Nhận viết luận văn đại học, thạc sĩ trọn gói, chất lượng, LH ZALO=>0909232620 Tham khảo dịch vụ, bảng giá tại: https://vietbaitotnghiep.com/dich-vu-viet-thue-luan-van Download luận văn thạc sĩ ngành quản trị kinh doanh với đề tài: Hoàn thiện công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng tại tổng công ty CP đầu tư phát triển xây dựng, cho các bạn làm luận văn tham khảo

1. BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÀ RỊA – VŨNG TÀU
---------------------------------
HỌC VIÊN: TRẦN VĂN ĐẠT
HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ DỰ ÁN
ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TẠI TỔNG CÔNG TY CP
ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN XÂY DỰNG
LUẬN VĂN THẠC SỸ
Bà Rịa – Vũng Tàu, tháng năm 2018

2. BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÀ RỊA – VŨNG TÀU
---------------------------------
HỌC VIÊN: TRẦN VĂN ĐẠT
HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ DỰ ÁN
ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TẠI TỔNG CÔNG TY CP
ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN XÂY DỰNG
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH
LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS ĐINH PHI HỔ
Bà Rịa – Vũng Tàu, tháng năm 2018

3. i
LỜI CAM ĐOAN
Tác giả xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tác giả. Các số
liệu, kết quả nêu trong Luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong
bất kỳ công trình nào khác.
Tác giả xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này
đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn đã được chỉ rõ nguồn
gốc.
Học viên thực hiện Luận văn

4. ii
LỜI CẢM ƠN
Luận văn thạc sĩ chuyên ngành quản trị kinh doanh với đề tài “Hoàn thiện
công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng tại Tổng công ty cổ phần Đầu tư Phát
triển Xây dựng” là kết quả của quá trình cố gắng không ngừng của bản thân và được
sự giúp đỡ, động viên khích lệ của các thầy, bạn bè đồng nghiệp và người thân. Qua
trang viết này tác giả xin gửi lời cảm ơn tới những người đã giúp đỡ tác giả trong thời
gian học tập - nghiên cứu khoa học vừa qua.
Tác giả xin tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc đối với thầy giáo PGS.TS Đinh
Phi Hổ đã trực tiếp tận tình hướng dẫn cũng như cung cấp tài liệu thông tin khoa học
cần thiết cho luận văn này.
Xin chân thành cảm ơn Lãnh đạo trường Đại học Bà Rịa – Vũng Tàu, Phòng
Đào tạo và các khoa chuyên môn đã tạo điều kiện cho tác giả hoàn thành tốt công việc
nghiên cứu khoa học của mình.
Cuối cùng tác giả xin chân thành cảm ơn đồng nghiệp, đơn vị công tác đã giúp
đỡ tác giả trong quá trình học tập và thực hiện Luận văn.
Học viên thực hiện Luận văn

5. iii
TÓM TẮT
- Đề tài: Hoàn thiện công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng tại Tổng công ty
cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng
- Tác giả luận văn: Trần Văn Đạt Khóa: 1 đợt 2
- Người hướng dẫn: PGS.TS Đinh Phi Hổ
Nội dung tóm tắt:
1. Lý do chọn đề tài:
Do hiện nay công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp) cùng
lúc làm Chủ đầu tư quá nhiều Dự án lớn trong nhiều lĩnh vực khác nhau nên quá
trình thực hiện quản lý dự án đầu tư xây dựng tại các Dự án của Tổng Công ty còn
nhiều bất cập.
2. Mục đích nghiên cứu của luận văn, đối tượng, phạm vi nghiên cứu.
Mục đích nghiên cứu của luận văn: Xây dựng hệ thống những quan điểm cơ
bản và đề xuất những giải pháp chủ yếu nhằm hoàn thiện công tác quản lý dự án
đầu tư xây dựng tại các Dự án tại Tổng Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Xây
dựng, qua đó góp phần nâng cao hiệu quả đầu tư.
Đối tượng chính trong nghiên cứu này là quá trình thực hiện các Dự án do
DIC Corp làm Chủ đầu tư từ khi tìm kiếm, nghiên cứu cơ hội đầu tư đến khi hoàn
thành công tác đầu tư xây dựng Dự án.
Phạm vi nghiên cứu: Nghiên cứu chỉ giới hạn trong phạm vi đánh giá quá
trình thực hiện các Dự án từ khi chuẩn bị đầu tư đến khi hoàn thành đầu tư, trong đó
tập trung chủ yếu trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư và quản lý Dự án. Báo cáo không
đề cập sâu về các khía cạnh kinh doanh, môi trường, tài chính – kế toán, các hoạt
động kinh tế kỹ thuật khác của các Doanh nghiệp.
3. Tóm tắt cô đọng các nội dung chính và đóng góp mới của tác giả:
Nội dung chính của luận văn ngoài phần mở đầu và kết luận được cấu trúc
thành 3 chương:
Chương 1: cơ sở lý luận về đầu tư và công tác quản lý các dự án tại doanh nghiệp

6. iv
Chương 2: Phân tích thực trạng công tác quản lý các dự án tại Tổng Công ty cổ phần
đầu tư phát triển xây dựng.
Chương 3: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lý dự án đầu tư xây
dựng tại Tổng Công ty cổ phần đầu tư phát triển xây dựng.
Đóng góp mới của Tác giả: Luận văn đã nêu lên thực trạng công tác quản lý
dự án, đưa ra những nhận xét đánh giá về công tác quản lý dự án đầu tư của Doanh
nghiệp trong thời gian vừa qua, chỉ ra những thành công cũng như tồn tại hạn chế
mà từ đó sẽ đưa ra các giải pháp hoàn thiện. Ở phần cuối của bài luận văn là những
giải pháp hoàn thiện cụ thể để khắc phục những hạn chế trong công tác quản lý dự
án để thực hiện đầu tư các dự án một cách hiệu quả. Sự thực hiện đầu tư hiệu quả đó
góp phần vào quá trình tăng trưởng trong thời gian tới của Tổng Công ty.
4. Phương pháp nghiên cứu.
- Phương pháp định lượng.
- Phương pháp định tính.
- Phương pháp chuyên gia.
5. Kết luận
Đối với một Tổng Công ty hoạt động chính trong lĩnh vực đầu tư Dự án, đặc
biệt là các dự án phát triển khu đô thị mới, khu dân cư, khu nhà ở thì công tác quản
lý dự án là một trong các khâu then chốt, có tính quyết định đến hiệu quả đầu tư.
Nếu công tác quản lý dự án được làm tốt thì sẽ tiết kiệm cho Chủ đầu tư được rất
nhiều các khoản chi phí, đảm bảo chất lượng công trình và tiến độ theo kế hoạch,
giảm được các khoản lãi vay, chi phí quản lý Doanh nghiệp, quản lý dự án,… Chính
vì vậy, công tác này ngày càng được các Doanh nghiệp chú trọng.

7. v
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN....................................................................................................................i
LỜI CẢM ƠN.........................................................................................................................ii
TÓM TẮT .............................................................................................................................iii
MỤC LỤC..............................................................................................................................v
DANH MỤC CÁC BẢNG ..................................................................................................viii
DANH MỤC CÁC HÌNH, SƠ ĐỒ ........................................................................................ix
PHẦN MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài. .........................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài...............................................................................2
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu...........................................................................2
4. Phương pháp nghiên cứu. .......................................................................................2
5. Kết cấu của luận văn................................................................................................2
CHƯƠNG 1............................................................................................................................3
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ.............................................................3
1.1 TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ ............................................................................3
1.1.1. Dự án đầu tư..........................................................................................................3
1.1.1.1. Khái niệm dự án đầu tư ...................................................................................3
1.1.1.2 Phân loại dự án đầu tư......................................................................................4
1.1.1.3 Các giai đoạn hình thành dự án đầu tư.............................................................5
1.2 PHÁT TRIỂN DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN .............................................7
1.2.1 Thực chất và nội dung phát triển dự án Bất động sản...........................................7
1.2.2 Những đặc điểm của dự án Bất động sản có ảnh hưởng công tác QLDA......11
1.3 TỔNG QUAN VỀ QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ.................................................12
1. 3.1 Khái niệm về quản lý dự án đầu tư .....................................................................12
1.3.2. Các chức năng của QLDA đầu tư .........................................................................14
1.3.3. Các lĩnh vực quản lý dự án đầu tư.......................................................................15
1.3.3.1.Quản lý thời gian và tiến độ dự án .................................................................15
1.3.3.2. Quản lý chi phí của dự án..............................................................................18
1.3.3.3. Quản lý chất lượng dự án ..............................................................................20
1.3.4. Các hình thức tổ chức quản lý dự án...................................................................22
1.3.4.1 Chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án..............................................................22
1.3.4.2 Chìa khóa trao tay .......................................................................................23
1.3.4.3 Chủ nhiệm điều hành dự án.........................................................................23

8. vi
1.3.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác quản lý dự án...............................................24
1.3.5.1 Các nhân tố chủ quan thuộc về chủ đầu tư.....................................................24
1.3.5.2. Các nhân tố khách quan.................................................................................26
TÓM TẮT CHƯƠNG 1.............................................................................................28
PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÁC DỰ
ÁN TẠI TỔNG CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN XÂY DỰNG................29
2.1 GIỚI THIỆU VỀ TỔNG CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN XÂY
DỰNG......................................................................................................................29
2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển của DIC Corp .....................................................29
2.1.2 Chức năng nhiệm vụ và lĩnh vực kinh doanh của DIC Corp.................................30
2.1.3 Cơ cấu tổ chức của DIC Corp ................................................................................30
2.1.4 Kết quả hoạt động kinh doanh của DIC Corp.......................................................30
2.2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÁC DỰ ÁN
CỦA DIC CORP ....................................................................................................32
2.2.1 Thực trạng cơ cấu tổ chức quản lý các dự án........................................................32
2.2.1.1 Hình tổ chức quản lý dự án của DIC Corp.....................................................32
2.2.1.2. Chức năng nhiệm vụ của Ban QLDA............................................................33
2.2.1.3 Mô hình tổ chức của Ban QLDA ................................................................33
2.2.2 Giới thiệu một số dự án trọng điểm ......................................................................33
2.2.2.1 Dự án Khu Trung tâm Chí Linh, Tp. Vũng Tàu, Bà Rịa - Vũng Tàu ............34
2.2.2.2. Khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai.34
2.2.2.4. Dự án Khu đô thị du lịch Long Tân, huyện Nhơn Trạch - Đồng Nai. ..........35
2.2.2.5. Dự án Chung cư Vũng Tàu Gateway, Tp Vũng Tàu.....................................36
2.2.2.6. Khách sạn DIC Star Vĩnh Yên ......................................................................36
2.2.3 Phân tích kết quả thực hiện các dự án tại các Ban QLDA ..................................37
2.2.3.1 Số lượng các dự án đang thực hiện đầu tư xây dựng: ....................................37
2.2.3.2 Tình hình thực hiện các chỉ tiêu đánh giá công tác QLDA...........................39
2.2.4 Kết quả khảo sát về công tác quản lý dự án đầu tư................................................42
2.2.5 Phân tích các nhân tố ảnh hưởng kết quả công tác QLDA tại Ban QLDA............47
2.2.5.1. Công tác chuẩn bị đầu tư...............................................................................47
2.2.5.2. Công tác thẩm định và phê duyệt thiết kế .....................................................51
2.2.5.3. Công tác đấu thầu..........................................................................................52
2.2.5.4. Công tác quản lý thi công..............................................................................58
2.2.5.5. Công tác nghiệm thu, bàn giao và quyết toán ...............................................65
2.2.5.6. Công tác bảo hành sau khi dự án hoàn thành................................................73
2.2.6 Đánh giá công tác quản lý dự án của các Ban QLDA ...........................................74

9. vii
2.2.6.1 Ưu điểm.......................................................................................................74
2.2.6.2 Hạn chế.......................................................................................................74
2.2.6.3. Nguyên nhân của các hạn chế trên ................................................................75
TÓM TẮT CHƯƠNG 2 ......................................................................................................78
MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ
XÂY DỰNG CỦA TỔNG CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN XÂY DỰNG
.............................................................................................................................................79
3.1 ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN CỦA TỔNG CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ
PHÁT TRIỂN XÂY DỰNG TRONG GIAI ĐOẠN 2018 – 2022. .........................79
3.1.1. Định hướng phát triển của DIC Corp....................................................................79
3.1.2 Những mục tiêu cụ thể trong giai đoạn 2018 – 2022..........................................81
3.2 CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH DO DIC CORP LÀM CHỦ
ĐẦU TƯ TRONG GIAI ĐOẠN 2018 - 2022 ........................................................81
3.2.1 Khu vực phía Nam: ................................................................................................81
3.2.2 Khu vực phía Bắc...................................................................................................82
3.3 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ DỰ ÁN. 82
3.3.1. Tổ chức lại bộ máy quản lý của các Ban QLDA. ...............................................83
3.3.2 Hoàn thiện quy trình công việc QLDA ...............................................................88
3.3.3. Nâng cao chất lượng nhân lực của Ban QLDA.....................................................94
TÓM TẮT CHƯƠNG 3 ......................................................................................................99
KẾT LUẬN........................................................................................................................100
TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................................................102
Phụ lục 1: Phiếu điều tra khảo sát công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng tại DIC Corp.
...........................................................................................................................................103
Phụ lục 2: Bảng tổng hợp kết quả điều tra khảo sát kèm theo luận văn ............................110

10. viii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Số hiệu
bảng
Tên bảng Trang
1.1 Các giai đoạn của chu kỳ dự án đầu tư 3
2.1 Danh sách các Công ty thành viên thuộc Tổ hợp DIC 56
2.2 Kết quả hoạt động SXKD giai đoạn 2011 - 2015 61
2.3 Các dự án do các BAN QLDA quản lý 79
2.4 Tiến độ các công trình 81
2.5 Chất lượng các công trình 82
2.6 Dự toán các công trình 82
2.7 Lưu đồ Quy trình công tác chuẩn bị đầu tư 83
2.8 Lưu đồ Quy trình công tác thẩm định và phê duyệt thiết kế 85
2.9 Lưu đồ Quy trình công tác đấu thầu 87
2.10 Lưu đồ Quy trình công tác quản lý thi công 88
2.11 Lưu đồ Quy trình công tác nghiệm thu, bàn giao và quyết toán 98-99

11. ix
DANH MỤC CÁC HÌNH, SƠ ĐỒ
Số hiệu
sơ đồ
Tên sơ đồ Trang
1.1 Quy trình quản lý thời gian và tiến độ 15
1.2 Quy trình quản lý dự án 17
1.3 Quy trình quản lý chất lượng 18
1.4 Hình thức Chủ đầu tư trực tiếp quản lý 21
1.5 Hình thức chìa khóa trao tay 21
1.6 Hình thức quản lý dự án chủ nhiệm điều hành dự án 22
2.1 Sơ đồ tổ chức của DIC Corp 48
2.2 Quy trình phối hợp giữa Chủ đầu tư với Nhà thầu 73
2.3 Sơ đồ tổ chức các Ban QLDA thuộc DIC Corp 75

12. xiii

13. 1
PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài.
Tổng Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp) được thành
lập năm 1990, tiền đề là Nhà nghỉ Bộ Xây dựng với vốn Điều lệ 7 tỷ đồng và 30
nhân viên. Trải qua 27 năm xây dựng và trưởng thành, đến nay DIC Corp đã trở
thành một Tổng Công ty lớn mạnh với tổng vốn Điều lệ lên đến 2.381 tỷ đồng và
gần 5.000 CBCNV. DIC Corp hoạt động hiệu quả trong các lĩnh vực: Đầu tư xây
dựng các khu đô thị mới, khu du lịch, thi công xây lắp, sản xuất kinh doanh vật liệu
xây dựng, kinh doanh khách sạn, dịch vụ du lịch, Đầu tư xây dựng hạ tầng các công
trình giao thông và đầu tư tài chính vào các Công ty con và các loại hình doanh
nghiệp khác,…
Tuy nhiên, do phát triển quá nhanh nên vấn đề Quản trị doanh nghiệp đã bộc
lộ nhiều mặt hạn chế, trong đó có các vấn đề về nguồn nhân lực, trình độ quản lý,
công tác quản lý tài chính, các quy trình làm việc chưa được hoàn thiện,… Đối với
công tác đầu tư phát triển và quản lý dự án của DIC Corp, do hiện nay đơn vị cùng
lúc làm Chủ đầu tư quá nhiều dự án lớn trong lĩnh vực Bất động sản mới nên quá
trình thực hiện còn những bất cập, đội ngũ nhân sự còn thiếu, chưa đáp ứng được
nhu cầu ngày càng phát triển của Doanh nghiệp và thời đại, việc thực hiện Dự án
mất nhiều thời gian, tốn kém chi phí và có khi đánh mất cơ hội đầu tư.
Nếu thực hiện tốt công tác quản lý dự án thì sẽ mang lại hiệu quả thiết thực
cho Chủ đầu tư, góp phần tiết kiệm chi phí và thời gian, nâng cao vị thế về uy tín và
năng lực của DIC Corp trên thương trường. Đồng thời, có thể áp dụng được với các
Công ty thuộc Tổ hợp DIC nói chung. Việc tìm ra những giải pháp phù hợp trong
công tác quản lý dự án thuộc lĩnh vực xây dựng Bất động sản là một yêu cầu cấp
thiết để đảm bảo sử dụng có hiệu quả nguồn vốn đầu tư của DIC Corp. Chính bởi lẽ
đó, mà tôi chọn vấn đề: “ hoàn thiện công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng tại
Tổng công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng” làm đề tài luận văn Thạc sĩ
chuyên ngành Quản trị kinh doanh.

14. 2
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài.
- Hệ thống hóa và làm sáng tỏ những vấn đề lý luận về công tác quản lý các
Dự án Bất động sản tại các doanh nghiệp trong giai đoạn hiện nay.
- Đánh giá thực trạng công tác quản lý Dự án Bất động sản của DIC Corp, rút
ra những tồn tại hạn chế và nguyên nhân của tồn tại hạn chế đó.
- Đề xuất những giải pháp chủ yếu nhằm hoàn thiện công tác quản lý Dự án
Bất động sản tại DIC Corp, qua đó góp phần nâng cao hiệu quả đầu tư.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.
- Đối tượng chính trong nghiên cứu này là quá trình quản lý các Dự án do DIC
Corp làm Chủ đầu tư tại các Ban QLDA, trong đó tập trung vào các Dự án phát
triển Bất động sản.
- Luận văn tập trung nghiên cứu công tác quản lý các Dự án Bất động sản
(không phải toàn bộ các dự án) do DIC Corp làm Chủ đầu tư trong giai đoạn 2013 -
2017.
4. Phương pháp nghiên cứu.
Luận văn sử dụng lý luận kết hợp các phương pháp thống kê, phân tích và
tổng hợp, đặc biệt là phương pháp chuyên gia, đồng thời kết hợp với tổng kết rút
kinh nghiệm thực tiễn ở doanh nghiệp để nghiên cứu, giải quyết vấn đề đặt ra của
đề tài.
5. Kết cấu của luận văn.
Nội dung chính của luận văn ngoài phần mở đầu và kết luận được cấu trúc
thành 3 chương:
Chương I: Cơ sở lý luận về công tác quản lý dự án đầu tư.
Chương II: Phân tích thực trạng công tác quản lý đầu tư các dự án Bất động
sản tại Tổng Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng.
Chương III: Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lý các
Dự án Bất động sản tại Tổng Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng.

15. 3
CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ
1.1 TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ
1.1.1. Dự án đầu tư
1.1.1.1. Khái niệm dự án đầu tư
Theo Luật Đầu tư số: 67/2014/QH13 ngày 26/11/2014 thì “ Dự án đầu tư là
tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư
kinh doanh trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định.”
Theo nghĩa khác, ngân hàng thế giới cho rằng “Dự án đầu tư là Tổng thể các
chính sách, hoạt động và chi phí liên quan với nhau được hoạch định nhằm đạt
những mục tiêu nào đó trong một thời gian nhất định”.
a) Dự án đầu tư còn có thể được xem xét từ nhiều góc độ :
- Về mặt hình thức: Dự án đầu tư là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách
chi tiết và có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch nhằm đạt được
những kết quả và thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai.
- Xét trên góc độ quản lý: Dự án đầu tư là một công cụ quản lý việc sử dụng
vốn, vật tư, lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế - xã hội trong một thời
gian dài.
- Trên góc độ kế hoạch hóa: Dự án đầu tư là một công vụ thực hiện kế hoạch
chi tiết của một công cuộc đầu tư SXKD, phát triển kinh tế - xã hội, là tiền đề để ra
các quyết định đầu tư và tài trợ vốn.
- Xét về mặt nội dung: Dự án đầu tư là tổng thể các hoạt động và chi phí cần
thiết, được bố trí theo một kế hoạch chặt chẽ với lịch thời gian và địa điểm xác định
để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm thực hiện
những mục tiêu nhất định trong tương lai.
b) Để đảm bảo tính khả thi, dự án đầu tư phải đáp ứng các yêu cầu cơ bản
sau:
- Tính khoa học: Thể hiện người soạn thảo dự án đầu tư phải có một quá
trình nghiên cứu tỷ mỷ kỹ càng, tính toán thận trọng, chính xác từng nội dung của

16. 4
dự án đặc biệt là nội dung về tài chính, nội dung về công nghệ kỹ thuật. Tính khoa
học còn thể hiện trong quá trình soạn thảo dự án đầu tư cần có sự tư vấn của các cơ
quan chuyên môn.
- Tính thực tiễn: Các nội dung của dự án đầu tư phải được nghiên cứu, xác
định trên cơ sở xem xét, phân tích, đánh giá đúng mức các điều kiện và hoàn cảnh
cụ thể liên quan trực tiếp và gián tiếp đến hoạt động đầu tư.
- Tính pháp lý: Dự án đầu tư cần có cơ sở pháp lý vững chắc tức là phù hợp
với chính sách và luật pháp của Nhà nước. Muốn vậy phải nghiên cứu kỹ chủ
trương, chính sách của Nhà nước, các văn bản pháp quy liên quan đến hoạt động
đầu tư.
- Tính đồng nhất: Các dự án đầu tư phải tuân thủ các quy định chung của các
cơ quan chức năng về hoạt động đầu tư, kể cả các quy định về thủ tục đầu tư. Với
các dự án đầu tư quốc tế còn phải tuân thủ quy định chung mang tính quốc tế.
1.1.1.2 Phân loại dự án đầu tư
Có rất nhiều cách phân loại dự án đầu tư tùy theo mục đích và phạm vi xem
xét. Sau đây là một số cách phân loại dự án đang áp dụng tại Việt Nam:
a) Theo thẩm quyền quyết định hoặc cấp giấy phép đầu tư
Để tiến hành quản lý và phân cấp quản lý, tùy theo tính chất của dự án và
quy mô đầu tư, các dự án đầu tư trong nước được phân theo 3 nhóm A, B và C. Có
hai tiêu thức được dùng để phân nhóm là dự án thuộc ngành kinh tế nào? Dự
án có tổng mức đầu tư lớn hay nhỏ? Trong các nhóm thì nhóm A là quan trọng nhất,
phức tạp nhất, còn nhóm C là ít quan trọng, ít phức tạp hơn cả. Tổng mức vốn nêu
trên bao gồm cả tiền chuyển quyền sử dụng đất, mặt nước, mặt biển, thềm lục địa,
vùng trời (nếu có).
b) Phân theo trình tự lập và trình duyệt dự án
Theo trình tự (hoặc theo bước) lập và trình duyệt, các dự án đầu tư được
phân ra hai loại:
- Nghiên cứu tiền khả thi: Hồ sơ trình duyệt của bước này gọi là báo cáo
nghiên cứu tiền khả thi.

17. 5
- Nghiên cứu khả thi: Hồ sơ trình duyệt của bước này gọi là báo cáo nghiên
cứu khả thi.
c) Theo nguồn vốn
* Vốn trong nước:
- Vốn ngân sách Nhà nước.
- Vốn tín dụng do Nhà nước bảo lãnh, vốn tín dụng ĐTPT của Nhà nước.
- Vốn đầu tư phát triển của các doanh nghiệp nhà nước.
- Vốn khác bao gồm cả vốn tư nhân, sử dụng hỗn hợp nhiều nguồn vốn.
* Vốn nước ngoài:
- Vốn vay nước ngoài của Nhà nước, viện trợ, ODA.
- Vốn đầu tư trực tiếp của nước ngoài (FDI).
- Vốn của các tổ chức Quốc tế.
1.1.1.3 Các giai đoạn hình thành dự án đầu tư
Chu kỳ hoạt động của dự án trải qua 3 giai đoạn: Chuẩn bị đầu tư – Thực
hiện đầu tư – Vận hành, Khai thác.
Bảng 1.1: Các giai đoạn của chu kỳ dự án đầu tư
Chuẩn bị đầu tư Thực hiện đầu tư
Vận hành, Khai
thác (SX, KD, DV)
Nghiên
cứu
phát
hiện
các cơ
hội đầu
tư
Nghiên
cứu
tiền khả
thi sơ
bộ lựa
chọn
dự án
Nghiên
cứu khả
thi (lập
dự án –
báo cáo
kỹ
thuật
khả thi)
Đánh
giá và
quyết
định
(thẩm
định
dự án)
Hoàn
tất các
thủ
tục để
triển
khai
thực
hiện
đầu tư
Thiết
kế và
lập dự
toán
thi
công
xây
lắp
công
trình
Thi
công
xây
lắp
công
trình
Chạy
thử và
nghiệm
thu sử
dụng
Sử
dụng
chưa
hết
công
suất
Sử
dụng
công
suất
ở
mức
cao
nhất
Công
suất
giảm
dần và
kết
thúc
dự án
(Nguồn: Giáo trình lập dự án đầu tư - ĐH Kinh tế Quốc dân 2005)

18. 6
a) Chuẩn bị đầu tư: Là giai đoạn nghiên cứu và thiết lập DAĐT, gồm các nội
dung:
- Nghiên cứu, tìm ra các cơ hội đầu tư.
- Nghiên cứu tiền khả thi: Đây là giai đoạn nghiên cứu sơ bộ về các yếu tố cơ
bản của dự án. Trong giai đoạn này, người ta cũng xác định các chỉ tiêu cơ bản đánh
giá hiệu quả dự án để làm cơ sở cho việc xem xét, lựa chọn dự án.
- Nghiên cứu khả thi: Nghiên cứu khả thi là bước nghiên cứu một cách toàn
diện và chi tiết các yếu tố của Dự án. Nghiên cứu khả thi được thực hiện trên cơ sở
các thông tin chi tiết và có độ chính xác cao hơn giai đoạn Nghiên cứu tiền khả thi.
Đây là cơ sở để quyết định đầu tư và là căn cứ để triển khai thực hiện dự án thực tế.
- Đánh giá và quyết định (thẩm định dự án).
b) Thực hiện đầu tư: Là giai đoạn biến các dự định đầu tư thành hiện thực
nhằm đưa dự án vào hoạt động thực tế của đời sống kinh tế - xã hội. Giai đoạn này
bao gồm một loạt các quá trình kế tiếp hoặc xen kẽ nhau từ khi thiết kế đến khi đưa
dự án vào vận hành khai thác, bao gồm:
- Hoàn tất các thủ tục để triển khai thực hiện dự án.
- Thiết kế và lập dự án thi công xây dựng công trình.
- Thi công xây dựng công trình.
- Chạy thử, nghiệm thu và đưa vào sử dụng.
Thực hiện dự án là giai đoạn hết sức quan trọng, có liên quan chặt chẽ với
việc đảm bảo chất lượng và tiến độ thực hiện Dự án và sau đó là hiệu quả đầu tư.
Kết quả của thực hiện dự án là công trình xây dựng đã hoàn thành, máy móc thiết bị
đã được lắp đặt,… chuẩn bị đưa vào sử dụng.
c) Giai đoạn vận hành kết quả đầu tư: Là giai đoạn dự án đi vào sản xuất
kinh doanh, hoặc cung cấp các hoạt động dịch vụ.
- Vận hành dự án: Giai đoạn này được xác định từ khi chính thức đưa Dự án
vào vận hành khai thác cho đến khi kết thúc Dự án. Đây là giai đoạn thực hiện các
hoạt động theo chức năng của Dự án và quản lý các hoạt động đó theo các kế hoạch
đã dự tính.

19. 7
- Đánh giá sau khi thực hiện dự án (đánh giá sau dự án): Thực chất đây là
việc phân tích, đánh giá các chỉ tiêu Kinh tế - Kỹ thuật của dự án trong giai đoạn
vận hành khai thác.
- Kết thúc Dự án: Tiến hành các công việc cần thiết để chấm dứt hoạt động
của dự án (thanh toán công nợ, thanh lý tài sản,… và hoàn thành các thủ tục pháp lý
khác).
1.2 PHÁT TRIỂN DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
1.2.1 Thực chất và nội dung phát triển dự án Bất động sản
Công tác phát triển Dự án Bất động sản là quá trình tìm kiếm – lựa chọn cơ
hội đầu tư, thực hiện các thủ tục pháp lý theo quy định của Pháp luật để được giao
làm chủ đầu tư thực hiện dự án Bất động sản, bỏ vốn để thực hiện đầu tư, quản lý dự
án và đưa vào kinh doanh khai thác.
Nội dung công tác phát triển Dự án Bất động sản:
Bước 1: Tìm kiếm đất và khẳng định đất phù hợp
Tìm kiếm khu đất để đầu tư là việc làm thường xuyên của Nhà đầu tư bất
động sản. Khu đất kinh doanh bất động sản có ba dạng: Thứ nhất là đề nghị Nhà
nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; Thứ 2 là đất thuê lại từ đối tác kinh doanh
khác hoặc thuê đất thuộc quỹ quản lý của nhà nước; thứ ba là mua đất từ đối tác
khác. Nhà đầu tư thường tính đến việc mua khu đất ở đâu, giá bao nhiêu, khi nào
mua... dựa trên sự phù hợp của khu đất.
Khu đất phù hợp là khu đất tọa lạc tại những vị trí chiến lược có thể phát triển
kinh doanh và khả thi về mặt pháp lý. Một khu đất được xem là khả thi về mặt pháp
lý nếu khu đất đó thuộc diện được phép đầu tư khai thác kinh doanh bởi chính quyền
địa phương. Hơn nữa, bất kỳ một khu đất nào hiện nay trên Việt Nam đều thuộc
diện khống chế quy hoạch để sử dụng vào mục đích nhất định nào đó (quy hoạch
cho mục đích kinh doanh, hoặc quy hoạch cho mục đích công cộng, hoặc các tiêu
chuẩn kỹ thuật trong quy hoạch), vì thế đòi hỏi nhà đầu tư phải kiểm tra tính phù
hợp của thông số quy hoạch với mục đích kinh doanh của họ (với những thông số
quy hoạch đó có mang lại lợi nhuận cho nhà đầu tư hay không). Để biết được thông

20. 8
tin quy hoạch khu đất, nhà đầu tư có thể tìm đến cơ quan quản lý quy hoạch của tỉnh
như Sở Quy hoạch, Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường,… hoặc những
chuyên viên phụ trách quy hoạch của UBND tỉnh nơi quản lý khu đất. Trong trường
hợp khu đất chưa có ý đồ quy hoạch từ UBND tỉnh thì nhà đầu tư phải gửi công văn
đề nghị xin chủ trương quy hoạch.
Kết quả của bước tìm kiếm và khẳng định sự phù hợp của khu đất là nhà đầu
tư phải ký được Hợp đồng thuê, mua đất từ đối tác kinh doanh khác và chấp thuận
chủ trương quy hoạch của UBND tỉnh nơi quản lý hành chính của khu đất hoặc Hợp
đồng thuê đất với UBND tỉnh (nếu thuộc khu đất do nhà nước quản lý).
Bước 2: Ý tưởng kinh doanh
Như trình bày ở bước 1, khu đất thông thường đều thuộc diện khống chế quy
hoạch cho mục đích kinh tế hay mục đích xã hội. Nhà đầu tư chỉ quan tâm đến khu
đất quy hoạch cho mục đích kinh doanh. Tuy nhiên, câu hỏi cần trả lời ở đây là kinh
doanh theo mô hình nào? Nhà đầu tư phải dựa vào kinh nghiệm và tầm nhìn của họ
để đề xuất ý tưởng kinh doanh. Dù kinh nghiệm và tầm nhìn của những nhà đầu có
sự khác nhau nhưng họ đều căn cứ trên một cơ sở chung là dựa vào thị trường. Khi
đưa ra quyết định đầu tư trong điều kiện thiếu dữ liệu chắc chắn về thị trường đó ra
quyết định trong môi trường có rủi ro. Nhà đầu tư thận trọng họ sẽ thực hiện nghiên
cứu thị trường trước khi đưa ra quyết định.
Bước 3: Nghiên cứu thị trường
Việc nghiên cứu thị trường để kiểm định lại ý tưởng kinh doanh là việc
chuyển từ quyết định trong môi trường có rủi ro sang ra quyết định trong môi trường
chắn chắn. Các loại thị trường cần nghiên cứu bao gồm các thị trường nhà đất, cao
ốc văn phòng, căn hộ cho thuê, nhà hàng, khách sạn, trung tâm thương mại, hạ tầng
công nghiệp, dịch vụ nhà ở.... Nghiên cứu thị trường phải dự báo được triển vọng và
dung lượng của từng loại thị trường dịch vụ. Nghiên cứu thị trường sẽ kiểm định
tính khả thi của ý tưởng kinh doanh và khuyến nghị các hướng phát triển dự án.
Bước 4: Thiết kế ý tưởng
Thiết kế ý tưởng dự án được căn cứ trên các tiêu chí sau:

21. 9
- Xác lập mô hình kinh doanh có hiệu quả;
- Thiết kế ý tưởng kiến trúc có phong cách đặc trưng, ấn tượng, có tính hiệu
dụng cao, có cảnh quan đẹp.
- Chứng minh được hiệu quả đầu tư;
- Đảm bảo chất lượng, tiến độ và ngân sách của quá trình xây dựng;
- Đảm bảo nguồn thu và lợi nhuân.
Dựa trên những tiêu chí trên, ý tưởng dự án phải thể hiện đầy đủ những nội
dung sau:
- Mô hình kinh doanh cung cấp sản phẩm, dịch vụ gì, tính vượt trội của các
sản phẩm, dịch vụ do Dự án cung cấp so với các sản phẩm, dịch vụ hiện hữu trên thị
trường hiện nay;
- Ý tưởng kiến trúc như thế nào, sự độc đáo của kiến trúc;
- Các đặc điểm kỹ thuật;
- Thị trường mục tiêu;
- Quản lý đầu tư và khác thác như thế nào?
Bước 5: Phân tích tài chính
Phân tích tài chính nhằm xác định khả năng sinh lời của Dự án, bao gồm các
chỉ tiêu chủ yếu sau:
- Ước tính toàn bộ chi phí Dự án;
- Dự kiến phương án hợp tác kinh doanh;
- Ước tính nguồn vốn vay;
- Thiết lập mô hình phân tích dựa trên những giả định cơ bản về Dự án;
- Phân tích dòng tiền cho toàn bộ dòng đời của dự án bao gồm chi phí đầu tư,
nguồn vốn đầu tư, doanh thu, chi phí hoạt động, vốn vay, lợi nhuận, các chỉ số tài
chính như NPV, IRR, thời gian hoàn vốn,...
- Phân tích độ nhạy với các biến thiên về suất đầu tư và giá thuê dự kiến.
Bước 6: Tìm nguồn tài chính tài trợ cho dự án và lập hồ sơ dự án, xin cấp
phép, vay vốn và triển khai dự án

22. 10
Chủ đầu tư cân đối nguồn vốn của mình và quyết định huy động vốn tài trợ
cho dự án. Trên thị trường tài chính hiện nay đã mở ra nhiều cơ hội huy động vốn
qua các kênh phát hành cổ phiếu, trái phiếu Công ty hoặc vay. Tuy nhiên, với các
kênh huy động đó chỉ khả thi khi Dự án đã được cấp phép, phê duyệt hoặc đã chi tiết
được các hạng mục đầu tư. Để đạt sự cấp phép chủ đầu tư phải chứng minh được
năng lực tài chính nên đòi hỏi phải tiến hành huy động vốn trước. Việc huy động
vốn trong giai đoạn này, chủ đầu tư có thể vay các tổ chức tín dụng thương mại hoặc
tìm kiếm đối tác tham gia hợp tác đầu tư thông qua ký kết Biên bản thỏa thuận
(MOU) hợp tác đầu tư với các nội dung sau:
- Thỏa thuận về chi phí;
- Thỏa thuận về thời gian;
- Thỏa thuận về nhân lực;
- Thỏa thuận về cách làm;
Sau khi các bên tham gia góp vốn ký kết MOU, họ tiến hành lập hồ sơ dự án,
bao gồm nội dung sau:
- Các đánh giá rải rác;
- Đánh giá tiền khả thi;
- Các tài liệu, văn bản ghi nhận trao đổi nội bộ với đối tác;
- Báo cáo khả thi xây dựng với dự án hoàn chỉnh.
Nhà đầu tư sử dụng hồ sơ Dự án để thực hiện các hoạt động xin phép đầu tư,
thiết kế chi tiết, vay vốn để bắt đầu triển khai dự án.
Bước 7: Triển khai Dự án:
Triển khai dự án gồm các công việc sau:
- Thiết kế chi tiết;
- Đấu thầu và chọn thầu xây dựng;
- Vay vốn và giải ngân vốn chủ sở hữu;
- Phương án tổ chức giám sát, quản lý;
Phương án tổ chức giám sát, quản lý và khai thác dự án có thể do chủ đầu tư
tự thực hiện. Nếu dự án có tính phức tạp cao trong khi nhân lực của doanh nghiệp

23. 11
hoặc chủ đầu tư không đủ khả năng quản lý thì sử dụng đến dịch vụ tư vấn thực hiện
các công việc sau:
- Đại diện khách hàng (Lập kế hoạch xây dựng & quản lý chất lượng);
- Bán & tiếp thị;
- Tư vấn và quản lý tài sản.
1.2.2 Những đặc điểm của dự án Bất động sản có ảnh hưởng công tác QLDA
Ngoài các đặc điểm thông thường của một dự án nói chung và dự án bất
động sản nói riêng, các dự án Bất động sản có những đặc trưng riêng như sau:
- Diện tích chiếm đất lớn: Thông thường các dự án Bất động sản thường có
quy mô lớn từ khoảng 20 hecta trở lên đến hàng ngàn hecta.
- Dự án Bất động sản được quy hoạch gồm nhiều hạng mục công trình như
Khu nhà ở, các hạng mục hạ tầng kỹ thuật (đường giao thông, cấp điện, cấp thoát
nước,…), hạ tầng xã hội (nhà trẻ, trường học, y tế, công viên cây xanh,…), chung
cư cao tầng, khu thương mại – dịch vụ,…
- Thời gian thực hiện dự án thường kéo dài, có khi lên đến 15 – 20 năm tùy
theo quy mô dự án.
- Tổng mức đầu tư lớn: Lên đến hàng ngàn tỷ đồng tùy theo quy mô dự án,
đặc biệt chi phí bồi thường, GPMB và tiền sử dụng đất chiếm tỷ trọng lớn trong
tổng mức đầu tư.
- Các hạng mục công trình của Dự án Bất động sản có thể do một Chủ đầu tư
hoặc nhiều Chủ đầu tư (bao gồm Chủ đầu tư cấp 1 và các Chủ đầu tư cấp 2) thực
hiện, trong đó Chủ đầu tư cấp 1 sẽ hoàn thiện công tác chuẩn bị đầu tư, giải phóng
mặt bằng, đầu tư xây dựng các hạng mục hạ tầng kỹ thuật chính hoặc các hạng mục
công trình trọng điểm; Các Chủ đầu tư cấp 2 sẽ đầu tư xây dựng hoàn chỉnh các Dự
án cấp 2 theo quy hoạch được duyệt. Khi đó, Chủ đầu tư cấp 1 có trách nhiệm quản
lý chung quá trình đầu tư của các Chủ đầu tư cấp 2 sao cho đảm bảo theo quy hoạch
và Quy chế quản lý đầu tư xây dựng được duyệt.
- Các gói thầu có thể triển khai tuần tự nhưng cũng có thể triển khai hàng loạt
để đảm bảo tiến độ đề ra.

24. 12
Vì những đặc trưng riêng nêu trên, công tác QLDA Bất động sản yêu cầu cao
hơn đối với các dự án thông thường khác do thời gian kéo dài, bao gồm rất nhiều
hạng mục công trình, nhiều gói thầu cần triển khai đồng loạt nên yêu cầu khẩn
trương về thời gian và đội ngũ cán bộ đủ năng lực, có tinh thần trách nhiệm cao.
1.3 TỔNG QUAN VỀ QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ
1. 3.1 Khái niệm về quản lý dự án đầu tư
Theo giáo trình Quản lý dự án đầu tư, TS. Từ Quang Phương, Bộ môn Kinh
tế đầu tư, đại học Kinh tế quốc dân định nghĩa: “Quản lý dự án là quá trình lập kế
hoạch, điều phối thời gian, nguồn lực và giám sát quá trình phát triển của dự án
nhằm đảm bảo cho dự án hoàn thành đúng thời hạn, trong phạm vi ngân sách được
duyệt và đạt được các yêu cầu đã định về kỹ thuật và chất lượng sản phẩm dịch vụ,
bằng những phương pháp và điều kiện tốt nhất cho phép.”
Mỗi dự án được xây dựng nhằm thực hiện những mục tiêu xác định trong
khuôn khổ nguồn lực cho trước. Để thực hiện dự án cần có sự phối hợp hoạt động
của rất nhiều các đối tượng có liên quan đến dự án như Chủ đầu tư, Nhà thầu, Tư
vấn, các cơ quan quản lý Nhà nước có liên quan, …
Các kết quả của dự án có thể có được nếu tất cả các công việc của dự án lần
lượt được hoàn thành. Tuy nhiên, vì tất cả các hoạt động của dự án đều có liên quan
đến nhau và có ảnh hưởng qua lại lẫn nhau, nên nếu từng công việc được thực hiện
một cách độc lập sẽ cần rất nhiều thời gian và chi phí để trao đổi thông tin giữa các
đơn vị thực hiện. Một số công việc chỉ có thể được thực hiện khi một số công việc
khác bắt buộc phải hoàn thành trước nó, và phải hoàn thành trong khuôn khổ chất
lượng cho phép. Do đó, việc thực hiện dự án theo cách này không thể kiểm soát nổi
tiến độ dự án, cũng như khó có thể đảm bảo các điều kiện về chi phí và chất lượng.
Như vậy, mọi dự án đều cần có sự phối hợp hoạt động của tất cả các đối
tượng liên quan đến dự án một cách hợp lý. Cơ chế phối hợp đó chính là quá trình
quản lý dự án, dự án càng phức tạp và có quy mô càng lớn thì càng cần được tổ
chức quản lý một cách khoa học.

25. 13
Nói cách khác, công tác quản lý dự án chính là việc áp dụng các phương
pháp, công cụ khác nhau, trong sự phù hợp với các quy định, các văn bản pháp lý
của Nhà nước có liên quan đến dự án để phối hợp hoạt động giữa các đối tượng hữu
quan của dự án, nhằm đạt được mục tiêu hoàn thành dự án với chất lượng cao nhất,
trong thời gian nhanh nhất và với chi phí thấp nhất có thể.
Công tác quản lý dự án hợp lý và khoa học sẽ giúp chủ đầu tư đạt được các
mục tiêu đã định của dự án với hao tổn nguồn lực ít hơn dự kiến, có thể là trong thời
gian ngắn hơn với chi phí thấp hơn, từ đó làm tăng hiệu quả đầu tư vốn của xã hội;
hoặc là, cùng các điều kiện về thời gian, chi phí, nhân lực đã giới hạn, công tác
quản lý tốt cho phép nâng cao chất lượng dự án. Điều này có ý nghĩa đặc biệt quan
trọng đối với các dự án đầu tư xây dựng có quy mô lớn khi mà chất lượng các công
trình xây dựng không đảm bảo có thể gây ra những tổn thất lớn cho xã hội.
Ngược lại, nếu công tác quản lý dự án được thực hiện thiếu khoa học, dự án
có thể phải tốn nhiều nguồn lực hơn để hoàn thành hoặc hoàn thành với chất lượng
không đảm bảo, gây nhiều thất thoát lãng phí cho xã hội và có thể để lại những hậu
quả nghiêm trọng, nhất là với các dự án xây dựng công trình công cộng quy mô lớn
được thực hiện bởi nguồn vốn của Nhà nước.
QLDA là một yếu tố quan trọng quyết định sự tồn tại của dự án. QLDA là sự
vận dụng lý luận, phương pháp quan điểm có tính hệ thống để tiến hành quản lý có
hiệu quả toàn bộ công việc có liên quan tới dự án dưới sự dàng buộc về nguồn lực
có hạn.
Quản lý dự án bao gồm những đặc trưng cơ bản sau:
- Chủ thể của QLDA chính là người QLDA.
- Khách thể của QLDA liên quan đến phạm vi công việc của dự án (tức là toàn
bộ nhiệm vụ công việc của dự án). Những công việc này tạo thành quá trình vận
động của hệ thống dự án (chu kỳ tồn tại của dự án).
- QLDA là để thực hiện được mục tiêu dự án, tức là sản phẩm cuối cùng phải
đáp ứng được yêu cầu của khách hàng. Bản thân việc quản lý không phải mục đích
mà là cách thực hiện mục đích.

26. 14
- Chức năng của QLDA có thể khái quát thành nhiệm vụ lên kế hoạch, tổ
chức, chỉ đạo, điều tiết, khống chế dự án. Nếu tách rời các chức năng này thì dự án
không thể vận hành có hiệu quả, mục tiêu quản lý cũng không được thực hiện. Quá
trình thực hiện mỗi dự án đều cần có tính sáng tạo, vì thế chúng ta thường coi việc
QLDA là quản lý sáng tạo.
1.3.2. Các chức năng của QLDA đầu tư
a) Chức năng ra quyết định: Quá trình xây dựng của Dự án là một quá trình
ra quyết định có tính hệ thống, việc khởi công mỗi một giai đoạn xây dựng đều phải
dựa vào quyết định đó. Việc đưa ra quyết định ngay từ đầu có ảnh hưởng quan trọng
đến giai đoạn thiết kế, giai đoạn thi công cũng như sự vận hành sau khi dự án đã
được hoàn thành.
b) Chức năng kế hoạch: Chức năng kế hoạch có thể đưa toàn bộ quá trình,
toàn bộ mục tiêu và toàn bộ hoạt động của Dự án vào quỹ đạo kế hoạch, dùng hệ
thống kế hoạch ở trạng thái động để điều hành và khống chế toàn bộ Dự án. Sự điều
hành hoạt động công trình là sự thực hiện theo trình tự mục tiêu dự định. Chính nhờ
chức năng kế hoạch mà mọi công việc của dự án đều có thể dự kiến và khống chế.
c) Chức năng tổ chức: Chức năng tổ chức nghĩa là thông qua việc xây dựng
một tổ chức dưới sự lãnh đạo của Giám đốc dự án để bảo đảm dự án được thực hiện
theo hệ thống, xác định chức trách và trao quyền cho hệ thống đó, thực hiện chế độ
hợp đồng, hoàn thiện chế độ quy định để hệ thống đó có thể vận hành một cách hiệu
quả, đảm bảo cho mục tiêu dự án được thực hiện theo kế hoạch.
d) Chức năng điều hành: Quá trình QLDA là sự phối hợp của rất nhiều các
bộ phận có mối quan hệ mâu thuẫn và phức tạp, do đó nếu xử lý không tốt các mối
quan hệ này sẽ tạo nên những trở ngại trong việc phối hợp hoạt động giữa các bộ
phận, ảnh hưởng đến mục tiêu Dự án. Vì vậy, phải thông qua chức năng điều hành
của QLDA để tiến hành kết nối, khắc phục trở ngại, đảm bảo cho hệ thống có thể
vận hành một cách bình thường.
e) Chức năng giám sát: Chức năng giám sát là biện pháp đảm bảo cho việc
thực hiện mục tiêu chính của Dự án công trình. Đó là vì dự án công trình thường rất

27. 15
dễ rời xa mục tiêu dự định, phải lựa chọn các phương pháp quản lý khoa học để
đảm bảo mục tiêu được thực hiện.
1.3.3. Các lĩnh vực quản lý dự án đầu tư
Chu trình sống của mọi dự án đầu tư đều phải chịu sự tác động mạnh mẽ của
3 điều kiện ràng buộc chặt chẽ:
- Ràng buộc về thời gian: Tức là một dự án xây dựng phải có mục tiêu hợp lý
về kỳ hạn của công trình xây dựng;
- Ràng buộc về nguồn lực: Tức là một dự án xây dựng phải có được mục tiêu
nhất định về tổng lượng đầu tư;
- Ràng buộc về chất lượng: Tức là dự án xây dựng phải có mục tiêu xác định
về khả năng sản xuất, trình độ kỹ thuật và hiệu quả sử dụng.
Dựa trên ba điều kiện ràng buộc nêu trên, Quản lý dự án được chia làm 3
lĩnh vực chính như sau: Quản lý thời gian - tiến độ, quản lý chi phí và quản lý chất
lượng dự án.
1.3.3.1.Quản lý thời gian và tiến độ dự án
Thực hiện dự án trong phạm vi thời gian đã hoạch định là một trong những
mục tiêu quan trọng nhất của quản lý dự án xây dựng.
Công việc quản lý thời gian và tiến độ thực hiện dự án đầu tư xây dựng phải
trả lời được các câu hỏi chủ yếu sau:
- Cần bao nhiêu thời gian để thực hiện hoàn thành toàn bộ Dự án?
- Khi nào bắt đầu? Khi nào kết thúc mỗi công việc thuộc Dự án?
- Cần tập trung chỉ đạo những công việc nào (công việc được ưu tiên thực
hiện) để đảm bảo thực hiện hoàn thành đúng hạn dự án như đã hoạch định?
- Những công việc nào có thể kéo dài và có thể kéo dài bao lâu mà vẫn không
làm chậm tiến độ thực hiện Dự án?
- Có thể rút ngắn tiến độ thực hiện Dự án không? Nếu có thì có thể rút ngắn
thời gian thực hiện những công việc nào và thời gian rút ngắn là bao lâu?
Đối với các Dự án đầu tư xây dựng, công tác quản lý thời gian và tiến độ có
vai trò hết sức quan trọng, nhất là trong trường hợp có yêu cầu khắt khe về thời gian

28. 16
hoàn thành dự án. Lĩnh vực quản lý này chính là cơ sở cho việc quản lý chi phí và
nguồn lực, đồng thời cũng là căn cứ để phối kết hợp các bên có liên quan trong việc
tổ chức thực hiện dự án.
Quy trình quản lý thời gian và tiến độ thực hiện dự án bao gồm các bước
công việc được thể hiện thông qua sơ đồ sau:

29. 17
Sơ đồ 1.1 -Quy trình quản lý thời gian và tiến độ
1. Xác định các hoạt
động
Đầu vào:
- Cấu trúc phân chia dự
án.
- Báo cáo phạm vi dự án.
- Các thông tin của dự án
tương tự.
- Những yếu tố ràng
buộc và giả định.
Công cụ và kỹ thuật:
- WBS
- WBS của một số dự án
tương tự.
Đầu ra:
- Danh sách hoạt động.
- Tính toán chi tiết hỗ
trợ.
- Cập nhật cấu trúc phân
chia dự án.
Quản lý thời gian
2. Sắp xếp các hoạt
động
Đầu vào:
- Danh sách hoạt động
- Mô tả sản phẩm.
- Trình tự thực hiện công
việc bắt buộc.
- Các nhân tố tác động
bên ngoài.
Công cụ và kỹ thuật:
- Phương pháp sơ đồ
mạng AON.
- Phương pháp sơ đồ
mạng AOA.
Đầu ra:
- Biểu đồ mạng của dự
án
- Cập nhật danh mục
hoạt động.
3. Ước tính thời gian
thực hiện hoạt động
Đầu vào:
- Danh sách hoạt động
- Những giả định và yêu
cầu về nguồn lực.
- Khả năng sẵn sàng các
nguồn lực.
- Thông tin của các dự
án trước
Công cụ và kỹ thuật:
- Đánh giá của chuyên
gia.
- Đánh giá tổng thể, tính
toán thời gian thực
hiện.
Đầu ra:
- Ước tính thời gian thực
hiện hoạt động.
- Cập nhật danh mục
hoạt động.
4. Xây dựng lịch làm
việc
Đầu vào:
- Sơ đồ mạng của dự án
- Ước tính thời gian thực
hiện từng công việc
- Yêu cầu về nguồn, mô
tả.
- Những yếu tố hạn chế,
giả định.
Công cụ và kỹ thuật:
- Phân tích toán học,
giảm thời gian thực
hiện dự án.
- Phần mềm quản lý dự
án.
Đầu ra:
- Lịch thực hiện, kế
hoạch quản lý thời
gian, cập nhật các
nguồn lực yêu cầu.
5. Kiểm soát lịch trình
dự án
Đầu vào:
- Lịch thực hiện dự án,
các báo cáo tiến độ,
yêu cầu thay đổi kế
hoạch quản lý thời
gian.
Công cụ và kỹ thuật:
- Hệ thống kiểm soát
những thay đổi lịch
thực hiện công việc.
- Cách tính độ sai lệch
thời gian, phần mềm
quản lý dự án.
Đầu ra:
- Cập nhật lịch thực hiện
công việc, điều chỉnh
các hoạt động.
- Các bài học kinh
nghiệm.

30. 18
1.3.3.2. Quản lý chi phí của dự án
Quản lý chi phí dự án đầu tư là tập hợp các biện pháp nhằm đảm bảo thực
hiện hoàn thành dự án xây dựng trong phạm vi ngân sách đã được hoạch định từ
trước.
Tổng chi phí của dự án bao gồm chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp và những
khoản tiền phạt vi phạm hợp đồng. Trong đó:
- Chi phí trực tiếp bao gồm chi phí nhân công sản xuất, chi phí nguyên vật liệu
và những khoản chi phí khác trực tiếp liên quan đến công việc thực hiện dự án.
- Chi phí gián tiếp bao gồm chi phí quản lý, khấu hao thiết bị văn phòng,
những khoản chi phí cố định và biến đổi khác mà có thể giảm được nếu thời gian
thực hiện dự án được rút ngắn. Thời gian thực hiện dự án càng rút ngắn, chi phí
gián tiếp càng ít.
- Khoản tiền phạt có thể phát sinh nếu dự án kéo dài quá ngày kết thúc xác
định.
Thực tiễn quản lý cho thấy, luôn luôn có hiện tượng đánh đổi giữa thời gian
và chi phí. Nếu tăng cường giờ lao động, tăng thêm số lượng máy móc thiết bị thì
tiến độ thực hiện các công việc của dự án có thể được đẩy nhanh. Tuy nhiên, tăng
thêm nguồn lực làm tăng chi phí trực tiếp. Ngược lại đẩy nhanh tiến độ dự án làm
giảm những khoản chi phí gián tiếp và đôi khi cả những khoản tiền phạt do vi phạm
hợp đồng. Tuy nhiên, không phải tất cả các công việc được đẩy nhanh đều đem lại
kết quả mong muốn. Do đó, có sự tính toán cân đối, hợp lý giữa thời gian và chi phí
là yêu cầu đặt ra đối với nhà quản lý.
Quản lý chi phí dự án đầu tư được thực hiện trong tất cả các giai đoạn khác
nhau của chu trình dự án. Trong mỗi giai đoạn cụ thể, quản lý chi phí lại có vai trò
khác nhau và được thực hiện khác nhau.
Quy trình quản lý chi phí dự án được thể hiện ở sơ đồ sau:

31. 19
Sơ đồ 1.2 -Quy trình quản lý chi phí dự án
Quản lý chi phí
2. Ước tính chi phí
Đầu vào
- WBS.
- Các nguồn lực đòi hỏi.
- Đơn giá ước tính cho từng
công việc.
- Các thông tin từ các dự án
tương tự.
Công cụ và kỹ thuật
- Công thức toán học.
- Phần mềm Exel.
3. Đầu ra
- Ước tính chi phí.
- Các tính toán chi tiết bổ trợ.
-Kế hoạch quản lý chi phí.
1. Lập kế hoạch nguồn lực
Đầu vào
- WBS (Cơ cấu phân tích
công việc).
- Thông tin tương tự dự án
trước.
- Giới hạn phạm vi.
- Mô tả các nguồn lực đòi hỏi.
- Chiến lược tổ chức thực
hiện.
Công cụ và kỹ thuật
- Đánh giá của chuyên gia.
- Đề xuất nhiều phương án
lựa chọn.
Đầu ra
- Các nguồn lực đòi hỏi.
4. Kiểm soát chi phí
Đầu vào
- Chi phí kế hoạch, các báo
cáo tài chính.
- Các yêu cầu thay đổi.
- Kế hoạch quản lý chi phí.
Công cụ và kỹ thuật
- Hệ thống kiểm tra thay đổi
chi phí.
- Phương pháp xác định độ
lệch chi phí.
- Các kế hoạch bổ sung, tính
toán nền móng.
Đầu ra
- Ước tính chi phí điều
chỉnh.
- Tính toán lại ngân sách.
- Uớc tính tổng chi phí dự
án.
3. Dự thảo ngân sách
Đầu vào
- Ước tính chi phí.
- WBS.
- Lịch thực hiện dự án.
Công cụ và kỹ thuật
- Công cụ và kỹ thuật ước
tính chi phí.
Đầu ra
- Chi phí cơ sở (chi phí kế
hoạch ban đầu).

32. 20
1.3.3.3. Quản lý chất lượng dự án
Quản lý chất lượng dự án đầu tư là quá trình liên tục, xuyên suốt toàn bộ chu
trình dự án từ giai đoạn hình thành cho đến khi kết thúc chuyển sang vận hành.
Quản lý chất lượng dự án được thực hiện thông qua một hệ thống các biện
pháp kinh tế, công nghệ, tổ chức, … thông qua một cơ chế nhất định và các tiêu
chuẩn định mức, hệ thống kiểm soát, các chính sách khuyến khích, …
Quản lý chất lượng dự án là trách nhiệm chung của tất cả các thành viên, tất
cả các cấp trong đơn vị, đồng thời cũng là trách nhiệm chung của các cơ quan có
liên quan đến dự án bao gồm chủ đầu tư, các nhà thầu, các nhà tư vấn, các đối tượng
hưởng lợi từ dự án,…
Công tác quản lý chất lượng dự án bao gồm những nội dung chủ yếu sau đây:
- Thẩm tra thiết kế và quy hoạch;
- Kiểm định chất lượng vật liệu, bán thành phẩm và thiết bị của công trình XD;
- Tổ chức kiểm tra giám sát tại hiện trường trong quá trình thi công;
- Tổ chức đánh giá chất lượng công trình sau khi hoàn thành.
Quy trình quản lý chất lượng dự án được thể hiện thông qua sơ đồ dưới đây:
Sơ đồ 1.3 -Quy trình quản lý chất lượng
Quản lý chất lượng
2. Đảm bảo chất lượng
Đầu vào:
- Kết quả của các biện
pháp quản lý chất lượng.
- Các chỉ tiêu vận hành.
Công cụ và kỹ thuật:
- Công cụ kỹ thuật quản lý
kế hoạch chất lượng.
- Biêu mẫu kiểm tra chất
lượng.
Đầu ra:
- Cải tiến chất lượng.
1. Lập kế hoạch chất
lượng
Đầu vào:
- Mô tả sản phẩm.
- Các tiêu chuẩn và quy
định.
- Quy trình đầu ra khác.
Công cụ và kỹ thuật:
- Phân tích chi phí/lợi ích
- Các tiêu chuẩn.
- Kinh nghiệm.
Đầu ra:
- Kế hoạch quản lý chất
lượng.
- Xác định các chỉ tiêu vận
hành.
- Danh mục nghiệm thu.
- Đầu ra của các quy trình
khác.
3. Kiểm tra chất lượng
Đầu vào:
- Kế hoạch quản lý chất
lượng.
- Xác định các tiêu chuẩn
nghiệm thu.
- Danh mục các tiêu chuẩn
nghiệm thu.
Công cụ kỹ thuật:
- Thanh tra, giám sát, kiểm
tra.
- Biểu đồ.
- Phân tích xu thế, phân tích
nhân - quả.
Đầu ra:
- Cải thiện chất lượng.
- Quy định nghiệm thu.
- Hoàn tất bảng nghiệm thu
như trong danh mục.

33. 21
Chi phí, chất lượng và thời gian là 3 mục tiêu quan trọng nhất của quản lý dự
án đầu tư. Đây là 3 yếu tố không thể tách rời vì chúng có quan hệ mật thiết với
nhau, tác động qua lại lẫn nhau.
Mối quan hệ giữa chi phí – chất lượng – thời gian là mối quan hệ rất phức
tạp, có thể xem xét trên nhiều góc độ lợi ích khác nhau. Ta chỉ xem xét mối quan hệ
này theo góc độ QLDA đầu tư xây dựng, tức là góc độ lợi ích của Chủ đầu tư xây
dựng công trình.
Chất lượng dự án đầu tư là các thuộc tính của công trình làm thoả mãn các
mục tiêu của việc đầu tư đã được đặt ra. Các thuộc tính này được thể hiện bằng các
chỉ tiêu phản ánh giá trị sử dụng và công năng của dự án đầu tư như tuổi thọ của
công trình, quy mô công trình, độ chắc chắn, tính hợp lý, mức tiện nghi, mức đáp
ứng yêu cầu sử dụng, … Tuỳ thuộc vào từng loại công trình xây dựng và yêu cầu sử
dụng mà lựa chọn các chỉ tiêu phản ảnh chất lượng của công trình cho phù hợp.
Chi phí đầu tư dự án phụ thuộc vào chất lượng công trình xây dựng và phát
sinh theo từng giai đoạn của quá trình hình thành công trình xây dựng. Cần phải
nhận thấy một đặc điểm rất quan trọng là cường độ chi phí tăng dần theo thời gian.
Ở giai đoạn nghiên cứu đầu tư và thiết kế xây dựng công trình thì mức độ chi phí
không lớn. Chi phí chủ yếu lại tập trung ở giai đoạn thi công xây lắp. Ở giai đoạn
nghiên cứu đầu tư và thiết kế thì các quyết định quản lý không ảnh hưởng nhiều đến
chi phí nhưng lại có ảnh hưởng rất lớn đến chất lượng. Còn ở giai đoạn thi công thì
ngược lại.
Thời gian thực hiện dự án có vai trò rất quan trọng đối với hiệu quả của dự
án. Kéo dài thời gian dự án chắc chắn sẽ làm tăng chi phí đầu tư xây dựng công
trình, làm lỡ cơ hội khai thác công trình với hiệu quả cao, làm tăng rủi ro cho đầu tư
xây dựng công trình như rủi ro về trượt giá. Nếu thời gian xây dựng công trình được
rút ngắn sẽ giảm được thiệt hại do ứ đọng vốn đầu tư xây dựng công trình, giảm
được chi phí trả lãi vay trong giai đoạn xây dựng, sớm đưa công trình vào khai thác
sử dụng để phát huy hiệu quả, tránh được những rủi ro của quá trình đầu tư.

34. 22
1.3.4. Các hình thức tổ chức quản lý dự án
Các hình thức tổ chức quản lý thực hiện dự án xây dựng ở Việt Nam hiện
nay về cơ bản là giống với các nước trong khu vực và trên thế giới. Các hình thức
đó bao gồm: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý thực hiện dự án; Chủ nhiệm điều hành dự
án; Chìa khóa trao tay và hình thức tự làm. Mỗi hình thức nói trên đều có nội dung,
ưu nhược điểm và yêu cầu vận dụng khác nhau. Tùy theo điều kiện cụ thể của Dự
án mà chủ đầu tư có thể lựa chọn áp dụng một trong các hình thức quản lý này.
1.3.4.1 Chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án
Đây là hình thức mà trong đó Chủ đầu tư tổ chức tuyển chọn và trực tiếp ký
Hợp đồng với một hoặc nhiều tổ chức tư vấn để thực hiện công tác khảo sát, thiết kế
công trình, soạn thảo hồ sơ mời thầu, tổ chức đấu thầu hoặc chỉ định thầu. Sau khi
Chủ đầu tư ký Hợp đồng với nhà thầu xây lắp, nhiệm vụ giám sát quản lý quá trình
thi công bảo đảm tiến độ và chất lượng công trình vẫn do tổ chức tư vấn đã lựa chọn
đảm nhận.
Hình thức này được áp dụng đối với các Chủ đầu tư có đủ năng lực chuyên
môn để quản lý thực hiện Dự án. Chủ đầu tư được sử dụng bộ máy có đủ năng lực
chuyên môn của mình và cử người phụ trách để quản lý thực hiện đối với các Dự án
có quy mô nhỏ, đơn giản, có tổng mức đ ầu tư dưới 7 tỷ đồng; hoặc thuê tổ chức tư
vấn quản lý điều hành dự án, thuê người có chuyên môn kinh nghiệm để giúp quản
lý thực hiện Dự án.
Trường hợp bộ máy của Chủ đầu tư không đủ điều kiện để kiêm nhiệm việc
quản lý thực hiện dự án thì chủ đầu tư lập Ban QLDA trực thuộc đơn vị mình, có đủ
năng lực về chuyên môn, nghiệp vụ để quản lý thực hiện Dự án, thực hiện các
nhiệm vụ do chủ đầu tư giao.
Ban QLDA có thể thuê tư vấn quản lý, giám sát một số phần việc mà Ban
QLDA không có đủ điều kiện, năng lực để thực hiện nhưng phải được sự đồng ý
của Chủ đầu tư.

35. 23
Sơ đồ 1.4 - Hình thức Chủ đầu tư trực tiếp quản lý
1.3.4.2 Chìa khóa trao tay
Chủ đầu tư tổ chức đấu thầu dự án để lựa chọn một Nhà thầu thực hiện toàn
bộ các khâu: Thiết kế, mua sắm vật tư thiết bị, xây lắp,…Chủ đầu tư chỉ trình duyệt
thiết kế kỹ thuật, tổng dự toán, nghiệm thu và nhận bàn giao khi dự án hoàn thành
đưa vào sử dụng. Tổng thầu xây dựng có thể giao thầu lại việc khảo sát, thiết kế,
mua sắm thiết bị hoặc một phần khối lượng công tác xây lắp cho các nhà thầu phụ.
Hiện nay, hợp đồng chìa khóa trao tay còn được thực hiện dưới hình thức EPC.
Hình thức chìa khóa trao tay được áp dụng trong việc xây dựng các công
trình nhà ở, công trình sản xuất kinh doanh có quy mô nhỏ, kỹ thuật đơn giản.
Sơ đồ 1.5 - Hình thức chìa khóa trao tay
1.3.4.3 Chủ nhiệm điều hành dự án
Đây là hình thức quản lý dự án trong đó Chủ đầu tư tổ chức tuyển chọn và
trình cấp có thẩm quyền quyết định tổ chức thay mình làm chủ nhiệm điều hành dự
án. Chủ nhiệm điều hành dự án có nhiệm vụ chịu trách nhiệm giao dịch, ký kết hợp
Chủ đầu tư
Tổng thầu thực hiện toàn bộ dự án
Thầu phụ A Thầu phụ B Thầu phụ C
Chủ đầu tư
Ban quản lý dự án
Tổ chức
thực hiện
dự án 2
Tổ chức
thực hiện
dự án 3
Tự thực hiện dự án
Tổ chức
thực hiện
dự án 1

36. 24
đồng với các tổ chức khảo sát, thiết kế, cung ứng vật tư, thiết bị, xây lắp thực hiện
các nhiệm vụ của quá trình thực hiện dự án đồng thời chịu trách nhiệm giám sát
quản lý toàn bộ quá trình thực hiện dự án.
Hình thức chủ nhiệm điều hành dự án chỉ áp dụng đối với các dự án có quy
mô lớn, kỹ thuật phức tạp và thời hạn xây dựng dài.
Sơ đồ 1.6 - Hình thức quản lý dự án chủ nhiệm điều hành dự án
1.3.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác quản lý dự án
1.3.5.1 Các nhân tố chủ quan thuộc về chủ đầu tư
a) Quy mô của dự án đầu tư
Đây là yếu tố ảnh hưởng lớn nhất đến các dự án, là yếu tố tác động tác động
đến tổng mức đầu tư của dự án, đến thời gian của các giai đoạn chuẩn bị dự án và
thực hiện dự án. Tổng mức đầu tư của dự án có thể nói lên tính chất khả thi hay
không khả thi đối với năng lực tài chính của các Chủ đầu tư.
Ngoài ra quy mô (Diện tích đất sử dụng) của dự án còn ảnh hưởng trực tiếp
đến công tác giải phóng mặt bằng, một trong những khâu khó khăn nhất trong giai
đoạn thực hiện dự án hiện nay. Thời gian thực hiện đầu tư kéo dài ảnh hưởng đến
việc chậm đưa dự án vào giai đoạn vận hành kinh doanh thu hồi vốn của dự án.
Chủ đầu tư
Chủ nhiệm điều hành dự án
Tổ chức thực hiện dự án 2Tổ chức thực hiện dự án 1
Lập dự
toán
Khảo
sát
Xây
lắp
…Thiết
kế

37. 25
b) Hình thức tổ chức quản lý dự án đầu tư
Căn cứ vào năng lực của Doanh nghiệp, yêu cầu của dự án Chủ đầu tư quyết
định lựa chọn một trong các hình thức quản lý dự án đầu tư:
- Thuê tổ chức tư vấn quản lý dự án khi Chủ đầu tư xây dựng công trình
không đủ điều kiện năng lực.
- Trực tiếp quản lý dự án Chủ đầu tư xây dựng công trình có đủ điều kiện
năng lực quản lý dự án.
Việc lựa chọn hình thức quản lý dự án đầu tư có tác động trực tiếp đến hiệu
quả đầu tư, khi thành lập các Ban QLDA kiêm nhiệm, không có cán bộ chuyên
trách về xây dựng cơ bản không thực sự đủ năng lực sẽ dẫn đến thất thoát lãng phí,
chậm tiến độ của Dự án.
c) Năng lực của chủ đầu tư
- Yếu tố con người: Cán bộ quản lý phải có trình độ và kinh nghiệm. Đây là
tố chất cần thiết phản ánh chất lượng của dự án, nó có tính quyết định trong quá
trình lập dự án đầu tư mà không có máy móc nào có thể thay thế được.
- Cách tổ chức quản lý: Là sự phối hợp nhịp nhàng giữa các bộ phận chuyên
môn và bộ phận chức năng một cách năng động, linh hoạt nhằm tạo ra sự phân tích
và nghiên cứu toàn diện một dự án đầu tư. Đảm bảo dự án được lập mang tính khoa
học, tính chính xác và đáp ứng được nhiều mục tiêu hơn.
- Thiết bị và các phần mềm phụ trợ: Ngày nay với sự phát triển như vũ bão
của khoa học công nghệ thì đây là công cụ hỗ trợ đắc lực cho con người giúp cho
công tác quản lý và lập dự án chất lượng cao hơn, chính xác hơn, thời gian được rút
ngắn lại do vậy sẽ rút ngắn được các chi phí khác có liên quan.
- Yếu tố thông tin: đóng vai trò quyết định đến mục tiêu định hướng của dự
án, thông tin bao gồm thông tin bên trong (giữa lãnh đạo tới các nhân viên) và thông
tin bên ngoài (tình hình thị trường, đối thủ cạnh tranh, yếu tố luật pháp, nguồn lực,
kinh tế - xã hội...). Thông tin nắm bắt và xử lý càng nhanh thì mức độ chính xác
trong công tác lập dự án càng cao.

38. 26
1.3.5.2. Các nhân tố khách quan
a) Môi trường kinh tế
Môi trường kinh tế vĩ mô sẽ ảnh hưởng đến ý tưởng đầu tư và chi phối hoạt
động của các Dự án: Tạo thuận lợi hoặc gây cản trở quá trình thực hiện dự án. Điều
kiện kinh tế vĩ mô thuận lợi không những tạo điều kiện cho các dự án ra đời, hoạt
động có hiệu quả mà trong một chừng mực nhất định có thể làm xuất hiện những ý
tưởng đầu tư. Vì vậy, việc nghiên cứu, đánh giá các điều kiện kinh tế vĩ mô có ý
nghĩa quan trọng trong quá trình lập và quản lý dự án đầu tư. Các nhân tố thuộc môi
trường kinh tế vĩ mô có thể có rất nhiều, tuy nhiên các nhà đầu tư cần lưu ý khi tiến
hành đánh giá môi trường kinh tế vĩ mô đối với các vấn đề căn bản sau:
- Tốc độ tăng trưởng: Đây là một trong những chỉ tiêu kinh tế vĩ mô cơ bản
mà các nhà đầu tư cần quan tâm. Động thái và xu thế tăng trưởng kinh tế của một
quốc gia có thể ảnh hưởng đến tình hình đầu tư và phát triển của một ngành, một
lĩnh vực và sau đó là kết quả đầu tư của một dự án cụ thể. Trên phương diện lý
thuyết khi kinh tế càng phát triển, mức sống được nâng cao sẽ là một yếu tố tích cực
thúc đầy gia tăng nhu cầu về nhà ở và các công trình xây dựng cơ bản tương ứng
trong lĩnh vực này.
- Lãi suất: Lãi suất sẽ trực tiếp ảnh hưởng đến chi phí sử dụng vốn và sau đó
là hiệu quả đầu tư. Nếu lãi suất cao hơn, sẽ có ít dự án hơn thoả mãn tiêu chuẩn hiệu
quả khi đánh giá cơ hội đầu tư và ngược lại lãi suất thấp hơn thì chi phí sử dụng vốn
sẽ nhỏ hơn và nhiều dự án thoả mãn tiêu chuẩn hiệu quả.
- Tỷ lệ lạm phát: Tỷ lệ lạm phát có thể ảnh hưởng lớn đến sự ổn định môi
trường kinh tế vĩ mô và có thể ảnh hưởng đến ý định và hành động của nhà đầu tư.
Lạm phát có thể là rủi ro tiềm tàng làm suy giảm hiệu quả đầu tư. Tuy nhiên, trong
điều kiện giảm phát do suy giảm nhu cầu cũng có tác động tiêu cực đến đầu tư và
tính hiện thực hoá các cơ hội đầu tư.
- Tình hình ngoại thương và các chế định có liên quan: Chính sách thuế, các
hàng rào phi thuế quan, chính sách tỷ giá hối đoái, cán cân thương mại quốc tế

39. 27
Những vấn đề này đặc biệt quan trọng đối với các dự án sản xuất hàng xuất khẩu,
nhập khẩu nguyên liệu, máy móc.
- Tình hình thâm hụt ngân sách: Thâm hụt ngân sách ở mức cao có thể dẫn
đến chính phủ phải đi vay nhiều hơn, điều này có thể ảnh hưởng đến mức lãi suất cơ
bản của nền kinh tế, sau đó là chi phí vốn và hiệu quả đầu tư.
- Hệ thống kinh tế và các chính sách điều tiết vĩ mô của nhà nước: Cần phải
nghiên cứu cơ cấu tổ chức hệ thống kinh tế theo ngành, theo quan hệ hữu cơ, theo
vùng lãnh thổ để làm cơ sở đánh giá trình độ và lợi thế so sánh của dự án đầu tư.
Trong một chừng mực nhất định, khía cạnh này có thể ảnh hưởng đến kết quả và
hiệu quả của một dự án đầu tư. Nghiên cứu các chính sách điều tiết vĩ mô của nhà
nước trong từng giai đoạn có thể ảnh hưởng đến tình hình và triển vọng đầu tư:
chính sách tiền tệ, chính sách tài khoá, quan điểm về cải cách kinh tế…
b) Môi trường chính trị, pháp luật
Sự ảnh hưởng về chính trị cũng như đảm bảo về mặt pháp lý liên quan đến
quyền sở hữu và tài sản có ý nghĩa quan trọng ảnh hưởng rất lớn đến ý định và hành
vi của nhà đầu tư. Theo đánh giá của Ngân hàng Thế Giới trong báo cáo Phát triển
thế giới năm 2005 có tiêu đề “Môi trường đầu tư tốt hơn cho mọi người” thì mức độ
tin tưởng của doanh nghiệp vào tương lai – kể cả độ tin cậy trong chính sách của
nhà nước – sẽ quyết định việc doanh nghiệp có đầu tư hay không và sẽ đầu tư như
thế nào”. Theo đánh giá việc nâng cao khả năng tiên liệu chính sách có thể làm tăng
khả năng thu hút đầu tư mới lên hơn 30%.
Trong quá trình lập dự án, bên cạnh việc nghiên cứu toàn bộ hệ thống các
yếu tố về thể chế, luật pháp, các quy định của nhà nước, các chính sách của Chính
phủ liên quan đến hoạt động đầu tư (Luật đầu tư; chính sách thuế, chính sách đất
đai…), cần phải nghiên cứu thoả đáng các căn cứ pháp lý cụ thể liên quan đến hoạt
động của dự án.
c) Môi trường văn hoá xã hội
Nội dung nghiên cứu và mức độ nghiên cứu môi trường văn hoá xã hội ảnh
hưởng đến quá trình thực hiện và vận hành kết quả đầu tư của từng dự án có thể

40. 28
khác nhau tuỳ thuộc vào lĩnh vực hoạt động, tính chất và mục tiêu của mỗi dự án cụ
thể.
Đối với sản xuất công nghiệp thì nội dung nghiên cứu về tập quán tiêu dùng,
quy mô dân số, về kết cấu hạ tầng, về sức mua sản phẩm mà dự án cung cấp sẽ
được chú trọng. Trong khi đối với các dự án phúc lợi xã hội thì các thông số như:
mật độ dân số, chất lượng dân số, cơ cấu dân số.
d) Môi trường tự nhiên
Tuỳ từng dự án mà yếu tố môi trường tự nhiên sẽ được nghiên cứu dưới các
mức độ khác nhau nhằm đảm bảo sự thành công của mỗi công cuộc đầu tư cụ thể.
Chẳng hạn đối với những dự án công nghiệp hoặc xây dựng thì các yếu tố về điều
kiện tự nhiên như khí hậu, địa chất, thổ nhưỡng được nghiên cứu nhằm để lựa chọn
các giải pháp xây dựng, vệ sinh công nghiệp, an toàn lao động, bảo quản sản phẩm.
TÓM TẮT CHƯƠNG 1
Trong chương 1, luận văn đã trình bày những vấn đề cơ bản về Dự án đầu tư
và quản lý dự án đầu tư. Nội dung của chương tập trung vào tìm hiểu những khái
niệm cơ bản, cách thức để phân loại dự án đầu tư, quy trình để lập một dự án đầu tư,
cũng như những cơ sở lý thuyết để tiến hành phân tích thực trạng trong quản lý dự
án đầu tư. Trên cơ sở đó tìm hiểu quản lý dự án đầu tư về các nội dung: Các chức
năng của Quản lý dự án đầu tư xây dựng, sự cần thiết của công tác quản lý Dự án,
các lĩnh vực quản lý dự án đầu tư xây dựng, chu trình quản lý dự án, các hình thức
tổ chức quản lý thực hiện dự án. Nêu được các yếu tố bên ngoài và bên trong ảnh
hưởng đến quản lý dự án.Vận dụng kiến thức Chương này làm cơ sở cho việc phân
tích thực trạng và đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác quản lý các dự án đầu tư
thuộc Tổng Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng ở các chương sau.

41. 29
CHƯƠNG 2
PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
CÁC DỰ ÁN TẠI TỔNG CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN XÂY
DỰNG
2.1 GIỚI THIỆU VỀ TỔNG CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN
XÂY DỰNG
- Tên tiếng Việt: Tổng Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng.
- Tên giao dịch đối ngoại: Development Investment Construction Corporation.
- Tên viết tắt: DIC Corp.
- Địa chỉ trụ sở chính: 265 Lê Hồng Phong, Phường 8,Tp. Vũng Tàu.
- Điện thoại: 064.3859248 Fax: 064.3560712.
- Website: www.dic.vn
2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển của DIC Corp
Tổng Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng tiền thân là Nhà nghỉ Bộ
Xây dựng, được thành lập năm 1990. Tháng 08/2002, DIC Corp đã trình Đề án thí
điểm hoạt động theo mô hình Công ty mẹ - Công ty con và ngày 01/07/2003, DIC
Corp chính thức chuyển sang hoạt động theo mô hình “Công ty mẹ - Công ty con”
theo Quyết định 1158/QĐ-TTg ngày 25/12/2002 của Thủ tướng Chính phủ.
Thực hiện chủ trương cổ phần hóa, ngày 15/10/2007 tại Quyết định số
1302/QĐ-BXD của Bộ Xây dựng về việc phê duyệt phương án cổ phần hóa và
chính thức chuyển sang hoạt động theo mô hình là Công ty Cổ phần.
Trải qua 25 năm xây dựng và phát triển, từ Nhà nghỉ Bộ Xây dựng với 60
CBCNV, tổng vốn kinh doanh 8,2 tỷ đồng, doanh thu đạt 900 triệu đồng/năm, thu
nhập người lao động đạt 432.000 đồng/tháng. Đến nay, DIC đã phát triển thành một
Tổ hợp lớn, bao gồm 28 doanh nghiệp thành viên và liên kết, tổng số lao động gần
5.000 người, vốn Điều lệ 2.381 tỷ đồng, vốn chủ sở hữu trên 5.786 tỷ đồng, thu
nhập bình quân người lao động 08 triệu đồng/tháng và hoạt động đa ngành nghề, đa
lĩnh vực trên phạm vi toàn quốc.

42. 30
2.1.2 Chức năng nhiệm vụ và lĩnh vực kinh doanh của DIC Corp
Phương hướng cơ bản và lâu dài của DIC Corp trong hoạt động sản xuất kinh
doanh là thực hiện đa doanh, đa dạng hoá ngành nghề, đa sở hữu trên cơ sở trên cơ
sở các lĩnh vực sản xuất, trong đó đầu tư các khu đô thị mới, khu nhà ở và kinh
doanh bất động sản tiếp tục là thế mạnh, là lĩnh vực then chốt tạo đà cho DIC Corp
đầu tư mạnh vào các dự án khác. Ngoài ra, còn có lĩnh vực xây lắp, dịch vụ du lịch,
sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng, đầu tư tài chính vào các Công ty thành viên
và Công ty liên kết.
2.1.3 Cơ cấu tổ chức của DIC Corp
Tổng Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp) được tổ chức
và hoạt động theo hình thức Công ty cổ phần, trong đó không còn vốn Nhà nước. Cơ
cấu tổ chức của Công ty gồm HĐQT, Ban Điều hành và các Phòng, Ban chức năng,
các tổ chức Đảng, Công đoàn, Đoàn thanh niên,…:
2.1.4 Kết quả hoạt động kinh doanh của DIC Corp
Bảng 2.1. Kết quả hoạt động SXKD giai đoạn 2013 – 2017
TT CHỈ TIÊU ĐVT
Năm
2013
Năm
2014
Năm
2015
Năm
2016
Năm
2017
I TỔNG GIÁ TRỊ SXKD
Tỷ
đồng 6.030,0 6.031,4 5.348,9 5.493,3 5.607,0
1 Xây lắp " 1.428,9 1.369,7 886,2 746,3 815,0
2 Sản xuất VLXD " 1.185,3 876,5 601,7 619,0 688,0
3 Giá trị SXKD khác " 3.415,8 3.785,1 3.861,0 4.128,0 4.104,0
* Dịch vụ du lịch " 273,8 277,1 267,8 293,6 264,6
* Nhà đất, bất động sản " 2.130,3 1.779,2 1.866,3 1.674,2 1.670,0
* Thương mại, XNK " 1.011,8 1.728,8 1.726,9 2.160,3 2.169,4

43. 31
TT CHỈ TIÊU ĐVT Năm
2013
Năm
2014
Năm
2015
Năm
2016
Năm
2017
II
KIM NGẠCH XUẤT NHẬP
KHẨU
Triệu
USD 20,03 31,78 55,93 50,35 47,00
1 Nhập khẩu " 3,82 4,88 8,23 11,25 7,0
2 Xuất khẩu " 16,21 26,90 47,70 39,10 40,0
III
1 Doanh thu
Tỷ
đồng 4.296,0 3.865,5 3.435,5 3.650,4 3.660,0
- Xây lắp " 1.093,4 822,4 736,1 674,7 610,0
- Sản xuất VLXD " 1.138,9 822,2 585,9 585,9 552,0
- Giá trị SXKD khác " 2.063,7 2.220,9 2.113,5 2.389,7 2.498,0
2 Vốn chủ sở hữu 2.398,0 2.457,0 2.374,0 2.475,2 2.486,2
3 Vốn điều lệ của DIC Corp
Tỷ
đồng 1.300,0 1.300,0 1.430 1.787,4 1.987,4
- Vốn Nhà nước
Tỷ
đồng 737,4 737,4 811,1 1.013,8 1.127,3
- Tỷ lệ vốn NN / vốn điều lệ % 56,7 56,7 56,7 56,7 56,7
4 Lợi nhuận trước thuế
Tỷ
đồng 312,1 243,3 97,7 77,97 119,5
5 Nộp ngân sách
Tỷ
đồng 264,6 255,5 196,9 217,3 180,8
6 Tổng vốn đầu tư phát triển
Tỷ
đồng 976,3 770,5 668,0 647,7 680,7
7 Tổng số lao động Người 4.967 3.990 4.200 3.249 3.800
(Nguồn: Báo cáo tổng kết công tác sản xuất kinh doanh của DIC Corp).

44. 32
2.2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÁC DỰ
ÁN CỦA DIC CORP
2.2.1 Thực trạng cơ cấu tổ chức quản lý các dự án
2.2.1.1 Hình tổ chức quản lý dự án của DIC Corp
Hình thức quản lý các dự án do DIC Corp trực tiếp làm chủ đầu tư được giao
cho các Ban QLDA trực thuộc DIC Corp thực hiện.
Do đó, Ban QLDA thực hiện nhiệm vụ do chủ đầu tư giao và quyền hạn do
chủ đầu tư uỷ quyền. Ban QLDA chịu trách nhiệm trước chủ đầu tư và pháp luật
theo nhiệm vụ được giao và quyền hạn được uỷ quyền. Ban QLDA lựa chọn nhà
thầu, giám sát toàn bộ dự án hoặc một phần thuê tư vấn giám sát. Mối quan hệ giữa
các bên trong việc được mô hình hóa như sau:
Sơ đồ 2.1 - Quy trình phối hợp giữa Chủ đầu tư với Nhà thầu
(1): DIC Corp (Chủ đầu tư) chỉ đạo hoạt động của Ban QLDA
(2): Ban QLDA có nhiệm vụ báo cáo DIC Corp
(3): Bộ phận kỹ thuật/Tư vấn báo cáo tiến độ, tham mưu cho Ban QLDA về kỹ
thuật
(4): Ban QLDA chỉ đạo, đôn đốc, kiểm tra việc thực hiện dự án theo tiến độ, chất
lượng
(5): Ban QLDA quản lý trực tiếp đơn vị thi công
(8)
(4) (3)
(7)
(1)
Đại diện Chủ đầu tư
Các Ban QLDA
Chủ đầu tư DIC Corp
Bộ phận KT/Nhà
thầu Tư vấn GS
Nhà thầu thi công
XDCT
(2)
(5) (6)

45. 33
(6): Đơn vị thi công báo cáo trực tiếp với Ban QLDA về những vấn đề trong quá
trình thi công
(7): Bộ phận kỹ thuật/Tư vấn thực hiện nhiệm vụ giám sát về mặt tiến độ, kỹ
thuật
(8): Đơn vị thi công có nhiệm vụ báo cáo cho đơn vị tư vấn các vấn đề về tiến độ,
kỹ thuật thi công.
2.2.1.2. Chức năng nhiệm vụ của Ban QLDA
Các Ban QLDA là đơn vị trực thuộc Tổng Công ty CP Đầu tư Phát triển
Xây dựng được thành lập theo các quyết định của Hội đồng Quản trị Tổng công ty.
Ban QLDA có tư cách pháp nhân, có con dấu và tài khoản riêng được mở tại Ngân
hàng, có chức năng giúp DIC Corp quản lý việc đầu tư và xây dựng các dự án theo
phân cấp quản lý do DIC Corp quyết định đầu tư. Thay mặt DIC Corp làm Đại diện
Chủ đầu tư các dự án Bất động sản của DIC Corp đầu tư thực hiện bằng nguồn vốn
tự có và nguồn vốn vay.
2.2.1.3 Mô hình tổ chức của Ban QLDA
Sơ đồ tổ chức chung của các Ban QLDA trực thuộc DIC Corp như sau:
Sơ đồ 2.2- Sơ đồ tổ chức các Ban QLDA thuộc DIC Corp
2.2.2 Giới thiệu một số dự án trọng điểm
Là một Tổng Công ty lớn, DIC Corp được chính quyền các địa phương tín
nhiệm giao cho làm Chủ đầu tư nhiều dự án Bất động sản có quy mô lớn trên địa
CÁC PHÓ GIÁM ĐỐC
GIÁM ĐỐC BAN QLDA
Bộ phận
KINH TẾ
- KẾ HOẠCH
Bộ phận
KỸ THUẬT
Bộ phận
Bảo vệ hiện
trường

46. 34
bàn cả nước, trải dài từ Bắc vào Nam. Sau đây, tôi xin giới thiệu một số dự án trọng
điểm trong lĩnh vực phát triển Bất động sản mà DIC Corp được giao làm Chủ đầu
tư.
2.2.2.1 Dự án Khu Trung tâm Chí Linh, Tp. Vũng Tàu, Bà Rịa - Vũng Tàu
a) Vị trí, diện tích: Thuộc phường 8, 9, 10, phường Nguyễn An Ninh, Phường
Thắng Nhất, Tp. Vũng Tàu, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, diện tích 997.263m2
.
b) Tổng mức đầu tư: 1.109.973 triệu đồng.
c) Tình hình thực hiện Dự án:
- Đã thực hiện đền bù, giải phóng mặt bằng và đầu tư xây dựng hoàn chỉnh hạ
tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, các công trình kiến trúc trên đất theo quy hoạch được
cấp có thẩm quyền phê duyệt trên diện tích 70,75ha;
d) Dự kiến tiến độ triển khai tiếp theo:
- Hoàn tất công tác bồi thường, GPMB: Đến năm 2019;
- Hoàn tất công tác đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật và các công trình kiến
trúc kinh doanh: Đến hết năm 2023.
2.2.2.2. Khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng
Nai.
a) Vị trí, diện tích: thuộc địa phận Cù lao Ông Cồn, xã Đại Phước, huyện
Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai; Diện tích chiếm đất: 464,559ha.
b) Tổng mức đầu tư: 7.506.381 triệu đồng.
c) Tình hình thực hiện dự án:
- Đã hoàn thành công tác đền bù giải phóng mặt bằng cho toàn bộ diện tích Dự
án; Hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất của dự án; Đã hoàn thành thiết kế quy
hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 trên toàn bộ Dự án và đã được UBND tỉnh phê
duyệt; Hoàn thành việc thiết kế bản vẽ thi công hạ tầng kỹ thuật trên toàn bộ Dự án;
Hoàn thành việc đầu tư xây dựng Cầu Đại Phước nối dự án với huyện Nhơn Trạch;
Đã kết nối được hạ tầng đến các dự án cấp 2 theo Hợp đồng đã ký kết (đường, điện,
nước, thông tin, trạm cấp nước); hoàn thành cơ bản các hạng mục HTKT thuộc
trách nhiệm nhà đầu tư cấp 1;

47. 35
c) Dự kiến tiến độ triển khai tiếp theo.
- Về công tác Quy hoạch: Hoàn thành thiết kế điều chỉnh cục bộ quy hoạch
CTXD tỷ lệ 1/500 tại các Phân khu đã được UBND tỉnh cho phép tại Văn bản số
10068/UBND-CNN ngày 22/11/2013.
- Hoàn tất thi công hạ tầng kỹ thuật chính của dự án.
2.2.2.3. Dự án Khu đô thị mới Nam Vĩnh Yên, Tp. Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc
a) Vị trí, diện tích: nằm ở phía Nam hồ Đầm Vạc, có quy mô có diện tích
194,7394 ha, thuộc địa giới hành chính thuộc xã Thanh Trù, phường Khai Quang –
Tp. Vĩnh Yên và xã Quất Lưu – huyện Bình Xuyên
b) Tổng mức đầu tư : 3.681.081 triệu đồng.
c) Tình hình thực hiện dự án:
Đã thực hiện đền bù GPMB với diện tích là 128,87 ha; Đã được UBND tỉnh
Vĩnh Phúc phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500; Hiện tại, Dự án đã
hoàn thành việc san nền sơ bộ (giai đoạn 1) Phân khu 1 (65 ha) và triển khai thi
công một phần khối lượng (khoảng 80%) bao gồm hệ thống đường giao thông;
mạng lưới thoát nước mưa, thoát nước thải;
d) Dự kiến tiến độ triển khai tiếp theo:
- Tiếp tục thực hiện công tác bồi thường, GPMB, dự kiến hoàn thành trước
năm 2018; Hoàn thành Hạ tầng kỹ thuật của Giai đoạn 1 (65ha) trong năm 2018;
Đầu tư xây dựng Cụm dịch vụ - du lịch bao gồm khách sạn, resort, khu thương mại
dịch vụ, công viên,… hoàn thành trước 2018; Đầu tư xây dựng các hạng mục công
trình hạ tầng kỹ thuật của dự án theo quy hoạch, hoàn thành trước năm 2022.
2.2.2.4. Dự án Khu đô thị du lịch Long Tân, huyện Nhơn Trạch - Đồng Nai.
a) Vị trí, diện tích: Thuộc địa phận xã Long Tân và xã Phú Thạnh, huyện
Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai, diện tích: 3.287.110 m2
,
b) Tổng mức đầu tư: 5.456.686 triệu đồng
c) Tình hình thực hiện dự án:
- Đã được UBND tỉnh phê duyệt quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/500 theo mục
tiêu là Khu đô thị du lịch; Đã được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu

48. 36
tư Dự án; Đã thỏa thuận với dân để thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt
bằng được 35 ha.
d) Dự kiến tiến độ triển khai tiếp theo.
- Hoàn thiện thủ tục lập, trình duyệt thiết kế cơ sở, dự án đầu tư xây dựng
công trình : Trước Quý III/2018; Tiến hành công tác bồi thường, GPMB : Từ 2017
– 2019; Hoàn tất các thủ tục pháp lý, nộp tiền sử dụng đất và được cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất: Hoàn thành trước Quý IV/2019; Thực hiện bồi thường đến
đâu, tiến hành đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch được duyệt đến đó:
Từ 2018 – 2023; Tiến hành đầu tư xây dựng một số hạng mục công trình kiến trúc
kinh doanh chính của dự án : Từ 2020 – 2025.
2.2.2.5. Dự án Chung cư Vũng Tàu Gateway, Tp Vũng Tàu.
a) Vị trí, diện tích: thuộc lô B13 – Trung tâm Chí Linh, T.p Vũng Tàu, tỉnh
Bà Rịa - Vũng Tàu.
b) Tổng mức đầu tư: dự kiến khoảng 1.752.465 triệu đồng:
c) Tình hình thực hiện dự án:
Đã hoàn thành việc thẩm định và phê duyệt thiết kế bản vẽ thi công công
trình; Đã được UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu chấp thuận chủ trương đầu tư; Đã
được Sở Xây dựng cấp phép xây dựng;
d) Dự kiến tiến độ triển khai tiếp theo.
- Trong năm 2018: thi công hoàn tất kết cấu phần thân và công tác hoàn
thiện, M&E phần lớn công trình; Tiến hành mở tất cả các gói thầu công trình; xây
dựng một số căn hộ mẫu; Trong năm 2019: hoàn tất kiến trúc, điện nước, nội thất,
sân vườn và nghiệm thu đưa vào sử dụng trong Quý IV.
2.2.2.6. Khách sạn DIC Star Vĩnh Yên
a) Vị trí, diện tích: là dự án thành phần của Dự án Khu đô thị mới Nam Vĩnh
Yên, Tp Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc.
b) Tổng mức đầu tư: dự kiến khoảng 493.302 triệu đồng:
c) Tình hình thực hiện dự án:

49. 37
- Đã hoàn thành việc thẩm định và phê duyệt thiết kế bản vẽ thi công công
trình; Đã được Sở Xây dựng cấp phép xây dựng; Đã đầu tư xây dựng xong phần kết
cấu.
d) Dự kiến tiến độ triển khai tiếp theo.
- Thi công hoàn thiện mặt ngoài công trình; hồ bơi, khu quầy Bar ngoài trời;
sân vườn và các công trình phụ trợ như: trạm điện, trạm xử lý nước thải, trạm ga
của công trình; Triển khai đồng bộ thi công hệ thống điện, nước, hệ thống chiếu
sáng, chống sét, chống mối, hệ thống PCCC và hệ thống M&E của công trình; Hoàn
tất việc đầu tư, mua sắm trang thiết bị, công cụ dụng cụ và đưa công trình vào kinh
doanh khai thác trong quý IV/2018.
2.2.3 Phân tích kết quả thực hiện các dự án tại các Ban QLDA
2.2.3.1 Số lượng các dự án đang thực hiện đầu tư xây dựng:
Tổng số dự án được thực hiện trong giai đoạn 2013 - 2017 được thống kê như sau:
Bảng 2.2- Các dự án do các Ban QLDA quản lý
STT Tên dự án Địa điểm xây dựng
Năm thực
hiện
TMĐT
(tỷ đồng)
1
Khu Trung tâm Chí
Linh, Tp. Vũng Tàu
(không bao gồm dự án
thành phần)
Phường 10, Phường
Nguyễn An Ninh và
Phường Thắng Nhất, Tp.
Vũng Tàu
1997 -
2020
1.110
2
Khu đô thị du lịch sinh
thái Đại Phước
Xã Đại Phước, H. Nhơn
Trạch, tỉnh Đồng Nai
2005 -
2019
7.506
3
Khu Đô thị mới Nam
Vĩnh Yên
Thành phố Vĩnh Yên, tỉnh
Vĩnh Phúc
2009 -
2022
3.681
4 Khu biệt thự An Sơn
Phường 4, TP. Đà Lạt,
tỉnh Lâm Đồng
2010 -
2015
224,6
5
Khu dân cư thương
mại Vị Thanh giai
đoạn 1
Phường 4, TP. Vị Thanh,
Hậu Giang
2013 -
2020
463