties I 10‐20 jaren
7x Afbouw 5‐10 jaren
9x Meubels 1‐10 jaren
> Einde constructieve levensduur
alle materialen tegelijk vrij
Gebruik <
Brand: 1994
> Belegging

16. BouwVastgoed IndustrieGebruik Grondstoffen
Hoe werkt de wereld?
Elders?
Winkels,
Internetshop,
Bouwmarkt etc.
CBS Bouw CBS IndustrieCBS IndustrieCBS BouwStatistiek?
BZK EZEZBZKMinisterie?

17. Spelregels en Verzekering?
BouwVastgoed IndustrieGebruik Grondstoffen
NL wet EU wetEU wetNL wetWelke wet?
Emptor VenditorVenditorEmptorCaveat?

18. Eigendom of Gebruiksrecht?
Verschillende methoden verbinden bouwcycli!
OpenBouwen<>SlimBouwen<>C2C/BMc/tNS/BBE
Ondergrond
Gevels
Gebouwinstall.
Gebruiksinstall.
Afbouw
Draagstructuur
Meubels
Belegger
Gebouw
Gebruiker
Inbouw
Steen/ Glas
Kunststof
Zand/ Grind
Metalen
Hout
Textiel
etcetera
etcetera
Bio sfeer /
Techno sfeer
etcetera
Kozijn
Koeling
Wand element
Keuken
Vloer element
W/K Opslag
Grond
Eigenaar
BouwVastgoed IndustrieGebruik Grondstoffen
BZK EZEZBZKMinisterie?

19. Eigendom verdeling?
Huren of kopen? >> KIEZEN!
Gemeente (erfpacht)
Belegger
Woningcorporatie
Huurder
Eigen huis bezitter
VvE
ZuidAs / ZuidPark
Retail/ Horeca
Hotel / Shortstay
Leverancier (lease)
Fase:
Level:
Eigendom
Ge‐/Ver‐
huurd
JA
JA
JA
JA
JA
JA
Keuze:
Level:
Draag‐
structuur
Installatie
Belegger
Installatie
Gebruiker
Afbouw
Grond
Meubilair
Gevel/Dak JA
Gebruik <> Belegging

20. Wat zijn jouw levensfasen?

21. Long‐Life Quality Housing
Completed in July 2011,
114 units, 79 ‐ 107 m2
Haseko‐Cooperation

22. Van wie is dan wat?
Gebouw
#1
Appartementsrecht
Verticale natrekking
meer dan 1 eigenaar boven elkaar:
Erfpacht?
Opstalrecht
Gebouw #2
Grond van #A

23. Gebruikers belangen (B2C)
Trends:
‐ Activiteiten veranderingen versnellen
‐ Onderlinge verschillen vergrootten
‐ Terugverdienwaarde(n) steeds belangrijker
Gezondheid als Mega trend:
Voeding >>
Kleding >>
Huisvesting!!
‐ Hebben we daar grip op?

24. Beleggers belangen (B2B)
Trends:
‐Maximaal rendement op investering
‐Focus op cash genereren – niet de waarde
‐Minimaal risico op onverhuurbaarheid
Burgerlijk Wetboek op eigendom zegt:
1. Aard & Nagelvast + 2. Natrekking
‐Losse delen van Eindgebruiker
(niet meer dan alleen meubels?)
‐Of splitsen notarieel + kadaster?

25. Bouw Open naar de toekomst!
“We moeten niet proberen te voorspellen wat er
zal gebeuren, maar probeer de voorbereiding te
treffen in wat niet kan worden voorzien.”
Prof. Emeritus Dr. Ir. John Habraken (TU/e + MIT)
“De dragers en de mensen” 1961

26. Gestapeld CPO Den Haag?

27. Huurkoop als oplossing?
Dan huur ik die plek in de draagstructuur (70%),
En dan koop ik mijn woning daarbinnen! (30%)
Mag niet? Kan niet? Waarom niet? (sinds 2005)
Hypotheek alleen aftrekbaar bij meer dan 50%
economisch eigenaar van eigendom woning

28. Belgisch toestanden?
Bij huur of opstalrecht hoort automatisch
het eigendom tot einde overeenkomst (B)
In B: 1824 Verenigd
Koninkrijk der Nederlanden
In NL: aparte notaris en
Kadaster overeenkomsten… AU!

29. Hoe ziet dat juri/econ in elkaar?
Goedgekeurd 2014:
Muv 25% externe financiering!
Meld je nu aan!
NWO = Nederlandse organisatie voor
Wetenschappelijk Onderzoek
De Groene Zaak / Het Groene Brein

30. Eigendom vorming / scheiding
Eigenaar grond = Eigenaar alles erop
• Verticale natrekking
Uitzonderingen:
• Horizontale natrekking
• Appartementsrecht
• Opstalrecht
• Erfpacht

31. Gebouw #2
Horizontale natrekking
Gebouw
#1
Appartementsrecht
Grond van #A
Verticale natrekking
Erfpacht?
Opstalrecht
Soorten eigendomsvorming
Gebouw #3
Grond van #B

32. Lening voor mijn inbouw?
Eigendom goederen = Vermelding Kadaster
Recht op gebruik = Fiscale melding
Lening: matige zekerheid
bij economisch onderpand

33. Wie bewaart Gebouw gegevens? BoWoTo / Kadaster?
Gebouw grondstoffen registratie
Keuze:
Level:
Draag‐
structuur
Afbouw
Grond
Meubilair
Gevel/Dak
Gebruiker <> Belegger
Fase:
Level:
Plan
Report
Report
Report
Report
Report
Report
Report
Fase:
Level:
Realisatie
Report
Report
Report
Report
Report
Report
Fase:
Level:
Gebruik
Report
Report
Report
Report
Report
Report
Fase:
Level:
Afdank
Report
Report
Report
Report
Report
Report
Installatie
Belegger
Installatie
Gebruiker
Report Report Report

34. Levensduur Gebouw divers
Grond
Constructie
Gevel/dak
Installaties‐B
Installaties‐G
Afbouw
Meubilair
Kort | Middel | Lang
jaren 0 20 40 60 80 100>
<< >>
Gebruiker <> Belegger <> M‐ij

35. Circulair eigendom straks?
En daarna niets geregeld:
(NL) Samenvoegen?
(D) Samen delen?
(F) Herleven?
(EU) Splitsen?
Nu zijn EN BLIJVEN alle grondstoffen en
producten in gebouw van eigenaar grond

36. Wat moet anders?
Van Lineair naar Circulair Gebouw vraagt
om het regelen van eigendom NA sloop!
Vooral voor producten en materialen!

37. De lege “grijze” doos?
Lege drager voor inbouw (v/d)oor bewoner

38. Vol met gelukkige bewoners!
Acht families, acht verschillende inbouwen!

39. Helsinki Open Gebouw
Gestapeld Inbouwen
Op 2 verdiepingen

40. Hoe ziet dat juri/econ in elkaar?
Goedgekeurd 2014:
Muv 25% externe financiering!
Meld je nu aan!
NWO = Nederlandse organisatie voor
Wetenschappelijk Onderzoek
De Groene Zaak / Het Groene Brein

41. @RemkoZuidema
remko.zuidema@briqs.org
3 februari 2015
TUDelft | Circulaire Gebouwen