Foredrag for Juristenes Utdanningssenter 20. mars 2012 om salg av offentlig eiendom i lys av statsstøttereglene.

1. SALG AV OFFENTLIG EIENDOM
Juristenes Utdanningssenter 20. mars 2012
Bjørnar Alterskjær, ALT advokatfirma

2. Salg av eiendom
• Det offentlige er en stor eiendomsbesitter
• Store verdier
• Skjulte verdier
• Ønske om å tiltrekke seg næringsvirksomhet
• Andre ganger ønsker en ikke å gi støtte, men
prosessen skaper tvil om riktig pris

3. Salg av eiendom – EØS
• Statsstøttereglene omfatter alle former for
økonomiske fordeler
• Også støtte i form av underpris ved salg av
eiendom
• En rekke klagesaker for EU-kommisjonen og
ESA
• ESA åpner også saker på eget initiativ

4. Mange kontroversielle saker
• Oslo kommunes salg av sykehusboliger
• Fotballstadion Bryne og Sandefjord
• Oslo - Tjuvholmen
• Salg av Lista flyplass
• Salg ved alpinsenter i Oppdal
• Lidl - Konsum-sak i Åre, Sverige
• Haslemoen leir
• LKAB - Narvik
• Oslo – Midtåsen
• Asker Brygge

6. Våler kommune
Ignorerte råd
Både kommunens rådmann og en advokat i
kommunenes
interesseorganisasjon, KS, anbefalte i sin tid at
kommunen fulgte ESA-retningslinjene for
salg, nemlig uavhengig takst og/eller offentlig
utlysning. Kommunestyret valgte å ignorere
rådet.
(Aftenposten 16. mars 2012)

7. Fellestrekk eiendomssaker
• Vanskelig å fastslå riktig pris i ettertid
• Svært lang saksbehandlingstid
• Negativ pressedekning

8. ESAs retningslinjer – eiendom
• Oppstiller to prosedyrer for salg av eiendom
• Presumsjon for at det ikke foreligger støtte
dersom en av disse er fulgt
• ESA vil avvise klager dersom kommunen kan
vise at reglene er fulgt

9. ESAs retningslinjer – eiendom
• Salg etter budrunde
• Salg til takst
NB! Dersom det foreligger et bud, vil dette være
den beste indikatoren på markedspris, jf. Åre- og
Oppdalsakene

10. Hvordan unngå trøbbel I
– salg ved budrunde
• Tilstrekkelig utlyst og kunngjort
• Kunngjort flere ganger i nasjonal
presse/lysningsblader/egnede publikasjoner over
en periode på minst to måneder
• Internasjonale publikasjoner?
• Åpen for alle kjøpere uavhengig av virksomhet
• Unngå vilkår som ikke alle potensielle kjøpere
kan oppfylle
• Aksepter det høyeste eller eneste budet

11. Hvordan unngå trøbbel II
– direktesalg etter takst
• Verdsetting før salgsforhandlinger
• Verdsetting ved takstmann:
• Godt omdømme, dokumenterbart utdannings- og
kunnskapsnivå, relevant «lokal» praksis
• Uavhengig (ikke materiell instruksjonsrett fra
selger)
• Målet er å oppnå markedspris:
• Salgspris skal tilsvare prisen man kunne ha
oppnådd ved privat avtale dersom
eiendommen hadde vært lagt ut i markedet til
offentlig salg

12. Hvordan unngå trøbbel III
• Innhent en god takst på forhånd
• Annonser eiendommen og gjennomfør
budrunde
• Selg til høyeste pris
• Tips: lag (kommunale) regler for salg av
eiendom

13. Hva hvis reglene ikke passer?
• Noen ganger er ikke pris alt – selger ønsker
noe annet enn mest mulig penger
• Andre løsninger kan passe bedre
• Noen ganger er salget en del av noe mer
• Må ikke nødvendigvis følge retningslinjene –
men må følge statsstøttereglene
• Husk meldeplikten til ESA (notifisering)!

14. Salg uten støtte
• Dersom selger opptrer markedsmessig: ikke
støtte
• Dersom selger konkurransetester salget på
riktig måte: ikke støtte
• Dette selv om retningslinjene for salg av
offentlig eiendom ikke er fulgt
• Eksempel: Tjuvholmen

15. Salg til underpris – eksempel I
• En kommune ønsker å selge en tomt til en
gründerbedrift. Tomten er verdt 2 millioner.
Denne kan selges for 500 000 og resten av
verdien gis som bagatellmessig støtte i
samsvar med bagatellreglene.

16. Salg til underpris – eksempel II
• En kommune ønsker å legge til rette for en ny
industribedrift i kommunen. Kommunen har
ikke penger, men en attraktiv tomt i et
havneområde. Støttereglene tillater f.eks. 15
% investeringsstøtte.
• Investeringen koster 100 millioner, tomten er
verdt 15 millioner. Tomten kan gis som
investeringsstøtte.

17. Oppsummering
• Salg av eiendom må skje i tråd med
støttereglene
• ESAs retningslinjer oppstiller to forskjellige
prosedyrer:
• Budrunde
• Takst
• Kan selge på annen måte dersom:
• Salget er markedsmessig, eller
• Støtten er lovlig (bagatellstøtte eller godkjent
støtte)

18. Takk for oppmerksomheten
bal@altadvokat.no
93 22 55 42
www.altadvokat.no