Daudzdzīvokļu ēku renovācija: juridiskie aspekti

1. 100 101 Būvinženieris Nr. 85 Energoefektīvākās ēkas dienasgrāmata rgoefektīvākās ēkas dienasgrāmata Plānojot daudzdzīvokļu mājas ener- goefektivitātes uzlabošanu, ir svarīgi ievērot vairākas juridiskas nianses attiecībā uz pretendenta izvēli, izvir- zītajām prasībām un līgumā ietverta- jiem nosacījumiem, lai projekta īste- nošana notiktu iespējami raiti un iecere nepaliktu tikai vēlmju līmenī. Par šiem un citiem efektīvas un ātras ēku reno- vācijas juridiskajiem aspektiem – šajā rakstā. Cenu aptauja vai iepirkums? ALTUM īstenoto daudzdzīvokļu māju ener- goefektivitātes programmu līdzfinansē Eiro- pas Reģionālās attīstības fonds, un, tāpat kā citās ES fondu finansētās programmās, liels uzsvars ir uz saimnieciskuma, lietderības un efektivitātes principa ievērošanu visos projekta posmos, lai nodrošinātu iespējami augstā- ku kvalitāti par labāko cenu. Lai to paveiktu, šajā programmā pirms sadarbības partnera – tehniskās dokumentācijas izstrādātāja, būv- nieka, būvuzrauga vai projekta vadītāja – iz- vēles ir jāveic tirgus cenas priekšizpēte un jā- noskaidro, kāda ir nepieciešamo pakalpoju- mu aktuālā tirgus cena. Piegādātāja izvēle jāveic saskaņā ar Minis- tru kabineta 28.02.2017. noteikumiem Nr. 104 Noteikumi par iepirkuma procedūru un tās pie- mērošanas kārtību pasūtītāja finansētiem pro- jektiem (turpmāk – MK noteikumi Nr. 104). Saskaņā ar šiem noteikumiem, ja pakalpo- jums vai prece maksā līdz 69 999 eiro, iepirkuma procedūra nav jāveic. Tas attiecas arī uz būvdarbu līgumiem līdz 169 999 eiro, taču jā- nodrošina, lai izvēlētais piedāvājums atbilstu tirgus cenai, tāpēc jāveic cenu aptauja. Tā var būt telefoniska pretendentu aptaujāšana, kas tiek dokumentēta, vai arī ieteicamāk – elek- troniska uzaicinājumu izsūtīšana, saglabājot e-pastu saraksti. Ieteicams apzināt vismaz pie- cus līdz sešus pretendentus, lai iegūtu vismaz trīs piedāvājumus, kurus būtu iespējams salī- dzināt. Veicot cenu aptauju, jāņem vērā arī pa- sūtītāja pienākums izvairīties no interešu konflikta ar izvēlēto piegādātāju, līdz ar to pasūtī- tājam jāaptaujā uzņēmumi, kas darbojas kon- krētajā jomā un nav saistīti ar piegādātāju. Ja iepriekš minētās paredzamās līguma summas ir pārsniegtas, jāveic MK noteikumu Nr. 104 IV nodaļā paredzētā iepirkuma proce- dūra, attiecīgi publicējot paziņojumu par līgu- mu Iepirkumu uzraudzības biroja tīmekļvietnē un ievērojot pārējos minētajā nodaļā paredzē- tos noteikumus. Iepirkuma procedūras veikša- na pati par sevi nodrošina tirgus cenām atbil- stošu piedāvājumu saņemšanu, tādēļ šajā gadī- jumā nekādi papildu pasākumi nav jāveic. Ja izveidojusies laba sadarbība projektu va- dības jomā ar kādu namu pārvaldīšanas uz- ņēmumu un pasūtītājs vēlas šo sadarbību tur- pināt, jāsagatavo pamatojums, kas apliecina, ka šis sadarbības partneris piedāvā tirgum at- bilstošu cenu. Jāņem vērā, ka MK noteikumi Nr. 104 nepa- redz, ka pasūtītājam būtu obligāti jāizraugās lētākais piedāvājums (tas attiecas arī uz cenu aptaujām), bet gan, ka jāizvēlas piedāvājums, kas ir ekonomiski visizdevīgākais un vislabāk apmierina pasūtītāja vajadzības, kā arī nodro- šina pasūtītāja piešķirtā finansējuma efektīvu izmantošanu. Tādējādi, ja pasūtītājs spēj ob- jektīvi pamatot, kādēļ tā vajadzības labāk ap- mierinātu arīdārgākspiedāvājums(piemēram, tiek piedāvāti kvalitatīvāki materiāli vai aug- stāk kvalificēti speciālisti), tas var izvēlēties arī piedāvājumu, kas nav ar viszemāko cenu. Svarīgi atcerēties, ka pierādījumi tirgus cenas atbilstībai vienmēr ir jāsaglabā, lai iestā- des, kuru uzdevums ir to kontrolēt, kā arī projekta ieviešanas partneri varētu pārlieci- nāties, ka izvēlētais piedāvājums ir vislabā- kais. Daudzdzīvokļu ēku renovācija: juridiskie aspekti Daina Pulkstene, ALTUM Energoefektivitātes programmu departamenta Juridiskā nodrošinājuma daļas vadītāja

2. 102 103 Būvinženieris Nr. 85 Energoefektīvākās ēkas dienasgrāmata Iepirkums bez rezultāta – kādi iemesli? Iemesli, kādēļ iepirkuma procedūra beidzas bez rezultāta, visbiežāk ir saistīti ar pārāk augstām prasībām pretendentiem vai apstāk- ļu maiņu iepirkumu procedūras laikā. Lai nodrošinātu līguma izpildes kvalitāti, pasūtītājs mēdz izvirzīt ļoti augstas kvalifikā- cijas prasības pretendentu finansiālajam stā- voklim vai pieredzei. Lai arī mazāki tirgus dalībnieki varētu piedalīties iepirkumos, pra- sību par pretendenta finanšu apgrozījumu ieteicams noteikt ne lielāku kā viena līdz divas paredzamās līgumcenas vērtības. Savukārt kvalifikācijas prasības nevajadzētu izvirzīt ļoti specifiskas gan izpildītajiem līgumiem (pie- mēram, izvairīties noteikt prasību par pieredzi galvenā būvdarbu veicēja statusā, noteikt prasību par pieredzi vairāk nekā divu trīs lī- gumu izpildē, paredzēt detalizētus nosacīju- mus pieredzei paveikto apjomu ziņā), gan vi- su piesaistīto speciālistu kvalifikācijai (piemē- ram, jāapsver, vai kvalifikācijas prasības ne- pieciešams noteikt visiem piesaistītajiem speciālistiem), kas var krasi ierobežot pretendentu loku. Tāpat jāapsver, vai iepirkuma no- likumā nepieciešams noteikt, ka jau piedāvā- jumā jānorāda piesaistītais darba aizsardzības koordinators, jo šī speciālista piesaisti nosaka būvniecību regulējošie normatīvie akti. Konkrētajā programmā laiks no iepirkuma izsludināšanas līdz līguma noslēgšanai mēdz būt diezgan ilgs, jo pēc piedāvājuma izvēles nepieciešams veikt daudzdzīvokļu mājas ie- dzīvotāju aptauju un saņemt aizdevumu. Ne- reti izvēlētais piegādātājs atsakās slēgt līgumu, jo līdz līguma slēgšanai mainījušies apstākļi, piemēram, piedāvājumā ietvertās cenas ir au- gušas, un iepirkuma dokumentācija neļauj tās palielināt, ir noslēgti jau citi sadarbības līgu- mi, un konkrētais līgums piegādātāju vairs neinteresē. Līdz ar to jāapsver, vai šādos iepirkumos nepieciešams paredzēt piedāvājuma nodrošinājumu, kas var atturēt dažus pretendentus no piedāvājuma iesniegšanas, ja pa- stāv diezgan liela iespēja, ka nodrošinājums līdz līguma noslēgšanai jau būs zaudējis spē- ku, līdz ar to faktiski šāda prasība var izrādī- ties nelietderīga. Tāpat pasūtītājam būtu jāiz- vairās iepirkuma dokumentācijā noteikt iero- bežojumus mainīt piedāvātās cenas piedāvā- jumu uzlabošanas posmā, lai gadījumā, ja tirgus cenu sadārdzinājuma dēļ izvēlētais pie- gādātājs atsakās slēgt līgumu, pasūtītājam bū- tu iespēja veikt sarunas ar piegādātājiem un pielāgot to iesniegtos piedāvājumus atbilstoši aktuālajai tirgus situācijai. Lai izvairītos no šādām situācijām, svarīgi, lai pilnvarotās personas rīkotos aktīvi un ie- spējami ātri, samazinot procedūras kopējo garumu. Līguma saturs, kontrole, grozīšana Lai samazinātu finanšu korekciju risku, līgu- mos jāparedz elastīga līgumu grozīšanas kār- tība, arī attiecībā uz līguma izpildes termiņu, jo projekti mēdz būt sarežģīti, ar ļoti daudz iesaistītajām personām. Piemēram, kāds dzī- vokļa īpašnieks dodas atvaļinājumā ārpus valsts, un nav iespējams iekļūt viņa dzīvoklī, kas var aizkavēt būvdarbu veikšanu. Tādēļ lī- gumā detalizēti jāparedz nosacījumi izpildes termiņa pagarināšanai, kā arī jāapsver, vai lī- gumā nepieciešams iekļaut izpildītāja pienā- kumu precīzi ievērot visus darbu veikšanas grafikā noteiktos starptermiņus, jo to nobīde notiek regulāri un gandrīz visos projektos. Svarīgāk, lai būvniekam ir iespēja elastīgi risināt iepriekš neparedzamas situācijas un lai būvniecība neapstājas. Tāpat nav ieteicams līguma izpildes termiņā ietvert objekta nodo- šanu ekspluatācijā, jo, lai arī būvnieks būs pa- beidzis visus būvdarbus, no būvnieka neatka- rīgu iemeslu dēļ var rasties aizkavēšanās ar dokumentu sagatavošanu vai kavēšanās no būvvaldes puses. Līgumā jāparedz, ka objekts ir jānodod ekspluatācijā, piemēram, sasaistot šo pienākumu ar pēdējā maksājuma veikša- nu, taču nenorādot striktu izpildes termiņu. Tāpat jānosaka samērīgas prasības nepiecie- šamajām apdrošināšanām un nodrošināju- miem, to iesniegšanas kārtība, paredzot sa- prātīgus un izpildāmus termiņus to iesnieg- šanai. Ja nepieciešami līguma grozījumi, tie jāno- formē rakstveidā, minot līguma punktu, uz kura pamata grozījumi tiek veikti. Būtiski, lai grozījumu saturs atbilstu būvniecības doku- mentācijai, piemēram, ja ir noteikts tehnolo- ģiskais pārtraukums, tam jāatspoguļojas arī būvdarbu žurnālā. Tāpat pasūtītājam jākon- trolē, vai bez pasūtītāja akcepta būvnieks ne- piesaista apakšuzņēmējus, ja līguma izpildē tiek piesaistīti jauni apakšuzņēmēji, jāizvērtē, vai tie atbilst iepirkuma dokumentācijā no- teiktajām prasībām, piemēram, tiem nav no- dokļu parādu. Tāpat pasūtītājam jākontrolē, vai līguma izpildē piedalās tieši tie speciālisti, kuri tika piedāvāti iepirkumā, un, ja notiek speciālistu maiņa, tā rakstveidā jāsaskaņo, iz- vērtējot speciālistu kvalifikāciju. Pasūtītājam arī jānodrošina, ka izpildītājs ievēro līgumā noteikto apdrošināšanas un nodrošinājumu iesniegšanas kārtību un termiņus. Interešu konflikts – šķērslis finansējuma saņemšanai Izsludinot iepirkumu un vērtējot pretendentus, pasūtītājam jābūt objektīvam. Par intere- šu konfliktu uzskata ne tikai tiešu saistību ar pretendentu, kas noteikta MK noteikumu Nr. 104 12. punktā, bet arī personisku ieinte- resētību, piemēram, saņemot arī kādus papildu labumus. Ja pastāv personiska ieinteresētī- ba konkrēta pretendenta izvēlē, tas ir interešu konflikts, un to nedrīkst pieļaut. Pilnvarotai personai ne tikai jāizvairās no interešu konflikta, bet arī jāpārliecinās par sniegto aplieci- nājumu patiesumu, jo līguma noslēgšana in- terešu konflikta situācijā var novest pie 100% finanšu korekcijas un granta finansējuma ap- joma samazināšanas. Laba rezultāta pamatā – kvalitatīvs projekts ALTUM atgādina, ka daudzdzīvokļu mājas atjaunošanā kvalitatīva tehniskā dokumentā- cija ir pamats, lai projekts arī dzīvē tiktu reali- zēts kvalitatīvi un lai tiek sasniegts gaidītais pozitīvais rezultāts – enerģijas ietaupījums. Eiropas fondu finansējumam, ko māja saņem dāvinājuma veidā, līdzi nāk stingras prasības par projekta dokumentāciju ikvienā projekta īstenošanas posmā. Nekvalitatīvi izstrādātu tehnisko dokumentāciju nepieciešams vai- rākkārt labot, tā zaudējot tik vērtīgo laiku. Jāatgādina, ka programmas nosacījumi ir stingri – tikai līdz 2023. gada vidum pabeigtie projekti varēs saņemt tiem atvēlēto grantu, līdz ar to projekta īstenotājiem jārīkojas aktī- vi, laikus novēršot potenciālos riskus. BI Būvinženieris Nr. 85

Daudzdzīvokļu ēku renovācija: juridiskie aspekti

Daudzdzīvokļu ēku renovācija: juridiskie aspekti

Recomendados

Más contenido relacionado

Similar a Daudzdzīvokļu ēku renovācija: juridiskie aspekti

Similar a Daudzdzīvokļu ēku renovācija: juridiskie aspekti(20)

Más de Ekonomikas ministrija/ Dzīvo siltāk

Más de Ekonomikas ministrija/ Dzīvo siltāk(20)

Daudzdzīvokļu ēku renovācija: juridiskie aspekti