Nutzungskosten, Lebenszykluskosten und Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen bei Bauvorhaben, Architektenleistungen, Seminar an der TU Berlin, Fachgebiet Bau- und Planungsökomonie

1. Baurecht und Bauökonomie | 2017 | architekturpraxis.de | Stefan Scholz
Grundlagen | Anwendungen | Beispiel Wirtschaftlichkeit | Beispiel Nutzungskostenschätzung
Modul Bauökonomie und Baurecht
Nutzungskostenplanung
Wirtschaftlichkeitsberechnungen

2. Baurecht und Bauökonomie | 2017 | architekturpraxis.de | Stefan Scholz
Grundlagen | Anwendungen | Beispiel Wirtschaftlichkeit | Beispiel Nutzungskostenschätzung
I. Grundlagen für Nutzungskosten, Lebenszykluskosten
Einführung
Definitionen / Grundlagen
Finanzmathematik (statische/dynamische Verfahren)
II. Anwendung und Kennzahlen
III. Beispiel „wirtschaftliche Bodenbeläge“
IV. Beispiel „Nutzungskostenschätzung“

3. Baurecht und Bauökonomie | 2017 | architekturpraxis.de | Stefan Scholz
Grundlagen | Anwendungen | Beispiel Wirtschaftlichkeit | Beispiel Nutzungskostenschätzung
Nutzungskostenplanung
Kostenermittlung
Kostenkontrolle
Kostensteuerung

4. Baurecht und Bauökonomie | 2017 | architekturpraxis.de | Stefan Scholz
Grundlagen | Anwendungen | Beispiel Wirtschaftlichkeit | Beispiel Nutzungskostenschätzung
… als Architektenleistung
Betriebskosten-Nutzen-Analyse
Wirtschaftlichkeitsvergleiche von Alternativen
Überprüfen der Nutzungskosten-Analysen (Dokumentation)
1.
2.
3.
4.

5. Baurecht und Bauökonomie | 2017 | architekturpraxis.de | Stefan Scholz
Grundlagen | Anwendungen | Beispiel Wirtschaftlichkeit | Beispiel Nutzungskostenschätzung
Warum?
Quelle: Prof. Pelzeter

6. Baurecht und Bauökonomie | 2017 | architekturpraxis.de | Stefan Scholz
Grundlagen | Anwendungen | Beispiel Wirtschaftlichkeit | Beispiel Nutzungskostenschätzung
Quelle: Prof. Rotermund
Achtung: keine
dynamische
Rechnung und
deshalb nicht zur
Betrachtung von
Wirtschaftlichkeit
geeignet.

7. Baurecht und Bauökonomie | 2017 | architekturpraxis.de | Stefan Scholz
Grundlagen | Anwendungen | Beispiel Wirtschaftlichkeit | Beispiel Nutzungskostenschätzung

8. Baurecht und Bauökonomie | 2017 | architekturpraxis.de | Stefan Scholz
Grundlagen | Anwendungen | Beispiel Wirtschaftlichkeit | Beispiel Nutzungskostenschätzung
Quelle: Prof. Rotermund
Beispiel für Auswertungen

9. Baurecht und Bauökonomie | 2017 | architekturpraxis.de | Stefan Scholz
Grundlagen | Anwendungen | Beispiel Wirtschaftlichkeit | Beispiel Nutzungskostenschätzung
Vorsicht bei der Arbeit mit “unbekannten Kostenkennwerten”
Einflußfaktoren
Ausserdem:
Annahmen und Definitionen (z.B.
Bezugsflächen, Nutzungsdauern,
Zins, Abschreibungsdauern)

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Beispiel: Verteilung der
Nutzungskosten bei Bürobauten
Quelle: Prof. Stoy
Hier fließen maßgeblich die
Erstinvestitionskosten KG
100-700 nach DIN 276 ein.

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KG 100 Kapitalkosten
KG 200 Objektmanagementkosten
KG 300 Betriebskosten
KG 400 Instandsetzungskosten
DIN 18960:2008 Nutzungskosten

12. Baurecht und Bauökonomie | 2017 | architekturpraxis.de | Stefan Scholz
Grundlagen | Anwendungen | Beispiel Wirtschaftlichkeit | Beispiel Nutzungskostenschätzung
Nutzungskosten im Hochbau sind: “ alle in baulichen Anlagen und deren
Grundstücken entstehenden regelmäßig oder unregelmäßig
wiederkehrenden Kosten von Beginn ihrer Nutzbarkeit bis zu ihrer
Beseitigung” (Nutzungsdauer)
• ohne Baukosten bis zur Übergabe (DIN 276)
• ohne Rückbauphase (DIN 276)
• ohne betriebsspezifische Kosten, so weit trennbar
DIN 18960:2008 Nutzungskosten

13. Baurecht und Bauökonomie | 2017 | architekturpraxis.de | Stefan Scholz
Grundlagen | Anwendungen | Beispiel Wirtschaftlichkeit | Beispiel Nutzungskostenschätzung
1. Vorgabe einer Gliederung
2. Keine Vorgabe von Umgebungsparametern (z.B. Zins, Kakulationsverfahren)
3. Keine Vorgabe von Kostenangaben oder Kostenkennwerten
Quelle: Prof. Kalusche
DIN 18960:2008 Nutzungskosten

14. Baurecht und Bauökonomie | 2017 | architekturpraxis.de | Stefan Scholz
Grundlagen | Anwendungen | Beispiel Wirtschaftlichkeit | Beispiel Nutzungskostenschätzung
Auszug aus der Norm
DIN 18960:2008 Nutzungskosten

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Grundlagen | Anwendungen | Beispiel Wirtschaftlichkeit | Beispiel Nutzungskostenschätzung
Auszug aus der Norm
DIN 18960:2008 Nutzungskosten

16. Baurecht und Bauökonomie | 2017 | architekturpraxis.de | Stefan Scholz
Grundlagen | Anwendungen | Beispiel Wirtschaftlichkeit | Beispiel Nutzungskostenschätzung
Auszug aus der Norm
DIN 18960:2008 Nutzungskosten

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Grundlagen | Anwendungen | Beispiel Wirtschaftlichkeit | Beispiel Nutzungskostenschätzung
Auszug aus der Norm
DIN 18960:2008 Nutzungskosten

18. Baurecht und Bauökonomie | 2017 | architekturpraxis.de | Stefan Scholz
Grundlagen | Anwendungen | Beispiel Wirtschaftlichkeit | Beispiel Nutzungskostenschätzung
Abgrenzungen
DIN 18960:2008 Nutzungskosten
DIN 31051:2003 Instandhaltung
ISO 15686-5:2008 Lebenszykluskosten
Bedienung Inspektion Wartung Instandsetzung Verbesserung
Instandhaltung nach DIN 31051:2003
Bedienung, Inspektion und Wartung
DIN 18960:2008 (KG300)
Instandsetzung
DIN 18960:2008
(KG400)
Nicht enthalten
Diverse Abgrenzungsproblematiken bei Kennzahlen durch
unterschiedliche Erfassung/Zuordnung von Kosten und deren Bezügen
(z.B. Flächendefinitionen/Umgebungsvariablen)

19. Baurecht und Bauökonomie | 2017 | architekturpraxis.de | Stefan Scholz
Grundlagen | Anwendungen | Beispiel Wirtschaftlichkeit | Beispiel Nutzungskostenschätzung
Kalkulationsverfahren und Finanzmathematik
1. Statische Verfahren
2. Dynamische Verfahren
3. Kosten-Nutzen-Untersuchungen
1. Verfahren
2. Betrachtungszeitraum
3. Kennzahlbezug auf Basis
(z.b. NF nach DIN 276,
Anzahl Arbeitsplätze o.ä.)
4. Kalkulationszins
5. Nutzungsdauern, AFA
6. Kostenindizies/Inflation
7. Abgrenzung Nutzer/
Eigentümer
Die Rahmendefinitionen für die
Kalkulationen sind für den Zweck der
Berechnung entsprechend
festzulegen. (mit Bauherr abstimmen)

20. Baurecht und Bauökonomie | 2017 | architekturpraxis.de | Stefan Scholz
Grundlagen | Anwendungen | Beispiel Wirtschaftlichkeit | Beispiel Nutzungskostenschätzung
Nicole Motsch | Diss. 2009
Kalkulationsverfahren und Finanzmathematik

21. Baurecht und Bauökonomie | 2017 | architekturpraxis.de | Stefan Scholz
Grundlagen | Anwendungen | Beispiel Wirtschaftlichkeit | Beispiel Nutzungskostenschätzung
Statische Kalkulation
Quelle: BKI NK1, Prof. Kalusche

22. Baurecht und Bauökonomie | 2017 | architekturpraxis.de | Stefan Scholz
Grundlagen | Anwendungen | Beispiel Wirtschaftlichkeit | Beispiel Nutzungskostenschätzung
Quelle: BKI NK1, Prof. Kalusche
Für Kapitalkosten
Zusammenhang
Nutzungsdauer, AFA,
Kapitalbindung

23. Baurecht und Bauökonomie | 2017 | architekturpraxis.de | Stefan Scholz
Grundlagen | Anwendungen | Beispiel Wirtschaftlichkeit | Beispiel Nutzungskostenschätzung
Statische Kalkulation / Einfluss Nutzungsdauer
und Jahr
Quelle: BKI NK1, Prof. Kalusche

24. Baurecht und Bauökonomie | 2017 | architekturpraxis.de | Stefan Scholz
Grundlagen | Anwendungen | Beispiel Wirtschaftlichkeit | Beispiel Nutzungskostenschätzung
Dynamische Kalkulation
Mathematische Grundlagen der Barwert-Bildung
Jahr 0: 1000 €
Jahr 1: 1000 € + 30€ (+3%)
Jahr 2: 1030 € + 30,90€ (+3%)
Jahr 3: 1060,90€ + 31,83€ (+3%)
Jahr 50: ?
Barwertfaktor = 1/(1+i)n mit i = Zins, n=Jahr
… berücksichtigt die ökonomische Wirkung von Zinsen über den
Zeitraum der Betrachtung.

25. Baurecht und Bauökonomie | 2017 | architekturpraxis.de | Stefan Scholz
Grundlagen | Anwendungen | Beispiel Wirtschaftlichkeit | Beispiel Nutzungskostenschätzung
… mathematische Grundlagen der Barwert-Bildung
Zins 3%
Und wie schätzen Sie das Ergebnis für 10% ... ?
Dynamische Kalkulation

26. Baurecht und Bauökonomie | 2017 | architekturpraxis.de | Stefan Scholz
Grundlagen | Anwendungen | Beispiel Wirtschaftlichkeit | Beispiel Nutzungskostenschätzung
… mathematische Grundlagen der Barwert-Bildung
Zins 10%
Dynamische Kalkulation

27. Baurecht und Bauökonomie | 2017 | architekturpraxis.de | Stefan Scholz
Grundlagen | Anwendungen | Beispiel Wirtschaftlichkeit | Beispiel Nutzungskostenschätzung
… berücksichtigt die ökonomische Wirkung von Zinsen über den
Zeitraum der Betrachtung.
Quelle: Prof. Pelzeter
Größere
Instandsetzungen
Dynamische Kalkulation

28. Baurecht und Bauökonomie | 2017 | architekturpraxis.de | Stefan Scholz
Grundlagen | Anwendungen | Beispiel Wirtschaftlichkeit | Beispiel Nutzungskostenschätzung
Dynamische Kalkulation

29. Baurecht und Bauökonomie | 2017 | architekturpraxis.de | Stefan Scholz
Grundlagen | Anwendungen | Beispiel Wirtschaftlichkeit | Beispiel Nutzungskostenschätzung
I. Grundlagen für Nutzungskosten, Lebenszykluskosten
Einführung
Definitionen / Grundlagen
Finanzmathematik (statische/dynamische Verfahren)
II. Anwendung und Kennzahlen
III. Beispiel „wirtschaftliche Bodenbeläge“
IV. Beispiel „Nutzungskostenschätzung“

30. Baurecht und Bauökonomie | 2017 | architekturpraxis.de | Stefan Scholz
Grundlagen | Anwendungen | Beispiel Wirtschaftlichkeit | Beispiel Nutzungskostenschätzung
Anwendung und Kennzahlen
Anwendungen in der Praxis:
Objektvergleiche im Bestand (benchmarking)
Wettbewerbsvorprüfung
Zertifizierungen (z.B. Energieverbrauchsausweis, DGNB, BNB)
Kennzahlgewinnung:
Erarbeitung Kennzahlen PPP-Projekt (für Kalkulation)
Statistische Werte (z.b. Schulen)
Angebots/Rechnungsauswertungen im Gebäudebetrieb
Verfügbare Kennzahlen:
BKI Bücher
div. kommerzielle Statistiken / Benchmarkanbieter
insgesamt eher schwierige Datenlage

31. Baurecht und Bauökonomie | 2017 | architekturpraxis.de | Stefan Scholz
Grundlagen | Anwendungen | Beispiel Wirtschaftlichkeit | Beispiel Nutzungskostenschätzung
Quelle: Prof. Rotermund
Vergleichsrechnung von Planungsvarianten

32. Baurecht und Bauökonomie | 2017 | architekturpraxis.de | Stefan Scholz
Grundlagen | Anwendungen | Beispiel Wirtschaftlichkeit | Beispiel Nutzungskostenschätzung
Quelle: Prof. Rotermund
Vergleich mit Fremdobjekten (Benchmarking)

33. Baurecht und Bauökonomie | 2017 | architekturpraxis.de | Stefan Scholz
Grundlagen | Anwendungen | Beispiel Wirtschaftlichkeit | Beispiel Nutzungskostenschätzung
Quelle: Prof. Rotermund
Kennwerte
Quelle: Prof. Rotermund

34. Baurecht und Bauökonomie | 2017 | architekturpraxis.de | Stefan Scholz
Grundlagen | Anwendungen | Beispiel Wirtschaftlichkeit | Beispiel Nutzungskostenschätzung
I. Grundlagen für Nutzungskosten, Lebenszykluskosten
Einführung
Definitionen / Grundlagen
Finanzmathematik (statische/dynamische Verfahren)
II. Anwendung und Kennzahlen
III. Beispiel „wirtschaftliche Bodenbeläge“
IV. Übung Nutzungskostenschätzung

35. Baurecht und Bauökonomie | 2017 | architekturpraxis.de | Stefan Scholz
Grundlagen | Anwendungen | Beispiel Wirtschaftlichkeit | Beispiel Nutzungskostenschätzung
Vergleich von verschiedenen
Lösungen hinsichtlich:
Kosten- und Ertragsauswirkungen
unter gewählten gleichen
Kalkulationsregeln (Parameter und
Verfahren)

36. Baurecht und Bauökonomie | 2017 | architekturpraxis.de | Stefan Scholz
Grundlagen | Anwendungen | Beispiel Wirtschaftlichkeit | Beispiel Nutzungskostenschätzung
Folgender Vergleich von verschiedenen Materialien für
Fußböden soll die Einflüße der Parameter erläutern:
Unterschiedliche Parameter bei:
-Baukosten (Erstinvestition)
- Reinigungskosten
- Wirtschaftliche Nutzungsdauern
- Instandsetzungsaufwendungen einschließlich ggf. Zuschlag
für Entfernung des abgenutzten Belages
Gleiche Parameter für alle Fußböden für:
3% Inflation
30 Jahre Finanzierungszeit (auf Erstinvestition)
25% Abschreibung im 1.Jahr, Rest über 29 Jahre
Anschliessend wurde bei gleichen Parametern die interne
Verzinsung (Zinsfuß / internal rate of return) verändert und die
Ergebnisse als Diagramm dargestellt.

37. Baurecht und Bauökonomie | 2017 | architekturpraxis.de | Stefan Scholz
Grundlagen | Anwendungen | Beispiel Wirtschaftlichkeit | Beispiel Nutzungskostenschätzung
In diesem Beispiel sind nur die Kosten für den Vergeich herangezogen
(Annahme Erträge für alle Varianten gleich oder nicht vorhanden)

38. Baurecht und Bauökonomie | 2017 | architekturpraxis.de | Stefan Scholz
Grundlagen | Anwendungen | Beispiel Wirtschaftlichkeit | Beispiel Nutzungskostenschätzung

39. Baurecht und Bauökonomie | 2017 | architekturpraxis.de | Stefan Scholz
Grundlagen | Anwendungen | Beispiel Wirtschaftlichkeit | Beispiel Nutzungskostenschätzung

40. Baurecht und Bauökonomie | 2017 | architekturpraxis.de | Stefan Scholz
Grundlagen | Anwendungen | Beispiel Wirtschaftlichkeit | Beispiel Nutzungskostenschätzung

41. Baurecht und Bauökonomie | 2017 | architekturpraxis.de | Stefan Scholz
Grundlagen | Anwendungen | Beispiel Wirtschaftlichkeit | Beispiel Nutzungskostenschätzung

42. Baurecht und Bauökonomie | 2017 | architekturpraxis.de | Stefan Scholz
Grundlagen | Anwendungen | Beispiel Wirtschaftlichkeit | Beispiel Nutzungskostenschätzung

43. Baurecht und Bauökonomie | 2017 | architekturpraxis.de | Stefan Scholz
Grundlagen | Anwendungen | Beispiel Wirtschaftlichkeit | Beispiel Nutzungskostenschätzung

44. Baurecht und Bauökonomie | 2017 | architekturpraxis.de | Stefan Scholz
Grundlagen | Anwendungen | Beispiel Wirtschaftlichkeit | Beispiel Nutzungskostenschätzung
I. Grundlagen für Nutzungskosten, Lebenszykluskosten
Einführung
Definitionen / Grundlagen
Finanzmathematik (statische/dynamische Verfahren)
II. Anwendung und Kennzahlen
III. Beispiel „wirtschaftliche Bodenbeläge“
IV. Beispiel „Nutzungskostenschätzung“

45. Baurecht und Bauökonomie | 2017 | architekturpraxis.de | Stefan Scholz
Grundlagen | Anwendungen | Beispiel Wirtschaftlichkeit | Beispiel Nutzungskostenschätzung
Beispiel „Nutzungskostenschätzung nach DIN 18960“
Vorgabe für Kalkulationsparameter:
5% Fremd- und Eigenkapitalverzinsung
50 Jahre Nutzungsdauer

46. Baurecht und Bauökonomie | 2017 | architekturpraxis.de | Stefan Scholz
Grundlagen | Anwendungen | Beispiel Wirtschaftlichkeit | Beispiel Nutzungskostenschätzung
Übersicht der Kostengruppen nach DIN 18960
Beispielprojekt Kindergarten

47. Baurecht und Bauökonomie | 2017 | architekturpraxis.de | Stefan Scholz
Grundlagen | Anwendungen | Beispiel Wirtschaftlichkeit | Beispiel Nutzungskostenschätzung
Details der Kostengruppe 300 Betriebskosten
Beispielprojekt Kindergarten

48. Baurecht und Bauökonomie | 2017 | architekturpraxis.de | Stefan Scholz
Grundlagen | Anwendungen | Beispiel Wirtschaftlichkeit | Beispiel Nutzungskostenschätzung
Vergleichskennwerte der Kostengruppe 300 Betriebskosten
(Kindergärten)
Beispielprojekt Kindergarten

49. Baurecht und Bauökonomie | 2017 | architekturpraxis.de | Stefan Scholz
Grundlagen | Anwendungen | Beispiel Wirtschaftlichkeit | Beispiel Nutzungskostenschätzung
Details der Kostengruppe 400 Instandsetzungskosten
Beispielprojekt Kindergarten

50. Baurecht und Bauökonomie | 2017 | architekturpraxis.de | Stefan Scholz
Grundlagen | Anwendungen | Beispiel Wirtschaftlichkeit | Beispiel Nutzungskostenschätzung
Vergleichskennwerte der Kostengruppe 400 Instandsetzung
Beispielprojekt Kindergarten

51. Baurecht und Bauökonomie | 2017 | architekturpraxis.de | Stefan Scholz
Grundlagen | Anwendungen | Beispiel Wirtschaftlichkeit | Beispiel Nutzungskostenschätzung
Hinweis: Der zeitlich stark varierende Verlauf der Instandsetzungskosten (KG400)
ist nicht Gegenstand der Nutzungskostenermittlung nach Din 18960, sondern nur
die Höhe im Gesamtzeitraum
Vergleichskennwerte der Kostengruppe 400 Instandsetzung

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Grundlagen | Anwendungen | Beispiel Wirtschaftlichkeit | Beispiel Nutzungskostenschätzung
Extras / Literatur
Checkliste Einflußparameter
XLS-Kalkulationsblatt Wirtschaftlichkeitsvergleich (Bsp. Böden)
XLS-Kalkulationsblatt Nutzungskostenplanung (Bsp. Bürohaus)
Zusammenstellung Nutzungskostendaten BKI
Literatur:
BKI Nutzungskosten 1 (Einleitung, Systematik)
Prof. Kalusche | diverse Veröffentlichungen
DIN 18960 (Baunutzungskosten)
VDI 3807 (Bemessungswerte/Verbrauchswerte Energie)
Kennwerte: BKI NK1+2 (nur für Kostenrahmen/Schätzung geeignet)
Kommerzielle Sammlungen: Realisbench, OSCAR, IFMA
BNB Nutzungsdauern von Bauteilen (www.nachhaltigesbauen.de)

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Quellen zum Thema Instandsetzungskosten: