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- 4. 公司介紹
公司名稱 森大樓株式會社
公司總部 〒106-6155
東京都港區六本木6丁目10番1號 六本木新城 森Tower
董事長 辻慎吾
成立時間 1959年6月2日
資本額 670億日圓
員工人數 1,294位（2017年4月）
平均年齡 41.9歲（2017年4月）
年營業額 2,587億日圓（2017年3月合併報表）
租賃總樓數 97棟（2017年4月）
租賃總面積 約128萬平方公尺（2017年4月）
入駐公司數 3,008間公司（2017年4月）
2018/10/17 Mori Building Co., Ltd. 4
- 5. 開發理念：Vertical Garden City 立體的花園城市
『透過緊湊城市（compact city）的概念，將破碎化的土地加以整合，使建築物高樓化，利用高樓的特長
與魅力，解決「平面稠密、立體稀鬆」的都市問題。以這個都市為核心，人和人之間的交流、多元且充
滿活力的經濟和文化活動也隨之誕生。住在這個地方，不僅能給予人們活力，甚至能夠成為安全、舒適
的放鬆地區』
2018/10/17 Mori Building Co., Ltd. 5
- 15. 2018/10/17 Mori Building Co., Ltd. 15
所有權人及森大樓共有地公共用途
變換後（示意圖）
森大樓
預留層
土地所有權人
權利層
森大樓
權利層
住宅棟A
土地所有權人
權利層
D
土地所有權人
權利層
C
森大樓
預留層
B
土地所有權人
權利層
辦公大樓
從開發端檢視六本木之丘計劃案
權利層（原地主、屋主分回）
土地所有權人可分回相對應的樓層
預留層（參加投資者可取得）
參與投資者可從森大樓株式會社分得部
分樓層
→森大樓株式會社從原地主與參與投資
者的兩方立場設想，策劃此次的方案
商業施設
森大樓
預留層
飯店
森大樓
預留層
- 16. 2018/10/17 Mori Building Co., Ltd. 16
取得共有層
從開發端檢視六本木新城計劃案
轉租樓層收入
作為管理費用
2.從共有層取得收益作為管理費（示意圖）
和所有權人談判過程中，部分人擔心要負
擔共有層的管理費用
→
我們將森大樓（辦公區）一部份的樓層用
做轉租，這是森大樓株式會社長期經營的
模式，建立起一套收取管理費用的機制。
透過此開創性提案獲得收益者超過120位。
- 19. 2018/10/17 Mori Building Co., Ltd. 19
～
～
～
～
～
政府系金融機関ローン 政府系金融機関ローン
～
～
～
～
～
從開工到營運期間的資金流變化
建設期間 完工～穩定期間 穩定營運期間
森大樓公司保證 無追索權融資
建築貸款（民營銀行團）
長期貸款
（民營銀行團）
政策投資銀行貸款 政策投資銀行貸款
- 20. 第一階段：建設期間
2018/10/17 Mori Building Co., Ltd. 20
③参加組合負担金2,700億円支払
②転ローン1,700億円
①建設ローン実行
①ローン実行
①パーマネント ローン
のコ ミ ッ ト
①保証
六本木ヒ ルズ六丁目地区
市街地再開発組合
建設ローン
(民間銀行団)
パーマネント ローン
（ 民間銀行団）
森ビル(保証人)
森ビル(参加組合員)
政府系金融機関
SPC
六本木六丁目地區市
街地更新組合
森大樓(參加組合成員)
建築貸款
(民營銀行團)
政策投資銀行
森大樓(保證人)
長期貸款
(民營銀行團)
①提供融資
①提供建築融資 ①保證
①長期貸款的擔保品
②轉移貸款1,700億日圓
③投資者出資2,700億日圓
- 21. 第二階段：完工～讓與信託
2018/10/17 Mori Building Co., Ltd. 21
六本木六丁目地区
市街地再開発組合
森ビル
（ 参加組合員/
オリ ジネータ ー/
Ｐ Ｍ受託者）
政府系金融機関
建設ローン
（ 民間銀行団）
パーマネント ローン
（ 民間銀行団）
④信託受益権代金支払
（ 建設ローン継続）
（ ローン継続）
（ パーマネント ローンの
コ ミ ッ ト メ ント 継続）
森ビル（ 匿名組合出
資者/保証人）
③匿名組合出資1,000億円
保証継続
テナント （ オフ ィ ス・ 住宅・
商業施設・ ホテルなど）
信託銀行
（ 信託受託者）
②信託譲渡
②信託受益権
④信託受益権
①保留床取得
(物件引受)
（ 賃料・ 敷金支払）
SPC
（2700億円）
（2700億円）
六本木六丁目地區市
街地更新組合
政策投資銀行
(民營銀行團)
建築貸款 長期貸款
(民營銀行團)
承租人（辦公樓、住宅、商辦、
旅館等）
信託銀行
(受託者)
支付押金、租金
持續長期貸款的擔保品
森大樓
(參與組合成員/發
起人/PM受託者)
持續融資
持續建設融資
①取得預留樓層
合計1,700億日圓
森大樓(匿名組合投
資人/保證人）
(建物權利) ②不動產信託
②信託受益人
④信託受益權(2,700億日圓)④支付信託受益權費用
(2,700億日圓) ③匿名組合出資1,000億日圓
保證繼續
- 22. 第二階段：穩定化時點，保證解除，移往無追索權
2018/10/17 Mori Building Co., Ltd. 22
政府系金融機
関
建設ローン
（ 民間銀行団）
パーマネント
ローン
（ 民間銀行団）
②建設ローン返済（ ローン継続） ①パーマネント ローン実
行
森ビル（ 匿名組
合出資者）
③保証解除
（ 匿名組合出資 1,000億円継続）
テナント （ オ
フ ィ ス・ 住宅・
商業施設・ ホテ
ルなど）
信託銀行
（ 信託受託者）
（ 賃料・ 敷金支払）
匿名組合配当
（ 信託配当）
SPC
政策投資銀行 建築貸款
(民營銀行團)
長期貸款
(民營銀行團)
森大樓(匿名組合
投資人)
承租人(辦公
樓、住宅、
商辦、旅館
等)
支付押金、租金
①提供長期融資
②建築融資還款
信託分配
持續融資
③保證解除
(匿名組合出資 1,000億日圓)
分配給匿名組合
- 23. 第三階段：穩定營運期間
2018/10/17 Mori Building Co., Ltd. 23
政府系金融機関
パーマネント
ローン
（ 民間銀行団）
（ ローン継続）
（ パーマネント ローン継続）
森ビル（ 匿名組
合出資者）
テナント
信託銀行
（ 信託受託者）
①賃料・ 敷金支払
④匿名組合配当
②信託配当
③元利支払
SPC
(六本木ヒルズ・
フィナンシャルコープ)
③元利支払
①支付押金、租金
②信託分配
③支付本金利息
③支付本金利息
持續融資
長期貸款
(民營銀行團)
政策投資銀行
森大樓(匿名組合
投資人)
承租人
長期貸款繼續
(六本木新城・金融公司)
④分配給匿名組合
