Proyecto TonHui L-16, Qijiang, Chongqing Qi jiang 20110309_es_final

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2.  QiJiang
Localización de QiJiang en China
Fotos de la ciudad
Entorno económico
Mercado inmobiliario, demanda, precio y asequibilidad
 Solar y Proyecto
Localización del proyecto, vista satélite.
Condición actual del solar, vistas.
Planos, alzado y planta. Residencial.
 Marketing
Fundamentos y posicionamiento.
Proyectos cercanos de la competencia.
 Resultados esperados
Ingresos por ventas.
Inversión y gastos.
Resultados: 3 escenarios.
 Propuesta de inversión
Resumen ejecutivo y estructura de la inversión.
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3. En el centro de China a solo 42 Km de la gran ciudad de Chongqing
Distancia de QiJiang
Chongqing 41,7 Km.
Beijing 1,753 Km.
Shanghai 1,839 Km.
A 15 minutos en AVE (2014)
Hong Kong 1,800 Km.
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4. En la municipalidad de Chongqing
CENTRO
ANTIGUO
PROYECTO
ESTACION
AVE
4

5. Video de la ciudad de Qijiang
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6.  Ciudad industrial y minera, en el sur de la municipalidad de
Chongqing, a 47 Km. de Chongqing city.
 Población actual: 950 000 habitantes, con fuerte crecimiento por
migración rural a urbana, atraída por la oferta de empleo.
 Desarrollo industrial sólido – con recursos minerales (gas
natural, cobre, hierro y carbón) y energéticos. Su base industrial incluye:
industria metalúrgica, maquinaria, componentes para
automóviles, productos químicos y farmacéuticos, materiales de
construcción, bienes de equipo y productos agrícolas procesados.
 Comunicación: En cruce de autopistas y ferrocarril. Estación de Tren de
Alta Velocidad (15 minutos de Chongqing city en 2014)
 Ciudad turística, por su entorno natural excepcional (bosque, aguas
termales, cascadas y lagos). Ciudad con urbanismo cuidado
(jardines, zonas de ocio y de deportes).
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7. Source: Real Estate report of Chongqing Housing Administration
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8. Source: Real Estate report of Chongqing Housing Administration
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9. Source: Real Estate report of Chongqing Housing Administration
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10. Source: Real Estate report of Chongqing Housing Administration
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11. Source: Real Estate report of Chongqing Housing Administration
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12.  Regulación: El Gobierno regula la industria inmobiliaria como motor de
crecimiento interno, facilitando la renovación urbanística, favoreciendo la
migración hacia zonas urbanas y fomentando el desarrollo de una clase media
con capacitación profesional y mejor calidad de vida.
 Subasta publica del suelo: La ley del suelo otorga la propiedad del suelo
urbano al gobierno municipal, quien cede el derecho de vuelo a promotores
mediante subasta publica, por 50/70 años, con obligación de iniciar la
construcción en 2 años. El derecho de vuelo es transferible a terceros con
ciertas limitaciones.
 Asequibilidad: El precio medio de la vivienda es mas asequible que en otras
ciudades del país (ver tabla de asequibilidad comparativa).
 Financiación hipotecaria: Es directa a comprador, a 15-30 años (primera
vivienda: 60-80%; segunda vivienda: 40-60%; del valor de tasación). Los
compradores suelen aportar más del 50% del coste de la vivienda (alta tasa de
ahorro).
 La migración rural, la competencia entre constructores y el ritmo de
construcción (24h, 7/7) mantiene los costes de construcción estables.
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13. Source: China National statistics, Chongqing Housing Administration
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14. Source: China National statistics, Chongqing Housing Administration
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15. Source: Real Estate report of Chongqing Housing Administration
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16. Source: REICO study 2011.01 "The next 20 years of urban development of housing construction"
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17. Source: REICO study 2011.01 "The next 20 years of urban development of housing construction"
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18. Source: REICO study 2011.01 "The next 20 years of urban development of housing construction"
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19. Source: REICO study 2011.01 "The next 20 years of urban development of housing construction"
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20. Source: REICO study 2011.01 "The next 20 years of urban development of housing construction"
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21. Precio vivienda 70m²/
Renta personal * 2
2009-2010
2010 Tasa de
crecimiento%
Ciudades b
a c d e f
Población Precio Renta Precio/RPN Precio Renta
(000) Immo. RPN Ratio Inmo. RPN
(CNY/m²) (CNY) [=b*70/c*2]
QiJiang 950 3,247 16,200 7.0 21.2% 11.7%
Chongqing 28,390 5,838 17,532 11.7 12.6% 12.0%
Chengdu 11,120 7.800 21,066 13.0 12.5% 11.7%
Tianjin 11,350 9.180 24,087 13.3 12.1% 11.6%
Shanghai 18,580 17,451 31,145 19.6 12.9% 10.5%
Beijing 16,950 16,837 29,144 20.2 12.4% 11.1%
Source: China National statistics, Chongqing Housing Administration
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22.  Situado junto al nuevo centro administrativo de la ciudad, lindante
con el rio y con la arteria comercial principal en desarrollo.
 Servicios en construcción: escuelas, hospital, oficinas, hoteles …
 Viviendas con vistas al río y a la montaña, bajos comerciales en calle
principal. Competencia: proyectos de la misma urbanización
Solar L-16
166.721 m2
Solar L-29-3
301.263 m2
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23. Video del proyecto TonHui L-16
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24. 24

25. 25

26.  Superficie del solar 59,513 m²
 Edificabilidad 2,80(sobre rasante)
 Techo edificable 190 877 m²
Residencial 161 638 m² (1 616 unidades)
Comercial 3 333 m²
Parkings 24 240 m² (808 unidades)
 Plazo del proyecto 60 meses
 Residencial  Precios razonables (2012-2016)
Pisos de 60 a 110 m² Media Residencial: 6,115 CNY/m²
Acabados de calidad alta/lujo Fase 1 5,120 CNY/m²
 Comercial y parkings Fase 2 5,740 CNY/m²
Servicios de comunidad Fase 3 6,420 CNY/m²
Fase 4 7,190 CNY/m²
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27. Puhui - Shangcheng Mingdu
Situación Mercado Memo
Calle Tonghui Unidades de 65 a 200m² Alta calidad,
al suroeste 2 a 5 habitaciones En venta desde 2008.
Techo edificable Precio medio (GFA) 95% vendido.
Solar: 106 554 m² ± 4 600 RMB/ m²
Techo: 321 140 m²
Qianshan Meiling
Situación Mercado Memo
Calle Jiulong Unidades de 50 a 125m² Alta calidad,
Distrito Gu’nan 1 a 4 habitaciones En venta desde 2008.
Techo edificable Precio medio (GFA) 80% vendido.
La parte restante se
Solar: 66 000m ² ± 4 950 RMB/ m²
encuentra en
Techo: 240 000 m² A definir en pre-venta construcción
Pre-venta en Marzo
2011
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28. Meses (cantidades en 000 CNY)
No incluye Capital
Valor
Total 0 6 12 18 24 30 36 42 48 54 60
Residencial 988.386 0 0 51.724 62.069 131.591 113.591 147.414 130.035 164.861 100.004 87.033
Comercial 40.215 0 0 0 867 5.199 4.506 5.719 5.052 6.291 5.662 6.920
Parking 61.515 0 0 0 687 4.677 5.398 3.338 5.919 9.613 10.254 21.629
TOTAL COBROS 1.090.116 0 0 51.724 63.622 141.531 123.495 156.471 141.006 180.765 115.920 115.582
Solar 123.650 123.650 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Coste Pre-Construcc. 59.798 0 10.590 5.511 8.591 6.195 6.195 12.916 6.448 0 3.351 0
Coste de Construcción 368.193 0 0 14.060 20.326 51.827 43.451 56.775 43.603 64.629 34.581 38.940
Costes de Ventas 35.429 0 0 2.892 3.793 4.199 4.294 4.818 5.485 5.095 3.236 1.618
Costes de Gestión 59.956 0 2.719 3.227 5.772 6.937 7.908 8.577 8.569 7.552 4.639 4.057
Impuestos varios 208.719 0 0 5.328 6.553 14.578 25.379 16.117 32.888 18.619 38.804 50.455
TOTAL PAGOS 855.745 123.650 13.309 31.081 45.035 83.736 87.226 99.202 96.993 95.894 84.611 95.070
Financiación Constru. 0 0 1.630 0 1.763 -652 929 -1.058 818 -1.526 -381 -1.524
FLUJO de CAJA 234.371 -123.650 -13.309 20.706 18.587 57.795 36.269 57.269 44.012 84.871 31.309 20.512
FLUJO de CAJA (Acc) -123.650 -136.959 -116.253 -97.666 -39.871 -3.602 53.667 97.680 182.551 213.860 234.371
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29. Cantidades en CNY
m2 precio Total (000)
Residencial 161,638 6,115 988,386
Comercial 3,333 12,067 40,215
Parking 24,240 76,133 61,515
Total 189,211 1,090,116
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30. Cantidades en CNY (000)
Total % Base
Compra del Solar 123,650 17.5% del Coste Total
Pre-Construcción 59,798 8.4% del Coste Total
Construcción 368,193 52.0% del Coste Total
Dirección y Admin. 59,956 5.5% de Ventas
Marketing y Ventas 35,429 3.25% de Ventas
Impuestos sobre Ventas 60,501 5.55% de Ventas
Total 707,527
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31. Cantidades en CNY (000)
Peor caso Esperado Mejor Caso
Ingresos Brutos 899,876 1,090,116 1,307,030
Inversión Total 715,015 707,527 727,423
Margen 21% 35% 44%
Capital 142,228 142,228 142,228
Beneficio Neto 132,603 234,371 337,130
Retorno sobre Capital 93% 165% 236%
TIR del Proyecto 22% 34% 43%
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32. USD/CNY EUR/CNY EUR/USD
11 1,6
Impacto en la TIR
1,4
10 Apreciación
1,2
CNY/EUR T.I.R
5 años
09
1
0% 33.9%
08 0,8 5% 34.9%
10% 35.9%
0,6
07 15% 36.9%
0,4 20% 37.8%
06
0,2
25% 38.6%
30% 39.5%
05 0
ene-99 ene-00 ene-01 ene-02 ene-03 ene-04 ene-05 ene-06 ene-07 ene-08 ene-09 ene-10 ene-11
Source: http://www.oanda.com/currency/historical-rates/
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33.  Importe de la inversión : CNY 142 228 M
 Objetivo de rentabilidad: superior al 15% anual
 Amortización de la inversión: 60 meses
 Propietaria del techo residencial: QiJiang Quantum
Property Ltd.
 Promotora: Quantum Property Chongqing Ltd.
 Honorarios dirección : 5,5% de ingresos brutos por
ventas
 Comisión de éxito: 25% del retorno que supere el 15%
de retorno neto
 Bancos: HSBC, Construction Bank of China, Bank of
Communications
 Auditores: Daxin CPA
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34. Inversores
Privados
Vehículo de Inversión
 Promotor:
Max. 85% Quantum Property Chongqing Ltd.
Min. 15%
QiJiang Quantum Property Quantum Property Chongqing
Compra
Proyecto TongHui QiJiang
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