Nhận viết luận văn Đại học , thạc sĩ - Zalo: 0917.193.864 Tham khảo bảng giá dịch vụ viết bài tại: vietbaocaothuctap.net Download luận văn thạc sĩ ngành luật với đề tài: Hoàn thiện pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn giao dịch kinh doanh bất động sản ở Việt Nam

1. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
NGUYỄN THỊ HIỂN
HOµN THIÖN PH¸P LUËT VÒ DÞCH Vô M¤I GIíI
BÊT §éNG S¶N TR£N SµN GIAO DÞCH KINH DOANH
BÊT §éNG S¶N ë VIÖT NAM
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
HÀ NỘI - 2015

2. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
NGUYỄN THỊ HIỂN
HOµN THIÖN PH¸P LUËT VÒ DÞCH Vô M¤I GIíI
BÊT §éNG S¶N TR£N SµN GIAO DÞCH KINH DOANH
BÊT §éNG S¶N ë VIÖT NAM
Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 60 38 01 07
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Cán bộ hướng dẫn khoa học: TS. DOÃN HỒNG NHUNG
HÀ NỘI - 2015

3. LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của
riêng tôi. Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong
bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong
Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực. Tôi đã
hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ
tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội.
Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để
tôi có thể bảo vệ Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
NGƯỜI CAM ĐOAN
Nguyễn Thị Hiển

4. MỤC LỤC
Trang
Trang phụ bìa
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục các từ viết tắt
MỞ ĐẦU..................................................................................................... 1
Chương 1: CƠ SỞ LÍ LUẬN VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG
SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI TRÊN
SÀN GIAO DỊCH KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN....................... 6
1.1. Tổng quan về dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn giao
dịch kinh doanh bất động sản........................................................ 6
1.1.1. Mục đích, ý nghĩa và đặc điểm của dịch vụ môi giới trên sàn
giao dịch kinh doanh bất động sản ................................................. 19
1.1.2. Kinh nghiệm về môi giới bất động sản của một số nước trên
thế giới và bài học rút ra cho Việt Nam.......................................... 25
1.2. Khái quát chung về pháp luật điều chỉnh dịch vụ môi giới
bất động sản trên sàn giao dịch ................................................... 31
1.2.1. Sự cần thiết điều chỉnh của pháp luật về dịch vụ môi giới bất
động sản trên sàn giao dịch ............................................................ 31
1.2.2. Nội dung pháp luật điều chỉnh dịch vụ môi giới trên sàn giao
dịch bất động sản............................................................................ 34
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1........................................................................... 36
Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ DỊCH VỤ MÔI
GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN SÀN GIAO DỊCH KINH
DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM ................................. 38
2.1. Thực trạng pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản
trên sàn giao dịch kinh doanh bất động sản ............................... 38

5. 2.1.1. Chủ thể tham gia môi giới trên sàn giao dịch bất động sản............. 38
2.1.2. Nguyên tắc và điều kiện hoạt động của dịch vụ môi giới trên
sàn giao dịch bất động sản.............................................................. 42
2.1.3. Nội dung hoạt động của dịch vụ môi giới trên sàn giao dịch
bất động sản ................................................................................... 44
2.1.4. Quy trình và kỹ năng môi giới bất động sản trên sàn giao dịch
bất động sản ................................................................................... 46
2.1.5. Thù lao và hoa hồng môi giới bất động sản trên sàn giao dịch
bất động sản ................................................................................... 54
2.1.6. Hợp đồng môi giới bất động sản..................................................... 55
2.1.7. Quản lý nhà nước đối với dịch vụ môi giới bất động sản trên
sàn giao dịch bất động sản.............................................................. 59
2.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về dịch vụ môi giới trên sàn
giao dịch bất động sản ở Việt Nam.............................................. 60
2.2.1. Đánh giá tổng quan về dịch vụ môi giới trên sàn giao dịch bất
động sản ở Việt Nam...................................................................... 60
2.2.2. Nguyên nhân của những hạn chế, bất cập....................................... 69
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2........................................................................... 70
Chương 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT
ĐỘNG SẢN TRÊN SÀN GIAO DỊCH KINH DOANH
BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM................................................. 72
3.1. Sự cần thiết và phương hướng hoàn thiện pháp luật về dịch
vụ môi giới bất động sản trên sàn giao dịch ở Việt Nam............... 72
3.2. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về
dịch vụ môi giới trên sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam....... 77
3.2.1. Các giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về dịch vụ
môi giới trên sàn giao dịch bất động sản......................................... 77

6. 3.2.2. Các giải pháp bổ trợ dịch vụ môi giới trên sàn giao dịch bất
động sản......................................................................................... 83
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3........................................................................... 90
KẾT LUẬN............................................................................................... 92
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO................................................. 94
PHỤ LỤC................................................................................................ 100

7. DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
ASEAN: Hiệp hội các Quốc gia Đông Nam Á
LKDBĐS: Luật Kinh doanh bất động sản
SGDBĐS: Sàn giao dịch bất động sản
WTO: Tổ chức Thương mại thế giới

8. 1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Với sự phát triển không ngừng của thị trường bất động sản, hoạt động
môi giới ra đời như một tất yếu khách quan. Việc cho phép tổ chức, cá nhân
môi giới bất động sản với mô hình phù hợp, chiến lược phát triển hợp lý sẽ
thúc đẩy thị trường, kích thích nhu cầu, mở rộng kênh phân phối, gián tiếp
hình thành và làm tăng giá trị của bất động sản. Qua đó tạo điều kiện thuận lợi
cho các nhà đầu tư bất động sản rút ngắn thời gian thu hồi vốn, tái đầu tư, bảo
đảm hiệu quả kinh tế, tăng uy tín và tính hấp dẫn cho nhà đầu tư, người tiêu
dùng có cơ hội được phục vụ tốt hơn. Với ý nghĩa đó, dịch vụ môi giới bất
động sản ngày càng chiếm vị trí quan trọng trong cơ cấu các ngành dịch vụ ở
nước ta. Hiện nay, đội ngũ môi giới bất động sản ở nước ta được chia thành
nhiều cấp độ, quy mô nhất là các Công ty cổ phần, Công ty trách nhiệm hữu
hạn với phương thức hoạt động khá bài bản, tiếp đó là các văn phòng nhà đất
và hình thức hoạt động của các cá nhân riêng lẻ. Hình thức kinh doanh dịch
vụ môi giới bất động sản hiệu quả hơn cả là các tổ chức kinh doanh bất động
sản thành lập dưới hình thức sàn giao dịch. Đây là trung tâm giúp các nhà đầu
tư, các nhà kinh doanh bất động sản tiếp cận được những nguồn thông tin
chính xác về hàng hóa bất động sản, được cung cấp đầy đủ các dịch vụ một
cách nhanh gọn, chuyên nghiệp. Có thể nói, sự ra đời của các SGDBĐS đã
đưa các loại hình dịch vụ bất động sản, đặc biệt là môi giới bất động sản vào
quản lý theo hệ thống, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển
lành mạnh và đúng theo định hướng của Đảng và Nhà nước.
Tuy nhiên hoạt động môi giới bất động sản ở nước ta thời gian qua
cũng bộc lộ nhiều bất cập, các quy định về môi giới bất động sản được ghi
nhận kể từ khi LKDBĐS năm 2006 ra đời, việc áp dụng các quy định về môi

9. 2
giới bất động sản cũng còn nhiều trở ngại, hiện tại pháp luật chưa quy định
riêng và chi tiết đối với dịch vụ môi giới trên SGDBĐS. Để khắc phục những
trở ngại này cần thiết phải hoàn thiện pháp luật về môi giới bất động sản nói
chung, các quy định pháp luật về môi giới trên SGDBĐS nói riêng. Để đưa ra
các giải pháp hữu hiệu cần phải đánh giá khách quan, đầy đủ về các quy định
pháp luật hiện hành, cũng như thực trạng áp dụng các quy định này để có thể
tìm ra những tồn tại, khuyết điểm. Chính vì vậy, tôi chọn đề tài “Hoàn thiện
pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn giao dịch kinh doanh
bất động sản ở Việt Nam” để nghiên cứu.
2. Tình hình nghiên cứu
Việc nghiên cứu và xây dựng thị trường bất động sản với các thể chế
của nó đối với các nước có nền kinh tế thị trường phát triển không còn là vấn
đề mới. Tuy nhiên đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam, công việc này
mới chỉ được quan tâm nghiên cứu chủ yếu ở mức độ lý luận. Hơn thế nữa,
các công trình nghiên cứu tổng quát, chưa đi vào từng lĩnh vực cụ thể, chi tiết.
Điều này được thể hiện trong một số công trình nghiên cứu như:
- Sách chuyên khảo “Thị trường bất động sản - Lý luận và thực tiễn ở
Việt Nam” của PGS.TS Thái Bá Cẩn và ThS. Trần Nguyên Nam do NXB Tài
chính xuất bản năm 2003.
- Sách chuyên khảo “Pháp luật về kinh doanh bất động sản” của Trần
Quang Huy, Nguyễn Quang Tuyến do NXB Tư pháp xuất bản năm 2009.
- Đề tài QL08.01 “Hoàn thiện pháp luật về môi giới kinh doanh bất
động sản ở Việt Nam” - Chủ nhiệm đề tài TS. Doãn Hồng Nhung, nghiệm thu
T11/2009 tại Khoa Luật - ĐHQG Hà Nội.
- Sách chuyên khảo “Pháp luật về tạo dựng đẳng cấp và thương hiệu
môi giới bất động sản ở Việt Nam” của TS Doãn Hồng Nhung, do NXB Lao
Động xuất bản năm 2010.

10. 3
- Sách chuyên khảo “Pháp luật về kinh doanh dịch vụ bất động sản”
của PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến do NXB Tư pháp xuất bản năm 2012.
Nhiều vấn đề liên quan đến tổ chức và các hoạt động của sàn giao dịch
như môi giới, định giá, quảng cáo bất động sản và vai trò của nó đối với sự
phát triển của thị trường bất động sản, đặc biệt dưới góc độ pháp lý đã được
đề cập, tuy nhiên chưa toàn diện, đòi hỏi phải được tiếp tục nghiên cứu, hoàn
thiện. Đặc biệt, các tài liệu trên được nghiên cứu khi thị trường bất động sản
đang trong thời kỳ phát triển “đỉnh điểm”, khác với thời điểm hiện tại, thị
trường bất động sản rơi vào tình trạng “đóng băng”, Nhà nước đã và đang
phải nghiên cứu đưa ra các giải pháp để khắc phục những khó khăn của nền
kinh tế nói chung và của thị trường bất động sản nói riêng, nghiên cứu, sửa
đổi LKDBĐS phù hợp với thực tiễn và xu hướng thế giới.
3. Mục đích nghiên cứu
Mục đích của việc nghiên cứu đề tài này là nhằm làm sáng tỏ những
vấn đề mang tính lý luận và thực tiễn về dịch vụ môi giới bất động sản trên
SGDBĐS và vai trò của nó với sự phát triển kinh tế - xã hội, góp phần hoàn
thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về dịch vụ môi giới bất
động sản.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài
Trong phạm vi luận văn, tác giả tập trung làm rõ một số nội dung sau:
Nghiên cứu các quan hệ dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn giao dịch
kinh doanh bất động sản ở Việt Nam; phân tích các quy định pháp luật của Việt
Nam có liên quan đến dịch vụ môi giới bất động sản và môi giới bất động sản
trên SGDBĐS. Thông qua đó, tác giả đề xuất một số giải pháp cụ thể nhằm
góp phần hoàn thiện các quy định pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản
trên sàn giao dịch.

11. 4
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu được sử dụng
Luận văn sử dụng phép biện chứng duy vật của triết học Mác - Lênin
làm cơ sở phương pháp luận cho việc nghiên cứu. Ngoài ra, trong quá trình
nghiên cứu, tác giả sử dụng một số phương pháp sau:
- Phương pháp thu thập thông tin: thu thập các văn bản pháp luật và các
tài liệu liên quan đến dịch vụ môi giới bất động sản cũng như dịch vụ môi
giới bất động sản trên SGDBĐS; thu thập thông tin về thực tiễn hoạt động
môi giới bất động sản trên SGDBĐS.
- Phương pháp phân tích, tổng hợp: Trên cơ sở những thông tin thu
thập được, tác giả sẽ tổng hợp để nghiên cứu, phân tích và đưa ra những nhận
xét, đánh giá về các quy định của pháp luật, thực trạng hoạt động môi giới.
Theo đó, phân tích, đánh giá các quy định pháp luật về dịch vụ môi giới bất
động sản trên SGDBĐS theo LKDBĐS 2006 và các văn bản pháp luật có liên
quan, đồng thời phân tích một số điểm mới trong LKDBĐS năm 2014 (sẽ có
hiệu lực vào ngày 01/7/2015).
6. Những đóng góp mới của Luận văn
Qua nghiên cứu lý luận và thực tiễn, tác giả đã hệ thống hóa các quy
định của pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn giao dịch kinh
doanh bất động sản ở Việt Nam; đánh giá về thực tiễn áp dụng các quy định
về môi giới bất động sản ở Việt Nam.
Tại kỳ họp thứ 8 Quốc hội khoá 13, LKDBĐS năm 2014 đã được thông
qua với 6 Chương, 82 Điều và sẽ có hiệu lực vào ngày 01/7/2015, đã cụ thể
hoá đường lối, quan điểm của Đảng và Hiến pháp năm 2013 về phát triển nền
kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của Nhà nước
trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, đồng thời khắc phục những tồn tại,
hạn chế, bất cập của thị trường bất động sản, nhằm đảm bảo cho thị trường

12. 5
bất động sản phát triển theo đúng định hướng, ổn định và bền vững, góp phần
tích cực vào phát triển kinh tế – xã hội của đất nước. Vì vậy, trong luận văn
của mình, bên cạnh việc đưa ra các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi
pháp luật về môi giới bất động sản trên SGDBĐS, tác giả tiếp tục nghiên cứu,
đề xuất các biện pháp để triển khai các quy định của LKDBĐS năm 2014 liên
quan đến môi giới bất động sản trên SGDBĐS.
7. Bố cục của luận văn
Ngoài lời nói đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn
được chia làm ba chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận về dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn
giao dịch kinh doanh bất động sản.
Chương 2: Thực trạng pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản trên
sàn giao dịch kinh doanh bất động sản ở Việt Nam.
Chương 3: Một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về
dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn giao dịch kinh
doanh bất động sản ở Việt Nam.

13. 6
Chương 1
CƠ SỞ LÍ LUẬN VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN VÀ
PHÁP LUẬT VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI TRÊN SÀN GIAO DỊCH
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Tổng quan về dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn giao dịch
kinh doanh bất động sản
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, quá trình trao đổi
hàng hóa diễn ra trên quy mô ngày càng lớn, chủng loại hàng hóa ngày càng
phong phú và phương thức trao đổi hàng hóa theo đó ngày một dạng hơn. Thị
trường càng phát triển, sản phẩm và dịch vụ ngày càng tăng về số lượng, đa
dạng và phong phú về thể loại. Do đó, đòi hỏi việc cung cấp cho người tham
gia giao dịch những thông tin cần thiết, những lời khuyên mang tính thời điểm
giúp cho họ thực hiện các giao dịch một cách thuận lợi nhất. Chính vì vậy cần
có khâu trung gian giúp thúc đẩy quá trình lưu thông hàng hóa, rút ngắn thời
gian tìm kiếm, gặp gỡ giữa những người có nhu cầu giao dịch với nhau, nghề
môi giới tồn tại từ rất lâu trong nền kinh tế hàng hóa.
Hoạt động môi giới không phải ngẫu nhiên xuất hiện mà phải có một số
yếu tố nhất định, được coi là nguyên nhân làm xuất hiện của nghề này, đó là
phải có nhu cầu về giao dịch hàng hóa (có người cần mua, người cần bán;
người cần cho thuê, người cần thuê...), đồng thời các bên tham gia giao dịch
về hàng hóa không thể tự tìm được đối tác của mình hoặc không tự giải quyết
được công việc, nhu cầu của mình hay giải quyết không hiệu quả thì cần phải
tìm đến người thứ 3 (đó là nhà môi giới) có đủ năng lực, điều kiện để giúp
giải quyết những công việc và đáp ứng nhu cầu của các bên liên quan trong
các giao dịch hàng hóa.
Theo Từ điển Tiếng Việt của Viện ngôn ngữ học thì môi giới được hiểu
là “Làm trung gian, giúp hai bên tiếp xúc, trao đổi việc gì”.

14. 7
Theo Điều 150 Luật Thương mại 2005, môi giới thương mại là việc
làm trung gian cho các bên mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ thương mại
trong việc đàm phán, kí kết hợp đồng mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ
thương mại để hưởng thù lao theo hợp đồng môi giới.
Đối với thị trường bất động sản thì khi thị trường phát triển đến một
trình độ nhất định thì hoạt động môi giới bất động sản ra đời. Sự ra đời của
hoạt động môi giới bất động sản là một tất yếu khách quan, xuất phát từ nhu
cầu nội tại của các giao dịch bất động sản và từ chính đặc điểm của bất động
sản, của thị trường bất động sản. Đối với các nền kinh tế có trình độ phát triển
cao, môi giới bất động sản được coi là một hoạt động quan trọng của thị
trường bất động sản. Hoạt động môi giới thực hiện chức năng là cầu nối giữa
người mua và người bán, qua đó tạo điều kiện thuận lợi cho việc mua bán,
cung cấp thông tin và tư vấn cho khách hàng, cung cấp các sản phẩm là dịch
vụ giúp khách hàng thực hiện các giao dịch theo yêu cầu và lợi ích của chính
người môi giới.
Ở Việt Nam, dịch vụ môi giới bất động sản được hợp pháp hoá kể từ
khi LKDBĐS năm 2006 ra đời, tuy không đưa ra khái niệm về môi giới bất
động sản nhưng có thể hiểu môi giới bất động sản là việc một hoặc nhiều chủ
thể đứng ra làm trung gian cho hai hoặc nhiều chủ thể khác trong các quan hệ,
giao dịch về hàng hóa bất động sản. Đến LKDBĐS năm 2014, sẽ có hiệu lực
vào ngày 01/7/2015, các nhà làm luật đã đưa khái niệm môi giới bất động sản
quy định tại khoản 2 Điều 3 “Môi giới bất động sản là việc làm trung gian
cho các bên trong việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho
thuê mua bất động sản”.
Hoạt động môi giới bất động sản ngày càng phát triển, ban đầu xuất
hiện các cá nhân nhỏ lẻ, không chuyên nghiệp, hoạt động tự do dựa trên
những kinh nghiệm cá nhân, hoạt động với mục đích giúp các chủ thể mua

15. 8
bán, trao đổi, cho thuê, thuê bất động sản và được hưởng lời từ đó. Sau đó,
những cá nhân này họp lại với nhau và thành lập các trung tâm môi giới bất
động sản. Thị trường bất động sản phát triển đòi hỏi việc cung cấp cho người
tham gia giao dịch bất động sản những thông tin cần thiết, những lời khuyên
mang tính thời điểm giúp cho họ thực hiện các giao dịch một cách thuận lợi
nhất. Một khâu trung gian quy mô, chuyên nghiệp và đa dạng hơn sẽ thúc đẩy
quá trình lưu thông hàng hóa, rút ngắn thời gian tìm kiếm để gặp gỡ giữa
những người có nhu cầu giao dịch với nhau. Bên cạnh đó, khi các quan hệ
giao dịch bất động sản vượt ra khỏi phạm vi của một vùng, một khu vực dân
cư hay là phạm vi một nước với sự tham gia của nhiều chủ thể trong thị
trường bất động sản đòi hỏi có một trung gian có đủ năng lực, điều kiện giúp
các giao dịch bất động sản thuận tiện, nhanh chóng. Trên cơ sở đó, sàn giao
dịch kinh doanh bất động sản ra đời.
SGDBĐS là khái niệm được biết đến ở nhiều quốc gia trên thế giới, đây
là cầu nối giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người mua. Ở Việt Nam, khái niệm
SGDBĐS còn khá mới mẻ, trước đây, trên thị trường bất động sản, người ta
thường nhắc đến những chủ thể như: siêu thị địa ốc, văn phòng giao dịch, trung
tâm giao dịch, môi giới nhà đất ... Theo quy định của LKDBĐS năm 2006 thì
sàn giao dịch là một hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản, nó độc lập với
các hoạt động kinh doanh khác. Doanh nghiệp có thể đăng ký kinh doanh từng
dịch vụ riêng biệt hoặc đăng ký kinh doanh SGDBĐS để thực hiện các dịch vụ
khác, như: môi giới bất động sản; định giá bất động sản; tư vấn bất động sản;
quảng cáo bất động sản; đấu giá bất động sản; quản lý bất động sản. Trong đó,
dịch vụ môi giới là nội dung cơ bản và quan trọng nhất trong các hoạt động của
SGDBĐS. Dịch vụ môi giới trên SGDBĐS ngoài việc tuân thủ các quy định
của pháp luật về môi giới thương mại nói chung, môi giới bất động sản nói
riêng mà còn tuân thủ các quy định về SGDBĐS.

16. 9
Để có cái nhìn tổng quan về vị trí, vai trò của môi giới trên sàn giao
dịch, tác giả đã nghiên cứu khái quát các vấn đề cơ bản của sàn giao dịch,
như: Khái niệm SGDBĐS; Vai trò của SGDBĐS; Điều kiện, nguyên tắc hoạt
động của SGDBĐS; Nội dung hoạt động của SGDBĐS.
Thứ nhất, khái niệm SGDBĐS được chính thức ghi nhận tại LKDBĐS
năm 2006. Theo khoản 4 Điều 5 thì sàn giao dịch kinh doanh bất động sản
(SGDBĐS) được khái niệm như sau: "SGDBĐS là nơi diễn ra các giao dịch
bất động sản và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh bất động sản" [45].
SGDBĐS là một mô hình hoạt động tổng hợp, các chủ thể tham gia giao dịch
trên sàn sẽ được cung cấp đầy đủ các dịch vụ một cách nhanh gọn, chuyên
nghiệp và khép kín. Đặc biệt là bảo đảm tính minh bạch, chuẩn xác, rất hữu
hiệu cho công việc quản lý và điều tiết của nhà nước.
Trong quá trình xây dựng dự thảo LKDBĐS sửa đổi, có nhiều ý kiến
cho rằng việc quy định cho phép SGDBĐS được làm các dịch vụ về môi giới,
thẩm định giá, quảng cáo, đấu giá, quản lý bất động sản là không đúng chức
năng của sàn. Vì vậy, khoản 6 Điều 3 LKDBĐS năm 2014 quy định: “Sàn
giao dịch là nơi diễn ra các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản” [48] theo hướng sàn chỉ là nơi diễn
ra các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất
động sản, không làm các dịch vụ bất động sản khác.
Tuy nhiên, theo tác giả khái niệm này chưa bao quát được và chưa
thống nhất với các quy định khác trong LKDBĐS năm 2014, đặc biệt là quy
định tại Điều 70 Luật này. Tại Điều 70, ngoài nội dung hoạt động là nơi diễn
ra các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê
mua bất động sản thì sàn giao dịch còn có thể là bên thứ ba đứng ra tổ chức
việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản; giới thiệu,
niêm yết, cung cấp công khai thông tin về bất động sản cho các bên tham gia

17. 10
có nhu cầu giao dịch; kiểm tra giấy tờ về bất động sản bảo đảm đủ điều kiện
được giao dịch; làm trung gian cho các bên trao đổi, đàm phán và ký kết hợp
đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động
sản. Như vậy có thể thấy pháp luật vẫn quy định cho SGDBĐS được tiến
hành một số dịch vụ bất động sản, đối chiếu quy định này với khoản 2 Điều 3
LKDBĐS năm 2014 thì dịch vụ môi giới bất động sản tiếp tục là một trong
những nội dung hoạt động quan trọng và chủ yếu của SGDBĐS.
Thứ hai, vai trò của SGDBĐS. SGDBĐS có thể được hiểu như một
“chợ chuyên biệt” để giao dịch về bất động sản, không phân biệt đối tượng
tham gia là tổ chức hay cá nhân. Xét tổng thể thì việc đưa bất động sản giao
dịch qua sàn sẽ giúp Nhà nước quản lý được các giao dịch bất động sản, từ đó
có chính sách kịp thời để điều tiết thị trường, bảo đảm hoạt động kinh doanh
bất động sản theo đúng định hướng và đúng yêu cầu đặt ra [57, tr.150].
Thông qua SGDBĐS, Nhà nước sẽ kiểm soát được hoạt động bán, cho
thuê hàng hoá bất động sản của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Theo
định kỳ 6 tháng, hàng năm hoặc đột xuất, các doanh nghiệp bất động sản phải
phải báo cáo kết quả hoạt động của mình cho cơ quan có thẩm quyền, qua đó
giúp Nhà nước biết được số lượng hàng hoá được đưa vào lưu thông, giá mua
bán, nhu cầu giao dịch, làm cơ sở để Nhà nước đưa ra các giải pháp nhằm
bình ổn thị trường, xử lý những doanh nghiệp có vi phạm.
SGDBĐS sẽ từng bước hạn chế được các giao dịch không chính thức,
giao dịch ngầm, làm tăng các giao dịch lành mạnh, hạn chế tối đa thất thu
thuế từ việc chuyển nhượng bất động sản. Thông qua báo cáo hoạt động của
các sàn giao dịch, Nhà nước sẽ biết được các hạn chế, sự không phù hợp của
các chính sách về bất động sản, các quy định về giao dịch bất động sản để có
sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với thực tiễn, tạo điều kiện để các chủ thể gặp
thuận lợi hơn trong kinh doanh bất động sản.

18. 11
Với các thủ tục chặt chẽ, yêu cầu khắt khe về giấy tờ, điều kiện bất
động sản tham gia thị trường sẽ giảm tần suất bất động sản tham gia giao dịch
bất động sản diễn ra trên SGDBĐS, cũng làm giảm đáng kể số lượng người
tham gia đầu tư với mục đích kiếm lợi làm khan hiếm thị trường, tạo cơn sốt,
từ đó tạo sự bình ổn về giá bất động sản.
SGDBĐS giúp minh bạch hóa thị trường bất động sản, thúc đẩy thị
trường bất động sản phát triển có hiệu quả, chính quy, lành mạnh. SGDBĐS
còn là nơi kết nối các nhà đầu tư bất động sản. Các nhà đầu tư gặp nhau trên
sàn giao dịch sẽ cùng trao đổi, tham khảo thông tin và quyết định đầu tư đối
với những dự án khả thi. Sàn giao dịch đã trở thành yếu tố thiết yếu để hỗ trợ
và định hướng cho nhà đầu tư trong phân tích, đánh giá, nhận định cơ hội khi
tham gia thị trường bất động sản.
LKDBĐS năm 2006 quy định bắt buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh bất
động sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải
thông qua SGDBĐS và khuyến khích các tổ chức, cá nhân không kinh doanh
bất động sản thực hiện giao dịch bất động sản thông qua SGDBĐS để đảm
bảo công khai, minh bạch và quyền lợi của các bên (Điều 59). Tuy nhiên
LKDBĐS năm 2014 không quy định bắt buộc giao dịch qua sàn bất động sản,
với các lý do như: Việc giao dịch bất động sản thông qua sàn đã làm tăng
thêm tổ chức kinh doanh dịch vụ trung gian, tăng thêm thủ tục, chi phí và góp
phần đẩy giá, tạo giao dịch ảo; qua nhiều năm tồn tại, ngày càng nhiều sàn
hoạt động thiếu chuyên nghiệp, mang tính hình thức, thậm chí trở thành công
cụ hợp thức hoá vi phạm cho các chủ đầu tư, không ít sàn giao dịch bị xử lý vi
phạm, buộc đóng cửa khiến khách hàng chịu thiệt hại; điều kiện thành lập sàn
đơn giản, phần lớn đội ngũ nhân viên SGDBĐS chỉ qua đào tạo ngắn hạn là
đã có chứng chỉ. Việc bãi bỏ quy định này sẽ phù hợp với thực tế thị trường
“trầm lắng” như hiện nay, khắc phục được một số bất cập về vấn đề làm tăng
thêm thủ tục, thêm chi phí cho người mua, thuê bất động sản.

19. 12
Trong quá trình xây dựng LKDBĐS năm 2014, cũng có ý kiến cho rằng
thay vì bỏ quy định giao dịch bắt buộc qua sàn nên chuyên nghiệp hoá hoạt
động của chủ đầu tư xây dựng, phát triển dự án; nâng cao chất lượng môi giới
trên SGDBĐS, làm cầu nối người dân đến với sản phẩm và cơ quan quản lý
cần có biên pháp siết chặt quản lý các sàn. Bên cạnh đó, thời gian gần đây
người dân đã tin tưởng và quen với việc đến các sàn giao dịch để tìm hiểu
thông tin nhà đất, đăng ký mua bán, giao dịch và SGDBĐS cũng làm tốt vai
trò của mình trong việc giúp Nhà nước tăng cường sự minh bạch, kiểm soát
chặt chẽ thị trường.
LKDBĐS năm 2014 không bắt buộc nhưng cũng không cấm, việc
giao dịch qua sàn hay không tuỳ vào khách hàng. Nếu chủ đầu tư thấy họ
không đủ khả năng hoặc tự tổ chức bán hàng sẽ kém chuyên nghiệp, hạn chế
tiếp cận khách hàng tiềm năng thì họ sẽ tìm đến các SGDBĐS chuyên
nghiệp để gửi bán sản phẩm. Theo quan điểm của tác giả thì SGDBĐS trong
thời gian tới vẫn tiếp tục là kênh trung gian quan trọng, hữu ích của thị
trường bất động sản.
Thứ ba, nguyên tắc tổ chức và hoạt động của SGDBĐS được quy định
tại Điều 56 LKDBĐS năm 2006: Một là, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất
động sản, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản được thành lập
SGDBĐS hoặc thuê SGDBĐS của tổ chức, cá nhân khác để phục vụ cho hoạt
động kinh doanh bất động sản. Hai là, SGDBĐS phải là pháp nhân. Trường
hợp doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thành lập SGDBĐS thì
sàn giao dịch đó phải có tư cách pháp nhân hoặc sử dụng tư cách pháp nhân
của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản để hoạt động. Ba là,
Hoạt động của SGDBĐS phải công khai, minh bạch và tuân thủ pháp luật.
Bốn là, SGDBĐS, doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thành
lập SGDBĐS phải chịu trách nhiệm về hoạt động của SGDBĐS. Năm là,

20. 13
SGDBĐS phải có tên, địa chỉ, biển hiệu và phải thông báo về việc thành lập
trên phương tiện thông tin đại chúng; trước khi hoạt động phải thông báo với
cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại địa phương.
LKDBĐS năm 2014 không quy định riêng nguyên tắc tổ chức và hoạt
động của SGDBĐS, theo đó SGDBĐS hoạt động trên cơ sở tuân thủ nguyên
tắc kinh doanh bất động sản quy định tại Điều 4, như sau: Bình đẳng trước
pháp luật; Tự do thoả thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp
của các bên thông qua hợp đồng, không trái quy định của pháp luật; Bất động
sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật này;
Kinh doanh bất động sản phải trung thực, công khai, minh bạch. Bên cạnh đó,
SGDBĐS phải tuân thủ quy định tại Điều 69 LKDBĐS năm 2014 về điều
kiện kinh doanh, bao gồm: Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ SGDBĐS
phải thành lập doanh nghiệp; Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ SGDBĐS
phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; người
quản lý, điều hành SGDBĐS phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động
sản; SGDBĐS phải có quy chế hoạt động, tên, địa chỉ, cơ sở vật chất, kỹ thuật
đáp ứng yêu cầu hoạt động.
Về cơ bản, quy định về nguyên tắc, điều kiện tổ chức, hoạt đông
SGDBĐS vẫn giữ nội dung cũ, tuy nhiên các nhà làm luật đã cơ cấu lại dễ
hiểu và khoa học hơn, sửa đổi, bổ sung một số điểm mới so với LKDBĐS
năm 2006. Theo LKDBĐS năm 2006, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động
sản, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản được thành lập
SGDBĐS hoặc thuê SGDBĐS của tổ chức, cá nhân khác để phục vụ cho hoạt
động kinh doanh bất động sản của mình. SGDBĐS phải là pháp nhân, có thể
là pháp nhân độc lập với doanh nghiệp thành lập ra sàn cũng có thể phụ thuộc
(lấy tư cách pháp nhân của doanh nghiệp để hoạt động). Tuy nhiên, cơ quan
chức năng không hướng dẫn cụ thể về vấn đề này, theo Bộ Luật Dân sự năm

21. 14
2005 thì một pháp nhân phải vừa có trụ sở, vừa có tài sản, vừa có cơ cấu tổ
chức chặt chẽ và được quyền nhân danh pháp nhân để hoạt động nếu thiếu
một trong các điều kiện thì không gọi là pháp nhân, còn theo Luật Doanh
nghiệp thì pháp nhân phải có đủ các điều kiện trên và có con dấu để nhân
danh pháp nhân. SGDBĐS gọi là pháp nhân, có đủ các điều kiện nhưng
không được cơ quan có thẩm quyền cấp con dấu để nhân danh hoạt động bởi
sàn giao dịch không nằm trong hệ thống các doanh nghiệp theo Luật Doanh
nghiệp mà sàn là do doanh nghiệp thành lập ra, được coi là “nơi, địa điểm” để
giao dịch hàng hoá [57, tr.157]. Khắc phục những điểm mâu thuẫn trong quy
định SGDBĐS là pháp nhân, Điều 69 LKDBĐS năm 2014 bỏ quy định
SGDBĐS là pháp nhân, chỉ quy định cá nhân, tổ chức kinh doanh dịch vụ
SGDBĐS thì phải thành lập doanh nghiệp. Tư cách pháp nhân của sàn giao
dịch sẽ được thực hiện thống nhất với các quy định về pháp nhân trong Bộ
Luật Dân sự năm 2005, Luật Doanh nghiệp năm 2014.
Nếu LKDBĐS năm 2006 quy định ít nhất có 02 người có chứng chỉ
môi giới và nếu kinh doanh dịch vụ định giá phải có ít nhất 02 người có
chứng chỉ định giá thì LKDBĐS năm 2014, SGDBĐS chỉ là nơi diễn ra các
giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua
bất động sản mà không tiến hành các hoạt động dịch vụ bất động sản khác nên
doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ SGDBĐS chỉ phải có ít nhất 02 người có
chứng chỉ hành nghề môi giới. Đồng thời, bổ sung quy định người quản lý,
điều hành SGDBĐS phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.
Bên cạnh đó, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ SGDBĐS phải thành
lập doanh nghiệp và theo quy định tại khoản 1 Điều 10 về Điều kiện của tổ
chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh bất động
sản phải có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, đối chiếu với quy
định này thì doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ SGDBĐS phải có vốn pháp

22. 15
định không dưới 20 tỷ đồng. Ngoài ra, SGDBĐS phải có quy chế hoạt động,
tên, địa chỉ, cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động.
Thứ tư, nội dung hoạt động của SGDBĐS. Thị trường bất động sản là
thị trường phát triển nhưng lại tiềm ẩn nhiều biến động. Việc quản lý thị
trường bất động sản cần sự hỗ trợ của các SGDBĐS. SGDBĐS là chủ thể
cung cấp các dịch vụ bất động sản để phục vụ cho thị trường bất động sản.
Hiện nay, các nội dung của sàn giao dịch được ghi nhận tại Điều 58 Luật
Kinh doanh bất động sản năm 2006 bao gồm: Giao dịch, mua bán, chuyển
nhượng, thuê, thuê mua bất động sản; Môi giới bất động sản; Định giá bất
động sản; Tư vấn bất động sản; Quảng cáo bất động sản; Đấu giá bất động
sản; Quản lý bất động sản.
Tuy nhiên, LKDBĐS năm 2014 đã được cơ cấu lại theo hướng SGDBĐS
là nơi diễn ra các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
cho thuê mua bất động sản mà không thực hiện các dịch vụ môi giới khác.
Nếu LKDBĐS năm 2006 liệt kê các nội dung thuộc hoạt động kinh doanh
dịch vụ bất động sản thì LKDBĐS năm 2014 quy định theo hướng liệt kê các
hoạt động cụ thể mà SGDBĐS được tiến hành bao gồm: Một là, Thực hiện
việc giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua
bất động sản. Hai là, Tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
mua bất động sản; giới thiệu, niêm yết, cung cấp công khai thông tin về bất
động sản cho các bên tham gia có nhu cầu giao dịch; kiểm tra giấy tờ về bất
động sản bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch; làm trung gian cho các bên
trao đổi, đàm phán và ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
Để phù hợp với pháp luật về giá và pháp luật về quảng cáo, cũng như
hạn chế tình trạng trùng lắp, chồng chéo giữa LKDBĐS năm 2014 và các văn
bản luật khác, LKDBĐS năm 2014 quy định kinh doanh dịch vụ bất động sản

23. 16
không có dịch vụ đấu giá, định giá và quảng cáo bất động sản mà chỉ bao
gồm: Dịch vụ môi giới bất động sản, dịch vụ SGDBĐS, dịch vụ tư vấn bất
động sản và dịch vụ quản lý bất động sản. Nguyên nhân là do:
Dịch vụ định giá bất động sản đòi hỏi yêu cầu chuyên môn, khả năng
nhạy bén với thị trường nắm bắt được quy hoạch, nhu cầu, xu thế của thị
trường. Là hoạt động giúp chủ đầu tư, những người có tài sản xác định được
giá trị của bất động sản để phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau. Đây là
hoạt động kinh doanh đặc biệt, trước khi có LKDBĐS năm 2006 thì hoạt
động định giá bất động sản được gọi là hoạt động kinh doanh nói chung của
các công ty có chức năng định giá tài sản, nhưng không được coi là kinh
doanh dịch vụ bất động sản. Các doanh nghiệp tham gia lĩnh vực này phải
được Bộ Tài chính công nhận và các cá nhân hoạt động định giá phải có thẻ
thẩm định viên về giá do Bộ Tài chính cấp; việc định giá bất động sản cũng
được thực hiện giống như việc định giá tài sản nói chung. Để thực hiện dịch
vụ này thì các doanh nghiệp có thể đăng ký kinh doanh dịch vụ định giá bất
động sản độc lập hoặc thành lập SGDBĐS. Theo quy định, sàn giao dịch
muốn thực hiện dịch vụ định giá bất động sản thì phải có ít nhất 2 người có
chứng chỉ định giá do cơ quan có thẩm quyền cấp. Tuy nhiên, dịch vụ định
giá bất động sản thực chất là dịch vụ thẩm định giá quy định tại pháp luật về
giá mà đối tượng định giá là bất động sản, vì vậy nguyên tắc, các hoạt động
liên quan đến dịch vụ này phải được thực hiện theo quy định của pháp luật về
giá để đảm bảo tính chuyên ngành, thống nhất và đồng bộ với các văn bản
pháp luật có liên quan.
Đấu giá bất động sản được thực hiện giống như việc đấu giá các tài sản
khác, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ đấu giá phải có người có Thẻ đấu giá
viên do Bộ Tư pháp cấp. Pháp luật hiện nay quy định, SGDBĐS được hoạt
động đấu giá và việc đấu giá phải tuân thủ quy định của pháp luật dân sự. Đấu

24. 17
giá bất động sản được hiểu là việc bán, chuyển nhượng bất động sản công
khai để chọn người mua, người nhận chuyển nhượng bất động sản trả giá cao
nhất theo thủ tục đấu giá tài sản. Khác với các hình thức cung cấp dịch vụ bất
động sản khác, pháp luật không quy định quyền và nghĩa vụ của các chủ thể
tham gia dịch vụ đấu giá, các bên tự thỏa thuận về hình thức, nội dung đấu
giá, quyền, nghĩa vụ và giá dịch vụ đấu giá trong hợp đồng dịch vụ. Tuy nhiên
do quy định của Nghị định 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ về
bán đấu giá tài sản thì không có quy định đối với cá nhân kinh doanh dịch vụ
đấu giá bất động sản mà chỉ có tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp, nguyên
tắc, hoạt động về đấu giá bất động sản phải thực hiện theo pháp luật về giá.
Dịch vụ quảng cáo bất động sản được coi là dịch vụ kinh doanh bất
động sản, dịch vụ này có thể đăng ký độc lập hoặc do SGDBĐS thực
hiện [57, tr.168]. Theo đó, quảng cáo bất động sản được thực hiện thông qua
SGDBĐS, trên phương tiện thông tin đại chúng hoặc các phương tiện khác.
Sàn giao dịch chính là nơi các chủ thể kinh doanh quảng cáo sản phẩm bất
động sản của mình, là điểm đến cho cả khách hàng cung và cầu trên thị
trường bất động sản, là hình thức quảng bá riêng biệt các sản phẩm bất động
sản. Quảng cáo bất động sản được thực hiện dựa trên sự thỏa thuận của các
bên về hình thức, nội dung quảng cáo, quyền, nghĩa vụ của các bên và giá
dịch vụ quảng cáo. Tuy nhiên, quảng cáo bất động sản thực chất cũng là các
hoạt động dịch vụ quảng cáo được quy định tại pháp luật về quảng cáo.
Như vậy, theo quy định mới, sàn giao dịch không tiến hành các dịch vụ
đấu giá, định giá và quảng cáo bất động sản mà các dịch vụ này do các tổ
chức chuyên nghiệp tiến hành. Ngày 01/7/2015, LKDBĐS năm 2014 có hiệu
lực thì bên cạnh việc trực tiếp thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản, SGDBĐS tiếp tục thực
hiện nhiệm vụ là tổ chức trung gian đứng ra tổ chức việc mua bán, chuyển

25. 18
nhượng; giới thiệu, niêm yết, cung cấp công khai thông tin về bất động sản
cho các bên tham gia có nhu cầu giao dịch; tiến hành kiểm tra giấy tờ về bất
động sản bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch giúp các bên tham gia giao
dịch; làm trung gian cho các bên trao đổi, đàm phán và ký kết hợp đồng mua
bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản. Nói
cách khác, sàn được hoạt động môi giới trong các giao dịch bất động sản.
Trong khi LKDBĐS năm 2006 cho phép ngoài làm trung gian bán
hàng, cho thuê hàng hóa bất động sản, SGDBĐS cũng có quyền thực hiện môi
giới bất động sản như các trường hợp môi giới khác để hưởng thù lao. Tuy
nhiên, LKDBĐS năm 2014 không quy định điều này.
Với sự phát triển không ngừng của thị trường bất động sản, hoạt động
môi giới bất động sản ở Việt Nam đã hình thành như một tất yếu khách
quan. Tiềm năng và quy mô của thị trường bất động sản ở Việt Nam còn rất
lớn. Mục tiêu năm 2015, diện tích nhà ở bình quân toàn quốc đạt khoảng
22m2
sàn/ người, trong đó tại đô thị đạt 26m2
sàn/ người và tại nông thông
đạt 19m2
sàn/ người; phấn đấu đạt chỉ tiêu diện tích nhà ở tối thiểu 6m2
sàn/ người. Mục tiêu đến năm 2020, diện tích nhà ở bình quân đạt khoảng
25m2
sàn/ người, trong đó tại đô thị đạt 29m2
sàn/ người và tại nông thông
đạt 22m2
sàn/ người; phấn đấu đạt chỉ tiêu diện tích nhà ở tối thiểu 12,5m2
sàn/ người. Đến năm 2030, phấn đấu đạt chỉ tiêu diện tích nhà ở bình
quân toàn quốc khoảng 30m2
sàn/ người, diện tích nhà ở tối thiểu đạt
12m2
sàn/ người [15, Điều 1, Mục III]. Việc cho phép tổ chức, cá nhân môi
giới bất động sản với mô hình phù hợp, chiến lược phát triển hợp lý sẽ thúc
đẩy thị trường, kích thích nhu cầu, mở rộng kênh phân phối, gián tiếp hình
thành và làm tăng giá trị của bất động sản. Qua đó tạo điều kiện thuận lợi
cho các nhà đầu tư bất động sản rút ngắn thời gian thu hồi vốn, tái đầu tư,
bảo đảm hiệu quả kinh tế, tăng uy tín và tính hấp dẫn cho nhà đầu tư, người

26. 19
tiêu dùng có cơ hội được phục vụ tốt hơn. Tuy mới hình thành, nhưng những
năm gần đây thị trường môi giới bất động sản ở Việt Nam đã có những bước
phát triển mạnh mẽ, huy động được nhiều nguồn vốn trong nước, vốn đầu tư
nước ngoài tham gia tạo lập cơ sở vật chất cho các ngành kinh tế phát triển;
những thành tố mới của thị trường như hệ thống SGDBĐS, các tổ chức dịch
vụ hỗ trợ thị trường như môi giới bất động sản, tư vấn bất động sản, quản lý
bất động sản... đang dần được hình thành và đi vào hoạt động.
1.1.1. Mục đích, ý nghĩa và đặc điểm của dịch vụ môi giới trên sàn
giao dịch kinh doanh bất động sản
Như đã phân tích ở trên, LKDBĐS năm 2006 cho phép ngoài làm trung
gian bán hàng, cho thuê hàng hóa bất động sản, SGDBĐS cũng có quyền thực
hiện môi giới bất động sản như các trường hợp môi giới khác để hưởng thù
lao. Từ khi LKDBĐS năm 2006 cú hiệu lực thi hành cho đến nay, SGDBĐS đã
và đang tiến hành các dịch vụ môi giới, định giá, đấu giá, tư vấn và quảng cáo
bất động sản. Tuy LKDBĐS năm 2014 không trực tiếp quy định về hoạt động
môi giới trên SGDBĐS nhưng theo tác giả trong thời gian tới hoạt động môi
giới trên SGDBĐS tiếp tục là hoạt động chính và chủ đạo của SGDBĐS. Từ
2006 đến nay, hoạt động môi giới trên SGDBĐS tiếp tục giữ vững vai trò của
mình, cụ thể:
Cung cấp thông tin cho các chủ thể tham gia vào giao dịch bất động
sản: Do thị trường bất động sản là một thị trường không hoàn hảo, thông tin
về thị trường, về hàng hoá không thật đầy đủ và không được phổ biến rộng
rãi như các hàng hoá khác và tiêu chí tham gia đánh giá bất động sản cũng
không chính xác như các hàng hoá khác nên hệ thống thông tin đóng một vai
trò quan trọng đối với sự vận hành của thị trường trường bất động sản. Đó là
toàn bộ các thông tin liên quan đến bất động sản, bao gồm các thông tin về:
luật pháp, chính sách đất đai, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, vị trí của bất

27. 20
động sản, môi trường, nhu cầu, mức cung, tâm lý, tập quán… Bất động sản
là một hàng hoá đặc biệt, khan hiếm, chịu sự tác động của rất nhiều yếu tố
và là bộ phận tài sản quan trọng của các doanh nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ
chức chính trị xã hội và của các hộ gia đình và cá nhân. Khi trên thị trường
thông tin về các giao dịch đầy đủ, đồng bộ sẽ đưa thị trường bất động sản
vận hành thuận tiện hơn, người mua và người bán đều hiểu biết về những
thông tin đó, họ sẽ dễ dàng quyết định lựa chọn thị trường tham gia giao
dịch. Hệ thống thông tin không hoàn hảo thiếu chính xác sẽ dẫn đến biến
động mạnh, thị trường lên cơn sốt giá hoặc là sụp đổ, người tham gia giao
dịch nhiều khi phải chấp nhận những giá quá cao, có nhu cầu mua nhưng lại
không có khả năng thanh toán. Vì vậy, khoản 2 Điều 70 LKDBĐS năm 2014
đã quy định SGDBĐS giới thiệu, niêm yết, cung cấp công khai thông tin về
bất động sản cho các bên tham gia có nhu cầu giao dịch. SGDBĐS càng phát
triển, hệ thống thông tin bất động sản do SGDBĐS cung cấp ngày càng minh
bạch, chính xác và hiệu quả, hạn chế được rất nhiều rủi ro cho các đối tượng
tham gia trên thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, với mức độ chuyên
nghiệp ngày càng tăng của các nhà môi giới bất động sản trên SGDBĐS,
khách hàng sẽ được cung cấp những thông tin chính xác và tin cậy, ngoài ra,
bằng kiến thức chuyên môn của mình họ sẽ phân tích, đánh giá và đưa ra
những lời khuyên hữu hiệu cho khách hàng.
Thúc đẩy và ổn định thị trường bất động sản phát triển: Thị trường bất
động sản bên cạnh sự hoạt động chính thức dưới sự quản lí của Nhà nước là
thị trường hoạt động không chính thức ngoài sự kiểm soát của Nhà nước.
Đồng thời, do không nắm bắt được thông tin nên việc định giá cũng thiếu
chính xác, dẫn đến tình trạng đầu cơ tràn lan nhưng không phải ai cũng có lợi
nhuận. Điều này kìm hãm sự phát triển của thị trường. Rõ ràng thị trường cần
phải có tư vấn ở trình độ cao, một trong các loại tư vấn đó là dịch vụ môi giới

28. 21
bất động sản. Thông qua các tổ chức môi giới - những người đã qua đào tạo
có kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn nắm được thông tin thị trường, am
hiểu pháp luật về bất động sản, giúp các đối tượng có nhu cầu giao dịch bất
động sản thoả mãn điều kiện của mình, giúp cho họ tính toán kĩ lưỡng trong
việc mua bán để quyết định phù hợp nhất. Thông qua hoạt động môi giới trên
SGDBĐS, việc cung cấp thông tin sẽ được hoàn hảo hơn, việc đầu cơ hay đầu
tư bất động sản của các cá nhân tổ chức có căn cứ xác thực hơn, giá cả bất
động sản trên thị trường sẽ phản ánh đúng mối quan hệ cung cầu, đưa các
giao dịch vào hoạt động công khai minh bạch, hạn chế tình trạng đầu cơ đất
tràn lan, ép giá, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.
Khai thác nguồn thu cho ngân sách Nhà nước: Thị trường bất động sản
ngày càng phát triển thì nhu cầu giao dịch sẽ ngày càng tăng cả về số lượng
và chất lượng. Nhưng do đặc tính về bất động sản là thông tin thường không
hoàn hảo, giao dịch chủ yếu là giao dịch ngầm, Nhà nước không thể kiểm soát
được các giao dịch đó, nên việc thu thuế đối với những người có thu nhập cao
khi tham gia giao dịch trên thị trường là điều Nhà nước chưa thực hiện được.
Với các giao dịch bất động sản được thiết lập thông qua hoạt động các nhà
môi giới độc lập, có thể vì lợi ích cá nhân và pháp luật còn quản lý lỏng lẻo
nên họ có thể tránh nghĩa vụ nộp thuế. Còn đối với doanh nghiệp kinh doanh
dịch vụ SGDBĐS, khi tiến hành hoạt động môi giới bất động sản bên cạnh
việc giúp cho thị trường hoạt động có hiệu quả hơn, còn giúp Nhà nước quản
lý được thị trường bất động sản, quản lý được lượng giao dịch thành công và
tăng nguồn thu nhập về thuế cho Nhà nước.
Góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội: Bất động sản là tài sản quan
trọng đối với mỗi quốc gia, cộng đồng và người dân. Nó là tài sản có giá trị
lớn, chính vì vậy bất kì một quan hệ giao dịch bất động sản nào trên thị
trường cũng có tác động mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội khác nhau.

29. 22
Thông tin và các yếu tố cấu thành thị trường thường không hoàn hảo. Nguyên
nhân là do bản thân của từng bất động sản chỉ phản ánh được tình trạng vật
chất mà không phản ánh dược tình trạng pháp lý về quyền sở hữu (quyền sử
dụng) của bất động sản. Đó là những thông tin, yếu tố mà người mua, thuê,
nhận thế chấp, nhận góp vốn… cần nắm bắt. Thế nhưng hầu hết người mua,
thuê, nhận thế chấp… lại không am hiểu hoặc không có đủ điều kiện để tìm
hiểu kĩ các thông tin về bất động sản. Một khi thị trường hoạt động không
lành mạnh, giá cả lên xuống thất thường sẽ tác động trực tiếp đến xã hội, xáo
trộn tư tưởng, người dân hoài nghi về chính sách pháp luật làm cho xã hội
thiếu ổn định. Thông qua hoạt động môi giới chuyên nghiệp, đặc biệt là hoạt
động môi giới trên SGDBĐS, các chủ thể tham gia giao dịch bất động sản sẽ
được cung cấp đầy đủ, chính xác các thông tin về bất động sản, hạn chế tiêu
cực phát sinh, góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội.
Hoạt động môi giới trên SGDBĐS cũng là một hoạt động môi giới
thương mại, cũng có những đặc điểm sau:
Là hoạt động trung gian nhằm mục đích sinh lợi: Giống như các hoạt
động môi giới khác, môi giới bất động sản trên sàn giao dịch là hoạt động
trung gian, trong đó người môi giới không trực tiếp tham gia vào quan hệ giao
dịch bất động sản mà chỉ là người đứng giữa các bên có nhu cầu giao dịch bất
động sản. Thông qua hoạt động môi giới, bên môi giới sẽ nhận được một
khoản tiền nhất định do bên được môi giới trả.
Là hoạt động được tiến hành trên cơ sở hợp đồng: Người môi giới đứng
giữa hai bên trong quan hệ giao dịch bất động sản, cho nên họ không thể kết
nối quan hệ này mà không dựa trên sự thỏa thuận của họ với các bên trong
giao dịch. Sự thỏa thuận này được gọi là hợp đồng. Như vậy không hoạt động
môi giới nào nằm ngoài sự thỏa thuận giữa các bên, nói cách khác, các bên
trong quan hệ môi giới bất động sản không thể được coi là có các quyền và
nghĩa vụ với nhau khi không có bất cứ một thỏa thuận nào cả.

30. 23
Là hoạt động mang tính chuyên môn ở trình độ cao: Xuất phát từ đặc
điểm, tính chất của bất động sản, nên hoạt động môi giới bất động sản trên
sàn giao dịch mang tính chuyên môn cao so với các loại môi giới khác. Không
bất động sản nào giống bất động sản nào, hai mảnh đất gần nhau, các căn hộ
trong cùng tòa nhà nhìn có thể giống nhau về mặt hình thức nhưng trong thực
tế có khác nhau. Với đặc điểm của từng bất động sản, người môi giới bất động
sản khi tham gia giao dịch không thể không trang bị cho mình một trình độ
nhất định về pháp lý và thực tế như tâm lý, tập quán… Cho nên hoạt động
môi giới bất động sản có tính chuyên môn cao và cũng là đặc điểm pháp lý
quan trọng của hoạt động này được pháp luật của hầu hết các nước ghi nhận
bằng quy định người tham gia hoạt động môi giới bất động sản phải có chứng
chỉ hành nghề để chứng minh trình độ chuyên môn của họ.
Trên thị trường, tồn tại nhiều dịch vụ môi giới như: môi giới bảo hiểm,
môi giới chứng khoán... Để có cái nhìn cụ thể về dịch vụ môi giới bất động
sản trên SGDBĐS, tác giả đã nghiên cứu đưa ra một số điểm khác biệt của
dịch vụ môi giới trên SGDBĐS và dịch vụ môi giới khác trên thị trường.
Một trong những điểm khác biệt lớn đó là đối tượng của dịch vụ môi
giới trên SGDBĐS là bất động sản, đây là một loại hàng hóa đặc biệt. Theo
đó, bất động sản có tính cố định, không di chuyển được. Tính cố định theo
nghĩa rộng là khi một địa phương khan hiếm hàng hóa bất động sản không thể
đưa bất động sản ở địa phương khác về bán các hàng hóa khác như mỳ tôm,
sữa, xà phòng… Tính cố định làm cho bất động sản không thể đem ra chợ bán
như các hàng hóa khác mà đòi hỏi có một phương thức giới thiệu và giao dịch
khác. Bên cạnh đó, bất động sản có tính cá biệt và khan hiếm, trên thị trường
bất động sản khó tồn tại hai bất động sản hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị
trí không gian khác nhau, kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo
một thiết kế hay các căn phòng cũng trong cùng tòa nhà cũng có hướng và

31. 24
cấu tạo nhà khác nhau. Một mảnh đất khi quy hoạch sử dụng để trồng cây
nông nghiệp có giá trị khác, khi quy hoạch thành đất đô thị để xây dựng nhà ở
giá trị sẽ lớn rất nhiều và nếu quy hoạch làm khu thương mại giá trị càng
khác. Hoặc một ngôi nhà đang ở trong ngõ xóm, Nhà nước quy hoạch mở
đường đi qua giá trị nhà sẽ tăng lên rất nhiều…
Về chủ thể của dịch vụ môi giới trên SGDBĐS, điều kiện để trở thành
nhà môi giới bất động sản chuyên nghiệp khắt khe hơn, nếu nhà môi giới
trong lĩnh vực bảo hiểm chỉ cần đào tạo kiến thức cơ bản, cần một chút am
hiểu về các chính sách bảo hiểm, khả năng tư vấn thì nhà môi giới bất động
sản cần phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Để được cấp
chứng chỉ này, nhà môi giới bất động sản phải đáp ứng đủ các điều kiện: có
năng lực hành vi dân sự đầy đủ, có trình độ tốt nghiệp trung học phổ thông trở
lên, đã qua sát hạch kiến thức về môi giới bất động sản.
Quy trình, thủ tục các thương vụ môi giới bất động sản trên SGDBĐS
được quy định rất chặt chẽ, quy trình này thường được quy định trong Quy chế
hoạt động của sàn giao dịch. Về cơ bản, quy trình môi giới bất động sản được
tiến hành theo các bước sau: thu thập thông tin về bất động sản cũng như thông
tin về khách hàng; xác định đối tượng và các bên tham gia môi giới bất động
sản; lập hồ sơ thương vụ môi giới. Nếu như dịch vụ môi giới khác trên thị
trường chỉ dừng lại ở việc nhà môi giới cung cấp thông tin, đưa ra lời tư vấn
cho khách hàng còn dịch vụ môi giới trên SGDBĐS, nhà môi giới bất động sản
bên cạnh cung cấp thông tin chính xác, phân tích, đánh giá, tư vấn đưa ra lời
khuyên cho khách hàng còn có thể đại diện theo ủy quyền thực hiện các công
việc liên quan đến các thủ tục mua bán, chuyển nhượng bất động sản.
Hợp đồng môi giới bất động sản phải được lập thành văn bản, việc
công chứng, chứng thực do các bên thỏa thuận. Sau khi hoàn thành nghĩa vụ
hợp đồng, nhà môi giới bất động sản được hưởng phí dịch vụ, ngoài ra còn

32. 25
được hưởng hoa hồng, tính theo tỷ lệ phần trăm với giá trị hợp đồng được ký
kết. Còn các dịch vụ môi giới khác như môi giới bảo hiểm hay môi giới
chứng khoán thì các nhà môi giới được hưởng phí dịch vụ, được hoa hồng từ
doanh nghiệp bảo hiểm vì đã có công trong khâu phân phối, bù đắp cho
những chi phí đã bỏ ra trong khâu khai thác, bán sản phẩm.
Đặc biệt, dịch vụ môi giới trên SGDBĐS và dịch vụ môi giới bất động
sản ngoài sàn có những điểm khác biệt. Có thể thấy rằng, dịch vụ môi giới
trên SGDBĐS có tính pháp lý chặt chẽ hơn, chuyên nghiệp hơn, hiệu quả hơn.
Dịch vụ môi giới bất động sản ngoài sàn có thể tồn tại dưới các hình thức môi
giới độc lập, các trung tâm môi giới bất động sản... Các cơ sở này hoạt động
tự phát, thiếu chuyên nghiệp, các điều kiện thành lập chỉ thực hiện mang tính
chất đối phó, việc đăng ký kinh doanh hay nộp thuế không được thực hiện
nghiêm túc, bên cạnh đó, SGDBĐS được thành lập chỉ khi đáp ứng đầy đủ
các điều kiện (quy mô, cơ sở vật chất, diện tích, số lượng, chất lượng nhân
viên...), người quản lý và điều hành sàn phải là người có chứng chỉ hành nghề
môi giới bất động sản. Hiện nay, theo quy định của LKSBĐS năm 2014,
SGDBĐS chỉ tập trung vào nhiệm vụ làm trung gian tổ chức việc mua bán,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua; giới thiệu, niêm yết
thông tin; kiểm tra giấy tờ bất động sản; làm trung gian cho các bên đàm
phán, ký kết hợp đồng. Như vậy, hoạt động môi giới bất động sản sẽ tiếp tục
là nội dung chính và cơ bản của SGDBĐS, chính hiệu quả của hoạt động này
sẽ có tác động tích cực đến quá trình phục hồi của thị trường bất động sản
trong thời gian tới.
1.1.2. Kinh nghiệm về môi giới bất động sản của một số nước trên thế
giới và bài học rút ra cho Việt Nam
Trong quá trình nghiên cứu thực hiện đề tài, tác giả đã sưu tầm tài liệu
và nghiên cứu kinh nghiệm của một số nước như Mỹ, Ba Lan, Trung Quốc về

33. 26
chính sách liên quan đến thị trường bất động sản để tham khảo, học hỏi kinh
nghiệm. Để có thể nhìn nhận rõ hơn về chức năng, vị trí và tầm quan trọng
của môi giới trong thị trường bất động sản, cần có cái nhìn tổng quan một vài
khía cạnh cơ bản việc hình thành và phát triển dịch vụ môi giới bất động sản
của một số nước trên thế giới.
Khái quát chung cho thấy các nước đều rất quan tâm đến thị trường bất
động sản, là thị trường lớn, đóng góp một phần đáng kể cho thu nhập quốc
dân, là một thị trường ảnh hưởng trực tiếp đến kinh tế xã hội của đất nước,
đặc biệt ảnh hưởng trực tiếp đến thu nhập, đời sống, sinh hoạt của người dân.
Tuy có khác nhau, nhưng nhìn chung các nước đều tương đối đồng bộ các văn
bản quy phạm pháp luật để quản lý, tạo điều kiện thúc đẩy thị trường này hoạt
động hiệu quả, lành mạnh, ổn định, có tính chuyên nghiệp cao và đều có xu
hướng mở cửa, thu hút đầu tư nước ngoài vào thị trường này được thể hiện từ
các quy định của Luật đến các quy định, chính sách xử lý từng tình huống cụ
thể, nhất là khi có biến động không ổn định của thị trường bất động sản.
Pháp luật về môi giới bất động sản tại Mỹ
Mỹ là một trong những quốc gia ra đời loại hình kinh doanh dịch vụ
môi giới bất động sản sớm nhất. Với dân số 290 triệu người và 74 triệu hộ gia
đình, tỷ lệ người sở hữu nhà riêng gần 70%. Trung bình một hộ gia đình chi
phí 20-40% thu nhập cho nhà ở. Vì vậy, dịch vụ môi giới bất động tại Mỹ rất
phát triển. Thị trường bất động sản Mỹ có khoảng 50.000 doanh nghiệp môi
giới, trong số đó, 80% đặc biệt chú trọng vào việc bán bất động sản khu dân
cư trong khi 8-10% chú trọng vào bất động sản thương mại, còn lại là phát
triền các nhà cao tầng, nông trang và đất đai, quản lý và định giá bất động sản.
90% nhà môi giới tại Mỹ đã tốt nghiệp trung học, 45% có bằng cử nhân,
chuyên ngành cơ bản của họ là nhà ở dân cư [16].
Nghề môi giới bất động sản ở Mỹ được quy định rất chặt chẽ, phần lớn

34. 27
các quy định này được soạn thảo nhằm bảo vệ quyền lợi của khách hàng,
tránh các hành vi lừa đảo, bất quy tắc. Quy định áp dụng trong phạm vi cấp
bang, do Hội đồng các thành viên soạn thảo, những thành viên này do Thống
đốc bang bổ nhiệm. Hiệp hội quốc gia các nhà hoạt động trong lĩnh vực bất
động sản (NAR) tập hợp các nhà tư vấn, môi giới, quản trị và định giá bất
động sản chuyên nghiệp. Theo đó, lĩnh vực pháp luật về quản lý môi giới bất
động sản có một số nội dung quan trọng sau:
Cá nhân muốn hành nghề môi giới bất động sản chuyên nghiệp phải có
giấy phép hành nghề môi giới bất động sản do cơ quan quản lý nhà nước cấp
Liên bang cấp. Cá nhân muốn được cấp giấy phép hành nghề môi giới bất
động sản phải tham gia các khóa học đào tạo, bồi dưỡng kiến thức môi giới
bất động sản do nhưng cơ sở giáo dục được Chính quyền Bang cho phép tổ
chức. Sau đó, họ phải tham gia kỳ thi lấy chứng chỉ hành nghề.
Phần lớn các thành phố ở Mỹ đều có một Hội nghề nghiệp để giúp cho
những người môi giới bất động sản hoạt động có hiệu quả hơn (MLS –
Multiple Listing Service). Tổ chức này sẽ cung cấp đầy đủ thông tin về tình
trạng mua bán bất động sản trong khu vực, nó hỗ trợ hoạt động của những nhà
tư vấn, quản trị và thẩm định giá bất động sản.
Về phí dịch vụ môi giới bất động sản, pháp luật Mỹ quy định khoản phí
dịch vụ môi giới được khách hàng nộp cho văn phòng môi giới bất động sản
khi kí kết hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản. Khoản tiền này không
được hoàn trả lại khách hàng khi công việc môi giới bất động sản không
thành công. Pháp luật Mỹ quy định khi thương vụ môi giới bất động sản thành
công, bên môi giới sẽ được hưởng tiền hoa hồng, khoản tiền hoa hồng này sẽ
do hai bên thỏa thuận và quy định rõ tỷ lệ trong hợp đồng dịch vụ môi giới.
Hoạt động môi giới trên SGDBĐS được bắt đầu bằng việc người bán
đăng ký niêm yết bất động sản với đại lý kèm theo mức giá và thời gian cụ

35. 28
thể. Qua đó, người bán thỏa thuận trả tiền hoa hồng (tỷ lệ phần trăm với giá
bán), được chia giữa doanh nghiệp đăng ký và doanh nghiệp bán. Thông tin
về bất động sản đăng ký niêm yết sẽ được gửi tới MLS địa phương qua mạng
điện tử. Các nhà môi giới đại diện cho người mua sẽ tìm kiếm trên MLS các
bất động sản phù hợp với những yêu cầu mà người mua đặt ra. Với sự hỗ trợ
của các nhà môi giới của riêng mình, người bán và người mua sẽ đàm phán và
xây dựng Hợp đồng mua bán. Tiền hoa hồng chỉ được trả khi giao dịch kết
thúc, nó được trả ngoài giao dịch, có thể được xác định bằng phần cộng thêm
của người bán vào tiền của người mua. Ngày nay, mặc dù người mua và
người bán đã trở nên am hiểu về thị trường bất động sản nhưng với kiến thức,
kỹ năng và kinh nghiệm của mình, nhà môi giới vẫn là một phần tất yếu của
giao dịch trên sàn bất động sản [16].
Pháp luật về môi giới bất động sản tại các nước Tây Âu
Tại các nước Tây Âu, hoạt động môi giới bất động sản cũng được Nhà
nước chú trọng. Công tác đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ nhà môi giới chuyên
nghiệp cũng được coi trọng. Trong khối thị trường chung Châu Âu, có khoảng
150.000 nhà môi giới bất động sản và quản trị trong lĩnh vực bất động sản (có
khoảng 2/3 số này hoạt động trong các tổ chức, hiệp hôi môi giới bất động
sản; số còn lại hoạt động độc lập). Các nhà môi giới bất động sản phải tuân
theo những tiêu chuẩn nghề nghiệp chung của lĩnh vực dịch vụ bất động sản
và hoạt động của họ có tính cạnh tranh cao. Hoạt động môi giới bất động sản
phải tuân thủ những quy tắc đạo đức nghề nghiệp do khoảng 40 Hiệp hội các
nhà môi giới đề ra [25].
Ví dụ như ở Ba Lan, để có được chứng chỉ hành nghề môi giới chuyên
nghiệp, các thí sinh phải trải qua một quá trình thực hành nửa năm trong các
công ty môi giới, phải trực tiếp tiến hành các vụ môi giới. Ngoài ra, khi đã hội
tụ đủ những điều kiện thí sinh phải trải qua một kỳ thi quốc gia được tổ chức

36. 29
bởi Hội đồng giám định quốc gia trong lĩnh vực hành nghề chuyên nghiệp. Kỳ
thi được tổ chức theo hình thức thi viết và vấn đáp. Các thí sinh tham gia thi
phải có trình độ văn hóa thích hợp (tối thiểu là đại học) và phải trình chứng chỉ
tốt nghiệp những khóa đào tạo sau đại học hoặc chuyên ngành với chương trình
đào tạo phù hợp với yêu cầu của Sở nhà đất và phát triển đô thị. Khóa đào tạo
chuyên nghiệp kéo dài 6 tháng, kết thúc bằng kỳ thi; sau khi vượt qua kỳ thi, để
hành nghề chuyên nghiệp cần phải trải qua đợt thực hành 6 tháng trong các
công ty môi giới và phải trực tiếp thực hiện ít nhất 15 thương vụ môi giới chính
thức và vượt qua kỳ thi quốc gia. Tính đến nay, ở Ba Lan có 25 Hiệp hội các
nhà môi giới bất động sản chuyên nghiệp, được thành lập tại 16 tỉnh.
Chứng chỉ môi giới có số chứng chỉ, khách hàng có thể kiểm tra về tư
cách, quá trình hoạt động của nhà môi giới thông qua internet trên trang web
của Bộ hạ tầng cơ sở. Việc có được chứng chỉ môi giới chỉ là bước đầu tiên
trên con đường hoạt động chuyên nghiệp của nhà môi giới. Các Hiệp hội luôn
khuyến khích hội viên tham gia các khóa đào tạo để nâng cao năng lực,
nghiệp vụ môi giới [25].
Pháp luật về môi giới bất động sản tại Thượng Hải, Trung Quốc
Tại Thượng Hải, Trung Quốc, để thúc đẩy sự phát triển thị trường bất
động sản, chính quyền đã ban hành nhiều quy định về hoạt động môi giới bất
động sản nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng. Để quản lý
chặt chẽ hoạt động môi giới bất động sản chuyên nghiệp, chính quyền chú
trọng đến công tác đào tạo nhân lực.
Cá nhân đủ 18 tuổi, có hộ khẩu thường trú tại Thượng Hải, có trình độ
văn hóa tốt nghiệp trung học phổ thông, đã tốt nghiệp lớp đào tạo, bồi dưỡng
về nghiệp vụ môi giới của Cục quản lý nhà, đất thành phố thì được cấp giấy
chứng nhận đủ tư cách hành nghề môi giới bất động sản mới được hoạt động
môi giới bất động sản. Đối với cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải

37. 30
có số vốn trên 20.000 nhân dân tệ hoặc có người bảo lãnh có tài sản trị giá
trên 20.000 nhân dân tệ; có địa điểm hoạt động môi giới bất động sản cố định;
trong thời hạn 3 năm trước khi làm đơn xin cấp Giấy chứng nhận đủ tư cách
hành nghề môi giới, người xin cấp không có tiền án, tiền sự. Cứ 2 năm một
lần, thành phố thực hiện việc kiểm chứng trình độ của các nhà môi giới bất
động sản đã được cấp Giấy chứng nhận đủ tư cách hành nghề môi giới bất
động sản. Việc kiểm chứng do cơ quan quản lý bất động sản khu, huyện, Cục
quy hoạch đất đai tiến hành theo kế hoạch và sự chỉ đạo thống nhất của Cục
quản lý nhà, đất thành phố [25].
Đối với việc thành lập tổ chức môi giới bất động sản: Tổ chức muốn
hoạt động môi giới bất động sản phải có điều kiện: có ít nhất 05 người có
giấy chứng nhận đủ tư cách hành nghề môi giới bất động sản; có giấy phép
đăng ký kinh doanh môi giới bất động sản; có vốn trên 100.000 nhân dân tệ;
có vốn điều lệ, xác định rõ tôn chỉ, mục đích kinh doanh; có trụ sở cố định.
Hợp đồng môi giới bất động sản có nội dung cơ bản: mô tả công việc môi
giới; yêu cầu và tiêu chuẩn của việc môi giới; thời hạn thực hiện hợp đồng;
giá trị hợp đồng; phương thức thanh toán; trách nhiệm các bên; vấn đề vi
phạm hợp đồng; phương thức giải quyết tranh chấp; điều khoản thỏa thuận.
Phí dịch vụ môi giới bất động sản do hai bên thỏa thuận và được ghi rõ trong
hợp đồng môi giới bất động sản. Việc xác định khoản phí dịch vụ môi giới
căn cứ: Đối với trường hợp làm đại lý mua bán nhà, chuyển nhượng quyền
sử dụng đất của Nhà nước thì phí môi giới không quá 0,3% giá trị hợp đồng;
đối với trường hợp làm đại lý thuê nhà, thuê quyền sử dụng đất của Nhà
nước thì phí môi giới bằng 70% một tháng tiền thuê nhà; đối với trường hợp
làm đại lý mua bán nhà thì phí môi giới không quá 1% giá trị hợp đồng; đối
với dịch vụ môi giới bất động sản thì phí dịch vụ do nhà môi giới và khách
hàng tự thỏa thuận [25].

38. 31
Vai trò của môi giới bất động sản với thị trường bất động sản ở Việt
Nam là rất quan trọng, trên cơ sở nghiên cứu kinh nghiệm ở một số nước, để
nâng cao, hoàn thiện dịch vụ môi giới bất động sản cần phải: (1) Hoàn thiện
pháp luật về hoạt động môi giới bất động sản (2) Nhà nước cần tăng cường
kiểm soát với các SGDBĐS cũng như các tổ chức trung tâm môi giới (3) Phát
triển các hoạt động hỗ trợ dịch vụ môi giới trên SGDBĐS như thực hiện công
khai thông tin quy hoạch, thành lập trung tâm hỗ trợ SGDBĐS cũng như coi
trọng khâu đào tạo và phát triển nguồn nhân lực cho dịch vụ môi giới bất
động sản nói riêng và nhân lực cho thị trường bất động sản nói chung.
1.2. Khái quát chung về pháp luật điều chỉnh dịch vụ môi giới bất
động sản trên sàn giao dịch
1.2.1. Sự cần thiết điều chỉnh của pháp luật về dịch vụ môi giới bất
động sản trên sàn giao dịch
Pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản nói
chung, pháp luật điều chỉnh hoạt động của SGDBĐS nói riêng ra đời muộn
hơn pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản. Năm 2006, khi LKDBĐS ra
đời, mới bắt đầu có sự quản lý, kiểm soát của Nhà nước đối với hoạt động
kinh doanh dịch vụ bất động sản, trong đó có hoạt động của các SGDBĐS.
Tiếp đó, Chính phủ ban hành Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007
quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành LKDBĐS, Bộ Xây dựng ban hành
Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 của Bộ Xây dựng hướng dẫn
thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày
15/10/2007 của Chính phủ...
Từ năm 2008 đến nay, hàng loạt các sàn bất động sản đã xuất hiện trên
thị trường, nhờ những đóng góp của mình mà SGDBĐS đã thúc đẩy sự phát
triển của thị trường bất động sản. Các cơ quan quản lý nhà nước luôn cố gắng
nỗ lực bổ sung, hoàn thiện các quy định pháp luật nhằm tạo môi trường pháp

39. 32
lý tốt nhất cho sàn giao dịch. Tính đến tháng 3/2013, theo thống kê của Cục
Quản lý nhà và thị trường bất động sản Bộ Xây dựng, cả nước đã có 1.012
SGDBĐS được thành lập, trong đó Hà Nội có 469 sàn, thành phố Hồ Chí
Minh có 397 sàn, với tổng số người được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới,
định giá bất động sản lên tới hơn 35.000 người [31].
Sự phát triển của hoạt động môi giới bất động sản thời gian gần đây đã
trở nên chuyên nghiệp hơn, đặc biệt là hoạt động môi giới trên SGDBĐS.
Trước đây, vai trò của người môi giới chỉ cần tìm “mối” giới thiệu cho khách
hàng mua hoặc bán một sản phẩm là xem như hoàn thành trách nhiệm. Vai trò
môi giới bất động sản hiện nay, ngoài việc giới thiệu sản phẩm đến khách
hàng, họ còn cung cấp cả giải pháp cho khách hàng, như cung cấp thông tin
đầy đủ, chính xác về sản phẩm cho khách hàng, tư vấn cho khách hàng nên
hay không nên mua sản phẩm, kỳ vọng về khả năng sinh lợi của sản phẩm ra
sao... Có thể nói dịch vụ môi giới là một trong những hoạt động quan trọng
của SGDBĐS, là hoạt động mang lại nguồn lợi chính cho sàn giao dịch.
LKDBĐS năm 2014 đã được Quốc hội thông qua vào ngày 25/11/2014 vừa
qua, với nhiều điểm mới tích cực, trong đó, hoạt động môi giới bất động sản
tiếp tục là một loại hình kinh doanh dịch vụ bất động sản quan trọng. Tuy
nhiên, đến thời điểm hiện tại chưa có các quy phạm pháp luật cụ thể điều
chỉnh hoạt động môi giới trên SGDBĐS. Hoạt động môi giới trên SGDBĐS
chủ yếu vẫn dựa trên các quy định chung về thị trường bất động sản, dịch vụ
môi giới bất động sản… Việc ban hành những quy định điều chỉnh dịch vụ
môi giới bất động sản trên sàn giao dịch là rất cần thiết, bởi vì:
Thứ nhất, sự phát triển của thị trường bất động sản sẽ tác động tích cực
vào sự tăng trưởng của đất nước, nếu thị trường bất động sản hoạt động không
hiệu quả sẽ ảnh hưởng không tốt đến tăng trưởng kinh tế, gây tâm lý hoang
mang cho người dân và đe dọa sự ổn định xã hội. Vì vậy, muốn xây dựng và

40. 33
phát triển thị trường bất động sản theo quỹ đạo quản lý của Nhà nước thì hoạt
động của thị trường bất động sản nói chung, hoạt động môi giới trên
SGDBĐS nói riêng phải được vận hành dựa trên một khung pháp lý hoàn
thiện. Bên cạnh đó, thị trường bất động sản có mối quan hệ mật thiết với các
thị trường thành phần của nền kinh tế như thị trường vốn, thị trường khoa học
công nghệ, thị trường sức lao động… Sự phát triển ổn định của thị trường bất
động sản sẽ có ý nghĩa nhiều về mặt chính trị, kinh tế, xã hội, còn khi thị
trường bất động sản trì trệ sẽ gây ra những tác động xấu tới nền kinh tế. Thị
trường bất động sản mặc dù hình thành muộn xong được đánh giá là thị
trường phát triển nhanh nhất, sôi động nhất trong nền kinh tế thị trường. Các
thể chế trung gian của thị trường bất động sản cũng phát triển với tốc độ
nhanh với sức lan tỏa lớn, vì vậy thị trường bất động sản cũng như các thể chế
trung gian của nó đều rất cần sự định hướng, quản lý và kiểm soát của Nhà
nước thông qua các quy phạm pháp luật. Theo đó, hoạt động của SGDBĐS
nói chung và hoạt động môi giới bất động sản trên sàn giao dịch nói riêng
phải được pháp luật quy định cụ thể.
Thứ hai, hoạt động kinh doanh bất động sản là loại hình kinh doanh
phức tạp do đối tượng của hoạt động kinh doanh này là tài sản có giá trị lớn,
cố định về vị trí, mang tính cá biệt và khan hiếm… Để kinh doanh bất động
sản có hiệu quả thì nhà đầu tư phải am hiểu thị trường, hiểu biết về quy
hoạch, kiến trúc, phong thủy… Ngoài ra thị trường bất động sản là thị trường
không hoàn hảo, chịu sự chi phối của phong tục, tập quán, tâm lý xã hội…
nên nhà đầu tư thường gặp nhiều khó khăn trong kinh doanh bất động sản.
Chính vì vậy, họ tìm đến tổ chức trung gian - sàn giao dịch, mà ở đó họ được
những nhà môi giới chuyên nghiệp tư vấn, hỗ trợ để họ đạt được mục đích
kinh doanh bất động sản. Theo quy định của pháp luật hiện hành, giao dịch
bất động sản phải được tiến hành thông qua sàn giao dịch, bên cạnh đó, nhu

41. 34
cầu giao dịch bất động sản thông qua sàn ngày càng tăng kéo theo nhu cầu về
dịch vụ môi giới. Chính vì vậy, để thị trường bất động sản phát triển ổn định
cần phải có khung pháp lý quy định về hoạt động của sàn nói chung và dịch
vụ môi giới bất động sản trên sàn nói riêng.
Thứ ba, hoạt động môi giới nói chung, hoạt động môi giới trên
SGDBĐS nói riêng chưa mang lại nhiều lợi ích cho thị trường, một trong
những nguyên nhân quan trọng là do thiếu sự quản lý, giám sát của Nhà nước,
nhà môi giới hoạt động không đúng vai trò là trung gian cho các bên trong các
giao dịch bất động sản, thậm chí nhiều nhà môi giới đã vì lợi ích cá nhân mà
hoạt động sai nguyên tắc, không đúng pháp luật, làm thiệt hại đến quyền lợi
và tài sản của khách hàng. Vì vậy, để phát triển môi giới trên SGDBĐS
chuyên nghiệp hơn, cần xây dựng khung pháp lý hoàn thiện cho hoạt động
môi giới trên SGDBĐS.
Như vậy, việc xây dựng khung pháp lý điều chỉnh dịch vụ môi giới trên
SGDBĐS ở nước ta là rất cần thiết. Pháp luật điều chỉnh dịch vụ môi giới trên
SGDBĐS được hiểu là tổng thể các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban
hành nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình tiến hành
dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn giao dịch.
1.2.2. Nội dung pháp luật điều chỉnh dịch vụ môi giới trên sàn giao
dịch bất động sản
Pháp luật điều chỉnh SGDBĐS nói chung và pháp luật điều chỉnh dịch
vụ môi giới trên SGDBĐS nói riêng bao gồm nhiều nội dung, nhiều khía
cạnh. Do hiện nay, pháp luật chưa có quy định cụ thể về dịch vụ môi giới trên
SGDBĐS, nên trong quá trình thực hiện vẫn áp dụng các quy định của pháp
luật về SGDBĐS, pháp luật về môi giới bất động sản nói chung. Những nội
dung đó là:
Thứ nhất, nhóm các quy định về quản lý và sử dụng đất đai bao gồm
Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

42. 35
Thứ hai, nhóm các quy định liên quan đến doanh nghiệp kinh doanh bất
động sản bao gồm các quy định liên quan đến hoạt động của doanh nghiệp
trong lĩnh vực bất động sản (quy định đề cập tới điều kiện, trình tự, thủ tục
thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch; môi giới bất động
sản, nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp, cá nhân môi giới bất động sản) như:
Luật Dân sự năm 2005, Luật Doanh nghiệp năm 2005, Luật Thương mại năm
2005, LKDBĐS…
Thứ ba, nhóm các quy định về môi giới bất động sản trên sàn giao dịch
kinh doanh bất động sản bao gồm những quy định về nguyên tắc hoạt động,
quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản, thù lao và hoa
hồng môi giới…
Thứ tư, các cam kết quốc tế sẽ có hiệu lực trực tiếp mà không phải chờ
cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành văn bản pháp luật để “nội luật
hóa” (theo cam kết của Việt Nam khi gia nhập Tổ chức thương mại thế giới
(WTO)), vì vậy, trường hợp Điều ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên có
quy định khác với quan điểm của luật này thì áp dụng quy định của điều ước
quốc tế đó.
Hoạt động môi giới bất động sản nói chung và hoạt động môi giới trên
SGDBĐS nói riêng bị điều chỉnh bởi nhiều đạo luật khác nhau sẽ gây khó
khăn trong các cơ quan, tổ chức, cá nhân hoạt động trong lĩnh vực này, do các
đạo luật được ban hành tương đối độc lập, nên còn gặp nhiều mâu thuẫn.

43. 36
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
Trong Chương I, tác giả đã khái quát dịch vụ môi giới bất động sản nói
chung và môi giới bất động sản trên sàn giao dịch kinh doanh bất động sản
nói riêng. Tác giả đã đi sâu tìm hiểu đặc điểm, vai trò của dịch vụ môi giới
trên SGDBĐS, tìm hiểu kinh nghiệm về môi giới bất động sản của một số
nước như Mỹ, Ba Lan, Trung Quốc (Thượng Hải)… Hiện nay, pháp luật Việt
Nam chưa có quy định cụ thể về dịch vụ môi giới trên sàn giao dịch kinh
doanh bất động sản, dịch vụ này vẫn áp dụng các quy định về môi giới bất
động sản như Luật Thương mại năm 2005, LKDBĐS năm 2006… Chính vì
vậy, tác giả đã nghiên cứu và thấy cần thiết phải điều chỉnh dịch vụ môi giới
trên sàn giao dịch kinh doanh bất động sản bằng các quy định cụ thể của pháp
luật, qua đó, đưa ra các nội dung pháp luật điều chỉnh dịch vụ môi giới trên
sàn giao dịch kinh doanh bất động sản. Trên cơ sở nghiên cứu pháp luật về
SGDBĐS, pháp luật về dịch vụ môi giới trên SGDBĐS cần phải có một số
nội dung cơ bản sau:
Quy định về chủ thể tham gia dịch vụ môi giới trên sàn giao dịch. Bao
gồm các quy định về điều kiện của tổ chức, cá nhân khi tham gia dịch vụ môi
giới bất động sản, quy định các quyền và nghĩa vụ của chủ thể tham gia dịch
vụ môi giới bất động sản này nhằm tạo ra sự bình đẳng, tôn trọng quyền,
nghĩa vụ của chủ thể tham gia SGDBĐS và ràng buộc trách nhiệm của các
bên tham gia giao dịch và cũng là cơ sở để các cơ quan có thẩm quyền giải
quyết tranh chấp nếu xảy ra.
Quy định về đối tượng của dịch vụ môi giới trên SGDBĐS bao gồm
các quy định về điều kiện bất động sản được phép kinh doanh. Các quy định
rất cụ thể đối với bất động sản là nhà ở, công trình xây dựng hay bất động sản
là quyền sử dụng đất.
Quy định về nguyên tắc hoạt động của dịch vụ môi giới trên SGDBĐS.

44. 37
Đây là nhóm quy định bắt buộc đối với các sàn giao dịch, hướng cho dịch vụ
môi giới bất động sản tuân thủ pháp luật, không vi phạm quy định của Nhà
nước trong quá trình hoạt động.
Quy định về nội dung hoạt động của dịch vụ môi giới trên SGDBĐS
bao gồm các quy định về quyền và nghĩa vụ của người tham gia giao dịch;
quy định về trình tự, thủ tục giao dịch bất động sản…
Quy định về xử phạt vi phạm trong dịch vụ môi giới trên SGDBĐS bao
gồm các quy định về các loại vi phạm và chế tài của nó trong dịch vụ môi giới
trên SGDBĐS. Các quy định này có tác dụng ngăn ngừa các hành vi sai
phạm, vừa có tác dụng “răn đe” nếu sàn giao dịch có vi phạm, đồng thời định
hướng cho các sàn giao dịch hoạt động ngày càng chuyên nghiệp hơn, phù
hợp với xu thế chung của thế giới.

45. 38
Chương 2
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI
BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN SÀN GIAO DỊCH KINH DOANH
BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
2.1. Thực trạng pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn
giao dịch kinh doanh bất động sản
Để đảm bảo cho nhà môi giới hoạt động hiệu quả, chính quy, chuyên
nghiệp, pháp luật quy định khá cụ thể các nguyên tắc, điều kiện và tiêu chuẩn
cũng như quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia hoạt động môi giới bất
động sản. Hoạt động môi giới nói chung và hoạt động môi giới trên SGDBĐS
liên quan đến các lĩnh vực thuộc đối tượng điều chỉnh của nhiều đạo luật. Cho
đến hiện nay (tháng 02/2015), dịch vụ môi giới trên SGDBĐS chưa có pháp
luật điều chỉnh cụ thể và hoạt động trên cơ sở áp dụng theo quy định chung
của Luật Dân sự năm 2005, Luật thương mại năm 2005, LKDBĐS năm 2006,
Luật Đất đai năm 2013…
2.1.1. Chủ thể tham gia môi giới trên sàn giao dịch bất động sản
Các chủ thể tham gia môi giới trên thị trường bất động sản ở Việt Nam
phải tuân theo quy định tại Khoản 2,3 Điều 8 LKDBĐS năm 2006: Tổ chức,
cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp
hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của
pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này; Tổ chức, cá nhân khi
kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất một người có chứng
chỉ môi giới bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải
có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản; khi kinh doanh dịch
vụ SGDBĐS phải có ít nhất hai người có chứng chỉ môi giới bất động sản,
nếu có dịch vụ định giá bất động sản thì phải có ít nhất hai người có chứng chỉ