Makkers Manifestatie Co-Green

Makkers Manifestatie 10 mei 2012
Nieuwe Kerk Den Haag

Het beste van jezelf delen…

Over Eigen Haard
• Opgericht in 1909
• Actief in Amsterdam en omliggende regio’s
• ruim 61.000 woningen, garages en bedrijfsruimten

Missie
Maatschappelijk ondernemen waarbij we werken aan vitale wijken
en buurten waar het prettig wonen, werken en leven is

Ambities
• Vitale wijken
• Woonruimte voor doelgroepen
• Tevreden klanten
• Leidende rol
• Continuïteit
• Excellente organisatie
• Vernieuwend vermogen

Co-Green • Makkers Manifestatie • 10 mei 2012

Aanleiding

Wijkontwikkelingen
• Na-oorlogse wijk waar het lange tijd prettig wonen was
• Eenzijdig doelgroep bewoning door (te) eenzijdig aanbod
• Sociale onrust  ‘Vogelaarwijk nr. 1’

• 2003: stedelijk vernieuwingsplan Overtoomse Veld (wijkniveau)
• 2009: vaststelling vernieuwing Middengebied Zuid (buurtniveau)

• Opgave: sloop 350 sociale huurwoningen
bouw ca. 470 woningen, waarvan 30% sociaal en 70% markt


Aanleiding

Eigen Haard
• woonlastenreductie / betaalbaarheid (huur)woningen

Gemeente Amsterdam
• CO2 reductie / 100% klimaatneutraal in 2015

En voor wie doen we het?
• betaalbaarheid nieuwe woning
• prijs-kwaliteitverhouding nieuwe woning
• prettige leefomgeving / leefbaarheid
• eindgebruiker van nu en in de toekomst centraal
• een woning is ‘slechts’ een omhulsel van de ‘dienst’ wonen!!!

Hoe dit te bereiken?!  SAMENWERKEN


De consument als co-producent…


Wat ons samenbracht…

• Visie-uitvraag o.b.v. ambities Eigen Haard
• Selectie op basis van integrale visie marktpartijen
ERA Contour Zoetermeer | KOW Concepts Den Haag | Oranje Spijkenisse

• Rol Stadsdeel Nieuw-West
• Het beste van jezelf delen…

Integrale visie CO-GREEN
“Co-Creatie is het middel waarmee klimaatneutrale bouw gerealiseerd kan worden zonder
dat dit een hoger prijskaartje heeft dan niet-klimaatneutrale bouw.”


Co-creatie als werkwijze

Concept Co-Green
• Hoge ambitie klimaat- en kostenneutraal herstructureren
• Ambitie omgezet in essenties:
1. Duurzaam slopen, bouwen en wonen
2. Duurzaamheid gekoppeld aan leefbaarheid
3. Kostenneutraal over de volledige exploitatieperiode
4. Lagere exploitatielasten voor bewoners
5. Ontwikkelen van repeteerbare formules voor klimaatneutraal bouwen
6. Innoveren vraagt goede samenwerking

Niet de techniek maar de samenwerking is het middel!



Missie
ERA Contour creëert ruimte voor mens, stad en maatschappij
Speerpunten
• Steden sterker maken
• Consument als co-producent
• 3600 duurzaam
Kracht
• Samenwerken
Werkwijze
• Co-creatie


De start van Co-Green

Uitwerking concept
• Mechanismen (hard en zacht) ontwikkeld ter bevordering van de samenwerking
− inhoudelijke doelstellingen Essenties
− financiële kaders Base Case
− procesmatige gedragsregels Code of Conduct
− prikkel Dynamisch Verdelings Model

• Vastlegging in ‘ketenintegratie’ Samenwerkings- en bilaterale overeenkomsten
transparantie | inspraak | risicodeling

Samen naar de eindstreep van een succesvolle ontwikkeling!


Instrumenten samenwerking

1
 De Essenties gezamenlijk
uitwerken naar gedragen en 4
meetbare KPI’s
Inhoud  Dynamisch Verdelingsmodel

Financiën Proces

2 Middels open boekhouding
3
toewerken naar één  Gedragsafspraken vastgelegd in
gezamenlijke begroting de Code of conduct
(Base Case)  Minimale juridische afspraken
 Minimaliseren vermijdbare gezamenlijk vastgelegd
(faal…)kosten voor Samenwerkingsovereenkomst
investeringsmarge  Initiëren middelen en structuren
duurzaamheid voor open communicatie



Essenties
• Voorbeelden KPI (meetbare doelstelling) per essentie
 Duurzaam bouwen

 De gebouw gebonden elektriciteitsvraag die na het toepassen van maatregelen op
gebouwniveau resteert, wordt duurzaam opgewekt op de locatie

 Lagere exploitatielasten bewoners

 Lage energiekosten voor bewoners, 10 % lager dan referentie bouwbesluit 2012

 Stimuleren lager energieverbruik door b.v. duurzaam witgoed, energiedisplay en LED-
verlichting



Van Base Case naar klimaat- en kostenneutraal (KN2)

Extra investeringsruimte of
toegevoegde waarde

Winst
Winst

Totale Verwachte extra kosten voor
kosten klimaatneutraal bouwen
excl.
Winst

Totale kosten voor niet klimaatneutrale
bouw min procesoptimalisatie

Base Case KN2 Case


Kostenneutraliteit
• Extra kosten klimaatneutrale woning ca. € 18.000 (raming)

• Kostenreductie / Waardecreatie ca. € 18.000 (ambities per partner gedefinieerd)

€ 400

Hogere bedrijfswaarde (huur) / VON-prijs (koop)
€ 5.000
Besparing bijkomende kosten

€ 1.400 Besparing sloop / bouwrijp
€ 10.600

Besparing bouwkosten

Besparing ontwikkelingskosten
€ 600



Code of Conduct

Regel zo min mogelijk in het verkeer, zodat iedereen weer zelf gaat nadenken en
communiceren!



Dynamisch Verdelings Model (DVM)
• Alle partijen participeren

• Spil CO-GREEN concept

• Het Dynamisch Verdelingsmodel vormt de verbindende schakel tussen alle
afspraken

• Alle partijen zijn gemeenschappelijk verantwoordelijk voor het resultaat

• Partijen leggen 100% van hun (beoogde) winst in de ‘succespot’

• Beloning op basis van beoordeling kwalitatieve en kwantitatieve essenties

• Beter / slechter resultaat wordt verdeeld



Dynamisch Verdelings Model (DVM)
Winst

Base case: basis te hanteren
Succes
pot
winstpercentage per partner
Eigen Haard

Totale Inleg gereserveerde winst succespot
kosten
Winst partner ‘koopt’ een aandeel in
Winst
excl.
KOW resultaat
Era Contour Winst
ontwikkelbedrijf
Winst
Oranje Beloning afhankelijk van totale

Winst Resultaat in € en % van de Essenties

Beter/slechter resultaat
Era Contour
bouwbedrijf wordt Dynamisch Verdeeld

Base Case



Transitie van…
• Managen -> Observeren

• Aansturen -> Luisteren

• Controleren -> “Alignen”



Missie
• Oranje is een kwalitatief ketenpartner op het gebied van duurzaam amoveren /
renoveren, asbestsanering, bouwen woonrijp maken in stedelijke
herontwikkeling en 'cradle to cradle' bouwkringloop.

Kracht
• Samenwerken
• Durven delen

Werkwijze…


Werkwijze co-creatie…

Selectie co-makers vanuit filosofie prestatie-inkoop
• Geïnspireerd door:
• Best Value Procurement methodiek van Dean Kashiwagi van de Performance Based Studies Research Group
(Arizona State University)
• Prestatieinkoop filosofie van Jeroen van de Rijt senior consultant bij Scenter

Wie weet beter hoe de klus gedaan moet
worden, de leverancier of de klant?



Wie zou er dan eigenlijk meer moeten
praten en wie zou er meer moeten
luisteren?



Essenties
• Voorbeelden KPI (meetbare doelstelling) per essentie
 Duurzaam amoveren

 Hoogwaardig hergebruik en recycling van 90% van het vrijkomende bouwmateriaal

 Minstens 10 % vrijgekomen materiaal wordt (hoogwaardig) hergebruikt op locatie

 Duurzaamheid gekoppeld aan leefbaarheid

 > 3 arbeidsplaatsen tijdens sloop en bouw voor mensen met afstand tot de arbeidsmarkt

 Leefstijlenonderzoek en bewonersparticipatie


Behaalde resultaten

Successen tot op heden
• Duurzaam slopen, bouwen en bewonen
1. Hoogwaardig hergebruik beton huidige complexen in (prefab)beton nieuwe complexen
2. Hergebruik baksteen granulaat
3. CO2 reductie door werkwijze
• Duurzaamheid gekoppeld aan leefbaarheid
1. Minimaal 3 duurzame arbeidsplaatsen tijdens sloop en bouw voor mensen met afstand tot de
arbeidsmarkt



De bewoner centraal

 In Overtoomse Veld een ideaal leefklimaat realiseren voor tenminste de
komende 100 jaar
 Ketensamenwerking als middel om de beoogde hoogwaardige kwaliteit van de
wijk voor elkaar te krijgen
 Duurzaam en volledig klimaatneutraal



Co-Green: 100% ketensamenwerking

 Kennis en kunde van alle partijen delen in een open en
gelijkwaardige manier van samenwerken
 Een ieders inbreng van expertise wordt zo ten volle benut. De
kwaliteit van het eindproduct wordt zo hoog mogelijk binnen de
strakke financiële kaders
 Klimaatneutraal voor de prijs van standaard is één van de behaalde
doelstellingen



KOW Concepts Design Development

 Van conceptmakers tot procesregisseurs met verstand van bouwen
 Ervaring met vernieuwen en verduurzamen van de bestaande
voorraad
 KOW als ervaren ketenpartner van concept tot nazorg
 Met inzet van BIM zorgt KOW voor een integrale 3D-ontwerpaanpak
en soepele overgang naar de werkvoorbereiding


Werkmethodiek – de bouwstenen

Flexibiliteit door horizontale en verticale
Losse bouwstenen koppelbaarheid

Op verschillende manieren samen te voegen Samenstelling bouwblokken vanuit dezelfde bouwstenen


Toolbox - Instrument voor differentiatie in gevelopbouw

Maximale variatie met beperkt aantal kozijntypen


Toolbox – variatie in gevelindelingen

Balkongevel straatzijde
Balkonprincipe straathoek


Toolbox - binnentuin


Impressie woondek – Blok F


Duurzaamheidsmaatregelen en klimaatneutraal


Werkwijze co-creatie

BIM als gereedschap

 3D integraal afgestemd ontwerp
 Samenwerking aan één gezamenlijk gebouwmodel
 Integratie disciplines
 Koppeling met co-makers
 Aansturing pre-productie
 Level of detail van ontwerp t/m productie, LOD100-400


Werkwijze co-creatie

In één werkplaats,
samenwerken aan hetzelfde
BIM-model

Ontwerpers
Bouwer
Co-maker


BIM als gereedschap


BIM als gereedschap

Van integraal 3D-ontwerp tot integrale werkvoorbereiding
Samenwerking met de co-makers t/m aansturing pre-fabricage
Gedurende alle fasen van het proces LOD100-400

Ter illustratie volgt nu een computeranimatie van Vericon


Eindsituatie – Stadstuin Overtoom-impressies


Stadstuin Overtoom, een wijk met toekomst


Hoe word je makkers…

“Succesvol samenwerken aan centrale ambities
lukt beter als niet gelijke partijen wel
gelijkwaardig kunnen opereren.”



“Een gezamenlijke prikkel zoals een dynamisch
verdelingsmodel is een voorwaarde om
gelijkwaardig en open aan een
gemeenschappelijke ambitie te werken.”



“ Zet aannames en ervaringen opzij en zeg elkaar
de waarheid, alleen dan wordt de samenwerking
beter!”



““De opdrachtgever blijft de volledige regie
houden in een ketensamenwerking”


Co-Green: De makkersmethode !


Uitdagend en leuk!
www.co-green.nl
www.volgcogreen.nl

Co-creatie: Alle ketenpartners (bijlage)

Instrumenten samenwerking (bijlage niet in hoofdlijn)

Activering (DVM) 100 %

Verloop
van uitbetaling van
gereserveerde winsten, afh.
0% van behaald perc. van de Essenties

DVM (negatief) ‘ S u c c e s p o t ’ DVM (positief)
Tekort per SHW ± -€ xx.xxx/SHW -€ xx.xxx/SHW
% van behaalde Essenties wordt bepaald (eventueel compenserende maatregelen)

1. Gehele ‘succespot’ is ingelegd, 1. Vaststellen van waarde van ‘succespot’ nadat 1. Hoogte uitkering afhankelijk van
Extra budget noodzakelijk om winst naar het Resultaat per SHW is toegevloeid. het percentage aan behaalde
tekort terug te brengen richting - € 2. Hoogte uitkering afhankelijk van het percentage Essenties.
xxxxx,- per SHW. aan behaalde Essenties. 2. Uitkering partijen is:
2. Bijbetalen op basis van het 3. Uitkering na rato van % van inleg + Succespot*Perc Essenties* na rato
dynamische verdelingsmodel. 4. Resterende bedrag (voor het perc. niet behaalde + Extra resultaat*Perc Essenties* DVM
Essenties) wordt ingezet voor het treffen van
compenserende maatregelen.


Marketing – Communicatie (bijlage)

• Samenwerking is uniek voor de bouw – duidelijke identiteit vereist
• Gericht op:
1. Corporate communicatie – positioneren van het concept in de markt
2. Gebiedscommunicatie – positioneren van Overtoomse Veld
3. Marketingcommunicatie – gericht op de toekomstige bewoner
4. Bewonerscommunicatie – gericht op de huidige bewoner

• Concept ‘Stadstuin Overtoom’
1. Stadstuin – klimaatneutraal & groen wonen in de stad
2. Overtoom – geloof in het eigen stadsdeel

Co-Green • Nieuw samenwerkings- en verdienmodel • 15 december 2011

Behaalde resultaten (bijlage)

Successen tot op heden
• Lagere woonlasten voor bewoners
1. Circa 10% lagere woonlasten t.o.v. nieuwbouwwoning bouwbesluit 2011
• Reperteerbaar
1. Concept geschikt in andere teamsamenstelling c.q. project
• Samenwerking tussen de partijen
1. Integratie BIM in het gehele proces in een vergevorderd stadium
2. Beoordeling samenwerking zit nagenoeg op het gewenste niveau


Makkers Manifestatie Co-Green

Recomendados

Recomendados

Más contenido relacionado

Destacado

Destacado (18)

Similar a Makkers Manifestatie Co-Green

Similar a Makkers Manifestatie Co-Green (20)

Más de Syto Goslinga

Más de Syto Goslinga (16)

Makkers Manifestatie Co-Green