Présentation de Damien Mounet (gérant associé) et Audrey Duchand ( responsable des investissements internationaux) lors d'un breakfast conference organisée par les CCI de Bordeaux et de Hong Kong en marge de Vinexpo Asie Pacifique. Cette présentation a pour but de présenter les différentes AOC du bordelais, la valeur des vignes selon les AOC, ainsi que d'expliquer brièvement les méthodes d'estimation de la valeur d'une propriété viticole. Pour finir, Viti Transactions expose les points importants d'une bonne transaction viticole.

1. « Invest in Bordeaux Châteaux»
Banker’s Club, Thurs 29 May 2014– 10H00
LA TRANSACTION
VITICOLE
Dans le bordelais

2. VITI TRANSACTIONS
damien.mounet@vititransactions.com
+33(0)6 50 39 69 56
audrey.duchand@vititransactions.c
om
+33(0) 984 207 565
DAMIEN MOUNET
Gérant Associé
AUDREY DUCHAND
Relation client
International

3. VITI TRANSACTIONS EXPERIENCE
Déjà plus d’une cinquantaine de transactions
effectué par notre équipe sous la structure
« Square Viti ».
Quelques exemples:
CHÂTEAU BRANDA – CHÂTEAU LA COMMANDERIE – CHÂTEAU
GRAND BRANET – CHÂTEAU TILLEDE – CHÂTEAU LAURETTE –
CHÂTEAU MEILLAC – CHÂTEAU MILLAU MONTLABERT –
CHÂTEAU HAUT PEYROUS – CHÂTEAU DU CAYRES – CHÂTEAU
YON LAVALLADE…
AOC: ST EMILION – GRAVES – POMEROL – LALANDE DE POMEROL– BORDEAUX
COTES DE BORDEAUX – ST CROIX DU MONT – VAYRES - SAINT ESTEPHE - …

4. LA TRANSACTION VITICOLE
S OMMA I R E :
 L’AVIS DE VALEUR
Organisation des différentes AOC, estimation de la valeur
d’une propriété
 ANALYSE DE PROJET
 LE PROCESS DE LA TRANSACTION

6. ORGANISATION DES AOC
REGIONS AOC + AOC -
RIVE GAUCHE
MEDOC-SAUTERNES-GRAVES
SAINT JULIEN
PAUILLAC
MARGAUX
PESSAC LEOGNAN
MOULIS
LISTRAC
MEDOC / HAUT
MEDOC
SAUTERNES
GRAVES
STE CROIX DU MONT
RIVE DROITE
ST EMILION –
POMEROL -FRONSAC
POMEROL
SAINT EMILION GD
CRU
LALANDE DE
POMEROL
ST EMILION
SATELLITES
FRONSAC
BORDEAUX – COTES
DE BORDEAUX
COTES DE
BORDEAUX Castillon,
Blaye,
Francs…BORDEAUX
Tableau à titre indicatif ne validant pas les caractères de tous les produits existant sur l’AOC
concerné.

7. VALEURS MOYENNES €/HA
 QUELQUES EXEMPLES: vignes plantées, en bonne état, d’âge moyen.
 SAINT JULIEN 1.000.000
 PAUILLAC 2.000.000
 POMEROL 900.000
 PESSAC LEOGNAN 400.000
 SAINT EMILION 200.000
 MEDOC 40.000
 BLAYE COTES DE BORDEAUX 18.000
 BORDEAUX ROUGE 15.000
Source/ SAFER
2013

8. ESTIMATION DE VALEUR
VALEUR DE BASE
Valeur moyenne de l’AOC (basée sur les
statistiques de vente de l’AOC et sur la
comparaison avec des biens similaires vendus
sur l’AOC)
+
AUDIT
Audit de la propriété (par des experts)
+
EFFET COUP DE COEUR

9. VUE GENERALE DE L’OPERATION:
 1- AUDIT TECHNIQUE:
- Description des différents éléments composant
l’exploitation (parcelles(CVI), densité, situation, état…
- Description des bâtiments et conformité
(effluents…)
- Description des installations viticoles et vinicoles
- Etude des stocks (quantité, qualité…) courtier
assermenté
- Inspection environnementale des chais
PCP/TCA ; amiante; plomb, termites,
installations classées…

10. VUE GENERALE DE L’OPERATION:
 2 - LECTURES COMPTABLES ET
FINANCIERES:
- Analyse des comptes (-/+) cohérences des
données
- Prix de revient des stocks, couts de production
- Préparation d’un business plan solide
- Anticiper et provisionner les investissements

11. VUE GENERALE DE L’OPERATION:
 3 - ANALYSE LEGALE, FISCALE ET
SOCIALE:
Vérifications des éléments suivants:
- Organisation juridique
- Titres de propriété
- Contrats en place (exclusivité de
marché…)
- Régimes fiscaux
- Contrats de travail, procédures

12. EXEMPLES DE PRIX
Cas de 3 propriétés familiales en AOC ST EMILION GRAND
CRU
Petit château +10ha de vignes en bon état + chai
 1ère propriété: basique
2.150 000€ (FAI)*
 2ème propriété: très bon terroir
4.800 000€ (FAI)*
 3ème propriété: voisin de propriétés prestigieuses°:
de12M€ à …(FAI)*
° St Emilion Grand Crus classés, beaucoup de points qualitatifs
*valeur quide

13. VOTRE PROJET
 Votre choix d’investissement dépend de votre
budget mais aussi de vos projet.
 Chaque projet inclus des besoins différents et
donc différents coûts.
 Votre propriété idéale peut se trouver sur
n’importe quelle AOC.
 ANALYSE RIOUREUSE DES BESOINS DU
CLIENT

14. DIFFERENTS DOCUMENTS/ETAPES
 MANDAT DE VENTE: ce mandat concrétise les conditions
validées par les parties: prix, durée (3mois avec tacite reconduction sur
12mois. Honoraires à la charge de l’acquéreur.
 MANDAT DE NEGOCIATION/OFFRE: il marque
simplement l’intérêt de l’acquéreur pour le biens. Attention aux termes !
Honoraires acquéreur
 COMPROMIS DE VENTE: il grave les termes et conditions
 PROMESSES UNILATERALES DE VENTE/ACHAT :
engagement avec options = deviendront synallagmatiques après levé
d’options.
 ACTE NOTARIE : vente immobilière = vente définitive
 ACTE DE CESSION DE PARTS SOCIALES : vente
définitive avec ordre de mouvement. ( Notaire ou Avocat)

15. EXEMPLES DE PROJETS:
 OENOTOURISME:
MAISON + DEPENDANCES + PETITE SURFACE
DE VIGNES
Belle propriété de caractère composée de trois maisons habitations permettant une activité d’oenotourisme.
L’ensemble de 3 maisons d’habitations situées au coeur du vignobles est l’atout principal de cette propriété. Le vin produit dans
les 2àha de vignes n’en demeure pas moins un vin de qualité et bénéficie d’une bonne réputation en AOC Bordeaux.
REF:10014 PRIX (FAI): 2.730.000€
Maison
principale
Maison pour location
touristique
Vignoble

16. EXEMPLES DE PROJETS:
 PRODUCTION:
MAISON + CHAI DE QUALITE+ GROS VOLUME DE
PRODUCTION
Belle propriété avec chai et cave de stockage. 42 ha de vignes. Environ 230 000 bouteilles/an.
Possibilité de division en 2 produits: AOC FRONSAC et BORDEAUX SUPERIEUR
REF: 10008 – 10009 PRIX: 1.890.000€ + 2.190.000€
Maison d’habitation Cuves Inox thermorégulées Vignobles

17. EXEMPLES DE PROJETS:
 CHATEAU:
The dream of living in a beautiful castle overlooking a vineyard is accessible with this estate.
This castle has been a privileged place for COTES DE BORDEAUX AOC vines for more 200 years on more than
30ha.
Huge restructuring of the vineyard and buildings have been undertaken (vat-house, barrel storehouse…)
REF: 10006 PRX FAI:
3.360.000€

18. PROCESS OF A TRANSACTION
 IDENTIFICATION of interlocutors and key
players
 PRESENTATION of the propriety
 CONNEXIONS
 ACCOMPANYING on the propriety
 ASSISTANCE for legal procedures
 MAINTENANCE of dialogue between
stakeholders
 ANALYSIS within time: SUCCES … ou
 ADVICE after the transaction…

19. LEGAL PROCEDURES
 ENREGISTREMENT AOC
 SAFER:
The investor relies on the safer to assess the validity of your
investment project
 SAFER fees
- The investor chooses not to rely on SAFER
 equal fees will be charged as notary taxes that wouldn’t
have been charged with the SAFER intervention.
 TRACFIN
Professionals have the obligation to check investors’ identity
and reliability.

20. UNE BONNE OPERATION !
 ETRE ENTOURE PAR DES EXPERTS DE LA
TRANSACTION VITICOLE
 MENER SERIEUSEMENT LES AUDITS ET
INVESTIGATIONS
 CONSERVER UN DIALOGUE
RESPECTUEUX
 ETRE REALISTE FACE AU PROJET
 SAVOIR FAIRE DES CONCESSIONS
 CONNAÎTRE SES LIMITES SANS PASSIONS

21. Merci de votre attention

22. 124 QUAI DES CHARTRONS 33300 BORDEAUX
37 PLACE ABEL SURCHAMP 33500 LIBOURNE
SARL VITI TRANSACTIONS ASSOCIES (Filiale de la Caisse Régionale de Crédit Agricole d’Aquitaine) dont le siège
social est
124 Quai des Chartrons 33300 BORDEAUX, société à responsabilité limitée au capital de 50 000€,
inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés de Bordeaux sous le numéro 798 091 096, titulaire de la carte
professionnelle
n° 33063-3420 portant mention «Transactions sur immeubles et fonds de commerce et gestion immobilière» délivrée
par la Préfecture de la Gironde et garantie par la CAMCA 75008 PARIS
VITITRANSACTIONS.COM