Daudzdzīvokļu ēku renovācija: juridiskie aspekti Daina Pulkstene, Attīstības finanšu institūcija Altum žurnāls "Būvinženieris", Nr. 85 2022.gada aprīlis

1. 100 101
Būvinženieris Nr. 85
Energoefektīvākās ēkas dienasgrāmata
rgoefektīvākās ēkas dienasgrāmata
Plānojot daudzdzīvokļu mājas ener-
goefektivitātes uzlabošanu, ir svarīgi
ievērot vairākas juridiskas nianses
attiecībā uz pretendenta izvēli, izvir-
zītajām prasībām un līgumā ietverta-
jiem nosacījumiem, lai projekta īste-
nošana notiktu iespējami raiti un
iecere nepaliktu tikai vēlmju līmenī.
Par šiem un citiem efektīvas un ātras ēku reno-
vācijas juridiskajiem aspektiem – šajā rakstā.
Cenu aptauja vai iepirkums?
ALTUM īstenoto daudzdzīvokļu māju ener-
goefektivitātes programmu līdzfinansē Eiro-
pas Reģionālās attīstības fonds, un, tāpat kā
citās ES fondu finansētās programmās, liels
uzsvars ir uz saimnieciskuma, lietderības un
efektivitātes principa ievērošanu visos projek-
ta posmos, lai nodrošinātu iespējami augstā-
ku kvalitāti par labāko cenu. Lai to paveiktu,
šajā programmā pirms sadarbības partnera –
tehniskās dokumentācijas izstrādātāja, būv-
nieka, būvuzrauga vai projekta vadītāja – iz-
vēles ir jāveic tirgus cenas priekšizpēte un jā-
noskaidro, kāda ir nepieciešamo pakalpoju-
mu aktuālā tirgus cena.
Piegādātāja izvēle jāveic saskaņā ar Minis-
tru kabineta 28.02.2017. noteikumiem Nr. 104
Noteikumi par iepirkuma procedūru un tās pie-
mērošanas kārtību pasūtītāja finansētiem pro-
jektiem (turpmāk – MK noteikumi Nr. 104).
Saskaņā ar šiem noteikumiem, ja pakalpo-
jums vai prece maksā līdz 69 999 eiro, iepirku-
ma procedūra nav jāveic. Tas attiecas arī uz
būvdarbu līgumiem līdz 169 999 eiro, taču jā-
nodrošina, lai izvēlētais piedāvājums atbilstu
tirgus cenai, tāpēc jāveic cenu aptauja. Tā var
būt telefoniska pretendentu aptaujāšana, kas
tiek dokumentēta, vai arī ieteicamāk – elek-
troniska uzaicinājumu izsūtīšana, saglabājot
e-pastu saraksti. Ieteicams apzināt vismaz pie-
cus līdz sešus pretendentus, lai iegūtu vismaz
trīs piedāvājumus, kurus būtu iespējams salī-
dzināt. Veicot cenu aptauju, jāņem vērā arī pa-
sūtītāja pienākums izvairīties no interešu kon-
flikta ar izvēlēto piegādātāju, līdz ar to pasūtī-
tājam jāaptaujā uzņēmumi, kas darbojas kon-
krētajā jomā un nav saistīti ar piegādātāju.
Ja iepriekš minētās paredzamās līguma
summas ir pārsniegtas, jāveic MK noteikumu
Nr. 104 IV nodaļā paredzētā iepirkuma proce-
dūra, attiecīgi publicējot paziņojumu par līgu-
mu Iepirkumu uzraudzības biroja tīmekļvietnē
un ievērojot pārējos minētajā nodaļā paredzē-
tos noteikumus. Iepirkuma procedūras veikša-
na pati par sevi nodrošina tirgus cenām atbil-
stošu piedāvājumu saņemšanu, tādēļ šajā gadī-
jumā nekādi papildu pasākumi nav jāveic.
Ja izveidojusies laba sadarbība projektu va-
dības jomā ar kādu namu pārvaldīšanas uz-
ņēmumu un pasūtītājs vēlas šo sadarbību tur-
pināt, jāsagatavo pamatojums, kas apliecina,
ka šis sadarbības partneris piedāvā tirgum at-
bilstošu cenu.
Jāņem vērā, ka MK noteikumi Nr. 104 nepa-
redz, ka pasūtītājam būtu obligāti jāizraugās
lētākais piedāvājums (tas attiecas arī uz cenu
aptaujām), bet gan, ka jāizvēlas piedāvājums,
kas ir ekonomiski visizdevīgākais un vislabāk
apmierina pasūtītāja vajadzības, kā arī nodro-
šina pasūtītāja piešķirtā finansējuma efektīvu
izmantošanu. Tādējādi, ja pasūtītājs spēj ob-
jektīvi pamatot, kādēļ tā vajadzības labāk ap-
mierinātu arīdārgākspiedāvājums(piemēram,
tiek piedāvāti kvalitatīvāki materiāli vai aug-
stāk kvalificēti speciālisti), tas var izvēlēties arī
piedāvājumu, kas nav ar viszemāko cenu.
Svarīgi atcerēties, ka pierādījumi tirgus ce-
nas atbilstībai vienmēr ir jāsaglabā, lai iestā-
des, kuru uzdevums ir to kontrolēt, kā arī
projekta ieviešanas partneri varētu pārlieci-
nāties, ka izvēlētais piedāvājums ir vislabā-
kais.
Daudzdzīvokļu ēku
renovācija:
juridiskie aspekti
Daina Pulkstene,
ALTUM Energoefektivitātes programmu departamenta
Juridiskā nodrošinājuma daļas vadītāja

2. 102 103
Būvinženieris Nr. 85
Energoefektīvākās ēkas dienasgrāmata
Iepirkums bez rezultāta – kādi iemesli?
Iemesli, kādēļ iepirkuma procedūra beidzas
bez rezultāta, visbiežāk ir saistīti ar pārāk
augstām prasībām pretendentiem vai apstāk-
ļu maiņu iepirkumu procedūras laikā.
Lai nodrošinātu līguma izpildes kvalitāti,
pasūtītājs mēdz izvirzīt ļoti augstas kvalifikā-
cijas prasības pretendentu finansiālajam stā-
voklim vai pieredzei. Lai arī mazāki tirgus
dalībnieki varētu piedalīties iepirkumos, pra-
sību par pretendenta finanšu apgrozījumu ie-
teicams noteikt ne lielāku kā viena līdz divas
paredzamās līgumcenas vērtības. Savukārt
kvalifikācijas prasības nevajadzētu izvirzīt ļoti
specifiskas gan izpildītajiem līgumiem (pie-
mēram, izvairīties noteikt prasību par piere-
dzi galvenā būvdarbu veicēja statusā, noteikt
prasību par pieredzi vairāk nekā divu trīs lī-
gumu izpildē, paredzēt detalizētus nosacīju-
mus pieredzei paveikto apjomu ziņā), gan vi-
su piesaistīto speciālistu kvalifikācijai (piemē-
ram, jāapsver, vai kvalifikācijas prasības ne-
pieciešams noteikt visiem piesaistītajiem
speciālistiem), kas var krasi ierobežot preten-
dentu loku. Tāpat jāapsver, vai iepirkuma no-
likumā nepieciešams noteikt, ka jau piedāvā-
jumā jānorāda piesaistītais darba aizsardzības
koordinators, jo šī speciālista piesaisti nosaka
būvniecību regulējošie normatīvie akti.
Konkrētajā programmā laiks no iepirkuma
izsludināšanas līdz līguma noslēgšanai mēdz
būt diezgan ilgs, jo pēc piedāvājuma izvēles
nepieciešams veikt daudzdzīvokļu mājas ie-
dzīvotāju aptauju un saņemt aizdevumu. Ne-
reti izvēlētais piegādātājs atsakās slēgt līgumu,
jo līdz līguma slēgšanai mainījušies apstākļi,
piemēram, piedāvājumā ietvertās cenas ir au-
gušas, un iepirkuma dokumentācija neļauj tās
palielināt, ir noslēgti jau citi sadarbības līgu-
mi, un konkrētais līgums piegādātāju vairs
neinteresē. Līdz ar to jāapsver, vai šādos iepir-
kumos nepieciešams paredzēt piedāvājuma
nodrošinājumu, kas var atturēt dažus preten-
dentus no piedāvājuma iesniegšanas, ja pa-
stāv diezgan liela iespēja, ka nodrošinājums
līdz līguma noslēgšanai jau būs zaudējis spē-
ku, līdz ar to faktiski šāda prasība var izrādī-
ties nelietderīga. Tāpat pasūtītājam būtu jāiz-
vairās iepirkuma dokumentācijā noteikt iero-
bežojumus mainīt piedāvātās cenas piedāvā-
jumu uzlabošanas posmā, lai gadījumā, ja
tirgus cenu sadārdzinājuma dēļ izvēlētais pie-
gādātājs atsakās slēgt līgumu, pasūtītājam bū-
tu iespēja veikt sarunas ar piegādātājiem un
pielāgot to iesniegtos piedāvājumus atbilstoši
aktuālajai tirgus situācijai.
Lai izvairītos no šādām situācijām, svarīgi,
lai pilnvarotās personas rīkotos aktīvi un ie-
spējami ātri, samazinot procedūras kopējo
garumu.
Līguma saturs, kontrole, grozīšana
Lai samazinātu finanšu korekciju risku, līgu-
mos jāparedz elastīga līgumu grozīšanas kār-
tība, arī attiecībā uz līguma izpildes termiņu,
jo projekti mēdz būt sarežģīti, ar ļoti daudz
iesaistītajām personām. Piemēram, kāds dzī-
vokļa īpašnieks dodas atvaļinājumā ārpus
valsts, un nav iespējams iekļūt viņa dzīvoklī,
kas var aizkavēt būvdarbu veikšanu. Tādēļ lī-
gumā detalizēti jāparedz nosacījumi izpildes
termiņa pagarināšanai, kā arī jāapsver, vai lī-
gumā nepieciešams iekļaut izpildītāja pienā-
kumu precīzi ievērot visus darbu veikšanas
grafikā noteiktos starptermiņus, jo to nobīde
notiek regulāri un gandrīz visos projektos.
Svarīgāk, lai būvniekam ir iespēja elastīgi
risināt iepriekš neparedzamas situācijas un lai
būvniecība neapstājas. Tāpat nav ieteicams
līguma izpildes termiņā ietvert objekta nodo-
šanu ekspluatācijā, jo, lai arī būvnieks būs pa-
beidzis visus būvdarbus, no būvnieka neatka-
rīgu iemeslu dēļ var rasties aizkavēšanās ar
dokumentu sagatavošanu vai kavēšanās no
būvvaldes puses. Līgumā jāparedz, ka objekts
ir jānodod ekspluatācijā, piemēram, sasaistot
šo pienākumu ar pēdējā maksājuma veikša-
nu, taču nenorādot striktu izpildes termiņu.
Tāpat jānosaka samērīgas prasības nepiecie-
šamajām apdrošināšanām un nodrošināju-
miem, to iesniegšanas kārtība, paredzot sa-
prātīgus un izpildāmus termiņus to iesnieg-
šanai.
Ja nepieciešami līguma grozījumi, tie jāno-
formē rakstveidā, minot līguma punktu, uz
kura pamata grozījumi tiek veikti. Būtiski, lai
grozījumu saturs atbilstu būvniecības doku-
mentācijai, piemēram, ja ir noteikts tehnolo-
ģiskais pārtraukums, tam jāatspoguļojas arī
būvdarbu žurnālā. Tāpat pasūtītājam jākon-
trolē, vai bez pasūtītāja akcepta būvnieks ne-
piesaista apakšuzņēmējus, ja līguma izpildē
tiek piesaistīti jauni apakšuzņēmēji, jāizvērtē,
vai tie atbilst iepirkuma dokumentācijā no-
teiktajām prasībām, piemēram, tiem nav no-
dokļu parādu. Tāpat pasūtītājam jākontrolē,
vai līguma izpildē piedalās tieši tie speciālisti,
kuri tika piedāvāti iepirkumā, un, ja notiek
speciālistu maiņa, tā rakstveidā jāsaskaņo, iz-
vērtējot speciālistu kvalifikāciju. Pasūtītājam
arī jānodrošina, ka izpildītājs ievēro līgumā
noteikto apdrošināšanas un nodrošinājumu
iesniegšanas kārtību un termiņus.
Interešu konflikts –
šķērslis finansējuma saņemšanai
Izsludinot iepirkumu un vērtējot pretenden-
tus, pasūtītājam jābūt objektīvam. Par intere-
šu konfliktu uzskata ne tikai tiešu saistību ar
pretendentu, kas noteikta MK noteikumu
Nr. 104 12. punktā, bet arī personisku ieinte-
resētību, piemēram, saņemot arī kādus papil-
du labumus. Ja pastāv personiska ieinteresētī-
ba konkrēta pretendenta izvēlē, tas ir interešu
konflikts, un to nedrīkst pieļaut. Pilnvarotai
personai ne tikai jāizvairās no interešu kon-
flikta, bet arī jāpārliecinās par sniegto aplieci-
nājumu patiesumu, jo līguma noslēgšana in-
terešu konflikta situācijā var novest pie 100%
finanšu korekcijas un granta finansējuma ap-
joma samazināšanas.
Laba rezultāta pamatā –
kvalitatīvs projekts
ALTUM atgādina, ka daudzdzīvokļu mājas
atjaunošanā kvalitatīva tehniskā dokumentā-
cija ir pamats, lai projekts arī dzīvē tiktu reali-
zēts kvalitatīvi un lai tiek sasniegts gaidītais
pozitīvais rezultāts – enerģijas ietaupījums.
Eiropas fondu finansējumam, ko māja saņem
dāvinājuma veidā, līdzi nāk stingras prasības
par projekta dokumentāciju ikvienā projekta
īstenošanas posmā. Nekvalitatīvi izstrādātu
tehnisko dokumentāciju nepieciešams vai-
rākkārt labot, tā zaudējot tik vērtīgo laiku.
Jāatgādina, ka programmas nosacījumi ir
stingri – tikai līdz 2023. gada vidum pabeigtie
projekti varēs saņemt tiem atvēlēto grantu,
līdz ar to projekta īstenotājiem jārīkojas aktī-
vi, laikus novēršot potenciālos riskus. BI
Būvinženieris Nr. 85